北京市房地产开发企业市场结构研究报告(doc 20页)(正式版)

北京市房地产开发企业市场结构研究

曹敏政1

（1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。

关键词：房地产开发企业市场结构集中度

Research of Beijing Real Estate Development Enterprise

Market Structure

CAO Min-zheng1

(1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871,

China)

Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly.

Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.sodocs.net/doc/0217199646.html,

1 序言

北京市房地产开发业在改革开放以后有了飞速的发展。特别是近十年来，北京市房地产开发业取得了飞速发展，成为北京市发展最快的行业之一，市场化、产业化、规模化程度也日益提高。但是在社会经济飞速发展、发展要求不断提高的现在，北京市房地产业存在的诸如开发企业规模结构、市场结构的科学性、合理性等结构矛盾问题，是制约北京市房地产业健康快速发展的障碍。研究北京市房地产开发企业的结构，为北京市房地产业科学的产业结构调整提供研究上的支持就显得尤其重要。

2 基本现状

2.1 资质数量分布

2006年至2009年，北京市房地产开发企业从总量上看，数量波动较大，2007年比2006年企业数量减少了194家，减少幅度达到了6.7%，而从2007年至2008年，企业数量增加了745家，增幅达到了27.7%。而2009年房地产开发企业为3171家，与往年相比有7%的下降。

从资质分布上来看，2006年，一级企业数量只占总量的2.15%，二三四级企业数量相当，分别占总量的6%、6.18%和4.41%，暂定资质企业数量占到了总量的81.26%，这也说明了这一时期房地产热吸引了大量的企业进入。这一状况在2007至2008年逐渐平稳，到2008年末，一级至四级开发企业分别占总量的3.41%，7.92%，10.05%以及29.07%，而暂定资质企业比例下降到49.55%。2009年暂定企业数量将为22.2%，四级和一级资质企业的数量增多，比例为33.5%和3.9%。

表1 开发企业资质数量分布

图1 开发企业资质分布

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

2.2 实收资本分布

开发企业实收资本总额从2006年的2533.11亿元，增加到2008年的2860.8亿元，增幅达到12.9%。其中暂定资质企业资本比例变动最大，从2006的80.97%下降到2008年的38.74%。至2008年末，一级至四级开发企业实收资本占总体比例分别为15.68%、13.93%，10.48%以及21.18%，从总量上看，具有资质的企业占总资本的比例从2006年的不到20%发展到2008年的超过60%，也是市场逐渐稳定，各种开发企业竞争优胜劣汰的过程。

表2 开发企业实收资本情况（亿元）

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

图2 2009年开发企业实收资本分布

各级资质企业的平均实收资本规模在2007年后变动较为平稳。2008年末，一级资质企业平均实收资本为38346万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的38.2%，22.7%，15.9%和17%。市场上仍然存在着大量的小规模企业。2009年的情况是一级资质企业平均实收资本41414万元，二级至暂定资质企业平均实收资本规模分别为一级企业的40.6%，21.6%，17.2%和21.0%，可以看到二级到暂定资质企业实收资本规模在上升。

表3 房地产开发企业平均实收资本（万元）

图3 开发企业平均实收资本情况（万元）

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

2.3 资产分布

资产总额分布的变化，也表现出了近四年房地产开发企业从大量新进企业进入市场到逐渐企稳的过程。2006年暂定资质企业资产占总量的67.49%，行业集中度较低，一级开发企业仅占10.82%。暂定资质企业资产规模为一级的10%左右，小型企业居多，规模较小。2009年，经过两年的发展和优胜劣汰，行业分布有所改善，集中度提高，有实力的企业也从暂定资质晋升到四级或三级。

图4 房地产企业晋升变动情况

表4 房地产开发企业资产情况（万元）

图5 开发企业资产分布

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

各类企业成长迅速。一级开发企业平均资产增幅较大，从2006年的218979万元增长到2009年的352641万元，增幅达到61%；而四级和三级资质企业由于有大量有实力的暂定资质企业晋升，也带来了平均规模的大幅增长；但总体来说，大型企业的成长与扩张仍然是主要特点。

表5 开发企业平均资产（万元）负债率

图6 开发企业平均资产情与负债率

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之一，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且过度的负债将会导致财务状况越加恶化。所以为了企业的不断发展，企业必须保持一个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。

