商业广场可研报告

商业广场项目可行性研究报告

目录

第1章总论 (1)

1.1项目概况 (1)

1.2项目提出背景 (2)

1.3项目建设内容 (2)

1.4总投资及资金筹措 (3)

1.5编制依据及原则 (4)

1.6研究范围 (5)

1.7研究结论 (5)

第2章项目建设背景及必要性 (7)

2.1项目建设背景 (7)

2.2项目建设必要性 (10)

第3章项目选址及建设条件分析 (14)

3.1选址原则 (14)

3.2场址选择 (14)

3.3场址分析 (15)

3.4区域概况 (17)

3.5场址建设条件 (18)

第4章建设规模与内容 (21)

4.1目标定位 (21)

4.2建设规模及内容 (21)

第5章工程建设方案 (23)

5.1设计理念及原则 (23)

5.2总平面设计 (24)

5.3建筑设计 (28)

5.4结构设计 (36)

第6章公用工程和辅助设施 (40)

6.1给排水 (40)

6.2供配电 (44)

6.3弱电设计 (48)

6.4暖通设计 (52)

第7章节能、消防及安全卫生 (55)

7.1节能 (55)

7.2消防 (59)

7.3安全卫生 (63)

第8章环境保护 (65)

8.1编制依据 (65)

8.2环境保护执行标准 (65)

8.3项目场址环境条件 (65)

8.4项目建设对环境的影响 (66)

8.5环境保护措施方案 (67)

8.6绿化 (69)

第9章项目管理及招投标 (70)

9.1项目管理 (70)

9.2项目招标 (70)

9.3招标要求 (72)

第10章项目实施进度 (75)

10.1建设工期 (75)

10.2进度安排 (75)

第11章投资估算与资金筹措 (77)

11.1投资估算 (77)

11.2资金筹措方式及来源 (79)

第12章财务评价 (80)

12.1基础数据选取 (80)

12.2营业收入和税金预测 (81)

12.3成本费用估算 (83)

12.4财务评价指标 (83)

12.5财务评价结论 (85)

12.6附表目录 (85)

第13章风险分析 (88)

13.1主要风险因素 (88)

13.2风险影响程度 (89)

13.3降低和防范风险的对策 (91)

第14章结论与建议 (93)

14.1结论 (93)

14.2建议 (93)

附表、附图

第1章总论

1.1 项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2建设单位及简介

1.1.3可研报告编制单位

1.1.4项目位置

1.1.5建设性质

新建

1.1.6项目建设期

项目总工期24个月，即2019年2月～2021年1月

1.2 项目提出背景

为充分发挥商贸流通业作为国民经济基础性和先导性产业作用，推进消费扩大和升级，加快转变经济发展方式，**市商务局印发《**市“十三五”商贸流通业发展规划》明确指出把**新区定位为新兴商贸服务业集中区，是我市扩大商贸流通产业规模、创新商贸流通业发展模式的主要区域。利用**新区得天独厚的条件，大力发展商贸流通新兴服务业态，以发展会展、电子商务、服务外包、休闲餐饮和金融后台服务基地为重点，成为商贸休闲中心。范围主要为**新区及巢湖北岸旅游带。重点深入挖掘****、旅游、历史、人文等特色资源，鼓励特色资源体验式发展，打造一批集休闲、旅游、购物、餐饮等多功能于一体、特色鲜明的体验消费节点。

但是，**商业办公用房建设相对滞后，无法满足**商贸发展现状及未来商贸发展的需求。故商业广场项目的建设对进一步改善区域商业投资环境，完善配套设施建设，形成新兴商贸服务业集中区，对**迈向长三角城市群“副中心”和我省加速融入长三角均具有积极的推动作用。

1.3 项目建设内容

商业广场项目总用地面积14116.10平方米（约21.17亩），规划总建筑面积79303.52平方米（其中地上建筑面积56298.19平方米，地下建筑面积23005.33平方米），地上建筑为30层超高层主楼，其中裙房为3层（局部4层），主楼建筑高度约125.9米，主楼用于办公、酒店用房，裙房用于商业。并建设配套的道路广场、管线综合、绿化等。主要建设内容详见表1-1：

表1-1 建设内容一览表

1.4 总投资及资金筹措

本项目总投资为45309.00万元人民币，其中：直接工程费用36488.65万元；其他费用1013.16万元；基本预备费用1125.05万元，土地费5187.63万元，建设期利息1494.50万元。

