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浅谈农村集体土地流转问题

浅谈农村集体土地流转问题
浅谈农村集体土地流转问题

浅谈农村集体土地流转问题

【内容摘要】在现有的土地制度框架下,我国广大农村集体土地流转已普遍存在,流转方式多样,但这些流转多是农民一种自发的、无序的行为,存在着流转主体混乱,流转收益分配不合理,农民权益得不到保障等现象。虽然目前我国的《土地管理法》、《农业法》、《担保法》、《农地承包法》等对我国农地使用权流转的规定,极大完善了我国农地流转制度,但仍存在一些不足,因此,如何处理好农地使用权流转问题,实现农村集体土地资源的有效配置,是一个很值得我们深思的问题,对这一问题进行研究与探讨,也是理论与实践的共同要求。

【关键词】农村土地流转

【引言】对人类来说,土地是生命的源泉,是农村最基本的生产资料,农村土地流转是农业可持续发展的客观要求,也是化解“三农”难题的有效途径。虽然《农村土地承包法》和《物权法》构建了农村土地制度的基本框架,使农村土地承包经营权得到一定程度的法律保障,但是在如此多的法律存在的前提下依旧存在着诸多缺陷。我们应该加快脚步解决问题,使得农村土地流转更加规范,朝着更加有利于广大农民利益的方向发展。

【正文】

一、农村土地使用权流转的含义及其重要意义

土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。【①】

(一)市场经济发展和社会发展的需求,促使土地这一基本资源升值,变得愈加珍贵。

只有建立实施科学、合理的农用地使用权流转制度,才能实现土地资源的合理配

置与潜在价值。

(二)完善的土地使用权流转制度有利于稳定农村土地承包关系。农村土地流转是实际

土地使用权的再分配和优化过程,它有利于使那些劳动力紧张的农户或从事二、

三产业的农户,在保留其承包权的前提下,将土地使用权流转出去,让种田大户

去专门集中经营土地。

(三)农用地使用权的流转将促进农业规模经营,提高农业生产力水平,降低生产成本。

在市场经济条件下,实行土地使用权流转制度后,农民在自己保留承包权的前提

下,从自身利益出发,自愿地将无力耕种或不愿耕种的土地及时转让出去,将土

地调整的决策权分散到各个农户,有利于促进土地的适度集中和规模经营的实

现。

(四)建立农村土地使用权转让市场,允许和鼓励土地使用权的有偿转让或交易,使土

地相对集中,成片开发,有利于经营者按照市场需求合理进行生产布局,既节约

农村人、财、物资源,又能提高农村商品化程度,促进农业综合生产能力整体水

平的提高。农村土地使用权转让市场的建立,不仅有利于土地资源在当地农民手

中的合理流动和优化配置,也有利于吸引城市工商企业到农村从事农、工、商一

体化经营。【⑥】

二、农村土地使用权流转的现状和存在的问题

在我国实行第一轮联产承包责任制后,就已出现了土地使用权流转情况。当时,土地流转目的是为了稳定粮棉生产,完成国家订购任务及解决部分兼业农民弃田丢荒的问题,规模经营的内容也以粮棉生产为主。第二轮承包后,各地出现了各种各样自发转让土地使用权的方法。农村集体土地传统流转形式有反租倒包、土地股份合作、土地转包、土地转让、土地互换、委托经营、四荒地拍卖等形式,曾经发挥了重要作用,现仍继续发挥一定的作用。农村集体土地流转新模式有新型合作化、股份加合作、宅基地换房、土地股份合作社、抵押、

换社保等形式,值得我们借鉴。主要存在以下问题:

(一)对农地使用权的物权性质无明确规定。《农村土地承包法》规定:“承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”这是对债权性质的土地承包经营权的确认,没有物权产生所要求的公示内容(即登记),而没有公示的权利是没有对世效力的。

(二)土地“三权”不清。土地的所有权、承包权、使用权权责不清,是土地流转中的核心问题。部分基层干部为了谋求自己的“政绩”和集体收益,把土地作为“第二财政”,以地生财,片面强调集体的土地所有权,强令农民低价留出承包土地,然后由集体统一发包,统一开发,直接违背了土地流转必须由农民自愿的原则,侵犯了农民的土地承包权,违反了党的农村基本政策;有的基层干部对农民未经集体组织审核批准擅自转包出租土地的行为,不闻不问,不加制止,导致集体利益严重损害,集体的土地所有权被侵犯;而有些农民对土地承包三十年不变也存在误解,认为这些土地就是自己的,可以任意处置,于是私租乱包给他人开挖鱼塘虾池等,破坏了农田的灌溉水系;也有的农民在其他田块己经调整生产结构的情况下,硬是顶着不调整,影响了农地的整体布局与开发。目前随着农业结构调整的逐步深入,已调整结构的收益不断提高,让渡土地经营权所取得的收益也将逐步增加,由此而引发的集体(拥有土地所有权)与农户(拥有土地承包权者)互相争夺土地经营全的情况已经越来越突出。

(三)土地流转机制不健全。市场机制,价格机制,社会保障制度等配套联动机制不健全。目前,我国的土地流转缺乏完整的价格体系,在历史上又没有可供参考的价格,一些地方因缺乏信息中介,更缺乏土地市场,导致土地流转没有完全展开,交易量小,流转价格低。就社会保障而言,我国农村的社会保障体系尚未形成,而进城打工的农民也由于很难取得城市户口而被排除在城市的社会保障之外,这使的农民把土地看得十分重要,仍然把承包土地看成“活命田”和“保险田”,宁可粗放经营、撂荒弃耕,也不愿将土地出让出去,阻碍了土地流转。