目前北京市各类房地产企业，无论是发展较为成熟的一二三级开发企业，还是刚进入市场的低资质的企业，资产负债率都处于80%左右，远远高于一般房地产开发企业60%安全资产负债率的水准。

其中只有少数企业的自有资金能达到30%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款，在几乎所有的房地产开发公司的资金来源中，银行贷款占到60%以上，甚至高达80%以上，信贷风险可见一斑。高资产负债率带来抗风险能力的减弱，一旦市场发生剧烈变化，偿债风险与现金流的断裂将会使企业陷入绝境。

2.4 利润分布

从利润总额来看，2006年，利润主要集中在暂定资质企业，但这是由于新进企业数量巨大，占据了相当部分市场份额。之后几年随着新进企业的减少和各类企业的发展，利润额形成新的分配格局。

表6 开发企业利润情况（万元）

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

尽管暂定资质企业曾一度占据了市场利润的很大份额，但从个体来看，单个企业的盈利能力仍然较弱。2006-2009年四年中暂定资质企业的利润率始终保持在5%的水平。与同年的其他各类企业相比，盈利能力最弱。其中一二级开发企业的利润率在四年中始终维持在20%以上。

世界上一般国家和地区的房地产开发企业利润率基本处在4%-8%的区间内，北京的房地产乃至中国目前的房地产开发业的利润水平远远超过了世界平均水平。

图7 开发企业利润情况

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

2.5 从业人员分布

从开发企业平均从业人员来看，房地产开发企业普遍人员规模不大。以2009年为例，一级企业从业人员平均为86人，二级企业为67人，三级、四级与暂定资质企业分别为34、25和18人。

表7 开发企业从业人数分布

数据来源：《北京统计年鉴2007-2010》整理。

图8 开发企业平均从业人员

从开发企业人均经营情况看，以2009年数据为例，各类企业的人均资本、资产以及利润情况的分布，基本和开发资质等级保持着正相关关系。从规模效应、企业经营管理能力、人力效率来看，目前市场中，仍然是高资质大规模的企业更具有竞争力。

表8 开发企业人均经营情况分布（万元）

3 市场结构分析

3.1 市场结构的基本类型

产业组织理论中，市场结构概念是用来描述在某一特定市场或产业中，企业与企业之间所构成的市场关系的特征与形式。市场竞争的强弱程度是划分市场组织类型的主要依据，而市场竞争的强弱程度通常依据市场上的企业数量、产品差异、企业对市场价格的垄断程度、企业进入退出行业的难易程度来判别。

根据市场竞争强弱的不同，可以把市场划分为这样四种类型：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。

3.2 市场集中度及其测度方法

市场集中度是反映市场竞争和垄断程度的最基本的概念和指标，所以通常用市场集中度来判别市场结构。而测算市场集中度的指标通常有以下几种： （1） 绝对集中率

绝对集中度(

n

CR )指标。绝对集中度是指在规模上处于前几位的开发商的有

关指标值占整个房地产行业的指标总量的比重。房地产行业某一特定子行业中规模最大的前n 家企业的市场份额占整个市场份额的比重。具体计算公式如下：

1

1

/n

N

n i i

i i CR X X ===∑∑ （N 为行业内的企业总数）

0<

n

CR <1，市场集中率越接近1，意味着前几家企业的市场实力越大，整个

市场的垄断程度越高，反之越低。该指标优点是计算简单、可操作性强，但它的缺点一是只反映了前n 位企业的总体规模和分布，忽略了其余中小企业的分布状况；二是不能揭示市场中前n 位规模最大的企业之间的相对规模和比例；三是难以反映市场容量增长、企业兼并所导致的规模和分布的变动情况。 （2） 洛伦兹曲线

洛伦兹曲线最早提出用来衡量收入和财富分配的不平等程度。现在已广泛用于收入分配、地区差异、产业集中等诸多领域。洛伦兹曲线的绘制方法是：横轴表示由小到大排列的企业累计数的百分比，纵轴表示这些企业市场份额的累积百分比。这样，洛伦兹曲线可以反映行业内部全部企业的市场规模分布情况。图中的对角线为均等分布线，如果曲线与对角线重合，表明所有企业具有相同的规模。当曲线向右下角凸出的程度越大，表明该行业集中度越高。

