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《物业管理案例分析》汇编1

《物业管理案例分析》汇编1
《物业管理案例分析》汇编1

《物业管理案例分析》汇编----财务管理篇

[案例一]

房子没住,交不交管理费

某女士购买了一套期房,在办理入住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认出为该房没有达到入住条件,但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥匙。半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题仍未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳这么多物业管理费?

[案例分析]

认为房屋细部有问题,并提出了自己的意见,但却收取了房屋钥匙,该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。

物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费,主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的,若有一户业主因房屋未住不交管理费,物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作,只能挪用其他费用,侵占其他业主的权益。另外,从物业管理的运作过程看,物业管理工作一旦启动,物业内的所有公共设备和配套设施都要运作,管理人员要到位,服务工作要开展,各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置,使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。

因此,该女士所购买的房屋,虽然未住过,但因管理公司的综合服务并未因此而减少,故仍应缴纳管理费。

[解决方法]

物业管理公司接到该女士的投诉后,首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定,说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费,而她的房屋不属免收之列,不但应足额补齐管理费,还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士,该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况,经请示业主委员会同意,管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。

[相关法规制度]

1.《服务收费标准作业程序》(节选)

一、目的

规范服务费用的收缴工作,确保如数、及时、安全的收回各项费用。

二、适用范围

适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

三、职责

1.出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2.各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。

3.财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。

4.服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。

5.财务部主管负责费用收缴工作的监督。

四、程序要点

1.费用收取的范围

(1)管理服务费。

(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。

(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。

(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。

(5)其他各项多种经营服务费用。

2.滞纳金的计算方法

(1)对每月银行的第二次托收未果,也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户,公司财务部应自每月一日起按1?计收期滞纳金。

(2)滞纳金的计算公式:本金×(1+1?)n(n为滞纳天数)。

3.管理费的收缴

(1)管理费的收取标准:(仅供参考)

A.多层带电梯: 1.20元/月?平方米;

B.多层不带电梯: 1.00元/月?平方米;

C.别墅: 3.00元/月?平方米;

D.商铺: 3.00元/月?平方米~15.00元/月?平方米;

E.写字楼: 3.00元/月?平方米;

F.公寓: 1.20元/月?平方米。

(2)管理费的收缴程序:

A.公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙,开始计收管理费;

B.财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》,内容包括:编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等;

C.财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核,经审核如有差错,应及时更正;如无疑问,财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期;D.财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》;

E.财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的,应及时查明予以更正;经审核无误的,财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章;

F.财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发;

G.公共事务部的管理员根据住户资料填写信封,装入《收费通知单》,视住户不同情况采取不同的派发方式:

——需要直接送达的,管理员应在两个工作日内送交住户家中,并请住户签收;

——如住户家中无人接收的,应在两个工作日内送进住户信箱;

——需要邮寄的,管理员应贴足邮资,并在两个工作日内到邮局发送。

H.公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况;

Y.出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料,在银行规定的托收日期前一日送交开户行;

J.出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据,并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据;

K.未办理银行托收的业主管理费,由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取;

L.出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的,应及时查明,予以更正;经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计;

M.财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理;对未能收取的费用,应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》;

N.《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后,加盖公司财务专用章,交公共事务部在3日内派发;

O.公共事务部原则上应在规定期限内,将催缴通知单送交住户或其家人的手中,并让接收人在回执上签收;特殊情况无法找到住户及其家人的,应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户;

P.公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录,保管好住户签收的回执,并将派发情况向部门主管汇报。

……

[案例二]

住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

去年年底,某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力,管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费,并振振有辞地说,自己装修完刚入住,别的楼房都有一年保修期,他也应当住满一年后再交费。

[案例分析]

维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用,业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内,属有偿服务范围,其堵塞显然是由业主装修期间,不按装修管理规定,对下水管道使用不当造成的,其责任完全应由业主承担,业主应承担维修费用。

至于业主提出的保修期问题,关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算,是从业主办理入伙手续之日起计算时间,与业主入住到房屋的时间无关,因此,业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期,依据实际情况酌情妥善处理。

从物业管理的实际看,即使在市场已经相当发育的地区,亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传

工作,向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度,为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后,事先告知业主,就不会出现纠纷了。

[解决办法]

情况反映到管理处,主管领导上门做工作。首先,征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见,他均表示满意。然后,便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别,依据有关法规向其说明大厦已入伙多年,早就不存在保修期,室内维修发生的包括人工费在内的所有费用,都要由业主住户承担,并在核对这次疏通下水管工作量的基础上,进一步申明收取40元维修费,已给予了相当的优惠。

这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理,消除了误解,便愉快地交付了应付的维修费用。

[相关法规制度]

1.《服务收费标准作业程序》(节选)

一、目的

规范服务费用的收缴工作,确保如数、及时、安全的收回各项费用。

二、适用范围

适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

……

4.有偿服务费用的收缴

(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时,应根据相关服务的收费标准计费,并请住户对服务项目进行验收,在服务单上签字确认。(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核,并在部门审核栏内签名确认。

(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。

(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。

(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核,经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。

(6)委托银行代收的,出纳员应于银行每次托收后的两日内,到银行抄录收缴数据,出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。

(7)出纳员在规定交费期限后的三日内,编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核,经审核存有疑问的,应及时查明予以更正,经审核无误的,对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理;对尚未交纳的费用,按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。

5.水、电、煤气、电话费用的代收代缴

(1)对已办理银行划账手续的住户,出纳员应及时到银行抄录托收记录。

(2)对未办理银行划账,需用现金代缴的住户,出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。

(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据,填制《收款通知单》。

(4)收款通知单经财务部主管审核,如有疑问应及时查明予以更正;如无疑问,

加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。

(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时,出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时,还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。

(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

(7)经审核,如存有疑问,应及时查明并予以更正;如经审核无误的,对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理;对尚未收回的费用,按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。

6.兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴

(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单(四联)。

(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。

(3)收费员应于每日下午3时前将当日(前日下午3时~当日下午3时)的收取的账款项填制收款清单,交财务部出纳员处;收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。

(4)每月31日,收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核,如经审核存有疑问,应及时查明予以更正;经审核无误,应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。

7.费用收缴资料的保管

(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。

(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正;如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

8.管理服务费用收缴率原则上应达到98%,费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。

五、记录

1.《收费通知单》

2.《费用催缴通知单》

3.应收管理费用明细表》

4.《消费项目清单》

5.《费用收缴明细》

六、相关支持性文件

1.《现金管理标准作业程序》

2.《银行存款管理标准作业程序》

3.《应收账款管理标准作业程序》

4.《会计核算标准作业程序》

[案例三]

业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办

由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按时缴交管理费,甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码,作为达到某种目的的交换条件。一年后,已累计欠费达35万元之多。期间,管理处有关人员无数次上门催交未果。

[案例分析]

在物业管理实践中,业主无故拖欠物业管理费是物业管理公司面临的一大难题。根据《物业管理条例》有关规定,业主缴纳物业管理费是应尽的义务,《物业管理服务合同》及《业主公约》等对此都有明确明确表达。就本案例而言,业主委员会与物业管理公司签订的合同,对每一个业主有约束力。物业管理公司依约提供了物业服务后,业主负有按约缴纳物业管理费的义务。即使是收费标准,业主委员会与物业管理公司在物业管理服务合同中也会有明确约定,根据自治原则,该公司应按照约定缴纳物业管理费用。

对于拖欠物业管理费的业主,物业管理公司应根据具体情况,区别对待,采取不同的对策。一般先应以反复的协商为主,再者启动催缴程序,仍不见效可提请仲裁或向人民法院诉讼。

[解决方法]

为了解决这一问题,该商城管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系,帮助全面反映该公司的意见和要求,以取得其对管理处工作的信任和认可;一方面盯住平时难得一见的该公司老板,频频征求意见并反映管理处的经济困难,以求得携手维护物业正常运行的共识。

在赢得了该公司理解信任的基础上,管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件。最后双方达成了一致,自约定之日起分10期,每月3万余元,随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后,该公司拖欠的管理费已全部缴清。

