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保利地产立项模板:附件一:项目成本科目明细及立项测算说明

保利地产立项模板:附件一:项目成本科目明细及立项测算说明
保利地产立项模板:附件一:项目成本科目明细及立项测算说明

附件一:项目成本科目明细及立项测算说明

本附件主要是对项目技术经济测算中所涉及的成本科目及其明细、表格格式,进行了详细说明。

第一部分:项目成本科目明细

下表对立项测算科目的明细进行说明,旨在明确测算项目中三级科目所包含的内容,建立统一的标准,加强区域各项目以及各区域之间的比较和联系。表格中所未涉及的内容,各区域公司根据当地实际情况,按照其他科目归入并注明。

表1 成本科目明细表

一级科目二级科目三级科目

土地费用土地价格

国土出让金

原始成本:收购公司花费的有票成本

股权溢价:计算土地增值税时,土地

成本不应计此项

契税注明税率

其他

拆迁安置费

补偿费

交易手续费

中介费

其他

开发前期费勘察费包括初勘、详勘、超前钻等

设计费

包括概念方案规划设计费,各种专

业、设备、园林等设计费

其他

开发费用:包括测绘、图纸资料费

委托费用:包括各种委托、代理、评

估、咨询费

临时设施费:包括临水电、管线迁移,场地平整

建筑安装工

程费土建部分工

程费

基础工程:包括土石方,基础,基坑

支护

地上土建工程:包括主体土建,外

墙,门窗

装饰工程费

包括交楼标准装修工程款及材料款,

样板间及售楼部装修工程费等

安装工程费

设备及安装工程:包括安装工程费、

供水供电设备、消防、电梯、人防、

中央空调、供暖等工程的设备及安装

部分费用

工程检测费

工程监理费

其他

红线内配套

供水供电包括永水工程、永电工程

道路排污包括排水、排污、道路及护坡等

园林绿化

煤气工程按各地实际情况

智能化工程包括住宅智能化及商业智能化工程等供暖工程北方使用

其他包括垃圾处理系统等

政府收费市政配套费按各地实际情况

其他

包括勘测放线费、验线费、场地使用

费、施工合同公证费、质量监督费、

余泥排放费、规划执照费、报建审查

费、面积核算费、公示牌制作费等等

维修基金按各地实际情况

不可预见费

包括书报资料费、运输、劳务费、低

开发间接费营销费用

值易耗品摊销、房交会及外展费、市

场调研费、产权登记手续费、房屋办

证测绘费、营销策划费、策划代理

费、销售、租赁代理费、设计制作

费、销售活动费、广告宣传费、报纸

广告、楼宇广告、电台广告、电视广

告、车身广告、户外广告、互联网广

告、其他广告、业务宣传费、项目参

评、售楼部及样板间管理费、物料消

耗、营销费用分摊等等

管理费用管理费用分摊

财务费用

按照启动资金占用的时间来计算财务

利息

第二部分:项目立项测算表格

表2 项目技术指标表

技术指标

规划总用地平方米合0亩净用地面积平方米合0亩建筑容积率

绿地率

总建筑面积平方米

地上建筑面积平方米

独立别墅平方米

双拼别墅平方米

联排别墅平方米

多层平方米

小高层平方米

高层平方米

商业平方米

写字楼平方米

酒店平方米

会所平方米

中小学平方米

其他公建配套平方米

幼儿园、居委

会、社区服务中

心、物管用房、

垃圾站等

地下室面积平方米

停车位个

可售建筑面积平方米

绿地面积平方米

规划户数户

表3 项目成本测算表

成本分类总价总建单

可售单

备注

一、土地费用

1、土地价格

2、契税

3、其他

小计

二、开发前期费

1、勘探设计

2、临水临电

3、其他

小计

三、建筑安装工程费

1、土建安装

独立别墅

双拼别墅

联排别墅

多层

小高层

高层

商业

写字楼

酒店

会所

中小学

其他公建配套

地下室

2、工程监理费

3、质检监测费

小计

四、红线内配套费

1、供水供电

2、道路排污

3、园林绿化

4、煤气工程

5、智能化

6、供暖

7、其他

小计

五、政府收费

1、市政配套费

2、其他政府收

小计

六、不可预见

直接投资合计

七、开发间接

1、管理费用

2、财务费用

3、销售费用

小计

投资合计

表4 项目销售和利润指标

分类单价总价

独立别墅元/平方

万元

双拼别墅元/平方

万元

联排别墅元/平方

万元

多层元/平方

万元

小高层元/平方

万元

高层元/平方

万元

商业元/平方

万元

写字楼元/平方

万元

地下车库万元/个万元

销售额合计元/平方

万元

营业税及附加(标明税率%)元/平方

万元

销售净收入元/平方

万元

税前利润元/平方

万元

税前成本利润率

企业所得税(25%)元/平方

万元

税后利润元/平方

万元

税后成本利润率

实投资金回报率

表5 敏感性分析表

税前利润率 住宅

售价住宅价格地价

投标总地价总

20%

表6 土地增值税计算表

计算分项金额说明

一、转让房地产收入普通住宅部分的销售收入(包含车库)

二、扣除项目合计可按普通住宅分摊直接成本(合作项目扣除股权溢价)的130%加上有关税金简单计算

1、取得土地成

不计不能进入项目成本的股权溢价

普通住宅

2、房地产开发

成本

房地产开发项目实际发生的成本

3、房地产开发

费用

与项目有关的销售费用、管理费

用、财务费用(最多计第1项和第2

项10%)