（3） 赫希曼-赫芬达尔指数（HHI ）

赫希曼-赫芬达尔指数是指某市场中所有企业的市场占有份额的平方和。具体公式如下：

2

2

1

1

(/)n

n

i i i i HHI X X S ====∑∑

式中，X 为产业市场的总规模；i

X 为产业中第i 位企业的规模；

i

S 为产业中

第i 位企业的市场占有率；N 为产业内的企业数。

HHI 指数的取值位于0~1之间，越趋近于0表示市场竞争程度越高，越趋近于1表示市场垄断程度越高。该指数不受n 值选取的影响，克服了绝对集中度(c)无法说明市场上各企业分布状况的不足，能完整反映整个市场的垄断竞争程度。同时，由于平方的放大作用，HHI 对规模较大企业市场份额的变化十分敏感，能较好地揭示领先企业对整个行业结构的影响。其缺点是，要想收集市场上所有企业的市场份额信息是非常困难的。

影响市场集中度的因素主要有企业规模和市场容量：在市场容量不变的情况下，少数企业的规模越大，市场集中度越高；在企业规模一定的情况下，市场容量的缩小会促进集中度的提高。 （4） 勒纳指数

行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。勒纳指数则用来分析行业的垄断程度。

图9 洛伦兹曲线

勒纳指数又称价格标高程度，是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。

3.3 市场结构分析

3.3.1 市场集中度与竞争度分析

以北京市2008年的3433家房地产开发企业作为样本，从中进行数据抽样观测，共计抽样52家房地产开发企业进行市场结构分析。其中以开发投资额表示各开发企业规模。

A. 绝对集中度

计算，北京前十名的房地产企业份额仅为2.58%-5%。美国最大的房地以CR

10

产开发企业市场份额达到4.9%，前五名的开发企业所占市场份额则是17%，前十强的市场份额达27.3%；而同期的香港地区，前十大开发企业的市场占有率为80%。前三名则超过了50%。可见，北京市房地产企业的市场集中度很低，处于过于分散状态。

B. 洛伦兹曲线

以抽样样本做开发企业的规模分布，以2006-2008年三年各年完成投资额以及三年累计完成投资额进行市场份额划分，得到规模分布的洛伦兹曲线。

从下表可以看出，北京市房地产开发企业的集中度显示前10%的企业占市场份额（以三年累计完成投资）35%左右。

表9 开发企业规模分布

图10 洛伦兹曲线

对比美国房地产市场中开发企业的规模分布，其市场集中度显示前10%的企业占总规模的45.705%；对比香港房地产市场，其市场集中度显示前十家企业占据了其市场规模的65%左右，前三甲企业占市场规模的35%-40%。

由此看来，目前北京市房地产开发企业的集中度仍然处于较低水平。

C. 赫希曼-赫芬达尔指数（HHI）

表10

通过三年完成投资额进行计算，分别得到2006至2008年三年各自以及三年累计的HHI指数。2006年为0.0626，2007年为0.0507，2008年为0.057，三年累计的为0.0461。与美国房地产市场开发企业规模分布对比，美国1998年至2007年HHI指数测算结果为0.2001。通过对比发现，目前北京房地产市场已呈现出较强的竞争性。

表11 美国房地产开发企业规模分布

数据来源：美国调查局（https://www.sodocs.net/doc/0217199646.html,）.

图11 美国房地产开发企业规模分布

D. 勒纳指数

根据近年度北京市的数据测算，房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。通过国内其他主要城市房地产业勒纳指数的测算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.4968—0.8467这一区间。这也表明，北京市以及我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，北京及我国房地产行业的利润中包含着很大比例的垄断利润。

3.3.2存在问题

房地产业的市场活动主体由众多房地产企业构成。作为市场的行为主体，企业的多寡及其分布状况直接关系到行业的市场结构状况。从企业数量来看，北京房地产开发企业的数量在不断增长；从企业规模来看，北京房地产开发企业的规模在整体上都是较小的，如平均每家房地产开发企业的注册资本金、实收资本、总资产规模都很小。从市场份额来看，北京房地产业的市场集中度很低。

