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我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。

一、我国城市房价总体态势

（一）我国房地产价格的现状

从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。

我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。

为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。

图1 北京市楼市价格走势图

资料来源：网易论坛 https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,

图2 上海市楼市价格走势图

资料来源：安居客 https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,

图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,

（二）我国房地产价格的特点

总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面：

1.房价涨幅与GDP涨幅不协调

当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。

而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大， 2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。

图4 2000-2007年美国GDP和房价指数变化

资料来源：佐思网房地产业 https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,/Htmls/GenCharts/Father_49.html

图5 2000-2007年英国GDP和房价指数变化

资料来源：佐思网房地产业 https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,/Htmls/GenCharts/Father_49.html

2.房价收入比高

为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率” 1。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。

表1 近年来我国的房价收入比

资料来源：2003年-2010年统计年鉴

通过数据的收集汇总，我计算出我国近几年来的房价收入比例，以便直观的说明我国的房价收入比偏高的问题。目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍，这还是基于全国平均的水平之上，而一些大型城市，北京，上海，深圳等，房价收入比还要远远高于8倍，这意味着，在中国一个家庭若要购买一套房产，至少要用8年，甚至是11年的收入才能购买得起，这远远超出了合理的房价收入比范围。如此高的房价, 是普通的工薪阶层和百姓很难承受的。事实是，根据中国社会科学院的调查研究统计报告显示，现如今，我国的房价已经超出了85%的居民的经济承受能力，换而言之，就是有85%的城市人买不起房子。

“中国房地产市场的价格在一些大城市已经很过头了。”美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授昨日在北京重申了自己对中国楼市的看法。希勒是在“金融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与金融监管对话”论坛上做出上述表示的。希勒认为，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，“目前快速增长的楼市价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。”29日，这位美国国家经济研究局(NBER，美国经济衰退方面最权威的认定机构)研究员曾对我国的房价表达过“毋庸置疑”的担忧。

3.不同城市的房价波动差异较大

我国的房地产价格的非正常波动，还不仅仅单纯的表现为涨幅大,与各项数据比例不协调，还有表现为，不同等级的城市，发展程度不同的城市，房地产价格波动幅度不同。为了说明这个问题，我选取了不同城市房价水平和波动情况作为比较，我选取了北京、上海、广州、深圳这四个城市，作为超大型城市的代表，为了进行横向的比较，我还选取了太原、南京、武汉这三个城市作为一般大中型城市的代表。并且，我查阅了统计年鉴的数据，最终汇总得到了俩张房价环比指数比较图。

如图6、图7，我们可以清楚明显的看出，一般大中型城市房屋价格环比指数明显低于超大型城市的环比指数水平，超大型城市的房价环比指数在2010年9月时，已经接近3%，并且在一般的月份里，大都保持在1%左右，由此我们可以看出在2010年全年中，四个超大型城市的房价环比指数平均水平应该高于1%，尤其是深圳几乎全年大部分月份都保持在1%以上。再2

看三个一般大中型城市，即使是相对房价环比指数偏高的武汉，在其最高的月份——9月，都没有超过1%，而相对房价环比指数较低的太原，在其最高的月份——12月，也只有0.8%，在其最低的月份——2月，只有不到0.1%。这是因为超大型城市多为沿海城市，或者是政治经济中心，发展起步早，条件优越，政策宽松，是国家大力支持发展的地方，因此对外开放程度很高，引进外资多而且便利，经济发展速度快，是带动我国经济的龙头地区，人民生活水平高工资收入相对高于其他城市，住房需求较大。相反，一般大中型城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，并且随着生活条件的改善，一些原居住于一般大中型城市的人们，为了获得更好的事业发展机会和更优越的生活条件，纷纷迁居到生活、工作条件更佳的超大型城市中，随着人口的迁移，这部分流动人口也使得超大型城市的住房需求越来越大。最终，超大型城市房价的波动程度与房价水平明显高于一般大中型城市，当然还有中小型城市。

