案例二：港口码头评估
案例二：某港口码头股权转让所涉及的企业股东全部权益及部分权益价值评估
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
一、案例要点
该评估案例是对某港口码头部分股权转让而涉及到企业股东全部权益价值及部分股东部分权益价值的评估，
评估机构分别选取了收益法及资产基础法进行估算，最终采用收益法结果作为评估结论。随着《企业价值评估指
导意见（试行）》的颁布和实行，近年运用收益法进行企业价值评估受到了较大重视，但鉴于在目前的评估实务
中，评估人员对收益法的仍运用感到一定的困惑及难度，本次将着重对该案例中的收益法估算部分进行分析。案
例中，评估机构较详细地对被评估企业的历史业绩、经营财务状况、企业所在行业的发展状况及前景进行了分析
判断，并根据企业的收入、成本费用的构成及数据再结合区域发展规划、行业发展前景等分析确定未来收益。有
一定的借鉴作用。
二、案例背景
A公司持有某港口码头（下简称为B企业）的22.5%股权，为国有股份，拟对某外资企业进行转让，需为该转
让行为所涉及的B企业股东全部权益及部分股东部分权益提供价值参考依据。
被评估的B企业成立于一九八六年八月，并于一九八九年一月投入营运，经营范围是：合资建设XX港，经营进出口集装箱及散货物资的港口装卸作业和仓储业务；代办X省及省外各地经XX港至香港、澳门及远洋进出口物资、货柜的往返转运运输业务手续（不直接经营水陆运输业务）。截止至评估基准日，B企业经某会计师事务所审计后，总资产为9,603.31万元，总负债为2,228.81万元，净资产为7,374.50万元。
三、案例内容
以下内容根据地相关评估报告、说明和工作底稿进行了编辑、处理。
（一）、评估目的
本次资产评估是为A公司拟将其所持有的XX码头有限公司22.5%的股权转让事宜而涉及的XX码头有限公司股东全部权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
（二）、评估对象及范围
本次评估的对象是委托方指定用于本次评估目的XX码头的股东全部权益。
本次评估的范围是因上述评估对象而涉及的XX码头的全部资产（包括流动资产、长期投资、固定资产、无形
资产等）及相关负债。
主要资产及负债概况：（略）
（三）、价值类型
（一）、价值类型的定义
价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。
（二）、本次分析的价值类型
根据评估对象状况和评估目的，本报告评估的是评估对象在评估基准日时状况条件和持续经营的前提下的市
场价值。
所谓市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进
行正常公平交易的价值估计数额。市场价值具有以下要件：（就市场价值的要素展开论述。略）（三）、评估基准日
本次资产评估基准日是2008年12月31日。
（四）、评估方法
1、资产评估的基本方法
资产评估基本方法一般有市场法、资产基础法与收益法。（对各种方法的简介：略）
2、评估方法的选取
根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们
对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对资
产基础法、市场法、收益法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对收益法、市场法、资产基础法的分析判断
情况见下段论述），并采用资产基础法、收益法分别评估XX码头的股东权益价值，最终根据评估目的及资产特点确定采用收益法的评估结果。
（1）、市场法适用性分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较
以确定评估对象价值的评估思路。由于目前企业产权交易市场尚不完善，缺乏企业产权交易市场数据；同时我国
目前的股票市场尚未完全发育成熟，上市公司股票价格与其获利能力背离较大，亦难以公司股票价格反映公司价值，故不宜采用市场法进行评估。
（2）、资产基础法适用性分析
由于假设待估企业在持续经营前提下经营，企业的各项资产、负债资料齐备，满足采用成本途径评估的要求，在能满足评估目的前提下，采用资产基础法进行评估。
（3）、收益法适用性分析
待估企业在现有经营管理模式下，已形成较为稳定的收入来源，未来的收益可以作出相应预测；同时待估企
业处于相对成熟的港口码头物流行业，预期收益所承担的风险可以预测；在现有的政策法规下，以持续经营为前提，企业经营年限可以预测，因此，在满足采用收益途径评估的基本前提下，可采用收益法进行评估。
3、采用资产基础法评估企业账面列示各项资产负债之市场价值
略
4、采用收益法评估企业股东全部权益价值
（1）、收益法采用的计算模型：
根据企业实际情况，假设企业可永续经营，采用企业自由现金流模型对企业股东全部权益价值进行评估，公