北京房地产业的市场集中度很低，没有达到一定的规模经济和有效竞争的程度，也就是说没有达到能促进房地产业有效发展所要求的适度集中度和有效竞争。

通过分析可发现，北京房地产业的市场集中度与产业利润率之间呈负相关关系，与市场绩效呈现正相关关系，表现为低集中度、高利润率、低市场绩效，并且存在着集中度下降但行业利润居高不下的问题。进一步来看，根据经典的产业组织理论所提出的理论标准即“贝恩标准”来分析，北京房地产业市场集中度很低，应该是一个竞争性的产业，其利润率应该很低、市场绩效应该比较高，然而北京房地产业的利润率却很高，这又可以判断其为一个垄断性的产业。

市场价格是一定的市场集中度和市场绩效的反映。从市场集中度来判断，北京房地产业是一个完全竞争性的产业，但是从市场价格、产业利润率来判断，它又是一个完全垄断性的产业，北京房地产业同时具有竞争性产业和垄断性产业的双重特征。

综上所述，目前北京市房地产开发企业市场结构特点可以总结为以下几点：

1、市场集中度较低，大型房地产企业大而不强，但已开始出现规模化的集中化的趋势。这与香港上世纪70年代特征相仿，市场出现大型企业的初步集中，后期通过证券化以及兼并并购其他企业迅速扩张；

2、企业数量众多，市场处于竞争较为激烈的状态，且进入门槛低，新进企业中大部分竞争力较弱

3、企业多数为规模小、抗风险能力弱，盈利能力弱的小企业；

4、开发企业超高的利润率背后显示了房地产开发市场的垄断性。

4 调整途径与政策建议

解决目前房地产业存在的问题的现实途径在于减少垄断，也就是在进一步提高市场绩效的前提条件下逐步提高市场集中度。具体而言，主要有以下几个方面的途径。

4.1 完善房地产市场相关政策和产业组织政策，改善资源配置、市场绩效与监管

房地产开发涉及环节多，不但要调研市场信息、工程信息，还要考虑宏观及微观经济信息，直接可供使用的信息资料不多，也不全面透明，由于各种信

息不对称，将导致资源不能优化配置，尤其是稀缺的土地资源，也会导致市场的低效率。因此，就需要健全房地产业相关政策制度，构建全面、及时准确透明的房地产信息发布机制。

有效地实施政府规制、减少行政性垄断、充分发挥市场机制的作用，强化政府对房地产市场的监管职能。要减少行政性垄断、重新界定政府在土地市场的角色，充分发挥政府的公共服务职能，要求政府改革现行土地征管制度，提高政府调控土地的能力和驾驭土地市场的水平，变市场管理为市场服务，真正成为规则的制定者和维护者，通过规范土地市场秩序以提高土地的市场化程度。

提高房地产业规制政策的透明度和强化对房地产业规制机构的规制。要实现有效的房地产业政府规制，政府首先要调整房地产业政策，适当降低房地产业在国民经济中的地位，将其还原为民生性产业其次需要提高房地产业规制政策的透明度，使制定出的房地产业政策能够得到较好的贯彻执行并收到较好的执行效果，从而有效地提高房地产业市场运行绩效和效率。同时要强化对房地产业规制机构的规制，主要通过法律加强对房地产业规制机构的监督和约束，使其依法行政，规制房地产业当局必须做到规制有据、规制适度、执法有力和裁决有方，防止规制过度，避免出现“越位”、“错位”、“缺位”现象。

4.2 提高房地产业的规模经济和适度集中度

要在完善房地产市场、提高房地产业信息全面透明的基础上，增强房地产业生产扩张能力以及产业链整合效能，实现更大程度上的良性规模经济。

促进企业间联合与重组，引导和支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过并购、重组、参股控股来形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，以实现产业的规模化经营，逐步实现其规模经济和范围经济。企业间联合将是一个有效而且会迅速发展的趋势，将带动一批中小房地产企业的发展，实现优势互补，形成规模经济。

优化企业结构。通过一定的货币政策、财政政策深化房地产金融调控，抑制投机、投资性需求。随着生产扩张水平的提高，资源、资金、人才向有实力的大型企业集中，从而使房地产开发企业的业绩分化加剧，实行优胜劣汰机制。

