三亚创意新城投资开发项目前瞻性总体法律分

以下容仅对我们目前掌握和了解的政策法规和信息资料负责，不作为贵司未来决策的依据。

“创意新城”投资开发项目前瞻性总体法律分析报告

广和律师事务所合伙人兰天律师

市中兴国际投资：

受贵司的邀请，基于我们对“创意新城”投资开发项目（下称该项目）的兴趣和信心，以及该项目法律事务的复杂性、综合性、长期性和挑战性，我们试图依照现行国家法律、法规和地方性法规、规章和政策的规定，结合该项目合作框架协议等有关资料和信息所反映客观情况，就其法律事务的容、风险和解决方案做以专业的研究和汇报，以期保障贵司的合法权益和应有利益，使该项目按照既定规划和预期顺利进行。

由于我们目前所掌握的该项目的资料信息有限，如有可能，报告未涉及到的容将随着我们对该项目的逐渐深入了解再做论述。

一、土地开发部分

1、市人民政府的土地征用审批权限

法律规定：

依照《土地管理法》的有关规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，均需国务院批准。该项目占地约12平方公里，不仅可能涉及基本农田，而且即使不涉及基本农田，也已大大超过35公顷耕地和70公顷其他土地的围，不可避免地需报国务院批准。另征用上述规定以外的土地的，也是由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。这样，市人民政府在土地征用方面是没有审批权的，只有在已批准的农用地转用围，具体建设项目用地可以行使批准权。

法律风险：

根据上述法律规定，市人民政府作为《土地管理法》中界定的市、县一级的人民政府，没有农用地转为建设用的批准权，那么，该项目的农用地转为建设用地的征地申请，就需报国务院（省人民政府）批准，而国务院（省人民政府）会否对如此超大型投资开发项目的征地申请确定地、快速地批准，则具有极大的不确定性；在目前国家严格控制建设开发用地规模、打击房地产开发建设用地囤积行为，控制和停止豪华住宅建设用地审批的政策形势下，对该项目征地和未来超常建设用地的报批工作，都有可能产生消极影响。

风险防：

思路一、从征地权限和程序上入手

首先，通过市人民政府或省人民政府，能否将征地围的基本农地以特别通道确定地、快速地报国务院批准；

其次，将征地围的基本农田以外的耕地和其他土地的围分别控制

在35公顷和70公顷，分块、分批申请，尽量控制在省人民政府的批准围；

再次，如有必要，可否将该项目规划为符合省一级人民政府征地审批权限围的不同地块，分别报批后，一揽子受让给贵司后进行开发建设。

思路二、从贵司法律风险防上入手

首先，在双方的合作合同中，明确约定土地征用审批工作的申请义务属于市人民政府，设立土地征用申请进程时间表，设置违反合同约定的违约责任。

其次，控制贵司在土地征用获得批准前的资金投入量和投入节奏，如有必要，可要求市人民政府提供合法有效的担保形式，如提供另外土地、物业予以抵押担保等。

2、拆迁安置方案对贵司的影响

法律规定：

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当向房屋拆迁主管部门提出申请，取得拆迁许可证。而拆迁申请书必须提交的附件包括：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、拆迁安置资金的证明。

法律风险：

风险一、建设项目、用地手续需获得前置批准

建设项目、用地手续需获得前置批准，是拆迁安置申请获得批准的先决条件，由于拆迁安置方案的编制和实施涉及的关系复杂、工作

量大、且易引发群体性事件，所以如果建设项目、用地手续迟缓办理，就会影响到拆迁安置工作的顺利进行，进而影响到整个投资开发建设的进度。

风险二、拆迁安置方案成本的潜在影响

根据双方合作框架协议的约定，拆迁安置由市人民政府即甲方组织和负责，但是，拆迁安置成本会潜在影响双方在未来投资收益分配的比例，进而影响贵司的未来收益。

风险三、拆迁安置主体和管理主体法律关系的调整

按照通常规律，拆迁安置工作一般都是由开发建设方即贵司负责，但该项目是由甲方即市人民政府负责和组织，那么，作为拆迁安置管理部门的市人民政府，必须委托取得拆迁安置许可证的开发建设单位进行拆迁安置工作，而贵司作为该项目的投资开发主体，须提供一系列建设项目及用地批准文件，几方关系需积极、有效、及时协调。

风险防：

首先，应当促请市人民政府在约定的时间表完成建设项目、用地审批工作和其他必要的审批工作，保证拆迁安置许可证尽快获得；

其次，参与拆迁安置方案的编制和实施，或者拆迁安置方案须经贵司同意后方可实施——而不仅是告知，控制拆迁安置成本，确保贵司未来的投资收益分配；

再次，积极协调贵司与市人民政府及其委托的拆迁安置单位的关系，理顺三方在拆迁安置工作中的权利义务，提高工作效率，避免拆迁安置环节出现意外。

3、土地使用权的受让与转让

法律规定：

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国土资源部令第11号规定，现行的土地使用权的出让与转让方式有招标、拍卖、挂牌。

招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

挂牌，即在一定期限将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

法律风险：

显然，由于拍卖方式由出价最高者获得土地使用权且须公开竞价，是否能确定地为贵司竞得，是否能以贵司理想的价格竞得，都具有极大的风险；

招标和挂牌方式相对拍卖来讲，存在市人民政府（委托土地交易主管部门）对投标标书和交易申请的主观评价，相对拍卖来讲，风险要低许多，但仍具有竞争者竞争、交易主管部门控制能力的风险。

风险防：

思路一、要求市人民政府“量身定做”招标方案或交易条件

为了降低和消除招标和挂牌的法律风险，通过合法方式和途径顺利受让和转让该项目红线围的不同性质的土地使用权，应当与市人民

政府密切沟通，要求按照贵司的条件制定招标方案或交易条件，基本上可以排除其他竞争者参与竞争或者其他竞争者明显处于劣势；

思路二、争取各种优惠政策

在地价方面，可以要求市人民政府给予较低的土地出让金和市政设施配套费缴费标准，可以争取其他各种税费优惠政策；

对于文化、教育、医疗、卫生、体育设施场所所占用的具有公益性质的建设用地，还可以争取减免地价政策，并争取对这些配套设施的产权和收益权；（行政管理权可能属于当地政府，但经营管理权也可争取收归贵司）

思路三、对于起步投资项目的用地按照合作框架协议约定采用协议转让的方式，并在土地使用权转让预约合同中争取较优惠的条件，但应促请市人民政府确保协议转让的方式合乎国家及地方法律、法规政策的规定。

4、土地开发、投资的收益保证

收益来源：

根据双方合作框架协议的约定，贵司未来土地开发投资的收益主要有：

1）进行土地综合开发后按照有关规定将开发的土地进行转让；

2）基础设施开发后进行经营管理，取得经营管理收益；

3）建设项目建成后进行经营管理，取得经营管理收益。

其中第1）的收益需双方按约定比例分配，第2）、3）的收益归贵司所有。

法律风险：

由于贵司需垫付合作项目土地开发、基础设施开发甲方不足的部分资金、在甲方需要的情况下垫付征地、拆迁安置资金、垫付规划费用，贵司还需对后期的建设项目投入资金，因此，总的出资额相当庞大。土地综合开发后能否以理想价格转让赢利，基础设施建成后能否取得较好经营收益，建设项目建成后能否取得满意的经营收益，目前存在一定的法律风险和经营风险。

风险防：

思路一、应对国家未来5-10年法规政策走向、省未来5-10年的经济发展、市未来5-10的发展潜力等，有专业的、客观的评估，以此来指导贵司的投资方向、规模、节奏，不至于出现战略性的投资失误；

思路二、秉持滚动式投资的策略，坚持土地开发、经营在先原则土地开发相对整体项目投资经营的周期短、见效快，而且土地的开发、经营和收益与市人民政府的利益息息相关，有助于开发初期各项工作的向前推动，也只有土地开发得到收益，才能证明该项目的投资开发行为被市场所接受，因此，应当坚持先开发经营土地的原则，再将土地收益滚动式投入后期的基础设施和建设项目的开发建设上，保证贵司的投资行为稳健、有效，避免投资过快、过大进而可能的巨大风险出现；

