星河湾品牌推广

星河湾品牌推广

一、星河湾总体思路

广告主：广州宏富房地产有限公司-星河湾项目

广告代理：广东省广告有限公司

2000年，广州楼市的都市盘可谓一统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。星河湾却建立在被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了一个改写时代的机会。

广东省广告公司调查发现，消费者选择都市却不满都市，对市场不信任，消费者品位与市场品位断层加大。因此利用媒介的公信力邀请广州所有重要媒体开展了一场“生活在别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让广州人心沸腾。

开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为广州最具影响力的社区，改写了广州楼市意识形态。

直到现在，只要让广州人挑选品质与品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使在现在，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当一部分的都市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河湾视为性价比高的首选楼盘，而这一切，与一场改写广州楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。

不合时宜的板块，不合时宜的发展商，一个改写时代的机会！

2000年，广州楼市可谓波澜不惊，除了广州奥林匹克、丽江花园等少量城郊盘，都市盘可谓一统天下。除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，一张图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！在这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其与都市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是一件不可思议甚至有失身份的事。而就在这时，一个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地在华南板块购下了千亩土地！当广东省广告有限公司地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第一次出现了犹疑，这样一个背离消费意识形态的板块，这样一个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗在与发展商的进一步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入与执着，沿江公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元一棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，都被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时广州尚无概念的直饮水系统。而当董事长黄文仔指着工地，大声地对我们说“我就是要不计成本，建一个广州人，甚至中国人都说好的房子！”，我们开始找到了信心，也隐隐地感觉到了，在一切不合时宜的表象之下，蛰伏着改写时代的巨大契机。

解读城市意识形态，发现消费暗流！

在进驻星河湾之后，省广的第一步工作便是一次最大规模的市场调查，这次调查不仅范围最广，从天河、东山、越秀等区，直至二沙、祈福等各大楼盘；而且级别最高，公司领导全面出动，从企业最高领导人到工作三年的潜在置业者，数以千计的深度访谈让我们更清晰地找到了广州楼市隐含着的巨大暗流：

一、选择都市却不满都市：在调查过程中，我们发现大多数消费者是处于“不得不”的选择状态而栖居于都市。工作关系、人际交往、孩子教育等等原因，导致了许多“不得不”的背后，是钢筋水泥的单一风景，是客厅与邻居阳台近在咫尺的尴尬，是呼吸汽车尾气的恶劣生态，老人没有行走的空间，孩子回家也在车流中危机四伏，更不用说生活品质，物业服务等深层要求。如果，这么多的“不得不”还需要负担昂贵的价格，那么，一个从教育、交通、环境、空间规划、品质与配套全方位满足消费者渴望的社区，以它的出现带动一次全城性的“出走”应当不难！二、“只有图纸便卖楼”让市场信任跌入谷底：为什么会一张图纸便买楼，消费者的回答是，不是出于对发展商的信任，而是身处卖方市场，只有在图纸阶段，发展商才会给出一个较合理的价位，一旦有现楼随即升价的策略，让消费者不得不买下一个又一个的泡沫，在许多发展商的沾沾自喜中，市场的信任度却降到了最低点。而一个有诚意并实现诚意的发展商应势而出，让楼市信任排名重新洗牌将是市场留给星河湾的最好契机！

三、消费者品位与市场品位断层加大：在2000年，都市盘还停留在对建筑本身材料、开间的追求，郊区盘也沉醉于天然环境和大社区中，而随着传媒与资讯的空前发达，广州楼市消费者处于品位空前饥渴状态，新加坡、香港、台湾甚至北京、上海地产中高格调、高文化内涵的环境设计与配套设计，让广州楼市的无限期待转化为一股前所未有的消费动能，一触即发！