另外，国家通过制定扶优扶强政策，鼓励建立企业集团，同时对具有专业化优势的企业给予金融税收的优惠，尤其在设计开发可持续建筑上。同时引导其与大企业进行合理的分工，逐步形成以大企业为主导、中小企业协调发展的格局。

加快房地产业战略性产业链整合。公司规模的经济性是规模经济的最高层次。通过横向或纵向的战略联盟，实现资源与信息的共享，协调合作以有效地抵御风险，在保持独立运作的同时，享受组织规模经济带来的规模经济。一方面，制定扶优扶强政策，培育一批集团企业。依托品牌产品和优势企业以市场为导向，以资本为纽带，推动股权转让、兼并、收购、借壳上市等多种形式的资产重组，从而形成一批核心竞争力的大型企业集团。另一方面，推行专业化经营，在产业链分工中逐步精细化和集中化运作。对具有专业化优势的企业给予金融税收的优惠，尤其在设计开发可持续建筑上。引导其与大企业进行合理的分工，逐步形成以大企业为主导、中小企业协调发展的市场格局。

4.3 提高进入壁垒，降低退出门槛，减少市场中低效企业的存在

鉴于企业进入率对房地产行业市场集中度的影响为负，这反映降低企业进入率，可以提高房地产行业市场集中度。因此，要提高企业结构性进入壁垒。

结构性进入壁垒是指由产业产品的特点、社会经济制度、国家宏观政策、自然资源环境所决定的，企业自身无法支配的，在不断规范化的过程中所形成的行业壁垒。主要包括规模经济、必要资本量、行政壁垒等企业自身无法支配的；对于结构性壁垒，通过完善房地产市场制度以及相应的宏观调控基本上可以实现。针对房地产企业小而全、中而全的现状，继续实行严格的资质年检，对于不合格的企业勒令整改或降级开发，限制业务范围。在必要资本量上，根据经济发展态势以及区域发展状况，有步骤地提高房地产业开发资本金比例，防范工程开发风险以及银行贷款风险的恶化；在规模上，对房地产企业的土地储备加强管制，对于不及时开发以及土地开发达不到集约化、合理化利用的，要及时进行调控。

在提高房地产业的进人门槛的同时降低行业的退出门槛，强制性要求一部分资质差、严重违规的房地产开发企业退出市场，以提高行业市场集中度。

4.4 推动中小型企业的健康发展，促进市场中各方的有效竞争

房地产企业的高投资额、高回报率吸引着众多投资者。尽管中小房地产企业存在着很多不足，在发展中出现了各种问题，但从国外发达国家成熟房地产市场的经验上看，中小房地产企业对于促进国民经济、对于满足消费者多样性需求、对于活跃房地产市场的作用都是不可忽视的。因此，我们应当积极探索中小房地产企业的发展对策。

健全机构，完善政策，支持和鼓励中小房地产企业的发展。制定完善我国中小房地产企业的管理政策和机构、发展完善服务我国中小房地产企业的社会中介组织、为中小房地产企业探索新的融资渠道。中小房地产企业要想在现有政策法规、宏观环境中持续发展，就需要拓宽融资渠道，解决融资难问题。通过项目贷款、上市、信托融资或建立中小房地产企业信用担保服务体系等多中方式