(四)行政干预土地流转。尽管中央一再强调稳定土地家庭承包制,但现在土地归某集体所有,土地发包者是村委会,基层干部仗着土地所有者代表的身份和行政权力,在利益驱动下强迫流转,暗箱操作,从中渔利,严重损害了农民的权益,他们往往以反租倒包等方式,硬性进行调整。其借口主要有三:一是结构调整,将承包土地随意调整搞连片开发;二是规模经营,将承包土地人为集中到大户手中;三是农业产业化,将承包地长时期大面积转租给企业经营。

(五)农村集体土地所有权主体虚置。财产所有权主体明确是进行市场交易的基础,农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求,也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前,从我国现行立法的规定中可以看出,农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织,也可以是村集体,甚至可以是村小组。但各自的权利和边界并不清晰。显然,这里的所有权主体的不明确,形成了多元的所有权代表。多元的所有权代表必然导致了对土地事权、财政权的模糊,从而必然在土地产权市场中为权益而争,这也就人为地加大交易成本,造成了农村土地产权市场的分配效率的下降。特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权,拥有比所有权人更大的控制权,这使得农村土地权利拥有者之间的关系变得更加不稳定,从而阻碍了土地承包经营权的流转。

(六)农村社会保障体制建设滞后。目前,土地具有的社会保障和就业功能使部分农民把它视为命根子,即使已经有其他就业门路,也不愿意放弃土地承包经营权,致使土地流转的进行缺乏动力。而大部分农村地区社会保障制度的缺失,使农民仍把土地作为安身立命之本和农外就业的最后保障的一个重要原因,其宁肯种“粗放田”、“应付田”,甚至不惜暂时抛荒,也不愿放弃对土地的承包权。因此,在没有建立较为健全的社会保障制度的条件下,就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力。

三、农村土地使用权流转的中存在的问题的解决办法

(一)做好农用地产权管理工作。准确界定土地所有权主体,理顺土地产权关系,加强土地登记,抓紧土地管理的基础工作,如根据农用地的位置和土地肥沃程度进行分等、定级。【②】

(二)制定相应的配套政策和建立相应的操作制度

制定收费和经营政策,规范二种费用。一是公益事业费,按土地转让比例提取,标准从低,基本留作集体用。二是鉴证费和工本费合二为一,按比例从低收取,用于填补评估等前期费用。三是土地经营政策,包括经营期限一般不少于10年,最长不超过30年,经营期间土地流转双方应有的权利和义务都具体明确。制定鼓励产业发展政策。根据国家宏观产业政策和各县的县情,按一定标准和条件,各级财政应起动WT0协作规定的“绿箱”和“黄箱”补贴政策。【③】加速农业规模化产业化发展进程,提高集团农业竞争力。加大农业基础设施投入力度和农业无偿服务力度。基础设施项目扶持和农业无偿服务项目遵循扶优扶先扶大的原则,切实提高扶持项目的效益。各级政府要设立县域农村经济发展专项资金,将全县各类项目资金统筹捆绑使用,改变政出多门,各自为政,专款不专用和散糊椒面的行政行为。建立合同制度。规范合同文体,实行统一公正,订立法律文书,并实行县、乡、村三级鉴证。

(三) 适度深化农村土地产权制度改革,为农村土地流转提供必要的产权基础实践充分证明,明晰规范的土地产权关系是农村土地有效流转的基本前提。近年来农村土地流转的无序与混乱在很大程度上源自于农村土地产权制度创新的滞后。在确保农村土地的所有权归农民集体所有的前提下,赋予农民对承包经营的土地更多的权益,如抵押、转让、租赁等等,使农民充分地享受土地占有权,是下一步我们的政策和法律应予以明确和保护的重要方向。只有农民的土地承包经营权成了一种完整的产权,农民在土地制度中的主体地位才能真正确立起来,这是农村土地流转市场健康发展的前提。

(四)建立健全农业风险保障机制和农村社会保障制度建立健全农业风险保障机制和农村社会保障制度,增强农业对自然灾害等风险的缓冲能力,同时使广大农民医疗有保障,失业有保险,以解除农民对土地转让后的后顾之忧。启动户籍制度改革,对放弃土地的农民应该在身份平等和社会保障方面提供必要的援助,特别要强化可持续就业能力的培训机制,避免城市流民阶层或城市“平民窟”的产生。【④】

(五)农地应用权流转的形式应由单一化向各式化发展,具体形式应包括转让、出租、抵押、入股等。法律不但应对现行的农地应用权的流转方式予以确认规范使之有章可循,并且在未来土地立法中应对农地应用权的流转形式规定一个弹性条款,使法律具有前瞻性和灵活性。【⑤】规定各式化的农地应用权的流转方式,采取弹性规定,以因地制宜,使农地应用权流转方式可以适应各地不一样的客观情形和发展层次。并激发勉励探索创新创建先进的农地应用权流转方式。