本项目建设资金拟定筹措方式为：银行贷款31000.00万元，占总投资的68.43%；建设单位自筹14309.00万元，占总投资的31.57%。

1.5 编制依据及原则

1.5.1项目编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2、《商务发展第十三个五年规划纲要(2016-2020年)》（商综发〔2016〕224号）；

3、《**省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

4、《**省商务发展第十三个五年规划纲要》（皖商政法〔2017〕46号）；

4、《**省“十三五”服务业发展规划》；

5、《**市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

6、《**市五大发展行动计划》（合发〔2017〕1号）；

7、《**市“十三五”商贸流通业发展规划》（皖政办〔2017〕4号）；

8、《**市城市总体规划》（2011-2020）；

9、《****新区沿湖片区总体规划》（2010-2020）；

10、国家有关部门关于建设项目建议书编制深度的有关要求；

11、项目建设单位所提供的其它基础资料。

1.5.2项目编制原则

1、积极贯彻国家方针政策，解放思想，实事求是，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定。

2、坚持科学的态度，积极采用新材料、新技术，既要体现技术先进，经济合理，又要安全可靠。

3、贯彻基础设施为人才生活服务，为发展生产服务，为改善和美化城市的环境服务，合理确定建设方案。

4、坚持经济发展与生态环境保护同步进行的原则，建立完善配套的基础设施工程，尽量减少和避免经济发展给生态环境带来的负面影响。

1.6 研究范围

在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，测算项目投资，进行项目经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。

1、项目提出的背景及建设的必要性；

2、项目建设条件；

3、项目建设规模与内容；

4、工程实施方案；

5、项目范围内的消防、环保和节能等方面的措施；

6、项目实施计划；

7、投资估算和资金筹措。

1.7 研究结论

1、项目建设能够加速**市商贸服务业的发展，进一步改善区域商业投资环境，完善配套设施建设，形成新兴商贸服务业集中区，同时，也创造了大量的就业岗位，促进社会和谐，加快区域经济社会发展。项目建设是十分必要的。

2、项目建设符合**市“十三五”规划及《**市城市总体规划》（2011-2020年）要求，项目在总体规划的指导下实施，建设规模及方案设计合理，并满足城市景观、绿化、交通、消防、节能等各项设计要求，有利于增强城市功能的辐射作用，促进**新区经济社会发展。项目建设是可行的。

3、项目具有良好的社会效益，从社会评价的角度来看是可行的。

4、项目地理位置优越，交通便利，建设资金来源可靠，**市政府非常重视和支持项目建设，建设条件和外部环境较好，有利于项目的顺利实施。

第2章项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1国家商务发展规划

《商务发展第十三个五年规划纲要(2016-2020年)》（商综发〔2016〕224号）中提到：“十三五”时期，我国进入全面建成小康社会的决胜阶段，经济长期向好基本面没有改变，发展前景依然广阔。经济发展进入新常态，向形态更高级、分工更复杂、结构更合理阶段演化的趋势更加明显。供给侧结构性改革深入推进，为经济发展和结构调整增添新动能。“一带一路”建设全面推进，促进我国与相关国家全方位合作，为我国经济发展创造新空间。随着中等收入群体不断扩大，中高端消费需求快速增长，消费结构升级步伐将持续加快，服务消费比重不断提升，消费分层化、个性化、多样化特征日趋明显，消费市场空间广阔；信息技术创新与应用对流通业发展产生深刻影响，流通升级面临新要求。我国劳动力资源丰富，资金供给充裕，产业体系完备，创新累积效应正在显现，培育国际合作和竞争新优势的基础更加坚实。

我国商务发展的基础和条件更加坚实，也面临激烈竞争和严峻挑战。我们要准确把握国内条件和国际环境的深刻变化，增强机遇意识、忧患意识和责任意识，强化底线思维，积极适应把握引领经济发展新常态，更加积极有效应对各种风险和挑战，不断开拓商务发展新局面。