四、媒介的公信力是引导消费形态的最佳动力：在调查中，我们发现广州楼市长期的广告轰炸让消费者产生了一种“集体潜意识叛逆”，他们会不由自主地以不信任和批判的眼光看待广告宣传，虽然他们也无法完全抵御广告的引导。因此，具有一定公信力的报纸媒体便成了消费者最容易接受的买楼指南，《广州日报》、《羊城晚报》，甚至崛起中的《南方都市报》，一篇言之有据的报道往往能改变消费者的周末看楼行程。而长期以来，这一公信力却被广告推广束之高阁，第一次，省广将媒介炒作列入了广告推广的整体规划之中，并成为了最具效力的推广手段。

全“媒”皆兵，一场“生活在别处”的板块大战！

在缜密的市场调查之后，我们确立了“解构市场意识形态，引发集体不满——非主流理念炒作+非常规品质见证+悬念蓄势——全面开闸体验”的推广过程，要把星河湾树立为市场的另类，消费者心目中的主流！而在第一步“解构市场，引发不满”的环节中，我们将最具公信力和覆盖率的大众媒体推到了台前，成为主流。

联合王志刚工作室和宏宇集团，我们邀请广州所有的重要媒体——《广州日报》、《南方都市报》、《羊城晚报》、《南方影视》、广州电视台的主要领导和楼市版主要精英汇聚现场，向他们讲述星河湾与众不同的理念和雄心，展示星河湾的蓝图和现场工程，提出与各大媒体进行系统性、全局性的推广合作。在反复沟通后，我们一反常规地采取了《广州日报》为辅，《南方都市报》为主的媒介组合！而这一蓬勃生长中的报纸也印证了我们的选择，将我们的思路准确地执行出来。他们不仅系统地分析了广州楼市与国外甚至国内地产相比的不足，更邀请专家、业主、社会名流举办主题沙龙，一针见血地指出了广州地产在交通，配套，环境，物业管理等各方面的缺陷！随后，他们又富建设性地引入了板块炒作这一手法，将广州地产明确划分为若干板块，不仅轻松地将星河湾所在的华南板块列入楼市版图，也从距离上将华南板块从番禺引向了天河，而它得天独厚的山水资源和规划优势又在板块对比中脱颖而出。不久，广州人都在谈论一个离天河十分钟路程却山清水秀的美丽所在！仿佛应大势所趋，众多即将崛起的华南板块楼盘联合发起了广州楼市有史以来最大规模的媒介讨论运动，从理想人居状态，到国外先进的离城居住理念，再到最适合广州人的“离尘不离城”的生活理想！而率先引发这一大潮的星河湾也成为了这一理想板块的当然领袖！

？

在这一场广告先行战中，我们只推出了两则广告：“中国地产看广州，广州地产看华南，华南板块看星河湾”和“十分钟改天换地”，少之又少的广告费却因为与媒介天衣无缝的对接而收到了最完美的成果！

个人魅力提升集团魅力，从“我有一个梦想”到全广州人的梦想！

我们深知，仅仅从环境与板块价值来推广星河湾是远远不够的，更何况华南板块还齐集了广州几乎所有最具名望与实力的发展商，奥园、合生创展的华南新城、碧桂园，如何在板块中抢占先机并扭转企业知名度上的不足成为了决胜的一战。

？

在消费者调查中，除了对都市环境与楼价不满之外，发展商对品质与生活品位的淡漠，只有图纸就开盘的不平等态度也最为消费者诟病。不满可以让发展商信任排名重新洗牌，态度也能让星河湾脱颖而出，不仅成为华南板块首选，更成为广州楼市性价比的最好典范。

正所谓解铃还需系铃人，对发展商的不信任也必须由发展商自己重新搭建。通过与《南方都市报》合作，一场最完整的形象宣传战由此展开。宣传分为三个层次，首先，由发展商本人阐述他的发展理念，第一次，消费者在报纸上看到一位地产发展商，一位地产集团的董事长以平实的语气谈着“我有一个梦想”，第一次，消费者知道了原来地产商也是消费者，他们也曾住过让自己不满的房子，也能体会居者对居住的追求；第一次，消费者听到一位经营者不是从经营成本上谈建筑，谈园林，谈生

