驻马店市房地产2011年市场分析OK1

驻马店市房地产2011年市场解析

第一章、驻马店市场概况第二章、住宅市场概况第三章、竞争对手分析第四章、楼市动态关注

2011-10

第一章、驻马店市场概况

2011年上半年在调控政策频出、购房者持续观望中悄然走过，回望驻马店楼市，在政府楼市调控重拳出击下，住宅均价从年初的2935元/㎡，截止到10月统计的住宅均价3545元/㎡，经历了小幅上涨。加息、限购令等政策频频出台，我们似乎没有在2011年看到驻马店楼市的春天，而政府、开发商、购房者之间的博弈与较量，却依然在上演。保障房、商业地产等这些高频词汇，逐渐引起我们关注；调控政策利好不断，是否会掀起楼市热浪，也值得我们期待。

回顾去年驻马店楼市市场，2011年，国家出台了包括土地、金融、税收等一系列房产调控政策，调控方向由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。

从提高首付到限贷，从限购到叫停三套房贷，从加强土地监管到加息，从二套房首付不低于50%到多次上调存款准备金率，让人不知所措。

2011年，纵然有密集的国家调控政策出台，驻马店楼市没有“大涨大跌”，始终在调控政策中向前发展。

牵一发而动全身。提高首付、加息限贷等政策一定程度上遏制了一部分炒房投资行为，同时也让一部分有着刚性需求和改善性购房需求的购房者陷入观望情绪。受政策影响，一二线城市的房价出现了一定程度的波动，部分城市的房地产市场是量价齐跌。驻马店房价仍处于逆势上扬的状态。

市委、市政府制定的《驻马店市“三区两县一体化”发展总体规划纲要》显示，未来10年，“三区两县”共规划社区项目168个，总投资1.1亿元；房地产共规划项目29个，总投资70.6亿元，其中驿城区项目23个，总投资66.6亿元。

“三区两县一体化”的提出，将会深度地整合我市经济、产业、环境等资源，拉动我市经济社会的全面发展。

“三区两县一体化”的打造，将对驻马店未来的城市发展提供强大的动力。改善环境，扩容城市，都将给房地产行业带来新的发展机遇，但一定要预防房价瞬间骤升的“吹气球”现象的发生。

1.数据篇——上半年房价涨610元/平方米

在限购、限价、限贷、保障房、加息等多重政策的影响下，上半年驻马店楼市可以用卖方恐慌、买方纠结来形容。我们逐一来梳理一下各月的楼市变化：

第一季度：1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近10万平方米。而到了2月底，由于受各地一线城市“限购令”出台的影响，很大一部分的投资置业者也都陷入买与不买中。据有关数据统计，部分一线城市限购令出台后的第二周，我市普通住宅仅成交266套，市场销量迅速跌至冰点，直至3月下旬，驻马店商品房销量才小有回升。

第二季度：4、5、6三月政策除去中央颁布的“国八条”、“房产税改革”、“货币紧收”政策外，地方政府并未出现更进一步的执行落实，所以本季度的销量都处于平稳状态，没有出现大涨大跌的情况，价格也比较坚挺，均价为3290元/平方米，环比上涨1.54%，第三季度：进入7、8、9三月，政策调控越发严厉，住房与城乡建设部调整住房公积金存贷款利率、中国人民银行上调人民币存贷款基准利率、央行起调整存准基数、部分地方政策推出房屋限购、存量房房产税等政策，直接影响到二三线城市的购房群体，这一系列政策，在打击投机群体之时，使原本刚需群体也受到严重影响。

2.政策篇——政策频出加压楼市

回顾上半年，是调控政策频出的半年，几乎每个月都有新的政策出台。2月8日央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，4月5日央行再次决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，7月6日央行第三次加息。5月1日开始，驻马店房屋销售实行“一房一价”。5月10日首套房贷首付上调至四成，基准利率上浮5%-10%

一系列楼市调控政策剑指“价格过快上涨”的住宅市场，在渐进调控房地产住宅市场的大背景下，投资客也已意识到转型的时刻或许到来，纷纷将目光转向了受新政影响较小的商业地产，如今的驻马店楼市俨然步入了城市综合体时代。

3.商品房市场分析篇

截止2011年10月31日，全市商品房预售登记房屋453套，总登记面积56886.115平方米，总均价为3545元/平米。

环比2011年9月份，10月销售面积下跌45%，销售套数下跌36%，销售均价上涨2%。

解析：2010年是房地产行业国家宏观调控最为严厉的一年。尽管如此，驻马店市房地产市场仍然是稳固发展的一年，虽楼市整体成交量有所下跌，但是成交均价在稳中增长，预计2011年，我市的房地产市场将继续持续供销两旺的态势。未来随着商业物业供应的持续放量，特别是城市综合体项目的增加，大型集中型商业的将会大量入市，未来商业供应有进一步放大趋势，但由此带来的过剩问题值得注意。

