土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点word版本

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点

王洪沙春屏黄传海

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。

一、土地增值税的特点

（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。

（二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。

（三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定

土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有：

（一）收入确认方面

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实

际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”

3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号)：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

（二）扣除项目方面

1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批

准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。”

2.《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）第十条：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

3.《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]第021号)第二条：“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。”

三、土地增值税涉及价格认定几种情形下的操作要点

（一）转让旧房及建筑物涉及价格认定

1．收入确认需要

房地产转让收入不实，存在隐瞒、虚报成交价格和成交价格低于正常市场交易价，又无正当理由的情形，需对房地产的市场交易价格进行认定，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。

房地产转让市场价格的认定，操作技术可采用《房地产估价规范》，价格定义采用公开市场价值标准，认定方法可根据房地产本身特点、所处的市场状况、可操作性等因素选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等相适宜的方法。

具备运用市场法条件的，应选用市场法为主要认定方法，参照同类房地产的市场交易价格进行认定。对于交易较少限制了市场法运用或具有独特设计、针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产应采用成本法进行价格认定，其基本公式为：房地产价格=房地产重置成本-建筑物折旧。需要特别注意的是，此处的建筑物折旧不仅仅指建筑物的有形损耗，它包括建筑物物质折旧（有形损耗）、功能折旧（无形损耗）与外部折旧（经济折旧）三部分，因为现实中房地产市场价格直接取决于其效用而非花费的成本，而上述折旧因素均会影响房屋及建筑物的效用。

2．扣除项目确认需要

转让旧房的，土地增值税计征扣除项目金额包括旧房及建筑物价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费

用以及在转让环节缴纳的税金。旧房及建筑物价格需进行认定，其基本公式为：

旧房及建筑物价格=重置价格×成新度折扣率

（1）重置价格

旧房及建筑物重置价格是指认定时点的重建价格，其求取思路是假设该建筑物占用的土地已经取得，在该土地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。土地使用权取得费用按历史成本扣除，根据土地开发程度不同，土地取得费用有毛地价、熟地价、生地价之分，建筑物重置价格的构成因土地取得时状况不同而有所差异，在实务当中需加以注意。

当土地使用权取得费为熟地价时，建筑物重置价格=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润当土地使用权取得费为毛地价、生地价时，建筑物重置价格=土地开发成本+建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

（2）成新度折扣率

房屋的成新度折扣率不同于会计核算中的折旧，也与利用成本法求取市场价格中的折旧含义不同，应注意区分。房屋的成新度折扣是

反映房屋的实际新旧程度，对照房屋新旧等级标准，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况等综合确定，用成新率来表示。

（二）房地产开发涉及价格认定

1．收入确认需要

（1）房地产销售价格存在明显偏低情形或非直接销售和自用房地产视同销售但税务机关无法取得开发企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格时需对其市场价格进行认定。房地产销售价格明显偏低是指纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格的一定合理幅度，如《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》规定幅度为10%。当纳税人申报的房地产转让价格低于认定的交易价，又无正当理由的，应按照认定价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1.法院判定或裁定的转让价格；2.以公开拍卖方式转让房地产的价格；3.政府物价部门确定的转让价格；4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

房地产销售市场价格的认定宜采用市场法，在采用市场法进行价格认定时应注意以下两点：

一是因开发项目不同销售时点价格的变化，可比实例的选取应注意与认定标的时点一致，有时交易实例销售价格形成的实质时点未必是销售合同上日期或开票日期，需要认定人员对项目整体销售情况有

一定了解，是否存在预售、先期签署过买卖意向书，是否先付款、确定房价后补签合同等情形。

二是可比实例交易价格应注意选用“同期同类房地产平均销售价格”，并剔除关联交易等特殊情形下的成交价格，价格的选取应按以下次序，优先采集次序靠前的房地产销售价格：1.同一企业销售日当月同类房地产销售价格；2.同一企业销售日邻近期内的同类房地产销售价格；3.相同或者类似地段其他企业销售日或邻近期内的同类房地产销售价格，并对交易时间、区域、个别因素进行价格差异调整。

