珠海市城中旧村更新实施细则(试行)

珠海市城中旧村更新实施细则（试行）

（20150515修订意见稿）

第一章总则

第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。

本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。

第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保

护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条【加强管理的规定】村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。

第八条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定

第九条【相关规定】城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。

第十条【实施方式】城中旧村更新的实施方式包括：（一）村集体经济组织自行实施。

（二）村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施。

第十一条【组织实施】城中旧村的村民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村

城市更新工作。

自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。合作实施的城中旧村更新项目，在通过公开交易选择实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。

第十二条【实施范围】城中旧村更新实施范围原则上不占用生产留用地。在旧村场用地和生活留用地依控规规定无法消化项目更新所需建筑规模的情况下，允许适当规模的本村生产留用地纳入更新范围。

第十三条【用地联动】城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。

第十四条【意愿表决】城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式等事项，应当提交村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数，下同）同意方能通过。

更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项则需获得占全体成员（股东）人数90%以上（含本数，下同）同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人（含成员、股东、其他产权人，下同）总人数90%以上的产权人同意方能通过。

公开表决应当在公证机构的公证下进行。

第十五条【公示结果】村集体经济组织应当对表决结果进行公示。对公示内容有异议的应当在公示期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政府（街道办事处）提出，无异议或异议不成立的，属地镇人民政府（街道办事处）应当对公示结果进行核实确认。

第十六条【补偿方式】城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换和货币补偿的方式。

第十七条【合法认定】城中旧村更新区域内的合法产权面积应按照我市关于合法性面积认定的相关规定由有关部门进行认定。

第十八条【组织编制】村集体经济组织应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。

第十九条【用地性质】在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。产权由村集体经济组织单独享有。

第二十条【回迁面积计算】回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内合法产权面积1.1倍计算。

村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。

第二十一条【测算办法】城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。

城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新主管部门另行制定。

第二十二条【计收地价】为扶持村集体经济的发展，城中旧村更新项目由村集体经济组织自行实施或者由政府城市更新实施机构直接实施的，经批准的计容积率建筑面积不计收地价。

通过公开交易选择项目实施主体的，经公开交易确定的计容积率建筑面积不计收地价。

经批准或公开交易确定的规划条件中含有地下商业功能的，该地下商业建筑面积不计收地价，否则需按评估市场价格标准计收地价。

第二十三条【异地安置】城中旧村更新项目需要异地安置的，依据相关法律法规按照土地置换等方式参照本实施细则执行。

第二十四条【优先整治范围】城中旧村更新区域内有

下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:

（一）公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。

（二）列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。

（三）被列为广东省古村落名录的村庄。

为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。

第二十五条【综合整治范围】存在以下情形之一的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治（含局部拆建）：

（一）建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求，安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出的。

（二）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要存在局部冲突的。

第二十六条【综合整治实施】实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，在更新区域内开展综合整治规划编制工作。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实施细则规定实施

拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。

第二十七条【规划编制费用】城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照相关的标准计收，由各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。

更新单元规划的内容及技术指引由市城市更新主管部门另行制定。

第三章前期工作

第二十八条【表决公示】城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十四条组织召开村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新意愿和实施方式进行公开表决，属地镇人民政府（街道办事处）对表决公示结果核实确认。

第二十九条【前期工作】前期工作除由村集体经济组织自行开展外，也可由区政府组织开展，或引入前期合作企业协助开展。

区政府组织是指由属地镇人民政府（街道办事处）根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。

引入前期合作企业是指由村集体经济组织按照本细则规定选择一个房地产开发企业，签订前期工作合作协议，由该企业配合开展前期工作。

第三十条【更新区域情况】确定更新意愿和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计（样表见附件一），其中：

（一）用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。

（二）建设情况包括建筑物坐落，产权人（涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数），现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。

第三十一条【结果公示】村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府（管委会）申请房屋合法性面积的认定工作。

第三十二条【部门分工】区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋合法性面积认定工作，镇人民政府（街道办事处）、国土、规划、房地产登记、城管等部门按照各自职能履行职责。其中：

镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、房地产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核

实及汇总等工作。

国土部门负责被征地农民花名册名单核对、村民优惠报建指标数量及具体使用情况核实、地价计补核算等工作。

规划部门负责房屋报建情况核实等工作。

房地产登记部门负责房地产权证信息核实等工作。

城管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。

上述各部门对有关情况核实并盖章确认后应将结果交镇人民政府（街道办事处）汇总并公示（样表见附件二、三）。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府（街道办事处）应将确认结果书面告知属地区城市更新主管部门。

