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宁波写字楼办公市场分析报告

宁波写字楼办公市场分析报告
宁波写字楼办公市场分析报告

宁波写字楼办公市场分析报告

壹.宁波市概况

一、宁波市自然地理

宁波简称"甬",位于我国东海之滨,大陆海岸线中段,长

江三角洲南翼,东有舟山群岛为天然屏障,北濒杭州湾,

西接绍兴市,南临三门湾,并与台州的三门、天台相连,

是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济

中心。宁波是浙江省八大水系之一,河流有余姚江、奉

化江、甬江,余姚江发源于上虞县梁湖;奉化江发源于

奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区"三江口"汇合成甬江,

流向东北经招宝山入海。整个甬江流域,因雨量充沛,

水资源丰富。

二、宁波市行政区划和人口

宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区,宁

海、象山两个县,慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总

面积9365平方公里,人口549.07万人,其中市区面积2560

平方公里,人口206.91万人。

三、气候环境

宁波属亚热带季风气候,温和湿润,四季分明,年平均气温16.2℃,平均气温以七月份为最高,达28.8℃,一月份最低,为4.2℃。全年无霜期一般为230天至240天,年平均降水量为1300毫米至1400毫米。五月至九月降水量占全年的60%。

四、宁波市综合实力

宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”,是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。综合实力在全国地级以上城市中居20位。

五、宁波市居民收入

2004年1—4月,市区居民人均可支配收入为6000元,

比去年同期增长18.2%。

六、宁波市固定资产投资统计

2004年1-4月,全市完成全社会固定资产投资274.80亿

元,同比增长60.8%。其中限额以上完成250.50亿元,

同比增长65.2%。在总计中,工业投资完成128.65亿元,

同比增长65.8%;房地产投资完成65.51亿元,同比增长

64.9%。

七、宁波港口发展及前景

宁波港得天独厚的自然条件,使其迅猛发展。目前港口的通过能力和货物吞吐量均已超过亿吨。现有集装箱班轮航线100条,月航班480班。全球排名前20位的航运公司均已登陆宁波港。为客户提供报关、查验、金融、保险、船代、货代等一条龙服务。加快深水枢纽港和国际集装箱干线港建设,适应国际贸易和远洋集装箱运输发展的需要,宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头,到2007年,基本建成国际一流的深水枢纽港和国际集装箱远洋干线港,构筑上海国际航运中心深水外港,成为浙江省、宁波市的物流龙头,全面建成集装箱、矿石、原油、煤炭、液体化工5大中转基地和港口物流信息平台;全港货物吞吐量达到2亿吨,力争进入世界5大港口;全港集装箱的吞吐量将达到500万TEU以上,争取进入世界港口前15位,国内港口前4位。

分析:

目前宁波市大部分写字楼办公场所是以货代、货运、船务、海运等公司。宁波港口的持续发展可进

一步带动宁波写字楼办公的供需。

●宁波港已形成高速公路、铁路、航空和江海联运、

水水中转等全方位立体型的集疏运网络,可促进其

他行业的办公需求。

贰、宁波市写字楼概况

一、宁波市写字楼分布、供应量分析

写字楼区域分布

宁波市其城区面积比起其他同类城市相对较小,因此写字楼的分布也较为集中,大致概括其分布主要集中于两区域和两线。

●第一个集中区域为分布于天一广场周边的CBD区域,

这一区域为宁波的中央商务区,也是高档写字楼的积

聚地。周边集中了像:华联写字楼、中农信、中银大

厦、世贸中心、保险大厦等一系列高档写字楼,因其

特殊的地段优势,这一区域也是各进驻公司租用写字

楼的首选之地。

●另一集中区域为三江口区域,三区沿江而划,特殊的

地理景观位置,也使许多写字楼沿江而立。

●另外市区的两条交通大动脉也集中了一些办公写字

楼。沿中山路有东海曙光、中山银座等。沿百丈路的

有:会展中心、彩虹大厦、鄞信大厦等。

但随着宁波市政府提出的“东扩西拓,南居北工”战略思路的实施,宁波的城区面积不断扩大,部分小体

量的适宜刚刚起步而又注重公司形象的中小企业办公

的写字楼,在宁波的各区都有所呈现。

写字楼供应量区域分布比较

从写字楼供应量来看,海曙区数量最多,供应量最大,

江东区次之,江北区最少。

2003年宁波写字楼交易情况(图示)