图6 2010年各月超大型城市房价指数变动表

资料来源：百度图片https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,

图7 2010年各月大中型城市房价指数变动表

资料来源：百度图片https://www.sodocs.net/doc/203286335.html,

二、影响我国房地产价格波动的因素

前面我论述了我国房地产价格的不正常波动这一现象以及我国房地产价格波动的特点，我国房地产价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛，甚至个别年份、个别城市有翻倍增长的情况。但是我们都知道，根据经济学理论来讲，在市场经济的条件下，房地产价格应该以房子的实际价值为基础，并且根据供求状况围绕实际价值上下波动，也就是应该遵循价值规律这一绝对的标准，而从这一表现表面上看，我国的房地产价格已经违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值，不断的上涨。根据有关资料显示3，国内学术界普遍认为，影响我国房地产价格波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素等诸多市场因素或者非市场因素的影响。

现在我选择了一些在我国房地产价格波动中起着决定性影响的因素，作出分析。包括：GDP 对房价的影响，市场供给对房价的影响，市场需求对房价的影响，利率对房价的影响，人们的心理预期对房价的影响，相关政策对房价的影响。

（一）国内生产总值对房价的影响

当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。中国科学院数学与系统科学研究院的研究生们做出了一份的关于2003年到2010年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据的计量经济学模型，并运用3谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002

EViews5.0进行分析。模型的结果是，房价与GDP之间呈明显的正相关关系。就是说，在GDP 上涨的时候，房地产价格也应该相应的上涨，在GDP水平下降，房地产价格应该相应的下调。但是在房地产价格随着GDP水平上涨时，最大的涨幅是不应该超过GDP水平的涨幅的，否则就是不合理的。

现今我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长对于普通居民来讲，主要表现为居民收入的增加，而居民的收入的增加又直接与居民消费和投资存在着密切的联系。随着我国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，人们的消费已经不仅仅拘泥于食品、衣物等单纯的消费品。在满足基本需求的基础上，购买住房是必然的，房地产不仅仅是消费，更是一种投资行为，基于对投资收益的期待，房地产投资已经成为普通百姓的首选。但是全国的土地供给是有限的，这样就产生了供求矛盾，需求消费支出的激增和全国土地供给不足、住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升。

（二）市场供求对房价的影响

房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定的价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。房地产需求是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。我国房地产的供给和需求是由许多因素决定的4。

第一，房地产的价格水平。一般来说，房地产的价格越高，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。相反，开发商愿意开发的数量就会越少。对于消费者而言，房地产的价格上升，对其需求量就会减少。价格下降，对其需求就会增加。即使房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化，比如我国现在的两种住房，商品房和经济适用房，当经济适用房价格上涨时普通商品住宅的价格也会增长。

第二，房地产的开发成本。在房地产自身的价格保持不变的情况下，由于开发成本的上升，势必会减少开发商最终的利润，所有的经营者都是具有趋利性的，并且是理性的，利润的减少会是原开发商转投别的高利润率的行业，那么房地产的供给必然减少。相反，会使该种房地产的供给增加。国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成本。数据显示620个案例中，东部地区共有316个，中部地区共有158个，西部地区为146个，全国平均地价为5500元/平方米，东部地区的地价高于西部地价，在这个基础之上，东部的房价就会比西部的房价高。

4严琳.我国房地产市场价格变动及其与宏观经济的关系分析.重庆，2006

第三，对未来房价的预期。如果开发商对未来的预期看好，则会增加开发量，并且会有其他行业的商人转而把资金投入房地长行业，从而会使供给增加，同时会把现在开发的房地产暂留不卖，等到日后涨价时，再以高价售出，以牟取更高额的利润，在这种大趋势下当期的房地产供给就会减少。如果开发商认为未来的房地长市场不会有太大起色，经营行为会恰恰相反。消费者对未来市场走势和自己未来的支付能力做出判断，形成对未来的心理预期。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会在当期增加对该种房地产的需求。相反就会减少该种房地产的现期需求。

