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宝安地产项目后评估管理办法(修)

宝安地产项目后评估管理办法(修)
宝安地产项目后评估管理办法(修)

地产工程项目后评价管理办法(初稿)

一、总则

1.1 定义

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后,对项目实施全过程进行回顾、分析,从而总结项目开发的经验、教训的过程。

1.2 目的

客观、全面地评价项目开发情况;总结经验、教训,实现持续改进。

1.3 核心内容

后评估工作的核心内容包括两方面:

一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等总部批复文件与最终实际完成情况的对比分析;

二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

1.4后评估工作原则

1.4.1、客观性

依据已发生的真实数据,对项目操作过程中的实际情况进行分析研究。

1.4.2、公正性

在以地区公司为主进行自评的基础上,总部后评估工作小组站在科学、合理的角度对项目进行客观分析,过程中与地区公司充分沟通得出公正的评估结论。

1.4.3、全面性

项目后评估是对项目发展全过程的综合评价,并据此得出综合、全面的评估结论。

1.4.4、应用性

项目后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给各区域公司、各地区公司及总部相关部门,达到持续改进的目的。

1.5后评估收集资料内容

后评估工作应收集以下资料,包括但不限于:

1.5.1、投资方面

项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件;

1.5.2、营销方面

项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等;

1.5.3、设计方面

项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等

1.5.4、进度方面

项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等;

1.5.5、成本方面

项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等;

1.5.6、工程合约管理

项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

1.5.7、客户关系管理

本项目会工作阶段总结、客户服务工作阶段总结、项目入伙工作报告、项目客户投诉相关文件及材料、入伙客户满意度调查报告、客户满意度调研结果等。

二、项目后评估报告内容(参考)

2.1核心内容提要

针对本后评估报告中的投资、财务、营销、设计、工程进度和质量、成本、客户关系等各方面简要概述核心要点。

2.2本项目基本概况

概括描述本项目的基本情况,具体内容可参照《项目登记卡片》,相关数据以最终实际完成情况为准。

本项目规划指标变化情况(主要经济技术),包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。

2.3项目后评估综述

2.3.1、综合评估结论

从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排、客户服务等各个方面给出高度概括的评价结论,提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验,同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述,要做到前后内容的相互对应和支持。

2.3.2、对未来项目开发的建议

在总结本项目经验、教训的基础上,提炼出对未来项目开发的建议,此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。

2.3.3、发展模式的优劣势分析总结

项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。

2.4本项目投资管理评估

2.4.1、宏观经济和房地产市场发展变化分析

通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析,总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。

2.4.2、土地协议执行情况

检讨土地协议执行情况,检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。

本项目主要规划指标变化情况(包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等)。

2.4.3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响

本项目主要规划指标变化情况(包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等);重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。

2.4.4、以财务指标为主要依据的项目综合评价

由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动,原来投资测算的各种

财务指标会发生相应调整,通过对比分析各种财务指标的变化情况,总结本项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有:项目现金流量和动态回收期,成本利润率、税后净利润和内部收益率,项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析,对项目投资收益进行综合评价,明确项目是否达到预期投资目的。

2.5本项目财务管理评估

2.5.1、项目销售收入指标完成情况

检讨项目销售收入指标完成情况,是否达到预期的收入目标,通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比,分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。

2.5.2、项目发展成本控制情况

检讨项目发展成本的控制情况,应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标,期间采取了那些控制措施,取得那些效果,有什么经验教训,同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。

2.5.3、项目经济效益实现情况

检讨项目经济效益的实现情况,特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成情况,通过比较(与可研报告比较、其他同类型项目)分析,评价是否达到预期的经济效益目标。

2.5.4、项目现金流量变化情况和资金使用效益

检讨项目现金流量的变化情况,分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因,重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况;同时检讨资金的调度、使用情况。

2.6本项目营销管理评估

2.6.1、项目各类型物业销售情况

在评估截止日项目住宅、商业、车位等成交面积、成交额、成交率情况;项目住宅、商业、车位销售难点及原因分析。

2.6.2、与市场定位时房地产市场情况对比分析

项目发展期间当地宏观经济形势和房地产市场的发展状况是后评估项目所依托的市场环境,是项目后评估工作的出发点,在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演变情况加以回顾,并对可行性研究阶段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析,深入研究宏观市场变化对项目的影响程度。

2.6.3、项目销售时机

根据项目发展纲要的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析对比,以市场变化为背景评价楼盘推出时机是否最佳,评价各期开盘的效果,评价整体和分期的推盘时机是否适当,对今后项目销售有何启示。

2.6.4、原定位与实际建成情况的对比分析

楼型比对比分析,户型比对比分析;商务休闲中心、商业、车位对比分析;分析定位与实际设计建设成果是否存在差异及差异原因,对营销工作的影响。

2.6.5、预期销售价格与实际价格的对比分析

检讨预期销售价格确定后当地市场价格变化情况,特别是与本项目有竞争力的项目销售价格变动情况,本项目应对市场价格变化调价情况,验证公司在定价方面本项目掌握当地市场价格变化和应对市场价格变化的能力。

2.6.6、物业管理和管理费价格确定检讨

检讨项目发展纲要确定的物业管理方案和管理费定价原则是否合理,综合评述确定的物业管理和管理费价格给本项目的销售和后期物业管理带来的综合影响,提出今后项目发展的建议。

2.6.7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析

检讨销售期的划分,对比计划与实际销售速度产生的差距和原因分析,检讨销售价格与销售速度的关系,如果销售价格提高对销售额和销售速度的影响,评估销售价格与销售速度的最佳平衡点。