思路三、取得优质资产担保或者优质项目的开发经营权担保

为了保证贵司的先期土地开发投入收益不会落空，应当多着眼于

法律担保手续的设立和完善。比如，是否可将市人民政府辖的其他大型工程、房地产项目、轮船等优质资产经评估后作为担保物，向贵司提供巨额投资的收益担保，或者将该项目红线围或其他地方的如港口、码头的经营权，海上货运、海上旅游及其线路专营权等等，作为贵司巨额投资收益的担保，使得贵司的投资开发行为一旦遇到法律、政策、经济和社会风险（不可抗力除外）时，有所补救。

思路四、尝试购买相关商业保险

在某些跨国公司投资的大型高速公路、机场、港口建设中，这些跨国公司往往习惯于购买商业保险，一旦出现符合规定的风险（可包含不可抗力等一切风险），保险公司即可按照约定赔付投保人的经济损失。这种做法符合国际惯例和商业规则，相对担保形式简便易行、更具操作性，效果良好。可以向信誉良好、实力雄厚、从事相关业务的国际性保险公司咨询后确定。如有必要，贵我双方合作关系确定后，我方也可代为咨询及制定投保方案（保险方案的制定及保险索赔已成为国际化律师的一个热门专业）。

二、项目建设部分

1、建设工程施工合同

A、合同无效的法律风险

法律规定：

最高法院发释[2004]4号明确规定以下三种情况合同无效：

承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

建设工程必须进行招投标而未进行招投标或者中标无效的。

法律风险：

针对该项目而言，最有可能的就是建设工程必须招投标而未进行招投标或者中标无效从而导致合同无效的风险。

风险防：

思路一、设立招投标管理办公室

由专门机构、专门人员负责招投标的具体事项，对建设工程项目是否依法应当进行招投标，招投标的具体操作流程等等由该部门具体负责，做到责任明确、分工细致；

思路二、由专业律师参与对招投标活动的监督指导

保证整个招投标活动符合法律规定，避免该招投标的未招投标，招投标过程合法有效，避免中标无效的情形出现，杜绝法律纠纷的出现。

B、合同解除的法律风险

法律规定：

（1）承包人有下列情形之一的，发包人有权要求解除合同：明确表示或以行为表示不再履行合同主要义务；

合同约定的期限没有完工，且在发包人催告的合理期限仍未完工；

已完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复；

将承包的建设工程非法转包、分包。

（2）发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限人未履行相应义务，承包人有权解除合同：

未按约定支付工程价款的；

提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准；

不履行合同约定的协助义务。

法律风险：

从以上规定可以看出：无论是发包方还是承包方，在具备一定条件下均可解决建筑工程施工合同，那么，合同的解除将对贵司的在建工程产生直接的停工甚至烂尾的影响。

风险防：

思路一、建立建设工程管理部门

包括上面讲到的招投标在的一系列建设工程管理事务，均应由专业人员、专门部门予以科学管理；

思路二、健全各项规章制度，重在监督、重在落实

建设工程施工阶段，涉及的法律、法规、规章和规非常繁多，建设工程的建筑期少则一两年、多则三五年甚至更长，必须要有一整套的规制度，指导发包、承包及相关部门和人员严格遵守各项规章制度实施各相关活动；

思路三、可以委托律师或者专门人员进行合同管理

在该项目的整个开发建设过程中，形成各种合同、协议最多的环节就在施工阶段。从以往的案例来看，开发建设单位与他方发生法律

纠纷最多的环节也是施工阶段，因此，必须将建设施工阶段作为管理的重点难点。首当其冲要对施工期间的各类合同协议、会议纪要、各种签证进行登记存档、审查和管理，这也是唯一能够有效防止日后产生纠纷、陷入被动的方法，而且这也是律师在建筑施工期间的工作重点之一。

2、建设工程招投标

建设工程招投标包括建设工程项目招投标和建设工程货物招投标。建设工程招投标是建设工程重要的一环，技术性、程序性非常强、要求非常严格。

由于贵司的该项目投资超常巨大、复杂，因此，建设施工项目的发包承包以及建设工程货物的采购基本上都要经过招投标程序。鉴于建设工程招投标程序和容的庞大、复杂，由于篇幅所限，在此不再赘言，如有必要可另外单独论述。

3、建设工程质量管理

法律规定：

A、勘察、设计、施工、监理单位的质量责任和义务，国家有关法律法规均予以了明确规定；

B、国家法律还对建设工程质量保修、维修做出了明确规定；

C、在政府职能部门的行政监督管理方面也有明确的法律规定。

法律风险：

建设工程整个过程中有两大特点：一个是技术性规要求特别多，一个是技术性规的文件特别多。如果勘察、设计、施工、监理单位的

任何一环出现不符合技术规或者缺少必需的技术性规文件的情况发生，整个工程就可能无法继续进行下去或者将来无法通过竣工验收及交付使用。

风险防：

思路一、可以设立工程监理公司，对在建项目进行严格管理

目前中海地产就采取了这种模式，即避免了外面的监理公司与承包商串通和责任的问题，又便于管理和长期打造一支口碑良好的监理队伍。

思路二、按照分工设立各个工作部门

按照该项目的投资规模和项目的类别，可以设立工程部、合约部、采购部、财务部、监理公司和律师工作室等等，组建分工明确、配置齐全的部门和相关的专业技术人才。

思路三、后期设立自己的物业管理企业，进行质量维修

项目开发完成后，必须要有良好的物业管理服务队伍，确保开发项目的正常运转。当然，维修费用可以按照法律法规的规定由建设单位、施工单位和业主负担。

4、建设工程价款结算

建设工程价款优先受偿权

法律规定

最高人民法院法释[2002]6号认定，建设工程承包人的受偿权优于抵押权和其他债权，但是消费者交付购房款的全部或大部分后，承包人就该商品房（包括该项目的其他转让物业）享有的工程价款优先

受偿权不得对抗受买人。

法律风险

由于承包人具有工程价款的优先受偿权，以及交付全部或大部分房款的受买人具有特别受偿权，那么，如果作为发包人的贵司不能按照约定支付工程价款，承包人或受买人有可能行使优先受偿权或特别受偿权，这样，除了会迫使贵司按期付款外，如果相关项目存在抵押贷款，则银行的抵押受偿权则会被排除，银行可能会采取保全贵司其他财产（包括但不限于账号、资金、物业和权益等）的措施。

风险防

思路一、确保工程价款的按期拨付

由于该项目的综合性、复杂性和超常性的特点，建设期间的资金发生量非常巨大，需要贵司准备非常充沛的资金量，并对资金的拨付有规的操作规程；

思路二、严格甄别工程价款的的围

按照最高法院的上述司法解释，建设工程价款包括为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此，对工程价款平日的管理显得尤为重要。

思路三、严格把握承包人优先受偿权的期限

承包人优先受偿权的期限为六个月，受买人的特别受偿权适用《民法通则》关于2年的诉讼时效，一旦超过才期限，法律不再支持。因此，一旦出现上述情况，可以在六个月不向承包商出具任何书面材

料。

三、项目经营部分

项目经营部分实际上主要是指房地产开发销售阶段，包括广告推介、销售审批、认购预售、银行按揭、交付使用、质量保修、产权过户等。

关于项目经营部分，可能涉及的项目类型包括普通住宅、商业用房、工业厂房、写字楼以及教育、卫生、文化、体育等配套设施，但是，只要是可以销售的，该部分涉及的法律法规、规章政策基本上是一致的。经过多年的实践和总结，对该部分我们形成了自己独有的法律服务容和模式，并被推广使用到中海地产开发的六个楼盘中，效果良好。

1、房地产项目的推介

推介，主要指项目开盘前的广告宣传、形象包装和其他相关的前期准备工作。这一阶段，开发商将可能与广告策划公司、中介经纪公司发生委托代理合同关系，同时也将涉及由发展商自行操作的售楼处、样板房等相关法律问题。

核心要点：

细化广告策划公司、中介经纪公司的权利、义务，防止日后发生纠纷。

提供服务：

①、起草、修改、审定与广告策划公司的《委托代理合同》，细化广告制作、发布方案，细化广告费的结算方案；

②、起草、修改、审定与中介经纪公司的《委托代理合同》，细化中介经纪公司销售方案、结算方案及人员管理制度，审核现场统一说词，对现场销售人员进行法律培训。

核心要点：

售楼现场及样板房开放空间的合法性，避免法律缺陷导致纠纷。

提供服务：

审核售楼现场、样板房和其他开放空间所展示的法律文件、图片文字、沙盘模型、标牌展板和其他设施的合法性、合理性，帮助开发商履行预先告知义务，发现和完善可能引起纠纷、争议和误解的容。