式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－有息债务价值
其中，求取企业整体价值公式如下：
V ——企业整体价值
FCFCi ——第i年企业自由现金流量
A ——溢余资产价值
WACC ——加权平均资本成本
n ——未来可预测企业自由现金流量年数（本次评估计算，取n=5）
（2）、应用收益法时的主要参数选取
①待估企业整体价值的预期企业自由现金流量根据本评估项目评估对象的具体情况，评估人员通过下式预测确定：
企业自由现金流量（FCFCi）=税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除税务影响后）－资本性支出－净营运资金变动
②待估企业整体价值的预期收益的持续时间
根据B企业目前的经营状况，在设定持续经营的前提下，本次评估假设企业为永续经营。
③待估企业整体价值的预期收益的折现率
本次评估是企业拟进行股权转让而进行的企业价值评估，对折现率采用加权平均资本成本模型进行测算，计算公式为：
式中：WACC ——加权平均资本成本（折现率或资本化率）
Kj ——第j种个别资本成本
Wj ——第j种个别资本占全部资本的比重（权数）
a、债务成本的求取
债务成本=有息债务成本×（1－所得税率）
b、权益资本成本的求取
采用资本资产定价模型进行测算，计算公式为：
r=Rf+β×（Rm-Rf) +Rc
式中：Rf——无风险报酬率；
Rm——市场预期收益率（投资者期望的报酬率）
β——港口物流行业上市公司股票在市场上的风险率
Rc——企业特定风险调整系数
（五）、评估假设与限制条件
1、一般性假设
（1）、评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有
获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行；
（2）、企业所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经济环境无重大变动；
（3）、企业各项经营业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策（如财税政策）无重大改变及若
存在改变均能预期；
（4）、无自然力和其它不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、特殊性假设
（1）、B企业在正常经营条件下持续经营，企业合作的各方股东在原合资经营期界满后将持续延续经营期限，不存在除政策变化外由于人为主观原因而令到企业经营期限中断；
（2）、B企业将保持基准日的经营管理状况和水平且经营效果达到本次评估预测的水平，公司的经营项目和
服务基本保持不变；
（3）、B企业将保持现有的经营规模及资本结构或其变化可预见，不考虑未来或存在不可预见追加投资情况而导
致企业经营基本面改变的情况；
（4）、企业构成经营成本的人力资源及各项材料资产价格及服务产品价格在正常范围内波动及变化；
（5）、企业的营业收入成本费用均衡发生，构成经营成本的人力资源及各项材料资产与服务产品销价变化基
本同步；
（6）、企业的经济运作不会受到诸如交通运输、水电、通讯的严重短缺或成本剧烈变动的不利影响；
（7）、企业目前的经营将涉及到海关、检疫、海事、边防等驻场协作部门，以上部门将按目前的模式驻场运
作，不出现中断；
（8）、企业目前向外租赁作仓储用途的场地能持续得到续租，或即使租赁仓储场地发生变化亦能因应变化及时得
到替代场地，不会因变化因素而影响生产经营。
3、评估限制条件
略
（六）、评估结论
通过清查及评估计算，评估基准日时，B企业之股东全部权益在持续经营下于2008年12月31日的市场价值评估结果如下
1、资产基础法（成本法）评估结果
略
2、收益法评估结果
采用收益法评估B企业之股东全部权益价值为人民币壹亿叁仟玖佰捌拾柒万贰仟伍佰元（RMB13,987.25万元）。
3、评估结果的选取
本次运用收益现值法对企业股东权益价值评估，评估结果净资产评估值为13,987.25万元，与运用资产基础
法的评估结果（净资产评估值为10,776.40万元）比较，两者之间的差额为3,210.85万元，差额率为29.80%，两种方法测算的结果差距较大，存在差额原因大致如下：一是表明企业资产运营的效率较高，盈利能力强，因而
产生了较大的资产溢价；；第二，企业在生产经营过程中可能存在某些无形资产，如：行业进入经营壁垒、营销
网络、管理团队及企业商誉等，而资产基础法（成本法）计算中未尽考虑。由于本次评估目的是为拟对外转让的
企业股东权益提供参考依据，诣在揭示将用于转让股份的全面客观公允价值，因此根据评估的目的和资产特点，
采用收益法评估结果作为评估结论较为适当，因此本次评估以收益法的评估结果作为本评估报告的评估结论。
本公司依据上述评估结论，计算A公司拟转让的持有B企业22.5%股权评估值为人民币叁仟壹佰肆拾柒万壹仟叁
佰元（RMB3,147.13万元）。
（六）特别事项
