澳洲房产项目可行性报告
澳洲房产项目可行性报告
报告从以下几点阐述：
一、澳洲房地产背景及变化规律
二、目前澳洲房地产业现状及为何选择投资澳洲房地产
三、目标项目的分析及启动项目的程序和计划
一、澳洲房地产背景及其产业变化规律
1、据业内人士对澳洲房地产业70年来的数据分析得出：澳洲房地产价格每7—8年为
一个循环周期。即：每个周期结束后的房产价格比期初翻一番。从历年数据来看，这一结论基本属实。
2、澳洲房地产和国内区别：
1）、产权的拥有期，国内房子的使用权70年，不包括土地，只是房子使用权；澳洲是土地、房屋永久的产权可以永久积存。在国内我们买一套房。居民用房，房产拥有时间为70年（自这套房拿到身份证（房产证）那时起）；如果是商业用房，那么它的时间要短：40年。土地仍旧是国家的。我们买卖的只是地面上的建筑物。到期时，房屋拥有者可以优先优惠再次购买。在澳洲不同之处在于：你买下一套房，地面上的建筑及土地均归你所有，可以随意买卖。如果你所买房的地理位置好，那么你的房价升值空间就会更大。而且你如果觉得房屋破旧（在100年以下的房产，达到100年的房屋，澳洲政府规定民众不得随意拆建），你可以把原来的房子拆了，从新建自己喜欢的样式。
2）法律保障和社会信用，澳洲的法律条文非常严格、周密。房屋建设过程中的每个主要阶段都有监理部门的检测，建筑商只有在监理部门检测合格后才能进行下一步的工程。所以每个环节把控非常严格。开发商（房屋建设方）对房屋的质量保障期是在房子建完后的7年内。这期间，出现的任何房屋质量问题都是开发商负责。7年之后的质量问题，法律条文有详细规定，是谁负责就由谁来管。这点澳洲政策保障了消费者的利益。
二、目前前澳洲房地产业现状及为何选择投资澳洲房地产
澳大利亚是个多移民的国家，据分析50万百万富翁中间，有85%-90%是靠投资房产达到富有。
“最新数字显示今年悉尼房价顶着全球的经济低迷而稳固的上涨。五月份，首府城市收益的1.1%来自房产。按照房地产调查机构RP Data和Rismark International发表的指数，一套代表性住房价值$582,543。尽管金融压力很大，悉尼的房屋价值在09年头五个月内上涨了5.2%，同比去年五月上涨3.5%。新居的动工量打破08-09年度的最低记录。Mr Kusher 称这种隐现的不足，伴随着新居需求的发展，暗示着价格将要持续增长。他说“在我们应该建造更多新居的时候，我们没有那么做”。在进一步的反弹信息中，储备银行的最新数据显示五月份住房贷款是私人借贷中唯一一项增长的业务。今年五月份以来，个人借贷在记入了最弱的记录后收缩了0.6%。公司借贷因为投资计划的削减而收缩了0.7%。而住房贷款增长了0.5%。（来自：澳洲房产网）”
这个信息告诉我们澳洲的房地产现状。不难看出它有很多吸引我们的地方，那么我们为何要选择澳洲呢投资呢？有以下几点理由：
●完善的房地产法律和管理体系，澳大利亚被评为世界第一类“高度透明”的房地产
市场；
●产权为永久业权，带精装修，租金回报稳定，空置率低，且购买手续简便；
●充分利用银行借贷杠杆原理，通过中长期投资房产，实现财富增长最大化；
●澳大利亚强劲的经济增长，利息率及通货膨胀率均稳定，就业率不断上升；
●民主和政治稳定的社会制度, 澳大利亚的政治环境排名全球第三；
●每年平均约有15万移民在澳大利亚安家，大量海外学生选择留学澳洲；
●根据最新的权威机构的统计和分析表明：自1965年至2005年，澳大利亚房价基本
呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。
近年来随着澳大利亚经济的不断攀升以及吸引海外投资的政策，有澳大利亚良好稳定的经济环境和政府的支持政策做后盾，加上澳大利亚房产市场不可限量的发展前景，澳大利亚
房产投资将成为世界房产投资爱好者的首选。
三、目标项目启动程序和计划
1、选定目标项目的原则：最佳的地理位置，较大的投资回报，最小的投资风险，逐步摸索，
不断扩展。
2、目标项目基本情况
1）地理位置：位于悉尼市区南部的Sutherland 大区，距离悉尼市中心22公里，交通发达，环境优雅。目标地块由三个HOUSE(国内统称别墅)组成。距地铁步行5
分钟的距离，离大的购物中心驾车7分钟。离著名的科纳拉天然海滩（也是悉
尼最大的冲浪海滩）10分钟车程的距离。离主干路隔一个街区，不会受到主
路车辆喧闹的纷扰。
