超市可行性分析报告

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

XXXX楼盘附属大型超市

1.1.2项目承办单位

XX市XX房地产开发有限公司

1.1.3承办单位投资部门

XX集团、XXXX投资管理有限公司

1.1.4项目拟建地区、地点

XX市XX区东港开发区经二路与329国道交界处

1.1.5分析研究报告依据

（1）政府部门有关规划及决策：

（2）根据项目实地考察及调查取得资料。

（3）拟建地区的有关政策、法令和法规。

（4）建筑设计单位的设计基础资料。

第二章项目背景和发展概况

2.1项目提出的背景

2.1.1政府及行业发展规划

政府部门对外来投资表现出极大的兴趣，定于2003年为招商投资年。而且又于2003年下半年出台了关于《大力发展临港产业》的产业政策。其次在行业发展中，由于XX没有一家大规模的超市，因此引进投资商经营大超市符合这些宏观经济要求。

2.1.2当地政府对项目的态度

有关部门对项目投资明确表示：如果在东港建立大型超市，那么在定海和XX城区不会建立另外的大超市。

XX区政府对东港建立大型超市态度非常热情，各职能机构明确表示在超市筹建过程中将提供优质、快捷、便利的服务。

2.2项目发展概况

2.2.1已进行的调查研究项目及其成果

（一）人力资源调查；XX有XX海洋学院、XX航海学院、XX电子工业学院XX分校、XX商校XX分校等多所大中专学院，保证超市对各类人才的需要。

（二）超市市场调查；定海（捷强超市：5000m2、台客隆超市：3000m2 、

天天惠超市：3000m2 、新贸超市：4500m2 ）XX（新一百超

5000 m2、天天惠超市：3000m2、家得利超市4000m2、）

（三）社会设施调查；（1）运输条件：交通方便，329国道就在旁边。

连接大陆的连岛工程已经过半，预计2007年正式通车。超市

主干道90米，次干道也有38米宽，对超市的运输非常便捷。

（2）公用动力供应：水、电有保证。XX自己就有火力发电

厂并且已与大陆联网，商场保证有生活和营业两路用电。生活

用水现自给自足，2003年已和大陆联网保证供水正常，这将为超市成立提供先决条件。

（3）通讯及媒体：电信、移动、联通网络四通八达，整个东港

开发区全境覆盖。XX区广播电视事业局在东港兴建的广电大

厦已经结顶，不久将搬迁至东港，这将为宣传超市提供非常好

的便利条件。

（4）交通条件：公交1路、2路、8路、12路直达超市，公交

沈展线、沈罗线、沈朱线过境超市。

（四）生活设施调查：

（1）学习生活：超市附近有整个XX区最好的幼儿园（XX区中心幼儿园）、XX区最好的小学（XX区中心小学）、XX区最好的中学（XX中学）。

（2）居家生活：超市附近有汽车修理厂、加油站、银行、医药

公司、医院、邮政局等设施。

（3）娱乐生活：超市附近有东港山庄宾馆、娱乐城、疗养院、

美容美发中心等设施。

（五）超市环境调查：

污染源及排放状况：因东港开发区属新兴城市，基本没有

工业及污染源，因此污染源及排放状况非常好。

大气、水体、土壤等状况：大气、水体、土壤等状况在整

个XX属一流地段，在整个XX省也属于甲类地区。

（六）社会环境调查：XX社会稳定，经济繁荣。独特的地理条件

使XX的犯罪率连续多年处在全省的低端水平，这为超市的运营

提供了坚实的基础。

2.2.2项目进度情况

超市已正式开工，工程已进入打桩阶段，预计2005年8月主体完工，年底前后可以交付使用。

2.2.3超市初勘及测量情况

超市初勘情况：超市位于东港开发区经二路与329国道交汇处。

超市测量情况：超市主体94.5M*84M基本属于四方形，三层结构，第三层为一半加高层，可以作为办公区域使用，结构比较合理。

遗留问题：项目及所取得的地块没有任何历史遗留问题。

2.3 超市投资的必然性

（一）企业可以获得更大的利润以取得最大的剩余价值。