4、有关税金销售营业税及附加等

5、规定的其他

扣除

按第1项和第2项的20%计

三、增值额第一项减去第二项

四、增值与扣除之

第三项除以第二项

五、应缴土地增值

有20%的免征空间,按累进税率计

非普通住宅一、转让房地产收

非普通住宅部分的销售收入(不含

车库)

二、扣除项目合计

可按非普通住宅分摊直接成本(合

作项目扣除股权溢价)的130%加上

有关税金简单计算

1、取得土地成

不计不能进入项目成本的股权溢价

2、房地产开发

成本

房地产开发项目实际发生的成本

3、房地产开发

费用

同普通住宅

4、有关税金销售营业税及附加等

5、规定的其他

扣除

同普通住宅

三、增值额第一项减去第二项

四、增值与扣除之

第三项除以第二项

五、应缴土地增值

无20%免征空间,按累进税率计税

合计

第三部分 关于本附件的说明

1. 项目立项测算表格在具体使用过程中,按合同签订的经验成本进行

填写,可根据实际需要增加或减少项目,但注意不要遗漏成本和利润科目。

2. 根据具体合同签订习惯,测算中的建筑安装工程费部分,应尽量按

照物业形态(如住宅,商业,写字楼)进行分解,若按物业形态无法分解的可以酌情合并,但至少应按照土建和安装尽量分解科目细项。

3. 双因素敏感性分析主要适用于政府招拍挂项目,用于主要的物业形

态在售价波动的情况下,投标地价的变化对税前成本利润率的影响,同时便于快速判断税前利润率在达到立项标准时的投标地价。

合作项目可根据实际情况参考计算,但至少应进行售价波动的单因素敏感性分析。具体行数和列数可以根据变量变动的幅度大小进行增减。

4. 土地增值税应按目前最严格的办法,将商业和住宅合理分摊进行计

算,若地方有实施办法的,按地方的实施办法计算。合作项目中土地取得成本只包含能计入项目成本的部分(不包含股权溢价等)。

(土地增值税的税率采用四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过50%,未超过100%的部分,税率为40%;超过100%,未超过200%的部分,税率为50%;

超过200%的部分,税率为60%)。

房地产开发项目的成本测算

房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息 字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的

新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括: 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用; 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用; 3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容; 4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用; 5、电梯投资; 6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用; 7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用; 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下: 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

房地产项目成本测算及投资分析

序号成本项目原始指标系数工程量单价(元) 合价(万 元) 可售单方 三商业主体建筑工程费1300259.981999.83 1基础工程费19.90153.08◆土方工程基底面积99451817.90137.70◆护壁护坡200100 2.0015.38◆桩基础0.00 ◆桩基检测费0.00 ◆降水0.00 2结构及粗装修127.76982.75◆混凝土框架建筑面积1300637.7582.91637.75◆砌体建筑面积1300250.0032.50250.00◆找平及抹灰建筑面积130065.008.4565.00◆防水防水面积130030.00 3.9030.00◆ ◆ 3门窗工程33.80260.00◆单元门单元数0.00 ◆入户门户数0.00 ◆户内门户数0.00 ◆窗、阳台门建筑面积0.4130065033.80260.00 4公共部位装修78.52604.00◆大堂精装修单元数0.00 ◆电梯厅装修电梯厅数0.00 ◆单元入口装修单元数0.00 ◆楼梯间楼梯间面积0.00 ◆外立面装修建筑面积130050065.00500.00◆外墙外保温建筑面积 1.313008013.52104.00◆屋面建筑面积0.00 ◆栏杆0.00 商业主体建安工程费

楼梯栏杆楼梯间数量0.00 阳台栏杆户数0.00 私家花园栏杆底层户数0.00 空调板装饰户数0.00 ◆ 5室内装修0.00 ◆厨房装修0.00 ◆卫生间装修0.00 ◆厅房装修0.00 ◆阳台露台地面0.00 ◆ 四主体安装工程费21.08162.16 1室内水暖气电16.71128.50◆室内给排水 6.2448.00 总包给排水建筑面积130020.66 2.6920.66 钢塑管建筑面积1300 1.500.20 1.50 PPR管材建筑面积130013.69 1.7813.69 UPVC管材建筑面积130012.15 1.5812.15◆室内采暖0.00 ◆室内燃气0.00 ◆室内电气工程建筑面积130080.510.4780.50◆ 2设备及安装费 3.9030.00◆通风空调系统0.00 ◆电梯供货及安装0.00 ◆发电机供货及安装0.00 ◆消防系统 3.9030.00 水消防系统建筑面积130023.00 2.9923.00电消防系统建筑面积13007.000.917.00 气体灭火系统0.00

保利地产立项模板:附件一:项目成本科目明细及立项测算说明

附件一:项目成本科目明细及立项测算说明 本附件主要是对项目技术经济测算中所涉及的成本科目及其明细、表格格式,进行了详细说明。 第一部分:项目成本科目明细 下表对立项测算科目的明细进行说明,旨在明确测算项目中三级科目所包含的内容,建立统一的标准,加强区域各项目以及各区域之间的比较和联系。表格中所未涉及的内容,各区域公司根据当地实际情况,按照其他科目归入并注明。 表1 成本科目明细表 一级科目二级科目三级科目 土地费用土地价格 国土出让金 原始成本:收购公司花费的有票成本 股权溢价:计算土地增值税时,土地 成本不应计此项 契税注明税率 其他 拆迁安置费 补偿费 交易手续费 中介费 其他 开发前期费勘察费包括初勘、详勘、超前钻等 设计费 包括概念方案规划设计费,各种专 业、设备、园林等设计费 其他 开发费用:包括测绘、图纸资料费 委托费用:包括各种委托、代理、评 估、咨询费