Sutherland 大区已被新南威尔士州定位为今后20年悉尼城市扩展的两
个主要地区之一。位于该区的旧建筑（多为平房）拆除后可以建筑多层公寓。
我们选中的地块位于该区的中心地带，周围已全部建起三层的公寓。
2）发展计划：该地块共计1560平方米，规划允许88%的容积率，地下一层为车库，地上三层为中高当公寓。从近十年来的地产成交记录来看，两房的公寓最为畅销，
因此我们建议此项目以两房公寓为主，预计可建成两房两浴一个车位的时尚公
寓40套。按照目前的原材料价格计算，总建筑成本应在800万澳元左右。每
套公寓按40万澳元（目前该地区的两房新公寓的平均售价）的销售均价计算，
整个项目的销售收入应在1600万澳元左右。
3）地块成本：三个HOUSE目前属于三户人家所有，这三座房子目前有个中介公司在和业主接洽，据悉在价格上有分歧：业主要价为每栋房子90-95万澳币，中介公司
目前出的价格为85万澳币。
4）从银行了解到的信息：在购地和以后的建筑施工阶段可以通过抵押贷款来筹措资金，如果在购地（买下这三个HOUSE）阶段贷款，最多可以从银行贷到三分之一的款
项，如果我们能先拿到地块并申请了政府的DA（祥细的建房计划），那么可
以贷到整个地价的60%以上的款项用于建房。工程开始后，按照当地的法律既
可开始卖楼花，根据楼花的销售情况可以进一步从银行得到融资。
3、实施计划：
1）尽快成立公司：按照澳洲的法律，任何自住以外地产发展项目都必须以公司形式来
运作，因此注册公司是起动项目的必经之路，同时通过公司注册进一步明
确各个股东和董事的责、权、利，以利后续工作的顺利展开。注册公司的
时间大约为：5 至7 天。
2）开立公司帐户：公司注册后即可凭注册文件到任何一家商业银行开立帐户，其中最
主要的内容是在银行备份有权签署公司支票的董事的签字，帐户当天即可
开立，支票本等文件3-5天可寄到公司的注册地址。
3）购买目标地块：公司帐户开立后，股东便可将起动资金汇入，资金到位后即可开展
地块的买入运作。因牵涉到三个不同的卖方，我们有两个方案可选：
A、把三个HOUSE 同时买下，之后到政府申请可以建三层的DA.这期间房屋可
以出租直到我们准备开工翻建时为止。此方案的优点是杜绝了其他发展商的争
地机会，有利于在最短的时间内申请DA.并方便后续工作加快进展，不利之处是
占有资金稍大，所需资金约为300万澳元。
B、把三个HOUSE 中的中间一个买下来，此方案的优点是初始占资金用少（第
一栋房子的启动资金为：95万x(1-33%)=63万澳元）），用最少的起动资金开
始项目的运作。但有几个主要的后续问题需特别注意：（甲）、申请DA时必须
取得另外两个房主的同意，无疑要延长申请的时间并很有可能会增加后续购入
的成本。（乙）、在此阶段进行融资成本最高（贷款上限只有33%）并会影响拿
到DA 后的进一步融资。（丙）、如果在完成整个地块购入的过程中有其他发展
商介入则会相当棘手。
4）申请DA：取得地块的所有权之后，即可直接向当地市政厅申报DA，通过让有经验的设计公司申报可尽量减少修改的次数，争取在最短的时间内拿到DA。力争4-5
个月内开始土建施工。
5）土建和主体施工：此阶段采取分段承包的形式，选用既资质好又成本低的建筑商永用于挖地基、水泥浇筑、垒砌、屋顶和内装修等各个阶段，最大限度地降低
施工成本，同时利用有丰富施工经验的人士协助管理来保证整个工程的质量和
各个验收环节的一次通过。此阶段控制在7-8 个月。
6）内部装修和建筑材料选用：建筑材料和内装修、装饰用品的采购，在施工时间和施工标准允许的情况下，采用分批从中国直接进口的方式购入，最大限度地降
低装修成本。内装修阶段控制在2-3 个月。
7）销售：工程开始后先预售部分楼花，随后根据市场的行情和工程进展中的资金运作情况灵活掌握销售的进度，力争实现资金利用效率最高和销售收入最大的双
重目标。
总之，如果各个环节资金运作顺利的话，那么从买到地产到我们建完出售历时约为一年半。总体资金安排为：买房（300万）+兴建及办理手续（800万）+其他费用（100
万）=1200万澳元。我们建成后，即便市场维持目前的行情也可实现1600万澳元左右
的销售收入，净利润为400万澳元左右，投资回报率为30%。
从各种最近的统计指标来看，澳洲房产正在明显回暖，目前是介入澳洲房产比较合适的时机，望总裁办能尽快决策，抓住这个绝佳的机会。
报告人：澳洲项目负责人刘计青
2009.7.22