（二）企业可以提高品牌声誉，加强市场竞争力。

（三）可以改变XX超市现状，扩大市场份额。

（四）对本地经济、社会发展有积极影响，包括增加税收、提高就业率，减轻社会负担，提高超市经营理念，提升XX超市整体地位。

第三章项目地理环境及发展现状

3.1XX市地理位置及发展现状

3.1.1 地理位置

XX市位于中国大陆海岸线的中部，长江口南侧，杭州湾外缘的东海洋面上。XX群岛共有1300多个岛屿组成。其中住人岛屿103个，其中XX本岛为最大岛屿。区域面积达2.22平方公里，岛屿总体上呈长条状，岱山岛、XX山、朱家尖、桃花岛、虾峙岛等旅游胜地呈半弧状环绕在其四周。XX市辖定海、XX、岱山、嵊泗两区两县，总人口达110多万，经济较为发达。

3.1.2 发展现状

2003年全市国民生产总值达158亿，人均可支配收入从2002年

的10985元上升到11890元，年增长率在10%左右，总体消费水平比较高，在华东三省一市中位居第六。港口货物吞运量为4727万吨，在全国沿海港口吞吐量排位中稳居第9位，年增幅达51.8%，位居全国第一。已经新建的杭州湾跨海大桥和洋山跨海大桥正日新月益地出

现在人们面前，大陆连岛工程已过半，预计2007年正式通车，这将把XX群岛与沿海发达城市及大陆内地紧密地联系起来。XX市建大岛弃小岛的城市规划发展战略对XX市经济发展影响深远，20万小岛居民的搬迁，对XX市各行业均有较大的带动作用。

3.1.3 旅游业状况

XX市2003年共接待游客630多万人次，为自身人口的6倍，社会消费口零售总额高达74亿人民币。随着XX的知名度日益提高，届时年接待游客人数有望突破1000万。

3.2 XX及东港开发区地理位置及发展现状

3.2.1 地理位置

XX区及东港开发区位于XX群岛东南部，临近上海、杭州、宁波等对外开放的大中城市，因境内佛教胜地XX山而得名。1986年起对外开放，1988年被列为沿海经济开发区。丰富的海岛自然旅游资源，历史悠久的佛教圣地，动人的海洋人文景观和特有的地理位置，使XX游人如织，名声鹊起。东港作为我区唯一的省级经济开发区，地处XX旅游金三角要冲，区位优势十分显著。

3.2.2 发展现状

东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新城。现有常住居民约3万人口。并配备建设了中心幼儿园、沈家门小学、XX中学、东港医院、XX体育馆等一系列设施。规划中的区政府和区有关机构将逐渐搬迁至东港，东港和XX山海底观光隧道和大型高档宾馆及娱乐设施也已经提上议事日程，沿海的滨海公园、占地18亩的长途客运中心、占地36亩的汽车货运中心、占地50亩的客运船码头、占地38亩的货运船码头等配套基础设施也已规划。东港正成为我区政治、文化、商贸和居住中心。

3.2.3 旅游业发展状况

XX区2003年旅游人次达430万，比2002年增长11％。而超市所在地是陆路进入旅游胜地朱家尖和XX山的必经之地，并配有大型停车场。而XX的海洋渔业产品为极佳的旅游纪念品，XX最大的超市将因其价格和品牌优势必将成为游客购买纪念品的首选之地。到2010年将建成的游船码头和海底观光隧道，将使进入XX山旅游的游客入口全部集中在东港大型超市旁，已经连续举办五届“国际沙雕节”的朱家尖岛，它的唯一陆路进口“朱家尖大桥”也在超市旁，从而大大提高了超市的商机。

3.2.4人口状况

XX区城区现有人口约15万，东港现有人口约3万，3年内将大到5万。郊区人口约10万。根据人口普查数据，3公里内人口总数28万左右。

XX区所辖区域人口包括XX山约2万、朱家尖约3万、桃花岛约2.2万、虾峙岛约1.5万。根据人口普查数据，5公里内其它岛屿人口总数约10万左右。

简评：目前超市所辐射范围内，人口总数约38万左右（不包括数量庞大的流动人口，据2003年统计数据显示我区流动人口约5-8万左右）。超市的消费群体完全有能力实现自给自足，满足超市经营需要。