【结语】农村土地流转是我国农业和农村发展到一定阶段的产物,是在现行家庭联产承包责任制基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进,对于维护农民的权益,促进农业和农村经济的发展,维护农村社会的稳定,具有重大的现实意义和深远的历史意义,正因为这样,我们才应该极力解决存在的问题,实现农村集体土地资源的有效配置,实现农业可持续发展,为解决“三农”难题提供有效途径。

【参考资料】

①: 刘铁铮《关于农村土地流转制度的问题与建议》《魅力中国》2010年5月第1期文

②赵华《农村集体土地使用权流转意义及途径》《松原日报》2009 年4 月14 日

③何正彬《新形势下农村集体土地流转问题探讨》刊名:公培部期号:2003-6-2

④刘茹《浅谈我国农村土地使用权流转中存在的问题及解决的方案》《2008中国环境科学学会学术年会优秀论文集(中卷)》2008年

⑤贾传琴《农村土地使用权流转制度存在的问题及完善建议》城市建设理论研究2011年第11期

⑥向小云《如何加强对农村土地流转的规范和指导的思考》长寿区司法局 2008年10月23日

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告几年来,我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓,认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》,对依法推进土地流转进行了积极的探索,虽然取得了一定成效,但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员,为深入了解我镇土地流转情况,于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下: 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末,全镇农村土地流转面积达7417公顷,涉及943个农户,分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷,占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷,占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷,占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷,出租的742公顷,互换的37公顷,转让的660公顷,入股的178公顷,其他形式的200公顷,分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷,占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主,占流转总量的80%以上,种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主,5年以下流转面积占88.4%,5~10年占4.3%,10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式,依托农民专业合作社和种数粮大户,搞土地规模经营,有力地促进了农村土地流转,实现了土地资源的优化配置和合理利用,发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转,使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中,实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚,或打工,或经商,服务于二、三产业。既增加了农民收入,又活跃和繁荣了城乡经济,加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社,规范土地流转操作程序,加快土地流转进程,采取公司+流转合作社+基地+农户等形式,吸引大量社会资本投向农业,促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题

大丰区农村土地流转现状分析

大丰区农村土地流转现状分析 国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转,农村土地流转发展迅速,有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础,但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状,认为土地流转取得了不俗的成果,但也存在发展不平衡等现象,并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。 标签:大丰;土地流转;农业供给侧改革;措施 近年来,农村土地流转速度加快、趋势向好,土地流转可盘活农村土地,提高土地利用率,增加农民收入,加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转,党的十八大和十八届三中全会都提出,要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转,发展多种形式适度规模经营,2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革,完善承包地“三权分置”制度,土地承包关系延长三十年保持不变,为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部,是江苏省面积最大的城市区,近年来,大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手,效果显著、成果斐然。所以,调研大丰地区农村土地流转的现状,总结其做法、经验,找出存在的问题,并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议,不仅有助于大丰区推进农业农村现代化,对全省乃至全国具有重要意义。 一、大丰区农村土地流转的基本情况 大丰区拥有农用地287.7万亩,其中耕地面积154.33万亩,现有农户20.74万户,农业人口50.29万人,人均耕地面积3亩余,为江苏省之首。迄今,已超50%耕地面积进行了土地流转。 (一)主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作,深入推进“三权分置”改革,并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》,制定四项措施:严格执行土地流转政策;严禁改变流转土地农业用途;严格规范土地流转手续;严明土地流转工作纪律,保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策,安排专项奖补资金,对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿,激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来,已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元,其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合

农村土地流转存在的问题及对策研究

农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要:农村土地流转是农业可持续发展的客观要求,也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题,并提出了解决问题的对策和建议,旨在加快农村土地流转,促进农业规模化经营。 关键词:土地流转;问题;对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段,对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策,加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索,但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究,及时发现问题并采取对策,是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位

第一,基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力,认为土地流转与乡镇村社关系不大,造成土地流转无人监管。 第二,小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强,认为务工经商虽然收入高但有风险,宁可粗放经营,甚至不惜撂荒弃耕,即使外出务工也不愿转出土地,担心失业没地而生活养老没保障;二是农业税全面取消,优惠政策不断出台,土地收益逐年上升,按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地;三是城镇扩建或国家重点工程实施,导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三,对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳,政府收回土地承包权,没有安全感;部分业主担心市场前景不佳,承包无效益,不敢大胆投入和大规模开发,甚至没有真心实意经营,利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中,双方很少签订书面合同,大多实行口头协议,未经发包方同意及管理部门备案公证,即使签订书面合同,其内容不完整、不规范,双方没有明确责权利关系,没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿,擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营,土地发包和经费收支不公开。部分业主借合

2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料

2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号:1577590

行业市场研究属于企业战略研究范畴,作为当前应用最为广泛的咨询服务,其研究成果以报告形式呈现,通常包含以下内容: 一份专业的行业研究报告,注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况,旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告,可以完成对行业系统、完整的调研分析工作,使决策者在阅读完行业研究报告后,能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势,确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解,全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景,注重信息的时效性,从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息 报告名称:2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号:1577590←咨询时,请说明此编号。 优惠价:¥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读:http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示:如需英文、日文等其他语言版本,请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成,农村土地价值稳步上升,农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示,保守估计,农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成,农村土地价值稳步上升,农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查,农地整体租金水平是每亩每年290元。按5%的平均收益率计算,每公顷耕地(仅用于农业项目)的价值约8.7万元,由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上,随着土地租金的逐年增长,以及未统计在册的土地,全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长,2019年约为6372 万亩,仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底,全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩,比2019年底增长18.3%;流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%,比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户,占家庭承包农户数的25.3%,比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%,分别是:上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。