[相关法规制度]

1.《物业管理公约》

前言

为了维护业主的合法权益,保持物业的完好美观,加强住宅园区的管理,创造一个舒适、温馨、安全、清洁、优雅、有序的居住生活环境。根据国家和沈阳市的有关政策和法律规定,签订本管理公约。(以下简称公约)

第一章:总则

第一条:本公约中的下列用语,除另有注释或有明显其它含义的以外,具有如下含义:

l.,园区:指座落于××区××路××号,由××房地产开发有限公司开发的“××××”。

2.业主:凡依据《商品房购销合同》,对本园区内的房屋拥有或共同拥有所有权的自然人,法人或其它组织,或依据其它法律文件或法律事实对房屋实际占有、使用的自然人、法人或其它组织。

3.管理公司:受××房地产开发有限公司指定××物业管理有限公司为××××的物业管理公司

4.单位:指业主依据《商品房购销合同》或其它法律文书、法律事实依法占有,使用的园区内的房屋。

5.公共地方:指除业主单位以外,园区围墙以内的所有为业主所设定并供其共同使用的地方或范围,但不包括任何业主依法拥有独立使用权的地方及发展商的声明保留之地方。

6.公共设施:指为园区及业主利益而设置的各种地上附着物,架设及敷设的各专用系统及管线。

第二条:业主应遵守国家法律、法规及本公约的规定,遵守社会公德。努力成为遵纪守法,思想品德高尚的文明公民。

第三条:为实现以上目标,业主与管理公司应全力配合、协作。

第二章:业主的权利、义务

第四条:业主的权利

1.业主独立拥有、使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。

2.业主有权将其名下单位连同上述权利及利益,自由出售、馈赠、出租、抵押或其它方式处置或变卖。

3.可与其他业主共同使用园区公共地方和公共设施。

4.可根据本公约维护自身合法权益。

5.对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权

第五条:业主的义务

l.业主在行使上述权利和使用名下单位时,须遵守本公约及根据本公约所制定的物业管理所必须的相关规定。

2.依照法律及本公约的规定,负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金款项。

3.缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用。4.业主在出租、出售或准许他人使用房屋时,须提前到物业公司办理登记手续,并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。

5.不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等,或加建、扩建、搭建、拆除任何建筑物。

6.不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分,包括水、电、煤气等供应及排水管道,暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施

7.住户单位(非公共建筑部分)只可做居住使用,不得做写字楼、货物工厂或其它商业用途。

8.不得妨碍他人使用公用地方及公用设施,不得阻碍房屋的正常维修。

9.楼宇内公共地方不得摆放家俱、货物、架设花架、室外天线或其它物品。10.住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。

11.住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。

12.不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾,包括装修垃圾应用袋装好,按指定时间放到指定地点。

13.业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定,如因未成年子女的过错给物业管理造成严重危害的,业主除应对未成年子女加强教育外,对造成实际损失的,还应承担赔偿责任。

14.遵守管理公司订立的其它管理规章制度。

第三章:管理公司的职责及权利

第六条:管理公司的职责

l.负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。

2.维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备,并保持其功能良好。

3.保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。

4.负责园区内公共绿化的维护和管理。

5.负责园区内的保安工作,保持园区的正常生活秩序。

第七条:管理公司的权利

l.根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度,并以公告的形

式予以发布。

2.有权对园内的车辆进行有序化管理,除消防、救护、警备和特许的车辆外,其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆,包括自行车、摩托车等在内的各种车辆实行定点停放。

3.按物价部门核定的收费标准,向业主收取管理费,收取的管理费用单列项目专款专用,年度费用收支情况张榜公布,并接受业主管理委员会和业主的监督。4.管理公司根据园区管理收支情况,可适时的调整收费项目和收费标准,但此调整需经园区管委会和物价部门通过。

5.采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。

6.管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。

第四章:违约责任

第八条:业主逾期交纳管理费的,应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。第九条:业主有其它违反本公约的行为,应当立即停止违约行为,并应支付违约金,对造成实际财产损失的还应依法赔偿。

第十条:前款所称的违约金以处罚的方式支付,每人次以5元-5000元为限,管理公司可在园区内进行公告,违约金应用于园区内专项建设费用上。

第十一条:管理公司或其他人员履行职责时如违反公约,侵害业主利益的,管理公司除应立即停止侵害行为外,还应负责消除由此给业主带来的不良影响,对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外,对责任者给予纪律处分,对构成犯罪的移送司法机关。

第五章:附则

第十二条:园区竣工后,经园区管委会确认本公约继续有效。

第十三条:本公约可依据有关法律、法规修订或补充,也可经住宅区三分之二以上业主投票同意修订,但不得违反国家政策法律规定。

第十四条:管理公司依据与业主委员签订的《委托管理合同》或依据本公约制定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。

第十五条:本公约自双方签字盖章后生效。

第十六条:本公约一式二份,业主及管理公司各执一份。

2.《财务管理的机构及职责》

(一)财务部门机构的设置

财会部门一般设置下列人员:财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。

(二)财会人员的岗位职责

1.财会部经理

(1)向企业领导人负责,组织公司的财会管理工作,当好企业负责人的经营管理参谋;

(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,写出财务会计分析报表,送企业法人审阅;

(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴,保证企业资金的正常运转;

(4)审核控制各项费用的支出,杜绝浪费;

(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产,为企业创造利润;

(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件,制定

财会管理具体制度和操作程序;

(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案,送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定;

(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度,运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

2.主管会计

(1)向部门经理负责,具体组织好本部门的日常管理工作;

(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作;

(3)每月、每季按时做好各种会计报表,定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况;

(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目,向企业领导及时汇报工作情况;

(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;

(6)按照物业管理的行业特点和需要,分类计账;完成企业领导交办的财会工作。

3.出纳

(1)遵守公司员工守则和财务管理制度;

(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取,保管现金、有价证券、银行支票等;

(3)及时追收企业各种应收款项,保护企业和业主利益不受损失;

(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作;

(5)及时办理各项转账、现金支票,按月将银行存款余额与银行对账单核对相符,并交会计作账。

4.统计员(电脑员)

(1)及时统计、存储各种费用收付资料,供主管会计参考;

(2)维护好电脑设备,保管好所有资料,对变动资料数据应及时修改并存储;

(3)及时输入打印收费通知单,保证费用的按时收缴。

5.收费员

物业管理企业所辖区业主(住户)较多时,可专门在各管理处配备收款员,其职责是:

(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴;

(2)对缴费情况随时进行统计,及时追讨欠缴费用;

(3)承接与物业管理相关的经营服务收费,为业主办理各项公用事业费的缴付;

(4)和业主(使用人)交朋友,争取他们对物业管理工作的理解和支持,协助搞好“窗口”服务;

(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。

[案例四]

租户欠缴物业管理费,物业管理公司能否向业主催缴

去年8月,某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同,把自己的一套房子出租给她居住,租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外,还约定物业管理费由王小姐承担。前几天,该业主收到物业公司的催款函,说已欠付近一年的物

业管理费。为此业主投诉,称租赁合同中已约定由房客交付物业费,物业公司不应再向业主催缴物业管理费?

