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婚前一方按揭购房婚后增值部分在离婚时的分割

婚前一方按揭购房婚后增值部分在离婚时的分割
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婚前一方按揭购房婚后增值部分在离婚时的分割【摘要】婚前一方按揭所购房屋在婚后仍属于购房人的个人财产,婚后房屋增值部分权属亦归购房一方所有。但在离婚时,非购房一方在婚姻期间共同参与该房屋还贷的,其有权参与分割该增值部分。非购房一方参与分割的正当性来源于其在婚姻期间对房屋的维护和增值所作的贡献。具体分割方式为:供分割之房屋增值部分=[婚后共同还贷额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)]×婚后房屋增值部分。

当前,夫妻一方婚前按揭购房,取得房屋产权,婚后双方共同还贷的情形颇为常见。离婚诉讼中,该种按揭房屋价值增值部分该如何定性及分割,存在较大争议。本文拟从维护婚姻家庭中男女地位平等及保护个人合法财产权益出发,结合司法裁判中的代表性观点,对婚姻存续期间按揭房屋增值部分的定性、权属,离婚诉讼中非产权方参与分割之正当性及具体分割规则展开探讨,以期助益于审判实践。

一、婚前一方所购房屋权属不因婚姻行为发生变化

婚前一方申请按揭购房并取得产权,其作为房屋产权证书载明的权利人,是房屋的唯一合法所有者。依照物权理论,物权的变动基于法律行为或法律行为以外的事实行为或法律事件等法律事实而发生。而结婚作为一种法律行为,并非法律所规定的引起物权变动的原因。因此,登记人对于房产的完整的绝对的所有权,无论是身份上抑或财产上,均不受婚姻关系的影响,即婚姻成立以及存续期间,婚前所购的房产权属不发生任何物权变动,登记人仍然是法定的唯一的所有权人。

在我国法定夫妻共同财产制度下,“一方的婚前财产为夫妻一方的财产”。一方婚前财产的所有权不因婚姻的成立而发生变化,也不因婚姻关系的存续而发生转化。与之一致,一方的婚前债务也属于其个人债务,同样不因婚姻关系的成立和存续而转化为共同债务。即婚姻对婚前一方的个人债法律关系不发生任何效力。我国物权变动模式采债权形式主义,“物权变动依赖于债权的效力,即物权移转需要以相应的债权合同为前提”,“物权变动的成立和生效,仅有当事人之合意尚不足,仍需要登记或交付

之法定方式”。1因此,一方面,婚前一方因按揭购房而产生的一系列债法律关系并不因婚姻关系的成立发生任何变更,缺乏这一原因基础,房屋权属的变更无从谈起;另一方面,房屋作为不动产,其权属的最终生效确立,另需权利人的登记,因此,房屋产权登记簿是房屋权属变化状况的法定依据,若无变更,亦不生变动效力。

因此,对于婚前一方按揭购房,并取得产权证书的情形而言,婚姻这一法律行为对按揭买卖债法律关系及其依登记取得不动产物权不产生任何身份或财产层面的影响。

二、婚后房屋增值部分权属归原产权人

根据民法理论,房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。而我国婚姻法规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有……”。因此婚前所购房屋至离婚时,增值部分究竟为个人财产还是夫妻共同财产或其他,成为处理房屋增值部分分割事宜首当厘清的问题。现实中看法不一。

一种意见认为,该房屋增值部分产生于夫妻关系存续期间,是夫妻共同财产。即便房产是一方婚前购买的,但婚后另一方愿意共同偿还贷款,表明其在主观上是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营,并承担相应的风险,对方对此明知并接受。因此,在婚姻关系存续期间,夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的贡献。基于上述理由,认为增值部分应当归夫妻共同所有。如果严格按照物权法的规定将其归属于房产所有者一方,与我国家庭财产观念相冲突,婚后夫妻双方共同还贷,离婚时却将双方共同的劳动成果归一方所有,与民法上的公平正义原则相违背,明显损害了另一方的合法权益。

笔者认为上述观点有两处待商榷:一是片面强调房屋增值的时间要素,割裂了该增值部分本身与其权源的依存关系。如果没有婚前的房产取得,焉得婚姻期间的增值实现?进一步,既已确认房产归属个人财产,在并不存在原始取得或婚后财产权属转化等继受取得的前提下,房产的附加值又何以悄然转化为共同财产?实有偷梁换柱之嫌,也是对婚姻法关于夫妻共同财产立法本意的曲解。二是错将非产权方的主观意愿及相关实施行为列为物权取得的原因。非产权方还贷时的单方主观意图,并不构成任一物权取得事由。况且对房屋增值部分权属的认定与非产权方能否参与分配之间并无直接关联性,不必然导致不公平。