2、房地产项目的认购

认购，是指房地产开发商与购房者签署《认购书》，建立房地产买卖预合同关系的行为。国家及地方法律、法规均明确规定，房地产预售前必须取得主管部门的批准，必须取得房地产《预售许可证》。如何正确、稳健操作认购环节，对整个项目的推介、销售至关重要。

核心要点：

在未取得《预售许可证》的前提下如何抢占先机，快速推出楼盘并规避法律风险

提供服务：

审查由发展商或中介公司推出的整体登记方案，明确在取得《预售许可证》前不与任何购房者签定任何涉及房屋具体交易容的书面合同、协议，并提供登记期间现场法律咨询服务。

核心要点：

在已取得《预售许可证》的前提下如何保证认购阶段的顺利进行。

提供服务：

①、起草、修改、审定《认购书》，明确双方的权利义务，细化购房者责任，将杜绝可能引起日后纠纷的条款细化；

②、根据需要制作相关的通知、表格等法律文件；

③、认购期间提供现场法律咨询服务。

3、房地产项目的预售

预售，主要指房地产开发商与购房者签署买卖合同等行为。

核心要点：

如何保障开发商的应有权益。

提供服务：

①、起草、修改、审定《房地产买卖合同》附表容，细化买卖双方的权利义务，尤其细化在现实操作中容易引起纠纷、争议、误解的交付、办证通知方式，公共设施的所有权、使用权、管理权，开发商责任履行的集中、提前等问题；

②、起草、修改、审定《房地产租赁合同》及其附件，细化租赁双方的权利义务。

③、提供预售签约的现场法律咨询服务。

核心要点：

如何避免购房者对附加条款持有异议而导致买卖合同不能签署。

提供服务：

①、完全按照法律、法规规定及参考开发商的认识拟定附加条款，在购房者签定《认购书》时就提前展示买卖合同的全部容，并应设立购房者对买卖合同无异议的承诺条款；

②、对个别特殊购房者经开发商授权后可以协商合同附加容。

核心要点：

如何应对可能的维权事件

提供服务：

①、督促开发商准备所有与在售楼盘相关的文件、合同，向购房者提供资料及备查、复印服务，会同开发商向购房者做好相关解释工作，使他们了解所想知道的必要信息；

②、会同工程等其他专业技术人员与购房者互动沟通，向购房者讲解建筑工程等相关专业问题，消除购房者对在售楼盘及相关问题的所有误会；

③、与相关部门保持联系，会同开发商处理突发事件。

4、房地产项目的交付

交付，是指开发商在取得交付证明文件后按照合同约定的条件，向购房者交付房屋的行为。这一环节是房地产交易中最重要也是最不易把握的一环。

核心要点：

如何避免迟延交付

提供服务：

①、督促开发商事先取得《建设工程竣工验收备案表》（回执），并在合同约定时间，以合同约定的方式向购房者逐户发出书面入伙通知；

②、将《建设工程竣工验收备案表》（回执）及相关文件贴展示在入伙现场。

核心要点：

如何避免出现意外事件

提供服务：

①、参与开发商交付使用前的准备工作，主要控制所有政府规定与合同约定的法律文件和相关资料的现场公开展示；

②、会同工程、物管、客服等专业技术人员向购房者现场做好相关问题的解释、沟通工作；

③、会同开发商处理团队咨询或维权事件；

④、会同开发商处理个别购房者的投诉；

⑤、与相关部门保持联系，协助开发商处理个别意外事件。

5、房地产项目的办证

办证，指开发商在约定时间为购房者办理房地产证，这一环节也是近年来最易出问题的一环。

核心问题：

如何避免迟延办证的情形出现

提供服务：

①、督促开发商按照法律规定及合同约定做好合同备案、初始登记等办证前置条件事务；

②、督促开发商在合同约定的时间以合同约定的方式向购房者逐户发出《办理房地产证通知》；

③、督促开发商或会同按揭银行集中(也可安排在入伙当天)和现场收取购房者的办证资料、税费与按揭银行履行相关手续；

④、督促开发商尽早向产权登记部门递交办证申请资料；

⑤、督促开发商适时向购房者发出已办好的《房地产证》原件（一次性付款）或复印件（按揭付款）。

6、房地产项目的客服

客服，即客户服务。有眼光的开发商已将客户服务上升到战略地位。近年来，我们首创了客服容中的法律服务，收到了明显的良好效果。

核心要点：

如何使客户的问题得到满意处理，并使客户认同开发商的品牌提供服务：

①、律师参与客户投诉的全过程，提供以树立品牌为主导思想的法律帮助；

②、会同开发商、物管公司建立客户投诉处理流程；

③、通过对客户投诉的归纳、整理，反馈法律意见给开发商和物管公司，以提升开发经营和物业管理的水平。

核心要点：

如何化解团体、重大投诉及维权事件

提供服务：

①、会同客服及其他相关部门，提前介入投诉及维权的全过程；

②、树立一切让客户满意的理念，会同客服及其他相关部门依法、妥善处理团体、重大投诉及维权事件。

四、项目管理部分

项目管理部分的核心重点是专业的物业管理公司对该项目实施物业管理。由于该项目的物业类型可能涉及到商品住宅、工业厂房、写字楼、商业用房和其他配套物业，因此，很有可能贵司需要选用不同的物业管理企业实施不同性质的物业管理，但涉及的法律法规、规章政策基本是一致的。

由于近年来包括、等各地的物业管理法规不甚完善，全国的《物业管理条例》出台后，对开发商、物业管理企业的影响都比较大。未来贵司对该项目的管理，主要体现在专业的物业公司的专业物业管

投资项目风险评估报告文本

《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程，在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的，适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价，采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则，最关键的是如何识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险，提出防范的措施和解决的办法，避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性，或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目，从技术的研发、产品的试制与生产，到产品的销售要经历许多阶段，而投资风险存在于整个过程中，并来自于多个方面，所以风险投资的失败率极高。因此，对投资项目的风险进行客观的评估和分析，从而有效地规避风险，是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程，投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息，即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况（如

对某些定性评价指标）有所了解，但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性，如何准确识别所有风险，如何衡量各个风险影响程度，如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价？这只能借助专家的意见和知识，并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现，并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上，按照国际通行的投资风险评估方法，站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容，并在此基础上，以第三方角度，客观公正地对投资风险进行评估。 附：项目投资风险评定（评审）报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况

什邡企业投资项目实施方案

什邡xx建设投资项目实施方案 一、项目名称及建设性质 （一）项目名称 什邡xx建设投资项目 （二）项目建设性质 该项目属于新建项目，依托xxx良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以xx为核心的综合性产业基地，年产值可达27000.00万元。 二、项目建设单位 xxx（集团）有限公司 三、报告咨询机构 泓域咨询机构 四、项目提出的理由 摄像头产业一般涵盖镜头、图像传感器、音圈马达、模组封装等，其中图像传感器以CMOS为主流，因此也称作CMOS摄像头模组（CMOSCameraModules，CCM）。从整个产业链来看，CMOS是盈利最多的细分子行业，龙头毛利率在45-50%，而光学镜头盈利能力最强，龙头大立光

毛利率接近70%。模组（封测）端位于产业链中下游，进入门槛相对较低，国内企业多从事摄像头模组业务，毛利率也最低，约为10%。 五、项目选址及用地综述 （一）项目选址方案 项目选址位于xxx,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。 什邡，四川省辖县级市，由德阳市代管，位于四川盆地腹地成都平原，东与绵竹市和旌阳区相邻，南与广汉市接壤，西与彭州市毗连，属于亚热 带湿润气候区；辖2个街道、8个镇，总面积864平方公里；2017年总人 口43.0万人。什邡曾因大禹的足迹而享有“禹迹仙乡”之美誉，秦代著名 水利学家李冰曾在此治水并仙逝于此。什邡还是佛教南禅八祖马道一的故里，汉代名将雍齿的受封之地，故什邡城又名雍城。什邡的自然景观主要 有蓥华山、青牛沱等。2017年12月14日，什邡获评第四届四川省文明示 范城市。2018年11月，被科技部确定为首批创新型县（市）。2018年， 什邡市实现地区生产总值323.8亿元，按可比价计算，比上年增长9.3%。 其中第一产业实现增加值30.9亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值 163.5亿元，增长10.5%；第三产业实现增加值129.3亿元，增长9.0%。2019中国西部百强县市。 （二）项目用地规模