[案例分析]

根据规定,物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服务后,有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说,在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后,有义务按约定支付相应的物业费。

在房屋出租期间,房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说,若租赁合同约定由房客支付物业费,物业管理公司可直接向房客收取,但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的,物业费应当由房东承担。

根据以上分析,若王小姐不按约定缴物业费,物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的,因为你要承担连带责任。当然,在缴完欠付的物业费后,业主可向王小姐追偿,并可追究她相应的违约责任。

[解决方法]

物业管理公司接到业主投诉后,应与业主沟通,说明上述观点,以求得业主的理解。同时,还应提请业主了解在房屋对外租赁时,应到物业管理告诉履行必要的手续,以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况,配合业主做好租赁管理工作,还可避免问题的出现。

[相关法规制度]

1.城市房屋租赁管理办法

第一章总则

第一条为加强城市房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本办法。

第二条本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。

第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的,均应遵守本办法。

承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租。

第四条公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

第五条房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第六条有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)未依法取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)权属有争议的;

(五)属于违法建筑的;

(六)不符合安全标准的;

(七)已抵押,未经抵押权人同意的;

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条住宅用房的租赁,应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第八条国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。

省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。

市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。

第二章租赁合同

第九条房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款;

(一)当事人姓名或者名称及住所;

(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;

(三)租赁用途;

(四)租赁期限;

(五)租金及交付方式;

(六)房屋修缮责任;

(七)转租的约定;

(八)变更和解除合同的条件;

(九)违约责任;

(十)当事人约定的其他条款。

第十条房屋租赁期限届满,租赁合同约止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新答订租赁合同。

第十一条租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

第十二条有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同;

(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;

(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

(三)当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。

第三章租赁登记

第十三条房屋租赁实行登记备案制度。

答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

第十四条房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

第十五条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:

(一)书面租赁合同;

(二)房屋所有权证书;

(三)当事人的合法证件;

(四)城市人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋,还须提交委托代管人授权出租的证明。

第十六条房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。

县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。

第十七条《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的,房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

第十八条严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。

第四章当事人的权利和义务

第十九条房屋租赁当事人按照租赁合同的约定,享有权利,并承担相应的义务。

出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋时,应当事先商得承租人同意,给承租人造成损失的,应当予以赔偿。

第二十条出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人,不能按期交付的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。

第二十一条出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复。不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当承担赔偿责任。

租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

第二十二条承租人必须按期缴纳租金,违约的,应当支付违约金。

第二十三条承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的,必须征得出租人的同意,并答订书面合同。

因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿。

第二十四条承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿;

(一)将承租的房屋擅自转租的;

(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;

(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;

(四)拖欠租金累计六个月以上的;

(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;

(六)租用承租房屋进行违法活动的;

(七)故意损坏承租房屋的;

(八)法律、法规规定其他可以收回的。

第二十五条以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,

由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时,从其规定。

第五章转租

第二十六条房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

第二十七条承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

出租人可以从转租中获得收益。

第二十八条房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法的规定办理登记备案手续。

第二十九条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。

第三十条转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有约定的除外。

第三十一条转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

第六章法律责任

第三十二条违反本办法有下列行为之一的,由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;

(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款;

(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;

(三)未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。

第三十三条违反本办法,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的,由所在机关给予行政处分,情节严重、构成犯罪的,由司机机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十五条未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁,参照本办法执行。

第三十六条省、自治区建设行政主管部门,直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第三十七条本办法由建设部负责解释。

第三十八条本办法自1995年6月1日起施行。

[案例五]

物业管理财务费是否要保密

劳医生在某高层住宅买了一套房屋,花去半生积蓄。谁知入住后,劳医生发现买房费用只是一个开始,还要交维修基金、管理费押金、装修保证金等等。这些都

交齐后,本以为可以安心居住了,谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个费、那个费。劳医生非常疑惑,到管理公司去询问费用的去向,要求管理公司提供财务支出账目。物业管理公司财务人员回答:“财务支出是商业秘密,只可以向业主委员会公开,不是每位业主都可以了解的。”劳医生非常气愤,先是向管理公司投诉该财务人员,又到政府主管部门投诉管理公司乱收费,还发动邻居拒交管理费。

[案例分析]

物业管理公司是全体业主的“管家”,一切工作都须置于业主的监督下。特别是物业管理费的收取与支出,应定期张榜公布,以便让业主明白物业管理费的来龙去脉。但业主虽然有财务监督权,但行使此项权利的方式并不是通过业主私人查账。一是因为业主个人不具备专业财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提取具有合法效力的审计证明;二是因为如果每个业主都去使用自己的查账权,就会干扰管理公司开展正常工作。

本案例所述物业管理公司应明确:业主作为费用支付人,有权利明白自己所缴费用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度,定期公布财务报表,则应尽快实行。如果已有财务公开制度,则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布,请劳医生留意。如果劳医生执意要查帐,财务人员可请劳医生要求业主委员会委托专业审计事务所审查。

[解决方法]

政府主管部门、业主委员会在接到投诉后,先后对物业管理公司进行审查。经核实该物业管理公司并未乱收费,要求管理公司尽快给业主交待明白。

物业管理公司重新修订了财务公开制度,每季度一次,向全体业主公布费用开支情况。

同时,物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育,要求其耐心对待业主询问。管理公司主管还登门向劳医生道歉,说明公司的财务制度,并提醒劳医生注意每次的财务公告。

[相关法规制度]

1.《物业管理企业的权利和义务》

一、物业管理企业的权利和义务

1.根据有关法规,并结合实际情况制定管理办法。

2.依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。

3.依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。

4.有权制止违反规章制度的行为。

5.有权要求业主委员会协助管理。

6.有权选聘专业公司承担专项管理业务。

7.可以实行多种经营,以其收益补充管理经费。

二、物业管理企业的义务

1.履行物业管理委托合同,依法经营。

2.接受业主委员会和业主及使用人监督。

3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准。

4.接受行政主管部门监督指导。

5.至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。

6.提供优良生活工作环境,搞好社区文化。

7.发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

8.物业管理委托合同终止时,必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产,包括管理费、公共收入积累形成的资产,同时,业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

2.《物业管理企业财务管理规定》

第一章总则

第一条为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定。

除本规定另有规定外,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业),包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章代管基金

第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

第四条代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理,并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章成本和费用

第七条企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。

第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业

成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。

直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

第九条企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入营业成本。

第十条企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。

第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或者管理费用。

第十二条企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。

企业发生的坏帐损失,冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。

不计提取坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失,计入管理费用。收回已核销的坏帐,冲减管理费用。

第四章营业收入及利润

第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

第十五条企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。

企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费

用及财务费用后的净额。

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

企业对商业用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入其他业务支出。

第五章附则

第二十一条本规定自1998年1月1日起施行。

第二十二条本规定由财政部负责解释和修订。

[案例六]

收维修基金并非乱收费

某高层住宅小区建于1986年,商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发的。按国家建设部、财政部的《住宅共用部位设备设施维修基金管理办法》的规定,该小区物业管理处要求用户依照规定,按购房款的2%交纳物业管理维修基金,引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出,为什么还要交钱?再说就是交钱也应由开发商出,管理处是在替开发商转嫁负担。基于收维修基金在业主中造成的反响过于强烈,管理处决定暂缓收维修基金。但小区内的电梯、消防设备已趋于老化,电梯困人现象时有发生,消防设备几近瘫痪,居民投诉不断。

[案例分析]

案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区,而是几乎每个物业管理公司面临的共同问题。众所周知物业维修金是维持物业状况的重要保证,不仅国家建设部于1999年1月1日起颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,很多省市也都据此制定了物业维修基金的收取办法。但现在很多早期入住的业主不肯补交这笔费用;而新建物业的开发商也迟迟不肯交维修基金。其中的原因是多方面的,主要有:

一是业主把维修基金与物业管理费混为一谈,认为自己既然已交了不少物业管理费,维修费自然应从物业管理费中出,为什么还要另外收费。其实,物业管理公司的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目,较大的维修则需从维修基金中列支,或由业主据实分摊。

二是物业维修基金管理有待规范。物业维修基金的管理一般有三种情况:第一种,是由当地房地产行政主管部门代管;第二种,是由业主委员会代管;第三种,是

由物业管理公司代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代管虽防止了维修基金的挪用或乱花,但因对具体物业情况了解不全面,易产生审批慢误事及难以达到经济、合理的使用目的;业主委员会或物业管理公司自行代管,两者会因各自出发点不同和目的不同,引发一些事端,而影响到维修基金的正常审批和使用。

三是个别物业管理公司乱用维修基金。未把维修基金专款专用,有扩大使用范围现象。如有的物业管理公司把维修基金挪作投资、炒股或进行其他项目维修等;一些公司借机使用维修基金修缮本应从管理费中支出的维修项目。