浅析农村土地流转论文

浅析农村土地流转论文 现实状况与区域分布特征,从而为科学制定政策、全面深化农村改革提供参照和依托,本文利用农业部《中国农业发展报告》、《中国农业年鉴》、中央政策研究室与农业部“全国农村固定观测点调查数据”、国家统计局“第二次全国农业普查数据”等多种统计资料,从发展过程、结构特征与区域分布等三个方面,对中国农村土地流转的发展概况进行较为全面的定量解读。 一、中国农村土地流转的发展历程 土地和劳动力是农村经济社会发展和改革所关注的两个核心生产要素。农村土地流转与劳动力转移是密切联系的两个过程。《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》(中发[1984]1号)首次提出农村土地流转问题,提出“鼓励土地逐步向种田能手集中”,其后,农村土地流转一直处于自发的原始状态。20世纪90年代之后,随着工业化和城镇化的快速发展,农村劳动力转移加速,农村土地流转形式出现了转包、租赁、互换、转让、入股、代耕代种、反租倒包等形式。2001年12月,中共中央发布了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》,提出:在稳定家庭承包经营制度的基础上,允许土地承包经营权合理流转是农业发展的客观要求。此后,农村土地流转呈现出加快发展的趋势。 二、中国农村土地流转的结构特征 从土地流转面积和用途来看,家庭承包耕地流转总面积,通过签订合同实现流转的耕地面积,以及流转后用于种植粮食的耕地面积均不断增长。其中,签订合同的土地流转面积比重不断上升,表明土地流转的规范化、合法化程度在不断增强。然而,流转用于种植粮食作物的耕地面积比重比较稳定,这在一定程度上

是由于农村的自然条件、种植习惯以及销售渠道的限制共同决定的。粮食作为大宗农产品,生产风险与市场风险相对较小,成为经营大户规避风险的普遍选择。从土地流向的主体来看,流向农户的土地面积占绝对的规模优势,高于其他三类主体的面积之和,并呈现持续增长,从2009年的10850万亩,增长为2012年的18006万亩,增长了66%。图9表明,农村土地流转与规模化经营仍以农户为主,排在第二位的经营主体是专业合作社。当前土地流转与规模化经营的主体是农户和专业合作社,这两者都是以农民为基础,他们的生产经营符合地区农业发展的客观现实和基础条件。 三、中国农村土地流转的区域分布 按照耕地属性的不同,农村耕地主要包括承包地、自留地、开荒地三类。 首先,承包地是指农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。承包者依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利以及法律、行政法规规定的其他权利,有权自主组织生产经营和处置产品;承包地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的补偿。 其次,自留地是农业集体经济组织按政策规定分配给成员长期使用的土地。自留地、自留山和自留草场均属于集体所有,其成员只有使用权,不得出租、转让或买卖,也不得擅自用于建房等非农业生产用途。 第三,农村四荒地是指属于农村集体经济组织所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩。其流转方式包括招标、拍卖和公开协商。2002年颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包,为村集体经济组织经营管理“四荒地”提供了法律依据。鉴于土地流转在全国范围内更多是小规模

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农村土地流转情况的调查报告 几年来,**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓,认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》,从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发,积极引导和规范农村土地有序流转,取得了较好成效。截止XX年末,全市农村土地流转面积达81574公顷,涉及55700个农户,分别占承包耕地面积的%和总农户的%。其中流向种养大户和龙头的为1907公顷,占流转总量的%;流向农民专合作组织的1980公顷,占流转总量的%;流向农户的77687公顷,占流转总量的%。在土地流转总量中转包的61574公顷,出租的8143公顷,互换的389公顷,转让的7252公顷,入股的1980公顷,其他形式的2236公顷,分别占流转总量的%、10%、%、%、%、%。流转的土地中自发流转的75873公顷,占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷,占流转土地的%;委托乡村组织流转的4240公顷,占流转土地的%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主,占流转总量的80%以上,种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主,5年以下流转面积占%,5~XX年占%,XX年以上占%。由于**市采取土地入股等形式,依托农民专业合作社和种数粮大户,搞土地规模经营,有力地促进了农村土地流转,实现了土地资源的优化配置和合理利用,发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转,使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中,实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚,或打工,或经商,服务于二、三产业。既增加了农民收入,又活跃和繁荣了城乡经济,加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社,规范土地流转操作程序,加快土地流转进程,采取公司+流转合作社+基地+农户等形式,吸引大量社会资本投向农业,促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 主要问题 近年来,**市农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下,对依法推进土地流转进行了积极的探索,虽然取得了一定成效,但还存在许多亟待完善的地方。一是对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生

农村土地流转存在的问题及对策

农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段,对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查,当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题: 一、承包土地少,规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大,扩大规模经营又没有多余的土地,放弃承包土地又担心生活没有保障,有限的土地限制了农业生产进一步发展,造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产,农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏,制约了农业结构的调整,影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体,监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转,一直是中央农村政策的主要内容之一,这在中央一系列农村政策中均有涉及,但比较原则。对土地流转的管理,从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则,在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定,这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固,承包土地流转困难。在外出务工、