1、A公司拟转让B企业股权所占股比为22.5%，由于该公司目前共有5个股东，所持有的股份比例比较平均，因此评估结论中核算B企业之22.5%股权评估值时，没有考虑非控股因素而可能产生的折价对股权价值的影响；
此外，由于委估企业的股权均为非上市流通股份，全部股权流动条件一致，因此亦无考虑流动性因素对股权价值
的影响。
2、B企业为中外合资企业，根据企业股东的合资经营合同及有关的工商登记资料，企业当期的经营期限至2021年8月，而企业相关的合资经营合同中亦同时设置了合营期满延长经营期限处理条款，并在企业经营过程中作出
过延长经营合作期的操作；另一方面，在现行的法律法规中，港口业属允许外资合营行业，对经营期限的延长并
无限制，因此本次评估以企业在合法经营、维持正常经营条件及现行法律法规不发生重大变化的情况下持续经营
为前提。
3、其他特别事项（略）
（七）收益法评估技术说明
1、企业的经营状况
（1）、企业经营概况
XX码头历经二十多年的发展，现己成为具有一定的规模及影响力的综合性港口：XX码头属国家二类口岸，占地面积5万多平方米，其中堆场面积超过1万平方米，拥有海关总署核批的出口监管仓和公共保税仓面积达5000多平方米，港口岸线长230米，码头沿水深5米，共拥有1000吨及500吨货运泊位各两个，XX码头拥有先进的
装卸机械设备和一系列硬件设施，配有轨道式堆场龙门吊、固定式吊机、轮胎式吊机、桥式吊机等大型吊机10台，最大起吊能力为55吨；XX码头为能给顾客提供更安全更便捷更优质的服务，保障顾客的权益，近年来在不断提
高其吞吐量的同时还建立了海关及三检专用的EDI专线、南方GPS舱单录入平台、SMS安全系统等一系列安全便
捷的服务系统；并设有总经理室、副总经理室、SMS办公室、安监部、操作部、机工部、财务部、顾客部、商务
部及行政人力资源部等多个职能部门，完善部门建设并建立建全安全管理制度。企业从成立至今一直坚持“低成
本，高效能”的管理运作方式，致力提供安全快捷的服务，提高了货物的处理速度，降低了单位货物的操作成本，
稳定了客户源，增强了企业的市场竞争力。在“和谐、创新、高效服务”的经营理念指引下，不断的完善经营管
理制度，提高自身的综合竞争力，使企业在面对行业竞争、金融海啸等外界环境的影响下也能站稳脚跟，一直处
于稳定的发展状态中。通过高效的服务，灵活的经营管理，B企业在近年来取得了相当的经营效益。
截止2008年12月31日，XX码头总资产为9,603.31万元，总负债为2,228.81万元，净资产为7,374.50万元。XX码头2006年、2007年及2008年主营业务收入分别为4,024.92万元、4,211.50万元及4,174.15万元，净利润分别为2,422.91万元、1,819.48万元及1,845.28万元。
（2）、企业在行业中的竞争优势及经营风险分析
①、竞争优势
I、地理位置优势
II、XX码头位于XX市XX区，码头西面正临北江东平水道出口处，北面相连广州市XX区，背靠珠江三角洲经济腹地，周边邻近番禺、三水、顺德、佛山禅城区、桂城、里水等地。周边道路网发达，东临永安北
路，南边近三山大桥，北有广州环城高速、广珠高速西线等，水、陆路四通八达。天然的地理优势、便
捷的交通条件以及珠三角蓬勃的经济发展均成为其创利的有利于因素。
II、服务项目及服务配套完善优势
目前XX码头设有出口监管仓和公共保税仓，是珠江三角洲同类码头中为数不多同时拥有“两仓”的口
岸，即可提供进出口物流服务亦可提供转口保税物流服务，码头服务范畴相对齐全。此外，码头常年设
有往来香港、澳门、深圳蛇口、南沙港等内支航线；入驻有海关、出入境检验检疫局、边检、海事处等
联检机构，能为客户提供申报、查验、征税等一条龙服务；配备了报关服务公司、航运公司办事处、货
运代理企业等配套服务机构，基本能满足覆盖全球的集装箱多式联运需求并根据客户的需求提供个性化
的配套服务。
III、优质高效的服务优势
快捷的通关效率及码头装卸作业效率一直是XX码头优于周边相类码头的核心竞争优势之一。企业一方面通过与联检部门的紧密合作，理顺各项通关的操作流程；另一方面，加大对码头设施的投入，安装了码头信息系统并实施全面的安全管理体系（SMS），更新功能齐全的各类型吊机、叉车等先进装卸工具，使码头得到高效的监控和管理，提高了码头的运作效率。据不完全统计，XX码头货物的通关速度一般优于周边码头的二至三倍，近两年码头单位面积的货物处理量位居省内同类码头的首位。
IV、价格优势
XX码头高效的货物处理速度，亦为其提供了更大的价格弹性空间，由于运转效率高，使码头场地周转得到充
分利用，单位使用成本降低，可执行比周边同类码头更灵活的价格机制及具有更优的议价能力。
V、管理及企业凝聚力优势
B企业的管理层均从事航运物流行业较长时间，具有多年的经营管理经验，有较强的管理能力，对行业及企业比较熟悉，始终有很强的企业竞争危机意识、市场经营风险意识，能因应外部环境变化而团结一致作出及时的调节。同时企业亦致力引入现代的企业文化观念和有效的管理模式，提出了“和谐、创新、高效服务”的经营理念，推行目标管理和绩效考核相结合的管理体系，发行定期企业刊物，为员工提供思想交流、业务探索的有