融资服务协议最新版

法定代表人/项目负责人: 电话: 融资顾问服务协议 委托方： （以下简称“甲方”） 营业执照号码: 地址: 受托方： （以下简称“乙方”） 地址： 法定代表人： 电话： 一、 项目背景 1、 甲方是一家公司，目前处于发展早期，有意愿寻求专业投资机构 /投资人，进行股权 融 资。 2、 乙方在创业项目辅导、孵化、股权投资领域拥有较丰富的经验和专业的判断力，同 时拥有相关专业投资机构的资源。 在此背景下，甲方同意委托乙方就甲方之股权融资项目（以下简称“项目” ）提供一系 列相关服务（以下简称“委托”）。 二、 融资顾问服务计划 A 、乙方在本委托中提供的服务内容如下： 1、 乙方已经对项目有初步了解，后续将对甲方进行全面的尽职调查，从而深入、完整 的了解其创业状况、管理运营、财务情况、发展规划等；尽职调查完成，符合要求后正式进 入服务阶段； 2、 甲方准备该项目的商业计划书，其中基础信息由甲方保证真实，乙方基于此信息及 尽职调查所获取的内容， 结合行业发展前景、 公司发展探讨等，提出修改建议作为辅导， 形 成最终的完整版商业计划书； 3、 乙方或者由乙方安排专业的人员（包括但不限于乙方专职人员、乙方平台上创业导

师、乙方合作机构等）联系投资机构/投资人与甲方洽谈投融资事宜，在投资机构对甲方进 行立项、尽职调查及后续谈判的过程中全程参与，并对甲方予以必要的协助； 4、乙方利用平台一切资源和渠道为甲方提供更多的利于甲方项目发展和融资的机会， 包括但不限于专业路演、创新创业大赛、政府扶持补贴、投融资大会等； 5、乙方作为甲方与投资机构之间的桥梁，促进甲方与投资机构的沟通和谈判，直至交易的最终达成。 B、甲方在本委托中责任如下： 1、甲方承诺，甲方确认乙方所推荐的投资机构/投资人后，甲方或其股东或其他关联机构或人员与该投资机构/投资人达成各种投融资协议（包括但不限于股权融资、债权融资、可转债、中小企业私募债、信托等）并获得融资的，均视为甲方在乙方服务下融资成功。甲方应按照本协议的约定向乙方支付融资服务费。 2、甲方承诺如果甲方与乙方或乙方所推荐的投资机构/投资人之间达不成投资合作协议， 甲方或其股东或其他关联机构或人员不得单独与乙方所提供的投资机构/投资人、其子公司 或其关联公司另行洽谈甲方引资项目之事宜。如果乙方发现甲方或其股东或其他关联机构或 人员单独与乙方所提供的投资机构/投资人、其子公司或其关联公司洽谈上述引资项目之事 宜，并达成协议，视为本协议已经完全履行，本协议的结果已经达成，甲方应按照本协议约 定向乙方支付融资服务费。 三、委托期限 甲方对乙方的委托期限为自本协议生效之日起的12个月；即自年月日至年月日。 若委托期限届满，乙方提供的项目融资机会的某一交易仍在进行中，则本协议自动顺延 直至该父易完成。

上海文化创意产业园区发展现状

上海文化创意产业园区发展现状 目前，上海共有15家市级文化产业园区、77家市级创意产业集聚区。和其他省市相比，上海创意产业园区的起步较早，数量较多，规模也比较大。 根据2010年上海创意产业集聚区年检报告，上海市级创意产业集聚区的营业收入、税收、入驻企业数量、从业人员数量等均有大幅度提高，平均租金稳中有降。 2010年上海创意产业总产出3900亿元，其中园区产出672.8亿，约占总产出的20%；园区主营收入50%来自租金。 园区产业主题特色鲜明 上海的文化创意产业园区主题特色鲜明。 15家文化产业园区中，7家以网络、数字多媒体为主题；3家以“民族、民俗、民间”文化传承与创新为主题；3家以文化艺术原创和艺术品经营为主题；1家以演艺产业和影视产业为主题。 77家创意产业集聚区中，也有不少特色主题创意产业园。比如以动漫文化为特色的宝山动漫衍生产业园，以节能环保技术服务为特色的花园坊，以雕塑艺术为特色的红坊，以建筑设计业为主题的环同济集聚区等。 老厂房是重要载体 上海77家市级创意产业集聚区，约2/3由老厂房改建而成。 老厂房是上海创意产业园区的重要载体，也是上海原生态创意产业的集聚地。目前，如八号桥、M50、田子坊等由老厂房改建而成的文化创意产业园区，不仅成为了具有上海地标意义的“人文景观”，在全国范围内也颇有知名度和“样板”意义。 目前，一些沪上知名的创意产业园区正利用集聚效应所形成的辐射功能，逐渐向街区和社区发展转型。典型的如田子坊，它将创意产业与商业、旅游业、文化、居民生活等有机结合，为消费者提供了良好的休闲环境，也为改善居住环境、探索城市旧区改造新模式创造了条件。 服务和管理逐步规范 近些年来，创意园区的功能从物业管理服务向产业要素服务转变。上海版权交易中心、上海文化产权交易所、上海市动漫公共服务技术平台等一批国家级和市级的专业化创意服务平台先后出现。据统计，沪上77家创意产业集聚区共建

项目投资风险评估公司

风险评估的基础是对风险发生的可能性大小、可能的结果范围和危害程度、预期发生的时间、一个风险因素所产生的风险事件的发生频率这几项内容进行评估。 通常的风险评估过程都由以下六个基本步骤构成： （1）评估所有的方法。所有不同的方法都应该考虑到，所有影响风险的因素都必须考虑。头脑风暴法或其他的风险识别方法应该使用得透彻，所有可能影响风险发生的因素都应该考虑到。 （2）考虑风险态度。决策者的风险态度是需要重点考虑的。不同的人会用不同的态度估计风险，并且使用同样的数据做出不同的决定。一些决策者，与其他的决策者相比较，或多或少是厌恶风险的，并且会根据给定的数据，对风险的发生和影响做出不同的主观评估。 （3）考虑风险的特征。风险是否已经识别、它们是否可控和它们的影响将会怎样，这些都是需要考虑的。控制已经识别（例如内部

可控的）的风险而不是其他的（例如外部不可控的）风险，这是可能的。所有可能的风险特征都需要识别。 （4）建立测量系统。风险需要用定量或定性（或综合的）方法测量和评估。一些方法是使用已经建立的模型，这些模型输入了风险的特征和风险面临的情况，这样，根据历史经验就可以做出预测。 （5）解释结果。测量中生产的数据需要解释。这种解释同样也有定性的或定量的。测量过程的结果给预测和可能的结果提供了一种暗示，但是这些仍需要解释。两个不同的解释人员可能用的是同样的数据和结果，但他们所做的评价却不相同。解释可能会根据观察到的数据用外推法对未来的结果做出预测。 （6）做决策。整个过程的最后阶段需要决定哪些风险会保留，哪些风险要转移出去。风险是否保留取决于组织的实际情况和决策者的态度。

项目投资实施方案

项目投资实施方案文案 名称某企业项目投资实施方案 受控状态 编号 执行部门监督部门考证部门 一、投资项目建设基本情况 （一）投资项目名称 楼维修改造工程。 （二）计划投资总额 楼维修改造工程建设计划总投资万元。 （三）投资内容 楼维修改造主要内容包括：安装电梯、门锁改造、北向空调更换、部分床铺更换、餐桌椅、蒸汽管改造、水箱维修、屋面补漏、窗户改造、墙体隔音、外墙洗刷、南北向地面补整、内墙滋性涂料、浴盆改造、给排水管改造、东头墙体裂缝处理、大厅灯改造、公共厕所改造、餐厅吊顶维修。 （四）资金来源 1．企业筹集资金万元。 2．银行贷款万元。 3．推进部门配套资金万元。 二、投资项目建设管理目标 （一）项目工期管理目标 楼维修改造工程月上旬竣工验收，交付使用。 （二）项目质量管理目标 严格按国家规范和设计要求组织施工，确保“楼维修改造项目”均达到优质工程标准。 （三）项目投资管理目标 采取行之有效的措施，控制投资总额，确保“楼维修改造项目”实际总投资（剔除物价上涨因素外），一律控制在计划投资之内。 （四）项目安全管理目标 “楼维修改造项目”一定按国家安全操作规程施工，实现安全责任事故率为零的目标。 三、投资项目管理基本措施