活，而是从建最好的房子，建最有品质的生活出发谈成本，谈企业发展。《南方都市报》、电视台、杂志，数不胜数的媒介上，星河湾发展商平易近人的态度，真诚专业的追求透过一篇篇专访让消费者看到了一个广州楼市的另类！

接着，第二波运作则是由合作伙伴谈发展商，谈星河湾。在一篇篇连载专题中，我们看到了国际设计大师、国际园林大师、国际建筑大师、着名教育家第一次不是用刻板夸张的语言推销楼盘，而是诉说着一个又一个的故事，怎样因为发展商的梦想和执着而感动，怎样反复更改设计，只为了最好的效果，怎样超成本地建设，甚至连建设者都不可思议，怎样反复从居住者的角度衡量园林，建筑，规划与配套，怎样不计成本地引入宝墨园的水循环体系。在每一篇报道中，我们看到这些平素眼高于顶的大公司，大设计师由衷地说，与其说星河湾以这些国际大师为荣，不如说这些人以星河湾为荣！可以说，通过这些最真实的推广，整个广州都被感动了。

这样的真实也延续到了最后一环的广告推广上，在电视广告中，一位建筑师说着自己的执着和对星河湾的感动，在平面广告上，我们只是用真实的故事做创意，会所一块以微米计未贴合好的玻璃，黄文仔亲自用锤子砸掉它，十几万的损失也不会让星河湾放松对品质的追求；我们只是用最真实的数字做创意，多少的尊贵原木，多少的珍稀树种，多少的稀世砂岩，再用最少的面积展现实景的一角，但只是一角却让广州人叹为观止，只是最普通的数字就让广州人改写了企业信任排名。如果说，

在推广之初，宏宇集团的企业背景还是它最大的弱点，那么，现在，宏宇集团已随着星河湾、黄文仔的家喻户晓而成为广州楼市最大的金字招牌。

“不开盘”宣言+探秘式报道，让广州人的期待再沸腾！

可以说，经过两波的推广，市场谈的是星河湾，争论的是星河湾，期待的也是星河湾，就在这时，发展商却给了我们一个惊人的决定：“不开盘！”因为，样板房还没有达到黄总的期望值，所有的劝说都无法改变黄总对品质的执着，似乎这次，这股执着将导致整个广告推广的严重断层，市场也会因为迟迟不开盘议论纷纷，竞争对手更会散布出许多不利的谣言，最大的问题是，前期所有投入的广告费可能因延误开盘而成为泡影。连记者都说，别的楼盘一个空地就卖楼，你们怎么会因为样板房的一点不满意而不开盘。

说者无意，听者有心！正是这“开盘，不开盘”的直接对比让我们为之兴奋。对呀，星河湾对品质的追求早已为市场接受，推迟开盘正好能将这一态度再度体现！于是一系列“好楼盘不做到百分百，绝不开盘”的广告顺势推出，与此同时，发展商也加强了现场的保密工作，即使是买楼者也不能参观现场，我们精挑细选若干记者以探秘者的角度适当地报道星河湾的现状，若即若离而又一丝不苟的态度让市场再度达到沸点，人们开始和户外广告一起倒数，再等5天，再等4天，再等1天……

最恰到好处的惊艳和18万人的历史性开盘！

在开盘前一周，星河湾的美已经让所有参与者震撼，每一处都绽放完美，我们的广告设计师甚至不用考虑广告角度与构图，随手按下快门就是一幅完美的画面。然而，只有一周时间，我们既要让所有对星河湾执着认同的消费者看到结果，更坚定他们的信心，又不能让他们的全部好奇都得到解答，从而保证开盘时的现场人流。于是，我们放弃了尽可能多展现星河湾美景的初衷，而只选取了星河湾最独一无二的江畔木道长廊，连续7天，在《广州日报》，在所有的杂志上，在所有的海报上，广州人震撼于这江岸独到的风景，所有的品质宣言在这里都有了一个满意的结果，但并不是全部结果！于是在开盘当天，从未有过这么多的广州人同时“出走”，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起了前所未有的长龙，几辆卡车同时从各地抢运鞋套过来，而空前成功的销售结果不仅让星河湾成为广州最具影响力的社区，更将整个华南板块的销售都推向了成功！从更深远的层面上，星河湾建立了一个广州楼市的新标准，带动了整个广州楼市追求品质与生活品位的国际化进程！