临时设施费:包括临水电、管线迁移,场地平整 建筑安装工 程费土建部分工 程费 基础工程:包括土石方,基础,基坑 支护 地上土建工程:包括主体土建,外 墙,门窗 装饰工程费 包括交楼标准装修工程款及材料款, 样板间及售楼部装修工程费等 安装工程费 设备及安装工程:包括安装工程费、 供水供电设备、消防、电梯、人防、 中央空调、供暖等工程的设备及安装 部分费用 工程检测费 工程监理费 其他 红线内配套 费 供水供电包括永水工程、永电工程 道路排污包括排水、排污、道路及护坡等 园林绿化 煤气工程按各地实际情况 智能化工程包括住宅智能化及商业智能化工程等供暖工程北方使用 其他包括垃圾处理系统等 政府收费市政配套费按各地实际情况 其他 包括勘测放线费、验线费、场地使用 费、施工合同公证费、质量监督费、 余泥排放费、规划执照费、报建审查 费、面积核算费、公示牌制作费等等 维修基金按各地实际情况 不可预见费 包括书报资料费、运输、劳务费、低

保利地产笔试题目

笔试 题型一:(市场研究,) ●10个行测题(3分/个) ●基本分析题(40) 1、保利地产在某地要拿一块地,要先进行项目调研,假设你作为项目调研负责人,该如何安排你的计划?(20) 2、某10月房地产成交套数与推广费用的详单(见下,记不太清了)。然后给出11月份计划66套,50万推广费用,试分析。(20) ●综合分析题(30) 材料1:08年国家刺激计划,放松信贷等,房地产迎来繁荣;国家“限购”、“ 限买“,房地产市场交易量萎缩。 材料2:房地产政策宏观微调,趋紧趋严 材料3:温家宝等人有关房地产政策的讲话 1、论述房地产市场走势与宏观经济形势的关系? 2、尝试对当前(还是未来,记不清了)房地产市场的前景进行研判 题型二:(营销,/) ●名词解释 市场营销、4P,品牌定位,定价方法,SWOT,整合营销传播 ●材料分析 强生纸尿裤研发生产的营销案例: 1.从营销的角度分析 2.市场调查的意义、你对市场调研的看法论述 ●品牌价值 举一个你最印象深刻的品牌营销案例,分析品牌形象、定位等:怎样进行品牌形象传播 ●创新题 1.中国好声音的营销 2.如果收视率下降,怎么提高 题型三:(土建类,) ●选择题(10题,每题2分) 第一题印象深刻,是压杆的临界力在什么杆端支承条件下最大。 ●简答题(5题,每题10分) a、框架结构抗震构造措施 b、四控两管一协调 后面三题都是写些关于对保利企业理念看法之类的,你进入保利要如何发展,优秀管理人员具备什么素质等等 ●案例分析(3题,共50分)) a、关于工期、费用补偿的(20分) b、模板施工方案的,跟预留洞口有关,还有三宝、四口(20分) c、构造柱的作用,和两个施工单位的比较,哪个合适?(10分) 题型四:(建筑岗,)

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

保利房地产投资管理制度

内部管理制度系列 保利房地产投资管理制度(标准、完整、实用、可修改)

编号: FS-QG-67840保利房地产投资管理制度 Poly Real Estate Inv estme nt Man ageme nt System 说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可 循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。 保利地产投资管理制度 第三十一条公司实行统一的投资管理制度,各级公司的 房地产业项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由股份公司股东大会、董事会按各自权限审批。 第三十二条公司的投资应符合国家法律法规的规定和 国家产业政策,符合公司的发展战略要求和现有条件,符合成本效益原则,有利于提高经济效益。 第三十三条股份公司董事会有权批准在最近经审计总 资产50%以内的房地产项目投资,公司最近经审计净资产30%以内的股权投资以及不超过人民币5000万元的风险投资(期 货和其他衍生金融工具投资)。超过上述标准的投资需经股东大会批准。 第三十四条为了控制投资风险,保证投资项目的经济效益,相关公司的经营班子应对拟投资项目的可行性进行充分研究论证,并

提出可行性报告报董事会或股东大会立项、审查和决策,重大投资项目应组织有关专家、专业人员进行评审。具体投资决策程序由公司的相关管理制度规定。 第三十五条经批准的投资项目,相关公司及时组织实施,严格按照项目的可行性研究报告、投资实施方案以及股东大会、董事会审批意见落实项目投资节点计划,加强项目开发管理,采取有效措施严格控制成本,确保预期经济效益的按时实现。 第三十六条项目投资结束后,具体实施投资的公司应对项目的经济效益进行后评估。 第三十七条公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控制权时,应对目标企业进行尽职调查,并聘请中介机构进行审计和评估,以经审计评估后的价值作为定价的参考依据。 请输入您公司的名字 Foon shi on Desig n Co., Ltd

