洛阳房地产市场调研报告

洛

阳

市

房

地

产

市

场

调

研

报

告

河南省****业有限公司

资源开发部

二零一一年十一月

洛阳市房地产调研报告

2011年11月10日

第一部项目宏观投资环境分析

第二部洛阳房地产市场环境分析

第三部涧西区市场板块分析

第四部结论

第一部分：宏观投资环境分析

一、城市基本概况

1、地理区位（位置、地形、交通）

洛阳市位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称。洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。

洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中

山区45.51％，丘陵40.73％，平原占13.8％，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍（chan）河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山、六水并流、八关都邑、十省通衢（qu）”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。

洛阳铁路分局是全国铁路行车密度最大的分局之一，管辖陇海、焦柳、侯月等铁路干线和洛宜支线各等级车站97个，铁路营业里程948.9公里，线路延展总长2601公里。东连京广，西接同蒲，南能襄渝，北抵新焦，跨及豫、鄂、晋、陕等四省，辐射洛阳、南阳、三门峡、平顶山、济源等8市24县，货物运输连通四面八方，

在全国铁路路网中占有重要位置。洛阳第一汽车运输集团有限责任公司,是全国交通百强企业（排名第69位），全国道路运输资质百强企业（排名第25位），全国道路客、货运一级资质企业，交通部指定全国80家道路运输重点联系企业之一，河南省道路综合运输骨干企业，豫西地区规模最大的综合性运输企业集团。洛阳机场是国家中西部地区重要的机场，未来将是中原城镇群的第二机场。

2、人口行政区划

洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍(chan)河区、洛龙区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。

2009年末洛阳总人口657.54万人，其中市区人口170万左右。西工区辖区面积55平方公里，人口33万

老城区位于洛阳市城市区中东部和北部，总人口13.5万人。

涧西区面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万。

洛龙区以原郊区南半部为基础成立的城市新区，辖区面积244平方公里，总人口33万人。

伊滨区又名“伊洛工业园区”，代管偃师市诸葛、李村、佃庄、庞村、寇店5镇，人口25万，面积280平方公里。

吉利区 洛阳北30公里黄河北岸，毗邻黄河小浪底水利枢纽工程，

人口3.5万人 。

3、物产资源

洛阳物产资源丰富，开发前景广阔。已探明有钼、铝、金、银、钨、煤、铁、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，这些矿藏储量大，品位高，易于开采利用。其中钼(mu)矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一。

洛阳市森林植物中有高等植物173科、830属、2308种及198个变种、6个变型。洛阳市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342

西工区, 34

老城区, 13.5

涧西区, 43

洛龙区, 33

吉利区, 6.5

伊滨区, 25

种，其中有珍稀动物190余种，天然药物480余种。水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛（chan）河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。

4、旅游资源

洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。北25公里有举世瞩目的小浪底水利枢纽工程，270平方里浩淼水面与崇山峻岭融为一体，构成一幅北方千岛湖的壮观画面。东80公里有中岳嵩山及少林寺名胜。南部和西部50到160公里范围内，分布有国家森林公园白云山、龙峪湾、花果山和国家级自然保护区伏牛山，有栾川老君山、洛宁神灵寨、嵩县天池山、新安青要山等8个省级森林公园和自然保护区，还有“北国第一溶洞”鸡冠洞、“北国水乡重度沟和陆浑水库旅游度假区等景点。随着景区基础设施建设的逐步完善，特别是小浪底至南部自然景区旅游快速通道的建设，这些久违人间的于生丽景正吸引着越来越多的中外游客。洛阳市区景点很多，王城公园的牡丹、“洛浦秋风”洛河、千年古寺白马寺、世界遗产龙门石窟、马寺钟、金谷园等景区。洛阳目前有162家景区。旅游资源丰富、自然环境优美。

“千年古都，牡丹花城”

——洛阳城市名片

“河洛文化，佛家文化，三彩文

化”——深厚的文化底蕴

5、工业经济

大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有5000多家

独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、

食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮云玻璃、大阳摩托、Ｈ

ＪD04程控交换机、白马棉纱、牡丹、铜材等一大批国际国内名牌产

品。国家级企业技术核心6个，省级14个。以结构调整为主线，投

资100已元，正在全力实施16户企业、48个项目的“1648”传统升

级改造工程，加速发展石油化纤、煤电铝一体化、电子信息3大新兴

优势产业。“十五“末全市工业销售收入可达1000亿元。

二、城市发展规划

城市总体发展目标：立足豫西，辐射中原的省域副中心城市；携手周边，合力发展的中部制造业基地；展现历史，传承文化的国际旅游城市；山水城园，和谐共生的绿色生态城市；

01城市性质

国家级历史文化名城，河南省副中心城市，中国先进制造业名城，国

际旅游城市；

02 人口规模

至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口46万人；至2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人；