效平台，使近年企业业务骨干也保持了相对的稳定性，体现了一定的凝聚力。而且为未来的发展奠定了良好的
基础。
②、经营风险分析
I、国际经济环境
企业所从事的港口物流行业属于国民经济基础产业，与国民经济特别是进出口贸易变化密切相关，宏观经济形势的波动将对其经营产生直接的影响。预计2009 年国际金融危机仍存在加深和蔓延趋势，全球实体经济所受
的冲击仍将持续，外贸进出口量下降的均势仍将持续，企业盈利前景将受到严峻考验。
II、行业竞争
近年广东珠三角繁荣的外向型经济带动了地区物流业的高速发展，内河港口码头扩充势头强劲，新增产能的陆续投产运营，令到现今珠江三角洲内河码头星罗密布，相互间竞争不可避免。目前企业主要的竞争对手是位于
西江、北江交界的中外运九江码头，以及与其相邻的三山港码头，前者凭借雄厚的背景拥有更强大的揽货能力，
后者具备更大规模的货物处理优势，相近的地理位置及客户群将促使彼此间竞争加剧，对企业的经营业绩产生一定的影响。
III、企业自身经营发展风险
过去数量年XX码头的年货物处理量在持续增长，2005年为78.2万吨， 2006年则为104.2万吨，增幅33.25%；至2007年为110.4万吨，增幅5.95%；2008年仅111.66万吨，增幅1.13%，增长的幅度逐年减低，既与宏观
经济形势变化相关，亦存在企业自有经营场地不足制约发展的因素。由于企业成立时间较早，场地规划前瞻性不足，没有为将来业务发展预留足够的增加使用的区域，而导致货物处理量增长对堆场面积的需求与企业自身
场地不足的矛盾凸显。虽然企业通过租赁相邻区域缓解场地的供需矛盾，但随着周边地区房地产业的开发，若不能妥善解决场地不足的问题，将会成为制约其经营发展的重要因素。
（3）、财务状况及分析
①、B企业于2006年至2008年企业的财务状况如下表：
②、企业近三年财务状况分析
根据企业提供的近三年财务报表和有关资料，根据企业的实际情况及资产特点，整理分析重新编制出收益状况比较表，结合B企业的资产负债情况，对B企业的偿债能力、营运能力和盈利能力作出分析，以说明B企业的财务状况，判断B企业未来的发展能力。
通过以上的数据，我们发现B企业过去三年的财务状况和经营状况有如下几点特点：
I、从资产结构看，B企业在过去三年的资产负债率基本稳定，到2008年为23.21%，说明企业自有资金充裕，无需要对外融资，完全依靠现有的资金就可维持目前的业务发展。
II、B企业过去三年营运能力各项指标均保持稳定且具有较高的营运效率，表明企业运营持续有序，资源能够
得到充分利用，业务收入与资产配置利用基本均衡。
III、在盈利能力方面，B企业近三年的数据均处于高水平，显示出较强的收益能力，虽然2008年受整体市场经济环境较动荡，但其盈利水平与2007年相当，表明企业具备了一定的盈利规模和市场抗风险能力。
总体来看，B企业财务状况稳健，具有较高的资产营运效率，并有强劲的资产赢利能力，但主营业务收入及净
利的增长速度近两年有所下降，市场竞争如逆水行舟不进则退，企业应居安思危，致力提高收入及盈利的成长性，使用股东获得更大的利润空间。
2、企业未来五年净现金流预测
（1）、主营业务收入
对B企业未来五年主营业务收入的预测建立在对宏观经济状况、B企业外部经济环境、所在行业的发展状况及B企业自身生产经营情况分别进行调查分析的基础上。
①、宏观经济状况及区域经济环境状况
2008年，我国努力克服接连发生的重特大自然灾害造成的困难，积极应对金融次贷危机造成的全球经济形势
逆转，国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。初步核算，全年国内生产总
值300670亿元，按可比价格计算，同比增长9.0%，其中，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。投资、消费、出口，这拉动经济增长的“三驾马车”在2008年表现各异，其中，投资保持较快增长，投资结构有所改善，全年全社会固定资
产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点；国内市场销售亦增长较快，城乡消
费旺盛，全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长21.6%，增速比上年加快 4.8个百分点；进出口全年保持平稳较快增长，全年进出口总额25616亿美元，比上年增长17.8%，但四季度增速回落较多。说明2008年尽管金融危机带来了全球经济动荡，亦使我国的出口经济面临严峻局面，但国家及时出台的一系列扩大内需、产业转型升级等宏观调控政策已初步产生成效，基本实现了平稳较快增长的预期目标。与此同时，2007年经济过热所带来的通货膨胀趋势得到了遏制，居民消费价格指数由年初高于8%回落至年末5%以下，物价涨幅的有效控制亦为将来进一步宏观调控提供了较大空间。
预期2009年，国际金融危机仍存在加深和蔓延趋势，对国内经济的冲击仍会继续，为抵御国际经济环境对我