保利地产笔试题目

笔试 题型一:(市场研究,广州) ●10个行测题(3分/个) ●基本分析题(40) 1、保利地产在某地要拿一块地,要先进行项目调研,假设你作为项目调研负责人,该如何安排你的计划?(20) 2、某10月房地产成交套数与推广费用的详单(见下,记不太清了)。然后给出11月份计划66套,50万推广费用,试分析。(20) ●综合分析题(30) 材料1:08年国家刺激计划,放松信贷等,房地产迎来繁荣;国家“限购”、“ 限买“,房地产市场交易量萎缩。 材料2:房地产政策宏观微调,趋紧趋严 材料3:温家宝等人有关房地产政策的讲话 1、论述房地产市场走势与宏观经济形势的关系? 2、尝试对当前(还是未来,记不清了)房地产市场的前景进行研判 题型二:(营销,北京/上海) ●名词解释 市场营销、4P,品牌定位,定价方法,SWOT,整合营销传播 ●材料分析 强生纸尿裤研发生产的营销案例: 1.从营销的角度分析 2.市场调查的意义、你对市场调研的看法论述 ●品牌价值 举一个你最印象深刻的品牌营销案例,分析品牌形象、定位等:怎样进行品牌形象传播 ●创新题 1.中国好声音的营销 2.如果收视率下降,怎么提高 题型三:(土建类,武汉) ●选择题(10题,每题2分) 第一题印象深刻,是压杆的临界力在什么杆端支承条件下最大。 ●简答题(5题,每题10分) a、框架结构抗震构造措施 b、四控两管一协调 后面三题都是写些关于对保利企业理念看法之类的,你进入保利要如何发展,优秀管理人员具备什么素质等等 ●案例分析(3题,共50分)) a、关于工期、费用补偿的(20分) b、模板施工方案的,跟预留洞口有关,还有三宝、四口(20分) c、构造柱的作用,和两个施工单位的比较,哪个合适?(10分) 题型四:(建筑岗,南京)

房地产面试题目

1-2年成长为专业骨干,3-4年历练为财务模块负责人,优异者将在5-7年后成长为集团财务职能负责人或城市公司财务负责人。 1. 为什么选择保利地产?你对保利地产有些什么样的期待? 选择保利地产的原因简单归结为以下三点: 1.喜欢保利地产的奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明企业精神文化; 2.基于对自身的未来发展目标的实现,认为保利地产很符合自身职业规划; 3.保利地产的多元化经营和快速发展深深地吸引了我; 对保利地产的期待有两点: 1.首先是希望自己能够幸运地加入保利地产; 2.期待自己可以进入到保利地产开发项目中,进而全面提高自己的财务知识和业务能力 2. 与其他应聘者相比,你认为自己有哪些优势,存在什么不足之处? 优势有以下两点: 1.熟练操作财务软件,在其他公司的实习经验比较丰富、并且有不同行业的实习经验,并且能克服艰苦的工作环境; 2.工作方式和工作能力在实习中得到了较大提高、做事严谨仔细、高效率完成领导安排的任务; 不足之处有以下三点: 1.地产行业的实习经验不够丰富,毕竟地产行业的财务做账方式与制造业有较大区别; 2.EXCEL表格的公式掌握不够好; 3.性格比较内向,交流沟通能力有待提高; 你3。的职业规划是什么,你会如何为实现目标而努力? 我的职业规划是: 1-2年成长为专业骨干,3-4年历练为财务模块负责人,优异者将在5-7年后成长为集团财务职能负责人或城市公司财务负责人。 (1)2018年-2020年 成果目标:读研期间进入上市公司和会计事务所实习,2019年硕士研究生顺利毕业,取得硕士学位,毕业后进入房地产百强企业; 能力目标:具备财务会计岗位的实务操作能力,能够成为企业的骨干力量; (2)2020年-2025年 能力目标:具备会计主管和会计经理的业务能力,能给企业的发展和效益带来不菲的价值增量,在自己喜欢的城市付下首付,拥有一套自己的房子; (3)2025-更远 能力目标:形成自己的管理理念,有很高的演讲水平,具备组织、领导一个团队的能力;与公司决策层有直接流畅的沟通;具备应付突发事件的心理素质和能力;有广泛的社交范围,在业界有一定的知名度。 1到2年内熟悉和掌握岗位业务知识,成为公司中的骨干人员,能够独立胜任财务的岗位 之后的2-3年具备会计主管的能力,有一定的管理能力 3年后学习更深层次的管理知识,希望能成为部门的

房地产开发项目的成本测算方法

100 房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是

按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括: 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用; 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用; 3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容; 4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用; 5、电梯投资; 6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用; 7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用; 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下:

保利地产2019年第三方工程评估方案

保利地产第三方工程评估方案 1.评估内容 项目评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及质量风险三个方面。 1.1.1项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。 1.1.2安全文明施工主要包括安全管理、文明施工、脚手架及卸料平台、基 坑工程、模板支架、高处作业、施工用电、物料提升机和施工升降机、塔式起重机和起重吊装、施工机具等内容。根据国家安全文明施工规范标准JGJ59-2011严格评价。 1.1.3质量风险为集团每年的工程关注重点,如渗漏、空鼓/开裂等。 2.评估方法 原则上以总包单位为主体进行检查,标段建筑面积10万平方米(包含地下室)实测一组数据,标段建筑面积10万平方米以上(包含地下室)实测两组数据,每年组织不少于三期,每期对全集团所有在建项目进行检查。 2.1评估得分 标段及子公司评分方法详见附件《保利地产第三方评估评分细则》。 2.1.1住宅项目 (1)标段综合得分=45%×实测实量合格率+25%×安全文明施工合格率+30%×质量风险合格率。 (2)多标段项目不需进行项目综合分计算,评比排名仅考虑到标段即可。(3)当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时,得分将按所测点数的权重进行折算。 2.1.2商业项目 (1)标段综合得分=45%×实测实量合格率+25%×安全文明施工合格率+30%×质量风险合格率。 (2)多标段项目不需进行项目综合分计算,评比排名仅考虑到标段即可。(3)当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时,得分将按所测点数的权重进行折算。 2.2评估流程