2.6.8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析

2.6.9、项目的销售策略

根据销售情况分析与总结公司品牌建设对本项目预期和实际销售效果产生

的影响,总结本项目开发为公司品牌建设所发挥的作用及对公司无形资产的影响,综合检讨本项目的销售策略对本项目预期和实际销售效果产生的影响,提出改进本项目销售策略的建议。

2.6.10、综合评述本项目市场定位营销工作

综合评述整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位等的准确程度(可用百分比形式表示),评估本项目给当地房地产市场、周边项目或区域带来的影响,对区域价格的影响,对公司品牌建设的影响等。

2.6.11、提出可借鉴的经验

对项目开发过程中的营销工作的经验教训进行简单总结概括。

2.7本项目设计管理评估

2.7.1、项目完成情况介绍

2.7.2、项目的建筑标准

描述项目实际采用的建筑标准及达到的技术指标水平。

2.7.3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况

回顾并分析项目设计发展过程,并对前期概念策划确定的设计理念、设计标准、设计目标与完成的项目实际间的差异;设计实施过程中各阶段、各子项设计成果质量控制情况和操作控制经验教训。

2.7.4、项目实施过程设计管理工作总结

重点说明施工配合过程中出现的图纸质量、设计进度、设计变更等方面,与各部门协调沟通解决的方法及经验,如:建筑单体施工、总体施工、景观施工、样板房及卖场施工等。

2.7.5、各阶段与相关部门协调配合

总结各阶段设计管理工作与其它相关部门协调配合情况及经验。

2.7.6、本项目设计管理方面突出经验与教训

总结本项目发展过程中设计管理流程、节点控制、时间计划、设计协调等感悟与经验。

2.7.7、限额设计执行情况

检讨限额设计总额目标与实际建筑成本总额的差距,分析研究产生差距的原因和依据,总结经验教训,提出整改建议。

2.7.8、售后使用情况

检讨总结入伙后,调查客户使用满意情况,客户使用、物业管理和地产售后服务过程中存在的问题和意见,提出改进的建议。

2.7.9、附件

《售楼书》、《概念设计创意稿、方案稿、实施稿》、《规划设计任务书》、

《立面设计任务书》、《景观设计任务书》、《施工图设计标准》、图纸:定稿方案(总体规划、住宅单体户型、住宅立面、室内设计、商务休闲中心平立面、环境)文本及电子文件,全套施工图电子文件。

2.8本项目进度、工程管理评估

2.8.1、项目发展计划执行情况

检讨本项目按照计划分期发展情况,通过项目计划与实际完成时间节点的对比,列表得出每个节点延迟完成天数,检讨控制节点没有按期完成的原因,分析影响项目节点进度的主要因素,并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。

2.8.2、工程施工进度计划执行情况

列出项目施工进度计划与实际完成的关键线路,分析产生变化的主要原因,通过项目施工进度计划与实际完成时间节点的对比,列表得出每个节点延迟完成天数,检讨控制节点没有按期完成的原因,分析影响项目节点进度的主要因素,并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。

2.8.3、报建工作流程改进建议

对照《报建流程及计划》与实施报建过程中存在的矛盾或问题,提出报建工作流程改进建议。

2.8.4、项目发展管理体系检讨

列出项目组织架构及项目的运作流程,检讨此架构在项目发展过程中作用和效果,检讨项目发展管理模式的优缺点,提出类似项目和背景下更好的管理模式和组织架构的建议;

检讨总结此摸式下部门之间、专业之间解决问题,相互支持配合时效等;

检讨对监理单位监控管理,考核监理单位的履约能力、解决问题能力。

2.8.5、项目质量管理控制体系

对比实物工程质量检讨工程质量管理控制体系运行效果。列举项目质量控制实例,进行案例的简要叙述,反映项目质量技术难点,并分析解决方案;

检讨对施工单位的监控管理,对施工单位能力做出客观分析与评价。

检讨样板先行的措施,总结经验教训和好的建议。

2.9本项目成本管理评估

2.9.1、项目发展四个阶段成本管理控制情况

可行性研究阶段:完成土地吸纳后重新测算利润及成本,为项目成本控制目标值;

项目定位阶段:根据《项目开发成本控制目标审批表》,检讨确定产品后成本控制目标值重新调整情况。

项目设计阶段:检讨根据成本控制目标编制《项目发展成本预测明细表》情况,检讨根据《项目发展成本预测明细表》进行限额设计情况,检讨投资估算控制设计概算情况。

项目实施阶段:检讨《项目发展成本预测明细表》控制施工图预算、预算控制标底、标底控制中标价(合同价)、合同价控制结算价、结算价控制竣工决算的项目发展成本情况。

分析成本变动超过2%项目的主要原因,总结成本控制的经验和不足,并在今后的项目开发中尽可能地降低成本。

2.9.2、总结成本管理控制经验

在发展期间处理重大合约事宜、合约争议、纠纷、合约变更审定、工程结算经验。

2.9.3、项目发展成本明细统计

“项目发展成本明细统计”及“项目完成面积数据统计”,为新项目提供经验数据。与项目实施阶段项目结算后的《项目成本预测明细表》一样。

2.10本项目客户关系管理评估

2.10.1、项目客户关系管理工作整体情况概述

概要描述结合本项目所开展的客户关系管理相关工作内容,如中海会针对性活动或相关活动的开展、客户服务工作成果等等。

2.10.2、本项目客户关系管理工作开展方式及效果分析

客观描述在本项目实施过程中客户服务工作的介入点、各部门合作方式与效果、工作成果反馈形式及效果等。同时,如实反映工作对后期销售与入伙所产生的效果。以客户关系视角总结、提炼出具有借鉴推广意义的组织架构、工作流程、管理制度等。若有发现客户需求的改变,需特别说明。