（2）房地产售后返租中涉及的价格认定。转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产开发公司销售不动产，如采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年，名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，应将无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房地产有关的经济利益”，此时，需对相关经济利益进行价格认定，认定时可按“一定期限内开发公司（或者其关联方）实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值。

如：某房地产开发公司销售商业用房，对外名义售价12000元/ m2，前3年按年8%收益率包租，收益从房款中一次性抵扣，实际购房款为12000×（1-24%）=9120元/m2，公司取得销售房屋的3年使用权，对外出租实际取得年收益率为5%，此时，该公司销售房

地产价格应认定为9120+（9120×5%）×[1-1/（1+5%）3]/5%=1 0362元/m2。

2．房地产开发成本的扣除确认需要

纳税人办理土地增值税清算申报因房地产开发成本虚高、不实或不符合清算要求，需对相应的开发成本进行价格认定。开发成本不实主要表现在房地产开发企业通过关联子施工企业采用多计工程量、高套定额单价、不按规定的取费标准计取费用、重复计算扣除项目等手段人为提高工程造价。

价格认定时可以聘请专业的造价工程师从以下几方面通过审核工程结算，核实并调整房屋的建安成本。

一是审核工程量。工程量是决定工程造价的主要因素，对照竣工图纸核定施工工程量是工程竣工结算的关键。核实工程量要重点审核投资比例较大的分项工程，如基础工程、混凝土工程、钢结构等；要重点审核容易重复列项和重复计算的项目，对于无图纸的项目要深入现场核实，必要时可采用现场丈量实测的方法。

二是审查隐蔽验收记录。隐蔽工程验收记录是进行工程结算的前提，部分开发企业为达到逃缴税款的目的，隐蔽工程没有验收记录，到竣工结算时，施工企业才后补记录，有的甚至没有发生也列入结算，虚增工程造价。

三是审查工程定额的套用。重点审查工程所套用定额是否与工程应执行的定额标准相符，工程结算所列各分项工程定额与设计文件是否相符，工程名称、规格、计算单位是否一致。正确把握定额套用，避免高套、错套和提高工程项目定额直接费等问题。

四是审核材料用量及价差。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。审核钢材、水泥等主要材料的消耗数量是否准确，列入直接费的材料是否符合市场价格；材料代用和变更是否有签证，材料总价是否符合价差的规定，数量、实际价格、差价计算是否准确；审核实际施工中使用材料的品种、规格和数量与报送结算的一致性。

五是审查各项费用的计取。建筑安装工程取费标准，应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定。重点审查各项费率、价格指数或换算系数是否正确，价差调整计算是否符合要求，有无随意调整人工费单价等问题；审查措施费用计取是否合理，是否符合合同约定；审核总承包服务费和零星工作项目费用的计取是否与合同约定和规范规定一致。

二手房土地增值税计算方法

二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？ 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

土地增值税要点

一、扣除项目的确定 1、房地产企业出售开发产品的扣除项目（5项） （1）取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关费用 三种形式取得：出让、划拨、转让 注意：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本） 包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用） ①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 注意：利息最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 注意：（1）既有金融借款又有其他借款，不能同时适用上述两种方法。（2）注意与企业所得税费用扣除的区别。 （4）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的税金及附加。 注意：不包括缴纳的增值税 （5）财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 例：某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2016年5月以“招拍挂”方式受让土地，支付土地价款1200万元，并于2016年8月开发商住混合楼项目，商铺面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。房屋开发成本6000万元（其中开发成本——开发间接费用中利息支出600万元），财务费用——利息支出100万元，利息支出不能提供金融机构的相关证明，当地省政府规定其他费用按10%比例扣除。该项目于2018年5月开始销售并全部销售完毕，取得全部价款和价外费用11000万元（含税），其中商铺销售收入为3300万元，普通标准住宅销售收入为7700万元。税金及附加55万元，其中商铺销售税金及附加16.5万元，普通标准住宅销售税金及附加38.5万元。2018年8月该房地产公司向税务局提出清算申请。 要求：根据以上资料，计算并回答下列问题： 1.请说明对于该商住混合楼项目应如何进行土地增值税清算？ 2.土地增值税清算收入为多少？ 3.允许扣除项目金额为多少？ 4.应纳土地增值税为多少？ 解析： 1.应分别计算普通住宅和商铺的扣除项目金额、增值额和增值率。