一个心情盛开的地方，永远的星河湾！

开盘后，星河湾从品质的倡导者，中国楼市的劳斯莱斯开始提升为品位生活的最完美演绎者！这一时期，除了稿件，除了一个个的表现，星河湾更需要的是一个灵魂，一个精神的最凝练体现，也就是一句新的广告语。在开盘前期，“好房子自己会说话”成为了星河湾的追求代言，在开盘后，我们需要的是能与消费者在生活感受上，在情感体验上产生共鸣的语言。虽然只是一句话，却是星河湾最艰巨的工程之一，动员了全

省广的创作精英，一共完成了数千条广告语言，最后还是公司策划创意总监丁邦清的一句“一个心情盛开的地方”打动了所有的人，也许是从每一个在星河湾看楼者脸上的笑容得来的感悟，所以特别真实感人。而这个时候，星河湾的一举一动都能引发最大的关注，许多业内业外人士对这句广告语展开了大讨论，有人说文法有问题，有人说平实却有回味，无论如何，却没有人能否认这句话的感染力，从2000年起直至2004

年的现在，星河湾就如同一个永远让人心情盛开的地方，成为广州的楼市经典，更成为南中国品质楼盘的旗帜。

200个房地产经典策划案例

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星河湾品牌推广

星河湾品牌推广 一、星河湾总体思路 广告主：广州宏富房地产有限公司-星河湾项目 广告代理：广东省广告有限公司 2000年，广州楼市的都市盘可谓一统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。星河湾却建立在被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了一个改写时代的机会。 广东省广告公司调查发现，消费者选择都市却不满都市，对市场不信任，消费者品位与市场品位断层加大。因此利用媒介的公信力邀请广州所有重要媒体开展了一场“生活在别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让广州人心沸腾。 开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为广州最具影响力的社区，改写了广州楼市意识形态。 直到现在，只要让广州人挑选品质与品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使在现在，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当一部分的都市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河湾视为性价比高的首选楼盘，而这一切，与一场改写广州楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。

不合时宜的板块，不合时宜的发展商，一个改写时代的机会！ 2000年，广州楼市可谓波澜不惊，除了广州奥林匹克、丽江花园等少量城郊盘，都市盘可谓一统天下。除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，一张图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！在这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其与都市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是一件不可思议甚至有失身份的事。而就在这时，一个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地在华南板块购下了千亩土地！当广东省广告有限公司地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第一次出现了犹疑，这样一个背离消费意识形态的板块，这样一个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗在与发展商的进一步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入与执着，沿江公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元一棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，都被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时广州尚无概念的直饮水系统。而当董事长黄文仔指着工地，大声地对我们说“我就是要不计成本，建一个广州人，甚至中国人都说好的房子！”，我们开始找到了信心，也隐隐地感觉到了，在一切不合时宜的表象之下，蛰伏着改写时代的巨大契机。 解读城市意识形态，发现消费暗流！

【品牌管理)星河湾品牌推广

（品牌管理）星河湾品牌推 广

星河湾品牌推广 壹、星河湾总体思路 广告主：广州宏富房地产XX公司-星河湾项目 广告代理：广东省广告XX公司 2000年，广州楼市的均市盘可谓壹统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。星河湾却建立于被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了壹个改写时代的机会。 广东省广告公司调查发现，消费者选择均市却不满均市，对市场不信任，消费者品位和市场品位断层加大。因此利用媒介的公信力邀请广州所有重要媒体开展了壹场“生活于别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让广州人心沸腾。 开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为广州最具影响力的社区，改写了广州楼市意识形态。 直到当下，只要让广州人挑选品质和品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使于当下，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当壹部分的均市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河