推动中小房地产企业向“专、精、特、新”的方向发展随着经济的发展，市场细分化、利用分工，发挥自己的优势，通过房地产细分市场谋求新的好的市场环境和机遇。

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北京房地产市场区域分析

目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇

第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。

二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园

市场调研报告怎么写

市场调研报告怎么写Revised on November 25, 2020

市场调研报告的内容结构一般由如下几部分组成：（一）市场调研报告的标题标题是市场调研报告的题目，一般有两种构成形式：市场调研报告标题——公文式标题，即由调查对象和内容、文种名称组成，例如《关于20**年全省农村服装销售情况的调研报告》。值得注意的是，实践中常将市场调研报告简化为“调查”，也是可以的。市场调研报告标题——文章式标题，即用概括的语言形式直接交待调查的内容或主题，例如《全省城镇居民潜在购买力动向》。实践中，这种类型市场调研报告的标题多采用双题（正副题）的结构形式，更为引人注目，富有吸引力。例如《竞争在今天，希望在明天——全国洗衣机用户问卷调查分析报告》、《市场在哪里——天津地区三峰轻型客车用户调查》等。（二）市场调研报告的引言引言又称导语，是市场调研报告正文的前置部分，要写得简明扼要，精炼概括。一般应交待出调查的目的、时间、地点、对象与范围、方法等与调查者自身相关的情况，也可概括市场调研报告的基本观点或结论，以便使读者对全文内容、意义等获得初步了解。然后用一过渡句承上启下，引出主体部分。例如一篇题为《关于全市20**年电暖器市场的调查》的市场调研报告，其引言部分写为：“XX市北方调查策划事务所受XX委托，于20**年3月至4月在国内部分省市进行了一次电暖器市场调查。现将调查研究情况汇报如下：”用简要文字交待出了调查的主体身份，调查的时间、对象和范围等要素，并用一过渡句开启下文，写得合乎规范。这部分文字务求精要，切忌罗嗦芜杂；视具体情况，有时亦可省略这一部分，以使行文更趋简洁。（三）市场调研报告的主体这部分是市场调研报告的核心，也是写作的重点和难点所在。它要完整、准确、具体地说明调查的基本情况，进行科学合理地分析预测，在此基础上提出有针对性的对策和建议。具体包括以下三方面内容：市场调研报告——情况介绍：市场调研报告的情况介绍，即对调查所获得的基本情况进行介绍，是全文的基础和主要内容，要用叙述和说明相结合的手法，将调查对象的历史和现实情况包括市场占有情况，生产与消费的关系，产品、产量及价格情况等表述清楚。在具体写法上，既可按问题的性质将其归结为几类，采用设立小标题或者撮要显旨的形式；也可以时间为序，或者列示数字、图表或图像等加以说明。无论如何，都要力求做到准确和具体，富有条理性，以便为下文进行分析和提出建议提供坚实充分的依据。市场调研报告——分析预测：市场调研报告的分析预测，即在对调查所获基本情况进行分析的基础上对市场发展趋势作出预测，它直接影响到有关部门和企业领导的决策行为，因而必须着力写好。要采用议论的手法，对调查所获得的资料条分缕析，进行科学的研究和推断，并据以形成符合事物发展变化规律的结论性意见。用语要富于论断性和针对性，做到析理入微，言简意明，切忌脱离调查所获资料随意发挥，去唱“信天游”。市场调研报告——营销建议：这层内容是市场调研报告写作目的和宗旨的体现，要在上文调查情况和分析预测的基础上，提出具体的建议和措施，供决策者参考。要注意建议的针对性和可行性，能够切实解决问题。市场调研报告（一）油烟机、灶具的普及率在苏州市区基本上占到了92%。但随着苏州市区的整体改造，大批老城区的居民住进了新房，这也迎来了一次新房装修的大潮，厨房是一个家庭装修的重点，油烟机、灶具作为家庭必备器具，消费者在其购买上也比较舍得花钱，不仅要求产品质量好，而且对款式也有不小的偏好。越来越多的人青睐整体厨

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

北京市房地产开发企业市场结构研究报告(doc 20页)(正式版)

北京市房地产开发企业市场结构研究 曹敏政1 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。 关键词：房地产开发企业市场结构集中度 Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market Structure CAO Min-zheng1 (1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China) Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.sodocs.net/doc/0217199646.html,

市场调查报告的组成

市场调查报告的组成 篇一：市场调查报告的格式和结构 市场调查报告的格式和结构 1.市场调查报告的格式 当市场调查者着手撰写调查报告时，必须注意书写格式。市场调查报告的格式主要包括段落的编写、表格的位置、表格的标题、统计资料的提出、图表的提出和文字说明等。 ⑴段落的编号 市场调查报告中，每个章、节都应有段落编号。编号的文式应当能包容各章节，足够扩充三种不同标题的可能空间。 例如：2.00 供应商的态度 2.10 引言 2.11主要供应商 ⑵表格的位置 市场调查报告中常常会出现许多表格，表格的位置应该放在正文叙述后面，这样可使人阅读时感到方便而不致于产生困惑。 ⑶表格的标题 表格一定要编号，并加上适当的标题。标题可写在表格的上方，也可写在表格的下方，但同一报告中所有表格的标题位置必须统一。表格直栏中数字应表明出处及年份，或者