经商的农民中,有的对土地的眷恋还很深,宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去,据调查,部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展,给农村经济造成一定的损失。 五、风险大,效益低,制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业,比较效益低,特别是前几年,农产品卖难,造成流转也难,加之加入WTO后对农业的影响更大,农业增产难增收,如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜,由于品种单一,当年气候不好,出产时,市场行情看跌,造成大量烂瓜,农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在:一是大多数农户之间的土地流转,只有口头约定,没有书面合同,即使有书面合同,其内容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意;二是土地流转有的不按规范签订合同,合同条款、标的不明确,甚至与现行法规相冲突,如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮,实行耕地“农转非”;三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前,还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案,农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低,高收益项目农业难以选择,农业开发又面临市场和自然双重风险。因

2016中国土地流转新政策

2016中国土地流转新政策 完善农村土地承包是我国大力推行的目标,那么2016中国土地流转政策是怎样的呢?以下是整理出来的一些相关资料,欢迎大家借鉴。 1、加快土地确权 土地确权登记意义深远,确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权,加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重,推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证,有效解决农村集体土地权属纠纷,化解农村社会矛盾,依法确认农民土地权利,强化农民特别是全社会的土地物权意识,有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中,切实维护农民权益。 2、规范土地流转 但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少,口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题,尽快制定土地流转政策,规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理,规范流转程序,完善合同管理,流转合同标准化,流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大,缺乏法律保障。据有关部门提供的数据,近几年各省市因土地流转引发的纠纷,呈逐年上升趋势。 3、基本农田保护制度 中央经济工作的主要任务,第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守,18亿亩耕地红线仍然必须坚守,同时现有耕地面积必须保持基本稳定。 在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下,国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策,同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新,加大基本农田保护力度,坚持数量质量并重,切实保障国家粮食安全。 4、搭建土地交易平台

浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议

安徽农学通报,Anhui Agri. Sci. Bull.2011,17(02) 6 浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议 代春云 (冠县辛集乡政府,山东冠县252514) 摘 要:分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题,并提出了相应的对策建议,主要包括:提高认识,加大对土地流转政策的宣传;规范土地流转程序;培育土地流转服务中介组织,健全土地流转机制;建立和完善农村社会保障体系等。 关键词:农村土地流转;问题;对策 中图分类号F321.1 文献标识码A 文章编号1007-7731(2011)02-006-002 随着农村经济的发展和市场的完善,以分散经营为主要特征的家庭承包责任制的另一面即分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会《决定》提出:“加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。”实践证明,农村土地流转是我国现阶段农村发展现状的必然结果和现实需要,是推进农业产业结构调整、农业科技水平以及土地产出率的有效手段,也是实现土地适度规模经营、发展现代农业、增加农民收入、解决“三农”问题的必由之路。近年来,随着农村劳动力向非农产业转移,农村土地流转步伐加快,土地流转成效初显,但在农村土地流转过程中也出现了一些问题,亟待解决。 1 存在的主要问题 1.1 土地流转政策宣传不到位 部分干部在思想上对农村土地流转的重要意义认识不足,在工作上缺乏重视,对土地流转工作热情不高,积极性、主动性差,缺乏土地流转政策的宣传和引导。许多农民群众对土地流转的含义感到陌生,大多农户对土地流转相关法规、规章、政策和知识缺乏了解,导致对土地流转政策的认识存在偏差,部分农民甚至认为土地流转就是对承包地的重新调整,担心土地流转后失去承包权。 1.2 土地流转程序尚不规范 随着土地流转规模的不断加大、流转的形式日益多样化,土地流转中出现的纠纷也日渐增多。主要表现在: 1.2.1 流转合同不规范,纠纷隐患多 当前,土地流转大多处于自发和无序状态,多为亲戚朋友和农户之间的流转,这就导致了承包经营权在流转时大都采取口头协议的形式,很少通过签订合同来规范双方的权利和义务。即使有书面合同的,大多也只填写了流转双方姓名、面积、田块座落,没有填写流转土地用途、流转价款、双方权利义务、违约责任及解决纠纷方式等主要条款,内容过于简单,特别是双方责任、权力、义务不明确。不规范的流转和承包合同存在大量的纠纷隐患,加之针对农村土地流转的法律条文比较模糊,难以界定,一旦发生纠纷和矛盾,难以得到解决,由此引发的民事矛盾较多。 1.2.2 土地流转的主体错位 在土地流转过程中,一些地方的村组织主导、行政推动,代替农民进行土地流转,有的采取少数服从多数的原则代替农民自愿原则进行流转。这种做法既是政府行为的错位,同时又忽视了农户在土地流转中的主体地位,造成农民在流转过程中处于被动地位,利益得不到保障,一旦发生自然或市场风险,容易产生纠纷。 1.3 土地流转机构不够健全 许多地方土地流转尚处于自发阶段,缺少土地流转中介服务组织,总体上缺少由上而下的网络状、多功能的服务体系,使得供求双方信息辐射面窄,流动不畅,而要想扩大土地经营规模,形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。土地流转机制的不健全,不仅使土地流转受到局限,影响了土地资源的合理配置,也使土地流转的交易成本提高。一些区(县)、镇(乡)、村虽然建立了土地流转服务机构,但由于工作难度大,很多管理流于形式,无力对土地流转合同进行指导和管理,影响了土地流转的规模和效益。 1.4 失地农民保障问题较为突出 在当前以最低生活保障、养老保障和医疗保障为主的农村社会保障体系不健全的情况下,土地承担着农民就业保障和伤病养老保险功能,对于绝大多数农民来讲,土地仍然是安身立命之本,农民不愿放弃土地,宁可粗放经营,甚至荒芜弃耕,也不愿轻易转包。在土地的这种生存保障功能没有改变之前,土地流转是难以真正实现的。农民离土有后顾之忧,也不会轻易流转土地。尽管《土地管理法》提高了征地补偿标准,但征地中仍然没有体现市场经济原则,导致征地范围宽,征地程序不规范,补偿标准较低且不到位等情形大量存在,(下转31页) 收稿日期:2010-12-01