2.10.3、项目销售前期客户关系拓展与维护情况及及效果

检讨项目入伙前期各项客户关系拓展活动(如中海会会员发展及活动内容)的开展情况及其效果,分析各类不同形式的活动所产生的结果和效果,以“关系营销”的视角总结客户关系维护、客户忠诚度等方面有效思路、做法,通过效果的分析提出对今后该类型项目发展前期客户关系维护的工作建议。

2.10.4、项目销售过程中客户关系管理对营销工作的支持情况及效果

通过客户关系维护与拓展进行的项目推广、销售信息推广、客户推广等工作

的开展情况与效果,分析会员积分、推荐等活动在本项目中发挥的作用,总结出客户资源挖掘的有效办法,提炼对未来工作可以借鉴的工作思路、方法。

2.10.5、项目定位过程工作情况

以客户视角参与项目定位情况;

以客户视角参与设备选型、布品选择情况;

客户满意度调查或业主回访中对上述工作效果的验证结果及经验总结。

2.10.6、项目建造过程工作情况

以客户视角参与设计(含规划、设计调整等)情况;

以客户视角参与营销策划(含销售合同、现场公示材料、对外说辞等)情况;

以客户视角参与施工过程(主要是日后可能带来客户使用不便的内容)检查情况;

客户满意度调查或业主回访中对上述工作效果的验证结果及经验总结。

2.10.7、项目入伙工作情况

入伙前期安排及经验总结;

入伙工作流程及注意事项总结;

交验楼过程问题汇总与问题规避;

入伙满意度评估情况及提高满意度方法总结。

2.10.8、客户投诉汇总与分析

项目截至目前投诉情况总体描述:截至评估之日,项目入伙完成情况、入伙套数、入住率、投诉情况、维修完成情况等。

2.10.9、客户投诉处理与问题总结

客户投诉处理流程及结合本项目提炼出可借鉴的工作经验;

总结本项目投诉重点原因,分析引致投诉的流程责任部门及总结规避问题的方式与方法;

以客户关系视角梳理项目整体工作流程及组织架构中存在的问题,总结、提炼出具有借鉴推广意义的组织架构、工作流程、管理制度等的建议;

客户需求的变化情况。

2.10.10、同档次楼盘客户关系工作开展工作调查

考察同城市内同档次楼盘客户关系相关工作的内容,对比我公司工作内容进行分析,依次对将来工作的开展提出建议。

2.10.11、总体提出可借鉴的工作经验和教训

2.11本项目意外情况的规避和总结

通过分析不可预见事件的实际发生情况和采用的应变措施,总结风险控制的经验,为今后项目开发的风险控制工作提供参考,包括检讨项目不确定因素的发生情况及采取的对策, 盈亏平衡点的变动分析等。

三、附则

1、本管理办法地产事业群管理部负责解释。

2、本管理办法经集团公司总裁签发之日起生效。

信息化项目后评价管理细则

---------------------考试---------------------------学资学习网---------------------押题------------------------------信息化项目后评估管理细则 1 目的 项目后评估是项目管理的重要环节,是公司对投资活动进行监管和建立投资回报约束机制的重要手段,是评估投资决策的重要机制。为评估**(以下简称“公司”)信息化项目的投资效果,防范投资风险,根据《信息化项目管理办法》程序,特制定本细则。 2 适用范围 本办法适用于公司范围内各单位。 3 定义 3.1项目后评估是指项目单位,在完成项目建设程序、验收合格并投入运行,经半年到一年的运行考核后,对项目在技术、经济、环境、社会各项指标上产生的效果及其影响,与项目立项时的目标值进行对比分析所得出的综合评价。项目单位应及时组织项目后评估,编制项目评估报告(附件一)。 3.2后评估项目是指列入**股份信息化建设项目计划及预算内的信息化科研项目和技改项目。 3.3项目后评估主要依据是指经公司批准的立项书及其可研报告(方案)、立项文件中设定的各项技术经济指标,项目上线运行后的各项

考核结果,以及用户反馈意见作为评价依据。项目后评估应当坚持“科学、公正、客观、实用”的原则。 4 管理职责 4.1公司领导负责项目后评估报告的终审结论。 4.2运营管理部 4.2.1负责公司信息化项目归口管理,负责本办法的制(修)订。4.2.2负责组织或委托项目后评估工作,负责项目后评估报告审(复)核,提出审核意见报公司终审,负责终审意见的跟踪和检查。 4.2.3负责总部和子公司项目的后评估报告备案和归档。 4.3地区公司和项目单位 4.3.1地区公司根据年度工作计划或运营管理部的委托,负责组织本区域内自行管理的信息化项目的后评估工作。根据项目实际情况,组织研究后评估项目的评价内容、评价深度、评价方法和评价方式,确定项目后评估指标集,以及科学严谨的指标体系和评估工作计划,报运营管理部批准后组织评估,并对过程进行管理。 4.3.2项目单位配合项目后评估工作,提供项目立项原始资料和项目投运后考核结果资料,配合评估组开展工作,并负责终审意见的落实和执行。 4.4经营财务部负责信息化项目后评估工作中的经济效益评审、技术经济分析对比,以及对生产经营及财务相关数据和指标的复核。

房地产评估实施方案

房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求,根据我们以往评估工作中的经验,现就房地产评估工作提出以下评估方案:一、评估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析,得出最终估价结果。(一)成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺,重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和,运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤(1)搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;(2)估算重新购建价格(3)估算折旧(4)求取评估价格 3、成本法适用对象(1)新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产;(2)有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产;(3)单纯建筑物的估价; (4)市场不完善或狭小的房地产;(5)在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费