第二种意见认为,房屋系一方婚前个人财产,故依照物权法原理,该房屋增值部分属于法定孳息,系属个人财产而非共同财产。

笔者并不赞同“法定孳息”一说。物的孳息是指该物的出产物和按照该物的用法而就该物取得的其他收获物。而所谓法定孳息是指根据法律规定,由法律关系所产生的收益,并且法定孳息的产生必然依赖于他人对原物的使用。“自己利用自有财产所得到的收益,不是法定孳息。”2因此,若购房后闲臵或自住,即便房屋价格随行就市而实现增值,该增值部分并非法定孳息。另,就房产、股票等增值权益是否属于孳息,比如房屋的增值部分无法与房屋本身相分离,不符合孳息可与原物相分离而独立存在这一基本特征等,学界和实务均存争议。

第三种意见认为,房屋增值或贬值,是其交换价值的变化,但仍属于一方个人财产。

笔者赞同该观点。在婚姻关系存续期间,房屋的交换价值同时受人为因素和客观因素的影响。人为因素表现为夫妻双方对房屋进行的占有、维护和装修等,并排除他人对房屋的妨害,使房屋维持其一般的使用价值或优化和拓展其市场价值。客观因素表现为受国家宏观政策的调整、土地价格的变化、供求关系的影响,房屋的市场价值得以变动,从而给房屋所有人带来的一定的收益预期,且因其不可控性,房屋的交换价值面临或增值或贬值的市场风险。但无论增值或贬值,其前提在物理上表现为该房屋的完整健全存在,反映在法律上则表现为房屋所有权人对房屋拥有完满绝对的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。由此,房屋产权人对该房屋增值部分的所有,便是其享受该房屋收益的应有之义。同时,应予说明的是,对房屋增值部分权属的划定,并不意味着对以夫妻共同财产参与按揭房屋还贷的非产权一方的时间、精力及金钱支出的否定,产权方在将其所有的房产变现为货币形态时,应充分考虑非产权方在共同还贷以及日常维持、经营中的贡献,予以公平合理的补偿。

三、离婚时对房屋增值部分的分割

(一)非产权方参与分割之正当性分析

婚前按揭购买、婚后清偿贷款,房屋增值部分归属存在分歧,婚姻介入是直接原因。对婚姻存续期间共同还贷行为的不同认知直接决定了非产权方参与增值分配是否具有充分的正当性。目前,对于共同还贷行为的性质,主要有以下几种代表性观点。

观点一认为非产权方参与共同还贷是家庭互助行为。按照婚姻法的规定和精神,家庭成员间应当互相帮助,维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。在夫妻关系存续期间,一方婚前购房用于婚后共同居住,其目的是

为提升家庭共同生活水准,维护和谐稳定的婚姻家庭关系,虽然其为法律上的唯一还贷义务人,但另一方作为夫或妻,在享受房屋这一婚姻物质载体带来的稳定和幸福感之时,理应协力相助,包括直接的物质支持和间接的管理扶持。因此,一方婚前购臵房产,婚后双方无论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是仅仅居住以维持房屋的正常使用功能并偿还贷款,在法定夫妻财产共有的情况下,非产权方用共同收入偿还贷款的行为应认定为夫妻间的互助行为。

观点二认为非产权方参与共同还贷是夫妻间的借贷行为。从合同相对性理论出发,债权债务仅在直接当事人之间发生法律效力。婚姻关系的存在并不当然导致个人债务自动转化成为夫妻共同债务,按揭债务自始至终仅在购房一方和按揭银行之间存在,按期还贷的义务并不因为婚姻状况的变化而当然的从个人债务转化成为夫妻共同债务。婚后以夫妻共同财产还贷,相当于购房一方的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务,是典型的债务承担行为,且债务承担无需征得债权人的同意。无论还贷比例多大,都无法改变房屋的归属,无法改变婚前购房一方在按揭法律关系中权利或义务主体身份的事实,但参与共同还贷的一方可以行使债权返还请求权,要求返还其在还贷共同财产中支出的本金及相应利息。

观点三认为非产权方参与共同还贷是其个人对于家庭的共益投资行为。按期偿还银行按揭贷款的目的是为了防止银行行使抵押权,保证展开婚姻生活载体的稳定性。婚姻的目的是要共同生活,它意味着有难同担,有福共享。用法律术语来解释即共同出资,共担风险,共享利益。而这恰恰符合民事合伙的特征。若用合伙的理论来解释婚姻,无论是共同财产还是个人财产投入到婚姻生活中,性质都类似于对合伙的出资。离婚等于合伙解散。合伙人有权取回自己的合伙出资,同时按照其出资,分享合伙的营利部分。由此看来以共同财产还贷的行为就属于出资行为,而分割按揭房屋增值部分属于分享合伙利益。使用合伙理论解释婚姻关系,进而认定共同还贷的性质,可以很好地解释非产权方参与房屋增值部分分配的正当性,无论增值的原因是客观环境还是人为的努力。

笔者认为前述观点虽有其合理性,但均有可斟酌之处,不构成非产权方参与增值分配正当性之基础。

观点一充分考虑了婚姻伦理关系对财产权属及分配的影响,符合倡导创建和睦家庭和谐社会的道德风尚要求,但应注意到,伴随市场经济发展,个人权利日渐凸显,婚姻家庭法律规定及其精神理念也日益强调对个人财产的保护。如果一味追求维护身份关系的和谐,无疑是提高了夫妻双方的道德义务标准,即要求非产权方在婚姻存续期间甘于无私帮助,产权方在