湾视为性价比高的首选楼盘，而这壹切，和壹场改写广州楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。 不合时宜的板块，不合时宜的发展商，壹个改写时代的机会！ 2000年，广州楼市可谓波澜不惊，除了广州奥林匹克、丽江花园等少量城郊盘，均市盘可谓壹统天下。除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，壹张图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！于这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其和均市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是壹件不可思议甚至有失身份的事。而就于这时，壹个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地于华南板块购下了千亩土地！当广东省广告XX公司地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第壹次出现了犹疑，这样壹个背离消费意识形态的板块，这样壹个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗？于和发展商的进壹步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入和执著，沿江1.8公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元壹棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，均被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时广州尚无概念的直饮水系统。而当董事长黄文仔指着工地，大声地对我们说“我就是

星河湾销售模式研究

星河湾销售模式研究 星河湾销售模式研究 被誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 客户策略（一个前提，三条路线） 一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 三条路线——老客户、数据库、客户平台 （一）注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾” 于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 （二）数据库 1、跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源 2008年9月10日，“广州星河湾”跨界招聘，以百万年薪引千人竞聘，星河湾从中选出30人的专职直销团队，他们原本均在其他行业从事销售，具有丰富的各行业高端客户资源。跨界招聘的目的之一是为了项目品牌推广，并形成造势，另一方面则是为了招聘地产之外的跨行业精英。2009年5月21日，“浦东星河湾”以同样的方式，在上海香格里拉大酒店高调举行“跨界招聘会”。通过此次招聘，“浦东星河湾”网罗了一大批来自汽车、金融、高尔夫等行业的销售精英。此行无疑为星河湾数据库的搭建，提供了丰厚的高端客户资源。而这支跨行业精英组建的公关团队，举办各种公关活动、路演以及搭建与对口企业和产品的对接平台，他们被称之为星河湾“特种部队”。 2、十城十打造跨地域高端项目联盟，共享高价值平台与客户 2009年初，星河湾开始运作“十城十客户分享计划”，即嫁接10个核心城市的10大最具综合影响力的地产品牌。打造了中国城市高端地产价值平台营销合作战略联盟。自2009

星河湾质量保证体系和措施专项方案

一、编制依据及原则 1、编制依据 （1）招标文件 （2）图纸 （3）、施工验收规范、规程及标准1）国家规范

2）行业标准

（4）、法律、法规 （5）、公司质量、环境、职业安全健康体系文件及公司施工工艺标准1）公司质量、环境、职业安全健康体系文件 2）公司施工工艺标准

二、工程概况 1.工程项目概况 1.1 工程项目名称：星河湾小区11#楼、14#楼、15#楼及5#商业 1.2 工程等级：住宅楼14号为一类高层建筑，其余为二类高层建筑 1.3 建筑地址：唐山市丰南区建设路东侧文化大街南侧唐胥路西侧滨河大街 北侧 1.4 建筑规模：总建筑面积38870m2，建筑总占地面积2287m 2. 1.5 结构形式：住宅为钢筋混凝土剪力墙结构，商业为钢筋混凝土框架结构。 1.6 场地道路标高：5.30~5085m 1.7 工程项目组成：14#住宅楼为24层，15#住宅楼为18层，11#住宅楼为11 层，5号商业为二层。 1.8 地质情况：据唐山市规划建筑设计研究院提供的《星河湾小区岩土工程 勘察报告》，场地为中硬土，场地类别属于Ⅱ类场地，地下水位稳定约11.5米左右，属潜水水质对混凝土无腐蚀性。 1.9 建筑特点： （1）主要构造用料说明： 地下室以上承重墙为200、250、300厚钢筋混凝土墙； 地下承重墙均为300、250、200厚钢筋混凝土墙； 填充墙：100厚钢筋混凝土墙（住宅阳台、飘窗侧墙）；130厚钢丝网架水