正如案例所述小区那样,维修基金催收难,已严重影响了物业管理的正常开展。一方面由于维修基金不能及时到位,影响了有些共用设施设备的维修和更新,给用户带来不便,引发了投诉;另一方面对那些按时足额缴纳了维修基金的开发商和业主也是不公平的,侵占了他们的权益。

[解决方法]

该物业管理处认为,维修基金还是应该按规定收取的,但一下子让用户缴齐数额势所难能。在与业主委员会协商后,决定分步筹集。先把收到的维修基金转入指定的代管银行建立专户,并按物业维修基金建立程序操作。不足部分,计划自建立首笔维修基金始,分几年筹集,要求业主每年缴交续筹额的10%,直至达到规定数额为止。为减轻业主负担,物业管理公司决定从每月物业管理费盈余中提取部分资金作维修基金。

因该管理处已按规定建立起维修基金账户及收取、使用制度、管理处接下来的工作是向用户宣讲这些程序以及国家的法规,使用户了解维修基金在物业管理中的重要作用,及收取维修基金的严肃性、规范性,催促用户继续交费。同时,管理处利用所收到的维修基金有计划地对小区内的电梯及消防设备进行维修及更换,排除后患。

[相关法规制度]

1.《物业管理条例》(节选)

……第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

2.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),保障住房售后的维修管理,维护往房产权人和使用人的共同利益,制定本办法。

第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内,新建商品住房(包括经济适用住房,以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理,均适用本办法。

本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第五条商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分:

1.售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的2 0%,高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。

2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法,由市、县财政部门和房地产行政

主管部门共同制定,经当地人民政府批准后实施。

第七条维修基金应当在银行专户存储,专款专用。为了保证维修基金的安全,维修基金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。

维修基金明细户一般按单幢住宅设置,具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。

第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第九条在业主办理房屋权属证书时,商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。

第十条业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督。

第十一条业主委员会成立前,维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后,维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会审定后实施。

维修基金不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

第十二条物业管理企业发生变换时,代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后,应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

第十三条业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。

第十四条因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十五条各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。

市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

第十六条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。

第十七条公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的,财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第十八条维修基金代管单位违反本办法规定,挪用维修基金或者造成维修基金损失的,由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的,应追究直接责任人员和领导人员的行政责任;构成犯罪的,应依法追究刑事责任。第十九条本办法实施前,商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。

第二十条公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

第二十一条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可

公司环保管理制度汇编.doc

公司环保管理制度汇编1 青岛赛特香料有限公司 环保管理制度 为了加强完善本公司的各项环境保护管理工作,使之符合国家相关的政策法规,保障公司的政策有序生产,现特制定环保管理的相关制度如下: 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国环境保护法》“为认真执行全面规划,合理布局,综合利用,化害为利,依靠群众,大家动手,保护环境,造福人民”的环境方针,搞好本企业的环境保护工作,特制定本管理制度。 第二条本企业环境保护管理主要任务是:宣传和执行环境保护法和律法规及有关规定,充分、合理地利用各种资源、能源,控制和消除污染。 第三条保护环境人人有责。企业员工、领导都要认真、自觉学习、遵守环境保护法律法规及有关规定,正确看待和处理生产与保护环境之间的关系,坚持预防为主,防治结合的方针,提倡车间清洁生产、循环利用,从源头上尽量消灭污染物,并认真执行“谁污染、谁治理”的原则。 第二章组织结构 第四条公司设置由总经理为组长的环保工作领导小组,并设立专门环保管理部门即环保部,专门负责环境保护和环境监测,公司环保人员全面负责本企业环境保护工作的管理和监测任务,改善企业环保状况,减少企业对周围环境的污染,并协调企业与政府环保部门的工作。

第五条建立企业环境保护管理网络,由公司领导和环保员组成,定期召开企业环保情况报告会和专题会议,负责贯彻会议决定,共同搞好本企业的环境保护工作。 第六条公司环境保护机构配备必须的环保专业技术人员,并保持相对稳定。设置一名厂级领导来分管环境保护工作,并指定若干名专职环保技术员,协助生产部工作。环保机构只能加强,不能削弱。 第三章基本原则 第七条公司环保工作由分管环保领导主管,搞好公司内的环保工作,并直接向公司负责人负责环保事项。 第八条环保人员要重视防治“三废”污染,保护环境。要把环境保护工作作为生产管理的一个重要组成部分,纳入到日常生产中去,实行生产环保一齐抓。 第九条环境保护工作关系到周边环境和每个职工的身体健康及企业生产发展,公司员工必须严格执行环境保护工作制度,任何违反环保工作制度,造成事故者,必根据事故程度追究责任。 第十条防止“三废”污染,实行“谁污染,谁治理”的原则,所有造成环境污染和其它公害的车间都必须提出治理规划,有计划、有步骤地加以实施,公司在财力、物力、人力方面及时给予安排解决。 第十一条对环保设施、设备等要认真管理,建立定期检查、维修和维修后验收制度,保证设备、设施完好,运转率达到考核指标要求。 第十二条在下达公司考核各项技术经济指标的同时,把环保工作作为评定内容之一。

安全生产管理制度汇编(2018年修订)(完整资料).doc

此文档下载后即可编辑 第一章基本制度 1-1识别和获取适用的安全生产法律法规、标准及其他要求制度1、目的 为了及时识别、获取、更新与安全生产相关的法律、法规和其他要求,确保公司的生产活动符合国家法律法规和其他要求,特制定本制度。 2、适用范围 本制度适用于公司对安全生产法律、法规、标准及其它要求的获取、更新、适用性识别和管理。 3、职责 (1)安全环保部负责通过各种渠道获取与公司安全生产活动相关的法律、法规和其它要求,并负责对相关的法律、法规和其它要求确认其适用性,建立“企业适用的安全生产法律法规、标准及其它要求清单”,并发放到相关部门。 (2)各部门负责将“企业适用的安全生产法律法规、标准及其它要求清单”传达给本部门员工并监督其遵照执行。 (3)安全环保部应每年至少一次对适用的安全生产法律、法规、标准及其他要求进行符合性评价,消除违规现象和行为。 4、控制程序 4.1与公司活动相关的国家及地方法律、法规和其它要求包括:国家、行业、地方的安全生产法律、法规、规章、标准及其它必须实行的要求。 4.2获取方法 安全环保部应经常与政府主管部门、行业协会、社会组织等部门保持联系,主动获取相关的法律、法规及其它要求,也可通过出版机构、

图书馆、书店、报刊、杂志、互联网进行补充,以确保公司在体系运行中能获取最新的有效版本。 4.3确认、分发和更新 1)安全环保部根据以下条件确认获得的法律、法规及其它要求的适用性: (1)是否与公司安全生产有关; (2)是否为最新的版本。 2)由安全环保部制定公司相关“企业适用的安全生产法律法规、标准及其它要求清单”,并发放到相关部门。 3)各部门负责保存与本部门有关的法律、法规及其它要求。 4)当上述法律、法规及其它要求更新时,应及时修正清单,将新的内容补发到相关部门,并对旧的文件做相应的处理。 4.4执行 各部门负责将相关法律、法规和其它要求传达给员工并遵照执行。 5、相关的文件 《适用的安全生产法律法规及其他要求清单》 《安全生产法律法规及其他要求定期更新记录》 《文件发放登记表》 《法律法规及其它要求符合性评价记录》 《隐患整改记录》 《法律法规及其它要求符合性评价报告》 《安全培训记录表》

2019-2020高中数学题分类汇编(一)——集合(100题)

1.设集合,,,则()。 A. B. C. D. 2.已知集合,,则_____。 3.设非空集合、满足,则()。 A.任意,都有 B.存在,使得 C.存在,使得 D.任意,都有 4.已知集合,。 (1)求,; (2)已知,若,求实数的取值的集合。 5.已知集合,,,全集为。 (1)求。 (2)若,求的取值范围。 6.已知集合,集合,若,则的取值范围是()。 A. B. C. D. 7.已知全集,集合,,则()。 A. B. C. D. 8.设集合,,分别求满足下列条件的实数的取值范围:(1);(2)。 9.已知集合全集,,,则 10.已知集合,,当时,实数的取值范围是,则_____。