2.2.1评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。 2.3评估报告 每个参评项目标段现场评估作业完成后,均需项目负责人对项目评估数据进行签字认可;在各区域(子)公司所有参评项目评估结束后7天内,第三方评估公司编制完成该区域(子)公司的所有项目简报并发送给各区域(子)公司,抄送给集团工程管理中心;在全集团所有区域(子)公司评估报告提交后7天内,第三方评估公司编制完成保利地产第三方评估总报告并发送到集团工程管理中心。 2.4整改跟踪与总结提升措施 2.4.1整改及备案 每个项目检查完成后七天内由第三方单位提交项目评估简报,由集团统一下发,项目部应在检查当日对现场存在的质量、安全等相关风险问题承诺整改时间(原则上整改完成时间不得超过20天),整改完成后各标段需将整改完成情况的书面材料提交至各子公司工程管理部进行审核备案。集团工程管理中心根据第三方提交的评估结果针对存在问题较严重的子公司及标段给予正式通报,并要求其于指定时间内完成整改及回复(整改完成时间及书面回复不得超过此通报下发后20天)。 集团将根据项目提交的整改完成报告(提交时间为评估简报下发后20天内)采取随机抽查的方式进行现场复核,经复核发现未进行整改或整改不到位的项目/标段将对评估综合得分进行扣分处理(扣3分),逾期未提交整改完成报告的项目/标段将直接视为未整改处理,扣分处理后的综合得分作为本次评估的最终得分。年底最终排名按每年每次各标段最终评估综合得分算术平均值进行计算,一年仅评估一次的标段该次评估最终得分即为年度评估最终成绩。 各子公司关于第三方评估的整改回复、文件表格参照附件十九:《保利地产第三方工程评估整改回复操作指引》执行。 2.4.2总结及提升 各区域(子)公司在收到评估报告后,应组织各区域(子)公司所属的各城市公司、项目部对当次项目评估存在的问题进行分析总结,对各项目存在的重点难点及安全质量通病针对性地制定预控和提升措施,并在后续施工中和日常检查过程中严格执行,避免类似问题重复出现,促进产品品质的持续提升。

保利地产笔试

传不上去就直接粘贴过来好了 一、选择,22题,每题2分,容涉及会计和税法的基础知识; 二、简答,收入的确认;投资性房地产和自用房地产的区别;财务分析; 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。 将某个项目确认为投资性房地产,首先应当符合投资性房地产的概念,其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件:1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。在账务处理上,投资性房地产可以采用成本模式计量或公允价值模式计量。 而自用房地产可以理解为企业的固定资产,2者有着本质的区别。前者主要是为了赚取租金或资本增值,而后者仅是自用。当然,2者在一定条件下也可以相互转换。 三、计算,土地增值税; 不超过50%部分 30% 50%~100% 40% 100%~200% 50% 超过200%部分 60% 收入的确认条件计算; 《企业会计准则》关于收入确认条件的规定,销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,不再对该商品实施继续管理权和实际控制权,与交易相关的经济利益能够流人企业,相关的收入和成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。 对于房地产企业,商品房销售收入实现的具体条件为: 工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收,是指取得政府有关部门发放的“竣工备案表”。实际销售面积符合合同规定。在实际操作中,实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异,应取得面积测绘表,按实测面积计算房屋总价。完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知,且购买方在通知确定的交付使用时限 结束后无正当理由拒绝收房。 房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况:1.业主方正常来公司办理房屋交接手续:填写“房屋交接单”,凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。如果业主已签房屋交接单但因各种原因不去领取钥匙,必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”,否则不确认该项销售的收入。2.业主没来办理房屋手续:按销售合同规定的送达方式送达后,业主在合同约定的时限未来办理手续的,如按合同规定可以视同房屋已交付的,则确认销售收入。送达的标识:采取报纸公告的,留存报纸原件;采用快递方式的,留存快递底单;邮局寄出的,留存邮局回执;采用传真、等其他方式的,都要有相应的记录或回单。履行了合同规定的义务,且价款取得或确信可以取得。一般情况下,客户交清全部房款后方可办理房屋交接手续,才能确认收入。但对于按合同约定分期付款的,则按合同约定的时点履行交接房手续,在办理房屋交接手续后可以确认收入。 成本能够可靠地计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算但可以按确定的工程完工量准确预估。 会计分录; 中联房地产公司开发项目占地10000平方米,土地成本已发生货币性支出5000万元,其中支付土地价款3500万元,拆迁货币补偿1500万元。另外,在本项目中,需要按照1:1的比例,与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。 开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米,二期项目占地面积4000平方米。