03 建设用地发展方向

近期重点向北、向西延伸，充实洛南新区，挖掘洛北用地潜力；在行政区划调整的前提下，启动伊河南地区建设。远景将邙山墓群以北的孟津地区作为城市未来发展空间

04 “五区一团”的城市分区结构

“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西－高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团；

05 新区拓展区

主要包括伊洛产业集聚区和城乡一体化发展区两个功能区域，以伊洛河水系为纽带，以产业集中、集聚、集合发展为支撑的新城区，是未来10年洛阳城市发展的主要方向。

三、经济发展统计

2005年，洛阳市国民生产总值突破了1000亿元，到2009年则突破2000亿元，达到2075亿元，每年15%增长的经济速度基本与省会郑州持平。良好的经济基础为房地产的发展奠定了经济基础

01 人均GDP

14224.61

17000

20700

25094

30080

32314

10000

2000030000400002004年

2005年

2006年

2007年

2008年2009年

单位：亿元洛阳市人均GDP 走势

人均GDP

2006年洛阳市人均GDP 突破两万元，2008年，又达到三万元。经济总量快速增长同时，洛阳人均总值也实现了快速增长，为洛阳商业的发展奠定了良好基础。

02 房地产市场

2010年洛阳市商品房销售额123亿元/面积382万㎡/均价3214元/㎡。居河南省第2位。

03 生活消费水平

70.54%70.54%

68.62%

69.25%

67.86%

69.26%

66.00%

67.00%68.00%69.00%70.00%71.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年

单位：元

人均消费支出占可支配性收入比例

人均消费支出占比

518.8

595.2

665

695

840.3

992.7

500100015002004年

2005年

2006年

2007年

2008年2009年2010

单位：亿元洛阳城乡居民储蓄存款走势

居民储蓄存款

洛阳市人均消费性支出占人均可支配性收入的比例不断下降，伴随着居民储蓄存款的不断增长，消费性支出的占比不断降低，一方面反映出洛阳市民传统的消费习惯，另一方面，也显示出洛阳商业市场消费潜力巨大。

四、小结

1洛阳市是中部城市群副中心城市，城市发展空间巨大，房地产业处于机会期；

2洛阳市经济实力雄厚，发展稳健，为房地产持续发展提供了坚实基础；

3洛阳市人均收入及消费均处于省内较为领先地位，消费能力较强；

4洛阳市城市化进程较快，刚性需求增长强劲，为房地产市场快速发展提供持续利好；

5洛阳市城市规划先行，未来10年将呈“五区一团”的发展态势，新区和新区拓展区是发展主要方向，承载着城市发展的产业支柱的功能，为未来地产发展和城市空间扩充提供新的方向。

总之，洛阳城市经济实力雄厚，人口稳定增长，人均收入和消费快速增长，城镇化进程和城市规划均处于较快水平，多方因素带动，未来城市房地产发展将进入高速前进期。

第二部分洛阳房地产市场环境分析

一房地产整体市场发展趋势

1地产投资额比对（单位：亿元）

结论：除2008年受金融危机影响，投资额度较上年略降，整体保持稳定增长态势。

2洛阳商品房竣工面积比对（单位：万平方米）

3 2010年度成交均价

4年度商品房供应情况

5年度商品房整体销售面积及价格

6非住宅商品房情况

结论：洛阳市非住宅市场发展缓慢，市场容量极小，尤其办公用房销7成交价格及走势

82011年价格走势

结论：2010年下半年至今，供应量大幅增加，有效缓解了供不应求的态势。而调控政策层出不穷，一些购房者陷入观望情绪，购房需求暂时被抑制，销量略有下滑。成交均价依然保持上涨态势，尤其是2011年上半年整体成交均价涨幅较为明显。

92011年上半年洛阳市商品非住宅供销情况

结论：上半年商品房非住宅市场以商业用房为主，供应14.06万㎡，销售9.52万㎡，供销比约为3:2

10重点楼盘概况

12、产品物业类型

物业类型

多层

小高层

高层从图表可以看出目前洛阳主要以高层住宅为主（90%），多层、小高层占少数部

第三部分涧西区市场板块分析

一、涧西区主要项目分布情况

其中20万平米以上的项目5个，其中总建筑面积160万㎡的

升龙广场项目也位于该区域附近，进一步加剧了该区域的市场竞争。

二、涧西区典型项目价格分析

目前整体价格水平集中在6500——7300元/㎡左右，多数楼盘多采用低开高走的销售策略。