关于农村土地流转情况的调查报告

关于农村土地流转情况的调查报告 几年来,**市一直把土地有序流转农业增效、农民增收、农村稳定的大事来抓,《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》,从农村生产要素的流动和优化配置、农业结构、农民收入的,和规范农村土地有序流转,了。截止20XX年末,农村土地流转面积达81574公顷,涉及55700 个农户,分别占承包耕地面积的呀口总农户的%流向种养大 户和龙头企业的为1907公顷,占流转总量的%;流向农民专 合作组织的1980公顷,占流转总量的%;流向农户的77687 公顷,占流转总量的%在土地流转总量中转包的61574公顷,出租的8143公顷,互换的389公顷,转让的7252公顷,入股的1980公顷,的2236公顷,分别占流转总量的% 10% % % % %流转的土地中自发流转的75873公顷,占流转土地的93% ;乡村组织信息流转的1461公顷,占流转土地的%;委托乡村组织流转的4240公顷,占流转土地的%流转出的土地主要以种植粮食作物为主,占流转总量的80% 种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中 短期为主,5年流转面积占% 5?10年占% 10年占% ** 市土地入股,依托农民专业合作社和种数粮大户,搞土地规模经营,地了农村土地流转,了土地资源的优化配置和,了规模效益。了农村土地规模化经营。土地入股流转,使农村土地向农民专业合作组

织和有能力经营的农民,了土地规模经营。了转移劳和农民增收双赢。农村土地流转后使会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚,或打工,或经商,服务于二、三产业。既了农民收入,又活跃和繁荣了城乡经济,了小城镇建设步伐。了农业产业化经营的发展。成立农村土地流转合作社,规范土地流转操作程序,土地流转进程,公司+流转合作社+基地+农户,吸引社会资本投向农业,了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 主要问题 近年来,**市农村土地流转工作、县两级和各级农业主管的下,对依法土地流转了的,了,但还许多亟待的地方。对土地流转的意义和认识。许多农民还把土地流转整合土地资源、土地产出率、转变经营、解放农村生产力、发展多种经营、增收渠道手段和途径。有些农民依然小富即安的传统观念,不愿离开那块有限收入的土地。土地流转需要规范。各地完全健立和实施土地流转登记备案制度。流转主体和还完全依法运行。对流转情况备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还。还土地流转引起的纠纷。土地流转的体制机制和流转还市场经济发展的需求。换言之,以土地经营的变革为标志的农村生产力和生产关系的发展需要。 对策与建议

农村土地流转现状及研究

农村土地流转现状及研究 我国是农业大国,绝大多数人口在农村,农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村,农民赖以生存和发展的基础仍然是土地,土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在,而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势,但总体上仍然存在一些问题,影响了土地承包经营权流转的效率,进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析,对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 (一)、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定,该阶段为禁止流转阶段 (二)、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定:“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内,因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的,可以将土地交给集体统一安排,也可以经集体同意,由社员自我找对象协商转包,但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了:“自留地、承包地均不准买卖,

不准出租,不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 (三)、xx年8 月29 日,第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》,于xx 年3 月1 日起施行,该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立,并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定:“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性,为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定,通过家庭承包方式取得的土地承包经营权,可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 (一)、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下,在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 (二)、出租。此方式是现在最常见的流转方式,因农村劳动力 大量转移到城市,造成农村人口的流逝,很多农户无法耕种自家土地,承包经营权出租给他人,此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。