二、近几年宁波写字楼发展总述

宁波写字楼发展里程简述

与住宅一路走高的发展脉络不同,宁波写字楼市场有其自

身的演绎轨迹,总体呈波浪状态发展。20世纪90年代

初期,宁波写字楼曾有过一段繁荣史,但到了90年代后期,行情就一直陷入低谷。由于楼宇规模较小、形式单一,有的现在还在消化。同时,宁波写字楼市场的价格也与其他地市有所不同。有些与宁波经济发展水平相同的城市,写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的30%~40%,但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。这主要是由于以前写字楼市场的不景气,此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。

近几年,随着宁波经济的迅速增长,城市面貌的日新月异,各行业对办公物业的需求也在不断增长,使当地的写字楼市场逐步升温,大多存量写字楼被消化殆尽。特别是2000年后,宁波经济和房地产业进入了高速发展时期,城市化建设进程不断加快,高科技、金融、物流以及其他相关服务性行业蓬勃发展,作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速,这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。

企业办公需求与写字楼需求对比

据统计,宁波市企业注册数量逐年上升,仅三资企业就已达到6000家之多;世界500强企业中已有26家在宁波设立分支机构。新的写字楼项目却供应不足,企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比,致使供需失调。

写字楼发展前景

需求量的不断高涨,用房单位对办公要求的日益提高,极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。东海曙光高档写字楼推出半个月便告售罄……。据了解,目前市场上写字楼的出租率普遍较高,像中银大厦、中保大厦、都是满租,而一些普通品质的写字楼入住率也已达到85%以上。业内人士指出,写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动的。从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需情况分析,写字楼市场新一轮发展周期已经启动。随着新生用房企业的不断涌入,特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化,加之住宅建设的相对舒缓,将给宁波写字楼市场带来无限商机,写字楼将是今后房地产业的亮点,高品质的5A写字楼更是楼市“新宠”。

三、宁波市写字楼销售市场、租赁市场概况

一、海曙区

1、区域简介

海曙区地处宁波市中心,东临奉化江,北濒余姚江,西

南与鄞县接壤。全区面积28.7平方公里,常住人口29.3

万,辖8个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波

市人民政府所在地,是全市政治、经济文化中心。

2、区域环境

海曙区地处宁波市最繁华的地段。宁波新华联商厦、长

发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场,大苑、

新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区内,

一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又

多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。市

主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。

3、区域配套设施

海曙区基础设施完善,交通便捷。辖区内有铁路宁波客运

站、汽车南站,距宁波栎社机场仅8公里,与宁波港客运

站仅一桥之隔,沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙

区,所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市

区的四面八方。

4、海曙区销售、租赁项目概况海曙区写字楼销售市场

分析:

●海曙区集中了宁波大部分高档次的写字楼,尤其以天一

广场周边的CBD区域,这一区域为宁波的中央商务区,

也是高档写字楼的积聚地。

●近期内,海曙区CBD版图内的写字楼大都为在建期房,

地段、环境、商务气氛较好。

●海曙区内的写字楼不管从楼宇配套设施、区域环境,在

建的写字楼品质都较高(高速电梯、VIP会所、游泳池、

及休闲场所),代表了当前宁波写字楼办公档次。

●都市仁和中心自推出市场由于地理位置等因素价格一涨

再涨,且销售情况不错(现销售率为80%),目前写字楼

均价在1万左右。但从五一后客源明显较少,大多客户

持观望状态。其主要卖点是紧邻天一广场。

●中央商座主要满足了目前宁波中小企业办公市场需求,

但是一层部分为菜市场,这在一定程度上影响该项目的

办公档次。

●天一商务中心及其本身优越的地理位置,再加上良好的

配套设施(如9台名牌垂直电梯、VIP会所、超大恒温的

游泳池等)形成了较高品质的楼盘。自开盘以来销售非

常不错。

●但是从今年五一后,房地产相关政策的推出,在调研过

程中了解到各售楼处销售情况并不理想,大部分意向置

业者持观望状态。(近期天一商务中心、都市仁和中心、中央商座楼盘中,来看房的客源并不多,和以前相比有较大差距)

