金跃全屋定制营销方案—小区推广引流

某小区营销策划方案

目录 一、项目概况 二、市场调研 三、竞争环境分析 四、项目分析 1、自身分析 2、项目SWOT分析 五、项目定位分析 1、目标客户定位 2、项目市场定位 3、价格定位 六、差异化营销 核心价值体系建立

七、推广策划 八、销售计划 一、项目概况 万华园·琳苑鸟瞰图 位置 开发商：西安万胜房地产开发有限公司 占地面积：29.9亩 建筑面积：6万余平方米 总户数：646户 容积率：3 规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户和二梯十户建筑设计：剪力墙结构 层高：2.8米 绿化绿：40％

公摊：18％ 推出户型：十二种户型 一房一厅﹝50㎡﹞ 二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞ 三房二厅二卫﹝129㎡﹞ 主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞ 户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％； 二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％； 三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。 二、市场调研 市场如战场，瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。 我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析： （一）“点” 1、亮点： 紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一

条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。 2、焦点： 中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。 3、疑点： 原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人可以接受？ 4、原点： 以原创为起点，繁衍新生命。2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。 5、标点： 以标新立异为起点，树立市场差异化。“紫薇LIHO”、“高新水晶岛”、“时光2000”、“柠檬公寓”、“中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。 6、新点： 以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。如“我爱我家”、“新西蓝”、“中华世纪城”的户型设计、“城南锦

小区团购的营销方案

关于推行小区团购的营销方案 小区团购的概念： 小区团购是以一个住宅小区作为一个购买团体，对该团体的购买实行整体优惠价，以提高本小区住户对本品牌家居饰品的购买量的购买方式。 小区团购的实际内涵是：XXX家居饰品对小区住户予较明显的价格优惠，以吸引小区住户购买，而对小区的管理机构（小区管理处）或小区管理机构主要负责人（如：物业管理处经理等），因小区团购需得到他们的支持才可行，所以对物业管理机构或其负责人给予小区购买总额10%—15%的提成作业务推广费。XXX家居饰品通过这样一个住户、物业管理机构、XXX家居饰品三方共赢的营销活动，而得以渗透到各个小区，从而扩大市场占有率，提高品牌知名度，获得盈利。 小区团购推广策略： 以当地最大、最有影响力的新住宅小区为第一个推广对象，努力与其成功达成小区团购的合作，并以此为模式带动其他小区达成团购合作。小区团购具体操作程序： 1.制作《XXX家居饰品团购方案》资料文件夹，文件夹内包括以下文 件： 《XXX家居饰品小区团购合同》 《XXX家居饰品小区团购会员卡》 《小区团购中物业管理处业务推广费的计算方式及年收益概算》 《XXX家居饰品产品宣传单张》

《小区团购会员卡领用登记表》 《小区团购会员消费情况登记表》 注：以上文件在本文后下载 2.业务人员携《小区团购方案》文件夹同目标小区物业管理机构负责人洽谈,向其深入介绍小区团购的内容及对住户、对物业管理机构或其本人的有利之处。尤其重点推介团购活动中物业管理机构或其本人应得的收益，以吸引其与我方签订《团购合同》。 3.按与小区管理机构商定的方式，将XXX家居饰品产品宣传单张及团购会员卡派送到住户手中，并由物业管理公司做好《团购会员卡申领登记表》复印备份交我方。 4.我方将持会员卡前来消费的小区住户的消费情况按月登记在《小区团购客户消费情况登记表》上，每月初将上月《消费情况登记表》复印交物业管理机构负责人，并按《消费情况登记表》的消费总额向物业管理机构或其负责人计提业务推广费，及时将业务推广费存入其指定帐号。 5.每月向物业管理机构或其负责人结算上月业务推广费的同时，与其高讨下一步的推广方案，使活动得以顺利推广下去。 业务人员配备及业务人员业绩奖励： 1.指定一名或多名专责人负责推广，人员的多少视实际需要及城市规模而定，业务人员必须具备以下条件： A.熟悉本品牌的产品、价格及服务方式。 B.熟悉本团购方案的内容及意义。 C.口齿伶俐、形象较好、有亲和力。

小区营销策划方案

小区营销策划方案 一、刖目 主要介绍营销策划理念、整体思路、H标等，略。 二、项目概况 1.项目地理位置 XX小区地处X市西南角，北临X市主干道XX西路，东临城市次干道XX路；四边紧靠拟修建的二环路干道，南依XX镇XX村，小区地理位置较好。 2.项目简介 XX小区是由XX集团——XX房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以帀场化运作为主，主要而向中高档消费群体。 该项目占地XX亩，总建筑而积XX万平方米，容积率为XX%,建筑密度XX%,绿化率达XX%,总户数为XX户。 三、本省房地产发展状况 1.省会城巾一——XX市的房地产发展状况。（略） 2.本案所在——XX市的房地产发展状况。（略） 四、本案周边消费群、地产情况分析 L本案周边消费群调査分析。（略） 2.xxrb房地产价格水平说明。（略） 3.住宅类物业近期市场特点。（略） 4.区域市场（XX市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑而积、绿化率、规模、物业收费等方血进行对比分析，略） 五、本案SWOT分析 （略） 六、本案市场定位及项目定位 （一）市场总定位 （二）项冃定位 1.形象定位