第三十三条【更新区域审查】房屋合法性面积认定工作完成后，属地区城市更新主管部门应当向以下职能部门（或其派出机构）申请对以下事项提出意见：

规划部门对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。

规划部门、文物管理部门对更新区域内历史建筑及其周围环境的保护提出意见。

国土部门和房地产登记部门对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。

第三十四条【测算结果】属地区城市更新主管部门根据房屋合法性面积认定结果及本实施细则第三十三条中各相关部门的反馈意见，委托具备资质的专业机构测算项目总

成本和计容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供测算结果。

第三十五条【组织编制】村集体经济组织应当根据属地区城市更新主管部门提供的项目总成本和计容积率建筑面积测算结果，以及相关的补公项目规划意见、历史建筑及其周围环境的保护等意见，委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照《珠海市城市更新管理办法》编制更新单元规划，并进行公共服务设施论证和交通影响评价。

第三十六条【编制拆迁补偿安置方案】房屋合法性面积认定工作完成后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：

（一）对成员（股东）、其他产权人合法建筑的补偿方式和标准。

（二）对村集体物业的补偿方式和标准。除对原有村集体物业补偿外，还应按照本实施细则第二十条补偿村集体经济发展物业。

（三）历史建筑及其周围环境的保护。

（四）搬迁费用和临时安置补偿标准、签约奖励标准。

（五）其他经村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。

第三十七条【产权人意见】更新单元规划和拆迁补偿

安置方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。

第三十八条【部门审核】村集体经济组织应当将更新单元规划和拆迁补偿安置方案向属地区城市更新主管部门申报。属地区城市更新主管部门审核通过，并经市城市更新主管部门核准认定可行后，方可由村集体经济组织提交村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会进行公开表决。

第三十九条【公开表决】村集体经济组织应当按照本实施细则第十四条组织召开村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新单元规划、拆迁补偿安置方案进行公开表决（如需公开交易的，还应对公开交易方案进行公开表决）。表决通过并经属地镇人民政府（街道办事处）对表决公示结果核实确认后，方可启动后续工作。

第四章组织实施

第四十条【程序规定】村集体经济组织应当按照《珠海市城市更新项目申报审批程序规定（试行）》的规定，开展城中旧村更新项目申报审批工作。

第四十一条【申报审批】村集体经济组织取得更新单元规划批复文件后，应委托有相应资质的设计单位制作更新单元范围内的设计方案，向市规划部门（或派出机构）申报。

第四十二条【取得批复】村集体经济组织应当在取得更新区域规划设计条件和设计方案批复文件后，方可开展项

目实施主体的选择、确认工作。

第四十三条【筹集资金】村集体经济组织作为项目实施主体，若以自有资金开发建设，无需商品房开发用地筹集资金的，由属地镇人民政府（街道办事处）对其自有资金进行监管，按照工程进度支付使用。

需要商品房开发用地筹集资金的，应当对商品房开发用地进行公开交易，交易所得应存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府（街道办事处）进行监管，按照工程进度支付使用。

第四十四条【选择实施主体】通过公开交易选择单一市场主体作为项目实施主体的，应在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订交易条件，按照有关规定委托实施。

市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。

交易条件应包括竞得方式、经批准的规划方案（规划设计条件和设计方案）、建设周期（应限定在三年内完成回迁住宅、村集体经济发展物业竣工验收）、建设保证金、违约责任等内容。

第四十五条【确定实施主体】通过公开交易确定的项目实施主体应当严格按照公开交易文件中约定的交易条件

内容履行相关义务，与全体产权人签订补偿安置协议。

第四十六条【实施主体资格确认】被选定的项目实施主体应向属地区城市更新主管部门申请实施主体资格确认，并在获得确认后与属地区城市更新主管部门签订项目实施监管协议，制定项目实施计划报市城市更新主管部门核准。

第四十七条【办理登记】项目实施计划经市城市更新主管部门核准后，项目实施主体或权利主体应向房地产登记机构申请办理房地产权注销登记。

第四十八条【部门审核】房地产登记部门在对项目拆除范围内的房地产权证全部注销后，应向属地区城市更新主管部门提供注销房地产的证明文件。

属地区城市更新主管部门应在对项目拆除范围内未登记的产权及其安置补偿情况进行核实后，将项目拆除范围内所有房地产权益处置情况（含抵押、查封）函告规划、国土和城建档案管理部门，提出给予项目实施主体办理各项手续的建议。