第四章市场分析

4.1市场调查

4.1.1XX城区

超市名称：新一百超市（5000平方米）；家得利超市（3000平方米）；天天惠超市（3000平方米）。

超市特点：

A、新一百超市

优势：地理位置优越，处于沈家门闹市中心，经营面积是沈家门三大超市中最大的一个，有两层楼面，装有自动扶梯，商品品种齐全。

劣势：和天天惠超市同处相邻地段，生意竞争激烈。没有停车场，而且主入口是水果市场，环境比较差，经常发生人群拥挤现象。

B、天天惠超市

优势：在XX老百姓当中有一定的品牌和口碑，是XX第一家超市，老主顾比较多，处于闹市中心，地理位置比较优越。

劣势：和新一百超市处于同一地段，生意竞争激烈，没有停车场，而且经营场所在二楼，一楼为小商品市场，三楼以上为迪吧、歌厅等娱乐场所，环境比较差，所有楼层出入都在同一楼梯，购物环境相当差。

C、家得利超市

优势：属于东海豪庭楼盘引进项目，超市属于外来强龙入境，有一定实力。

劣势：没有停车场，经营面积偏小，地段差，经营品种少。

4.1.2超市经营现状调查

新一百超市：平均年经营额1.2亿以上，几大节日日经营额都超过100万元以上。经实测平均每单为62.45元，日客流量为3000人左右，特别逢元旦、春节等重大节日，它所发行的购物券可达千万以上。

天天惠超市：平均年经营额1.0亿以上，几大节日日经营额都接近100万元。经实测平均每单为90.36元，日客流量为2000人，几大节日日经营额达100万左右。逢元旦、春节等重大节日，它所发行的购物券也是相当可观的。

家得利超市：由于超市新开，具体年经营额无法确定，但经过实测，它平均每单为40.50元，日客流量达1000人。

4.1.3超市经营理念及服务

新一百超市：新一百超市提倡“新一百新生活”，贴近百姓生活。服务态度一般，据实际接触，该超市服务员没有经过专业培训，素质一般。

天天惠超市：天天惠超市提倡“买得更多，优惠更多”，符合老百姓实际需求，变相增加销售额。服务态度一般，据实际接触，该超市服务员虽然没有经过专业培训，但由于其上岗时间长，普遍比新一百员工素质高。

家得利超市：家得利超市提倡“买一送一”，能引起老百姓的购买欲，增加销售业绩。服务态度一般，据实际接触，该超市服务员也没有经过专业培训，总体水平在三大超市中处于下游水平。

4.1.4几大超市前景预测

新一百超市：该超市由华侨商店全资控股，总体水平正常，经营稳定，是目前XX城区经营最佳的超市。

天天惠超市：该超市是天天惠超市连锁分店，经营理念超前，但由于其环境比较差，因此经营额日渐下降。

家得利超市：该超市是上海家得利超市XX分店，总体管理水平比较高，由于属新办企业，加上企业环境及服务质量落后，现阶段属于亏损期间。

台客隆超市：该超市属XX民生商厦分支机构，面向普通百姓，由于超市所处地理环境不理想及经营理念落后，现经营处于中游阶段。

第五章消费客流群分析

5.1城镇居民

5.1.1 经济的稳步发展

2003随着我区经济的稳步发展，城镇居民可支配收入在去年同期较快增长的基础上仍保持较稳定的增长。居民生活继续得到改善，生活质量不断提高，城镇居民收入保持稳定增长。城镇居民人均工薪收入约7500元，比去年同期增长0.2％，比重占可支配收入的77.2％，工薪收入仍是城镇居民家庭收入的主要来源。

5.1.2 经营净收入大幅增长

随着我区国民经济较快发展和居民择业观的改变，城镇居民家庭中从事个私经营的人数不断增加，使得城镇居民从事家庭经营收入大幅增长。城镇居民人均经营净收入约为520元，同比增长77.5％。