2.户型定位 ①一室一厅（XX余平方米）占5%左右。 ②二室二厅（XX余平方米）占50%左右。 ③三室二厅（XX余平方米）占35%左右。 ④三室三厅（XX余平方米）占10%左右。 （三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方而进行目标客户定位。 七、价格及价格策略 经过我部门周密调研，并结合XX城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为今X元/平方米。 具体的定价参考因素冇以下四个方面。 （一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。 （-）根据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上进行考虑。 （三）项目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造开发商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打卜良好的基础，并且明确远期的目标。 （四）单位定价原则 1.増大景观、中庭花园与其他单位的价差。 2.定价时注重釆光、日照对单位的影响。 3.注重公共配套对住宅的影响。 4.注重两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私的影响。 5.复式单位与标准层单位的价差。 以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时做--个适当的调整，务求整体价格合理。 八、销售策略 （一）销售时机选择，销售分期建议。（略） （二）推盘方式 为了降低项目的市?场风险，实现利润目标最大化，建议制订如卜的推盘计划。 1 ,保留部分景观、区位等因素好的单.元，后期可根据市场情况和销售进度追加部分套型。 2.做到“步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的I丨的。 （三）销售方式

小区营销方案

小区营销方案及流程 一、小区营销的重要性 二、小区营销人员的基本要求 三、小区营销人员的技能要求 四、如何对小区进行开发 五、小区营销话术样板 六、小区营销销售技巧 七、小区营销常见问题与处理原则

一、小区营销的重要性 小区营销能够做到零距离、一对一地接触客户，容易建立信任感，有充分的时间对客户进行销售行为。前期工作也证明了小区营销是行之有效的开发市场手段之一。 二、小区营销人员的基本要求 1、面貌、着装整洁。公司将于近期统一制作工作服。 2、不使用浓烈的香水，不吃刺激性食品。 3、衣着、饰品符合大众审美观。

三、小区营销的技能要求 1、了解公司现在代理的产品及其公司的背景 2、产品交易规则 3、与其它投资产品比较 4、完整的开户流程 收集客户资料----开设模拟账户----签署开户合同----获取交易账号----开通网银----办理三方存管----签署确认----办理首次入金----激活交易账户----正式进行交易 四、如何对小区进行开发

小区营销不是简单地放几个人去碰运气，而是系统地分析目标小区，有针对性地拿出具体实施方案。 1、对小区进行调查，建立档案，评估价值，确定进入方式 2、物业管理公关，争取以较低成本进驻。 3、前期准备：宣传物料、车辆、人员 4、正式进驻小区，接待及宣传 5、预约、确认 6、公司接待 7、小区回访，口碑宣传。 下面对以上步骤细化。 1、对小区进行调查，建立档案，评估价值，确定进入方式。 （1）、首先对小区进行摸底调查，避免做无用功。一个好的小区至少应该具备以下一些条件： 1、规模较大 2、居民收入水平较高 3、具有相对集中的活动场所 4、最好是单位集体商品房 信息收集（信息收集样本）：

住宅底商营销方案

底商营销提案 一、周围底商类产品 1、租赁市场 1）目前周围重点对比区域：富乐大街、北大街、开放路和于家园路。 富乐大街 富乐大街 租金/年面积合计每平米 每天 商业/住 宅 小区名 字 近期价格 6000 0元 120 ㎡ 元/月·㎡住宅改家天下 1500 00元 286 ㎡ 元/月·㎡商业乐红园 4680 0元 97㎡元/月·㎡商业新乐园 家天下底商实景乐红园底商实景 富乐大街为东西向主干道，南侧有较成熟社区乐红园小区和家天下小区，北侧有新乐园（仅一栋楼）、富乐大街9号和大片民房（富乐村）。客群为附近居民和欧曼的工人，各小区整体规模也比较小。分析其租金定位，南侧路比北侧路要高，主要是因为北侧沿街有民房整体商业形象不好，纯商业立项比住宅改造的要高。 北大街 北大街斜街北口 4200 0元40㎡元/月·㎡住宅改富乐北 礼 怀柔北大街为东西向主干道，两侧均有成熟小区，沿街缺少商业无对比项目。 虽然街北口门脸房租金达到元/月·㎡，但是由于斜街的商业的成熟度很高，所以不能代表北大街整体的租金价格。