第二章、住宅市场概况

一、销售状况分析

2011年驻马店楼市1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近10万平方米。而到了2月底，由于受各地一线城市“限购令”出台的影响，很大一部分的投资置业者也都陷入买与不买中。据有关数据统计，部分一线城市限购令出台后的第二周，我市普通住宅仅成交266套，市场销量迅速跌至冰点，直至3月下旬，驻马店商品房销量才小有回升。而4、5两月的销量都处于平稳状态，没有出现大涨大跌的情况，进入6月份，受部分刚需力量蓄势爆发的影响，市场成交量再次出现了小幅上涨的态势，价格也比较坚挺，均价为3290元/平方米，环比上涨1.54%。总结整个上半年，房价在起起伏中以微涨告捷。8月到9月初，各个项目的认筹及销售情况都不错，但到九月底，随着驻马店市二套住房首付款比例不低50％，担保贷款条件提高，以及整个市场经济形势的恶化，造成了金九银十的惨淡局面，很多楼盘在十一过后，销量更差。大多数客群持观望态度。

二、楼盘分析

1、2011年度目前全市在售楼盘情况

北区：

北区经过几年的不断发展形成了以市委、市政府为核心的行政新区、以黄淮学院为核心的教育中心区、以会展中心为核心的会展经济圈。打造我市的行政、金融、商业、生活、商务、教育中心，塑造全新驻马店。今年来，以这些核心区为中心的特色房地产板块，在各自的中心周围谋篇布局。

因此，北区是未来城市发展的大方向，政府政策的倾斜，加之这一地段环境和交通的不断改善，将逐渐成为人们心目中理想的居住地，有着很好的升值和发展前景。

板块划分：雪松大道以北

关键词：高层新行政商务中心 CBD

配套设施：★★★★

代表楼盘：置地·天中第一城、置地·百胜园、香水湾、天基城中心花园、鹏宇天下城、国际金融贸易中心,西班牙小镇等

北区（本案周边）项目分析：

本区域内在建项目是驻马店最为集中的区域，北区经过几年的不断发展形成了以市委、市政府为核心的行政新区、以黄淮学院为核心的教育中心区、以会展中心为核心的会展经济圈。打造我市的行政、金融、商业、生活、商务、教育中心，塑造全新驻马店。 本区域是驻马店市政重点规划建设区域，是未来城市发展的重点区域。且本案又是市政规划中的地标性建筑，在市政优势上本案有较为明显的优势。

本区域内对本案威胁最大仍然是鹏宇天下城。鹏宇天下城业态较为丰富，拥有住宅、商业、酒店，且距离本案最近，在区位优势上不分彼此。

本区域项目价格均价基本在3400元/㎡左右。区域内其他项目，业态较为简单，基本上以住宅为主，而且地段优势上没有本案突出，他们对于本案的竞争压力主要来自价格较低。

南区

南区楼盘相对北区楼盘来说，开发较早，产品结构趋于多样化，而练江路的修通和练江河的治理以及置地公园的升级改造使南区变得更加宜居，再加之其与北区相比，相对较高的性价比，满足了不少工薪阶层的居住需要。

板块划分：南区主要指中华路以南的广大区域

关键词：临河公园宜居

配套设施：★★★

代表楼盘：福华御苑、银丰·森林湖、伟恒·茵悦世家、恒基名都，中南城市花园，海云太阳城

项目分析：

南区楼盘相对北区楼盘来说，开发较早，产品结构趋于多样化，而练江路的修通和练江河的治理以及置地公园的升级改造使南区变得更加宜居，再加之其与北区相比，相对较高的性价比，满足了不少工薪阶层的居住需要。

区域内，最值得关注的是福华御苑二期，下月开盘，所推产品为多层洋房及小高层，且体量是本区域内最大的，价格也很优惠，对本案有一定的竞争威胁。

南区楼盘相对来说数量较少，价格普遍保持在3200元/㎡左右。

西区

西区位于天中山大道以西，紧邻新火车客运西站，加之政府在铜山大道以西建设占地面积100亩的以环保为理念、深刻体现天中文化底蕴的绿色景观带，将加快形成西区城市框架结构，在不久的将来，西区将迎来强劲的发展期，房产升值潜力被看好。

板块划分：天中山大道跟置地大道交汇以西，铜山大道两侧为主

关键词：新客站大盘高铁

配套设施：★★★

代表楼盘：民生·美庐园天都星城南区明珠港湾中盛立方城天腾盛世

西区项目分析：

西区在售项目和认筹咨询中的项目较多且持平，项目数量也很多。

西区位于天中山大道以西，紧邻新火车客运西站，加之政府在铜山大道以西建设占地面积100亩的以环保为理念、深刻体现天中文化底蕴的绿色景观带，将加快形成西区城市框架结构，在不久的将来，西区将迎来强劲的发展期，房产升值潜力被看好。