泥聚苯乙烯夹芯板墙（地下室隔墙）100厚钢丝网加水泥聚苯乙烯夹芯板（住宅内隔墙）；200厚加气混凝土砌块墙（住宅内隔墙）。 （2）屋面防水：防水等级为Ⅱ级，采用3㎜+3㎜厚SBS改性沥青防水卷材，平屋面排水主坡为2%， （3）地下防水及卫生间防水：地下防水等级为Ⅱ级，地下防水采用S6抗渗混凝土和卷材防水二道防水，钢筋混凝土外墙及底板采用自防水并加3㎜+3㎜厚SBS改性沥青防水卷材。 卫生间采用混凝土挡水坎墙，高度大于250㎜。 （4）门窗：满足安全与节能要求，面积大于1.5㎡时均采用安全玻璃，气密等级为4级，门窗位置除注明外，均与外墙皮平。 （5）电梯：客梯载重为800㎏，速度1.5m|s。 （6）节能：外窗气密等级为4级，外墙为60厚挤塑聚苯板。 1.10 结构特点 （1）结构设计简况：结构设计基准期50年；建筑结构安全等级为二级； 建筑抗震设防类别为标准设防类（丙类）；剪力墙抗震等级为二级，基础设计等级为乙级。 2. 材料： 混凝土等级：一般按地下一层至4层为C30,5层以上为C25.基础底板及地下室外墙均为抗渗混凝土，抗渗等级为S6. 钢筋：HPB235；HRB335；HRB400。预埋件为Q235B 3. 基本构造规定 混凝土保护层应满足03G101-1及《钢筋机械连接通用技术规程》中第6页内容要求。 4. 基础结构部分 高层住宅部分基础形式采用筏板基础、5# 裙房采用独立桩基础，14号住宅楼地基为CFG复合地基，其余采用天然地基。 5. 参与建设单位 建设单位：唐山奥凯房地产开发有限公司 勘察单位：唐山市规划建筑设计研究院 设计单位：北京筑福建筑事务有限责任公司、河北中佳勘察设计有限公司（桩基设计） 监理单位：上海东方工程管理监理有限公司 施工总承包单位：武汉振发建筑工程有限公司 桩基专业分包施工单位：河北中佳勘察设计有限公司 质监机构：唐山市丰南区建设工程安全质量监督检查站 6.目标 工程建设质量目标：合格 计划进度目标：一期2009年7月5日开工2010年11月30日竣工 三、工程质量保证体系和措施 1、质量保证体系 1.1、质量保证体系机构设置 现场质量保证体系将根据现场质量体系结构要素构成和项目施工管理的需

解密星河湾第二轮战略布局

解密星河湾第二轮战略布局——项目销售点金 8年前，星河湾以品质打动地产界而顺利进军房地产。2008年，星河湾则以营销惊动楼市而成为地产豪强。本专题将为您详解星河湾地产是如何从后来者成为领先者，并实现了企业的第二次飞跃。 在成功地以产品战略打响品牌后，星河湾又不失时机地启动了第二轮战略布局——在继续深耕产品开发之外，以独特的营销战略进一步抢占市场先机！这是星河湾独到的成功之处，也是实现2008-2009年逆市热销的根本所在。 一、产品战略 星河湾以其园林设计、产品细节等方面的精工细作，成就了一个出色的项目品牌。随后，星河湾进一步将产品开发精细化、国际化、标准化，从而顺势成就了一个出色的企业品牌。

星河湾逐步实现从建筑规划、外立面、整体、室内设计、家居布置、一直到园林规划等节点的一条龙开发（为了专注产品开发，将销售外包），而且从建筑规划、园林设计、市场营销、物业管理、酒店管理，以及项目配套也已经形成了企业内部整体的链条规划。 目前，星河湾已经形成了自己的标准化模式，如客服的标准，产品的标准，选材的标准，工程、流程的计划与管理等系列标准体系，为其即将到来的全国范围内的快速低成本复制扩张提供了强大的技术基础。这让以专业化、标准化、工业化著称的万科地产也心生感叹：我说星河湾很标准化，星河湾的开发速度一点都不比万科慢！ 目前，星河湾将进入标准化开发阶段，并顺势推出了著名的“金三角”战略，也标志着星河湾正式启动了第二轮战略布局。 随着以北京、上海、广州三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，我们希望把广州发达的商业和建筑的细腻、北方官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。到2009年底，星河湾地产也将同时有6-8个新项目在运作。 可以肯定，产品战略的精细化成就了星河湾，而标准化则将引领星河湾的新一轮腾飞。 二、营销战略 品质成就了星河湾的美誉，而营销则真正实现了星河湾的销售。从最初的专注于广告创意与媒体策略，星河湾逐渐融入了平台价值、圈层营销、跨界营销等崭新的营销元素。（一）平台价值 星河湾以品质地产打响了进军房地产的第一枪，而其更大的成功在于，它创新性地将到高端价值平台融入豪宅营销之中，既避免了与豪宅地产商的直接恶性竞争，更是在品质之后，又让营销为其创造了第二个奇迹。