农村土地流转存在问题及对策研究

农村土地流转存在问题及对策研究 李瑞刘兴姝 (陕西省地产开发服务总公司陕西西安710075) 【摘要】当前,我国农村土地流转处于较低层次的发展阶段,在其发展过程中存在着农民缺乏依法转让意识、流转过程不够规范等系列问题,因而,要实现农村土地合理合法流转,政府就必须建立规范有序的土地流转机制,严格保护农民的合法权益,建立健全社会保障制度。 【关键词】农村;土地流转;权益;社会保障机制 一、农村土地流转的内涵 农村土地流转又叫农村土地使用权流转,它是指在不改变农村土地基本用途的前提下,按照市场经济自愿、有偿、依法的原则,由拥有土地承包经营权的用户将土地的使用权让渡给其他农户或经营组织的过程。它是实现农村资源优化配置的有效形式,促进了土地承包经营权在流转过程中与生产要素的紧密结合,实现农业生产的精细化和现代化。农村土地流转的范围既包括耕地、荒地、鱼塘、山地等其它农业用地。其主体是土地承包方,客体是土地经营权,流转方式是多种多样的,流转的原则是自愿平等协商。它是土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素相结合,实现农业生产利润最大化的一种重要方式和途径。 二、当前农村土地流转存在的问题 1、农村土地流转程序不规范 农村土地流转在我国虽然经历了一些岁月,但无经验和规律可循,在摸索中进行,因此在实际土地流转的过程中往往出现流转程序不规范等问题。一方面,农民缺乏依法转让意识,大多数流转的土地往往进行的是口头协议,因而流转双方容易发生争执和纠纷。另一方面,我国虽然颁布了《农村土地承包法》等法律,允许农民依法流转土地,但对农村土地的流转的程序价格和管理缺乏明确的规定,这样就导致许多经营户虽然签订了合同,但合同内容和条款不明晰,流转双方缺乏在责、权、利关系上的明确规定,为以后的合同纠纷留下了许多隐患。 2、在农村土地流转过程中,权益保护意识不强 当前,在农村土地流转过程中,随意改变土地承包关系,破坏土地经营权。有些地方政府将土地流转作为增加收入的手段或作为地方“政绩”的形象工程,严重地损害了农民的利益,更有甚者,有些地方政府为了短期利益,在农民不知情的情况下,引入商户或大户进行经营,如当前很多外来农家乐的经营,使得失地农民的基本生活和生产失去了保障。 3、土地“惜转”现象较为普遍 在我国,由于根深蒂固的思想束缚,农民普遍存在“离土不离地”等现象。这样就使得很大一部分农民人不在,但不愿意放弃土地的经营权,一方面,农民无精力经营土地造成土地的大量荒废也不愿意流转,另一方面,有能力经营土地的人又缺乏经营的土地,存在着土地资源的大量破坏和浪费。“惜转”现象普遍存在。这种现象严重制约着农村生产力的发展,制约着土地资源的优化配置。 4、土地收益较低,招商引资困难较大

农村集体土地流转的合同范本

六、土地交付、收回的时间与方式 甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。 乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。 交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。 七、甲方的权利和义务 (一)按照合同规定收取土地流转费和补偿费用,按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。 (二)协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地,协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷,不得干预乙方正常的生产经营活动。 (三)不得将该土地在合同规定的期限内再流转。 八、乙方的权利和义务 (一)按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内,从事生产经营活动的自主生产经营权,经营决策权,产品收益、处置权。 (二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用,不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜,不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护,造成损失的,乙方自行承担责任。 (三)未经甲方同意或终止合同,土地不得擅自流转。 九、合同的变更和解除 有下列情况之一者,本合同可以变更或解除。 (一)经当事人双方协商一致,又不损害国家、集体和个人利益的;(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的; (三)一方违约,使合同无法履行的; (四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的; (五)因不可抗力使合同无法履行的。 十、违约责任 (一)甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地,或不完全交付流转土地,应向乙方支付违约金 ________元。 (二)甲方违约干预乙方生产经营,擅自变更或解除合同,给乙方造成损失的,由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金 元。 (三)乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地,应向甲支付违约金________元。 (四)乙方违背合同规定,给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。 (五)乙方有下列情况之一者,甲方有权收回土地经营权。 1.不按合同规定用途使用土地的; 2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的; 3.不按时交纳土地流转费的。 十一、特别约定 (一)本合同在土地流转过程中,如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时,双方应无条件服从,并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。 1. 甲方收取;

农村土地流转情况调查问卷

山东政法学院经济管理系 农村土地流转情况调查问卷 调查者姓名:班级:学号:本问卷调查是山东政法学院经济管理系学生寒假社会实践的一部分,其调查结果主要用于分析山东省有关土地流转的相关问题,不会用作他用,相关信息会在使用后销毁。本次调查仅占用您五分钟的时间,对于您能在百忙之中填写此问卷表示感谢!(以户为单位) 1、请填写您的相关信息(我们会为您保密) 姓名:年龄:家庭人口:受教育程度: 居住地:市县乡(村) 2、您家共用多少亩耕地?() 3.您了解国家有关土地流转的相关政策吗? A.很了解 B.比较了解 C. 了解一点 D.不知道 4、您家的耕地使用状况? A.自己耕种 B.全部流转 C.一部分自己耕种,一部分流转(比例) 5.您家为什么要将耕地进行流转? A.无力耕种 B.不愿耕种,收入太低 C.急需一笔收入 D.身不由己 E.其他 6、您家耕地流转的对象: A.亲戚 B. 同村其他个人 C. 专业大户 D. 农民专业合作社 7、您家耕地通过什么方式进行的流转: A.自发 B.村委会引导 C.村委会强制 D.流转对象上门洽谈 8.您家耕地流转的形式: A.转包 B.出租 C.互换 D.转让 E.股份合作 F. 其他()说明:可多选,如果多选请标明每种形式流转的具体土地数。 9、您家通过耕地流转获得的收益: A.0-200 B.200-600 C.600-800 D.800-1000 E.1000以上 说明:收入以每年每亩为单位,若获得的是实物,将实物按市场价折合成现金,一次付清除以流转的时间。 10、您流转耕地希望得到的合理收益是多少!() 说明:收益以每年每亩为单位。 11、您家耕地流转后的用途: A,继续耕种 B.挪作他用 12、您将耕地转让后主要靠什么谋生? A.剩余土地的耕种 B.养殖 C. 在村里做小生意 D.在村里担任工作,有收入 E.自己或家人外出打工 F.其他() 说明:若选择“其他”请写明。 13.您家宅基地的使用情况? A.闲置 B.已盖上房子,等待居住 C. 已盖上房子,已经居住 D.已流转 14.您所在村(乡)有哪些社会保障政策? A.新型合作医疗 B.最低生活保障 C. 社会化养老 D.村民相关福利 F.其他 说明:可多选,选择其他请写明具体的政策。 调查问卷到此结束,再次感谢您的合作! 山东省农村土地流转情况调查问卷