区域内，销售情况最好的是中盛立方城，其最大的卖点在于送面积的量很大，最大可送40多㎡。

东区

区是城市的老城区，尽管城市的北扩西延使得东西逐渐偏离中心城区，但工业集聚区的兴起，老城区不断改善与之配套的基础设施、居住环境和交通情况，加之性价比较高的价格，东区楼盘无疑吸引了许多大众的目光。

板块划分:京广线以东的区域

关键词：老城工业园区

配套设施：★★★

代表楼盘：锦绣江南鹏宇新城

东区项目分析：

本区域是驻马店项目最少的区域，且分布比较分散，没有在售的住宅项目。

本区域距本案周边距离较近，但是整体城市形象不足，和南区相似，比较破旧。项目业态以住宅为主，但是也有体量非常大的浙江商贸城的商业业态。浙江商贸城以专业性大宗批发商业为主，对本案基本不存在威胁。

中部

板块划分：以解放大道为轴心，北至雪松路，南至中华路，西至天中山大道，东至京广线为整个中心城区。

关键词：绝版区位核心商圈

配套设施：★★★★★

代表楼盘：中乐·国际公馆名门风光城市广场佳和中央城邦

项目分析：

本区域项目较之其他区域，数量较少，且以商业和高层公寓为主。中区内产品价格目前为驻马店市场最高价格。

本区域是驻马店最有历史渊源的商业区，各种商业形态较为齐全。但是，城市形象力不够，周边建筑都较为破旧。

区域内，体量最大的佳和中央城邦、名门风光城市广场和中乐国际公馆推出的均为高层产品，其业态与鹏宇天下城较为相似，拥有住宅、商业综合体等，且体量是本区域内最大的，对本案有一定的竞争威胁。

通过走访各个楼盘可以发现，国家出台的一系列房价调控政策短期内并没有影响我市的房地产销售，春节期间各个楼盘销售依然火爆；随着宏观调控政策的发力，市场将会出现波动，预计2011年我市楼市价格会出现在震荡中稳健增长的趋势。各个楼盘之间的竞争也将日渐加剧，优惠活动层出不穷。

2、区域分布

在驻马店“北扩西延”的城市规划指向下，整个驻马店在售楼盘，仍主要分布在的北区和西区两个板块，其他三个区大型高端楼盘较少。

从新增项目区域分布来看，北区作为逐步成熟的新区，仍然是是商品住宅开发的主要供给区域，目前在售的项目有20余个。

值得关注的是的城西板块，“西延”的建设刚刚拉开帷幕，政府在西区先期进行城市道路建设，以及在铜山大道以西建设占地面积

100亩的绿色景观带，将加快形成西区城市框架结构，成为美化西区环境、提升城市品位、改善人居环境、丰富人们休闲娱乐生活的一张靓丽的文化名片。驻马店新火车客运站将成为西区房地产开发的强力支撑点。今年城西板块的依靠天都星城，销量也非常之高，这和该区域楼盘价格较北区低及市政府对城西的改造不无关系。

3、产品特征

高层、多层建筑是本期入市产品主要建筑形态，其中高层和多层产品共占到了总量的90%，主要为高层产品，但整个驻马店市目前在售的带电梯的多层花园洋房少之又少，置地天下第一城的多层洋房产品跟我们项目类似，但无电梯。目前整个市面上暂无可以与我们竞争的对手。

第三章、主要竞争对手分析

一、竞争对手概况

目前市场上所推售多层电梯洋房不多，产此次竞争对手的分析只是针对目前市面上相对高端的一些住宅项目进行分析。

1、竞争对手个案概况

项目名称板块总建筑面积

（万平米）

开盘时间物业类型主力户型

销售均价

（元/㎡）

佳和中央城邦城中43万平米2011年10月29日目前推售的为高层两房、三房3700 中乐国际公馆城中16万平米2011年10月29日高层两房、三房4600 明珠港湾北区30万平米待定高层三房3500 置地天中第一城北区60万平米2011年09月25日三期高层多层三房3600 鹏宇天下城北区28万平米待定高层两房、三房3800 美庐园东区140万平米待定多层、小高层、高层两房、三房3300 福华御园二期南区36万平米2011年11月中旬多层、小高层两房、三房3200

2、区域个案解析

1、佳和中央城邦（欲正四方先定中央）

房地产行业特征分析

房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。

如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

第五章 房地产市场与市场分析

第五章房地产市场与市场分析 第一节房地产市场概述 1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？ 答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： （1）金融业的发展。 （2）信息、通信技术水平的提高。 （3）生产和工作方式的转变。 （4）人文环境的变化。 （5）自然环境的变化。 （6）政治制度的变迁。 第二节房地产市场的供求关系 1、简述影响房地产市场的需求因素？ 答：（1）价格 需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。