为了强化项目管理，有效控制投资总额，加快建设工期，确保投资质量，充分发挥投资的使用效果，特采取如下基本措施。 （一）推行项目管理“民主机制” 1．投资项目的建设及其管理措施提交企业投资管理部门民主商议。 2．成立企业领导挂帅，职能部门、职工代表、专家代表参与的内部招投标领导小组。 （1）组长： （2）副组长： （3）成员： （二）推行项目管理“交底机制” 1．联系实际、确定项目功能要求，根据功能要求编制施工项目和内容齐全的委托设计书，向设计部门全面交底。 2．根据设计图纸等资料雇请专家编制项目工程量清单，根据设计图纸和工程量清单编制项目投资预算，根据设计图纸和工程量清单向施工单位全面交底。 （三）推行项目管理造价“事前审计机制” 在施工合同签订前将投资预算提交专业审计部门或造价咨询部门进行客观公正的造价审计或咨询。 （四）推行项目管理造价“包干施工机制” 根据专业审计部门或造价咨询部门审定的造价与施工单位签订总造价包干施工合同。未经企业批准，所突破的造价与企业无关，在施工合同中予以明确。 （五）推行项目管理“分包制” 将专业性比较强、施工相对独立的建设单项，发包前予以剔除，不实行总包，由企业直接组织分包或采购。其中，此项投资项目中有下列单项可采取分包制或由企业直接组织采购。 1．楼电梯购置及安装（计划投资万元）。 2．楼空调购置（计划投资万元）。 3．楼屋面补漏（计划投资万元）。 4．电缆购置（计划投资万元）。 以上四个分包项目计划投资为万元。 （六）推行项目管理“变更造价事前审批机制” 在施工过程中，如遇特殊情况确需变更项目，责成施工单位编制预算提交审计部门审计，企业领导审批方可实施，否则企业不承担变更所增加的造价，但是变更所降低的造价，从包干造价中按实扣除，在合

(完整)融资居间服务协议终版

协议编号： 签订地： 融资居间服务协议 甲方： 乙方： 年月日

甲方：乙方： 法定代表人：法定代表人： 公司住址：公司住址： 联系方式：联系方式： 经友好协商，双方达成如下条款，以资共同遵照执行： 第一条委托事项 甲方委托乙方担任其融资顾问，以居间服务的形式为甲方提供合适的融资通道和投资人。 1.1乙方将真实、完整地为甲方物色并介绍投资方。 1.2乙方应甲方要求为甲方提供有关政策、法律法规咨询； 1.3 乙方尽力促成甲方与投资方签订融资协议书、投资协议书或其他类似法律文件（以下统称“投资协议”）。 1.4 积极促进各方根据投资协议按时进行资金以及对价的交割。 第二条甲方责任与义务 2.1 及时向乙方提供关于委托事项的真实、准确、完整的文件资料； 2.2 甲方须成立专门的小组或指定负责人，配合乙方工作，并为乙方提供必要的便利条件；甲方若通过信托等其他渠道融资，则甲方应提供合格的资质及抵(质)押等担保条件； 2.3 应对乙方推荐的投资方的建议及时做出回应，并安排与投资方进行会谈； 2.4 甲方应当在本协议生效后根据本协议约定及时向乙方支付居间费用； 2.5 甲方应基于其独立判断做出融资决策，其融资风险由甲方自行承担； 2.6 甲方承诺甲方及其子公司、关联方或项目公司均受本协议的约束，进行本协议项下的融资交易均视为甲方的行为；

2.7 乙方因本项目实施过程中所需的交通费、住宿费等相关费用由甲方支付。2.8 对于乙方已经收取的居间费用，甲方不得要求退回。 第三条乙方责任与义务 3.1 乙方向甲方引荐投融资主体与甲方洽谈融资项目的，应书面告知甲方确认。甲方确认后应当向乙方出具确认函，确认新的投融资主体为乙方安排和引荐。3.2 应甲方的要求，乙方不定期地向甲方沟通、报告融资项目的进展情况； 3.3 乙方只依据甲方提供的信息进行服务，不负独立调查和核实信息的责任。第四条费用及支付 4.1 融资居间服务费用以甲方最终到位的融资金额为准。融资金额是指由乙方提供居间服务引荐的投资方（含投资方的关联人及其关联公司）的直接投资或间接投资（包括但不限于股权融资、债权融资、委托贷款等其他融资方式）的融资额以及对甲方未来追加投资的融资额。 4.2若由乙方介绍与引荐的投资方与甲方最终融资成功，甲方在收到该投资方融资资金的当日，按实际收到金额的 %向乙方支付融资居间服务费。若投资方融资金额以分批方式进入，则融资居间服务费按照上述比例分批支付给乙方。上述费用由甲方向乙方指定账户支付。 4.3 乙方指定账户信息：户名： 开户行： 账号： 4.5 乙方收到甲方支付的款项后应及时出具相应的发票。 第五条保密 5.1 甲乙双方及其委派的工作人员，对本协议的内容及在服务过程中知悉的对方的商业秘密应予以保密。未经对方事先同意，不得向任何第三方提供或披露本协

丰都企业投资项目实施方案

丰都xx制造生产项目实施方案 一、项目名称及建设性质 （一）项目名称 丰都xx制造生产项目 （二）项目建设性质 该项目属于新建项目，依托xxx良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以xx为核心的综合性产业基地，年产值可达31000.00万元。 二、项目建设单位 xxx科技发展公司 三、报告咨询机构 泓域咨询机构 四、项目提出的理由 从水厂送水泵至用水户总表之间管道的长度为供水管道长度，近年来城市供水管道长度逐年增加，2018年全国城市供水管道长度为86.50万公里，同比增长8.49%，其中，公共供水管道的长度为82.6万公里，占全国城市供水管道长度的95.5%。 五、项目选址及用地综述

（一）项目选址方案 项目选址位于xxx,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。 丰都县位于长江上游地区、重庆市东部，地处三峡库区腹心，北距重 庆主城九区172公里，南距湖北宜昌476公里。东汉和帝永元二年单独设县。2017年，丰都县户籍人口为823684人，常住人口57.86万人；下辖 21个镇7个乡2个街道，面积2901平方公里。2017年，丰都县实现地区 生产总值2065798万元，同比增长9.3%。其中，第一产业增加值334283万元，第二产业增加值945743万元，第三产业增加值785772万元。三次产 业结构比为16.2:45.8:38.0。丰都县旅游资源以自然景观和人文景观为主，主要有丰都名山（国家级风景名胜区）、双桂山（国家级森林公园）、鬼 国神宫（中国最大的动态人文景观）、鬼王石刻（中国最大摩岩石刻造像）等景观。2017年10月，丰都县通过国家专项评估检查，由重庆市人民政府正式批准退出贫困县。2019中国西部百强县市。 （二）项目用地规模 项目总用地面积50225.10平方米（折合约75.30亩），土地综合 利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照xx 行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。 六、土建工程建设指标

合同范本之融资专项法律服务合同

合同范本之融资专项法律服务合同

融资专项法律服务合同 【篇一：融资法律服务协议书.doc】 融资法律服务协议书 委托方（甲方）： 地址： 受托方（乙方）： 地址： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，本着平等自愿、 公平有偿、诚实信用的原则，经双方协商一致，达成如下条款： 第一条委托事项 乙方作为居间方、法律服务方，为甲方提供筹集短期流动资金的融资信息， 并协助甲方与出借方签订民间借款合同（或者委托贷款合同书）提供媒介和法律服务。 第二条甲方融资的金额、期限、用途 预计融资金额（大写）以实际到账为准 融资用途：周转 预计融资期限：自2015年2 月到2015 年5 月为止。 共计 3 个月。 第三条甲方还款的资金来源和计划