第四十九条【其它】项目拆除范围内的所有房地产权益处置完成后，项目实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。

第五章附则

第五十条【政策连贯性】 2000年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋合法

性面积认定和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。

第五十一条【名词解释】本实施细则所称“公开交易”，是指按照相关规定委托市政府指定的公共资源交易机构进行公开招标、拍卖、挂牌交易。

第五十二条【名词解释】本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民（股东）以外的组织和个人。

第五十三条【名词解释】本实施细则所称“公示”，是指采用现场张贴的方式将相关内容进行公布，相关表决结果的公示还应当在当地主要媒体上发布，公示期不得少于七日（自然日）。

第五十四条【名词解释】本实施细则所称“建设保证金”，是指实施主体向属地政府交纳专用于回迁住宅和村集体经济发展物业建设的费用。

第五十五条【名词解释】本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、商品房开发建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。

第五十六条【名词解释】本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。

第五十七条【名词解释】本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。

第五十八条【其它】本实施细则由市城市更新主管部门负责解释。

第五十九条【颁布日期】本实施细则自2015年月日起施行，施行前本市相关规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

附件：1.珠海市区镇（街道、社区）村房屋情况明细表（样表）

2.珠海市区镇（街道、社区）村被征地农

民房屋及附着物信息核算表（样表）

3.珠海市区镇（街道、社区）村其他产权

人房屋及附着物信息核算表（样表）

城中村问题形成的原因及对策

“城中村”问题形成的原因及对策 随着市场经济的快速发展,城市化进程不断加快,城乡结合部的村落已逐渐位于中心城区之中,形成了“城市里的村庄”,即所谓的“城中村”。“城中村”的存在已成为影响城市建设,制约城市发展的一大顽疾。毋庸置疑,破解这一难题,是一项复杂的系统工程,消除体制障碍是关键,改革产权制度是根本。 一、“城中村”存在问题的分析 “城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果,其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。一是因土地制度的城乡差异,造成“城中村”土地权属和使用混乱,建筑密度大,土地利用率低,违法用地和违章建筑屡禁不止,接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。二是村内道路等级很低且不成体系,道路狭窄弯曲,消防车、救护车难以进入,安全隐患多,抗灾能力极低。三是村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏,市政及公共配套设施不足,“脏、乱、差”现象严重,与城市景观极不协调。四是社会治安问题突出,大部分随城市发展涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的“城中村”居住。结果一方面,由于受经济利益的驱动,造成违章建筑屡禁不止,层出不穷;另一方面,“城中村”人口结构复杂,村民、外来人员、居民混合,“黄、赌、毒”等社会问题突出,各项管理措施严重滞后,社会综合治理压力很大。五是传统农村文化尚未与现代城市文明接轨,私房出租的巨大收益并未带来村民素

质的提高,富裕之后不思进取,不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。等等这些使“城中村”改造成为必然。 二、“城中村”问题形成的原因 “城中村”是我国城市化发展到一定阶段的特殊现象,追根溯源,其形成主要有三个方面的原因: (一)城乡二元体制并存是“城中村”的主要成因。从20世纪50年代开始,我国逐步建立了高度集中的计划经济体制,在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口,城乡分割明确。改革开放以后,随着社会经济快速发展,城市化进程大大加快,政府出于公共利益的需要,不断扩充城市的区域空间,将城郊农村纳入统一管理,由于村落特有的独立性和封闭性,这些村庄仍保留和实行农村集体所有制和农村经营体制,即形成了城市里的农村社区——“城中村”。管理政策存在的巨大差异,导致行政管理制度条块分割,原有的行政区划缺乏科学性,被征用后的村镇始终未被国家同步从制度上纳入城市社区管理的范畴,在城市中逐步形成一个特殊区域,无法与城市同步协调发展。 (二)土地产权模糊也是城中村问题形成的一个重要原因。《中华人民共和国土地管理法》规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留山,属于集体所有。”由规定可知,我国存在国有产权制度和集体产权制度两种形式,一般而言,城市中实施国有产权制度,农村和城郊中采用集体产权制度。由于城市的向外发展,必然向农村扩张,城郊结合部的土地变得稀缺,土地