北大街与开放路交汇口 1200 0元40㎡元/月·㎡商业于家园 一期 4500 0元 150 ㎡2层 元/月·㎡商业于家办 公楼 于家园一期于家园办公楼 这两处商业普遍位置比较闭塞，加之所处开放路北端其马路对面无住宅区或者其它商业配套，所以客户仅限本小区业主客群较少。租金无太大差异但是价格都不高。 京客隆 4200 0元 100 ㎡ 元/月·㎡商业京客隆 周围 3600 0元75㎡元/月·㎡商业京客隆 周围 2600 00万 1000 ㎡ 元/月·㎡商业京客隆 周围 餐饮 京客隆区域附近餐饮京客隆区域位于开放路商业中心，这个区域有京客隆大型超市和相对密集的餐饮娱乐配套，所以吸引了不少客户客群比较充足。但是由于不少底商业主与租户之间签署的多为3-5年的长期合同，所以租金的实际水平有被低估。目前价格为元/月·㎡。

小区营销策划方案

小区营销策划方案 [模版仅供参考，切勿通篇使用] 小区营销策划方案（一） 小区是中国城市最重要的居住形态，有档次的小区是定制衣柜目标群体的聚集地，专人调查小区、合理划分小区、因地制宜的改变销售操作特点，是一种合理的差异化营销。 （1）专人调查小区 每一次活动开展派专人对目标小区进行详细地摸底，包括规模（户数）业主群体定位、消费层次、建筑整体风格、售楼情况、入住情况、已经装修和未装修的情况、物业管理水平、物业管理部门及主要负责人，宣传与搞活动时使用的墙体位置和立体空间（如挂横幅的位置、贴海报的位置、样品的位置、推广活动的区域）等。 同时，还要对是否有其他可利用的宣传媒体（如内联网、公告栏等）、竞争品牌在该小区的举动等情况进行细致、规范地了解。并把了解到的数据形成书面报告，然后呈报给直销负责人，其进行核查后，再召开公司高层会议进行讨论，并依据制定活动方案。 （2）按小区性质细分

单位小区、邻里之间都很熟悉，因此在老住宅做推广活动，往往可以通过活动、口碑等达到以点带面的作用；在商业小区“鸡犬之声相闻，老死不相往来”情况居多，其突破点是和物业联合做推广，如召开专家举办的《家装讲座》、《风水论坛》等。 （3）按建设时间细分 已存在多年的小区，衣柜购买者多为二次装修。这就需要做好单一用户的服务，以达到样板作用。新建设小区，消费潜力巨大，定位推广可以起到立竿见影的效果。 （4）按消费层次细分 通过看小区的各项配置，如泊车品牌、人员穿着、年龄层次、作息规律等，就可以吧消费者潜力预估的明明白白，定位推广也会轻轻松松。 （5）按地理位置细分 判别改小区对周围小区的商圈影响力，以此决定外围推广氛围的布置力度。 （6）按追单时间细分 时间越长，买卖的成交率就越低，以3天、7天、15天为间隔，用电话跟单、上门沟通、实地演示等方式追逐跟进，追单成功率会明显提升。 （7）按竞争态势细分

多层住宅小区营销方案

、康宝莱的制度是反应一般，相对安利来说培养一个独立部门小组达标能拿钱 XXX小区营销现状分析报告 一、项目概况 本项目处于xxxxx位置，为高密度人群居住区。项目所在地是老型区域，属于城中村改造，规划和基本配套比较完善，生活、医疗、教育、交通都比较便利。 二、楼盘信息 本项目楼盘有多层住宅X幢，共计XX套商品房、半地下储藏室以及地下车位。均为框架结构。房屋建筑面积在90㎡—120㎡之间，共有三种户型，户型面积分档较好，可以满足不同类型客户的需求。 三、户型分析 由于全部是多层住宅，全部户型设计布局方正合理，南北通透宜于采光通风。 A户型建筑面积约为XXX平方米，经典三室二厅二卫，客厅朝阳，两卧室朝阳，南北通透，明厨明卫。主要分布于X号楼X套，X号楼X套，X号楼X套,共计X套。主要满足对居住面积要求较高的客户的需求。 B户型建筑面积约为X平方米，二室二厅一卫，经典两房，客厅主卧朝阳，南北通透，明厨设计，部分明卫。主要分布于X号楼X套，X号楼X套，X号楼X套，共计X套。主要满足购买力较低