甲方的还款资金来源：公司收入、应收账款 甲方的还款计划：到期还清本息 甲方将可能以下列主体借款： 1、 2、 第四条甲方融资的担保措施 甲方用自有的作抵押担保，并根据乙资金方的要求办理法定的抵押登记、质押或直接贴现。 第五条融资借款合同 乙方组织出借方按照下列第1、2 种方式与甲方签订融资借款合同： 1、乙方组织甲方与出借方直接签订《借款协议》。 2、乙方组织任一银行与甲方签订《贷款合同书》。 3、乙方组织甲方将商业汇票转让第三方（贴现）。 第六条甲方的融资成本、费用、佣金、支付方式 一、甲方融资的资金利息及还款时间、方式由甲方与出借方约定 二、甲方融资所产生的财务审计、资产评估、合同公证等为甲方融资服务的第三方费用，由甲方据实承担。 三、甲方按照融资总额的 3 %（不含税）向乙方支付律师服务费。此款在融资资金到甲方账户当日一次性向乙方支付。 第七条甲方的保证及承诺 1、保证并承诺所融资资金必须用于合法用途； 2、保证并承诺所融资资金专项用于本协议约定的专项用途；

--中国文化创意产业十大园区

2012年中国文化创意产业最具发展潜力的十大园区：TOP1：中新天津生态城 TOP2：湖南长沙天心文化产业园 TOP3：吉林省东北亚文化创意科技园 TOP4：东方1号创意产业园 TOP5：佛山1506创意城 TOP6：福建省闽台文化产业园 TOP7：山东省台儿庄古城文化产业园 TOP8：天津凌奥创意产业园 TOP9：曲阜新区文化产业园 TOP10：新疆7坊街文化示范园区 2012年中国文化创意产业最具发展潜力园区提名：·新区创新 ·南滨路国家级文化产业示范园区 ·国家动漫产业综合示范园 ·祁连玉 ·省青羊绿舟 ·嘉祥石雕文化产业园 ·宋城民俗文化一条街 ·老北市文化园 ·大坪文化 ·市星海湖文化产业园

2012年最受关注十大园区： TOP1:798艺术区 上榜理由：798艺术区位于北京市区酒仙桥大山子地区。这里汇集了画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素。经常举办重要的国际艺术展览、艺术活动和时尚活动，吸引了众多世界政界要人、影视明星、社会名流到798参观。艺术区平均每天都有多个艺术展开幕，每天都在通过不同的艺术形式向世人展示着798特有的艺术氛围，各大国际品牌如索尼公司、摩托罗拉公司、法国靡西、意大利DIOR、欧米茄、宝马汽车、中国雅虎门户网站等都在这里举行过宣传推广活动，798艺术区品牌已经形成，它已经成为崇尚时尚商家的首选。 在2012年，围绕着798艺术区物业涨租金引发的争议越来越多，仅最近几个月就有世纪翰墨画廊因为798租金大涨离开、和798时态空间因房租的问题没有和798物业达成协议，而被物业锁上大门的消息。面对这样的矛盾，有没有更好的解决方式呢？如果让那些没有资本实力的艺术家最终不得不慢慢离开了这个他们一手营建出来的区域，这样的后果必然是双刃剑，没有了艺术家的艺术区，它的吸引力何在呢？ TOP2:田子坊 上榜理由：田子坊位于中国市泰康路210弄，有里弄民居味道，弄堂里除了创意店铺和画廊、摄影展，最多的就是各种各样的咖啡馆。田子坊是由上海特有的石库门建筑群改建后形成的时尚地标性创意产业聚集区，也是不少艺术家的创意工作基地，上方的飘带将把五大洲四大洋的艺术家们联结在一起。其展现给人们的更多的是上海亲切、温暖和嘈杂的一面。在2008年，上海田子坊被评为“国家AAA级旅游景点”. 今年尔冬强艺术中心搬离田子坊的消息，引发了业界艺的广泛热议与思考。艺术不能仅以租金来论去留，园区管委会应该出面与房东协商，给艺术家们保留一片天地，善待那些曾

投资项目的风险评估

第五章投资项目风险评估 投资项目评估中，始终存在着各种不确定性的影响因素，给项目建设和经营带来风险。为了分析其对项目经济效益造成的危害，以便有效采取防范措施，有必要进行风险评估。学习本章，要求掌握盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析的方法。

历史与未来的差别经济评价的不确定性——市场环境变动 生产能力利用率变化 工艺技术方案改革 建设工期与资金的变化 国内外政策和规定的变化 其他不可预测的意外事件

例子：我国某联合体承建非洲公路项目的失败

我国某工程联合体（某央企十某省公司）在承建非洲某 公路项目时，由于风险管理不当，造成工程严重拖期， 亏损严重，同时也影响了中国承包商的声誉。该项目业 主是该非洲国政府工程和能源部，出资方为非洲开发银行和该国政府，项目监理是英国监理公司。 在项目实施的四年多时间里，中方遇到了极大的困难，尽管投入了大量的人力、物力，但由于种种原因，合同于2005年7月到期后，实物工程量只完成了35%。2005年8月，项目业主和监理工程师不顾中方的反对，单方面启动了延期罚款，金额每天高达5000美元。为了防止资产的进一步流失，维护国家和企业的利益，中方承包商在我国驻该国大使馆和经商处的指导和支持下，积极开展外交活动。2006年2月，业主致函我方承包商同意延长3年工期，不再进行工期罚款，条件是中方必须出具由当地银行 开具的约1145万美元的无条件履约保函。由于保函金额过大，又无任何合同依据，且业主未对涉及工程实施的重大问题做出回复，为了保证公司资金安全，维护我方利益，中方不同意出具该保函，而用中国银行出具的400万美元的保函来代替。2006年3月，业

嘉荫县企业投资项目实施方案

嘉荫县xxx生产制造项目实施方案 一、项目名称及建设性质 （一）项目名称 嘉荫县xxx生产制造项目 （二）项目建设性质 该项目属于新建项目，依托xxx良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以xxx为核心的综合性产业基地，年产值可达21000.00万元。 二、项目建设单位 xxx集团 三、报告咨询机构 泓域咨询机构 四、项目提出的理由 在2017薄壁不锈钢管道市场应用和普及过程中可以发现，供水二次改造乃至家装领域已经越来越青睐于薄壁不锈钢供水管，而且这种需求和趋势都随时间正被无限的放大！当然，这仅仅是薄壁不锈钢管道市场，如果扩大到整个供水管道市场，那么存量利润潜力不言而喻。细心的你会发现有一个奇特的景象：在各地，上到水务企业，下到装潢公司，再到普通安

装工人，都对薄壁不锈钢管道情有独钟，其中并不是因为夸赞口传而青睐，大多是因为被政策、理念以及薄壁不锈钢管道实打实的优势所吸引！ 五、项目选址及用地综述 （一）项目选址方案 项目选址位于xxx,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。 嘉荫县，隶属于黑龙江省伊春市，位于伊春市北部，黑龙江中游右岸，小兴安岭北麓东段。位于北纬48°8’30″至49°26’5″，东经 129°9’45″至130°50’之间。总面积6739平方千米。嘉荫县东南接萝 北县，南与鹤岗市，西南与伊春丰林县、汤旺县相邻，西连逊克县。嘉荫 县辖地自西北向东南呈狭长地段，由于小兴安岭自西南来横贯全境，北麓 如鸡爪状向黑龙江岸延伸，所以全境地势西南高，东北低。嘉荫县属于温 带大陆性季风气候区北部，一年四季的气候差异大。截至2018年，嘉荫县 下辖4镇、5乡。县政府驻朝阳镇。辖区常住总人口为8.1万人（2018年）。民国五年（1916年），设乌云设治局，隶属黑河道尹公署。1970年，划属伊春市。嘉荫县先后获得“国家级园林县城”、“国家级卫生县城”、“国家级文明县城”称号。境内有恐龙国家地质公园、茅兰沟国家森林公 园等景点。2016年，嘉荫县地区生产总值实现23.5亿元，年均增长7.9%；地方一般公共预算收入实现1.3亿元，年均增长11.6%。