婚姻结束之时乐于慷慨回报。另外,以“互助”定义婚内共同还贷行为,在遭遇共同还贷财产及房产增值诉讼时,给司法裁判标准带来挑战,不利于社会公平公正。

观点二客观上很好地平衡了合同法、物权法及婚姻法三者在此问题上可能产生的冲突,易于操作实践。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理,既不符合该非产权方的本意,又变相剥夺了其拥有自己房产或者将其应有财产份额投资于其他方面而获益的权利,当房屋增值较快时,对非产权方而言,极不公平。

观点三有自相矛盾之嫌。暂且不论用合伙理论解释婚姻是否科学,婚姻关系是一种兼含身份关系与财产关系的社会关系,夫妻共同还贷本质上是一种财产法律行为,在不违背婚姻家庭法律要义的前提下,适用调整财产关系的相关民法理论来解决涉婚姻的财产分割问题是可行的。另外,按照共益投资的观点,婚姻关系成立,非产权方参与已有相当物产的家庭的共同建设,正如,合伙人加入已有的合伙,合伙经营积累的财产,归全体合伙人共有,即共益投资所得理应属于共同财产。但是,该笔共同财产的分割遭遇难题:究竟是采婚姻法夫妻法定共同财产制度下均分的原则,还是依照合伙中退伙或解散时合伙人对合伙期间的债务承担无限连带清偿责任的原则?因此,合伙理论可以解释非产权方参与共同还贷的表象特征,但解决不了参与还贷法律关系的权、责、利相统一的问题。

综上分析,非产权方参与共同还贷的行为,不能看做简单的借贷行为,也不是概括的投资行为。笔者的观点是,宜在将房屋增值部分界定为房屋交换价值的增长,且权属于房屋登记所有人的基础上,肯定非产权方参与共同还贷对该交换价值增长的客观贡献,并对其贡献大小即共同还贷部分占全部购房款比例及婚姻存续期间房屋的实际增值状况通过一定的价值计算规则予以补偿。同时笔者认为,非产权方的“贡献”与房屋的增值并无必然因果关系,因此,不宜将“共同还贷”这一“贡献行为”定性为借贷或投资或其他法律类型,否则将引致又一司法难题,即对非产权一方主张分割增值部分的权利基础是物权请求权,还是债权请求权或是其他?

(二)非产权方参与分割之计算规则

在肯定非产权方可以分割房屋增值部分的前提下,需要确定房屋增值部分分割的具体计算规则。

按照婚前和婚后两个阶段,房屋的增值部分也分为两个部分:(1)婚前房屋增值价值,此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;

(2)婚后房屋增值价值,此部分为离婚时房屋的市场价值与结婚时房屋市场

价值之差。因非产权方采用夫妻共有财产还贷事实发生在结婚后,所以仅能对婚后房屋的增值部分主张权利。

该部分的计算公式为:供分割之房屋增值部分=[婚后共同还贷额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)]×婚后房屋增值部分

假设一案例,甲于2000年购买房屋一套,合同价30万元,支付首付10万元,于2005年与乙结婚,当时房屋市值60万元,2010年二人准备离婚,婚姻期间共偿还10万元银行贷款本金,共偿还银行利息5万元,离婚时房屋市值120万元。

依本文观点:两人婚后还款额10万元本金与5万元银行利息/房屋总价(合同价30万元+已支付银行利息5万元)×婚后增值(离婚时市价120万元-结婚时市价60万元),即供分割之房屋增值部分为25.7万元。非产权方可分得增值价值的一半12.85万元。同时加上共同还贷的一半,也就是10万元本金加上5万元利息的一半,即7.5万元。非产权方针对按揭房屋在离婚时可获得的房产价值为20.35万元。

当然,该计算规则因略去货币、市场等因素而不尽准确,且某些时间结点(如结婚时点)房屋的价值确定在操作上有些繁琐,但在不能保证绝对精准和公正的前提下,此计算规则还是能比较公平地平衡夫妻双方的财产利益。对于按揭房屋在结婚时的市场价值,建议可以比较同一时期,同一地区房屋的均价来处理。另外,实施房产税已渐成气候,必然会对房屋定期评估,房产增值部分的价值就会更加直接清晰的体现出来。

[作者简介]