商务楼宇的开发建设将进一步拓展海曙区经济发展空间,增强经济发展的后劲和活力,同时,也进一步优化提升海曙区功能和形象,推进海曙区"两高""两区"建设进程。

海曙区写字楼租赁市场

分析

●目前海曙区写字楼租赁市场的出租率为85%以上(华联

大厦写字楼、阳光大楼的出租率为100%),从以上数据

反映海曙区写字楼办公租赁市场较好。

●目前海曙区有许多中小规模企业以个人名义在高层公寓

楼办公。一来因为海曙区写字楼房源较紧,企业业主找

不到合适房源,二来海曙区写字楼租价的不断上涨,对

于小规模企业来说高层公寓从各个方面来说是不错的选

择。

●海曙区的地理位置(特别是天一广场周围区域的CBD)

决定了海曙区写字楼租赁市场是其它区域不可比拟的。

●车位严重不足。

●物业管理不是很到位。

二、江东区

1、江东区简介

江东区位于宁波城区东部,全区常住人口20.7万人,总

面积37.7平方公里。在宁波市城市化过程中,江东区作

为重点建设的城区,是宁波城区向东连接宁波经济技术

开发区、保税区、大榭开发区和东方大港——北仑港的

纽带。宁波的科技工业园区以及该园区的专业分园——

江东科技园区就坐落在江东区境内。

2、交通环境

江东区地理位置优越,交通便捷。城区西南的栎社国际

机场,已开辟包括香港、澳门、泰国在内的30多条国内、

地区及国际航线,每周始发航班170多次;城区东面有

30万吨船可以候潮进出的北仑港,年吞吐量已突破100

万标箱,与100多个国家和地区开通了519条航线,每

周班期200多班,设有集装箱、煤、矿石、油码头;沪、

杭、甬高速公路与沿海国道主干线在江东区交汇,2006

年杭州湾大通道建成后,宁波距上海车程从3小时缩短

为1.5小时;区域交通发达,通过公、铁主干道,与北仑

港、宁波经济技术开发区、宁波保税区和大榭开发区紧

紧相连。

3、江东区销售、租赁项目概况江东区写字楼销售市场

某地写字楼市场分析

2006年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 2006年第二季度,北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头,本季度市场吸纳量较上季度升幅达115%,同时,需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域,除制造业、能源等传统行业外,金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好,本季度Boston consulting、Callup Research、Shearman&Sterling 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NetEase、BEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力,发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化,现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米21.4美元。 1.CBD区域租金走势微升 本季度,CBD整体市场租金较上季度微升了1.1%,报价为每月每平方米24.7美元。CBD区域市场需求旺盛,交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限,供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高

而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下,该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米23.8美元,较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里,中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时,IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升,这对中关村写字楼市场无疑是利好,本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.8美元,较上季度上升了1.2%。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征,如东部地区需求主要来自跨国公司,以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多

昆明写字楼市场调查报告

昆明写字楼市场调查报告

目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结

一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体,同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品,其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平,经济的发展方向和速度,会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动;而针对不同城市区域市场,城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素,就目前写字楼市场需求状况来看,主要的需求对象是中小企业或创业群体,从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看,昆明主要发展二、三次产业,云南地处西南,经济发展相对落后,并且属于旅游大省,服务业及商业贸易发展日益频繁,政策环境不断改善,一批中小企业迅速发展起来,市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升,市场对高端写字楼物业的需求将增大,同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示,昆明市内的高层、小高层建筑中,建设于上世纪六十年代的有4幢,七十年代的有10幢,八十年代的有50幢,而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中,写字楼占了较大份额,总建筑面积超过40万平方米。

上海写字楼市场分析

上海写字楼市场分析 历史回顾 (1)整体趋势 2015年,上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米,同时达到史上最高值。供需两旺,2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年,数据显示,去年上海写字楼新增供应量达105万平方米,为史上最高,同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业,带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证:2015年,上海写字楼的内资需求首次超过外资需求,二者比例为58:42,这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是,次中心区域的写字楼需求量增长明显,首次超过传统核心区域,二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因,包括核心高租金和低空置率,科技类、制造类企业的旺盛需求,以及轨道交通因素。其中,12、13号线的开通影响至关重要。此前,上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局,从核心区域出发,东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和,南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通,南北线上的次中心区域,与核心区域连通性大大增强,继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路,以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外,从2015年的情况看,上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下,平均租金增幅达6.1%;浦东的空置率仅为1%,租金增幅达10.3%。 (2)写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少