（2）收入变化 一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。 （3）其他商品价格的变化。 （4）对未来的预期。 （5）政府政策的变化。 2、简述影响房地产市场的供给因数？ 答：（1）价格 价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。 0 1某类物业的单位价格 单位时间需求数量

（2）房地产开发成本 （3）政府政策的变化 （4）对未来的预期 第三节 房地产市场结构与市场指标 1、简述房地产市场的结构？ 答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 （1）总量结构： 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 （2）区域结构： 分析在全国不同地区之间， 房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量

房地产行业分析

房地产行业风险点分析 一、房地产行业相关概念和发展情况 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的

50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 “两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面： 1、扩大保障性住房政策； 2、加快物业税征收； 3、收紧房地产信贷。

长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板

可行性分析报告二00五年十一月

目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位

二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略

四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议

第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

济南房地产行业综合分析

济南房地产行业分析 一、土地市场分析： 对土地市场的理解： 1、土地治理市场和政策不规范。 2、地价水平差不多上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式猎取土地并不能支持我们长期持续的进 展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是猎取土地的最重要因素。 6、都市整体规划的修整及都市进展方向的确定将给开发企业带来一些 进展机会。 1、土地市场现状： ①济南往常的土地市场治理专门不规范，开发商手中存有大量的土地 资源，属于往常的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场

正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002 年供应量差不多和2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是 专门明显，2002全年不超过十宗。同时有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且特不成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储 备中心从土地点方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地点地款，然后通过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在通过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感受济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地 区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地专门少。一环内除旧城改造外，差不多上没 有可开发用地；一环与二环之间也没有专门多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

房地产行业市场分析与市场分析概述

国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案 一、市场分析 1.1市场背景、现状及发展趋势 乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。 房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。

2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。 以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。 乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。 据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。 2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。 乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制

房地产行业宏观环境分析

1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、

微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

房地产市场形势分析报告(2011年第二季度)

房地产市场形势分析报告（2011 年第二季度） <<房地产业要参>>编辑委员会编写 2011 年7 月31 日

章节目录 一、宏观形势分析. (3) 二、房地产开发投资 (4) 三、土地市场情况 (8) 四、商品房销售情况 (9) 五、存量房市场交易情况 (14) 六、趋势分析 (16)

、宏观形势分析 （一）上半年国民经济保持平稳较快增长 上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。 初步测算，上半年国内生产总值204459 亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178 亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581 亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。 中国在2010年开始的紧缩性调控，在2011 年上半年严格执行。整体而言，2011 年下半年，货币仍将继续收缩。但是，对于中国这个庞大的经济系统而言，变化从来都是不期而至。诸多看似矛盾的因素在影响着下半年的中国经济——既要保增长、又要抑制通胀，中央紧缩与地方扩张，大上项目与结构调整，以及外部经济环境改善等多种因素，都会综合作用于下半年的中国经济。 预计，如果不出现大的意外，下半年中国经济仍将维持快速增长的势头，全年经济增速将维持在9%-10%。在政府不断出台调控措施的情况下，通胀水平可能会维持在现有水平，全年消费者物价指数将达到5%以上水平。 （二）固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。 上半年，全国固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050 亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6 月份固定资产投资（不含农户）下降 1.04%。 上半年，全国房地产开发投资26250 亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641 亿元，增36.1%。全国商品房销售面积44419 万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991 亿元，同比增长21.6%。6

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。

4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。

各地产公司SWOT分析

各地产公司SWOT分析 优势 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业进展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流淌性和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5、1992?2008年公司收入和净利润的复合增速分不为28.7%和33. 6%。 劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的进展需要，低于行业平均水平，可能会阻碍其增长并增加土地购置成本。 机会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提升市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科以后核心竞争力的要紧来源之一。 威胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其以后增长构成有力威逼。 二、保利地产（600048，SH） 优势 1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各要紧都市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也专门有利于操纵公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线都市形成全国性布局。其中二、三线都市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分不为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4、良好的执行力将保证公司高速进展。劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。 2、经营风格偏激进。 机会 1、保利地产差不多完成了全国化布局，开始进入收成期，市场占有率将迅速提升。 2、二、三线都市化进程提速。 威胁 保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威逼。 三、中海地产（688，HK） 优势 1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。 2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域进展房地产，资产规模庞大。 3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。 4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开发规模需要。公司猎取土地质量较高，要紧布局于要紧经济发达地区，区位优势明显。 5、进展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

中国房地产产业分析报告

中国房地产产业分析报告 经济10甲班陆晨轩1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。 一、中国房地产业的市场结构分析 1.市场集中度 市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而2012年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。 2.产品差异 对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等