房地产全套专业知识扫盲(买房卖房,搞房地产工程的必备)002之专业术语

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住宅使用面积 是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨 房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20 米 的部分不计入面积。
商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构 框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬 臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁 共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点 是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的 住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割 较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。 砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用 在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的 水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最 后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除 圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提 高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位 仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 框架-剪力墙结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构， 这种结构是

在框架结构中布置一定数量的剪力墙， 构成灵活自由的使用空 间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪
力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪 结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形， 剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框 架拉剪力墙按剪切型曲线变形， 框架除了负担外荷载产生的水平力外， 还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力， 剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载 产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。 按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。 低层房屋 低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般 建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度 优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广 泛开发。 多层房屋 多层房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。多层房屋一般为 4 -8 层，一般采用砖混结构，少 数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多 层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 高层房屋 高层房屋是指高于 24 米的建筑。8 层以上(可含 8 层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。 小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染 程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的 青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多， 高层房屋(指 15 层以上、24 层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计 难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说， 单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说

，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少， 建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基 础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得 房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 超高层房屋是指超过 24 层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄 伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地 资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。 根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6 层为多层住宅；7-10 层为小高层住宅（也 称中高层住宅）；10 层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。
使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层 塔楼使用率 72-75%，板楼在 78-80%。 建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好， 折旧年限长。 房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层 一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费：多层少于高层。 钢结构 指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材 料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统 组成的，按其服务层次。应包括以下内容： (l)住宅基本生活单元的配套设施。 人口规模为 3 千人左右的住宅群， 其配套设施应有居民服务站、 小商店、 文化室、儿童游乐场等； (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l 万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿 园、小学、中 学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合 商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； (3)住宅区的配套设施。人口规模在 4 至 5 万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电 支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机 构、房屋管养段等； 住宅的层

高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。 1987 年发布的 在 《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。 住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来 表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如 果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材 也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房 者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。 建筑平面外轮廓线:指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。 公共服务设施用地 一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类 设施的用地，应包括建筑基 底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。 居住区公共建筑用地 指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无 明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。 规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建 筑物所占面积、运动场地等等。 辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积， 如住宅建筑中的楼梯、 走道、 厕所、 厨房等； 使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”； 结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。 日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 先解释两个名词—— 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑 （含规划建筑） 与其他居住建筑系数不得小于１． 时， ０。 多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行： １．相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居

住建筑长高比的长度，应该按照各塔式 居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数。 ２．相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于 1.2。 关于公共建筑的间距
塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规 划行政主管部门确定，但不得小于上述（１、２）的规定。 如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（１、２）的 规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定： １．二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑； ２．商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑； ３．与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋 顶面积的 20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑为坡度大于 30 度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱 等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。 建筑密度 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。 高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。 出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在 不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算 面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说， 常见的以 6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。 绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。 通常有如下隔热措施： (1)住宅建筑 的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响； (3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能； (4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到 隔热目的。 住宅的进深 住宅的长度和进深， 在建筑学中是指一间爱猫扑.爱生活的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙 的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参 数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高） 和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如 果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数 的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问 题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深 的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的 需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要， 并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术 手册及设备加以解决 住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因 为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标 准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空 间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住 宅的进深

在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在 5 米左右，不能任意扩大。在 住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗 较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。
虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的 结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求， 而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从 80 年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大 力推行开间在 5 米以上，进深在 7 米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个 40～50 平方米甚 至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，具有构造配件规格 小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也 可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国 由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。 住宅居住面积 是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 商品房"套内建筑面积" 它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。 按照建设部 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 ， 套内建筑面积由以下三部分组成： １、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积； ２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的 分隔墙、 套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙， 共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积； 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积； ３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影 面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积； 凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 公摊面积 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊

给本幢楼房的住户。可分 摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机 房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视 接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服 务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应 计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使 用功能的爱猫扑.爱生活使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管 理用房）。
不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车 库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建 筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能 区内建筑面积比例分摊。 计租面积 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅， 卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。 建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积， 不包括代征地的 面积。 建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。 商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例 房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率 建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比 居住区规划 是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。 它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、 经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确 定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建 筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行 统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。

居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全 要求、经济要求、施工要求和美观要求等 综合开发率 一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/ 城（郊）区建房竣工总量*100% 居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 房屋的使用权 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、 抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
房屋的所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承） 的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 4、继承或受遗的房屋。 前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公 民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。 房屋的他项权利 房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。 土地使用权 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、 使用以及部分收益、 处分的权利 住宅所有权 住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。 房屋处分权 指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分 房屋占有权 指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。 双重抵押权 对同一房产作两次(第一次和第二次) 的抵押。 抵押权约款 国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺 序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。
用益权 亦称“用益物权”。指对他人的物品有 使用和收益权利。如租借他人的房屋，有使 用该房屋权利。用益 权包括典权、永佃权、地上权、地役权等。 抵押权 抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占 有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋

拍卖所得的价款优先 受偿。 租赁权 租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房 屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承 租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。 确权 是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登 记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。 典权 所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从 房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为 承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是 3 年到 10 年不等。到 期由出典人还清典价，赎回房屋。 典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再 典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为 抵押权的标的物。 典契 即房地产典当契约，是指由出典人与承典人共同签订的契约，载明双方的权利和义务 公房 也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政 府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房 随着出售而变为私房。 私房
又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多， 只占全部住宅存量的 20%左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是 自建的私有住宅。 代管产 代管产是指产权尚未确认或产权人下落不明又未委托，经法院审定后由政府房地产管理机关代为管理的房 产。代管产的产极性质未定，根据有关政策、只要出租房屋在改造起点以下，产权人提出申请，缴验有效的产权 证件，经审查属实后，随时都可以撤销代管，将房产退还产权人。 托管产是指房产的所有者，因管理不便或其他原因，委托房产经营管理单位代为管理的房产。这部分房产 的租金收入和修缮支出等经济收支要单独记账，以便向发托者定期结算。产权人不需委托管理时，可以退管。
土地使用权受让人获得土地使用权而支付给

政府的金额， 或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。 地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。 土地证 政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以 备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受 国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及 用途发生变化的，均应重新向土地管 理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。 抵押人 指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵 押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。 国有土地 是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。 集体土地 指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。 土地转让 土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为 只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私 有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权 仍属于国家或集体。 土地抵押
指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契 约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的 合法性和有效性。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：城市土地使用权可以抵押。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合 同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人 到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定 处分抵押财产。 抵押权人有优先受偿权。 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、 其他附着物所有权的， 应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。 产权分割是指二人以上共有房产或

夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产 权变更登记才能取得合法产权。 私房买卖 指私房所有人自愿将己有房屋（包括一人独有和多人共有房屋）交付给他方所有，他方接受房屋并支付价 款的行为。 房屋产权 指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产的 所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房地产转让 房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过 买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 房地产典当 房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房 地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。 设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将 房屋典权转让。 设典时， 一般应明确典期， 出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋， 也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。 标准租私房 是指“文革”初期由本市房管部门接管、“文革”后落实私房政策带户发还产权的私人出租房。“文革” 初期，本市共接管私人房产 51 万间。1978 年开始落实私房政策试点，1983 年落实私房政策工作全面展开，在产 权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的租金标准的前提下，带户发还了私人出租房。据统计，目 前还有近 3.9 万间，其中 96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区，朝阳、海淀、丰台和通州区也有少量分布。 标准租私房承租户的认定，以本市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册 为依据。但产权人自愿将原自住房与直管公房或其他房屋使用权互换、并按政府规定的租金标准向其自住房屋的 承租人收取租金的，不属于解决的范围。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取 得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受 房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 房地产赠与 房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 共有房屋买卖 指以

共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共 有人可以以其所享有的份额与他人签定买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。
房地产抵押登记 是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他 权利的登记。 房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登 记；三是权利消除时的注销登记。 根据"中华人民共和国担保法"第４１条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生 效。 房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行 的登记。 公有住宅补贴出售 指经国家或企事业单位，将公有住宅廉价地向城市居民出售。补贴出售主要采用房价分成承担的行式。 集体单位自管公产是指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。集体单位自管公产的产权嫂质是集体所有 制公有房屋，其产权来源主要是这些单位购置或投资建造的。 按份共有房产 指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利，承担义务。
共同共有房产 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 房屋产权分类 按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为： (l)国家所有住宅；(2) 劳动群众集体所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋 主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。 房屋产权证件 指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。 能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。 地籍、产籍、房地产籍 通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查 与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 房产信托 指由专业化房产信托公司或房产企业， 受托经营其他单位的自营房产、 集体的合作房产和个人的私有房产。 房产信托经营的业务范围包括信托出租、出售、维修、托管和监督等。 承