国的不利影响，国家将会继续沿用灵活审慎的宏观经济政策，并维持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，
加快深入实施扩大内需、调整结构、改善民生的具体政策措施，以保证经济平稳较快发展，保持社会和谐稳定。随着结构调整和发展方向的转变，我国将呈现以外贸、投资和内需三驾马车共同拉动国家经济增长的态势。展望在“十一五”期间，我国GDP增长将保持在8%-9%，2009年进出口贸易额的增长可达到18%左右，其后外贸增长平缓，维持在15%-20%之间。
2008年，广东省成功战胜低温雨雪冰冻、超强台风和洪涝等严重自然灾害，面对复杂多变的国内外形势，积
极贯彻落实中央的宏观经济政策,实现经济保持平稳较快增长，全省实现生产总值（GDP）35696亿元，按可比价格计算，比上年增长10.1%，人均生产总值达37588元，增长8.7%。表现为：现代农业建设加快，农村经济平稳发展；现代产业体系建设稳步推进，产业结构进一步优化；对外贸易保持合理增长，外经贸转型升级步伐加快；金融运行平稳；基础设施、支柱产业、农业和社会公共事业投资进一步加强；物价涨幅得到控制。2009年，国际金融危机继续蔓延和深化仍在持续，广东省特别是珠江三角洲地区过去基本以加工制造业和对外贸易
经济类型为主，面临的经济形势并不乐观，为尽快扭转不利的局面，呼应国家实施的宏观调控政策，省市各级政府积极推动珠三角地区的产业升级和转型，以保证经济的增长动力，在广东省人民政府《2009年政府工作报告》中，2009年广东省经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长8.5%，人均生产总值增长7.5%，在保证该年经济平稳发展的基础上，随着2010年全球经济复苏，地区经济发展能更上一层楼。
②、行业发展状况及发展前景
港口物流行业属于国民经济基础产业，是一个国家对外开放最前沿的窗口，是沟通经贸往来的重要枢纽。自
1978年改革开放始，受益于中国整体经济的高速增长，我国港口的建设数量、规模、吞吐能力以惊人的速度
增长，据统计，过去三十年我国在年均9.8%的GDP增速下，港口货物吞吐量增长了17倍，年均增速11.4%，其中集装箱业务是发展最突出的子行，集装箱吞吐量增长了近1800倍，年均增速32%。
I、港口业的发展
过去三十年，港口产业是我国发展最快的行业之一，其发展分为以下几个重要阶段。
1978年至20世纪90年代是港口全国布局初具雏形、基础建设加快投入阶段。1978年，全国主要港口泊位数735个，有沿海港口20个，其中沿海港口深水泊位133个，至1990年底，沿海主要港口生产性泊位已达到967个，其中万吨级以上泊位达到284个。基本形成煤炭、集装箱、客货三大港口运输体系。
进入20世纪90年代，随着我国经济的快速发展和海运业的发展，我国港口为了满足运输需求，开始注重深水化、专业化建设。经过“八五”“九五”计划，形成了以大连、秦皇岛、天津、青岛、上海、深圳等20个主枢纽港为骨干，以地区性重要港口为补充，中小港适当发展的分层次布局框架。上世纪90年代初～90年代末，我国港口已发展成为综合运输体系的重要枢纽，为国家能源、外贸物资和重要原材料的运输提供了有力支撑。
进入21世纪，沿海港口建设数量继续大幅上升，同时发展模式开始从数量型转向质量型，大型泊位建设成效
显著，港口服务水平提升，并拓展了现代物流功能。“十五”期间，随着国民经济实力快速增长和沿海地区良
好的发展态势，沿海港口行业紧紧抓住不断扩大的内需和外贸的有利时机，乘势而上，获得了快速发展。沿海港口建设共完成投资1323亿元，相继建成投产集装箱、原油、矿石、煤炭等专业化泊位673个，新增港口吞吐能力10.67亿吨。截至2008年，我国现有沿海港口150余个，共建成生产性泊位约5000个，设计年货物通过能力34.38亿吨，集装箱通过能力6150万标准箱，承担了内地约九成的外贸货物进出口任务。
我国沿海港口建设在数量急剧上升的同时，港口规模和能力也不断扩大，1999-2008年是我国港口规模的高速发展期，在十多年时间内，中国几乎平均每年打造一个亿吨大港，至2008年我国已有上海、宁波-舟山、广州、深圳等17个港口货物吞吐量超亿吨。中国已发展成为世界航运大国和港口大国。
II、港口业的规划布局
近20年来，随着我国港口数量和规模的不断扩大，一批规模庞大并相对集中的港口群逐渐显现，整体上已初
步形成了布局合理、层次清晰、功能明确的港口布局形态和围绕煤炭、石油、矿石和集装箱4大货类的专业化运输系统，对满足国家能源、原材料等大宗物资运输，支持国家外贸快速稳定发展，保障国家参与国际经济合作和竞争起到了重要作用。“十五”末，我国已经基本建立了主要港口、地区性重要港口和其他一般港口三个
层次的港口体系，在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海、东南沿海、西南沿海5大区域初步形成了规模庞大并
相对集中的港口群。
2006年9月《全国沿海港口布局规划》发布，标志着我国沿海港口建设与发展进入了新阶段。它确定了我国