(营销策划)推广费用

北奇星河湾宣传推广预算 第一部分：销售周期划分――阶段性推广战略总部署 按发展商提供的资料和工程进度，确定北奇星河湾项目将于2002年6月1日入市，计划销售周期分为五个阶段（此前为筹备期，筹备期时间跨度为2002年4月15日至2002年5月31日，共计47天）： 第一阶段试销期：2002年6月1日至2002年8月31日，共计92天； 第二阶段开盘期：2002年9月1日至2002年10月31日，共计61天； 第三阶段强销期：2002年11月1日至2002年12月31日，共计61天； 第四阶段持销期：2003年1月1日至2003年2月28日，共计59天。 第五阶段收盘期：2003年3月1日至2003年4月30日，共计61天。 注：根据发展商之要求，结合楼盘的体量以及操盘的经验参数，北奇星河湾全程营销推广与广告宣传费用不超过总销售额的3％，约为125万左右，按上述五个阶段进行摊分。 筹备期，即2002年4月15日至5月31日， 此阶段既是以后的销售工作准备，也是统一项目整体营销过程视觉识别阶段，是建立和形成品牌的初级阶段。主要工作由策划及代理公司执行，发展商提供资料进行配合。主要工作如下： （１）确定项目的视觉识别系统（VI）； （２）售楼书；（３）模型；（４）展示板； （５）工地现场；（６）售楼处；（７）样板房； （８）路牌、条幅；（９）销售人员培训； （１０）软性及开盘广告设计与制作。

第一阶段，即2002年6月1日至8月31日， 试销期 营销目的：对市场进行初步的试探，积累一定的客户量，对正式开盘执行方案的调整提供准确的市场数据。 主要运用方式： （１）接待处的装修，售楼书的制作。 （２）报纸广告： 第二阶段，即2002年9月1日至10月31日， 开盘期 营销目的：向公众告知项目的产品定位、价格定位和目标市场定位，吸引目标市场的注意。 主要运用方式： （１）统一视觉识别形象的建立，包括工地现场布置，售楼处的装修，路牌广告的设置等。 （２）报纸广告：采用理性诉求方式，广告词要击中目标客户的心理需求，令人耳目一新，过目不忘，造成轰动的效果。 第三阶段，即2002年11月1日至2002年12月31日， 强销期 营销目的：强化项目开盘期给人留下的产品印象，使目标市场从注意产品发展到对产品感兴趣，并产生购买欲望。 主要运用方式： （１）报纸、车体广告； （２）工地现场； （３）桂林晚报、桂林日报新闻跟踪报导。