写字楼市场分析

中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本,在城市快速发展过程中,城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手,只是就项目规划做城市规划,就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落,如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造,就会明显加大城市建设成本投入,导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为:首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位,进行总体功能设计,围绕总体功能再进行区位功能的布局设计,强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局,重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局,形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间,在不同的历史发展阶段,一般不应改变其功能布局,应相对稳定,但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局,形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中,在具体实施城市布局规划的过程中,由于现代城市经济社会发展十分迅速,对城市公共功能的需求的多样化,导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升,增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾,具体的布局实施规划应遵循以下基本原则:即需求最小化、供给最大化。一方面,在某一特定的功能区内,应通过区内功能的配套完善,尽量最小化地使用城市公共功能,能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决,如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能;行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能;金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能(如交通、通讯、供水、供电等),避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市,这样的话,城市公共功能再怎么提升,也是不够的,永远赶不上需求的增加。另一方面,应尽量最大化地提供城市公共功能,为了解决供需的矛盾,为提升整个城市的总体功能,一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

深圳写字楼市场调研报告

进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示,近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡,而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场,其写字楼潜在供应量超过80万平方米,约占全市供应总量的70%,且主要为超高层高档大开间写字楼,相对于目前全市每年30多万平方的消化量,竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动,空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响,福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场,成交量及成交价格均实现历史性的突破,同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼,开盘一周内基本售磬,在二级市场的带动作用下,前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米,首次超过二级市场,价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现

深圳写字楼市场分析状况

目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算

第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析(一)写字楼市场供需现状

1、市场供需(截至2001年5月) 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米(占用率75%) 罗湖(75%): 福田(80%): 南山(70%): 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机,罗湖区区域优势渐弱。 (二)写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度,写字楼市场与上一季度相比略显平淡,呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入,临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询,多是为年底的搬迁做预备。另一方面,美国经济滑坡,一些跨国公司原定的扩张打算搁浅;同时由于香港的经济跟随美国

大市,香港公司在深圳的投资脚步也放慢,因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来,对深圳的经济进展产生了良好的阻碍,深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年,可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外,随着高新技术产业对物业需求的增加,科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后,由于经济活动总量的增加,将从总体上扩大国内房地产的需求量,而需求的增加又将导致供给在下一期增加,形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市,其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好,吸引了许多投资者的目光,买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点,如位于中心区的江苏大厦,已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会,促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展,对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期(2001年上半年)租赁成交多是原租户的续租或扩租,其

写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报 告

写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表(详见附见) 市场回顾 1-5月份,写字楼入住项目相对较多,这对整个的市场都将产生较大的影响,对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目,使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场,新增办公面积近17.4万平方米;而需求方面,在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下,外资公司扩张明显,市场整体吸纳量约为11.6万平方米,虽较第四季度有所下降,但却达到了近年同期的最好水平;两个新增楼盘的加入,

使市场整体空置率继续提升,达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区,提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域,IT产业如火如荼,景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段,利润被大大摊薄;支柱产业的利润整体下滑,这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后,一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段,具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如,一季度,亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼;日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工,总面积12.38万平方米的办公楼,据业界保守估计,成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者,使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外,一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例,浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼;美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼;中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积;中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示,一季度空置率已经达到18。3%,为近年来最高。 租赁市场

(市场分析)2020年年宁波房地产市场分析年报


市场整体形势 市场推/销状况 住宅市场分析 写字楼市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 二手房市场分析 土地市场分析 政策动向 壹壹年形势展望
目录
合润地产-研展部 2

第一部分:市场整体形势
2010 年,“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29 新政 策”,调控不断加码,措辞越来越严,措施越来越狠。为了抑制投机炒作,各地纷纷出台限 贷、限购、限外令,部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端,相关部委也通过打击囤地 及捂盘销售,督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看,尽管今年的调控一波紧 似一波,但从楼市的发展态势来看,今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
鉴于 2010 年楼市调控政策频繁而严厉,甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的 2009 年,整体下降幅度约达 48%。尽管 2010 年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬 城房价,但也遏制了房价上涨过快的趋势,同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根 据市房产交易中心发布的各月度数据,2010 年全年,市六区共销售商品住宅 15427 套,相 比 2009 年下降约 52%;市六区二手住房共成交 21148 套,相比 2009 年降幅为 48%。
第二部分:楼市推/销状况
2010 年全年,宁波市区(市六区)总共新推出面积为 387 万平方左右,总量较去年全 年有所下降,其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区,分别为 76.43 万平米、71.31 万平米和 67.3 万平米,分别占到了市区新增供应量的 21%、18%和 17%。在新增物业构成类 型方面,住宅占据总量将近八成,达到了 306.52 万平米,公寓占据了 11%,办公和商业分 别占据了 7%和 3%。
2010 年新增供应一览表:
楼盘名称
开盘时间
区域
宁波大公馆
2009-12-26 海曙
建筑面积 (万方)
4.2
物业类型 公寓、商铺、公馆
新城名苑
2010-1-23
鄞州
7.4819
酒店式公寓,公馆,高层
恒元中心
2010-1-1
鄞州
2.7157
写字楼
金湖世家
2010-1-1
鄞州
2.6
公寓、写字楼
唐家湾 1 期悦府
2010-2-1
江北
14
别墅
中海雍城世家
2010-2-1
鄞州
47
别墅 高层 小高层
钱湖天地云庭
2010-4-10
鄞州
8.394
商铺 公寓 高层
合润地产-研展部 3