沿海将形成环渤海、长江三角洲、东南沿海、珠江三角洲、西南沿海5个规模化、集约化、现代化的港口群体。提出强化群体内综合性大型港口的主体作用，并在主要货类运输上形成煤炭运输、石油运输、铁矿石运输、集装箱运输、粮食运输、商品汽车运输及物流、陆岛滚装运输、旅客运输8大系统。
III、港口业的发展前景
回顾过去，我国港口业在短短30年时间里已取得了举世瞩目的成就，尽管近期受到金融风暴而导致的全球经
济衰退影响，我国进出口贸易放缓或下降态势在一定时期内可能会持续，对港口业经营构成一定压力，但我国的内需包括消费和投资，预计都将继续保持强势增长，2009 年国民生产总值增长8%的目标，预示着中国整体经济增长将依然保持健康发展。随着建设投资和内需的提高，国内消费会有较大幅度增长，我国集装箱港口的增长方式将发生重大改变，今后一段时期走势将呈现出内贸集装箱增长高于外贸集装箱，外贸与内贸集装箱并举发展的态势。
可预期，随着欧美振兴经济计划的逐步实施，全球贸易将会回暖，但我国港口扩张的步伐将有所减缓，从始步入稳定发展的时期，港口资产注入和整合是港口企业实现外延式扩张的重要途径，相邻或相近的港口实现一体化运营，以及沿海和内河港口之间的联姻，都将成为未来中国港口行业的主要趋势，而具有较佳地理位置、经济腹地和水深条件以及专业化能力突出的港口企业将会保持较好的增长能力。据交通部预测，到2010年，我国沿海港口吞吐能力将在现有基础上增加80％以上，港口吞吐量将达到75亿吨，其中集装箱吞吐量将达到 1.5亿标准箱。
IV、区域内行业的发展现状
目前珠三角已形成世界级规模的港口群，拥有60多个运输港口，港口泊位在地理位置上都十分接近，并且有
广大的内陆经济腹地和便捷的水陆交通系统的支持。形成了以香港、广州、深圳三个大型综合性港口为枢纽港，珠海、惠州、虎门、澳门、中山、江门、新会以及肇庆、佛山等为中小型港口共同发展的格局。其中，香港、
广州、深圳三港是整个港口群外贸内贸货物海运的主体，其中香港、深圳是外贸集装箱运输的主要干线港，汇集了整个腹地约绝大部分外贸集装箱直达运输；广州港依托江海联运优势，是煤炭、油气品以及钢材等能源、
原材料运输的综合性枢纽，其它港口则为综合性大港提供集散运输，并在各地临海、临江工业发展中发挥重要作用。2008年广东省港口吞吐量为98795.43万吨，同比增长 5.59%，其中内河港口吞吐量为12940.07万吨，同比下降2.59%，货运有向大港口集中化的趋势。
③、国家物流行业的相关政策取向
一直以来，港口行业的发展就作为国家的扶持重点之一，在政策实施和行业立法方面均给予了相当程度的倾斜。2003中央政府先后与港澳特别行政区政府签署了《更紧密经贸安排协议》（CAPA），促进了三地经贸活动的
繁荣发展，加促了内地与港澳地区的经济溶合，港口行业是直接受益，尤其是地处珠三角的相关部分港口无疑
是CAPA的最直接受益者。
2004年《港口法》颁布实施，对港口行业和企业来说，是一个长期的利好。该法确立了中国港口由地方政府
直接管理并实行政企分开的行政管理体系，在合理规划和准入制度方面的规定有效地避免了港口经营行为不规
范，盲目竞争、无序竞争，竞相压价和低水平的重复建设。对投资者来说，《港口法》另一个重要的影响是确
立了多元化投资主体和经营主体，鼓励国内外经济组织和个人依法投资建设、经营港口，这给港口业和公司利用外资和民间资本加快发展业务提供了法律保障。
2006年9月《全国沿海港口布局规划》发布，确定了我国沿海港口今后的总体布局及建设方向，具有指导性
意义。
2008年为应对国际金融危机对中国实体经济的影响，国家相继出台了十大产业调整振兴规划，物流业是其中
之一，为相关行业的发展及产业升级提供的政策性的保障。
2009年1月发改委和广东省政府联合公布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，明确提出了提高珠江三角洲高等级内河航道网的现代化水平，有效整合珠江口港口资源，完善广州、深圳、珠海港的现代化功能，形成与香港港口分工明确、优势互补、共同发展的珠江三角洲港口群体，至2012年广东省港口货物吞吐能力达9亿吨，至2020年则达到14亿吨的发展目标。
④、B企业自身生产经营情况
B企业历经二十年的发展，已成为具一定规模及影响力的综合性港口，2006年至2008年的主营业务收入分别为3,342.33万元、4,024.92万元及4,211.50万元，表现了一定的增长态势，但增长幅度有减缓的趋势。企
业须认真研究及明确未来的发展规划及发展目标，在经营中努力挖掘自身的发展潜力，提升专业化服务水平，
提供差异化和个性化服务，在稳步发展的基础上，夯实自身的经营能力，方可在日益激烈的竞争中立于不败之地，保持收入的可持续增长。
综上所述，可对B企业主营业务收入作出详细分析预测。
⑤、主营业务收入预测
B企业现有主营业务收入由装卸收入、仓储理货收入及其他收入组成，2006年至2008年各类型收入数据详见下表：
由上表可分析，装卸收入是B企业的核心业务，占其营业收入的比重达85%以上，现就各类型业务的特点对营业收入展开预测。