王曦,上海市第二中级人民法院执行庭调研助理

[1]参见谢在全:《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第65页。

[2] 最高人民法院物权法研究小组编著:(《中华人民共和国物权法》条文理解与适用,人民法院出版社2007年版,第347页。

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离婚后房产如何分割

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在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上,这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩,所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况,使得处理此类房屋争议相当棘手,而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下,这在我国是比较普遍的现象,以前争议较大,现在有了明确的“说法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得,且用夫妻共同财产购买,应认定为夫妻共同财产。 (四)夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋,应属于夫妻共同财产,离婚时,一般均等分割 不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为夫妻共同财产。离婚时,一般均等分割,分割时应按房屋的市场价(评估价)计算,而不是按购房合同金额计算,取得房屋的一方要支付对方半价。如果涉及贷款,要先将贷款部分减去。比如,一套房子购买价是50万元,首付15万元,贷款35万元,现值60万元(评估价),未还贷款30万元。按以下公式分割,60万元的现值减去30万元贷款等于30万元,30万元为可分割部分,每人可分得15万元。也就是说,由取得房屋的一方付给另一方15 万元,取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。 (五)夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚时如何分割? 虽然房屋是一方婚前购买,但婚后房屋增值部分以及婚后用婚后共同财产还贷部分,应当视为夫妻共同财产,既根据出资情况,要将财产来源分为婚前婚后两部分进行分割。共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,既用婚后共同财产还贷的,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

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离婚房子夫妻共同财产如何分割

离婚后未分割的夫妻共同财产如何处理 1.夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证,婚后双方共同还贷的 该情形下的房屋为一方个人财产,在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方,有权要求对方对其清偿的部分予以返还。 在此需要明确的是,共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资,都应认定为共同还贷。因此,有贷款的房屋在离婚时,共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分,也可以请求补偿。 2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚后双方共同还贷,婚后取得房产证的 此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产,在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房,婚后取得的产权证是对婚前买房的确认,不属于夫妻共同财产。 如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产,就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。 3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款,婚后共同还贷,婚前取得房产证且房产证登记在一方名下的 由于一般情况下,我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的

名字。因此,此时极容易被认定为登记方财产。 所以此时,未登记方主张该房屋为共同财产时,一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据,则房产就会认定为与一方财产,在分割时不予分割。4、婚前夫妻一方父母参与出资购买,婚后取得房产证的 根据法律的规定,夫妻结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。 因此,婚前父母出资买房,婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时,在离婚按揭房分割时,不参与分割,只归一方所有。 离婚的时候必然会涉及到财产的分割,尤其是房产的分割,很容易出现纠纷。那么离婚的时候,房屋该如何分割呢?婚姻法明确 了房产分割的六种情形: 1.房屋赠与未办理过户手续,房产归赠与方,不予分割; 2.婚后一方父母出资买房且产权登记在自己子女名下,属个人财产,不予分割; 3.婚后由双方父母出资买房,不管产权登记在哪一方名下,需按照出资份额比例分割; 4.婚前买房婚后还贷,属购买方个人财产,不予分割。婚后还贷部分及其增值部分由产权登记方按照比例进行补偿; 5.双方用共同财产以父母名义买房,产权登记在一方父母名下的,

工作总结:关于离婚案件中房屋分割问题的分析和思考

工作总结:关于离婚案件中房屋分割问题的分析和思考 在民一庭审理案件中,离婚案件占有相当大的比例,而在离婚案件中最容易出争议的就是子女抚养以及财产分割问题,夫妻共同财产的分割涉及内容颇多,而其中房产分割备受关注。 一般情况下,房屋确定属于个人财产的,离婚时仍归其个人所有,属于婚后夫妻共同财产的,应当平均分割,同时考虑照顾女方和抚养孩子的原则。具体如何分割,可以双方相互协商,协商不成的由法院依法判决。但是在现实生活中,涉案房屋存在形态各有不同,所以我们在实际审判中,应当因地制宜。 一、没有房产证或者离婚时尚未取得房屋所有证的房屋如何分割问题 依据《婚姻法司法解释二》第二十一条之规定,“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”即这种情况下,双方可以协商如何分割,如果协商不成,因为房屋并未取得产权证,不动产的物权尚未设立,一般不宜在诉讼中处理,当事人可以待房屋取得产权证后,另案起诉分割。 农村自建房屋一般都未进行房屋登记手续,针对这类房屋,如果当事人对该房屋所有权均予以认定,且向法院提供合法、有效的所有权归属证明,那么法院能否就该房屋的所有权分割问题在诉讼中予以处理呢?这种情况下,法院可以予以处理。《物权法》第三十条的规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”也就是说,依法自建的房屋的所有权取得方式应当属

于原始取得方式,即直接根据法律的规定取得的所有权,房屋自建设完成时就已取得完全的所有权。当然了,这里需要明确的是,这种情形下必须是合法建造的房屋。 离婚时,房屋没有房产证或者尚未取得房屋所有证的,还有一种特殊情形即廉租房,根据廉租房的相关政策规定,廉租房只是租给符合廉租房租住条件的家庭,并不是买卖关系。住户对于廉租房没有处分的权利。对于婚后夫妻两人申请居住的廉租房,法院应当如何处理呢?这与处理房屋所有权异曲同工,双方可以就廉租房的使用权进行协商,也可以实行竞价,也可以由法院根据实际情况来判决哪一方继续居住廉租房,继续居住方给予另一方怎样的经济补偿。需要强调的是,法院在处理廉租房时,并不是处理该房的所有权,而仅仅是该房屋的继续居住权。 二、按揭房屋的分割问题 当前,按揭购房已成为我国商品房买卖的最主要形式。这类房屋在离婚诉讼中的归属与分割问题因为牵涉诸多,且在司法实践中存在判决处理不一致的情形,故这类房屋的分割问题也逐渐成为离婚财产分割的难点问题。就按揭房屋的几种情形予以简单分析。 1.夫妻双方婚后一同贷款买房,取得房屋产权的,该房屋属于夫妻共同财产,按一般原则平均分割。 2.夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证并已登记在一方的名下,这种情况应当属于一方婚前个人财产,离婚时一般仍归一方个人所有;值得一提的是,这种情况下,因为财产本身的性质不因婚姻关系的存废而发生变化,所以属于个人财产的房屋在婚后产生的增值部分也应当属于一方个人财产。