、康宝莱的制度是反应一般，相对安利来说培养一个独立部门小组达标能拿钱 的客户的需求，如年轻人的婚房。其中部分中间户型的卫生间不属于明卫，略有不足。 C户型建筑面积约为104平方米，三室两厅一卫，经典百平住宅，性价比较高，客厅主卧朝阳，南北通透，独有书房，主要满足三口之家改善性需求。本户型所在楼宇临街，楼梯间设计朝南，一层可做商业。 四、市场情况分析 2013年潍坊房地产市场价格始终保持在平稳状态。据搜房网数据监控中心统计数据显示，2013年前11个月潍坊市住宅共成交33619套，成交面积约358.3万平方米，此数据表明，虽然政策调控一再从严，但潍坊楼市还是稳中有升，其中有9个月的月成交量都突破3000套，与2012年全年成交30855套相比，2013年前11个月份的成交量就已高出2764套，所以在中央楼市调控政策不放松的前提下，购房者和开放商之间的博弈依然是目前楼市的主旋律。 自2011年以来，潍坊的房价一直保持着比较平稳的态势，据搜房网数据中心监控显示，潍坊房地产市场2013年11月份住宅均价为4471元/㎡，同比2012年11月份4400元/㎡，涨了71元/㎡，相比2011年11月份4441元/㎡，也仅仅涨了30元/㎡。提供一份2013年上半年潍坊市六区房地产市场价格涨跌表，2013年潍坊房地产市场价格还是处于一种稳中有涨的态势。 （见下表） 2013年上半年潍坊六区市场价涨跌幅

小区营销方案及流程

小区营销方案及流 程

小区营销方案及流程 一、小区营销的重要性 二、小区营销人员的基本要求 三、小区营销人员的技能要求 四、如何对小区进行开发 五、小区营销话术样板 六、小区营销销售技巧 七、小区营销常见问题与处理原则

一、小区营销的重要性 小区营销能够做到零距离、一对一地接触客户，容易建立信任感，有充分的时间对客户进行销售行为。前期工作也证明了小区营销是行之有效的开发市场手段之一。 二、小区营销人员的基本要求 1、面貌、着装整洁。公司将于近期统一制作工作服。 2、不使用浓烈的香水，不吃刺激性食品。 3、衣着、饰品符合大众审美观。 三、小区营销的技能要求

1、了解公司现在代理的产品及其公司的背景 天通银（金顶）：经国务院批准，天冿产权交易中心（国有资本）发起，各会员单位经一定的资金及企业实力审核后，经批准，成为天交所会员。公司现代理的企业具有强大的实力，专注于黄金实物及黄金投资。 品今：国内知名企业，专注于黄金实物及黄金投资。 2、产品交易规则 3、与其它投资产品比较 4、完整的开户流程 收集客户资料----开设模拟账户----签署开户合同----获取交易账号----开通网银----办理三方存管----签署确认----办理首次入金----激活交易账户----正式进行交易 四、如何对小区进行开发

小区营销不是简单地放几个人去碰运气，而是系统地分析目标小区，有针对性地拿出具体实施方案。 1、对小区进行调查，建立档案，评估价值，确定进入方式 2、物业管理公关，争取以较低成本进驻。 3、前期准备：宣传物料、车辆、人员 4、正式进驻小区，接待及宣传 5、预约、确认 6、公司接待 7、小区回访，口碑宣传。 下面对以上步骤细化。 1、对小区进行调查，建立档案，评估价值，确定进入方式。 （1）、首先对小区进行摸底调查，避免做无用功。一个好的小区至少应该具备以下一些条件： 1、规模较大 2、居民收入水平较高 3、具有相对集中的活动场所 4、最好是单位集体商品房 信息收集（信息收集样本）：

住宅小区营销方案

XXX市XXXXXX住宅小区营销方案 u x xxxxxx房产策划咨询有限公司 年月日

目录 一、总体方案 (4) 1、销售SWOT分析 (4) （1）、优势： (4) （2）、劣势： (4) （3）、机会： (5) （4）、威胁： (5) 2、客户定位 (5) 3、抗性屏蔽及利益点诉求 (7) （1）、周边环境、配套抗性 (7) （2）、回报率抗性 (8) （3）、前期工程形象抗性 (9) （4）、价格抗性 (10) 4、价格策略 (11) （1）、价格策略--低开高走 (11) （2）、价格走势图 (12) 5、销控及折扣策略 (12) （1）销控策略 (12) （2）折扣策略 (13) 6、操作模式 (14) （1）外出探访式 (14) （2）销售布点式 (14) （3）房交会造势式 (19) （4）政府协助式 (20) （5）人物营销式 (20) （6）常规SP活动式 (20) 二、执行计划 (21) 1、（开盘前）销售工作计划表 (21) （1）外出派发DM宣传单 (24) （2）网络式销售 (25) （3）网点式销售 (25) （4）政府协助完成目标客户收集 (26) （5）常规现场客户接待 (27) （6）SP活动促销 (27) （7）开盘典礼 (28) 2、第一阶段（XXX年月日—年月日）细部执行计划 (28) （1）房地产交易会 (32) （2）组团式销售 (32) （3）常规现场客户接待 (32) 3、第二阶段（年月日—年月日）细步执行计划 (34) （1）常规现场客户接待 (35) （2）组团式销售 (36)