融资服务合同通用范本

内部编号：AN-QP-HT467 版本/ 修改状态：01 / 00 The Contract / Document That Can Be Held By All Parties Of Natural Person, Legal Person And Organization Of Equal Subject Acts On Their Establishment, Change And Termination Of Civil Rights And Obligations, And Defines The Corresponding Rights And Obligations Of All Parties Participating In The Contract. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 时间：__________________ 融资服务合同通用范本

融资服务合同通用范本 使用指引：本协议文件可用于平等主体的自然人、法人、组织之间设立的各方可以执以为凭的契约/文书，作用于他们设立、变更、终止民事权利义务关系，同时明确参与合同的各方对应的权利和义务。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。 甲方： 地址： 法定代表人(代理人)：电话： 乙方： 地址： 法定代表人(代理人)：电话： 甲、乙双方依据《合同法》、《物权法》、《担保法》及相关法律法规的规定，本着自愿平等、互惠互利、诚实信用的原则，就甲方委托乙方融资事宜，经甲、乙双方友好协商，签定本合同，以期共同遵守： 一、融资服务内容：

文化创意产业园的划分类型

一、艺术型 这种类型的园区也是创作型园区，原创能力强，但艺术产业化程度还较弱。 目前国内最有名的艺术园区有北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等。 二、产业型 一是独立型的。园区内，产业集群发展相对比较成熟，有很强的原创能力，产业链相对完整，形成了规模效应。 如深圳大芬村，以绘画艺术为主，也已经形成一定的产业链条，及规模效应，但原创能力不强，而且这是我国此类文化创意产业园普遍存在的问题。 二是依托型的。依托高校发展，也形成了一定的产业链条。 如上海虹漕南路创意产业园，同济大学周边的现代设计产业园区等等。 三、混合型 这种类型的文化创意产业园往往依托科技园区，并结合园区内的优势产业同步发展文化产业，但园区内并未形成文化产业链条。 如张江文化科技创意产业基地、香港数码港等。 四、地方特色型 如北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等。 此外，按照影响范围来分又有国际型、国内型和地区型；还可按

园区最初的形成分为自发形成和政府运作形成的文化创意产业园。 由于文化创意产业园在我国还是一新生事物，发展变化快，园区类型之间的界限并不是很明晰，在这进行的类型划分仅是根据当前的一些情况进行的划分，今后随着城市文化创意产业园发展逐渐成熟，园区类型的划分将会进一步完善。 五、休闲娱乐型 这类文化创意产业园区主要满足当地居民及外来游客的文化消费需求。 最有代表性的是上海的新天地、北京长安街文化演艺集聚区等。 深圳市壹玖捌零产业集团是深圳的产业新城开发运营商，致力于成为中国产业新城有影响力的企业，坚持“一企业一亮点一产业链，构建产业价值一体化平台”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。1980油松漫城产业园，以“创意带动文化经济发展，推动

阿特金斯_深圳下沙滨海旅游社区项目发展战略定位研究_62页

前期研究技术路线与框架（一） 1.项目发展模式研究及战略愿景构建篇 五大因素支撑下的卓然战略地位 实现项目规划定位的策略思考 破题：国际化视野下的全新审视 相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程 国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴 从城市发展的维度看模式导入可行性 从潜在客群的维度看模式导入可行性 从空间圈层的维度看模式导入可行性 项目六大构建原则 国际化视野高度上的定位升华 总体形象定位 项目发展模式/战略愿景的区域示范效应阐释 以游为核心、以业、居为辅助--国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定

前期研究技术路线与框架（二） 2.功能板块市场研究及构建原则篇

项目战略地位研究及核心问题破解 情境滨海度假旅游—— 一种可持续滨海度假模式的提出理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应 001009017027029 项目发展模式研究及战略愿景构建篇 功能板块主题定位及构建原则篇 项目功能板块确定及开发主题策划功能板块构建原则阐释 功能板块市场研究及主题定位策划 旅游度假板块市场研究及主题策划商务会议板块市场研究及主题策划情境地产板块市场研究与主题策划 031032033033044049

理性审视下的项目发展机会\愿景研判国际化视野高度上的项目构建原则\定位项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（一）项目发展模式／战略愿景产生的示范效应（二） 017027029030

项目发展模式研究及战略愿景构建篇 第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解 六大因素支撑下的卓然战略地位 实现下沙滨海度假区规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视 第二部分：情境滨海度假旅游 ——一种可持续滨海度假模式的提出 相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴 趋势特点一：一定比例的人口沉淀，平滑旅游波峰波谷 趋势特点二：游与居、业趋于融合，居、业有力提升游的功能 ——游居合一，Going Home Is The Beginning Of Vacation ——游业结合，美丽风景中的自由创意工作 小结：国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定 以“游”为核心，以“居、业”为辅助 第三部分：理性审视下的项目发展机会\愿景研判 天时：从城市发展的维度看模式导入可行性 ——深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段 ——企业职能部门相对分离，办公情境地产与旅游资源互融 ——文化创意产业将成为深圳的支柱产业 人和：从潜在客群的维度看模式导入可行性 ——有闲阶级是承载全新发展模式的主流客群 ——深圳（珠三角）有闲阶级生活方式解析 ——有闲阶层的高成长性为导入全新发展模式奠定基础 地利：从空间圈层的维度看模式导入可行性 ——项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发 ——东部滨海旅游度假物业当前开发模式解析 ——下沙项目的全新模式将引领深圳滨海旅游度假 小结：项目构筑和谐发展模式天时、地利、人和 第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则\定位 项目驱动力分析及六大构建原则国际化视野高度上的再定位 项目发展模式/战略远景产生的示范效应阐释

南和县企业投资项目实施方案

南和县xx生产建设项目 实施方案 （一）项目名称 南和县xx生产建设项目 （二）项目建设性质 该项目属于新建项目，依托xxx良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以xx为核心的综合性产业基地，年产值可达23000.00万元。 二、项目承办单位 xxx投资公司 三、报告咨询机构 泓域咨询机构 四、项目建设背景 牛皮箱板纸又称牛皮卡纸或面挂纸板。有棕色牛皮纸箱板纸，浅色牛皮纸箱板纸之分。它比一般箱纸板更为坚韧、挺实，有极高的抗压强度、耐戳穿强度与耐折度，具有防潮性能好、外观质量好等特点，主要用于制造外贸包装纸箱及国内高档商品包装纸箱。

南和县，隶属于河北省邢台市，位于邢台市南端，西与邢台县、沙河 市接壤，东连平乡县，北接任县，面积405平方公里，人口约34万，辖3 镇5乡，县政府驻地和阳镇，是邢东新区的一部分，邢台市一城五星整体 规划的五个卫星城之一。南和县是传统农业县，有“畿南粮仓”之称。境 内东吕高速公路、邯黄铁路的邢台至鸡泽联络线横贯东西，是承东启西、 煤炭运输的重要通道。南和县历史悠久、人杰地灵，素有“观音之乡、宋 璟故里”之称。历史上涌现出春秋乐圣师旷、后赵右候张宾、唐朝名相宋璟、元朝户部尚书马亨、明朝右副都御史朱正色、清代武状元王世清、近 代书画家白寿章、著名演员王宝强等知名人士。境内有汉墓群、北齐造像碑、隋代澧水石桥碑、白雀庵等名胜古迹。2015年，南和县入选国家园林 县城，成为邢台市第一个获此殊荣的县城。2016年12月7日，南和县被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。同月，南和县被国家发改委等十 部委列为第二批开展支持农民工等人员返乡创业试点。2017年，南和县正 式被命名为国家卫生县城，成为邢台市第一个获此殊荣的县城。2016年12 月7日，南和县被列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。同月，南和 县被国家发改委等十部委列为第二批开展支持农民工等人员返乡创业试点。2017年，南和县正式被命名为国家卫生县城，成为邢台市第一个获此殊荣 的县城。2018年9月29日，河北省政府发出通知，正式批准南和县退出贫困县序列。

融资代理服务合同新(合同示范文本)