保利地产2018年第三方消防评估方案

保利地产第三方消防专项评估方案 工程管理中心 一、评估范围 各子公司所有由我司操盘在建住宅项目(大地库和多高层、具有基本的联动功能),不含商业,别墅。 二、评估流程 1、各子公司需于规定时间内将项目的消防评估计划等相关信息按照附件一:《第三方消防评估信息采集表》的内容进行填写并在工程管理中心报备; 3、各子公司工程管理部负责汇总区域内各项目的项目概况、进度、评估联系人等,报工程项目管理部。 4、第三方评估单位完成现场评估后于3日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。 三、评估内容 消防工程专项评估内容参见下表,具体内容详见附件二:《消防工程专项评估记录表》 部位评估内容检查范围 火灾报 警系统 烟感、温感传感器安装及功能测试 地下检查3个防 火分区;室内随机抽选 2层检查。 消防应急广播及通话系统 地下检查3个防 火分区;室内随机抽选 2层检查。 消防中控室布置及观感 项目区域内全数 检查 疏散及应急照明&疏散系统安装现场随机抽查2

四、评估方案 (一)评估时间 与交付评估同时进行。 (二)评估抽选范围 1、烟感、温感传感器安装及功能测试消防报警及联动功能:地下检查3个防火分区;室内随机抽选2层检查; 2、应急照明&疏散系统安装现场随机抽查2防火分区内的所有疏散指示灯、应急照明设备; 3、自动灭火系统(喷淋系统、末端试水功能)消防报警及联动功能:地下检查3个防火分区;室内随机抽选2层检查; 4、气体灭火系统(与交付评估同时进行)项目区域内全数检查; 5、室内消火栓随机抽选2栋楼,每栋楼各5个室内消火栓; 6、试验消火栓功能随机抽选5个单元,每个单元各1个试验消火栓,不足的按现场的单元数每单元一个; 7、消防中控室布置及观感、防排烟系统地上及地下部分、室外消火栓、水池/水箱布置&观感质量、泵房布置/观感质量及功能测试、管网/桥架安装、防火封堵、消防联动功能测试:项目区域内全数检查。 (三)、评估组织构架: 第三方评估单位设总负责人一名,全面协调保利集团消防专项评估工作,第三方评估按1人组配置,对评估单元进行评估。 (四)、项目评估得分: 1、消防专项评估项目综合分=火灾报警系统×15% +疏散及减灾系统× 20% +灭火系统×15% + 消防水系统×15% + 管网/桥架×15% + 消防联动功能×20%; 2、甩项细则说明:各分项得分按现场实际评估的各子项得分进行换算,最终评分为实际评估的各个分项按照所占权重换算得分。某消防专项评估综合分计算方式为最终得分=实得分/(100%-甩项权重) 五、结果应用: 1、消防专项评估结果于第三方消防专项评估完成后4日内书面告知子公司;

保利地产优才计划offer

保利地产offer 保利华南优才计划offer 一面 保利华南会在一些城市开宣讲会,楼主当时是在武大的宣讲会面试的。保利华南最大的好处就是不用筛简历!去了就可以面试!很刺激! 楼主当时一面是一组十二个人,只有一个男生,八个面财务四个面人资。 一开始先是20秒的自我介绍,内容是规定的,诸如意向岗位意向城市专业排名这种,楼主语速比较快,后面加了两句话,感觉可能会稍微出彩一点。 然后就是20分钟的小组讨论,讨论之前面试官会随机点一个同学读题,我们组的题目就是很有名的荒岛求生。 整个讨论的过程还算顺利,虽然有一些bug,但是当leader的学姐蛮强势的,timer也不错,整个节奏带的还可以,楼主是reporter,因为语言表达能力比较强吧,基本上做了几次总结大家就达成了共识。 然后面试官抽人总结,当然就抽的不是楼主了,感觉最后抽的这个人应该是面

试官还想再考察一下的。 然后就是五分钟等待,当场宣布结果,楼主那一组通过了四个人,当leader的学姐,当timer的同学,唯一的一个男生,和楼主自己。 总结:无领导真的非常看队友了,如果整个队非常和谐,即便没有明确的角色也好,但是楼主当时的这个组如果没有这几个人的carry,估计早跑偏了…… 二面 HR一对三 当场就二面了,楼主当时是跟两个工程岗的人一起二面的,进去先做一分钟自我介绍,然后hr一人就问了一个问题,从自己岗位的角度对比两到三家房地产。楼主当时挺懵的,以为会对比简历上的问题,不过最后思考了一会还是说了恒大和保利,主要是从资产负债结构和资金管理还有税收的角度去说的,反正就瞎扯……扯完已经觉得自己凉了……因为感觉说了好多恒大。 然后过了十天,全国宣讲会结束以后,楼主突然接到了终面通知,视频面试,可以说很惊喜了,就还是准备了一下。 视频终面 第一次视频终面自己还是挺紧张的,嫌弃寝室乱就特地开了房,去酒店面试,虽然是视频,楼主也还是穿了正装,我觉得第一印象首先不能输嘛。 然后我是财务岗第一个面试的,面试官其实还挺严肃的,就是中途被我逗笑两次。 总结提问如下:

保利地产笔试

保利地产笔试

传不上去就直接粘贴过来好了 一、选择,22题,每题2分,内容涉及会计和税法的基础知识; 二、简答,收入的确认;投资性房地产和自用房地产的区别;财务分析; 投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。 将某个项目确认为投资性房地产,首先应当符合投资性房地产的概念,其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件:1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。在账务处理上,投资性房地产可以采用成本模式计量或公允价值模式计量。 而自用房地产可以理解为企业的固定资产,2者有着本质的区别。前者主要是为了赚取租金或资本增值,而后者仅是自用。当然,2者在一定条件下也可以相互转换。 三、计算,土地增值税; 不超过50%部分30% 50%~100% 40% 100%~200% 50%

超过200%部分60% 收入的确认条件计算; 《企业会计准则》关于收入确认条件的规定,销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方,不再对该商品实施继续管理权和实际控制权,与交易相关的经济利益能够流人企业,相关的收入和成本能够可靠地计量时,确认营业收入的实现。 对于房地产企业,商品房销售收入实现的具体条件为: 工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收,是指取得政府有关部门发放的“竣工备案表”。实际销售面积符合合同规定。在实际操作中,实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异,应取得面积测绘表,按实测面积计算房屋总价。完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知,且购买方在通知确定的交付使用时限 结束后无正当理由拒绝收房。 房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况:1.业主方正常来公司办理房屋交接手续:填写“房屋交接单”,凭业主方签字确认的房屋交接

(完整版)保利地产成本控制指导书

保利地产成本控制指导书 一、成本控制管理职责划分准则 1、组织管理责任分为三个层面 (1)成本总负责中心 公司总经理层面 (2)成本费用发生中心 地价费用中心:开发部 设计费用中心:技术部 主体建安费用中心:项目部 营销费用中心:销售部、企划部 期间费用中心:财务部 (3)成本费用审核与监控中心 成本管理委员会:成本管理部、财务部 2、基本职责划分 (1)成本费用发生中心的基本职责 ——按照测算成本的目标,遵照相关规范和制度开展业务活动; ——对施工场地、设计单位或经手的每单业务,在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责,并对其成本费用失控承担直接和主要责任; ——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。 (2)成本费用指导与成本管理中心的基本职责 ——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标;

——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标; ——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案,并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人; ——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况,并提出可操作的指导性意见; ——建立健全目标成本费用管理体系,制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。 3、《成本信息月报》的管理准则 每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制,必须包括本月成本与上月成本的差异。 二、成本控制管理准则 1、开发前期费用的控制管理准则 (1)内容 开发前期费用明细(范例)

(2)控制管理准则 ——注意勘察工作的实效性,避免重复测量定位; ——技术部应注意设计费的合理使用,由于设计合同较多且工作相互 关联,应分清各份设计合同的工作内容及工作范围,如设计院未及时 完成工作应开扣款单; ——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置,选取经济方案施工。 2、主体建安费用控制管理准则 (1)内容 主体建安费用控制(范例) (2)控制管理准则 ①充分进行施工准备

保利地产第三方工程评估方案

保利地产第三方工程评估方案

保利地产第三方工程评估方案 1.评估内容 项目评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及指定内容三个方面。 1.1.1项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。 1.1.2安全文明施工主要包括安全管理、文明施工、脚手架及卸料平台、基坑工程、模板支架、高处作业、施工用电、物料提升机和施工升降机、塔式起重机和起重吊装、施工机具等内容。根据国家安全文明施工规范标准 JGJ59- 严格评价。 1.1.3指定内容为集团每年的工程关注重点,如渗漏、空鼓/开裂等。 2.评估方法 原则上以总包单位为主体进行检查,标段建筑面积10万平方米(包含地下室)实测一组数据,标段建筑面积10万平方米以上(包含地下室)实测两组数据,每年组织不少于三期,每期对全集团所有在建项目进行检查。 2.1评估得分 标段及子公司评分方法详见附件《保利地产第三方评估评分细则》。 2.1.1住宅项目 (1)标段综合得分=70%×实测实量合格率+30%×安全文明施工

合格率-指定内容扣分。 (2)多标段项目不需进行项目综合分计算,评比排名仅考虑到标段即可。 (3)当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时,得分将按所测点数的权重进行折算(指定内容扣分为实扣分,不进行折算)。 2.1.2商业项目 (1)项目综合得分=70%×实测实量合格率+30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分 (2)集团综合得分为各项目综合得分的算术平均数。 (3)当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时,得分将按所测点数的权重进行折算。 2.2评估流程 2.2.1评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。 2.3评估报告 每个参评项目标段现场评估作业完成后,均需项目负责人对项目评估数据进行签字认可;在各区域(子)公司所有参评项目评估结束后7天内,第三方评估公司编制完成该区域(子)公司的所有项目简报并发送给各区域(子)公司,抄送给集团工程管理中心;在全集团所有区域(子)公司评估报告提交后7天内,第三方评估公司编制完成保利地产第三方评估总报告并发送到集团工

保利笔试题

四、保利地产笔试资料 4.1广州保利营销类题目,完整版 总体感觉题太TM多了,比如一个10分的小题目里面,竟然有三问,如果下一届的同 学应聘保利,一定要分配好答题的时间,简答不要答太多了,免得策划类的题没时间答。而且啊,下届同学一定要注意笔经啊,MS保利的笔试题目全国通行全部一样,如果慢考的人,一定要早点找到以前的题目,好好准备。 一简答(试卷上标明:不是名词解释,用流利清晰的话作答)6分一个 1、市场定位 2、把房地产市场进行市场细分 3、家庭有哪些生命周期阶段,有什么消费特征,怎么根据不同的家庭生命周期制定营销策略。 4、苹果热销,为什么苹果的品牌如此有吸引力? 5、说说你的理解和看法:非诚勿扰,胶囊公寓,世博会 二、案例分析(30分) 2005年肯德基苏丹红事件:大致是肯德基如何转移视线的公关策略,大家在网上搜搜就知道了 1、根据材料写公关通稿 2、肯德基的危机公关策略是什么?媒体和**在中间起了什么作用?它的危机公关有什么不足? 3、房地产经营中危机公关有什么重要作用?应该注意什么? 三、材料分析(20分) 和者筑善的品牌材料 1、对“和者筑善”的理解。