2.1.2**省商业的未来发展

**省人民政府办公厅关于印发《**省商务发展第十三个五年规划纲要》（皖商政法〔2017〕46号）中指出，**是长三角和中部地区

重要成员，具有沿江近海、居中靠东的区位优势，又处于一带一路和长江经济带重要节点，经过多年努力，我省发展已经站在新的历史起点上，推动绿色发展有基础，推动深化改革、内陆开放有闯劲，实施创新驱动、产业升级有优势，实现更好更快发展、建设“五大发展”美好**的前景其时已至、其势已成。“十三五”我省商务经济将处于大有作为的战略机遇期，我们要准确把握战略机遇期的深刻变化，更加有效地应对各种风险和挑战，坚定信心，奋发有为，培育新动能，增创新优势，不断开拓发展新境界，促进全省商务经济持续健康发展。

《**省“十三五”服务业发展规划》中指出商务服务为重点发展领域，以培育壮大总部经济、楼宇经济、会展经济等为重点，加快提高商务服务发展水平。结合我省优势产业，以上市公司、大型企业为重点，培育本土总部企业，引进国内外知名企业在我省设立综合性总部、地区总部、职能型总部。依托**、芜湖等中心城市加快布局建设一批影响力大的总部经济集聚区。支持各地加快中央商务区建设，培育形成一批“亿元楼”，促进资产管理、兼并重组、财务顾问、后勤管理、会计审计、税务、资产评估、认证认可、信用评估、经纪代理、市场调查等集聚发展。加快发展知识产权服务等新兴行业。鼓励各地开展各具特色的展览场馆建设、展览服务体系构建和展览活动谋划，积极发展各类高层次展览和会议论坛的外包服务，探索举办网络虚拟展览会等会展新模式。鼓励展览企业建立同业战略联盟，组建具有较强竞争力的展览集团和领军企业。争取举办高层次的国际性会议和展览，鼓励企业参加全球展览业协会，支持重点品牌展览通过国际认证。2.1.3**市商贸流通业迎来发展机遇

《**市“十三五”商贸流通业发展规划》（皖政办〔2017〕4号）中提到：随着《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导

意见》（国发〔2014〕39 号）的实施，将**定位为长三角世界级城市群副中心。虽然我市商贸流通业的发展与南京、杭州有较大的差距，但融入长三角地区将有利于我市转变发展方式、优化产业结构和城镇化布局，这为我市扩大商贸流通业的辐射力，建立特色鲜明的商贸流通产业体系提供了优越的区位机遇。另外，随着我市高铁南站投入使用，高速铁路发展进入新阶段，进一步放大同城效应，我市的区位优势将更加凸显，这为我市商贸流通业对外辐射打下坚实基础。市委市政府不断提升服务业发展力度，相继出台《**市现代服务业发展规划（2014-2020）》、《**市扶持产业发展“1+3+5”政策体系》（合政〔2015〕36 号）等一系列文件，使得我市商贸流通业发展制度环境进一步优化。随着城镇人口增多，居民对生活、娱乐、健康养生等领域消费需求的也将不断增加，将有效促进商贸流通业快速发展，为批发零售、餐饮住宿、健康养生等一系列商贸流通产业发展拓展新空间，将促进消费品市场规模扩大。

《**市五大发展行动计划》（合发〔2017〕1号）提出提速发展现代服务业。以建设服务业集聚区为突破口，以智慧城市建设为抓手，全面推动服务业发展提速、比重提高、水平提升。大力发展金融保险、现代物流、商务会展、中介咨询等生产性服务业，推进生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，推动制造业由生产型向生产服务型转变。积极创建中国软件名城。加快发展教育医疗、健康养老、文化创意、体育健身、旅游休闲等生活性服务业，推进生活性服务业向精细化和高品质转变，着力打造具有国际水平的大健康产业基地、创意文化基地。

2.1.4**积极打造新兴商贸服务业集中区

《**市“十三五”商贸流通业发展规划》（皖政办〔2017〕4号）

中提到**市商贸流通业发展的两个核心区，一环路以内的主城区为中央商务区，**新区定位为新兴商贸服务业集中区（范围主要为**新区及巢湖北岸旅游带。），是我市扩大商贸流通产业规模、创新商贸流通业发展模式的主要区域。利用**新区得天独厚的条件，大力发展商贸流通新兴服务业态，以发展会展、电子商务、服务外包、休闲餐饮和金融后台服务基地为重点，成为商贸休闲中心。重点深入挖掘****、旅游、历史、人文等特色资源，鼓励特色资源体验式发展，打造一批集休闲、旅游、购物、餐饮等多功能于一体、特色鲜明的体验消费节点。