写字楼市场分析

写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心,政府机构云集,各大企事业单位的总部和办事机构众多;在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平;产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是,比起住宅市场,写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作,轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化,以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 1

1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域,东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后,CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量,这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前,CBD的写字楼新增量将达到500万平米,而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米,占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止,该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用,银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来,基本上每个写字楼的租售率都在85%以上(有些甚至更高),空置面积少,市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住,国际金融大厦在2001年7月入住外,其他楼盘均在1997、1998年交付使用,产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面,都要较前者略逊一筹,显得档次要低一些。这样,就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼,作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足,在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”,底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少,在建项目较多,目前已经入住的只有67万平米(如果包括乙级楼的话,入住面积可达到120万平米),以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象,因而从该区域的需求现状来看,供应与需求有一定的偏差,无法满足市场要求。从目前来看,交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米,仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用,而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区(金融街二期)将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区,2004年也是写字楼涌动,供应量也在40万平米左右。 综合以上分析,2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 2

某区域写字楼市场分析报告

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)

三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.4工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业,是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产(如购物中心)一样,在工程开发前必须进行可行性分析,

准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市,数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞,同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段:(如下表所示) 分析: ※第一阶段,以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表,作为武汉市第一批纯写字楼,几年内,吸收了相当部分的高端市场.后来由于市场变化,价格逐步走低。 ※第二阶段,以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表,新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群,这批写字楼的出现,迎合金融一条街的规划发展,吸收了大部分高端市场,主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段,从1998年起,在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下,写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程,我们发现:

宁波楼市年度调研分析报告

2006年宁波楼市调研报告(转载) (2007-03-12 16:39:21) 目录 一、2006年宁波房地产市场总体状况 1、房地产投资接着稳步增长 2、新建商品房销售良好,成交价格稳中有升

3、二手房市场价格稳定,成交量起伏较大 二、土地市场分析 三、各个版块市场分述 1、市中心板块、城中板块大户型为主 2、东部新城催熟江南版块 3、鄞州逐渐成为宁波的都市副中心 4、江北居住氛围后发而上 5、城西等待拓展延伸 四、2007年市场展望 1、2007年政策调控执行力度将加大。 2、土地增量供应操纵更严,土地成本将提高 3、2007年中小户型将唱主角。 4、房价格依旧会稳步上涨,销售量会平缓上升 5、写字楼市场则是走向两极分化 五、附表(2006年土地出让成交一览等) 一 2006年宁波房地产市场总体概况 2006年是房地产市场的调控年,宁波的房地产市场则是总体表现良好,房产投资稳步增长,新建商品房销售良好,二手房市场并未大起大落。宏观调控,尤其是“国六条”及细则政策的

出台,对接着稳定宁波的房地产市场持续健康稳定进展起到重要作用。 1、房地产投资接着稳步增长 宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落,从宁波市统计局公布的数字情况来看,今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿,接近2005年整年的水平。全年的增幅在10%左右,讲明在宏观调控后,整个宁波的房地产市场进展逐渐趋于稳定,经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后,宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。 2、新建商品房销售良好,成交价格稳中有升 由于消费者对房价大幅下降的预期,宏观调控在抑制了投资性需求的同时,一定时刻内也抑制了自住性需求。从2006年的情况来看,购房者的心态逐渐趋于稳定,一些较好的楼盘,价格显稳中有升的趋势,从成交量上看,今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。 1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览 依照房产交易中心提供的数据,截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方(其中住宅部分164万平方,去年整年成交商品房140余万方),成交规模与去年宏观调控前已相差无几。