2、就品牌中间的四个内涵中选一个进行主题活动的策划,哪四个忘了。。反正我选的是关于 公益环保的。 四、创新题目(20分) 就对高房价、大学生就业难等5个题目中选一个,做出5个创新提案,并论证可行性。 4.2厦门保利综合类笔试题目,超级详细 保利地产在厦门的综合类笔试考试采用的文件筐处理,人力、行政都是用的一张卷子。 假定你是一家地产公司的行政经理,肩负人力、行政、办公室的职责。你10月29号出差外 地,手机没信号,不能上网收发邮件。10月30号一大早来到办公室发现有9件代办事项, 而你2个小时后还要出发去另一个地方出差,11月1好才能回来。在2个小时时间里,你 如何处理这九件事情。 九个文件,各三个问题。 1.分别选择信件/便函、email、电话、面谈、不处理方式进行处理, 2.写清楚回复内容 3.这个事情如何处理。 文件一、进入新一年的人员招聘。技术部经理向你反映,建筑学等专业技术人才招聘难度大, 培养周期长,而且人员流失率较高。如何建立一个有效的中长期激励机制,想跟你讨论。 文件二、行政专员给你留言,公司某员工开车与一卡车相撞,车上还有另外两名员工。目前 无生命危险,责任事故不明。他正在医院处理。 文件三、公司总经理看了第三季度考核结果,认为公司最近业务项目较多,需要提升一批中 层领导干部,让你准备下材料11月1日向他汇报。 文件四、集团公司要举办乒乓球比赛,公司副总告诉你进行内部选拔赛,请你拟定比赛方案 和向员工下发一个通知。 文件五、公司客户部经理向你反映,某业主房子漏水,找物业要说法,经物业公司鉴定,是

保利地产工程管理模式简介

保利公司工程管理模式初探 关于同一城市多项目同时开发运作的工程管理模式,归纳起来大致有两种:一种是条线式管理,即公司各职能部门均垂直管理于每个项目部;一种是扁平化管理,即每个项目均单独成立项目公司,各项目公司设有包括财务、合约等的全套职能部门。保利地产成都公司今年是八盘齐发,他们又是如何运作的呢?首先看一下组织架构图:

很明显,这是一种条线–职能式管理模式、项目负责制。总经理之下设副总、总助等参谋助手,形成公司管理层;管理层下设各条线职能机构,职能机构下为依据各工程项目设置的现场项目部,直接执行工程指挥、管理、协调职能。各级领导可直接指挥分管的职能部门,同级职能部门之间为平行的业务联系,为协作配合关系。而所有职能机构垂直管理下一级的项目部,对其进行业务上的指导,但不能直接指挥工程现场管理。 这种模式最大的特点是:统一指挥、分级管理,分工协作,项目负责制。既发挥了各职能部门的专业能力,又给予现场管理人员充分的权力和责任。这样的组织架构是目前广泛采用的管理结构形式,优点是分工明确、责任到位,运转灵便,工作效率高。 上图中的同级职能管理部门中,保利的综合管理部相比其它开发商是一个较独特的部门,其它职能部门的工作设置与别的开发商大同小异。现着重介绍一下综合管理部的工作内容: 1、招投标:由综合部提供投标单位资源,组织工程部、预算部、技术部考察,最终确定入围投标单位名单并以呈批件方式汇总报批(各部门均可推荐);工程部提交招标需求单,明确招标范围、规模、工期、技术要求等;预算部拟定招标文件,会审后发放;综合部收到投标文件后,将正本送公司资料室存档,以副本组织相关部门当场开标;技术标由工程部、技术部负责评标,经济标由预算部负责评标,并分别给出评标意见;合理最低价中标。 2、工作计划:综合部牵头制订项目总体实施计划,各职能部门在此基础上制订详细的周、月、季度工作计划,包括项目完成节点计划和资金计划,报综合部汇总并会审后交公司领导层决策,由综合部负责监督、检查计划完成情况。 3、合同管理:综合部内设法律岗及付款审批岗,负责对公司所有合同条款及付款进行审核、审批,包括与成本有关和与成本无关的所有呈批件的审核。 4、对外关系:综合部负责公司营业执照办理及项目报批、报建工作,包括规划、建设、施工、预售等许可证的办理。 由此可以看出,保利地产的综合管理部是一个对内、对外都肩负着承上启下的部门,公司的运作、项目的运作,都以综合部的工作为起点,在运行过程中,又由其行使督促、考核的作用。 接下来,以“保利中心”项目为例具体介绍一下项目部: 1、项目情况:该项目位于成都市武侯区领事馆路以南、火烧堰以北、美国领事馆以东。 总建筑面积39.6万平方米,其中地上面积30.8万平方米,25-38层;地下面积8.8

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