Word2003使用技巧大全

Word2003使用技巧大全 在默认情况下，我们用Word打开WPS文档时，系统提示打不开，这是不是就代表Office 不能读取WPS文件呢？其实不是，只要你经过一些简单的操作，就能达到目的，下面就是具体的方法。 在默认情况下OfficeXP并没有安装转换器，我们可以在安装时安装WPS文件转换器，这样就可以打开WPS文件了。在光驱中放入OfficeXP安装光盘，运行安装程序，并选择“添加或删除功能-更改已安装的功能或删除指定的功能”按钮，接着选择“Office共享功能→转换和过滤器→文本转换器”中的“中文WPSFORDOS”和“中文WPS97/2000FORWindows”选项即可。这样再在Word中单击“文件→打开”命令时，在打开对话框中的“文件类型”中就可以看到打开“WPSDOS导入”和“WPS文件”两个选项，分别对应DOS版的WPS文件和WPS97／WPS2000/WPSOffice文件，选中文件就可以在Word中打开。 Word2002在新建文档任务窗格中显示了你最近打开的4个文档的列表，用这种方式可以非常轻松地打开文档，不过你可能常常会感觉只显示最近的4个文档有些不够用，想在该列表中看到第5个或更多打开过的文档吗？方法如下:单击“工具→选项”命令，打开对话框，然后单击“常规”选项卡，在“列出最近所用文件”框中指定你想在新建文档任务窗格中显示的最近所用文档的数量，这个数字最高可以指定为9，单击“确定”按钮即可。 方法一:单击“文件→打开”命令下的“打开”对话框，选中要打开的多个文档，若文档顺序相连，可以选中第一个文档后按住Shift键，再用鼠标单击最后一个文档，若文档的顺序不相连，可以先按住Ctrl键，再用鼠标依次选定文档;单击“打开”按钮即可。 方法二:在“资源管理器”中，选中要打开的多个Word文档，按下回车键，系统会自动启动Word2002，并将所选文档全部打开。在选择文档时，如果是要选中多个连续文档，可以按下Shift键再用鼠标单击相应的文件名;如果要选中多个不连续文档，就按下Ctrl键再用鼠标单击相应的文件名。 方法三:如果文件在不同的目录中，可以在“资源管理器”的相应目录中，选中要打开的文档，按下鼠标左键，将文档拖到任务栏中的Word图标上（注意:此时的Word中没有打开的文档），所选文档就被打开了;再找到其它目录，用同样方法将所选文档拖到Word图标上。 选择“文件”菜单，在菜单最下方会出现最近编辑过的4个文件名，单击其中一项，便可快速打开相应文档。 如果希望Word每次启动时都能自动打开某个文档，可以通过简单的宏命令来实现这个功能，方法是 2.在“录制宏”对话框中，在“宏名”输入框中输入要建立的宏的名称，如“auto”，点击“确定 3.从菜单中单击“文件”，点击最近打开文件列表中显示的某一个文件名 在Word2002中想保存多篇打开的文档，可以先按住Shift键，然后单击“文件”菜单，这时原来的“保存”命令就变成了“全部保存”命令，单击它就可以保存所有打开的Word 文档。也可以先按住Shift键，然后用鼠标单击常用工具栏上的“保存”按钮，这时“保存”按钮的图标就变成“全部保存”的图标，松开鼠标，即保存完毕。 你可以一次性关闭所有打开的文档，方法是:按住Shift键，单击“文件”菜单，在“文件”菜单中将出现“全部关闭”选项，单击该命令即可一次性关闭所有打开的文档，且在关

浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定

乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网

浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定 【标 签】税收征管若干问题 【颁布单位】浙江省地方税务局 【文 号】浙江省地方税务局公告2010年第2号 【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下： 一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。 二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。 浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。 起草说明 一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙

Word 操作要点

1 Word 操作要点 一、文本编辑 文本编辑先选中对象，再施加命令（这是Windows 系统操作的特征）1、字体设置（格式/字体 ）

2 2.段落设置（格式/段落。必须先选中要编辑的段落，再设置命令）选定文本技巧：鼠标在文本左侧，进行单击、双击和三击的不同作用。 经过西安交通大学附属中学与欧盟教育基金会长期准备，备受教育界关注的第四届世界名中学校长论坛于4月4日在古城西安隆重开幕。 第四届世界名中学校长论坛是全球教育界最为重要的盛会之一。世界名中学校长论坛由欧盟教育基金会于2005年发起， 旨在促进中外基础教育的交流与合作，提供表达观点、交换意见、形成共识的平台，此前已经分别在上海、伦敦、北京成功地举办了三次。 段间距：段落与段落之间的距离，两自然段距离=段前+段后行间距：段落中，行之间的距离 首行缩进 页边距 左缩进

3 使用标尺滑竿也可调整左右缩进与首行缩进。特别注意对标题居中处理时，首行缩进为0，否则不能达到标题完全居中。 3、页面设置（文件/页面设置 ） 页边距

4 4、插入页眉/页脚（视图/页眉和页脚） 输入页眉内容 页眉/页脚编辑切换 选择页脚形式等

5 5、图文混排编辑 （1）插入图片（插入/图片/来自文件）插入剪贴画与艺术字的方法类似 选择插入点，插入图片，默认插入的图片是“嵌入式”，图片四周有八个调整柄，用它可以调整图的大小。（当鼠标指针变为时，可调整图片大小） （2）在图中右击，选择“设置图片格式”，弹出对话框设置图的环绕格式，一般使用“四周型”环绕。 （在“高级”中还可对环绕方式做更为详细的设置）

第七节土地增值税法律制度

第七节土地增值税法律制度 一、土地增值税概述 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 二、纳税人 1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。 提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。 【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有()。(2007年) A.个人所得税 B.营业税 C.契税 D.土地增值税 『正确答案』ABD 『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。 三、征税范围 1.征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税; (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税; (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)

土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点word版本

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点 王洪沙春屏黄传海 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。 一、土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。 （二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。 （三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。 二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定 土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有： （一）收入确认方面 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实