第四，消费者的收入水平。由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因而需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平，当消费者的收入水平提高时，就会增加对房产的需求。在2008年，我国受到全球金融危机的影响，经济增长减缓，消费者收入减少，房地产的价格在当年一改上扬的常态，有所回落。但2010年时，我国已经渐渐摆脱了全球金融危机的危害，经济走上正轨，全国的房地产价格又开始增长。

（三）利率对房价的影响

利率对房地产市场的影响比例不是一比一的，是具有乘数效应的，所以小幅度的利率调整就可能造成对房地产市场的巨大影响。在我国利率对房价的影响不能一概而论，对于不同的主体，表现和影响方式是不一样的。

第一，对于购房者而言，大多数购房者没有那么多的资金，会选择个人住房贷款。银行加息会对购房者的购房心理和行为产生影响。首先，已贷款买房的人利息支出增加。我国一年期以上个人住房贷款实行可调整利率政策，遇到人民银行调整贷款利率，存量贷款于下一年初执行新的利率5。因此，无论是老贷款，还是加息后新发放的贷款，加息都将导致利息支出增加。其次，加息使得购房观望者增多。许多原本计划购房的人担心不能支付过多的本金和利息，而延迟购房。对于欲买房的人，加息无疑会增加其生活的压力。这在一定程度上缓解房市供求矛盾，化解房价上涨的一部分压力。

第二，对于房地产投资者而言，买房子是用来赚钱的，他们讲求的是投资回报率，贷款利率上调后，升息直接增加了他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，投资收益的减少，投资行为会受到抑制，投资者就会考虑新的投资方向6。

5宋玉娟.银行利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005

6宋玉娟.银行利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005

第三，对于房地产开发商而言，升息将直接导致开发商的融资成本上升，开发商融资成本的增加必会对开发商的利润产生影响，如果想保持一定的利润水平，房屋的价格必然只能上提。不仅如此，升息还会使得融资规模下降。升息意味着我国开始采取紧缩的政策，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响7。因此房地产商可能会重新陷入融资困境。在这两种情况下，就会加重了房地产开发商的开发成本，从而导致住房价格的上涨，房价在短期内不会迅速下降，面对高昂的房价，消费者和投资者需求都会减少。

所以无论从购房者、投资者，还是房地产开发商的角度考虑，银行加息会起到抑制住房需求的效果。需求的减少会缓解供需之间的矛盾，降低房价上涨的幅度。如若银行减息，那么效果就刚刚相反。

2011年4月，继央行宣布加息后，公积金存贷款利率应声上调，分别上调0.2个百分点，贷款利率从4.5%上调至4.7%。专家预测，随着调控措施累积效应凸显，3个月内楼市将从量变到价变，预计价格降10%左右。住房城乡建设部今日发出通知，决定从即日起上调个人住房公积金利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.4%上调至0.5%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.6%上调至2.85%8。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.5%上调至4.7%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4%上调至4.2%。从今天起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。以夫妻双方最高贷款额80万，分20年还清计算，总还款金额将由以前的121.47万，增加至123.55万元，这明显增加了还款压力9。

（四）人们的心理预期对房价的影响

消费者的心理预期(也称市场预期)是一种潜在的、比较普遍的社会心理和行为现象。但是目前在房地产消费市场中，消费者的心理预期未趋于理性。穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，对理性预期作了精辟的解释:“理性预期是相对“适应性预期”而言的。所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程。而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称为“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。”

7宋玉娟.银行利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005

8《信息时报》4月7日财经版

10消费者在进行买房，投资者在投资之时，我们认为，他们都是绝对理性的，消费者会进行合理的分析和比较，直到他们作出决定和预测。对于升值潜力大的或者说他们认为价格合理实惠的，他们会立即进行购买行为。一旦经济政策形势不明确，他们就会观望等待。这里，消费者所做的预测，就是理性的心理预期。这正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点:“理论预期是观察到的过去经验的规律性总结，它可以指导人们的经济行为，因而理性预期学说构成经济行为的基础。”11