夫妻共有房屋离婚时的分割处理方法

夫妻共有房屋离婚时的分割处理方法 房产问题是离婚时大家都会担心的一个问题,离婚房子会如何分割呢?夫妻共有房产会如何分割呢?请阅读下面这篇文章,了解离婚时房产的分割问题,让您在面对该问题时能有所准备。 根据房屋的产权特点,以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成员共有房屋、夫妻共有的“部分产权房”或尚未取得产权房等四种情况来分析共有房屋的分割问题。 1、夫妻共有房屋。 指夫妻共同享有完全所有权的房屋,最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。根据《婚姻法解释(二)》第19条的规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”对于父母给子女出资买房的情况,《婚姻法解释(二)》第22条规定分为婚前行为和婚后行为区别对待:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。 关于夫妻共同房屋的分割方法问题,《婚姻法解释(二)》第20条规定:“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相

应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。 2、夫妻一方所有的房屋。 婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、但属于原拆原建并未变更产权登记的,房屋仍归产权人所有,增值部分属于双方共同所有,在离婚财产分割时增值部分中属于另一方应得的份额,由房屋所有权人以合理折价款补偿给另一方;对原原房屋进行过扩建的,扩建部分的房屋权属应按夫妻共同财产处理。 离婚中处理这类房屋时,住房一般仍归该所有人。根据《婚姻法》第42条和《婚姻法解释》(一)》第27条的规定,一方离婚后没有住处的,属于生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助,以住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。 3、家庭成员共有房屋 此种共有也就是夫妻与其他家庭成员的共有房屋的情形。夫妻结婚后,与一方的家庭成员共同生活,夫妻财产和家庭共同财产没有分开,包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。对于这种情况《离婚财产分割意见》第20条规定,离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出,一方要求析产的,可先就离婚和已查清的财产问题进行处理,对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼,待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。 4、夫妻共有的“部分所有权房屋”或尚未取得所有权房屋

【婚姻家庭】夫妻离婚财产如何分割(史上最全,值得收藏)

【婚姻家庭】夫妻离婚财产如何分割(史上最全,值得收藏) 夫妻离婚财产分配,是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。那么,夫妻离婚财产怎样分配?离婚财产如何分割?离婚财产分配原则是什么呢? 现行《婚姻法》第17条到第19条明确了夫妻共同财产是在夫妻关系存续期 间取得的财产,以列举式和概括式的方式规定了夫妻共同财产的内容。该法也规 定了夫妻共同财产的分割有协议分割和判决分割两种做法。离婚时,双方有合法婚姻财产约定的,依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共有财产一般应当均等分割,必要时亦可不均等,有争议的,人民法院应依法判决。 《婚姻法》第十九条第二款规定“夫妻对婚姻关系存续期间所取得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力”。即如果财产一旦约定是夫妻共同所有,就具有法律效力,不能随意更改。 在我国现有的《中华人民共和国婚姻法》所确定的夫妻财产制中,确立了夫 妻共同财产法定制度以及夫妻共同财产的约定制度。根据我国夫妻财产制度的内容,我国夫妻共同财产由法定的夫妻共同财产、约定的夫妻共同财产两部分组成。具体内容如下: 一、法定的夫妻共同财产,离婚时如何分割 《婚姻法》第十七条明确规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其它应当归共同所有的财产”;具体来说,夫妻共同财产的范围包括: (1)、工资、奖金。“工资”是指按照国家统计在职工资总额的各种劳动报 酬,包括标准工资,有规定标准的各种奖金、津贴和补贴。“奖金”是除工资总 额的劳动报酬外,由国家、政府等权威组织,对特殊贡献或取得优异成绩的特定 主体,给予一定货币数量的奖赏,如运动员名次奖、科研成果奖等,这些奖金应 当归入夫妻共同财产。 (2)、生产、经营的收益。生产、经营的收益是指公民在法律允许的范围内, 从事生产经营活动所取得的收益。新《婚姻法》加强了个人财产的保护,这就涉 及到夫妻个人财产的投资经营收益的归属问题。我国法定的夫妻财产制度是婚后 所得共同制,那么,婚后所得(包括个人投资所得)如没有合法约定,理应为夫妻 共同财产。 (3)、知识产权的收益 知识产权是人们就其智力创造的成果所依法享有的专有权利。知识产权虽然 无形,但它都是能够带来财富的“以权利为标的的物权”,所以在当前的离婚案 件中,对所涉知识产权也可以作为夫妻共同财产来分割。但这并不是讲知识产权 中的所有权利夫妻都能够共同享有。因为知识产权是基于人们的智力创造的成 果,从公平原则出发,应该对付出劳动的一方权益给予照顾。另外从发挥知识产