Word操作技巧大全

Word操作技巧大全（转） Word操作技巧大全（64页） 摘录者 https://www.sodocs.net/doc/133939867.html,/shufayan Word中的―选中‖方法知多少？ 一、常见的―选中‖方法： ü全选（快捷键Ctrl+A）：就是全部选中文档内的所有内容。这所有内容包括：文字、表格、图形、图像等可见的和不可见的标记。 ü按住Shift＋Page Down从光标处向下选中一屏，Shift＋Page Up从光标处向上选中一屏。ü按住Shift+左选中光标左边第一个字符，Shift+右选中光标右边第一个字符，Shift+上选中从光标处向上到同列的字符，Shift+右选中从光标处向下到同列的字符。(注：此处的?、à、á、a表示：上、下、左、右光标键) üCtrl+Shift+á从光标向上选中光标所在的一段，Ctrl+Shift+a从光标向下选中光标所在的一段。 ü扩展选中（快捷键F8）：按一次打开扩展功能；再按一次选中光标所在的位置的单词（若是中文的话选中光标所在的后一个字）；再按一次选中光标位置所在的一句；再按一次选中光标位置所在的一段落；再按一次则相当于全选。取消扩展功能，按Esc键。 ü把光标放到页面的左边，出现形如―?‖，点击就选中一行。上下拖到就选中若干行。 ü Alt＋鼠标拖动：选中矩形区域。 ü按住Shift选中多个对象（非嵌入型的），也可以用绘图工具栏第二个按钮的―选择对象‖（―?‖）来选择。 对于Word2003可以把光标放到任一位置，点右键/―选择格式相似的文本‖功能，这个功能有点类似于F4，比较―另类‖。―相似‖两字很值得玩味，多试几遍，其意自现。 二、―不常用‖的―选中‖方法 说他―不常用‖并不真的是不常用，而是对于新手而言的不常用。 ü通过菜单格式/样式和格式（Word2003版，别的版本类似），点击要选择的样式，点右边的下拉框，出现―选择所有XX实例‖、―修改‖、―删除‖等。此处的XX代表使用这种样式的段落是多少，点选―选择所有XX实例‖就选中了所有应用了此样式的段落。（注：对于规范的排版，这个是最好用的，可能我们只要四五个样式就把一篇小册子搞定。） ü不得不提到的替换(快捷键Ctrl+F)：在查找内容中输入要选中的文字、或点格式、高级等设置，再点选突出显示所有在该范围找到的项目，在选查找全部、关闭，这就就选中了你可以想到的任意的内容。这个看似简单，其实是所有技巧中伸缩度最大的一个。 三、一种类似于图形软件方面的选中技巧： 在Photoshop中，有一个命令叫―保存选区‖非常好用，在Word中也可以找到类似的方法，这就是书签。利用书签―存储选区‖也是很好的方法，但要注意，他必须是连续的区域。 方法是：先选中要定义的区域，插入/书签，输入书签名，定义一个书签。使用时：插入/书签，找到想选中的书签，点―定位‖就选中了书签所代表的选择。这个功能在后台VBA中也很好用，制定特定模板的首选。 特例：对段落进行样式时，不需要选中段落的，只要把光标放到段落中就行了。

关于土地增值税清算的归纳总结

关于土地增值税清算的归纳总结 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下： 一、土地增值税的征收方式 征收方式分为查账征收和核定征收。 根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 二、税务机关对土地增值税的前期管理 根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

电炉开炉操作要点-Word-文档

电炉开炉操作要点-Word-文档

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

电炉开炉 操作要点 一、原料条件 1、金属化率70%时预计球团成分 TFe MFe Fe O SiO 2 Mg O Ca O Al2O 3 S 其他烧成率残炭量 烧渣焙烧后成分57.7 2 40.4 22. 26 7.4 8 2.67 1.0 1.00 0.0 5 3.00 77.86 无烟煤带入灰分0.09 0.06 0.0 2 0.4 3 0.06 0.0 17 0.27 0.0 2 0.86 烟煤带入灰分0.23 0.16 0.0 54 0.6 1 0.03 0.0 16 0.52 0.0 17 1.63 合计58.0 4 40.6 3 22. 33 8.5 2 2.76 1.0 33 1.79 0.0 87 3.00 80.35 80.53kg 焙烧球成分72.2 3 50.5 6 27. 79 10. 60 3.43 1.2 8 2.22 0.1 3.73 100 球团外 10% 2、球团温度：500—700℃ 3、球团粒度：预计2—20mm占80—90%，≦2mm占5--15% 4、残炭含量：球团外10% 5、球团安息角：36--38° 6、球团堆比重：1.6--2.0t/M3 二、球团金属化率≦70%、≦2mm≦5%时 低金属化率低粉料含量时，采用有料堆连续加料埋弧冶炼法，操作要点如下： 1、各炉顶料仓装满配好球团和石灰的热装原料； 2、装料过程检测验证上下料位仪信号是否正常； 3、打开料管上下针型阀；