典人 亦称“典权人”。承典他人的物品或房 产，并付出典物或房产的典价，在典期内占 有被典物或房产的使 用权或收益权的人。 住宅的全部产权和部分产权 全部产权亦称全权，是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利（占有、使用、收益和处分）。住宅全部产 权的概念，等同于住宅的所有权或产权，它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。 根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》规定，职工购买公有住宅，在国家规定 的住房面积之内，按标准价出售的住宅，职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买 5 年以后 才能进行，原售房的产权单位有优先购买权。售房的收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产 权比例进行分配。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处 分权的行使则限定在一定范围之内。 佣金———在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务， 而过高的佣金则与降低交易成本相违背。 所以， 选择一家确实可靠的中介公司， 这不仅可以起到穿针引线的作用， 而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买 方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。
契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 1、征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承 受的单位和个人为契税的纳税人。 (1)国有土地使用权出让； (2)土地使用权转让，包括出售、赠与、交换； (3)房屋买卖； (4)房屋赠与。 2、税率：国家规定契税率为 3-5％。现北京 9432 元/建筑平米以下商品房契税税率为 1.5％。 按揭 指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷 款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。如果买方未能依约 履行还本付息。及时支付有关费用的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。 定金 指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务 后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要 双倍返还定金。 订金 根据我国现行法律的有关规定，

其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支 持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发 企业商品房预订行为的通知》 的有关规定， 房地产开发企业收取订金的， 订金数额应当在总房价的千分之五以内， 双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋 的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确 的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相 符的。 以租代售 所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房， 开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所
有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作 为房产开发商收取的房租。 这种方式有三个优点： 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问 题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消 费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付 款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。 三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的 营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场 业主公约 业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。 业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部 1989 年第 5 号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。 业主会所 会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施 应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、 酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所

；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使 用； 超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。 如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求， 势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。 会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所， 会所也给业主提供了良好的社交场所。 物业管理 物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设 施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。 业主委员会 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期 2 至 3 年，可连选连任。业主委员会委员由业 主担任，业主要员会主任、副主任在业主要员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主要 员会，根据物业管理区域规模大小，由 5 至 15 人组成。北京新规定：凡商品房、经济适用住房入住率超过 50%， 或首户入住已满二年的新建居住小区，均可组建业主委员会。 城市规划法
由国家最高权力机关，通过法律的形式，把城市规划的制定、目的、任务、方针、原则和各项工作要求加 以规范化、使之成为具有高度权威的国家法律。城市规划法是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一 部法律，是涉及城市建设和发展全局的一部基本法，它对于我们建设具有中国特色的社会主义现代化城市，不断 改善城市的投资环境和劳动、生活环境，具有重大的指导意义。城市规划是为了确定城市的规模和发展方向，实 现城市的经济和社会发展目标而制定的。它是城市建设的“龙头”。规划、建设、管理好城市，是城市政府的主 要职责。为此，必须牢固地树立城市规划法律意识，严格依照《城市规划法》进行规划建设管理城市。 房产价格评估 指房产价格评估员根据计价原则，标准和市场供求情况，对特定的房产进行勘估评价。 起步价 在购房过程中，购房者经常遇到"起步价"这一名词。在广告中见到的起步价格，一般是指顶层、朝向不好 的楼房价格。 一般来说，开发商在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的，包括土地的成本、建筑安装成本、配套 设备成本、开发利润四部分，从某种意义上说，"起步价"可以认为是该房地产的最低价格。 从目前市场上看，开发商根据自己

的具体情况及市场销售情况，对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大 部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼的价格，一楼价为起价加 5%，二楼价为起价加 15%，三楼价为起价加 25%，四楼价为起价加 20%，五楼价为起价加 10%，但是有的开发商的"起步价"，则是根据市场需求和销售情况作 了特殊处理，因此，消费者要特别小心。 购房者不仅要学会理解起步价，还应对一看便知的坐落位置、结构、房屋形式、建筑面积、使用面积、公 用面积、室内配套设施、计价单位、销售价格、付款方式、优惠折扣率、代收代缴的具体税费项目及标准、调整 价格时间及幅度等内容做到心中有数。 诚意金———目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买 方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己 的理想物业， 预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”， 并签订一定期限。 代理方收取“诚意金”后， 会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。
公积金贷款 建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担， 解决职工住房困难。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定， 申请公积金贷款。建立职工住房公积金的作用： 1:筹集住房资金； 2:提高职工个人购房、建房能力； 3:使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。
个人住房商业性贷款 个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人， 购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证 而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。 抵押贷款形式 (1)房产在抵押期间，房产的所有权一般仍由抵押人占有和使用，抵押人按贷款合同依期还本付息后，双方 到房产管理机关办理注销抵押物的登记手续，抵押借款关系终止。(2)房产经营考在出卖商品房前与银行洽谈好 配合事宜，当买房人购买住房时，可先付按房价一定比例的首期款，并与房产经营者签订买卖合同，由买房人持 合同到银行申请抵押购房贷款。银行将买房人视为房屋所有者，接受以房产作为抵押物签订抵押贷款合同，并将 贷款以买方人名义直接转到卖方，买方即可到房产管理部门办理房权转移手续，成为业主，取得房产证，同时以 业主