双方名下均有房屋,离婚时应当如何分割

方名下均有房屋,离婚时应当如何分割? 〖案情介绍〗 1989年童洁所在公司外事处新来一个小伙子叫王浩。王浩与童洁脾气性格相投,尤其是都喜欢打乒乓球,长时间的接触后发展到恋爱关系。童洁于1991年底与爱人马超协议离婚。1992年5月王浩也与妻子离婚,六岁的儿子王晓晓判给父亲王浩。同年7月24日,童洁和王浩登记结婚。二人属自由恋爱,婚后感情很好。童洁因自己没孩子,故希望与王浩生一个自己的孩子,王浩则劝童洁,现已有一个孩子就可以了,不要再生了。童洁虽然不愿意,但还是按着王浩的意思做了。1993年12月,双方用各自的工龄以王浩的名义购买了现居住的××小区一区18号楼15A室三居室住房一套,1998年拿到产权证。 为了照顾自己有病的母亲,童洁用自己承租的一套一居室住房和母亲承租的两居室住房一套与本单位换成一套三居室,和与自己与王浩的住房同在一楼,房号是2A,房屋是以童洁的名义与单位签订的租赁协议。 1998年1月夫妻双方以童洁的名字在北京证券公司开立个人账户,先期投入资金155万元,后陆续注入资金15万元。1999年在孩子上初中二年级时,双方商量为了能让孩子在美国读高中,先让会外语的妻子去美国,以读研究生为名学习工作,为孩子留学创造条件。1999年4月童洁辞职后去美学习,临行前,童洁在证券公司办理了委托王浩进行股票投资的授权。同年王浩用童洁的一笔中介收入2万元投入北京某咨询公司,占股份20%。出国期间双方一直是热线电话联系,书信往来不断。童洁每半年都会寄钱和衣物给丈夫和孩子。此间王浩负责炒股,先

后注入资金27万元,又提出34万元。2001年王浩在某证券营业部开立账户,王浩投入资金20万元后取出。 2003年童洁发现王浩电话越来越少,元旦前童洁在电话中说“我想回北京看看,我太想孩子了”。王浩忙说“来来往往挺费钱的,就别回来了”。童洁感觉不对,放下电话后就匆忙买了回京的飞机票,并再次电话给丈夫王浩,让王浩去机场接她,没想到的是王浩回答说“单位有事没时间,你自己打车回来吧”。童洁听到这不温不火的回答十分不快。更让她生气的是16个小时的长途飞行后回到家里,一进门看见家里女人的内衣内裤还挂在凉台,枕头上还留着长长的头发,衣柜里自己的衣服也不见了,童洁一气之下把看到的内衣、内裤、头发,都作为证据收了起来,拿着行李就回了母亲家。次日到证券公司撤销了对王浩的授权,取出了账户上的3208万元,分别支付生活和移民费用。双方在摊牌之后大吵一场,随后分居。童洁开始寻找王浩与第三者的证据,王浩在不得已的情况下于2003年5月到法院起诉离婚。 〖不同观点〗 原告王浩诉称:原告与被告婚后性格不合,童洁属于理想型性格、欲望较高,婚后又提出了较高的生活标准,彼此对理想、事业、志趣均有所不同,结婚10年始终没有培养和建立起真正的夫妻感情。1999年被告独自去美国,2003年初回国,双方因此感情淡漠。我要求离婚。各自名下的房子归各自所有,被告从股市取走的30余万元现金返还我一半,其他依法分割。 被告童洁辩称:被告与原告婚姻基础好,婚后建立了一定的感情,因

按揭房产离婚如何分割

按揭房产离婚如何分割 按揭房产离婚如何分割 (一)对于夫妻双方婚前按揭房产有书面约定的,按《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。 (二)对于婚前按揭房产没有书面约定的,离婚时对按揭房的离婚后所有权归属、房产价值、增值及归还剩余贷款等问题依下列原则分别处理: 1、有关婚前按揭房产离婚后所有权归属问题。对婚前按揭房产在离婚后的所有权归属问题,原则上归婚前房产的按揭人所有。除非依法应对另一方进行房屋的居住权和使用权帮助。如:《婚姻法》第四十二条“离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。 2、对婚前按揭房产的房产价值问题的处理。对一方婚前已交付的房款归个人所有,婚后夫妻共同偿还的贷款金额按夫妻共同共有原则处理分割。 3、对婚前按揭房产的增值部分的处理。婚前按揭房产婚后共同还贷增值,是基于婚前一方支付首付款和夫妻双方婚后的协力还贷而产生的。依公平原则应按婚前个人交付金额和婚后共同还贷金额的比例分别进行分割处理。 4、对还没有还清按揭贷款的婚前按揭房产,依前述原则,对房产价值进行分割处理后,由房产的继续使用人(所有人)进行还贷。 根据我国《婚姻法》的相关规定,婚姻存续期间,无论婚姻多长时间,即使结婚不到一年时间,只要是法定夫妻共同财产,离婚时都可以依法进行分割。夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有: (一)工资、奖金; (二)生产、经营的收益; (三)知识产权的收益; (四)继承或赠与所得的财产; (五)其他应当归共同所有的财产。