是否能够提供评估价格对土地增值税缴纳的影响

是否能够提供评估价格对土地增值税缴纳的影响 1、没有评估价格，但能够提供购房发票的，经税务机关确认，地价款及旧房评估价格可按发票所载金额，从购买年度起至转让年度止，每年加计扣除5%。 “每年”——按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。计算公式如下： 扣除项目金额=购房发票金额*（1+5%*年限）+转让时缴纳的营业税、城建税、附加、印花税+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额（如过户手续费等） 年限=实际拥有房地产累计月份/12 注意： （1）购房时缴纳的契税能够提供契税完税凭证的，准予扣除，但不得作为加计扣除5%的基数。 （2）年限:超过1年且出现小数点，遵循四舍五入原则。 【例题】2006年2月购入商业房价格200万元，缴纳契税6万元，均有发票，支付过户手续费1000元，但凭证已丢失。2010年8月将商业房售出，确定收入300万元，但没有经过评估。

2、能够提供房地产评估价格的： 扣除项目金额=地价款+旧房及建筑物的评估价格+转让时缴纳的营业税、城建税、附加、印花税+其他准予扣除的金额 评估价格=重置成本*成新度折扣率 【例题】甲企业转让旧办公楼一栋，地价发票注明地价款200万元，办公楼评估重置价格1000万元，成新度为4成新，缴纳评估费20万元。转让收入1200万元。 3、对既没有评估价格，也不能提供购房发票的，由税务机关参照契证所载“房地产土地价值”核定购房价格（即按照土地价值每年加计扣除5%），并计算扣除项目金额： 扣除项目金额=房产土地价值*（1+5%*年限）+转让时缴纳的营业税、城建税、附加、印花税+购房时缴纳的契税+其他允许扣除的金额 年限=实际拥有房地产的累计月份/12

土地增值税审核要点Z9003

一、转让房地产收入总额的审核:销售合同，销售发票，销售台账（审核要点上述三项所载金额要一致）。 二扣除项目的审核： （一）.取得土地所支付的金额的审核（1）.支付的土地出让金（2）.支付的地价款（3）.缴纳的有 关税费，（其中：契税）。审核要点：第一，是否取得合法有效的发票；第二，同一宗土地有多个 开发项目的，是否予以分摊；分摊方法是否合理、合规，具体金额计算是否正确。实际操作时，一 般采用占地面积法分摊土地成本。第三，有无将房地产开发费用计入取得土地使用权所支付的金额 的情形。 （二）.房地产开发成本： 1.土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费包括以下内容：土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。审核时，重点关注：第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有合法有效的 凭证；第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属 于土地成本，实际操作时，一般采用占地面积法进行分摊；第三，有无将房地产开发费用计入土地 征用费的情形，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签 收名册或签收凭证是否一一对应。 2.前期工程费用 前期工程费用，包括：规划费用，设计费用，项目可行性研究费用，水文费用，地质费用，勘测费用，测绘费用，七通一平支出等。审核时，重点关注：第一，前期工程费用是否真实发生，有无虚 列的情形；第二，有无将房地产开发费用计入前期工程费用的情形；第三，多个（或分期）项目共 同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。 3. 建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安 装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。审核时，重 点关注：第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容 相符；第二，开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用是否重复计算扣除项目；第三，采用自 营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具；第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 4．基础设施费 基础设施费，包括：开发小区内道路支出、供水工程支出、供电工程支出、供气工程支出、排污工 程支出、排洪工程支出、通讯工程支出、照明工程支出、环卫工程支出、绿化工程支出、其他设施 工程发生的支出。审核时，重点关注：第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形；第二， 有无将房地产开发费用计入基础设施费的情形；第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。分摊方法一般有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 5.公共配套设施费 公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。具体内容包括： 物业管理用房费用、变电站费用、热力站费用、水厂费用、居委会用房费用、派出所用房费用、幼