I、装卸收入预测
i、货物处理量预测
i-1、历史数据分析
吞吐量是核算码头货物处理量的指标，主要以处理货物重量或以集装箱为单位进行统计，B企业2005年至2008年货物处理数据如下：
由XX码头的数据可看到过去四年其货物的处理量具有如下特征：
★、港口吞吐量每年均有增加，2006年以前增长较显著，2007年始则只是轻微增长。
★、进口吞吐量的比重近年不断下降，反之出口的比重则不断增加。
★、重箱的吞吐量所占集装箱处理量的比例维持稳定，保持中52%左右。
原因分析：
★2006年B企业一方面加大了业务拓展力度，吸引了一批有实力的客户进驻港口；另一方面企业亦加大了码
头设施的建设，信息管理系统、50-35t轨道式龙门吊等设备相继投入使用，令码头的货物处理效率有了极大
的提高，从而使当年港口的吞吐量有了飞跃发展。
★近两年港口吞吐量发展不大主要是由于码头的处理能力遇到瓶颈，货物处理需要提供吉柜、待检疫柜、出口待运柜等多种类型货柜的存放场地，作为成立时间较早的企业，场地规划上为其预留增加使用的空间不大，近年XX码头单位面积货物处理量一直位居省内第一，表明现有的场地已被充分利用，接近满负荷操作，随业务
发展，场地的供需矛盾凸现，场地面积的先天不足成为约制其进一步发展的重要因素；此外，宏观经济环境、
地区发展、行业间竞争、国家政策等因素亦产生一定作用。
★进出口货物比例的变化主要是区域经济及国家政策的双向作用，码头位于XX地区，以外向型经济为主，近年区域内贸易顺差的增加，亦传导至相关的物流行业，使出口货物的处理量上升；此外，海关部门加强了对两废货物（废金属、废料）的监管力度，对口岸实施了限制进口的措施，两废货物是XX码头的主要进口货物类型，其进口货物的处理量不可避免受理影响。
★重箱是企业主要的创利来源，因此必需保证其数量的稳定。
i-2、货物处理量预测
经以上分析，结合宏观经济环境变化、相关行业政策及企业的实际情况等因素，以更为综合及直观的重量为单位对港口吞吐量作出分析及预测。
i-2-1、预测吞吐量考虑的因素：
★宏观经济及地区经济的发展状况
★行业的发展情况及发展前景
★国家的相关政策法规
★企业的经营现状及未来动向
★企业的经营现状及未来动向
i-2-2、确定吞吐量的因素
★2008年金融次贷危机带来了全球经济动荡，使我国的出口经济面临严峻局面，国家及时出台的一系列扩大
内需、产业转型升级等宏观调控政策，令经济基本保持了平稳较快发展。预期2009年国际金融危机仍存在加
深和蔓延趋势，对国内实体经济的影响仍在不断加深和扩大，广东省特别是珠江三角洲地区过去基本以加工制
造业和对外贸易经济类型为主，所受的冲击尤为严重，为尽快扭转不利的局面，呼应国家实施的宏观调控政策，省市各级政府积极推动珠三角地区的产业升级和转型，以保证经济维持增长，并期望随着2010年全球经济复苏，地区经济发展能更上一层楼。随着结构调整和发展方向的转变，我国将呈现以外贸、投资和内需三驾马车共同拉动国家经济增长的态势。展望在“十一五”期间，我国GDP增长将保持在8%-9%，2009年进出口贸易额的增长可达到18%左右，其后外贸增长平缓，维持在15%-20%之间，预示经济仍将平稳健康运行。
★过去三十年我国港口业快速发展，在年均9.8%的GDP增速下，港口货物吞吐量增长了17倍，年均增速11.4%；1999-2008年期间货物的吞吐量平均增速更高达17%，2008年，我国货物吞吐量超亿吨的港口共17个。2008年广东省港口吞吐量为98795.43万吨，同比增长 5.59%，其中内河港口吞吐量为12940.07万吨，同比下降2.59%，货运有向大港口集中化的趋势。随着建设投资和内需的提高，国内消费会有较大幅度增长，我国集装
箱港口的增长方式将发生重大改变，今后一段时期走势将呈现出内贸集装箱增长高于外贸集装箱，外贸与内贸集装箱并举发展的态势。
★为应对国际金融危机对中国实体经济的影响，国家相继出台了十大产业调整振兴规划，物流业是其中之一，
为相关行业的发展及产业升级提供的政策性的保障。2009年1月发改委和广东省政府联合公布了《珠江三角
洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，明确提出提高珠江三角洲高等级内河航道网的现代化水平，有
效整合珠江口港口资源，完善广州、深圳、珠海港的现代化功能，形成与香港港口分工明确、优势互补、共同
发展的珠江三角洲港口群体，至2012年广东省港口货物吞吐能力达9亿吨，至2020年则达到14亿吨。
★企业营运正常有秩，但面临发展瓶颈，同时亦遭遇周边货运码头的竞争。
★以目前不增加场地供应为前提，XX码头历史最大的年货物处理能力达111.66万吨，规划最大年处理能力可达135万吨。
i-2-3、综上所述对XX码头吞吐量预测如下：
考虑宏观经济发展前景、市场竞争状况及企业实际经营状况，预期2009年XX码头的吞吐量将较2008年有所回落，以2008年吞吐量的82%核算为91.5万吨，2010年随着整体经济环境转好有10%的升幅，此后增长趋向平缓，2011年、2012年及2013年分别有5%，3%及1%的增长，详见下表：