例如，在2004年，我国为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热，采取了必要的宏观调控政策，收紧房地产开发项目的贷款供应、控制房地产开发的土地供应、从资金和土地两个源头控制了房地产供应。规模降下来了，但造成了开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了，产生新的矛盾。这就是因为制定调控政策时忽视了社会心理预期的作用12。

（五）相关政策对房价的影响

自从房价飞速上涨以来，从2003年到2011年4月，我国出台了很多有关购买房产和房地产开发方面的信贷政策以及货币政策，这些政策对抑制房价的过快增长有十分显著的效果。“例如：控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等”13。近些年来我国出台了很多新政，新政内容主要包括完善土地管理和调控、调整商业银行住房信贷政策及“国六条”“国八条”等。新政的出台对房地产价格波动具有导向作用。

完善土地管理和调控主要是指控制土地投放数量的变动。土地投放数量变动会直接影响土地价格，“它对房价的影响需要通过两条间接渠道来传导:一是土地投放数量变动会引发未来住房供给数量变动，进而影响房价。二是土地投放数量变动会影响购房者对房价的预期，进而影响当期购房需求”14。首先，政府调节土地投放，但是如果开发商不当即进行开发，而是把土地囤积起来，政府就难以实现调控房价的目标。其次，对于第二条间接渠道能否实现还要看要受购房者的心理预期因素，如果现实的房价不断剧烈波动时，因为人们对于政策有一个接收和观望的态度，所以土地投放的变动很难在短期内改变购房者的预期，也不会改变当下的购房

10娄国豪，消费者理性预期对房地产价格的影响 .商业时代，2007

11娄国豪，消费者理性预期对房地产价格的影响 .商业时代，2007

12娄国豪，消费者理性预期对房地产价格的影响 .商业时代，2007

13姜玉砚, 段燕临. 影响房地产价格的四大因素 .中国房地产, 2009

14田益祥,谭地军,赵兵.影响中国房地产价格的因素及其程度分析

总需求。因此，土地调控政策的实施效果是具有一定时滞性的，对于我国长期房地产市场的调控来讲效果可能更佳。

除了土地投放数量的调节，还可以直接实行金融调控政策。“我国的金融调控政策可以分为两类”15:一是直接作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率等。比如中国人民银行和中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,房贷新政“对第二套住房及以上房贷执行首付不少于 40% , 利率不低于同期同档次贷款基准利率的 1.1 倍” 16。二是直接作用于房地产开发企业的金融政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率等政策措施。首先，调节住房贷款首付比例和贷款利率直接影响购房需求，是最迅速，最有效的房价调节手段。研究表明，“我国房地产市场与金融市场之间存在正相关关系，金融市场发展变动1%，房地产市场的发展将变动0.425%。”17其次，提高房地产开发企业自有资本比例会对开发商的资金周转产生重要影响，提高房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本，成本的增加会迫使开发商急需加速资金的周转，为此，大部分房地产开发商，尤其是一些中小型的房地产开发商无力囤积土地、房产，只能加快住房销售。由此可知，金融政策是对我国房地产市场具有很强的作用力，调控效果十分明显。此外，还可以运用税收政策作为辅助调控政策，主要是两个手段，一是征收住房交易税，二是住房增值税，这些都是直接作用于消费需求的政策手段，尤其是针对那些想在房地产市场上投资，投机的人，比如我国房地产市场上的“房倒儿”。税收政策是有很强的冲击力的，房地产的税收政策作为一种财政政策，与其他的财政政策一样，对房地产价格的迅速强力有效。但是对于对房价变动不敏感的房地产商，其调控效果同样存在时滞。

比较土地、金融和税收政策对房地产市场的调控效果，一般情况下:土地调控直接作用于地价，税收调节直接作用于房价，金融调节则对房价、地价都起直接调控作用，相比较是更好的调节方式。

三、我国房价政策应用及趋势

（一）2010年以前的政策

面对近年房价的快速增长，国家不断提出抑制房价上涨过快的政策。2006年，温家宝总理在国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的八条措施，简称“国八条”。“国八条”