2020年房屋分割离婚协议书范本

房屋分割离婚协议书范本 本页是最新发布的《房屋分割离婚协议书范本》的详细页面,感觉写的不错,把错别字改掉了,。 | | 书是指即将解除婚姻关系的所签署的、关于财产的、子女的监护与探视、配偶的赡养费以及子女的抚养费等的书面的协议。离婚的房产如何分割是在离婚中遇到的最常见的问题,那么,涉及到房屋的分割的离婚协议书怎么写呢?下面是的关于房屋分割的离婚协议书范本,以供参考。 协议人:方,男,年月日出生, ___号:协议人:王,女,年月日出生, ___号: 协议人方某王某双方于年月日在区人民政府办理结婚登记手续。各种日常写作指导,教您怎样写范文年月日生育儿子。因协议人双方性格严重不合,无法继续共同生活,夫妻感情且已完全破裂,现双方就自愿离婚一事达成如下协议: 一、方某与王某自愿离婚。

二、儿子方由女方抚养,由男方每月给付抚养费600元,在每月5号前付清;直至付到18周岁止,18周岁之后的有关费用双方日后重新协商。(也可一次性付清抚养费)。 三、双方有夫妻共同财产坐落在路小区室商品房一套,价值人民币80万元,现协商归女方王某所有,由女方一次性给付男方方某现金38万元,此款在本协议签订后的第二天付清;此房内的家用电器及家俱归女方所有。 四、夫妻无共同债权及债务。若有债务,在谁的名下则由谁来承担。 五、方某可在每月的第一个星期六早上八时接儿子到其居住地,于星期日下午五时送回王某居住地,如临时或春节探望,可提前一天与王某协商,达成一致意见后方可探望。 本协议一式叁份,双方各执一份,婚姻登记机关存档一份,在双方签字,并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。 协议人:协议人: 年月日年月日

婚姻法规定的双方离婚房产怎么分配

婚姻法规定的双方离婚房产怎么分 配 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款的属于一方个人财产,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚后双方共同还贷,婚后取得房产证的为一方的婚前个人财产,在离婚时不予分割。夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款,婚后共同还贷的属于夫妻共同财产。 房产在国人眼里是属于很重要的财产,而且价值也比较大。因此离婚的时候产生争议的往往就是房子的归属问题,双方是都想要房子的所有权和使用权同时也不是很愿意将房子的价值补 偿给另外一方的。所以如果双方离婚房产怎么分配呢。 一、双方离婚房产怎么分配 1、婚后共同买房:夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割? 首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价

计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半,得房方单独偿还剩余的本金及利息。 2、灰姑娘嫁土豪型:夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割? 按高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割,连毛毛都分不到。 3、一起苦哈哈还贷型:夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割? 虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。 4、继续苦哈哈还贷款型:夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

夫妻离婚中涉及房产分割问题有关问答的汇总

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总 问:房产证上有未成年子女外的第三人的名字离婚后房屋如何分割? 答:对此,法院一般不会将其主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。 问:离婚时尚未领取房产证的房产如何分割? 答:此种情况可协商解决,如协商不成,法院不就产权归属进行判决,只对房屋使用权作判决。等到领取房产证后,另行起诉来确定房屋归属。 问:离婚期间一方尚在继承之中的房产分割 答:夫妻关系存续期间,一方作为继承人根据继承法的规定可以继承遗产,但继承人之间尚未对房产进行分配的,由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承,因此,离婚诉讼中,法院对继承人的配偶要求分割该房产的请求不予处理,但可以保留其诉权,由当事人在其权利条件具备时再主张分割。 问:离婚时房产登记中有未成年子女名字的房产双方怎么分 答:夫妻双方婚后共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方或一方,均为夫妻共同财声。若产权登记中有子女,则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中末约定按份共有的,应认定共同共有。 至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题,应考量夫妻双方在购买房

屋时的真实意思。因此,除非有相反的证据,否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是,对于因房屋产生的债务,应由夫妻负责偿还。鉴于未成年子女未出资,也不承担还贷义务,在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。 问:父母为双方购置的房产如何分割 答:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。 在具体问题的理解上,对于婚后父母为双方购置房屋的,根据《上海市高级人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>司法解释一》规定,对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般宜认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。当然,若产证登记在出资人子女及配偶共同名下的,应当认定为夫妻共同财产。 对于婚前父母为双方购置房屋的,则仍存在诸多不明之处,各地法院操作也不尽相同。按照附条件赠与来理解父母对子女的配偶的赠与:(1)婚前父母出资,登记在自己子女名下,离婚时为自己子女婚前个人财产,若不结婚也为自己子女的个人财产。(2)登记在双方名下,离婚时按双方共同财产进行分割,若不结婚,