（3）房地产交易会 (36) 4、第三阶段（年月日—年月日）细部执行计划 (37) （1）规现场客户接待 (37) （2）组团式销售 (38) （3）SP活动促销 (38) 三、时间要点 (39) 1、蓄势期 (39) 2、开盘期 (39) 3、房产交易会 (39) 4、持销售期 (40) 5、尾盘期 (40)

家具行业品牌社区营销推广方案

家具行业品牌社区营销推广方案 家具行业受同质化、市场不规范、无序竞争等多因素的影响，营销方式要有所突破性尚有较长路要走，若想实现销售业绩的持续发展，不能只是守在商场内凭运气等客户，我们要走出去，从被动销售转向主动营销，从售货员升级为销售人员。 销售的主战场是在卖场么，不是，客户从那里来，主战场就在哪里。现在顾客买家具不再只是直接到卖场选购，在购买之前他们会收集相关的信息、对品牌、产品风格、款式先有个大致的了解，才会有选择的确定购买目标。客户收集信息的渠道主要有媒体广告、口碑传播、宣传单页、DM直邮、居民楼电梯广告、样板间等，其它还有装修公司设计师推荐、互联网等，信息来源的多向性，同时造成客户的多向分流。 为了让客户能够较集中的获取我公司的产品信息，就要深入到客户的生活中去。社区才是销售的最终瑞，我们要在竞品之前、在客户心中的品牌意识形成之前，就把我们的品牌植入客户的脑海，先入为主的概念会使客户在购买产品时把我们的产品做为首先考虑的对象，较集中的产品印象会淡化其它竞品在客户心中的地位。就算我们的风格可能不适合他，我们品牌的信息也会被无意识的传播。综合上述情况，本方案就是以社区为单位的宣传推广活动。首先以武汉店做为试点，根据试行情况为以后其它地区制定推广的标准，可将此方案同时分发给其它地区的经销商，根据当地的营销环境对本方案进行调整，条件成熟的，活动可同时进行。 方案目标：专卖店周边五公里方圆内的中高档新建社区、机关社区、居民小区、商住楼…… 方案主题：面对终端客户的宣传推广、组织团购。

活动准备： 一、成立专职小区推广小团队（每队二到三人,视情况而定）； 二、小区信息的收集：1、大部分的信息来自店面，店面人员要记录相关信息并返馈到店面经理。2、市场调查，走访预定的区域范围。 三、整理卖场内的客户信息，确定目标区域客户，电话通知活动时间、地点，邀请参加并告之有礼品发放，不能来的客户可邮寄我公司最新的产品资讯； 四、进行小区普查，了解生活区居民平均收入及文化素质、消费能力等，确定目标社区； 五、新楼盘分类并建立档案、制作分布图，评估推广价值及进行方式； 六、得到目标小区的主要户型结构尺寸图，配以我公司产品做出效果图，并以展架方式展示；（若有老客户可拍下实景照片，做成相册直接展示）具体操作： 一、在新楼盘交楼之前同物业进行沟通，赠送有品牌形象的钥匙扣为礼品，尽可能做到先入为主。 二、已入住的社区可同物管联系相关活动事宜，另同报纸投报处协商夹报投放方式及费用； 三、前期准备物品：产品宣传单页、X展架、气球、广告礼品、记录簿、太阳伞、桌椅、接送车辆； 四、活动信息发布方法：在新、旧小区入口、楼梯口、办公地点门口、公告栏帖通知，在单位局域网或加入到社区QQ群发布信息进行宣传。 五、租用门面或在社区生活广场设立宣传点； 六、与小区开发商，装修公司，陶瓷，卫浴，电器，地板等联合做样板房的装修推广； 七、与其它同行业、不同风格品牌联合推广；

上海住宅小区开发前期策划

上海住宅小区开发前期策划及投资咨询粗探住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位

根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表： 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70—100M2的占16.3%，户型面积100—150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左

小区营销推广方案(全案与执行案)