11.已知全集,,,则()。 A. B. C. D. 12.若集合,,则()。 A. B. C. D. 13.若集合,,,则实数的取值范围为 14.设全集,集合,,则_____。 15.已知全集,集合,,则()。 A. B. C. D. 16.已知集合,,,,则()。 A. B., C., D.,, 17.设、是非空集合,定义,已知, ,则_____。 18.设全集为实数集,集合,,则()。 A. B. C. D. 19.已知集合, 。(1)求集合,。 (2)已知集合,若集合,求实数的取值范围。 20.已知全集,集合,集合,则集合()。 A. B. C. D. 21.设全集为,,。 (1)求及; (2),且,求的取值范围。

22.集合,,若,则的值为()。 A. B. C. D. 23.设全集,,, (1)求。 (2)若,求实数的取值范围。 24.已知集合,,则()。 A.或 B. C. D.或 25.定义一个集合的所有子集组成的集合叫做集合的幂集,记为,用表示有限集的元素个数, 给出下列命题:对于任意集合,都有;存在集合,使得;用表示空集, 若,则;若,则;若,则 ,其中正确的命题个数为()。 A. B. C. D. 26.已知集合,,则集合中元素的个数为()。 A. B. C. D. 27.设全集是三角形,是锐角三角形,是钝角三角形,则()。 A.是锐角三角形 B.是直角三角形 C.是斜三角形 D.是钝角三角形 28.已知集合,,。 (1)求;(2)若,求的取值范围。 29.设集合,若,则集合可以是()。 A. B. C. D. 30.集合,集合,则()。 A. B. C. D. 31.集合,,则()。

职业卫生健康管理制度汇编

兰考汇工 职业卫生管理制度汇编 版本号: HT-ZYWS-201607(A/O) 编制单位:安全环保部 审核:睿伟山 审批:战涛 2016年7月10日编制2016年7月15日实施

目录 第一章职业健康管理制度 (1) 第二章职业健康体检管理制度 (6) 第三章职业危害因素监测与分级管理规定 (11) 第四章职业病防治管理规定 (15) 第五章职业病危害防治责任制度 (21) 第六章职业病防治宣传教育培训制度 (30) 第七章职业危害监测及评价制度 (34) 第八章职业危害防护设施维护检修制度 (37) 第九章从业人员职业健康监护档案管理制度 (39) 第十章职业危害警示标识及设置管理制度 (42) 第十一章建设项目职业卫生“三同时”制度 (52) 第十二章职业危害告知制度 (55) 第十三章职业危害申报制度 (58) 第十四章职业危害事故的处置与报告制度 (61) 第十五章职业病危害应急救援与管理制度 (65) 第十六章职业病防护用品管理制度 (72)

第一章职业健康管理制度 1目的 为贯彻《中华人民国职业病防治法》,预防、控制、消除职业病危害,保护从业人员的身体健康,控制作业环境的职业危害因素,特制定本制度。 2围 适用于汇工从业人员的职业健康管理和职业危害因素的控制 3术语 3.1职业病(occupational diseases):从业人员因受职业性有害因素的影响而引起的,由国家以法规形式规定并经国家指定的医疗机构确诊的疾病。 3.2职业禁忌症(occupational contraindication):,某些疾病(或某种生理缺陷),其患者如从事某种职业便会因职业性危害因素而使病情加重或易于发生事故,则称此疾病(或生理缺陷)为该职业的职业禁忌症。 3.3危险因素(hazardous factors):能对人造成伤亡或对物造成突发性损坏的因素。 3.4有害因素(harmful factors):能影响人的身体健康,导致疾病,或对物造成慢性损坏的因素。 通常危险因素和有害因素二者不加以区分而统称为危害因素,主要是指客观存在的危险、有害物质或能量超过一定限值的设备、设施和场所等。 3.5有尘作业(dusty work):作业场所空气中粉尘含量超过国家卫生标准中粉尘的最高允许浓度的作业。 3.6有毒作业(toxic work)作业场所空气中有毒物质含量超过国家卫生标准中有毒物质的最高允许浓度的作业。

安全环保管理制度汇编

安 全 环 保 管 理 制 度 二零一三年五月

第一章总则 第一条为加强项目安全生产管理,防止和减少事故发生,保障施工人员生命和财产安全,促进项目的健康发展,制定本办法。 第二条凡在武罐七标管理范围内从事与安全生产活动有关的单位和个人,必须遵守本办法。 第三条安全生产贯穿于施工生产的全过程,必须贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的方针。坚持项目部、施工处、技术员(班组),三级安全管理和“谁主管谁负责、谁审批谁负责”的原则。 第四条为加强安全生产监督管理,防范事故发生,保障施工人员的生命和财产安全,项目部实行安全责任事故“一票否决制”,建立奖惩结合、赏罚分明的激励和约束机制。 第五条必须严格遵守国家有关安全生产的法律法规、强制性标准、行业标准及路桥建设集团、路桥二公司、业主的有关规定。正确处理安全与效益、安全与生产、安全与发展、安全与稳定的关系,努力改善施工生产的安全环境和安全条件,确保施工生产安全。 第六条项目经理是安全生产的第一责任人,对安全生产工作全面负责;项目总工、技术负责人应负具体领导责任,各处负责人、技术员、在其分管工作中涉及安全生产内容的应承担相应的具体责任,其他生产管理人员也必须坚持“管生产必须管安全”的原则。 第七条项目其他从业人员有依法获得安全生产保障的权利,并

应依法履行安全生产方面的义务。 第八条项目安全领导小组依法组织员工参加本公司安全生产民主管理和民主监督,维护员工在安全生产方面的合法权益。 第九条项目安全生产领导小组应加强对安全生产工作的领导,监督各有关部门或个人认真履行安全生产管理职责。 第十条项目应采取各种形式,加强对安全生产法律、法规和安全生产技术知识的教育培训,不断提高员工的安全技术知识水平。 第十一条项目应鼓励和支持安全技术研究和安全生产先进技术的推广应用,以提高安全生产管理水平。 第十二条项目对在安全生产管理、抢险救护及改善安全生产条件等方面做出显著成绩的处室、班组和个人给予奖励。 第十三条安全环保处是项目安全环保生产工作的综合监督管理部门,依照国家有关安全生产的法律、法规和本办法的规定,对项目安全生产和环境保护工作实行对口管理。 第十四条本办法依据国家现行有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程和主管部门对安全生产管理的规定编制。 第四十四条认真学习贯彻落实国家《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、交通部《公路工程行业标准管理办法》及省、厅、公司安全生产管理规章制度,特制定该项目安全生产管理办法。

环保管理制度汇编

***********公司 环保管理制度 目录 环境保护培训管理制 度 ........................................... 环境因素识别管理制 度 ........................................... 废气排放管理制 度 ............................................... 固体废弃物管理制 度 ............................................. 安全环保部 月年******** 环境噪声污染防治管理制 度 .......................................