(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建(构)筑物评估价格=房屋建(构)筑物重置价格×成新率房屋建(构)筑物重置价格由上述(一)、4中(2)至(5)项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定,采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为: 使用年限法成新率=(建筑物耐用年限—已使用年限)÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为:打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数; S—装修评分修正系数; B—设备评分修正系数;(二)市场法

投资项目后评价管理办法

四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司投资项目后评价管理办法(试行) 第一章总则 第一条为进一步加强四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司(以下简称“集团公司”)投资项目的管理,建立和完善投资项目后评价制度,不断调整和优化集团公司投资方向,根据省国资委《关于印发<四川省属国有企业固定资产投资项目后评价工作指导意见>的通知》和《四川省铁路产业投资集团有限责任公司投资项目后评价管理办法》等相关法律、法规精神,结合集团公司工作实际,制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司本部、以股权投资方式独资或与他人合资设立的经营实体,包括分公司、控股子公司、参股公司和直属项目部,其中:分公司是指集团公司全资设立,由集团公司直接管理、财务独立核算的非法人经营实体;控股子公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益超过50%的企业法人;参股公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益不足50%的企业法人;项目部是指为完成项目管理目标而建立的管理组织,实施或参与项目管理工作,且有明确的职责、权限和相互关系的人员及设施的集合。(以下统称“投资单位”)。

第三条本办法所称项目后评价是项目投资完成后,在一定的期限内,对照项目可行性研究报告及审批文件的主要内容,通过对项目的前期准备、实施过程、运营情况及其影响效果等方面进行对比分析,找出差距及原因,总结经验,提出切实可行的改进措施和建议,以提高投资的决策水平、管理水平,不断完善和改进项目投资决策管理,为项目规划编制、投资计划编制及项目建设管理等工作提供借鉴,达到提高投资效益的目的。 第四条本办法所指投资行为包括: (一)权益性投资。包括但不限于投资单位以资本金投入方式参与的长期股权投资,可分为新设公司类、兼并收购类、合资合作类、增资扩股类及BT、BOT项目类投资等;集团公司二级以下子公司原则上不进行权益性投资; (二)固定资产投资。包括但不限于基本建设投资和更新改造投资,主要指房屋、建筑物以及办公自动化和局域网建设等; (三)金融投资:包括投资商业银行、非银行金融机构、金融衍生品、产业基金、证券投资、期货投资、外汇交易以及对外委托理财等; (四)其他投资。 第二章项目后评价原则 第五条项目后评价应当遵循以下原则:

项目考核管理办法

智通公司项目考核管理办法
北京航天智通科技有限公司 项目考核管理办法 第一部分
第一章
1.
项目考核概述
总 则
为加强北京航天智通科技有限公司(以下简称公司)工程项目 管理,明确员工工作导向,引导、激励员工开发自身潜能和工 作热情,使员工在项目目标的牵引下不断提高工作业绩,制定 本办法。b5E2RGbCAP
2.
项目考核是指从公司的角度,对整个项目在实施结束后所取得 的成果进行评估、对参与项目的技术人员进行绩效考核,以此 来确定项目奖金分配及相关人力资源政策的一种管理方式。
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3.
本规定仅适用于智通公司的工程项目考核,包括参与项目的所 有人员的考核。本办法所指工程项目是指通过按照客户要求进 行软件开发和系统集成获取工程项目收益的活动。DXDiTa9E3d
4. 项目考核采取二级考核体制,即: (1) 公司对整个项目进行考核(以下简称公司项目考核) 。 (2) 项目经理对参与项目人员进行考核(以下简称项目成员考 核) 。 第二章 项目考核责任界定
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智通公司项目考核管理办法
5.
项目考核最高权利机构为公司项目考核小组,成员主要包括: 公司总经理、各副总经理、财务部、企业管理部、人力资源部 以及项目管理部经理,总经理任小组组长。RTCrpUDGiT
6. 公司项目管理部是项目考核的归口管理单位,公司质量管理部、 财务部、人力资源部为项目考核的协作单位。 7. 公司项目考核小组是公司项目考核的领导单位,其主要职责: (1) 确定项目考核方式 (2) 监督项目管理部的日常考核; (3) 根据各职能部门的考核记录,确定项目考核结果; (4) 监督考核结果的使用; (5) 处理项目考核过程中的各种投诉。 8. 公司项目管理部的项目考核职责: (1) 负责项目考核的整体协调; (2) 负责项目目标及考核指标的拟订; (3) 具体负责项目进度考核 (4) 具体负责项目客户满意度考核; (5) 参与项目质量考核和财务规范性考核; (6) 具体组织落实考核结果的正确使用。 9. 公司质量管理部的项目考核职责: (1) 负责质量考核的组织、记录与评价; (2) 参与其它项目考核内容。 10. 公司财务部的项目考核职责:
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项目管理手册知名地产公司成本分册

项目专业手册 (成本分册) 新城控股集团有限公司 二〇一四年五月 (内部资料?注意保密)

第八部分成本分册 第一章项目开发前期管理 1. 目标成本管理 1.1目的 (1)项目管理中心成本管理条线:负责项目建安成本(可研版)的归集并提交财务中心; 项目公司成本部负责建安成本(方案版、施工图版)的归集提交财务中心; (2)财务管理中心:可研版由财务管理中心负责土地契税、土地使用税、期间费用及其他 税费的归集。土地成本应由战投提供。方案版由项目公司财务部负责土地契税、土地使用税、财务管理及其他税费的归集,行政部负责管理费用测算,营销部负责销售费用测算; (3)战略投资中心、设计研发中心:提供与相关的成本信息和数据,如:土地信息、周边 配套等,编制填写可研阶段《总体规划指标》。报批报建费根据集团战略投资中心提供的