身份与银行补办房产抵押登记手续，把房产证交银行抵押。买房人按合同，每月以零存整取的形式向银行分 期偿还，付清贷款后，银行即将房产证归还购房者。这是一种三方有利的方法，不仅解决了购房者的购房资金， 使他提前得到住宅，也解决建房者的投资加快回收的问题，使银行可以增加稳定的存款。(3) 那些以自有资金建 造商品房的企业或单位，把银行信贷的职能同房产经营企业的职能结合于一身，直接为买房人办理抵押贷款，连 存贷利息的差额也一并赚去。这种形式比较适合于企业、单位用自有资金修建的新房旧房，出售给本单位职工。 具体办法：一次付清，可给予优惠；也可规定首期付款数，其余分期付清。 住房抵押贷款的作用 住宅抵押贷款在现代商品经济中有着多种功能，具有重要的社会经济意义。 (1) 住宅抵押贷款改变了国家或企业住宅统包制的弊端，具有促进住宅商品化的功能。在国家或企业住宅 统包制下，住宅价格与价值背离日益严重，并导致住宅资金的严重短缺。住宅抵押贷款的发展是以住宅买卖，即 以市场发育为基础，它使包括住宅信贷在内的住宅交易统一于全社会的商品经济运行机制之中，因而，从根本上 消除了住宅经济游离于全社会商品经济之外的状况。使原来国家或企业无偿性的住宅投资改变为有偿，而且使住 宅投资具有很强的再生能力。 (2)住宅抵押贷款解决购房者资金的因难。由于住宅价格昂贵，买方往往缺乏一次性付款的经济能力。而住 宅抵押贷款是在多年内采取分期付款的方式逐期偿还，因而解决了买房者购买住房的资金困难。 (3)住宅抵抑贷款具有储蓄的功能， 可以起到拉平经济周期波动和支持建筑业的作用： 居民借入住宅抵押贷 款是先购买住宅而后储蓄，故其实际是一种强制性储蓄；住宅抵押贷款也是住宅储蓄的一种替代方式，它节省了 原来个人的储蓄时间，把个人长期储蓄的购买力转变为通过信用方式的现实购买力。 (4)住宅抵押贷款的作用，是确保贷款的安全性和效益性。住宅抵押财产的所有权，必须是借款人所有，否 则不予办理抵押贷款，从而确保贷款的安全性。 房地产一级市场 又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到"七通一平" 的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。
地产二级市场 是土地使用者经过开发建设， 将新建成的房地产进行出售和出租的市场。 即一般指商品房首次进人流通 领 域进行交

易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地， 进入流通领域进行交易的市场。 地产三级市场 具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行 为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场 行为。 房地产中介服务 房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动， 是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 《城市房地产中介服务管理规定》中规定：房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、 政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产价格评估是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动。 房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
枫叶型塔楼 特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。 优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。 缺点： 1．为多出房，每层设计了 10 户，楼体纵深稍长，并造成异型房间； 2．为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离嫌长，需通过装修设计予以调整改善。 异型塔楼之一 - 倒 L 型塔楼 特点：因受地块影响，这个塔楼设计成了倒 L 型，以便在空当处设计出一块绿地。 优点： 1．此异型塔楼每层设计了 4 户，居住品质较高；
2．三个户型都被巧妙安排在了南侧，可有南向采光，通风条件也不错。 缺点： 1．因为是异型，不得不增加了一些公共的走廊面积； 2．若西北角的户型能安排在东侧，则均好性更强。 异型塔楼之二 - 倒品字型塔楼 特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。 优点：和板式塔楼相同，楼中 4 个户型均有良好的采光和通风。 缺点： 1．外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大； 2．楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利； 3．公共过道较长，增加了分摊 塔连板式塔楼 特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼 体。 优点：好歹也算 1 梯 4 户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。 缺点： 1．北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了； 2．候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊； 3．若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。 复式住宅 复式住宅是受跃层式

住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中 增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为 3.3 米，而一般跃层式为 5.6 米）， 复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也 即上层地板。一层的厨房高 2 米，上层贮藏让高 1.2 米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高 50%--70%。
2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率 可提高 40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有 2 米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有 1.2 米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全 性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加 合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的 热销产品。 跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。 在东南沿海的广东、 福建的一些开放城市建设较多。 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置， 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通 风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴 了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北 方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 “错层式”住宅 什么叫“错层式”住宅？主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个 高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等