农村土地流转现状面临的困难及对策建议

农村土地流转现状面临的困难及对策建议近年来,随着我镇外出打工人员的逐年增多和二、三产业的不断发展,一部分农民的基本生活保障在很大程度上已经不再依赖土地,这就造成农村土地承包经营权流转的现象比较普遍。现将我镇土地流转情况汇报如下: 一、我镇土地承包经营权流转现状 自去年,全区土地流转工作会议以后,罗村镇通过土地流转服务平台,大力推进农村土地承包经营权流转,鼓励种养大户通过承租、承包、转让、入股等形式进行土地流转,建设现代家庭农场,开展适度规模经营。目前,全镇整建制的对聂村村和罗村村承包耕地进行了土地流转,合计流转的2144.2亩。通过土地流转,实现规模经营需要一定的产业支撑。罗村镇作为传统的工业镇,目前农业比重小,农业产业化水平还不高,农业效益较为低下,农业产业作为农村土地流转的一种内在动力的作用还很弱。 二、土地流转的政策建议 (一)加强农村土地承包监督管理,稳定和完善土地承包关系。我县是一个人多地少和农业人口比重大的农业县,农村土地不仅是基本的生产资料,也是农民的基本生活保障。因此,政府工作各部门必须对农村土地问题给予高度的重视,要健全严格规范的农村土地管理制度,把党的农村土地承包政策落实到位,维护好农民的根本利益。加强我县农村土地承包合同的管理,重点要从宣传、规范、完善、解决四个方面来抓。一是要宣传《农村土地承包法》,增强干部群众法

律意识。《农村土地承包法》正式实施以来,我们就把宣传贯彻这部法律作为农村土地工作的一件大事,积极组织编印《农村土地承包法律法规汇编》,免费发放到千家万户;二是要规范土地承包经营权流转管理和服务,搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿、有偿的原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营;三是要完善土地承包流转程序,维护农户的利益。在具体工作中,我们要做到充分尊重农户的意愿,规范土地流转手续,保护农民的合法权益四是要解决好农村土地承包纠纷,积极开展农村土地承包仲裁活动。 (二)多种方式推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营发展。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和政策,根据我县农业产业化发展规划,积极引导农户通过转包、转让、出租、互换、入股、委托流转等多种形式流转土地承包经营权,鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户,鼓励农业企业、农民专业合作社、农业科技人员等单位或个人通过接包、租赁、入股、委托经营等形式连片经营农户流转的土地,开展土地规模经营。探索农村土地股份合作制,鼓励农户以土地承包经营权入股的形式进行农业合作生产。在土地仍是农民收入主要来源,土地流转基本条件不够具备的地区,要围绕当地主导产

我国农村土地流转的现状与对策研究

我国农村土地流转的现状与对策研究

中国农村土地流转的现状与对策研究 引言 农业、农村和农民问题是中国社会经济发展具有全局性、战略性的重大问题。土地问题是影响“三农”问题解决的关键,而如今土地问题的核心是农村土地流转问题。新中国成立以来,中国农地变迁经历了从土地改革,到农业合作化,再到人民公社,最后到家庭联产承包责任制的过程。家庭联产承包责任制还原了农业家庭经营最优的特征,经过让家庭成为自身经济活动的剩余索取者,家庭成员成为财产的股东,并赋予家长配置资源、协调生产和应用激励手段的权力,其结果是“一个家庭责任制下的劳动者劳动激励最高,这不但是因为她获得了她努力的边际报酬率的全部份额,而且还因为她节约了监督费用”。家庭联产承包责任制的制度绩效是显著的。林毅夫在分析1978-1984年间中国农业增长的源泉时,运用生产函数法测算,此间农业产值增长42.23%,在各种解释变量中,制度变量的贡献约占46.89%,相当于同期化肥、资本、劳动力、土地投入的总效应。可是,作为一项制度创新,家庭联产承包责任制不可能一劳永逸地解决农业增长中的全部问题。因为,家庭联产承包责任制在运行过程中逐渐暴露出一些缺陷和不足:其一,家庭经营规模细小,土地零碎,既妨碍了土地的适度规模经营,又妨碍了农业的机械化;其二,随着第二、三产业的发展,农户兼业化日益严重,农业生产成为许多农户的副业,这既不利于传统农业向高效的现代农业转变,也不利于农地的可持续利用;其三,农民对土地的依恋心理增强,给具有现代意义的农民离土离乡增添了新的困难;其四,农民的组织程度降低,农户分散化,使现代农业科技和先进生产经验、先进耕作技术的传播与推广变得比

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的,可以出让、转让、出租和抵押: (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚,没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序: (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料,向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后,报市土地行政主管部门审定,符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后,按有关规定确定土地使用者,签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后,持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内,到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续,确认建设用地使用权,领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序: (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者,按有关规定转移土地使用权,签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后,持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件,于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项: 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形: (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地,抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

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