在表格下方标明来源；如果表格中数字出自调查计算，则应说明样本大小。 ⑷统计资料的提出 市场调查报告中的统计资料应该尽量简化，这有助于阅读。如果统计资料过于复杂而又不得不提出时，调查者可将其分为两个或更多的表格来加以表示。统计数据一般应尽量避免小数点，以取整为宜。 ⑸图表的提出 市场调查报告经常借助图表来更清晰、更简易地表达有关调查资料。一般的原则是：在表达资料时使用表格或图表应有一贯性，尽量避免两者皆用。图表亦以简单为宜，对于复杂的资料可以分表处理。如同表格一样，图表也应有编号和标题。 ⑹文字说明 市场调查报告中使用的文字要简单明确，富有权威性，不应咬文嚼字、模棱两可或卖弄文笔，宜采用短句。如果阅读者不是专业人员，那就应避免使用专业名词。对某些重点语句可用星号或粗体字予以强调。 2.市场调查报告的结构 市场调查报告没有统一不变的结构模式，它常因调查课题、报告的长短及阅读者的不同等而有所区别。但对于大多

长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板

可行性分析报告二00五年十一月

目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位

二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略

四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议

第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

北京商业地产市场研究分析

目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)

（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)

1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)

市场调查报告的结构

市场调查报告的结构 由于市场调查课题、调查人员的差异，市场调查报告的撰写也有所不同，但其基本结构是相同的。规范的市场调查报告，一般包括标题、序言、摘要、正文、结论与建议、附件六个部分。 一、序言 序言主要介绍调查项目的基本情况，通常包括扉页、目录和简介。 1、扉页 扉页一般占一页，内容包括以下几项： （1）调查报告的题目 （2）委托进行市场调查的单位名称 （3）执行该市场调查项目的单位名称 （4）市场调查项目负责人的姓名及单位 （5）市场调查报告完成日期。 2、目录 如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。 3、简介 简介主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、做出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：

第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。 第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。 第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。 二、摘要 摘要是用简单明了的语言对市场调查结果做概括介绍，包括市场容量、被产品与竞争对手的竞争情况、产品在消费者心目中的优缺点、竞争对手的销售策略、本企业与竞争对手的广告策略的对比、影响产品销售的因素等，目的在于让企业的相关人员快速了解市场调查的基本结果，从而决定采取相应的措施。 摘要是市场调查报告中相当重要的内容，但在有些调查报告中经常被忽略。无论什么原因，忽略摘要部分都有损于调查报告的价值。 三、正文

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

(房地产市场分析)北京市城市商业地产发展现状

北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之

首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000

北京市房地产市场调研报告

北京市房地产市场调研报告 篇1 报告要点： 宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。 土地市场：6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地100.76万平方米，相比去年同期下降54.8%。 住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%，成交均价36751元/平方米，环比上涨5.2%;存量住宅成交面积环比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均价42511元/平方米，环比上涨0.8%。 新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨211.8%,成交均价为28636元/平方米，环比下降23.6%;新建办公楼成交面积环比上涨285.4%,成交均价27280元/平方米，环比下降7.7%。 一、宏观经济与政策 1、上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。 根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长6.7%，二季度国内生产总值环比增长1.8%。分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%;第二产业增加值134250亿元，增长6.1%;第三产业增加值184290亿元，增长7.5%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。 根据北京市统计局信息，上半年全市实现地区生产总值11413.8亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%，增速比1季度回落0.2个百分点。分产业看，第一产业增加值51.2亿元，同比下降11.1%，降幅比1季度扩大4.8个百分点;第二产业增加值 2021.5亿元，增长3.2%,增速提高1个百分点;第三产业增加值9352.1亿元，增长7.6%,增速回落0.6个百分点。上半年，北京市居民消费价格总水平比去年同期上涨1.2%。 2、上半年，北京市社会固定资产投资同比增长6.2%，其中，房地产开发投资1670.6亿元，同比下降7.6%。