word使用技巧大全

1 常用快捷键 Ctrl+C 复制所选文本或对象 Ctrl+C连续2次调出剪切板 Ctrl+X 剪切所选文本或对象 Ctrl+V 粘贴文本或对象 Ctrl+] 逐磅增大字号 Ctrl+[ 逐磅减小字号 Shift+Enter 换行符 Ctrl+Enter 分页符 Ctrl+A 包含整篇文档 F1 显示当前程序或者winodws的帮助内容。 F2 选中一个文件“重命名” F3 在桌面时打开“查找：所有文件”对话框 ALT+TAB 切换当前程序 ALT+ESC 切换当前程序 PRINTSCREEN 将当前屏幕以图象方式拷贝到剪贴板ALT+PRINTSCREEN 将当前活动程序窗口以图象方式拷贝到剪贴板 winodws键或CTRL+ESC 打开开始菜单 Windows徽标键+TAB键在任务栏上的按钮间循环 Windows徽标键+E键启动“我的电脑” Windows徽标键+D键快速显示桌面 Windows徽标键+R键执行“运行”命令 Windows徽标键+F键搜索文件或者文件夹 Windows徽标键+F1键显示Windows帮助 Windows徽标+PRINTSCREEN 将屏幕复制到剪贴板（包括鼠标光标）Windows徽标+SCROLLLOCK 将屏幕复制到剪贴板（不包括鼠标光标）

2 图形技巧 2.1 绘制图形的技巧 2.1.1 画直线 画直线的同时按着Shift键，将可以画出15°、30°、45°、60°、75°等具有特殊角度的直线。按住Ctrl键可画出自中间向两侧延伸的直线，同时按住这两个键则可画出自中间向两侧延伸的具有特殊角度的直线。 2.1.2 画弧 按住Shift键的同时可画出45度圆弧（画圆弧方法：打开绘图工具栏，单击“自选图形/基本形状/弧形”），按住Ctrl键可画出自中间向两侧延伸的圆弧，同时按住这两个键则可画出自中间向两侧延伸的45°圆弧，按住Alt键可画出一端固定的圆弧，同时按住Ctrl和Alt键则可画出一端固定的45°圆弧。 2.1.3 画矩形 按住Shift键可绘制出一个特殊的矩形——正方形，按住Ctrl键可绘出自中间向四周延伸的矩形，同时按住这两个键则可画出自中间向四周延伸的正方形。画圆时与此类似。 由此可见结合键盘画图的奇妙效果。 2.2 选择图形的技巧 如果需要选择部分图形，则可在按住Shift键的同时依次进行选择或单击绘图工具栏上的“选择对象”按钮，然后用鼠标画出一个框将所需要的图形罩住即可。 如果是各图形层叠在一起的情况，则可以首先选中最上面的图形，然后按Tab键或“Shift+Tab”组合键依次选择即可。 小提示：如果你发现某图形选择起来很困难（鼠标变不成十字形状），这种情况常发生在多个图形混杂在一起的情况，同样点击“选择对象”按钮后你会发现选择很容易。

苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下： 一、土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特， 三、关于房地产转让收入的确认 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。 （二）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。 （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；

土地增值税法律制度有关规定的是[第七节土地增值税法律制度]

土地增值税法律制度有关规定的是[第七节土地增值税法律 制度] 第七节土地增值税法律制度 一、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税的特点主要有：（1）在房地产转让环节征收；（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据；（3）征税面比较广；（4）采用扣除法和评估法计算增值额；（5）实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

三、土地增值税的征税范围 （一）征税范围的一般规定 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）征税范围的特殊规定 1.以房地产进行投资、联营。 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途。 3.房地产的交换。

4.合作建房。 5.房地产的出租。 6.房地产的抵押。 7.企业兼并转让房地产。 8.房地产的代建行为。 9.房地产的重新评估。 10.土地使用者处置土地使用权。 四、土地增值税的计税依据 （一）应税收入的确定 1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

土地增值税清算经验总结(1)