2017年最新整理-福州写字楼市场深度分析

福州写字楼生存现状简报 目录 一、福州写字楼整体市场情况 (02) 1、区域分布 (02) 2、租赁市场 (02) 3、销售市场 (03) 4、投资回报率 (04) 5、规模与配套 (04) 6、福州写字楼整体市场小结 (04) 二、福州代表性高端写字楼概况 (05) 1、代表性高端写字楼基本情况 (05) 2、代表性高端写字楼重点企业类别配比 (06) 3、代表性高端写字楼部分企业个案情况 (08) 4、近两年新写字楼简介 (10) 三、福州海峡金融街规划分析 (11) 1、海峡金融街地段 (11) 2、海峡金融街定位 (11)

1.福州写字楼整体市场情况 1.1.区域分布:目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、 东大路、华林路、古田路等核心路段,其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商 务区甲级写字楼最为集中。 ■根据政府规划,以五四路、湖东路交角为中 心,向周边延伸,连接五一广场、省体休闲中 心和温泉公园,正在构建以人为本的现代核心 商务区,主要承担以现代服务业为主要特征的 商务分工。 ■核心商务区主要由三个功能片区构成,分别 是:①五四路、湖东路为中心的商务综合功能 区;②五一广场为中心的平台经济功能区;③ 城市温泉休闲功能区。三个功能片区联动发 展,重点发展现代商务及商务配套项目,形成 以总部经济、平台经济和健康经济为主要特色 的互补性的现代商务格局。 1.2.租赁市场 1.2.1.目前,福州甲级写字楼租金达到60-130元/㎡/月,集中在70—90元/㎡/月 为主,而中低端写字楼主租金主力集中在30—60元/㎡/月,整体空置率较 低。 1.2.2.2009年以来,福州写字楼市场承租价格稳定增长,高端写字楼受市场追捧。 今年CBD上半年五四路的写字楼租金明显上涨,约比去年涨了15%。如,东 煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/㎡/月,信和广场的租金更是达到 了100-130元/㎡/月。 2010年7月福州甲级写字楼租金水平 楼宇名称楼宇位置租金水平 宜发大厦五四路60.00元/㎡/月 置地广场五四路与湖东路交叉口80-90元/㎡/月 环球广场五四路90-110元/㎡/月 东煌大厦五四路 100元/㎡/月 信和广场五四路100-130元/㎡/月

写字楼市场调查分析报告

第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块:核心CBD区域(延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域);山东路沿线区域;团岛及八大峡周边区域;辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场,崂山海尔路周边的商务区,西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年,青岛中央商务区规划确定,将延安三路以东、福州路

以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区,该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年,市南区已建成可使用写字楼97座,总建筑面积为303万平方米,建筑面积比2004年增长7%,已经入驻企业5000余家。去年,市南区在建写字楼17座,总建筑面积为81万平方米,建筑面积比2004年底增长67%。区域内在售楼盘有:TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道,山东路的升级改造,印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”,目前沿线有各类写字楼三十多座,已成为除香港路、东海路之外,高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区,山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始,往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有:国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区,但是近年很少有新建写字

写字楼市场调查表

写字楼市场调查表 市调人员:日期: 调查日期:

一、地理位置 项目所处哪个区域,具体地理位置如何? 项目的东西南北与什么相邻?小环境有何特色? 项目距市中心、火车站、飞机场等要紧地标有多少公里?交通状况如何? 项目周围要紧交通设施有哪些?具体情形如何? 项目周围的公交汽车的车不、班次情形,各路线的起始站及其通过的路线? 项目周围的商场有多少及其营业状况如何? 项目周围的学校多少及其地点交通如何? 项目周围的医院多少及其地点交通如何? 项目周围的其他公共设施,游乐设施如何? 地理环境对本楼有什么有利和不利因素? 二、楼盘状况 本楼盘的进展商是? 本楼盘是由谁主设计(曾设计过哪些闻名工程)?哪个设计院?承建商是谁?监理是哪家? 本楼盘是谁进行物业治理的? 项目: 本项目的土地总面积为多少? 总建筑面积为多少平方米?大厦外有无绿化,面积多少?楼内绿化的考虑? 容积率、覆盖率分不是多少? 该大厦是内销依旧外销房? 国有土地使用证?使用年限?起始年月? 房屋所有权? 建筑用地规划许可证?建筑工程规划许可证?商品房预售许可证? 本项目的规划情形如何,办公依旧商住?大厦的使用功能是?