15姜玉砚, 段燕临. 影响房地产价格的四大因素. 中国房地产,2009

16姜玉砚, 段燕临. 影响房地产价格的四大因素. 中国房地产,2009

17皮舜.我国房地产市场与金融市场的Granger因果关系分析.系统工程理论与实践，2004

包括了加大税收、土地调节的作用、控制房屋拆迁的规模和速度等等。2007年，实行廉租房政策。这些政策都起到了一定的效果，但是并没有十分明显。

（二）2010年以后的政策

2010年，温家宝总理又提出了新的促进房地产业健康发展的八条措施，简称“新国八条”。但是在这些措施对我国的房价是否真的有效果，是否真的能使得房价回归到合理的水平，还需要进一步分析。

图8 市场供求缺口

来源：CREIS中房指数，渣打银行全球研究部

上图是2005年到2011年我国房地产市场的供求缺口图，我们可以从图中看出，在08至09年的期间，由于受到2008年全球金融危机的影响，我国的房地产的供给有下调的趋势，在需求明显上涨的情况下房地产的价格明显上升，上涨幅度增加，导致09年的房价又上了一个新的台阶。随着金融危机影响的减退，和经济的恢复。2010我国的房地产供给上升，但是需求恢复到了一个合理正常的水平，房地产价格的涨幅平缓了一些。由此可以看出供给与需求平衡是影响我国房价的重要因素。

国家2010年开始实行：“新国八条”。针对部分城市房价过快上涨，一年之内中央政府3次出台调控措施，动用政策工具之多，历史罕见。2010年年初一路飞扬，4月达到顶峰，涨幅达到12.8%。自4月份国务院调控措施出台后，涨幅逐步回落：从5月份的12.4%，6月份的11.4%，7月份的10.3%降至8月份的9.3%，9月份的9.1%，10月份的8.6%，再到11月份的7.7%18。从这些数据可以看出，房价过快上涨的趋势得到了一定程度的遏制，这是调控政策作用的结果。“遏制部分城市房价过快上涨”。19这是2010年房地产市场调控的主要目标。2010年1月，国务院办

18新华网北京2011年1月13日电(“新华视点”记者杜宇)

19新华网北京2011年1月13日电(“新华视点”记者杜宇)

公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，9月底，为了巩固房地产市场调控成果，国家有关部委又出台五项措施，强化政策落实力度。从建立考核问责机制到实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；从增加住房有效供给到加快保障性安居工程建设，加强市场监管等，2010年调控几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面作了进一步规定，力度之大前所未有。

2011年在去年的基础之上，政策的力度和广泛度继续扩大加深，房地产市场秩序将得到进一步的规范，商品房预售资金监管力度加大，“捂盘惜售”“囤地”等行为将得到更为严格监管。

四、我国房价波动的对策和建议

房地产业是先导性的基础产业，具有广阔的发展前景的朝阳产业。我国应该积极发展房地产业，但是房地产业的发展不能建立在损害广大人民群众的切实利益的基础之上。保证房地产业健康的发展才是真正的发展之路，才能为整个国民经济持续增长做出更大贡献。从影响房地产价格的因素入手，逐一的解决我国房地产业现在的问题，千方百计稳定房价，规范整顿房地产市场的秩序，解决我国房地产价格波动的问题。

（一）大力推进个人住房信息系统建设

大力推进个人住房信息系统建设，有利于全面掌握居民拥有住房情况和居住水平，科学监测和分析市场形势和发展态势，有效公开和发布市场信息，引导市民理性消费。就是要实现信息的公开化。2011年年中40个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房城乡建设部系统的联网。中国人民银行的工作会议提出，“2011年将落实好稳健的货币政策，进一步加强宏观审慎管理，把好流动性总闸门，这必将为房地产市场调控提供有利外部环境。”20并且限购等行政手段不能放松。原本公布限购期限的福州、厦门、海口、温州四地表示，2011年限购政策将继续实施。郑州等二线城市也传出限购信号。21