土地增值税清算 * 第一部份清算前的准备工作 * 第二部份清算应收集的资料 * 第三部份清算审核的要点 * 第四部份清算税款的计算 * 第五部份清算案例 第一部份清算前的准备工作* 一、清算条件 * （一）纳税人应当主动清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销 售的 2、整体转让未竣工决算房地产开发项 目的 3、直接转让土地使用权的。 * （二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件 * 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 　1、销售达到85%以上 * 2、取得预售证3年以上 * 3、纳税人注销前 * 二、清算项目的确定 * 明确清算项目及其范围。 * 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 * 正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 * 明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）* 三、明确清算的方式和程序 第二部份清算应收集的资料 * 一、房地产开发流程 * 土地取得（国土局：国有土地使用权证） * 项目立项（计委立项批复）

* 前期设计（方案设计、施工图设计） * 规划报建（规划局：建设工程规划许可证） * 施工报建（建委：建设工程施工许可证） * 主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电）* 室内室外装饰 * 强电、弱电安装（水电气电话光纤） * 门窗、栏杆等安装 * 园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工 * 消防工程施工 * 智能管理系统 * 工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收） * 房屋交付业主 * 项目大产权办理 * 分户产权办理 * 分户国土证办理 * 二、土地值税清算应收集的资料 * 资料清单

Word使用技巧大全

Word2010使用技巧大全 在默认情况下，我们用Word打开WPS文档时，系统提示打不开，这是不是就代表Office不能读取WPS文件呢？其实不是，只要你经过一些简单的操作，就能达到目的，下面就是具体的方法。 在默认情况下OfficeXP并没有安装转换器，我们可以在安装时安装WPS文件转换器，这样就可以打开WPS文件了。在光驱中放入OfficeXP安装光盘，运行安装程序，并选择“添加或删除功能-更改已安装的功能或删除指定的功能”按钮，接着选择“Office共享功能→转换和过滤器→文本转换器”中的“中文WPSFORDOS”和“中文WPS97/2000FORWindows”选项即可。这样再在Word中单击“文件→打开”命令时，在打开对话框中的“文件类型”中就可以看到打开“WPSDOS导入”和“WPS文件”两个选项，分别对应DOS版的WPS文件和WPS97／WPS2000/WPSOffice文件，选中文件就可以在Word中打开。 Word2002在新建文档任务窗格中显示了你最近打开的4个文档的列表，用这种方式可以非常轻松地打开文档，不过你可能常常会感觉只显示最近的4个文档有些不够用，想在该列表中看到第5个或更多打开过的文档吗？方法如下:单击“工具→选项”命令，打开对话框，然后单击“常规”选项卡，在“列出最近所用文件”框中指定你想在新建文档任务窗格中显示的最近所用文档的数量，这个数字最高可以指定为9，单击“确定”按钮即可。 方法一:单击“文件→打开”命令下的“打开”对话框，选中要

打开的多个文档，若文档顺序相连，可以选中第一个文档后按住Shift 键，再用鼠标单击最后一个文档，若文档的顺序不相连，可以先按住Ctrl键，再用鼠标依次选定文档;单击“打开”按钮即可。 方法二:在“资源管理器”中，选中要打开的多个Word文档，按下回车键，系统会自动启动Word2002，并将所选文档全部打开。在选择文档时，如果是要选中多个连续文档，可以按下Shift键再用鼠标单击相应的文件名;如果要选中多个不连续文档，就按下Ctrl键再用鼠标单击相应的文件名。 方法三:如果文件在不同的目录中，可以在“资源管理器”的相应目录中，选中要打开的文档，按下鼠标左键，将文档拖到任务栏中的Word图标上（注意:此时的Word中没有打开的文档），所选文档就被打开了;再找到其它目录，用同样方法将所选文档拖到Word图标上。 选择“文件”菜单，在菜单最下方会出现最近编辑过的4个文件名，单击其中一项，便可快速打开相应文档。 如果希望Word每次启动时都能自动打开某个文档，可以通过简单的宏命令来实现这个功能，方法是： 在“录制宏”对话框中，在“宏名”输入框中输入要建立的宏的名称，如“auto”，点击“确定。 从菜单中单击“文件”，点击最近打开文件列表中显示的某一个文件名。 在Word2002中想保存多篇打开的文档，可以先按住Shift键，

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发〔2010〕28号 全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定

自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。