环境污染设施管理制 度 ........................................... 环境保护监测制 度 ............................................... 环境污染事故管理制 度 ........................................... 环境保护奖惩管理制 度 ........................................... 环境保护培训管理制度 第一条目的 为了促进公司员工环境保护知识的不断提高,增强员工环境保护观念,明确环境保护责任,确保环保培训教育工作落到实处,提高环境意识和保护环境的自觉性,制定本制度。 第二条适用范围 (一)本制度适用于公司各系统(以下简称各单位)的环境保护培训、环境保护宣传和环保活动等工作。 (二)本制度适用于新入厂员工,实习人员、外来参观人员、外来施工人员,在职工作人员的环保教育。 (三)对外包单位的环保培训教育,由外包单位按照国家相关法律法规进行环保知识培训教育,安全环保部对外包单位的培训教育实施综合监督管理。 第三条职责 (一)本制度由公司安全环保部制定。 (二)安全环保部对各系统的环境保护教育培训工作实施综合监督管理。(三)各单位在各自的职责范围内依据本规定实施监督管理和落实。 第四条引用法规、标准 《中华人民共和国环境保护法》 《中华人民共和国水污染防治法》 《中华人民共和国大气污染防治法》 《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 《中华人民共和国环境影响评价法》 第五条工作程序 (一)新入厂员工、试用人员、长期实习人员(三个月以上)在接受公司、车间(部门)、班组“三级”安全教育时,同时接受环境保护教育,并经考试合格,

2020年高考试题分类汇编(集合)

2020年高考试题分类汇编(集合) 考法1交集 1.(2020·上海卷)已知集合{1,2,4}A =,{2,3,4}B =,求A B = . 2.(2020·浙江卷)已知集合{14}P x x =<<,{23}Q x x =<<,则P Q = A.{|12}x x <≤ B.{|23}x x << C.{|34}x x ≤< D.{|14}x x << 3.(2020·北京卷)已知集合{1,0,1,2}A =-,{|03}B x x =<<,则A B = A.{1,0,1}- B.{0,1} C.{1,1,2}- D.{1,2} 4.(2020·全国卷Ⅰ·文科)设集合2{340}A x x x =--<,{4,1,3,5}B =-,则A B = A .{4,1}- B .{1,5} C .{3,5} D .{1,3} 5.(2020·全国卷Ⅱ·文科)已知集合{3,}A x x x Z =<∈,{1,}A x x x Z =>∈,则A B = A .? B .{3,2,2,3}-- C .{2,0,2}- D .{2,2}- 6.(2020·全国卷Ⅲ·文科)已知集合{1,2,3,5,7,11}A =,{315}B x x =<<,则A B 中元素的个数为 A .2 B .3 C .4 D .5 7.(2020·全国卷Ⅲ·理科)已知集合{(,),,}A x y x y N y x *=∈≥, {(,)8}B x y x y =+=,则A B 中元素的个数为 A .2 B .3 C .4 D .6 8.(2020·全国卷Ⅰ·理科)设集合2{40}A x x =-≤,{20}B x x a =+≤,且 {21}A B x x =-≤≤,则a = A .4- B .2- C .2 D .4 考法2并集 1.(2020·海南卷)设集合{13}A x x =≤≤,{24}B x x =<<,则A B =

项目安全生产管理制度汇编

中国建筑第八工程局有限公司响螺湾月亮岛项目部 安全管理制度 编制: 二0一一年三月

目录 项目安全生产责任制 (7) 安全生产责任状 (7) 项目经理岗位安全生产责任制 (8) 项目总工程师岗位安全生产责任制 .. 10项目安全主管岗位安全生产责任制 .. 11项目安全员岗位安全生产责任制 (12) 项目责任工程师岗位安全生产责任制13项目质检员岗位安全生产责任制 (14) 项目班组长安全生产责任制 (15) 项目分包队伍负责人安全生产责任制16项目施工人员安全生产责任制 (17) 项目分包方安全生产责任制 (18) 工程项目交叉作业安全责任制 (19) 项目技术管理制度 (20) 项目安全技术交底制度 (21) 安全教育培训制度 (22) 班前安全活动制度 (23) 特种作业人员安全管理制度 (24) 文明施工管理制度 (25) 分包队伍管理规定 (27)

安全生产和文明施工保证金制度 (28) 项目安全生产、文明施工违章处罚制度 (29) 安全生产检查制度 (32) 安全防护设施、设备验收制度 (33) 施工现场临时用电管理制度 (34) 施工现场临时用电安全管理制度(CI) .41 机械设备管理制度 (42) 机械安全管理制度(CI) (46) 重要劳动防护用品管理制度 (47) 因工伤亡事故报告统计制度 (49) 工程项目安全生产资金保障制度 (53) 施工现场安全色标管理制度 (56) 项目消防、保卫管理制度 (57) 施工现场安全防火管理制度 (60) 消防安全责任制 (61) 项目经理防火责任制 (61) 消防干部(消防责任工程师)防火责任制 (62) 生产班组长防火安全岗位责任 (63) 班组防火负责人职责 (64) 职工防火职责 (65)

化工企业环保管理制度汇编(2020年最新修改版1)

化工企业环保管理制度汇编(2020年最新修改版1) XXXXXX有限公司 环境保护管理制度汇编 制度编制单位:XXXXXX有限公司 XXXXXX有限公司发布 目录 1环境保护目标责任制 (3)

2环保岗位环保责任制 (4) 3建设项目环境保护管理制度 (15) 4环境保护设施运行管理制度 (16) 5环保事故管理制度 (20) 6环保培训教育制度 (22) 7环保奖惩管理制度 (24) 8环境治理管理制度 (26) 9原料装卸管理制度 (28) 10 “三废”管理制度 (30) 11“跑、冒、滴、漏”管理制度 (32) 12环保设施运行管理制度 (33) 13检修、清洗、置换、取样环节“三废”管理制度......................................................... 错误!未定义书签。14环保奖罚管理制度 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。15环境卫生管理制度 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。16环境保护管理制度 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。17污染物排放及环保统计工作管理制度............................................................................. 错误!未定义书签。18事故状态下“清净下水”收集与处置管理制度............................................................. 错误!未定义书签。19危险废物管理制度 ............................................................................................................ 错误!未定义书签。 19.1危险废物污染防治责任制度 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 19.2危险废物标识管理制度 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 19.3危险废物管理计划制度 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 19.4危险废物申报登记制度 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 19.5危险废物转移联单管理制度 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 19.6应急预案备案制度 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。 19.7危险废物分类、贮运管理制度 ..................................................................................... 错误!未定义书签。 19.8危险废物利用设施管理制度 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 19.9建立危险废物台帐管理制度 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 19.10危险废物人员培训制度............................................................................................... 错误!未定义书签。 19.11危险废物岗位劳动保护管理制度 ............................................................................... 错误!未定义书签。 19.12危险废物内部监督管理措施和制度 ........................................................................... 错误!未定义书签。 19.13危险废物环境监测制度............................................................................................... 错误!未定义书签。

化工企业环保管理制度汇编(2017年最新修改版1)

制度版本:DEOU/ZDHB-2017 XXXXXX有限公司 环境保护管理制度汇编 制度编制单位:XXXXXX有限公司 XXXXXX有限公司发布 目录

1环境保护目标责任制 (2) 2环保岗位环保责任制 (3) 3建设项目环境保护管理制度 (17) 4环境保护设施运行管理制度 (19) 5环保事故管理制度 (23) 6环保培训教育制度 (26) 7环保奖惩管理制度 (28) 8环境治理管理制度 (30) 9原料装卸管理制度 (33) 10 “三废”管理制度 (34) 11“跑、冒、滴、漏”管理制度 (36) 12环保设施运行管理制度 (37) 13检修、清洗、置换、取样环节“三废”管理制度 (40) 14环保奖罚管理制度 (41) 15环境卫生管理制度 (42) 16环境保护管理制度 (43) 17污染物排放及环保统计工作管理制度 (47) 18事故状态下“清净下水”收集与处置管理制度 (49) 19危险废物管理制度 (50) 19.1危险废物污染防治责任制度 (50) 19.2危险废物标识管理制度 (53) 19.3危险废物管理计划制度 (55) 19.4危险废物申报登记制度 (57) 19.5危险废物转移联单管理制度 (58) 19.6应急预案备案制度 (60) 19.7危险废物分类、贮运管理制度 (61) 19.8危险废物利用设施管理制度 (62) 19.9建立危险废物台帐管理制度 (63) 19.10危险废物人员培训制度 (64) 19.11危险废物岗位劳动保护管理制度 (65) 19.12危险废物内部监督管理措施和制度 (66) 19.13危险废物环境监测制度 (67)

安全生产管理制度汇编(全)汇编

上海有限公司安全生产规章制度汇编 现行版本:A/0 首版生效日期:2016年2月10日 本版生效日期:2016年2月10日 (受控文件未经批准不得复制)