星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士

星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士，而这批人正在成为港人内地置业的主力。号称要“重新定义豪宅”的星河湾，虽然从园林到室内装修，许多细节都融入了国际元素，但正式前往境外，而且依托香港专业房地产营销代理机构进行产品和品牌的系统性推广，尚属首次。选择在内地豪宅市场低迷的今天走出去，星河湾想要抓住的，是一个“国际化”标签能够带来的所有机会。 目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。据了解，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包括园林的花草树木，以及室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。 星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包括新西兰等国原政要领事等等。据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。相对于仅花几万或者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。 星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品和品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。 星河湾满足了高端住宅消费群体追求生活、事业、修为的持续提升，追求繁忙事务之外的另一种生活享受；除了品质一流的房子外，星河湾还满足了他们的精神需求。从广州星河湾到星河湾·海怡半岛，“星河湾模式”的生活方式已代言了高端置业的标准。“1套房子=3座城市人脉+4大圈层平台+100年财富传承”，这个富有诱惑的公式，令星河湾·海怡半岛拥有了超高的附加值，成为最具有收藏价值的豪宅。楼盘简介:星河湾·海怡半岛位于番禺区洛溪岛东端，三面环江，东面与大学城广东科学馆遥相呼应，南面对岸是广州星河湾。星河湾·海怡半岛是星河湾地产的第四个项目，位于广州"南拓"的中心地带，地处珠江新城CBD和广州新城之间，地铁3号线和规划中的7号线在侧。 目前该盘主推的单位是244-272平方米的B1、B2户型，均为四房三厅三卫，带工人房的设计。功能分区明确是这类户型最令人印象深刻的地方，进入户内，客厅和客房、公共卫生间分列两侧，穿过客厅才是主卧，这样的布局分隔了主人空间和公共空间，保证了主人居住的私密性。 该户型位于小区园林的中央位置，拥有前后各70－80米宽的双园林景观。单梯独户的南北对流布局加上多阳台和多套房的设计，保证了通风采光的良好，每个卧房都可以享受到最佳的观景效果。 今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾和广州星河湾七期。加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。预计该项目在今年下半年面市。“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。 ??上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射。与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。不过，周边日常生活配套对于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全可以在园内解决。

星河湾豪宅销售模式研究

星河湾豪宅销售模式研究 誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 一、客户策略（一个前提，三条路线） 1.一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 2.三条路线——老客户、数据库、客户平台 (1)注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 (2)数据库 a.跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源

星河湾物业家政服务方案

星河湾物业家政服务方案 Prepared on 22 November 2020

广州星河湾物业管理有限公司 家政有偿服务方案 尊敬的公司领导： 广州星河湾项目已全部交付使用，根据广州星河湾周边设施配套及家政服务及维修服务网点的分布情况，以及近期物业服务中心接到的有关业主对家政服务和维修服务方面的需求信息，预计今后相当长的一段时间内，广州星河湾业主对于家政服务及维修服务方面的需求将会越来越多。 为体现星河湾物业多元化的物业服务，有利于和业户建立良好的客户关系，提升住户满意度，同时也能为公司带来一定的经营收入，现拟制定以下有偿服务经营方案： 二、收费标准及成本对照： 注：成本=人工+材料+工具折旧； 1、预计2015年清洁人员工资成本平均为2800元/月， 2800÷30÷8=，即元/时（人 工）+4元（材料+工具折旧）=15至16元/小时 三、员工有偿服务收入提成方案：

四、人员安排 家政有偿服务将尽可能安排员工利用业余时间服务，这样将不会影响正常的物业保洁服务工作，如业主需要在工作时间内提供服务，则我部会根据实际情况适当调整当值岗位人员，合理安排人员为业主提供家政有偿服务，另明年我部也会加强人员招聘力度，尽量满足每个岗位的人员需求。 五、家政服务操作流程： 1、家政服务要求识别、接单/签约 客服前台接到住户临时提出的普通、开荒、钟点服务等临时性家 政服务要求后。在第一时间内知会环境主管/领班，由环境主管/ 领班负责与住户明确服务内容、标准等，通报服务价格，经住户 同意后，由前台填写《家政服务预约表》，由环境主管/领班安排家政服务员为住户提供服务。服务费用可由住户直接交到服务中 心或由保洁员代收，住户签字确认，服务中心收款后需提供收费 凭据。 客服前台接到住户提出的定点长期家政服务后，首先知会环境主管/领班，由环境主管/领班负责与住户明确服务时间、内容、范围、标准、价格等事宜，再由客户部与住户签订《家政服务协议书》。实施时，服务中心根据与住户的预约情况填写《家政服务预约表》，