本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度? 本建筑在造型、设计上的突出之处是什么? 何时开工、完工、及工作天数?现在工程进度? 每层有多少种格局、面积、户数?本楼盘总户数? 得房率为多少?每套的净面积是多少? 建筑物的结构如何? 地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少? 公共设施如何规划?如何使用? 大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何? 公共面积和公共设施的使用权、所有权咨询题? 公摊面积要紧包含哪些地点?如何运算? 整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用? 车位: 停车场的设置在什么地点?交通便利与否? 地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分不有多少?一共有多少个? 车位的面积有多大?长多少?宽多少? 回车道多大? 自行车车位有多少?位置在哪? 车位是租或售?价格如何? 建材设备及其品牌: 门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌? 外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间? 照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室内电器设备、其他附属设备等? 本楼盘能达到何种智能化水准?具体如何? 室内装修达到什么程度?可否自行装修? 室内设计是否能够变更?有什么限制和手续? 产品的特点如何?

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况; 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区,5个片区我们概括如下: 从深圳写字楼主要的5个片区来看,最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区,罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小,而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况;

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看,无疑是最受客户认同的商务中心区,福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价,较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的,因为一些片区的地标性建筑,比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高,如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外,其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向,如同为中心区的卓越时代广场和财富广场,两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座,未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区(NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%),但后海片区商业配套成熟,有海岸城、保利文化中心的购物商场,同时规划有总部经济区和高尚住宅区,发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业,整体配套和规划档次均较低,销售均价为19000元/平米左右,租金在80元/平米左右,比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析; 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析

北京市CBD写字楼市场分析

北京市CBD写字楼市场分析

北京CBD写字楼市场分析 北京CBD形成于上个世纪90年代中期,是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区(CBD)。北京的CBD范围为:西起东大桥路,东到西大望路,南起通惠河,北到朝阳路(三环路以西地区到朝阳北路),约3.99平方公里,以东三环路为轴线,分东、西两个区。近年来,CBD写字楼需求呈现旺盛态势,供应量也持续增加,售价逐年攀升,平均租金处于北京市最高水平。 一、CBD区域概况 1、CBD的功能定位及规划 CBD(商务中心区)的经济功能定位是:建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中,国际知名公司云集,知识、信息、资本密集,具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内,其中写字楼约占50%左右,公寓25%左右,其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中,大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区,占地约30公顷,规划建筑面积约为150万平方米,是CBD超高层建筑集中区域,主体建筑将突破300米,形成一组标志性建筑群,主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 2、CBD交通状况 目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道,还有一线地铁及几十条公交线路,路网发达,交通十分便利。考虑到区域的交通压力,CBD道路系统及内外交通组织较为超前,规划道路用地约为155公顷,占CBD总面积的39%。CBD交通

2018年宁波房地产市场分析

2018年宁波房地产市场分析 注册房地产估价师汪勤俭 一、2018年宏观经济背景 2018年年初政府提出金融去杠杆,防范系统性金融风险;4月,中美贸易战打响,中美贸易互加关税。年尾,不再提金融去杠杆,转提保证货币合理宽裕。 全年房地产价格稳定运行,部分地区略有小幅下降。全年一二线城市房租暴涨,中介资本介入租房领域炒作房租,引爆社会舆论关注。 (一)货币政策稳健中性,重在”去杠杆,防风险” 2018年全国居民收入增长平稳,与经济增长基本同步,经济增速创历史新低,就业状况保持平稳。“去杠杆”成效显著,宏观杠杆率基本上稳定; 深化金融改革开放。制定进一步扩大金融业对外开放的路线图和时间表, 金融机构贷款较快增长,结构改善。 社融规模继续维持快速增长,对实体经济发放的人民币贷款同比多增是社会融资规模增加的主要原因; 宣布了一系列具体措施。进一步深化利率和汇率市场化改革; 打好防控金融风险攻坚战,切实维护金融稳定。做好金融委办公室有关工作,强化监管协调,积极稳妥处置重点金融风险。 (二)调控下地产回落,基建增速不减 调控下房地产行业增速回落,房地产市场取消三四线城市棚改货币化安置,收紧货币水龙头,但银行方面年底房地产银行贷款加速,局部调控出现放松迹象。 基建方面,投资增速稳定且向年初倾斜。 (三)房地产市场政策”稳”字当先 坚持“房住不炒”原则,因地制宜,调控地方楼市。