小区营销推广方案 随着生活方式的逐渐变化，顾客购买建材产品的方式也在发生着变化：除了在传统沿街摊位制的建材市场购买建材外，他们还有建材超市、设计师推荐（在装饰公司的材料展厅选购）、小区的临时门店、互联网等其它选择。顾客选择多元、客源分流是不可逆转的事实。而小区推广是精细化营销，在终端争取消费者的有力武器。以下就是如何开展小区推广的步骤：第一步：建立小区推广队伍 成立小区推广部，任命一名经理负责对推广业务员进行日常管理，对整个城市进行楼盘动态调查，展开前期的公关活动。负责小区推广人员不能处理的所有事宜，如应酬、送礼及应付小区管理人员的不合理要求等。选好部门经理对工作的顺利开展有着重要的意义，关键是经理如何搞好团队建设。单个小区推广的人员配备为固定的1-2人，实行绩效管理制度。 1、招聘：对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。招聘一些有做过物业管理经验的职高、中专生、大专生，本科生一般不用，工作经验半年至一年为宜，而且以前的工作跟目前的小区现场工作强度差不多，有一定的人际交际能力，品德好。 2、培训：在培训方面，先了解家居建材产品知识、及公司实力、服务，先入为主树立对公司及公司服务的信心，公司的产品就是齐全，服务就是周到。在作业过程中及时灌输公司的理念，营销技巧，纠正正在作业过程中的不当行为、思想及流程，以增强其对公司的依附感。为上月做得好的员工举行座谈，让成绩突出的员工讲授经验，并有意安排做得不好的后进人员提问咨询，交流总结会多开有利鼓舞士气。 3、打气：小区推广人员小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。可利用早会时间，分享一些同事的成功案例：加强团队建设，如对员工鼓励多于批评、见面礼貌、点滴关怀、集体活动等。通过这些手段，鼓励小区推广人员的士气。 4、激励：业绩最能证明业务人员能力的高低，制定一套双方都能接受的绩效考核管理制度有利于业绩的不断提升。绩效管理应该建立在保底提成、多劳多得的基础上，实行多形式的报备制度，增强小区推广人员的信心，在无形之中鼓励小区推广业务人员不遗余力的工作作风，使小区推广取得实质性的效果。 第二步：进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图 将本区域的小区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼

XXX住宅小区商业销售方案

XXX住宅小区商业销售方案 以上销售工作的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的销售工作的销月4售人员。 销售部人员招聘计划：由于本项目的体量较大，销售存在一定的难度，需要销售团队进行客户接待、信息收集及反馈，客户跟进、及销售成交、合同签订等工作。故项目销售团队的核心人数建议在6－7人左右： 销售经理：1名 销售内勤：1名 按揭专员：1名 置业顾问：4人 3、销售架构 鉴于项目的特殊性，项目销售架构建议如下：

项目销售小组架构图： 按揭专员 ，并针5月15日前）备注：以上人员建议在项目销售正式启动前半个月到位（对销售进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。４、销售工作管理?销售人员上岗前培训，做销售前准备；每周项目例会，通报每周销售情况及当前尚待解决的问题；?每日以书面形式汇报销售情况，按时制作上门客户统计分析、客户意? 向及成交分析并以周、月小结形式报告呈报；定期提交周例会纪要、营销周、月总结；? ?每周定期组织销售人员沟通，及时分析市场变化，相应调整销售策略。 ５、销售物料准备销售物料：销售手册、销售单张、商业概况、商业平面图销售合同文本：制定并印制商业销售认购协议，等商业建档之后，直? 接签订商业预售合同。、销售流程、销售协议等?《销售细则》）、商业街平面图（规划效果图）商业部分总平图（工程图?

，进行培训及人员甄选分配，销售部各种?完成销售队伍的建立（招聘）管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。． 第二部分、销售时间及节奏安排 1、销售对象 个人投资者 联通、移动服务站 中型康体健身俱乐部 各保险公司、婚纱礼仪公司 中小型综合会所及专业女子SPA会所 中小型超市、酒吧、休闲茶餐厅 社区型医疗诊所、银行、邮局 家居用品，社区服务配套等业态 2、销售时间计划 第一阶段： 5月——6月（人员招聘、培训上岗、客户接待、客户积累） 第二阶段：6月——11月（商业销售） 第三阶段：11月——月12月剩余未售商业处置方案 6、销售计划及时间表：（第一阶段、第二阶段） 开始时营销阶段营销目标结束时间间天）及培训工、完成销售人员招聘（13，同时完成个人销售指标确认天）作（10销售筹备 5月

房地产住宅小区营销策划方案

住宅小区营销策划方案 ××小区营销策划方案 一、前言 主要介绍营销策划理念、整体思路、目标等，略。 二、项目概况 1. 项目地理位置 ××小区地处×市西南角，北临×市主干道××西路，东临城市次干道××路；西边紧靠拟修建的二环路干道，南依××镇××村，小区地理位置较好。 2. 项目简介 ××小区是由××集团—××房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体。 该项目占地××亩，总建筑面积××万平方米，容积率为××%，建筑密度××%，绿化率达××%，总户数为××户。 三、本省房地产发展状况 1. 省会城市—××市的房地产发展状况。（略） 2. 本案所在—××市的房地产发展状况。（略） 四、本案周边消费群、地产情况分析 1. 本案周边消费群调查分析。（略） 2. ××市房地产价格水平说明。（略）