5.1.3财产性收入快速增长

近年来，随着银行利率多次下调，城镇居民投资领域不断拓宽，使居民来自财产方面的收入增加较多。镇居民人均财产性收入约300元，同比增长39.5％，其中股息与红利比去年同期增长69.8％。

5.1.4转移性收入较快增长

由于离退休人员的逐年增加，使得离退休人员收入占主要份额的转移性收入持续提高。前三季度城镇居民人均转移性收入约达1800元，同比增长29.5％。其中离退休金比去年同期增长21.5％。

5.2 农村居民

5.2.1 工资性收入增长

2003年农村居民工资性收入增长10.9%。工资性收入为农村住户家庭成员在企事业单位从业和从事各种劳务活动得到的收入。今年农村居民工资性收入人均约1600元，比上年同期增长10.9%，工资性收入对现金收入增长的贡献率为44.8%，仍是农村居民收入增长的重要因素。工资性收入的增长主要是由务工收入推动的，我区个私经济的发展，进一步扩大了农村劳动力就业，从而为农村居民收入的增长提供了稳定的来源。

5.2.2家庭经营现金收入增长

家庭经营现金收入增长8.7%。全区农村居民来自家庭经营现金收入人均约2200元，比上年同期增长8.7%，家庭经营收入对现金收入增长的贡献率为49.4%。从三次产业对家庭经营收入增长的贡献率来看：第一产业为20.6%；第二产业为41.2%；第三产业为38.2%。

5.2.3非经营性收入增长

非经营性收入增长10.5%。农村居民获得的财产性收入和转移性收入人均211元，比上年同期增长10.5%。主要来自利息收入和亲友赠送。

5.3 渔村居民

5.3.1工资性收入增长

工资性收入增长34.0%。随着渔业结构调整力度的不断加大和我区经济的快速发展，渔村劳动力转产转业进程加快，渔民就业观念更新，到企业工作和外出打工人员增多，使得渔村居民工资性收入快速增长，成为渔村居民收入增长的最主要因素。渔村居民工资性收入达764元，比上年同期增长34.0%。

5.3.2 第三产业人均现金收入增长

从事第三产业人均现金收入347元，比上年同期增长22.2%，主要是渔村居民从事交通运输业人员收入增加。

5.3.3财产性收入增加

渔村居民获得的财产性收入人均57元，比上年同期增长9.6%。主要来自利息收入增加；

5.4 旅游客流方面

5.4.1. 旅游客流量连年上升

XX旅游金三角位于XX省XX群岛的东南部,整个旅游金三角区域主要由"海天佛国"XX山,"国家海岛生态公园"朱家尖,"渔都"沈家门,XX金沙桃花岛组成.外延可以延伸到登步岛,六横岛和祖国东海海疆最前哨-----东极诸岛。旅游客流量连年上升，2003年我区客流量约达300万/人次，比去年提高11％并保持高速的增长势头。

5.4.2旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高

2003年我区相继开展了“南海观音文化节”、“朱家尖国际沙雕节”、“沈家门海鲜美食文化节”、“桃花岛影视旅游节”等，大幅度提高了XX及XX的知名度。一些临近省份和沿海发达地区甚至国外都有旅游团队到这里来旅游、购物。

5.4.3 2003年全市旅游总收入增长

2003年全市旅游总收入约为24.5亿元，比去年增长14.4％。仅我区旅游收入就达16.64亿元，占全市旅游总收入的68%。其中，XX山共接待海内外游客180万人次，实现旅游总收入7.45亿元，门票收入1.13亿元；朱家尖接待人数约达102.94万人次，两者接待量相加占全市的44.3%。这充分说明了XX“金三角”在XX旅游中的主导地位和经济效能。

简评：2003我区城镇居民全年人均可支配收入约为11900元，比2002年增长10％左右。我区渔农村居民收入增长已经开始进入良性发展阶段。全年渔农村居民人均纯收入为5100元左右，比2002年增长4.0%。其中：农村居民人均纯收入为4570元左右，比2002年增长7.0%；渔村居民人均纯收入为5520元左右，比2002年增长1.5%。旅游客人消费能力人均约550元，比2002年增长9％。这几股主流消费群稳定且持续增长的可支配收入，为大型超市保证了稳定及繁荣的消费群体。