控制需求,调节供给。在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。 (四)房地产开发景气指数 2018年11月,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.92,比1月份增加0.2点。 说明:国房景气指数选择2012年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。 二、宁波市房地产市场回顾 2018年宁波房地产市场在经过上半年“雨露均沾”式的“房价暴涨”后,下半年逐步回归理性状态,在成交量方面较上半年大幅减少,房价行情由“涨”转“稳”。 2018年,过山车行情在二手房市场体现得更加明显,上半年供不应求的火爆行情中,许多抢不到新房的购房者把目标瞄准了二手房。在天量成交的背后,是二手房价格的飙升。2018年上半年二手房的涨幅是超过同期新房的,最终形成了价格倒挂。 (一)存量房市场 1、成交量方面 101.63 101.72 101.65 101.66 101.5 101.37 101.58 101.68 101.88 101.98 101.99 101.94 101.92

写字楼市场研究分析

写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看,基本经历了三个阶段: 1.1992-1996年快速增长阶段; 2.1997-1999年回落调整阶段; 3.2000-2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响,如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等,在这些因素的综合作用下,房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段(1992-1996年)超速增长 商品写字楼市场始于90年代初,伴随着国内经济的快速增长,外来投资的增加,企业办公需求激增,而当时可供租售的写字楼物业异常短缺,租金直线上涨。上海、北京在95年前后,租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发,直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计,1996年,北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元,占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程

?第二阶段(1997-1999年)萧条萎缩 随着国内经济增速放缓,国际经济趋于低迷,写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰,1996-1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米,北京超过250万平方米。此消彼长,办公楼空置量迅速增加,1998年上海写字楼空置量达到189万平方米,而同期租金水平也大幅下跌,三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策,但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段(2000-2002年)稳步回升 国际经济形势发展趋好,中国国际经济地位提升,外资投资增长,外企数量迅速回升,带来了大量的办公需求。另一方面,国内经济回暖,内资企业实力增强、规模扩大,对办公楼的需求也大幅增加。2000年起,各城市写字楼供求关系明显好转,租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响,外资进入速度放缓,2002年,各城市写字楼租金水平呈现波动趋势,市场未能完全摆脱前期的不良影响,但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来,各城市写字楼市场投资快速增长,2002年北京、上海写字楼开复工数量增长,市场供应将稳步增长。市场需求方面,由于受到全球经济不景气的影响,尽管中国经济发展一支独秀,写

国内写字楼市场研究

市场调查篇结论: 中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。 健康办公与景观将会是有利卖点。 该地块在鼓楼地区属于二流地块,尤其是交通通达性差。 在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼,是最佳选择。 如果建一幢低档写字楼,不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势,并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼,受到地块自身条件的极大限制,并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼,符合地块的基本条件,填补了市场空白点,避免了激烈的市场竞争,可以创造最大的市场价值。 产品定位篇: 中高档,24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼,同时具有花园与生态办公环境, 低消耗使用,取消中央空调,改为户式空调,同时降低建材和配套设施的档次,控制成本,形成成本优势和销售价格优势。 客户定位: 成长型知识类中小型企业,对于办公环境档次与物业管理有较高要求,对于面积的要求主要为90 - 130平方米之间。 价格定位: 进入市场时,均价为5200元/平方米,通过不断多次的调价,最后均价上调到6000 兀/平方米,整体均价控制在5500兀/平方米左右。 物业管理: 24小时酒店式服务,国内著名写字楼物业管理单位。 推广策略: 少放多提,低开咼走,咼位宣传,特色经营,定点攻关。 付款策略: 针对客户定位的特点,设计有多种付款方式供客户选择,但是重点方法为付首期款、然后按揭,一次性付款,其次为分期付款,最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略: 取得销售许可证之前软文报道+预订广告,第一轮市场冒尖,南京日报,扬子晚报, 现代快报,金陵晚报加户外广告; 预订达到30%,进行第二轮热捧造势宣传,引发跟随买家。同样为四大报,增加软 文报道,提高关注度、知名度; 开盘,进行第三轮庆祝宣传,相应SP活动,促进口碑效应,促进签约与提价后的继续销售。持续期,基本依靠售楼处现场销售,以及口碑传播。

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