由以上统计数据可得，XX码头在2005年的单位装卸收入处于高位，2006年正处业务拓展上升期，为争取更多客源增强竞争优势，单位装卸收入有所下跌，以后年度则维持稳定的单位收入水平，考虑周边市场的竞争状况及未来通货膨胀等因素，预测2009年至2011年的单位装卸收入与2008年相当为32元/吨，2012年至2013年较前期上升至为33元/吨。则港口装卸收入预测如下表：
由上表可看到，过去四年两项收入总额均保持在装卸收入的15%至17%之间，参照过去四年的数据，以后年度以装卸收入的16%进行预测。
III、根据上述分析预测，主营业务收入汇总如下表：
（2）、主营业务成本
B企业主营业务成本主要包括经营部门的人员工资、福利费、保险费、维修费、折旧费等经营成本，，通过对
该公司财务成本核算等历史资料统计分析，生成以下营业成本分析表：
由过去三年的统计数据显示XX码头的主营业务成本有如下特征：
★主营业务成本随主营业务收入的增长而增长，2007年主营业务收入达至新高，该年此项成本亦大幅攀升；★主营业务成本占主营业务收入的比例一直处于30%以上，2007年更高达43%；
★人力资源成本是主要经营成本，占成本总额比例四分之一以上。
原因分析：
★主营业务收入增加，主营成本随之合理增长，是业务发展的正常规律；
★2007年该项成本大幅攀升的主要原因是，该年度计提了2006年及2007年两年的超产奖励致使人工成本大增，剔除此项特殊因素，其占主营收入的比例将与2008年相当；
★港口码头目前的业务类型中仍依靠人力为主导，因此该项成本成为经营成本中的主要成本。
主营业务成本预测：
综合以上分析，在未来企业治理架构保持稳定，企业运作、内部控制良好的前提下，考虑今后区域市场日益激烈竞争的情况、未来人力资源的上涨趋势均对主营业务成本构成一定压力，参照过去两年数据，以该项成本占主营业务收入的40%作预测。
（3）主营业务税金及附加
B企业适用的税种分别为营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中营业税以相关营业收入的3%及5%核算，城市维护建设税及教育费附加分别以增值税及营业税的7%及3%核算。B企业2006年至2008该项成本占营业收入的综合税附率稳定在 3.4%，故此项成本以主营业务收入的 3.4%作预测。
（4）管理费用
B企业的管理费用支出项目主要有交际应酬费、工会经费、董事会费、医疗保险费、无形资产摊销费等为组织
和管理生产经营活动而发生的其他费用。2006年至2008年管理费用占主营业务收入的比重分别是 3.07%、6.34%、6.54%。各种费用类型的比例情况见下表：
管理费用中占主要比重是是交际应酬费、上拨统筹费、医疗保险及住房公积金等，2007年由于企业改变交际
应酬费的统计口径，把原来计入主营业务成本的开支计入交际应酬费，以及对员工合同期满进行经济补偿等非
经常性支出增大，致使该年管理费用大幅增长，2008年为减缓生产经营压力采用开源节流措施,该项成本基本与2007年持平，考虑企业目前对该项成本控制基本稳健，而企业未来业务发展、人力资源成本及各项社会保
障成本上涨的趋势，根据收入费用配比原则，预测以2008年该项成本为基数，2009年该项成本较2008年减少10%，此后每年随收入增长的幅度同步增长。
（5）财务费用
B企业评估基准日时并无有息贷款，财务费用发生主要为零星的汇兑损益，由于数额较少，对整体损益无影响，
因此不作预测。
（6）投资收益
B企业目前有三个投资项目，分别为C船舶货运代理有限公司、D口岸报关服务有限公司平洲报关部及E报关有限公司平洲分公司，其中C船舶货运代理有限公司是B企业的全资子公司，具有独立法人资格；D口岸报关服务有限公司平洲报关部及E报关有限公司平洲分公司则分别与F口岸报关服务有限公司及G报关有限公司联合设立，为非独立法人。上述公司仅为完善XX码头的配套服务而
成立，对码头的依存度高，受码头的经营制约，属关联企业，无独立开展业务能力，其中C船舶货运代理有限公司目前的收益状况仅为收支平衡；其他两个非独立法人单位的业务类型重合，D口岸报关服务有限公司平洲报关部的合作协
议为每年续签，经营年限无明确规定，而E报关有限公司平洲分公司则刚设立，盈利状况不明朗，因此不独立预测投资收益。
（7）营业外收支
B企业的营业外收支净额金额不大，对利润总额的影响较小，而且此项目具有不确定性，所以本次预测在假定
公司正常经营的情况下，不考虑此项目的影响。
（8）所得税
B企业为中外合资企业，原享有15%税率优惠，2008年新所得税法实施后，拥有5年过渡期，具体税率如下表，预测中以下表标准进行所得税测算。
（9）、资本性支出
B企业资本性支出主要分为现有经营规模下为发展生产的大型设备更新投入及日常维持简单再生产的资本投
入.参照2007及2008年设备投资数据（董事会报告）,维持简单再生产的资本投入约为40万；根据企业现有设备使用状况，未来五年需要相继更新一些大型的码头设备及进行场地扩充，场地扩充及更新设备的资本投入具体预测如下表：
（10）折旧与摊销