《报批报建费用清单》,负责前期工程费。 1.5关键活动描述 (1)目标成本测算表的构成 1)目标成本测算表共有9大类表格组成:《填报指引》、《产品定位》、《销售收 入》、《投资计划表》、《差异分析》、《面积指标》、《成本测算汇总表》、《单体建安造价》、《单体综合造价》。 2)其中《成本测算汇总表》由具体项目业态来定,如可分为:购物中心、商业地下 (4)目标成本测算表的编制 1)目标成本测算必须应用公司统一测算表格,见《项目目标成本测算表》,并体现 量价分离的原则。 2)目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标 准/商业交房标准为基础,目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准(施工图预算阶段)说明书。 3)成本测算表中各成本项目的工程量,应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的 关联系数,由项目规划的基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得

建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅,直辖市房地局(建委),中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(自治区首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行: 为了加强房地产抵押估价管理,防范房地产信贷风险,维护房地产抵押当事人的合法权益,根据有关法律法规,现就有关问题通知如下: 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案,完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统,为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅,按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的,应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议;由房地产估价机构评估的,应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值,不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能,不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则,严格执行房地产估价规范和标准,不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时,评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前,应当委托房地产估价机构进行评估,了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检,对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并记入其信用档案,向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部

投资项目后评价管理办法

中国华电集团公司投资项目后评价管理办法(试行) 第一章总则 第一条为提高中国华电集团公司项目投资决策水平、管理水平和投资效益,规范项目后评价工作,根据国家有关法规,结合中国华电集团公司(以下简称“集团公司”)的实际情况,特制定本办法。 第二条后评价是指项目投资完成之后,在一定的期限内,对项目实施全过程所进行的评价工作。即通过对项目实施过程、结果及其影响,进行调查研究和全面的系统回顾,和项目投资决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会等指标进行对比,找出差别和变化,并分析原因,总结经验,汲取教训,得到启示,提出对策建议;以不断完善和改进项目投资决策管理,为项目规划编制、投资计划编制、项目建设管理及生产运营整改建议等工作提供借鉴,达到提高投资效益的目的。 第三条本办法适用于集团公司全资或控股(含间接控股)的新建、扩建和增容性技改电源项目、煤炭项目及其他投资建设项目。 第二章项目后评价依据 第四条主要依据 《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》。 第五条其他依据

(一)项目投资决策论证报告、项目核准申请报告(可行性研究报告)、各阶段设计及审查意见、评估报告、核准批复意见等。 (二)设计、施工、设备、材料、监理、调试等重要的招投标及承发包工程合同。 (三)设计变更(变更设计)、会议纪要等文件。 (四)竣工验收报告、达标投产报告、决算审计报告。 (五)企业生产经营情况、财务统计报表。 第三章项目后评价内容 第六条项目后评价的主要内容:投资决策评价、建设实施评价、生产经营评价、财务评价、项目环境和社会影响评价、采用新技术评价等。 第七条投资决策评价的主要内容:决策依据是否正确、论证方法是否得当等。 第八条建设实施评价的主要内容:设计方案及重大设计变更(变更设计)、各项合同执行、三大控制(投资、工期、质量),设计单位、监理单位、施工单位及供货单位等合作伙伴的选取,资金支付和管理,分部调试及整体试运、工程竣工和验收管理等。 第九条生产经营评价的主要内容:全厂热效率、平均发电标准煤耗及供电标准煤耗、厂用电率、耗水率、主机设备及主要辅机设备选型等技术指标和设计能力达标状况等,

房地产项目管理手册

目录 第一部分手册说明 (3) 一、手册的目的 (3) 二、手册的基本内容 (3) 三、手册的发布 (4) 四、手册的调整和修订 (4) 五、关键词、特定用语说明 (4) 第二部分项目公司组织架构 (4) 第三部分项目公司组织职能 (5) 一、项目工程管理 (5) 二、项目营销管理 (7) 三、项目报批报建管理 (7) 四、项目财务管理 (10) 五、项目综合管理 (11) 第四部分项目管理权限 (11) 一、人事管理 (11) 二、财务管理 (12) 三、工程项目招投标管理 (13) 四、合同管理及合同履约监督管理 (13) 五、法律事务管理 (13) 六、设计管理 (13) 七、档案印章管理 (13)

八、预结算管理 (14) 九、营销管理 (14) 十、计划管理 (15) 十一、综合管理 (15) 第五部分项目总经理管理办法 (15) 一、项目总经理的职责 (15) 二、项目总经理的权利 (16) 三、项目总经理的利益及奖惩 (16) 第一部分手册说明 一、手册的目的 XXX项目实行矩阵式项目管理制,为进一步明晰项目主要职能以及权限,保证XXX项目安全、优质、高效的完成,特制订本手册。 二、手册的基本内容 本手册用以说明XXX项目公司组织架构、组织职能以及项目管理权限等内容,该手册共包括四部分: 第一部分手册说明; 第二部分项目公司组织架构; 第三部分项目公司组织职能; 第四部分项目公司管理权限; 第五部分项目总经理管理办法。

三、手册的发布 本【手册】经集团董事长审批后发布实施。 四、手册的调整和修订 本【手册】的发布、更新、解释由人力资源中心负责。 人力资源中心应根据公司战略发展规划、项目发展以及内外部环境变化的要求,适时组织对本【手册】的适用性、有效性做出评价,并根据评价结果适时提出调整修订方案。当集团的战略、组织架构、部门设置或业务流程发生变化时,应及时修订本手册。 五、关键词、特定用语说明 1.组织名称用语 1)负责:由项目公司承担责任的工作,同时可能需要其他各中心/项目部参与或配合; 2)组织:需要项目公司与其他中心/项目部共同完成的工作,由项目公司负责协调有关资源,并承担主要责 任; 3)参与:不承担主要职责,但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任; 4)配合:为工作开展组织提供相应支持,确保其客观可实施; 5)监控:根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。 第二部分项目公司组织架构