融资代理服务合同新(合同示 范文本) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-067894

融资代理服务合同新(合同示范文本) 甲方： 乙方： 为促进甲方建设内蒙古准格尔至兴和运煤高速公路项目，乙方接受甲方的委托，代理甲方融资，并提供期间内的相关融资顾问服务。甲、乙双方经过协商一致，就合作达成以下一致条款： 一、名词解释 1、本合同中乙方代理甲方融资顾问的含义是指：乙方为或代理甲方或其下属公司或其关联公司，就建设内蒙古准格尔至兴和运煤高速公路项目安排融资商，即资金出借人、投资合作建设方、该项目开发公司股权受让方、直接出让该项目资产的受让方等。在上述各情况下，由于乙方的顾问行为，致使相应资金进入甲方的帐户，乙方的代理行为即为完成，甲方就应按本合同的规定向乙方支付约

定的融资顾问费。 2、本合同中融资商是指资金出借人、投资合作建设方、该项目开发公司股权受让方、直接出让该项目资产的受让方等。 二、委托事项 1、甲方委托乙方为甲方公司建设的项目筹划、组织、协调、操作、办理、安排融资，以满足甲方建设内蒙古准格尔至兴和运煤高速公路项目的资金需求； 2、甲方委托乙方完成融资额度为人民币118亿元（大写：壹佰壹拾捌亿元），实际融资金额根据甲方与出资方签订的贷款协议为准。 三、甲方所确认的初步贷款条款 1、合作期限为壹拾伍年； 2、融资担保品：新建项目及项目经营收费权（或银行红利单）； 3、资金使用方式：固定回报；三年建设期不回报，第四年开始回报，年回报率13%，合计回报12年，到期不还本。 4、融资条件最后以甲方与出资方签订的贷款协议为准

中国文化创意产业集群及园区发展现状与问题

中国文化创意产业集群及园区发展现状与问题[摘要]：2005年我国掀起了发展文化创意产业的序幕，各地文化创意产业呈现集群式发展，形成六大文化创意产业集群及众多文化创意产业园区，有力地促进了我国文化创意产业的发展。本文从目前国内业已形成的六大文化创意产业集群及产业园区入手，分析文化创意产业集群形成的发展模式，指出文化创意产业集群发展的功能及存在不足，为我国文化创意产业的发展提供一些理论指导。 从2005年起，受英国、美国、澳大利亚、日本等国文化创意产业思潮的影响，我国内地城市也吹响了发展文化创意产业的“集结号”，文化创意产业呈现出集群发展。随着北京、上海建立其文化创意产业集聚区，其他城市纷纷效仿，各类文化创意产业园区如雨后春笋般出现。目前我国业已形成首都创意产业集群、长三角创意产业集群、珠三角创意产业集群、滇海创意产业集群、川陕创意产业集群及中部创意产业 ） 期） 文化创意产业是产业集群的新成员，它是指一定时间内生存和坐落于特定区域或环境内的各种文化创意产业实体所形成的空间聚合体。文化创意产业集群化发展是中国文化创意产业发展的基本方式。近年来，我国文化创意产业开始出现集群化发展趋势，形成六大文化创意产业集群，一些城市已经形成相当数量的文化创意产业园区。产业集群化对我国发展文化创意产业具有重要意义，集群发展有利于企业彼此协调竞争推动文化创意产业的发展。张京城在《中国创意产业发展报告（2008）》指出，由于文化创意产业涉及的范围非常广，就自身体系而言也无法通过单体行为所能完成；某一单体只能完成产业内的部分内容，而只有通过打造创意产业集聚区，使企业和机构形成基于产业链条的协作关系，才能获得群体竞争和发展优势。 [2]

会宁县企业投资项目实施方案

会宁县xxx建设投资项目实施方案 一、项目概况 （一）项目名称 会宁县xxx建设投资项目 （二）项目背景 香薰精油是从具有香味的植物中，萃取出的植物精华，也就是常说的 植物荷尔蒙。近代欧洲发展出的香薰疗法是利用香薰精油呵护身心的方法。萃取植物之精华的香薰精油不仅具有特殊的香味，而且具有神奇的药效。 通过沐浴、按摩等方式可以平衡及舒缓身体和精神。香薰精油具有完全的 挥发性，能完全溶于酒精和油。对皮肤有很好的渗透性，易于被皮肤吸收。对人体产生间接性的促进、提升，改善人体本身正向功能的加强。 （三）项目单位 1、项目建设单位：xxx（集团）有限公司 2、报告咨询机构：泓域咨询机构 （四）项目选址 xx 会宁县，隶属于甘肃省白银市，位于甘肃省中部，白银市南端；地势 由东南向西北倾斜，梁峁起伏、沟壑纵横；属中温带半干旱气候；总面积6439平方千米。截至2018年，会宁县下辖24个镇、4个乡，常住人口

54.39万人。会宁县素有“秦陇锁钥”之称，早在5000多年前的新石器时代，境内就有人类生息繁衍；汉武帝元鼎三年（前114年）设置祖厉县， 已有2100多年的建县历史。民国二十五年（1936年）10月，中国工农红 军三大主力在会宁胜利会师，是中国革命走向胜利的转折点。2018年，会 宁县实现地区生产总值（GD）68.25亿元，三次产业结构比为31.4：23.1：45.5，按平均常住人口计算，人均生产总值12568元；完成财政收入4.63 亿元；城镇和农村居民人均可支配收入分别为18489.8元、7459.6元。2020年2月，经甘肃省脱贫攻坚领导小组审定，会宁县符合贫困县退出条件，批准退出。 场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产 成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品市场信息。 （五）项目用地规模 项目总用地面积10852.09平方米（折合约16.27亩）。 （六）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数76.71%，建筑容积率1.45，建设区域绿化覆盖率5.15%，固定资产投资强度175.95万元/亩。 （七）土建工程指标 项目净用地面积10852.09平方米，建筑物基底占地面积8324.64平方米，总建筑面积15735.53平方米，其中：规划建设主体工程11877.16平 方米，项目规划绿化面积809.85平方米。

法律服务及融资服务合作框架协议模版

合作框架协议 甲方： 社会统一信用代码： 住址： 乙方： 身份证号： 住址： （以上甲、乙方合称“双方”，单独称“甲方”“乙方”） 鉴于： 1 xx科技有限公司（以下简称“项目公司”）成立于2013年5月17日，甲方现拟委托乙方为其提供法律顾问服务以及项目融资服务。 2 定义项目 2 乙方系拥有中华人民共和国国籍的公民，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，基于对甲方的信任及融资项目质量的肯定，乙方自愿接受甲方的委托。 3 本合同项下双方合作中所述全部资金均以人民币计价。 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国公司法》等相关法律法规，经友好协商就双方合作相关事宜，达成如下协议，以供各方共同遵守。 第一条合作内容 乙方向甲方提供以下服务： 1 乙方为项目公司的融资事项提供协助服务，包括但不限于负责筹备甲方与投资方进行接触，与投资方的管理层进行接洽，向投资方进行项目推荐，协助甲方完成对投资方初步考核，协调配合完成商业计划书，协助配合项目公司与投资方签订投资合同等相关服务内容；

2 自本协议签字盖章之日起，乙方应协助甲方处理日常法律事务，包括： 2.1 解答法律咨询、依法提供建议或者出具法律意见； 2.2 协助草拟、制定、审查或者修改合同、章程等法律文书； 2.3 应甲方要求，参与磋商、谈判，进行法律分析、论证； 2.4 受甲方委托，签署、送达或者接收法律文件； 2.5 办理双方商定的其他法律事务。 第二条报酬方案 1融资报酬 乙方拟为甲方的A轮融资事项提供服务。融资服务的服务费用总额按实际投融资额计的 1.5%计算融资服务费用，由甲方向乙方支付。 2法律服务报酬 自甲方A轮融资的资金到账（以下简称“融资成功”）之日起7个工作日内，甲方应当与乙方所在律师事务所签订常年法律顾问合同，第一年常年法律顾问服务费用总计4万元。 3 股权报酬 甲方承诺，若A轮融资成功，乙方有权作为核心管理团队的成员参与项目公司的股权激励计划。 第三条融资时限 本协议项下的融资事项，乙方应在_____月内完成对甲方的融资服务，除因融资事项的相关谈判延续而导致融资服务超过前述时限外，应当认为乙方所提供的融资服务成功。 第四条报酬支付方式及指定收款账户 1 融资报酬支付方式 自乙方为甲方提供所提供的A轮融资服务完成，融资成功之日起7个工作日内，甲方应按照本协议第二条第一款的约定以现金方式向乙方指定账户支付融资服务报酬。 2 法律服务报酬支付方式