上海有限公司(通知) 〔2016〕05号 签发人:*** 关于安全生产规章制度汇编下发的通知 各部门: 为了进一步更规范企业的安全生产行为,公司对安全生产各项规章制度、操作规程暨危险源,重新进行了评审、修改,并形成了汇编,现印发给你们,希望认真组织员工学习、遵守。 二〇一六年二月十日 附件:《安全生产规章制度汇编》、《安全操作规程暨危险源》

主题词:安全生产规章制度通知 上海有限公司二O一六年二月十日发 共印8份 目录

安全生产目标管理制度 一、目的 明确公司安全生产目标与指标的制定、分解、实施、与考核。 二、范围 本制度适用于公司范围内。 三、管理职责 1、公司行政人事部负责本制度的编制、修订、督促检查。 2、总经理批准公司安全生产目标。

四、安全生产目标的分解和实施 1、制订 公司行政人事部根据安全生产方针、管理评审的结果、风险评价结果、生产和过程绩效、标准化系统评价结果、改进安全生产管理存在的不足之处,起草安全生产目标和指标,征求基层单位意见后由总经理批准后实施。 2、实施 总经理负责为实现安全生产目标和指标提供人力资源、财力资源、物力资源以及技术资源。 3、目标分解及实施 公司行政人事部将安全生产目标和指标以安全目标责任书形式分解到各部门并确保目标和指标实施。 4、实施结果考核 公司行政人事部负责每年的考核,每年12月进行全年考核并将考核结果公布于员工,做为安全奖罚依据。 5、安全生产目标与指标评审及修订 公司行政人事部通过考核结果分析安全生产目标和指标的适宜性,及针对内外部条件变化,对目标进行修订。

公司企业环保管理制度汇编完整篇.doc

公司企业环保管理制度汇编1 环保管理制度汇编污染治理领导小组 录目 总则第一章 环境保护责任制度第二章 生产过程中环境保护管理制度第三章 环保设施检修与管理制度第四章 环境检测管理制度第五章 环境保护培训教育管理制度第六章 排污费缴纳与环保资金申请管理制度第七章 环保监督与考核管理细则第八章 环境保护应急预案第九章 环境保护管理组织结构图第十章 则总第一章 一、目的 ,加强公司环境保护管理,贯彻执行公为遵循《中华人民共和国环境保护法》

构建和谐企业”的环境保护方,司“实施综合治污,推进清洁生产,打造绿色安多 ,厂区噪音与100%,固废综合利用率达到98%针,达到“环保设备正常运转率达到 污染物,4%单位产品综合能耗每年降低, 循环利用100%废水余热、达标排放,100% 特制定本环保管理制度。,”的环境管理目标0重特大环境污染事故为 二、适应范围及权限 、本制度汇编适用于夏河安多水泥有限责任公司范围内的环保管理。1 、名词术语2 环境保护:是指采取法律的、行政的、经济的、科学技术的各方面措施,2.1 合理地利用自然资源,防止对环境污染和破坏,以求保持和发展生态平衡,扩大有 用资源的再生产,保障人类社会的发展。 转化,迁移、并在环境中扩散、是指有害物质或因子进入环境,环境污染:2.2 对人类以及其他生物的生存和发展产生不利影使环境系统

的结构与功能发生变化, 响的现象。 环境管理:是指在环境容量的允许下,以环境科学理论为基础、运用技术2.3 的、经济的、法律的、教育的和行政手段,对人类的社会经济活动进行管理。 环境监测:是指间断或连续地测定环境中污染物的浓度,观察分析其变化2.4 和对环境影响的过程。 可持续发展:既满足当代人的需要,又不对后代人满足需要的能力构成危2.5 害的发展。 、本制度归口管理单位是技术动力部,安全生产部配合。在生产厂长的领导3 下,进行环境保护工作。 三、附则 、本制度由污染治理小组起草并解释。1 、本制度自签发之日起执行2 环境保护责任制第二章

2017年高考试题分类汇编(集合)

2017年高考试题分类汇编(集合) 考点1 数集 考法1 交集 1.(2017·北京卷·理科1)若集合{}21A x x =-<<,{}13B x x x =<->或,则 A B = A. {}21x x -<<- B. {}23x x -<< C. {}11x x -<< D. {}13x x << 2.(2017·全国卷Ⅱ·理科2)设集合{}1,2,4A =,{}240B x x x m =-+=.若 {}1A B =,则B = A .{}1,3- B .{}1,0 C .{}1,3 D .{}1,5 3.(2017·全国卷Ⅲ·理科2)已知集合{}1,2,3,4A =,{}2,4,6,8B =,则A B 中元素的个数为 A.1 B.2 C.3 D.4 4.(2017·山东卷·理科1)设函数y =A ,函数ln(1)y x =-的定义域为B ,则A B = A .(1,2) B .(1,2] C .(2,1)- D .[2,1)- 5.(2017·山东卷·文科1)设集合{}11M x x =-<,{}2N x x =<,则M N = A.()1,1- B.()1,2- C.()0,2 D.()1,2 6.(2017·江苏卷)已知集合{}1,2A =,{}2,3B a a =+,若{}1A B =,则实数a 的值为______. 考法2 并集 1.(2017·全国卷Ⅱ·文科2)设集合{}{}123234A B ==,,, ,,, 则A B = A. {}123,4,, B. {}123,, C. {}234,, D. {}134,, 2.(2017·浙江卷1)已知集合{}11P x x =-<<,{}02Q x x =<<,那么P Q = A. (1,2)- B. (0,1) C.(1,0)- D. (1,2) 考法3 补集

安全生产管理制度汇编(最新版

第一章基本制度 1-1识别和获取适用的安全生产法律法规、标准及其他要求制度1、目的 为了及时识别、获取、更新与安全生产相关的法律、法规和其他要求,确保公司的生产活动符合国家法律法规和其他要求,特制定本制度。 2、适用范围 本制度适用于公司对安全生产法律、法规、标准及其它要求的获取、更新、适用性识别和管理。 3、职责 (1)安全环保部负责通过各种渠道获取与公司安全生产活动相关的法律、法规和其它要求,并负责对相关的法律、法规和其它要求确认其适用性,建立“企业适用的安全生产法律法规、标准及其它要求清单”,并发放到相关部门。 (2)各部门负责将“企业适用的安全生产法律法规、标准及其它要求清单”传达给本部门员工并监督其遵照执行。 (3)安全环保部应每年至少一次对适用的安全生产法律、法规、标准及其他要求进行符合性评价,消除违规现象和行为。 4、控制程序 4.1与公司活动相关的国家及地方法律、法规和其它要求包括:国家、行业、地方的安全生产法律、法规、规章、标准及其它必须实行的要求。 4.2获取方法 安全环保部应经常与政府主管部门、行业协会、社会组织等部门保持联系,主动获取相关的法律、法规及其它要求,也可通过出版机构、图书馆、书店、报刊、杂志、互联网进行补充,以确保公司在体系运行

中能获取最新的有效版本。 4.3确认、分发和更新 1)安全环保部根据以下条件确认获得的法律、法规及其它要求的适用性: (1)是否与公司安全生产有关; (2)是否为最新的版本。 2)由安全环保部制定公司相关“企业适用的安全生产法律法规、标准及其它要求清单”,并发放到相关部门。 3)各部门负责保存与本部门有关的法律、法规及其它要求。 4)当上述法律、法规及其它要求更新时,应及时修正清单,将新的内容补发到相关部门,并对旧的文件做相应的处理。 4.4执行 各部门负责将相关法律、法规和其它要求传达给员工并遵照执行。 5、相关的文件 《适用的安全生产法律法规及其他要求清单》 《安全生产法律法规及其他要求定期更新记录》 《文件发放登记表》 《法律法规及其它要求符合性评价记录》 《隐患整改记录》 《法律法规及其它要求符合性评价报告》 《安全培训记录表》