营业额估算及敏感性分析

6.1XX区营业额估算

（1）XX区市区人口约18万，按每户3人每月购物3.5次，每次60元计算:

60元/次*3.5次/月*12个月*18万*50%(比例)=2.268亿元

（2）郊区居民人口约10万，按每户3人每月购物2.5次每次30元计算:

30元/次*2.5次/月*12个月*10万*50%(比例)=0.45亿元

所属大岛共计人口约10万，其中朱家尖岛为3万，XX山为2万，桃花岛为2.2万。按按每户3人每月购物2次每次30元计算:

30元/次*2次/月*12个月*10万*50%(比例)=0.36亿元

小计:（1）+（2）+（3）=3.07亿元

6.2定海区营业额估算

（1）定海市区人口约为12万，按每户3人每月购物3.5次，每次60元计算:

60元/次*3.5次/月*12个月*12万*50%(比例)=1.512亿元

（2）定海所属岛屿及郊区人口约为24万，，按每户3人每月购物1.5次，每次30元计算: 30元/次*1.5次/月*12个月*24万*50%(比例)=0.648亿元

小计：（1）+（2）=2.16亿元

按客流量的10%计算，2.16亿*10%=0.216亿

6.3旅游及流动人口估算

旅游人口按2003年XX区300万人次计算，年旅游收入16.64亿元，而跟超市有直接影响的XX山旅游收入占7.45亿元，朱家尖旅游收入达5300万元，两者相加旅游收入达7.98亿元，占XX区旅游总收入的50%左右。

按旅游总收入的10%计算，7.98亿*10%=0.798亿元

（2）XX区流动人口约3～5万（暂时按3 万计算），而且每月约有3000多艘渔船到港补给，他们的消费能力虽然不高，但是通过实测每年约有0.2亿元的消费额。

小计：（1）+（2）=0.998亿元

总计:3.07+0.216+0.998=4.284亿元×75％（各种不利因素）＝3.213亿

简评：从以上预测分析，东港大型超市年营业额将是非常可观。如果排除各种不利因素及市场消费预测的折扣，该大型超市年营业额将达3亿人民币以上。此预测暂不包括XX山寺庙僧侣的消费以及各单位的团购业务量。（XX山僧侣的消费、采购行为现均在XX区，他们的消费能力经过测算是普通百姓的10倍左右。）

6.4 敏感性分析

6.4.1项目对国家政治及社会稳定的影响

该超市的建立充分体现了当地政府招商引资的形象，有效提高了社会就业率，无形中增加了社会稳定，对当地政府起到了一定的积极作用。

6.4.2项目与当地文化发展水平的相互适应性

该超市的建立能引进先进的经营理念及管理水平，能促进当地超市的管理模式，丰富文化发展水平。

6.4.3项目与当地宗教民族习惯的相互适应性

本地居民多属汉族，大多信仰佛教，人性淳朴。该超市的建立和当地居民没有根本上的信仰及宗教冲突。

第七章可行性研究结论及建议

7.1 可行性研究的结论

该项目属区政府立项引进项目，被列为2003年XX区十大重点项目之一。根据上述分析研究，在东港经营大型超市可以达到预期目标、切实可行。

7.2 建议

（1）XX常住人口仅100万，而每年旅游人口就超630多万人次，如何吸引游客到超市购买XX特产，将成为超市经营新课题。建议经营期间应侧重借助旅行社，拓宽营销渠道。（2）XX为海洋渔业大市，渔船及货船补给购物量很大，了解渔民购物习惯和购物类型，吸引渔民到超市购物也是超市经营过程中应研究的问题。

（3）全市的辐射人口100多万，其中本岛人口约55万，本岛的两城区人口20多万，其他人口居住偏远，怎样为他们提供便利的外部购物环境，使超市更具吸引力，是后期应重视的问题。

（4）XX山的僧侣由于其特殊的原因，他们每年的消费量非常可观，如何为这些僧侣提供服务是值得研究的。

本地居民性格豪爽，团购能力较强，如何拉住团体购物消

费群也是值得考虑的。