3. 住宅类物业近期市场特点。（略） 4. 区域市场（××市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑面积、绿化率、规模、物业收费等方面进行对比分析，略） 五、本案SWOT分析 （略） 六、本案市场定位及项目定位 （一）市场总定位 （二）项目定位 1．形象定位 2．户型定位 ①一室一厅（××余平方米）占5%左右。 ②二室二厅（××余平方米）占50%左右。 ③三室二厅（××余平方米）占35%左右。 ④三室三厅（××余平方米）占10%左右。 （三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方面进行目标客户定位。 七、价格及价格策略 经过我部门周密调研，并结合××城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为××元/平方米。 具体的定价参考因素有以下四个方面。 （一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费

如何攻打小区营销方案

小区营销十七步 很多从事建材家居销售的经销商都有这样的感叹，“怎么来建材家居市场的人越来越少了，市场越来越淡了？”虽然市场表面上没有以前那样热闹和繁华了，但是建材家居市场的总量却逐年在增长。那么顾客都去哪儿了？ 随着生活方式的逐渐变化，顾客购买建材家居产品的方式也在发生着变化：以前的购物方式： 逛建材家居市场→选择花色→选择品牌→成交 现在的顾客不再只是在传统摊位制的建材家居市场购买建材家居，除此之外，他们还有设计师推荐（在装饰公司的材料展厅选购）、小区的临时门店、互联网、建材家居超市等其它选择。顾客选择的多元化，致使客源分流成为不可逆转的事实。 营销应随需而动，顾客在哪，我们的销售就该在哪。追根溯源，顾客从哪里来？回哪里去？小区！小区是最靠近顾客的“末端”，那么小区就是我们销售工作的“前沿阵地”，小区拦截业务队伍就是冲锋陷阵的“先锋队”，在小区设置一道“屏障”，将顾客拦截在竞争对手之前，就领先了对手一步。一步领先，令整个营销工作步步领先。 具体如何拦截呢？我们可以步步为营，做好以下17步。 第一步：建立专职小区推广队伍小区推广部（组）一般由2-10人组成，最少2人，设一名经理或主管，下设若干个小组，一般以2-3人为一组，以组为单位来进行小区开发。 1、小区推广部经理岗位职责：A.直接上级：副总经理 B.直接下级：小区推广业务代表

C.主要职责：1）负责建立小区推广队伍，招聘、并培训小区推广人员； 2）负责小区推广队伍的日常过程管理，建立健全部门管理制度； 3）建立部门激励制度，检查、考核下属员工； 4）开展小区市场调研，制定小区推广业务策略； 5）带领部门成员，全力以赴，达成公司下达的销售目标； 6）协调小区推广部与装饰业务部、门店等其它部门的关系。 2、小区推广业务代表岗位职责： A.直接上级：小区推广部经理 B.主要职责：1）开展小区调查，收集小区信息，并提交开发建议，整理后及时呈报部门经理； 2）对小区物业部门进行公关，与之建立良好的关系； 3）负责小区进驻的现场布置、顾客接待； 4）展开“扫楼式”入户拜访，跟踪并满足住户的需求； 5）负责业主至总部展厅参观行程的具体组织； 6）发挥“意见领袖”的作用，开展团购工作； 7）负责小区售后服务工作； 8）完成部门经理安排的其它工作。 3.招聘 对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。小区推广的工作环境差、工作时间长、体力消耗大、成交难度大，只有具备上述品质的小区人员才能胜任。建议去学校招一些刚毕业的来自农村的职高、中专生、大专生，这些人刚出校门，急于求得一份工作，另外来自农村的学生特别能吃苦，工作务实，这是小区推广人员必备的特质之一。有物业管理经验的优先考虑。有物业管理经验的员工，在日后与物业公司打交道时，拥有共同语言，利于与物业公司建立良好的关系。4.培训：

社区营销策划方案

社区营销策划方案 营销背景和目标： 当前营口市各大银行竞争日趋激烈，作为新生不久的银行认为很 有必要主动走入社区、户外展开四进营销活动，以推广我行的品牌形 象和特色服务，提高我行在本地居民的认知度，促进我行借记卡、贷 记卡、 VIP 金卡、网银、理财产品等银行业务的全面开展，开拓新的营销渠道，发展新客户，稳定老客户。 第一部分：前期准备 确定活动现场及实地走访调研 实地走访调研，了解活动现场的基本情况，选取确定活动现场， 做好相关方（例小区物业、城管等）的前期沟通； 活动前期基础工作安排 一、营销地点、时间的确定 确定具体的营销地点（社区营销参考因素：小区品质、入住率、户主类别、与 网点距离、小区周边银行网点等；户外营销参考因素：营销对象、客户流量、人群活动项目、集中度），确定本次营销活动所在社区、户外具体的位置（方便吸引最大客户量为基准）。 确定具体的营销时间，根据前期调查走访确定营销地点何时人员 较为集中，做到有的放矢。 二、活动前期宣传工作 如小区活动确定开展前期：需通过物业方提前做好前期的活动宣 传工作，让业主更多的了解活动的内容时间等，为活动顺利而有效的 开展奠定基础。