宁波市房地产价格评估管理办法

宁波市房地产价格评估管理办法 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】甬价房[1998]第91号 【发布部门】宁波市物价局 【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 宁波市房地产价格评估管理办法 (甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日) 第一章总则 第一条为加强房地产价格评估管理,规范价格评估行为,促进我市房地产市场的健康发展,保障国家和当事人的合法权益,根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。 第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的,均应遵守本办法。

第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理;海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条下列房地产行为应进行价格评估: (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当; (二)房屋产权继承、分析、分割、合并; (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策; (四)国家征收有关房地产税费; (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业; (六)房屋保险; (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等; (八)其它需评估的行为。 第五条房地产价格评估,应当遵守国家、省、市有关规定,遵循公正、公平、合理的原则。 第二章房地产价格评估人员和机构管理 第六条房地产价格评估的专业人员,通过资格考核,取得资格证书,并进行注册后,

项目后评价管理规定

基建管理系统 后评价管理子系统 项目后评价管理规定 GHDJ/PJ-04-01 2008-xx-xx发布 2008-xx-xx实施_____________________________________________________________ 北京国华电力有限责任公司发布

目录 第一章总则 (1) 第二章编制依据 (1) 第三章术语、定义和缩略语 (1) 第四章分工及职责 (2) 第五章项目后评价的内容 (2) 第六章项目后评价指标 (2) 第七章项目后评价方法 (3) 第八章项目后评价的组织实施 (3) 第九章项目后评价结果的应用 (4) 第十章附则 (4)

第一章总则 第一条为加强对工程建设项目的管理,提高投资决策的科学化水平和投资效益,结合国华公司建设项目的实际情况,特制定本规定。 第二条本规定所称后评价,是指对国华公司管理的工程建设项目,在竣工验收或投入使用后一段时间后,运用科学、系统、规范的评价方法,对项目的立项决策、建设管理及投入运行后的实际效果、投资产生的技术、经济、社会、生态效益和影响等方面进行的综合评价。 第三条采用直接投资、资本金注入等方式且总投资在3000万元以上的工程建设项目,或国华公司认为有必要进行后评价管理的工程建设项目,应按本规定的要求实行后评价。 第四条项目后评价应遵循"客观、独立、科学、实用"的原则。 第五条对项目进行后评价的主要依据: (一) 国家投资建设项目管理的相关法律、法规、规章、规定; (二) 国家关于电力行业及国华公司相关行业的总体规划; (三) 国家有关行业的产业政策; (四) 项目立项及核准文件、初步设计文件、资金申请报告、评估报告、招投标文件、主要合同、工程概算调整批复、监理报告、竣工验收鉴定书、审计或稽察的结论性资料、财务决算资料及其相关的批复文件; (五) 其他相关资料。 第二章编制依据 第六条编制依据: (一)《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004]20号)。 (二)《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》(国资发规划[2005]92号)。 (三)《中央企业投资监督管理暂行办法实施细则》(国资发法规〔2006〕133号)。 (四)《中国神华能源公司工程建设项目后评价》(中国神华工[2007]65号)。 第三章术语、定义和缩略语 第七条神华股份公司是中国神华能源股份有限公司简称。 第八条国华电力公司是北京国华电力有限责任公司和中国神华能源股份有限公司国华电力分公司的统称。

房地产项目后评估报告

项目后评价报告范本编制部门: 参加部门: 编制日期:年月日

目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理(要点)............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理(要点)............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理(主要数据来源合同执行评估意见表)..... 错误!未指定书签。 六、营销管理(要点)............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理(要点)............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理(要点)........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价(要点) (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理(要点) 1.项目总体计划性如何; 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况; 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力,体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响,如项目进度出现滞后的情况,工程部是否及时有效地对计划进行调整,并根据现场的实际情况,做出相应补救措施和方法; 4.在后期配套的综合管线施工中,工程部是否发挥综合的协调职能,确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行; 三、质量管理(要点) 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制,对施工产品质量进 行有效地控制; 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施,且落实到相应的责任人; 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉,及时弥补欠缺; 4.质量目标包括以下内容: 1)建筑结构工程,基坑围护方案及施工,一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程,安装工程,门窗工程,消防工程,电梯工程,智能化及有线电视等弱电集成工程,水、电、煤、通信等配套工程,小区景观绿化工程(设计和施工效果);

房地产项目开发成本控制措施[1].doc

房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放,房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强,在开发项目过程中,以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品,其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本,我想从以下方面进行浅述: 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为:选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段;但就项目开发建设分四个阶段:一是策划阶段;二是设计阶段;三是施工阶段;四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1.项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上,对项目进行可行性研究分析,综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出,对于整个项目来说是基础性阶段,非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低,一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用,为了保证项目的成功,应加强此阶段的工作。2.土地、土建、设备费用。

房地产开发公司项目工程后评估管理办法

房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型,开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具(相关表格及模板)。通过规范的检测要求,及时发现产品中尚存的质量问题,落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果,工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题,编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总, 并负责工程图文数据库日常更新和维护,应做到每周更新,由工程管理中心总监进行监督。未及时更新,扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据,,为今后的