2015-2019全国卷高考数学分类汇编——集合

2014年1卷 1.已知集合A={x |2230x x --≥},B={x |-2≤x <2=,则A B ?= A .[-2,-1] B .[-1,2) C .[-1,1] D .[1,2) 2014年2卷 1.设集合M={0,1,2},N={}2|320x x x -+≤,则M N ?=( ) A. {1} B. {2} C. {0,1} D. {1,2} 2015年2卷 (1) 已知集合A ={-2,-1,0,2},B ={x |(x -1)(x +2)<0},则A ∩B = (A ){-1,0} (B ){0,1} (C ){-1,0,1} (D ){0,1,2} 2016年1卷 (1)设集合2{|430}A x x x =-+<,{|230}B x x =->,则A B =( ) (A )3(3,)2--(B )3(3,)2-(C )3(1,)2(D )3 (,3)2 2016-2 (2)已知集合{1,}A =2,3,{|(1)(2)0,}B x x x x =+-<∈Z ,则A B =( ) (A ){1}(B ){12},(C ){0123},,,(D ){10123}-,,,,

2016-3 (1)设集合{}{}(x 2)(x 3)0,T 0S x x x =--≥=> ,则S I T =( ) (A) [2,3] (B)(-∞ ,2]U [3,+∞) (C) [3,+∞) (D)(0,2]U [3,+∞) 2017-1 1.已知集合A ={x |x <1},B ={x |31x <},则 A .{|0}A B x x =< B .A B =R C .{|1}A B x x => D .A B =? 2017-2 2.设集合{}1,2,4A =,{}240x x x m B =-+=.若{}1A B =,则B =( ) A .{}1,3- B .{}1,0 C .{}1,3 D .{}1,5 2017-3 1.已知集合A ={}22(,)1x y x y +=│ ,B ={}(,)x y y x =│,则A B 中元素的个数为 A .3 B .2 C .1 D .0 2018-1 2.已知集合{}220A x x x =-->,则A =R e A .{}12x x -<< B .{}12x x -≤≤ C .}{}{|1|2x x x x <-> D .}{}{|1|2x x x x ≤-≥

安全生产管理制度汇编(2019年修订版)

安全生产管理制度汇编 2019 最新修订版

目录 第一章基本制度 (5) 1-1识别和获取适用的安全生产法律法规、标准及其他要求制度 (5) 1-2安全生产会议管理制度 (7) 1-3安全生产奖惩管理制度 (10) 1-4领导干部带班制度 (13) 1-5风险评价管理制度 (17) 1-6风险评价准则 (24) 1-7安全生产隐患排查治理管理制度 (27) 1-8安全隐患排查上报管理制度 (43) 1-9变更管理制度 (44) 1-10供应商管理制度 (48) 1-11安全生产管理制度及操作规程评审、修订制度 (50) 1-12安全文件档案管理制度 (53) 1-13特种作业人员管理制度 (56) 1-14安全生产承诺制度 (58) 1-15安全生产责任制落实制度 (60) 1-16安全生产责任制考核制度 (65) 1-17安全生产标准化运行自评管理制度 (67) 1-18安全生产标准化绩效考核制度 (69) 1-19应急救援管理制度 (72) 1-20安全生产标准化管理制度 (77) 第二章专项安全制度 (80) 2-1安全培训教育管理制度 (80) 2-2安全检查制度 (85) 2-3事故管理制度 (87) 2-4工资“三挂钩”制度 (92) 2-5从业人员资格管理制度 (94) 2-6重大危险源管理制度 (96) 2-7安全标志管理制度 (98) 第三章职业健康管理 (100) 3-1职业病危害警示与告知制度 (100) 3-2职业病危害项目申报制度 (105) 3-3职业病防治宣传教育培训制度 (107) 3-4职业病防护设施维护检修制度 (111) 3-5职业病防护用品管理制度 (113) 3-6职业病危害监测及评价管理制度 (115) 3-7建设项目职业卫生“三同时”管理制度 (117)

环保管理制度汇编

环保管理制度汇编 为了做好钢铁企业对环境的保护工作,坚持环保生产,需要制定并实施相应的管理制度。X为你带来了钢铁企业环保管理制度,一起来看看吧。 钢铁企业环保管理制度篇一 第一章总则 第一条我厂环境保护工作坚持预防为主、防治结合、综合治理的原则;坚持推行清洁生产、实行生产全过程污染控制的原则;实行污染物达标排放和污染物总量控制的原则;坚持环境保护工作作为评选先进的必要条件,实行一票否定制。 第二条环境保护工作的主要负责人,应对环境保护工作实施统一监督管理,行政一把手是环境保护第一责任人。 第三条配备与开展工作相适应的环保管理人员,掌握生产工艺技术及生产运行状况。 第二章环境监测工作 第四条每年根据公司下达的开展环境监测工作。监测时如有超标情况,要按照程序文件要求及时通知相关部门,不得私自减少监测次数或停止监测。 第五条每月3日上报前一个月的。 第六条生产办除开展常规监测外,要承担对突发性的

污染事故的应急监测工作。 第七条外排污水和大气的监测外委进行。 第三章环境保护工作日常管理 第八条把环境保护工作纳入日常生产经营活动的全过程中,实现全过程、全天侯、全员的环保管理,在布置、检查、总结、评比的同时,必须有环保工作内容。 第九条积极开展环境保护宣传教育活动,普及环保知识,提高全员的环保意识。重点要作好“世界地球日”和“世界环境日”的宣传工作。 第十条完善环保各项基础资料。 第十一条加强对外来施工单位施工作业的环境管理,承揽环保设施施工的单位,要持有上级或政府主管部门的施工许可证,在施工过程要防止产生污染,施工后要达到工完、料净、场地清,对有植被损坏情况的,施工单位要采取恢复措施。 第十二条污染防治与三废资源综合利用: (一)对生产中产生的“三废”进行回收或处理,防止资源浪费和环境污染,对暂时不能利用而须转移给其它单位利用的三废,必须由公司安全环保部批准,严格执行逐级审批手续,防止污染转移造成污染事故; (二)开展节水减污活动,采取一水多用,循环使用,提高水的综合利用率;

全国高中数学联赛分类汇编专题 集合函数

1、(2000一试1)设全集是实数,若A ={x |2-x ≤0},B ={x |2 2 10-x =x 10},则B A 是 ( ) (A) {2} (B) {-1} (C) {x |x ≤2} (D) ? 2、(2001一试1)已知a 为给定的实数,那么集合M={x|x 2 -3x-a 2 +2=0,x ∈R}的子集的个数为( ) (A )1 (B )2 (C )4 (D )不确定 【答案】C 【解析】M 表示方程x2-3x-a2+2=0在实数范围内的解集.由于Δ=1+4a2 >0,所 以M含有2个元素.故集合M有22 =4个子集,选C. 5、(2002一试5)已知两个实数集合A={a 1, a 2, … , a 100}与B={b 1, b 2, … , b 50},若从A 到B 的映射f 使得B 中的每一个元素都有原象,且f(a 1)≤f(a 2)≤…≤f(a 100),则这样的映射共有( ) (A) 50 100C (B) 5090C (C) 49100C (D) 49 99C 【答案】D 【解析】不妨设b 1

故选D 。 7、(2006一试5)设(32()log f x x x =++,则对任意实数,a b ,0a b +≥是 ()()0f a f b +≥的( ) A. 充分必要条件 B. 充分而不必要条件 C. 必要而不充分条件 D. 既不充分也不必要条件 【答案】A 【解析】显然(32()log f x x x =+为奇函数,且单调递增。于是若0a b +≥,则 a b ≥-,有()()f a f b ≥-,即()()f a f b ≥-,从而有()()0f a f b +≥.反之,若 ()()0f a f b +≥,则()()()f a f b f b ≥-=-,推出 a b ≥-,即 0a b +≥。 8、(2007一试6)已知A 与B 是集合{1,2,3,…,100}的两个子集,满足:A 与B 的元素个数相同,且为A ∩B 空集。若n ∈A 时总有2n +2∈B ,则集合A ∪B 的元素个数最多为( ) A. 62 B. 66 C. 68 D. 74 9、(2008一试1)函数254()2x x f x x -+=-在(,2)-∞上的最小值是 ( )。

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