2.2 项目建设必要性

2.2.1是符合政策的指导方向

《**市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中提到：为提速发展现代服务业，以建设服务业集聚区为突破口，推动生产性服务业专业化和高端化发展、生活性服务业精细化和优质化发展、高技术服务业集聚化和集群化发展，全面推动服务业发展提速、比重提高、水平提升。到2020年，服务业增加值达到4600亿元。本项目的建设，大力推进了**乃至**市商贸流通业的前行，顺应商贸发展的趋势，符合政府政策的指导方向。

2.2.2是推动**“1331”城市发展战略实现的需要

根据最新的**市“城市空间发展战略构想”，城市空间结构将形成“1331”（一主城、四组团、一个**新区）的多中心发展态势，空间布局在现有扇形基础上进一步拓展，与周边城镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，形成“1331”的发展态势。“一个**新区”即沿巢湖周边逐步兴建一个全国独具魅力特色的以商务、会展、居住、休闲、

旅游为主的生态型、高档次现代化新城区。规划区范围为312国道以南，沿巢湖向东，南至六家畈、三河，规划面积190平方公里。

本项目的建设有利于推进南部区域及核心区的开发建设具有现实的必要性，是加快推动**“1331”城市发展战略实现的需要。

2.2.3是实现**市商贸流通业发展目标的需求

“十三五”时期，随着“一带一路”、长江经济带、京津冀一体化等重大战略深入实施，**作为全国流通节点城市，在全国区域发展格局中的战略地位进一步提升。随着**国家综合交通枢纽地位的不断提升，有效降低了物流成本，增加了商业机会和创业机会，有利于加快枢纽型经济发展。**立足现有商贸流通业基础，发挥承东启西、连南接北的区位优势，积极推动中央商务区、商贸功能区、特色商业街、区域性商务会展中心、区域性电子商务基地和国际商贸物流园建设，鼓励物联网、大数据、云计算等先进技术在物流业中的应用，发展第三方物流、冷链物流和智慧物流，成为立足中部、服务长三角乃至全国的区域性商贸物流中心。到2020 年，社会消费品零售总额大幅度提升，社会消费品零售总额达到3500 亿元，年均增长10％左右；实现批发和零售业增加值超过800 亿元，住宿和餐饮业增加值达到150 亿元。

2.2.4是**重点服务业规划的需要

“十三五”期间，**服务业发展重点领域，包括生产性服务业、生活性服务业、新技术新模式新业态。要打造**高端服务业发展核，瞄准建设长三角世界级城市群副中心和打造内陆开放新高地，加速高端服务业和新兴业态集聚，推进服务业品牌化、信息化、国际化，强化对周边城市辐射带动作用，引领全省服务业提升能级，加快向服务经

济转型。支持**在体制机制创新、开放合作等方面先行先试，加快构建“433”现代服务业体系，重点推动现代金融、现代物流、科技服务、信息技术服务、文化创意、电子商务、商务会展、健康服务等领域高端化发展，促进优质教育、医疗、文化、养老、体育等公共服务资源加快集聚，进一步提升人文环境和人居品质。到2020年，**服务业增加值超过5000亿元，占GDP比重达到50%，创建一批国家和省级服务业重大集聚平台，努力建设成为中国软件名城、全国生态文化旅游名城和全国重要的科技研发中心、金融服务中心、物流中心、信息中心。

2.2.5 符合**建设国家级**新区的需要

国务院《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》提出要提升**都市区的国际化水平，建设成为长江三角洲世界级城市群的副中心。**市“十三五”规划提出要规划建设国家级****新区，大力提升新区综合实力、创新能力、服务能力和国际竞争力，成为引领**都市圈创新转型升级发展的主引擎、支撑带动**崛起的增长极、长三角双向开放的新窗口。站在新的历史起点上，**新区迎来了新的历史性机遇。本项目的建设为**新区的发展注入了科技创新的新鲜血液，也符合建设国家级**新区的需要，为建设国家级**新区添砖加瓦。2.2.6是**商业基础设施进一步完善的需求

近年来，**商业为**新区的经济发展做出了一定的成绩，随着各大企业的不断入驻，**的商业服务基础设施由于场地的原因也出现了供不应求的问题，这在很大程度上限定了**乃至**市商业的进一步发展。本项目将按照国家有关标准，改善商业办公用房和业务用房，解