市场调研报告写法及范文

市场调研报告写法及范文 【市场调研报告写法】 市场调研报告的内容结构一般由如下几部分组成： (一)市场调研报告的标题 标题是市场调研报告的题目，一般有两种构成形式： 市场调研报告标题——公文式标题，即由调查对象和内容、文种名称组成，例如《关于20**年全省农村服装销售情况的调研报告》。值得注意的是，实践中常将市场调研报告简化为“调查”，也是可以的。 市场调研报告标题——文章式标题，即用概括的语言形式直接交待调查的内容或主题，例如《全省城镇居民潜在购买力动向》。实践中，这种类型市场调研报告的标题多采用双题(正副题)的结构形式，更为引人注目，富有吸引力。例如《竞争在今天，希望在明天——全国洗衣机用户问卷调查分析报告》、《市场在哪里——天津地区三峰轻型客车用户调查》等。 (二)市场调研报告的引言 引言又称导语，是市场调研报告正文的前置部分，要写得简明扼要，精炼概括。一般应交待出调查的目的、时间、地点、对象与范围、方法等与调查者自身相关的情况，也可概括市场调研报告的基本观点或结论，以便使读者对全文内容、意义等获得初步了解。然后用一过渡句承上启下，引出主体部分。例如一篇题为《关于全市20**年电暖器市场的调查》的市场调研报告，其引言部分写为：“XX市北方调查策划事务所受XX委托，于20**年3月至4月在国内部分省市进行了一次电暖器市场调查。现将调查研究情况汇报如下：”用简要文字交待出了调查的主体身份，调查的时间、对象和范围等要素，并用一过渡句开启下文，写得合乎规范。这部分文字务求精要，切忌罗嗦芜杂;视具体情况，有时亦可省略这一部分，以使行文更趋简洁。 (三)市场调研报告的主体 这部分是市场调研报告的核心，也是写作的重点和难点所在。它要完整、准确、具体地说明调查的基本情况，进行科学合理地分析预测，在此基础上提出有针对性

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

市房地产未来需求趋势分析

市房地产未来需求趋势 分析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

北京市房地产未来需求趋势分析 刘可云 CBD区域的商务服务设施需求将不断增大，主要集中于高档写字楼、商住、酒店式公寓和外销公寓 一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求 认识经济发展阶段，是确定未来的经济发展目标和发展重点，选择经济发展道路的基础和出发点。在一定发展阶段内，工业化过程就是经济发展过程，我们可以用工业化程度来描述、分析和判断经济发展所处的阶段。 关于工业化程度和阶段划分，不同学者和部门观点各异。综合各种观点，判断一个区域处于何种工业化阶段，主要从人均国民生产总值、产业结构、贸易结构、城市化水平等方面来考察，其中人均国民生产总值和产业结构中制造业占国民生产总值的份额如下。 根据国家计委的研究成果，按人均GDP的水平划分，工业化大体经历“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。各阶段的人均GDP为：起步阶段300美元左右，起飞阶段300～1500美元，加速阶段1500～10000美元，成熟阶段10000美元以上。 2001年北京市人均GDP为25300元，折合3060美元。按上述标准，北京市目前处于工业化加速阶段。由于起步、起飞、加速和成熟四个阶段基本上与工业化初期、中期、后期和后工业化相对应，因此，目前北京市呈现工业化后期的特征。 2.基本结构指标 在以人均GDP的水平考察工业化阶段的同时，还需要分析一些重要的经济变量，即判定工业化发展阶段的基本结构指标、农业劳动力占全社会劳动力的份额、制造业占GDP的比重、机械和运输设备制造业占工业增加值的比重以及贸易结构以及城市化水平等，以便更为准确地判断工业化的发展水平。 1999年，北京市农业劳动力占全社会劳动力的比重为11％；工业增加值占GDP的比重为％；机械和运输设备制造业占工业增加值的比重为15％；重工业品（主要是机电产品）占出口产品总额的比重为34％；城镇人口占总 人口的比重为68％。 综合考虑，可以得出结论，目前北京市的经济发展阶段基本上处于工业化中期向后期迈进的水平。这里需要阐明的一个问题是，北京市作为发展中国家的一个区域，目前的工业化具有多层次、多元化的特征，初期、中期和后期的不同特征并存，而以中期和后期的特征较为明显。 北京市经济发展的工业化后期特征主要表现在高新技术产业已具有一定规模，而且增长速度强劲。北京市的未来发展“龙头”是中关村科技园区，其已成为全国乃至于世界知名的“技