离婚后未分割的夫妻共同财产如何处理

离婚后未分割的夫妻共同财产如何处理 发布日期:2010-09-11 作者:邵亚光律师 一、案例介绍王女和张男1990年在上海登记结婚,结婚1年后,张男辞去公职经商,与他人一起开设了一家公司。3年后,该公司得到迅速发展,张男于是又与其他商业伙伴在全国各主要城市开设了若干性质相同的公司。与此同时,由于个人资产的迅速膨胀,张男还购置了大量房地产,手上有较大金额的银行存款、股票等,还有车辆若干。但是,有倒是,男人有钱就变坏。张男在事业取得成功的时候,已经开始享受家里红旗不倒,外面彩旗飘飘的精彩生活了。王女无法忍受丈夫的不忠,于是提出与丈夫离婚。张男后来同意离婚,于是双方签署了一份离婚协议书,约定双方目前居住的房产归女方所有,女儿由女方抚养,男方每年支付女儿抚养费30万元。之后,2003年10月双方到婚姻登记机关办理的离婚登记手续。2008年,女方提出,双方在婚姻关系存续期间尚有大量的夫妻共同财产未分割,因此起诉至法院,要求分割双方在婚姻关系存续期间未分割的夫妻共同财产。 二、法律规定及分析(1)夫妻共同财产的认定我国《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当

归共同所有的财产。夫妻对共有所有的财产,有平等的处理权。”《婚姻法》第十八条规定:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。” 《婚姻法》第十九条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。” 根据以上法律规定,在张男无相反证据证明在婚姻关系存续期间其获得的财产为个人财产的情况下,这些财产认定为夫妻共同财产是无争议的。(2)夫妻共同财产的分割我国《婚姻法》第三十一条规定:“男女双方自愿离婚的,准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有恰当处理时,发给离婚证。” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第八条规定:离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的,人民法院应当受理。最高人民法

如果父母离婚房子分割怎么处理

如果父母离婚房子分割怎么处理 由夫妻双方协商解决,协商不成,诉讼至法院解决。有夫妻双方自主分配,若协议不成,需要上诉至人民发院处理。一般情况而言,会选择将房产归一方所有,由该方向另一方支付相应对价或给予一定补偿。 如果父母离婚房子分割怎么处理 一、婚前房产离婚后如何分配?1、夫妻一方婚前支付首付购房,婚后夫妻共同还贷,房屋登记在首付支付方名下的情形根据新婚姻法。即《婚姻法司法解释(三)》的规定,夫妻一方婚前签订房屋买卖合同,以个人财产支付首付,并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房产登记在支付首付款一方名下,离婚房产归登记一方。因此,该种情况下,登记的房产如何分割有法可依。未偿还的贷款为获得房产一方的个人债务,由于婚后是夫妻共同还贷,在离婚房产分割时,需要对另一方进行补偿。当然,根据协议优先的原则,如果双方对房产达成协议的,离婚时可以按照协议分割房产。2、一方婚前全额出资购房,婚后才取得房产证的情形一方婚前全额出资购房,婚后采取得房产证的,不能简单

的认为房产属于夫妻共同财产。实际上,一方婚前出资购房,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,房产证只是对购买方对房子产权的确定。因此,离婚房产分割时,该房屋属于一方婚前财产,不参与夫妻共同财产分割;3、婚前一方父母出资,产权登记在自己子女名下的情形若婚前购房时,一方父母全额资助自己的子女买房,且产权登记在自己子女名下,该房产就属于登记方的婚前个人财产,在离婚房产分割时,另一方无权要求分割已经登记的房产。如果婚前购房时,父母资助子女买房,只出了部分购房款,剩余购房款由婚内夫妻双方共同按揭偿还贷款的,离婚房产分割时,一般会将房子判归等机房所有,对于婚内共同偿还的贷款及房子产生的增值,由得到房子的一方对另一方做出补偿。4、婚前双方出资购买房屋,产权登记在一方名下的情形实践中,经常会出现双方出资购买房屋,男方为了讨好女方,将房产登记在女方一方名下。离婚房子归谁?此种情况比较麻烦,如果登记一方不承认对方有出资行为,或是认定对方的出资属于赠与行为的,法院就很难支持未登记方的请求,也就是说离婚未登记方除非有证据证明自己有出资且出资不属于赠与的,才可能请求分割房产,否则最后可能会人财两空。5、一方婚前全额出资购房,取得房产证的的情形根据婚姻法及物权法的规定,婚前一方全额出资购房且取得房产证的,毫无疑问房产属于一方婚前财产,在离婚分割财产时,不计入在夫妻共同财产内,另一方无权要求分割房产。

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