决基本设备配置，不断提高**新区商业服务水平，进一步扩大和完善区域商业办公休闲规模。

综上所述，商业广场的建设符合**市商贸流通业发展的需求，同时，也是**市重点服务业规划的对象，为吸纳境内外知名企业人才创造出必要的空间条件和创新平台，为区域各企业提供优质服务，促进**新区经济发展，因此，项目的建设是必要的。

第3章项目选址及建设条件分析3.1 选址原则

3.2 场址选择

3.3 场址分析

3.3.1场地现状及周边情况

3.3.2与总体规划符合性分析

3.4 区域概况

3.5 场址建设条件

3.5.1地形地貌

3.5.2地震效应

3.5.3气候特征

3.5.4市政设施条件

第4章建设规模与内容

4.1 项目建设规模

商业广场项目总用地面积14116.10平方米（约21.17亩），规划总建筑面积79303.52平方米（其中地上建筑面积56298.19平方米，地下建筑面积23005.33平方米），地上建筑为30层超高层主楼，其中裙房为3层（局部4层），主楼建筑高度约125.9米，主楼用于办公、酒店用房，裙房用于商业。

4.2 项目建设内容

项目建设内容具体包括：

商务办公总建筑面积为28108.95平方米（含健身中心），位于主楼5-11层、13-23层；

酒店建筑面积为15086.72平方米（含咖啡厅、宴会厅），位于25-30层；其中，宴会厅位于4层。

商业总建筑面积9523.35平方米，主要位于裙房；

避难层建筑面积为2420.76平方米，位于11层和20层；

配套建设：广场道路、景观绿化、室外给排水、供配电、室外照明、地面停车位等辅助工程。综合经济技术指标具体详见表4-1：

表4-1 建设内容一览表

第5章工程建设方案

5.1 设计理念及原则

5.1.1设计理念

本项目滨临全国五大淡水湖之一的巢湖，蕴含着极强的都市形象和历史文化特征。为唤醒一种自然的城市发展观，为激发一种人文的城市环境，为倡导一种包容的城市价值观，我们对本案提出了新的构想：首先，它是徽州的、它是**的；其次它是巢湖的、它是奔放的；再其次它是城市的、它是繁荣的；它是古今共生的。从而形成了独特的设计理念：建筑与自然环境共生，与地域文化、历史、经济共生。

以“水之舟”抽象出形体概念，形成简洁、开放、高效的办公空间和停车楼的更有活力的商业空间，有效利用屋顶形成采光和绿化，在城市界面形成特色鲜明且简约有力的地标形象。

本案设计地块整体为“一”字形，场地规整。为顺应地形我们在沿徽州大道方向设置130米长的“一”字形商业裙房，并在两路交叉处以一栋129米的超高层办公楼收尾，既能起到人流商业导向作用，又像是**南端的重要门户。裙房二层中部与**客运站通过特色人行天桥连接，设计人性化尺度的通廊，使商业与人流有足够多的接触面。这样的布局既能使**汽车客运站、徽商广场、奥特莱斯有机的实现无缝对接，又能使塔楼酒店、办公得到最好的景观朝向，从而达到整体布局最优化。

5.1.2设计原则

1、人性化原则

以人为本，尊重自然，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、

绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的办公楼。

2、生态性原则

因势利导，力求提高区内的环境质量标准，以多层次的绿化生态环境达到人与自然、建筑与自然浑然交融的生态空间。

3、可持续性原则

尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。

5.2 总平面设计

5.2.1功能分析

根据项目特点，商业广场是一个综合商业办公服务中心，地上主要功能包括：办公服务区、酒店、商业区、停车楼等，地下主要功能包括平战结合的地下停车场、配套设备用房等。

结合各功能定位，设计将厨房餐厅布置在裙房三层，有效方便工作人员就餐。其他服务类用房根据实际使用需求进行合理布置。5.2.2总体设计

基地北侧有H=87.0m现状塔楼，考虑两座塔楼距离及景观和日照的遮挡，从实际实用角度来看，采用将商业裙房布置在北侧，主楼布置在南侧的格局，达到面向城市主干道形成有力的体量和标志性塔楼界面。

5.2.3竖向设计

1、设计依据

采用1954北京坐标系，1985国家高程基准。

2、竖向布置方式