（二）大力建设保障性住房，重点发展公共租赁住房

保障性住房是指包括廉租住房，经济适用房，政策性租赁住房的与商品性住房相对应的住房。与2010年580万套22的目标相比，我国今年计划建设1000万套保障房。这一数据几乎翻

20新华网北京2011年1月13日电(“新华视点”记者杜宇)

21新华网北京2011年1月13日电(“新华视点”记者杜宇)

22新华网北京2011年1月13日电(“新华视点”记者杜宇)

了一番，保障房将迎来高速发展的时代。发展保障房，可以调整房地产市场的结构。现在我国的商品房的数量偏多，保障房、经济适用房的数量远远落后与商品房的数量，大量的豪华公寓和高档住宅已经脱离了现实的需求层次。发展保障房、经济适用房是为了广大的中等、低等收入的百姓，这部分人群才是住房需求的主体。大力发展保障性住房，才能是政策渐宽，现阶段不是只有低收入的人群买不起房，中等收入的人也买不起房。现阶段保障性住房的数量还是很有限的，不能完全弥补商品房外的需求，在商品性住房和保障性住房的需求以外，还有很多中间夹层。

（三）“问责制”应得到落实

住房城乡建设部部长姜伟新说：“住房城乡建设部适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核。对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。”23此外，针对房地产市场存在的深层次问题，2011年应该制定并实施解决居民住房和促进房地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。并且光制定有效地政策是不够的，为确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中的问题，应该落实责任，对政策的实施情况进行督察。

督查组要重点检查各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障情况。督查组应深入社区听取基层群众意见，深入住房建设项目现场，实地查看商品房价格、销量，保障房建设质量和运营管理情况24。应该注意的是，问责制不能仅仅停留在“问”的阶段，应该有“责”，对落实政策措施有偏差、不到位的，督查组应督促进行整改，对于有意违背政策意思的，应该给予一定的惩罚。

所以，基于这些，我们有理由相信，我国的房地产价格将会走上一个合理的水平，房地产市场将会健康平稳的发展。

23新华网北京2011年1月13日电(“新华视点”记者杜宇)

24深圳新闻网-深圳特区报

参考文献

中国著作类:

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中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/203286335.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析作者：邝山来源：《智富时代》2017年第04期【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化一、引言随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013）发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。二、模型构造（一）方程构建本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示：（1）土地购置面积=INTEG

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

房地产开发项目成本分析

房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据

万科地产目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)

目标成本管理实施细则（参考） 1. 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产行业建造成本分析及常用经验数据

房地产行业建造成本分析及常用经验数据一、人工单价模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元2 砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴182. 室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。大白乳胶漆：6元/平米。外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。屋面挂瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元2，架子工5.5元2 ，二、房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：4075平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定

价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年，全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

房地产行业成本分析及常用经验数据

房地产行业建造成本分析及常用经验数据模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2 砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2. 室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。大白乳胶漆：6元/平米。外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。屋面挂瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，

架子工5.5元/m2 ，房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析论文关键词:四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证检验论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

房地产业成本分析报告

房地产业成本管理 1.目的：加强成本管理，规集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.围：适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3 成本费用项目及核算容 4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算容 4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下容：A、勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2) 规划设计费：规划费：方案

房地产企业成本管理的四步法

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析： 1.制定目标——目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。影响目标成本制定准确性的原因1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。“欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。规范的目的：[!--empirenews.page--] 保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。规范的方法：建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。 2.明确岗位职责——责任成本体系“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标

浅析影响房地产价格的行政因素

浅析影响房地产价格的行政因素影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。（1）房地产制度房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。（2）房地产价格政策房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，

高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有:①制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度。（3）特殊政策在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。（4）城市发展战略、城市规划及土地利用规划城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。（5）税收政策不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。

房地产价格影响因素分析报告

房地产价格影响因素分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

房地产价格影响因素分析报告内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型，即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定

房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C