营销物料的准备 做好充分的前期物料准备 基础物料：折叠帐篷、遮阳伞、饮用水、折叠桌、折叠椅、绶带、气球拱门（可自行制作）、横幅、 X 型展架及易拉宝、奖品堆头物料等等。 营销物料：产品宣传折页、客户经理名片、客户问卷、各类促销 礼品、客户信息登记表、签字笔等。 参与人员确定 根据活动规模确定参与人数，（至少四人以上参与现场活动） 营销活动主题及营销目标确定 提前按照实际情况设定营销目标 营销活动主题：本次活动主题与营销产品确定（建议小区活动以服务 性内容为主题，以理财等个人金融产品为主线；户外营销可增设其它项，例借记卡、金卡、 网银等）。 营销目标：（如：现场工作人员至少接待客户数量，留下意向客户名单数量，现场 预约客户数量，现场成交客户数量等），活动工作人员制定营销目标参与现场营 销活动，提高人员参与积极性与工作效率。 第二部分：营销活动现场组织 各个岗位分工 基本岗位设置与职责分工 服务岗：做好现场的基础服务工作，（物料补充、客户资料登记及核实： 避免登记无效联系方式、奖品发放等） 氛围营造岗：负责向活动现场客户群体进行批量宣传，营造现场 活动氛围，吸引周边人群关注；

xxx住宅项目营销推广方案

目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结

一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：

综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

的住宅小区物业管理方案

龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表

5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责 5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》5.23 《员工培训制度》 5.24 《档案资料管理制度》 5.25 《值班管理规定》

小区推广营销策划方案

小区推广营销策划 方案

营销策划中心小区推广营销 策划方案

【目录】 第一章『策划概述』 3 第二章『推广策略』 5 第三章『小区推广实施办法』 6 第四章『活动策划』 8 第一章【策划概述】 1、策划背景 1.1 随着市场的转型，陶瓷行业内的竞争也愈来愈激烈，

传统的销售模式已经不适应新的发展要求，“一招鲜打遍天下”的格局已经不复存在。销售渠道的改变、销售手法和方式的改变，迫使我们必须改变营销模式、营销思路。以往的销售模式渠道众多，大致可分为自营店零售渠道、分销商渠道、工程渠道、家装公司中介渠道、小区流动促销渠道、集团采购渠道、大型超市连锁店等几种类型。因此许多经销商根据当前的渠道特点成立了各自对口的各个部门，初看这种行政分割有其的合理性，但仔细分析又有一些不合理的地方：如部门与部门之间存在利益冲突，造成内部矛盾；业务界限不清晰，难以区分；缺乏信息交流。 1.2 作为宏宇企业自身发展的需要，开拓新的市场，整合各方面资源已经成为营销工作的重中之重。 1.3 当今的营销，是一个主动营销的时代，是一个体验营销的时代。关门自闭，是无法赢得市场的。我们必须主动出击，有的放矢，针对重点积极突破，才能获得良好的市场反应和销售业绩。 本策划案的立足点就在于如何创新营销模式，如何有效整合营销渠道，如何经过营销思路的转变为企业创造最大价值。 2、策划目的

2.1加强营销渠道建设，稳固原有的渠道，并对其进行梳 理和整合，完善客户网络；创新新的营销渠道，开拓新的市场和客户群体。 2.2进行品牌渗透和品牌建设。利用营销渠道和营销网 络，经过适当有效的宣传建立产品的品牌形象和品牌影响力。经过产品品牌的建设和管理，使宏宇产品渗透到客户和广大的消费者的生活和意识中去，从而达到产品销售的目的。现今的营销时代，有这么一句话：“营销即是传播，传播即是营销”。营销的工作重点是注重与客户的沟通，而不是促销。而这种沟经过程，就是品牌渗透和品牌建设的过程。 2.3与工程客户，与陶瓷产品的直接客户，即房地产商、 工程建筑商、装饰装修公司等形成一种稳定的战略合作联盟。如今的时代，是一个双赢的时代，是一个资源共享的时代。我们必须同客户形成一种双赢的合作关系，利用彼此的资源为对方提供最大的优惠和良好的服务，从而达到盈利的目的。 2.4完善服务机制。纵观整个陶瓷行业，在售前服务、售 中服务、售后服务等方面，较IT业和家电业远远不及。我们不妨在陶瓷行业率先引入IT业的服务机制，如IBM的“蓝色快车”机制，经过全国性热线服务电话和优秀的客户服务人员，为客户提供五星级的服