工程质量管理提供依据,并可根据数据库中反映的问题点,对公司相关检查表格进行更新和完善,提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后,工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》,内容如下但不限于,对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括: 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结;(总工室) 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结;(工程管理中心) 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结;(工程管理 中心) 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析,提出改进建议;(营销策划中心) 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结; 6)施工计划、措施执行情况总结;(工程管理中心) 7)对重大施工方案执行情况总结;(工程管理中心) 8)技术标准积累及应用情况总结;(工程管理中心) 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。(计划管理中心、工程管理中心) 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心,工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》,报告提交工程分管副总审核和补充完善后,由总经理审批。后评估审批完成后7天内,工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心,每迟一天,责任部门总监 扣罚100元;工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》,每迟一天,工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库,为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无

投资项目后评价管理办法

投资项目后评价管 理办法

四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司 投资项目后评价管理办法(试行) 第一章总则 第一条为进一步加强四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司(以下简称“集团公司”)投资项目的管理,建立和完善投资项目后评价制度,不断调整和优化集团公司投资方向,根据省国资委《关于印发<四川省属国有企业固定资产投资项目后评价工作指导意见>的通知》和《四川省铁路产业投资集团有限责任公司投资项目后评价管理办法》等相关法律、法规精神,结合集团公司工作实际,制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司本部、以股权投资方式独资或与她人合资设立的经营实体,包括分公司、控股子公司、参股公司和直属项目部,其中:分公司是指集团公司全资设立,由集团公司直接管理、财务独立核算的非法人经营实体;控股子公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益超过50%的企业法人;参股公司是指集团公司直接投资或与其控股子公司合并投资占股东权益不足50%的企业法人;项目部是指为完成项目管理目标而建立的管理组织,实施或参与项目管理工作,且有明确的职责、权限和相互关系的人员及设施的集合。(以下统称“投资单位”)。 第三条本办法所称项目后评价是项目投资完成后,在一定

的期限内,对照项目可行性研究报告及审批文件的主要内容,经过对项目的前期准备、实施过程、运营情况及其影响效果等方面进行对比分析,找出差距及原因,总结经验,提出切实可行的改进措施和建议,以提高投资的决策水平、管理水平,不断完善和改进项目投资决策管理,为项目规划编制、投资计划编制及项目建设管理等工作提供借鉴,达到提高投资效益的目的。 第四条本办法所指投资行为包括: (一)权益性投资。包括但不限于投资单位以资本金投入方式参与的长期股权投资,可分为新设公司类、兼并收购类、合资合作类、增资扩股类及BT、BOT项目类投资等;集团公司二级以下子公司原则上不进行权益性投资; (二)固定资产投资。包括但不限于基本建设投资和更新改造投资,主要指房屋、建筑物以及办公自动化和局域网建设等; (三)金融投资:包括投资商业银行、非银行金融机构、金融衍生品、产业基金、证券投资、期货投资、外汇交易以及对外委托理财等; (四)其它投资。 第二章项目后评价原则 第五条项目后评价应当遵循以下原则: (一)客观、公正、真实的原则。项目后评价分析研究的是项目的实际运行情况,必须确保数据的真实可靠,评估结论客观

房地产开发管理条例

青岛市城市房地产开发经营管理条例 青岛市人民代表大会常务委员会公告 《青岛市城市房地产开发经营管理条例》,业经青岛市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议修订,并报经山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准,现予公布,自2016年7月1日起施行。 2016年5月26日 山东省人民代表大会常务委员会关于批准《青岛市城市房地产开发 经营管理条例》的决定 2016年5月26日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议经过审查,决定批准《青岛市城市房地产开发经营管理条例》,由青岛市人民代表大会常务委员会公布施行。 第一章总则 第一条为了规范房地产开发经营行为,维护房地产开发经营活动当事人的合法权益,促进房地产业持续健康发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。 第二条在本市城市、镇规划区内的国有土地上进行房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本条例。 第三条市城乡建设行政主管部门负责全市房地产开发的管理工作,具体工作由市房地产开发管理机构承担;市房屋行政主管部门负责全市房地产经营的管理工作。 区(市)城乡建设、房屋行政主管部门按照规定的职责,分别负责本行政区域内房地产开发、经营的管理工作。 发展改革、规划、土地、城市管理、工商、财政、价格等有关部门和金融监管机构应当按照各自职责,做好房地产开发经营管理的有关工作。 第四条房地产开发经营应当遵守城市风貌保护、文物保护和风景名胜区管理等法律、法规,保护生态环境和历史文化遗产,体现城市地域特征和风貌。 房地产开发建设应当符合海绵城市建设要求。推广海绵型建筑与小区。 鼓励开发绿色建筑和装配式建筑,突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保。 第二章房地产开发企业 第五条房地产开发应当由依法设立并取得资质证书的房地产开发企业进行。 第六条新设立的房地产开发企业,应当向市城乡建设行政主管部门申请暂定资质,

房地产评估办法

关于房地产评估的相关依据及评估方法 房地产与人们的生活息息相关,但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多,了解房地产估价的人可说是少之又少,因此在房地产估价活动中,由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时,造成很多误会,为减少误会,现就房地产估价相关事宜进行探讨,首先我们要了解什么是房地产估价: 一、什么是房地产价格评估? 房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。 二、哪些情况需要进行房地产估价? 涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况,或者向有关机构缴纳税费时,一般都是要评估的。在办理过户、缴纳,时,有的交易双方为了少交契税,存在不如实申报成交价的情况,政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外,当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时,司法机关也要求进行房地产估价,以便对房地产进行仲裁。当然,在估价业务中,也有很多是与老百姓不直接相关的,比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等,都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外,现在也有一些市场咨询性的房地产估价,如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等,双方出于了解房地产市场的需要,会委托估价机构进行房地产估价。 三、国有土地上房屋征收,房地产补偿的估价依据主要有哪些? 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征 收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料 四、房地产估价有哪些方法?

大型房地产开发项目后评估报告全方位评估

大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020

某房地产项目后评估报告

内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1:项目大事记 附件2:项目总平面图 附件3:项目实景照片

某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米,总建筑面积166734平方米,容积率,规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地,一期2010年3月3日开工,二期2011年4月1日开工,一期2012 年3月23日入伙,二期2013年10月31日入伙,开发周期44个月。(以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止)。 该项目住宅总计1233户,商铺51套。截止2014年5月底,项目已销售住宅1054户,商铺21套。 实际交房1025户(一期531户,二期494户),商铺20套。已入住788户(一期429户,二期359 户),商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积(㎡)89214 总建筑面积(㎡) A.其中计入容积率建筑面积(㎡) 一 .住宅总建筑面积(㎡) 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积(㎡) 三.公共设施(㎡) 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房(配电房、消控 等) 容积率 B.不计容积率建筑面积(㎡) 一.架空层建筑面积(㎡) 二.半地下室面积(㎡)(可售) 三.全地下室面积(㎡)(不含另加建平 米)覆盖率% % % 总停车位(个)1129 440 685 其中地下停车(个)506 217 281

项目后评估工作管理办法

项目后评估工作管理办法

目录 第一章总则 (2) 第二章管理职责与分工 (4) 第三章对象与分类 (5) 1、属于公司投资、开发、经营、管理的房地产项目; (5) 2、项目85%以上的建筑面积已整体完成竣工验收备案; (5) 3、投资管理中心根据项目具体情况规定的条件。 (5) 第四章工作组织与流程 (6) 第五章资料收集 (8) 第六章评估内容 (10) 第三十二条后评估工作应包括但不限于以下方面的内容: (10) 第七章合作项目的后评估 (12) 第八章成果应用 (12) 第九章保密与存档 (13) 第十章罚则 (14) 第十一章附则 (14) 第四十八条本规定由投资管理中心负责修订和解释。 (14)

第一章总则 第一条为全面规范公司房地产项目后评估工作,系统性地总结项目开发运营的经验与教训,提高公司未来项目投资决策、模式选择、运营管理、财务核算、配套服务、管理创新的水平,特制定本办法。 第二条本办法适用于XX房地产(集团)股份有限公司(以下称“XX地产”)各级房地产开发公司以及纳入XX地产经营管理体系内的其他主体(以下简称“公司”)所投资、开发、经营、管理的房地产项目的后评估工作。 第三条本办法所称的“后评估”是指公司投资、开发、经营、管理的房地产项目,在其开发销售工作基本结束后,运作主体对项目开发运营实施全过程回顾、分析,从而总结项目开发的经验、教训的一系列工作。 第四条后评估工作的开展须遵循以下原则: 1、客观性:后评估工作成果须真实反映项目运作的实际情况,所做的各项分析必须以真实数据、材料为依据; 2、全面性:后评估是对项目开发运营全过程的综合评价,必须涉及到项目从投资立项到交付使用过程中发生的主要业务,并据此得出综合、全面的评价;

11 项目管理手册前言

前言 专业致远,持之以恒 规范化、专业化是万通新形势下大发展的一个重要保障。专业化管理、精细化经营,是万通树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要努力方向。 万通又开始了新一轮快速拓展,作为上市公司,股东给管理也提出了更高的 要求。在快速发展中如何保证新设立的项目公司不走样,并保有万通的全部属性?如何避免扩张中不再出现过去曾经发生的问题?如果在快速扩张前不解决这些问题,我们就无法保证高质量的快速发展和股东的要求。而规范化、专业化是成功复制万通管理模式的有效途径,即建立和健全一整套标准化的管理制度,通过一套可以复制的标准化开发流程,保证万通所有项目公司都能在一个完整的框架内运作。所以制度的完善和拷贝也就顺理成章地成为万通2008年设计、采购、工程和成本管理工作的重要内容。 房地产开发涉及万通的许多部门,本次我们从规范化和专业化角度对设计、工程、成本和采购专业作了系统优化,形成的成果内容包括:万通的业务流程图、管理规程、各节点工作要求、操作指引、管理表单、示范文本等,我们将这些成果称为《万通项目管理手册》。本次专业化体系的构建,不仅是对万通十多年房地产成功的管理经验的总结和提炼,同时也对万通地产10多年发展中的经验教训进行了总结,也借鉴了业内的先进管理经验,可谓千头万绪,浩繁琐碎。经过万通总部四个中心的共同的努力,终于形成了《万通项目管理手册》阶段性的成果文件。但是,这仅仅是万通专业化发展的开始,学习、领悟、掌握、执行才是专业化道路上更艰苦的工作。 万通在过去遇到过各种问题,在将来还会遇到各种问题,我们可以付学费,

但我们不可以为同样的问题支付第二笔学费。《万通项目管理手册》是避免重犯错误、提高员工专业能力的重要工具。制度是纲,但是赢在执行,请万通的员工在各自工作中认真执行相关的业务流程规定,并在实践中不断丰富和完善万通专业化业务流程体系。 唯有持之以恒,方能专业致远。 北京万通地产股份有限公司董事总经理 许立

房地产估价机构管理办法(2018修正)

房地产估价机构管理办法(2018修正)第一章总则 第一条为了规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规,制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质,从事房地产估价活动,对房地产估价机构实施监督管理,适用本办法。 第三条本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。 本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 第四条房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。 房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。 鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。 第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台,实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。 第二章估价机构资质核准 第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件,加强房地产估价机构资质许可管理,营造公平竞争的市场环境。

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