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《珠海市建设工程施工现场带

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《珠海市建设工程施工现场带班制度实施细则》的通知 【法规类别】建设综合规定 【发文字号】珠规建质[2015]24号 【发布部门】珠海市住房和城乡规划建设局 【发布日期】2015.03.25 【实施日期】2015.03.25 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《珠海市建设工程施工现场带班制度实施细则》 的通知 （珠规建质〔2015〕24号） 横琴新区公共建设局，各区（经济功能区）建设行政主管部门，市（区）安监站，各施工、监理企业： 为更好实施《珠海市关于建筑施工企业负责人及项目负责人施工现场带班暂行办法》（珠规建质〔2012〕152号），我局制定了《珠海市建设工程施工现场带班制度实施细则》，现印发给你们，并提出如下工作要求，请一并认真贯彻执行。 一、各施工企业应重视施工现场安全管理，认真落实企业负责人带班制度。于4月30日前，将本企业及所属施工项目落实带班制度的情况，汇总至市、区安监站；市、区安

监站在5月初开展一次专项检查行动，并将此项内容作为日后建筑施工安全生产大检查的重点检查项目。 二、市、区安监站要加大对施工企业负责人落实施工现场带班制度情况的检查抽查力度，在每季度首月的20日前，将上一季度施工项目带班制度的落实情况汇总至我局质安科，我局将对落实不到位的施工项目和施工企业进行通报批评。 特此通知。 珠海市住房和城乡规划建设局 2015年3月25日 珠海市建设工程施工现场带班制度实施细则 第一条为进一步贯彻落实住房和城乡建设部《关于印发＜建筑施工企业负责人及项目负责人施工现场带班暂行办法＞的通知》（建质〔2011〕111号）和我局《珠海市关于建筑施工企业负责人及项目负责人施工现场带班暂行办法》（珠规建质〔2012〕152号）有关要求，切实加强建筑施工企业及施工现场安全管理工作，落实安全生产主体责任，结合我市建设工程实际，制定本实施细则。 第二条本细则所称的建筑施工企业负责人，是指建筑施工企业的法定代表人、总经理、主管质量安全和生产工作的副总经理、总工程师和副总工程师；项目负责人是指依法取得安全生产考核有效合格证书的施工现场负责人（建造师）。

街道城市建设中城中村改造的城市定位

街道“城中村”改造城市功能定位浅析 一、“城中村”的界定： “城中村”是改革开放三十年中国经济迅速发展出现的衍生新名词，“城中村”改造也是在快速推进城市进程中出现的社会性新问题。城中村是我国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象，是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。在社会学范畴内，从居住和社会形态以及发展的角度界定“城中村”：是在快速推进城市进程中，原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来，原来没机会参与而在城市化进程中逐步参与新的城市经济分工和产业布局，以土地、地面附着物以及城市化经济所带来的利益为生活来源，由原初级关系（地缘关系和血缘关系）为基础，逐步向以次级关系（业缘关系和契约关系）为基础过渡中所形成的过渡型社区。“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中，必然的历史产物。解决“城中村”改造问题，既是与当前经济发展息息相关的重要问题，也是创建和谐社会、提升居民生活品质的重要指标。 二、问题的提出： 要把握**城中村改造的科学城市定位，必选先掌握**城中村形态的历程：**街道，位于杭城北部，距离西湖不足10公里，距杭城中心—武林商圈6.5公里。早期地域面积为23.7平方公里，原辖15个行政村，辖区农居户共计逾7000余户；现地域面积为18.7平方公里，辖13个撤村建居社区、5个城市社区和15个股份经济合作社。在21世纪以前，这片土地冠以农村标识，整片为城市范围内距城中心较远“城中村”。1999年12月30日，随着辖区三宝、李家桥股份经济合作社的成立，改变了原有农村土地

城中村改造的国内外经验和启示

城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。

珠海城中旧村更新实施细则

《珠海市城中旧村更新实施细则》 (修订公开征求意见稿) 第一章总则 第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展,优化城市生态环境,规范城中旧村更新活动,维护农村集体经济组织和村民的长远利益,根据有关法律法规和国家、省、市相关政策,结合本市实际,制定本实施细则。 第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。 第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则,应当以宜居宜业为引导进行科学规划,先规划,后实施,严格遵循规划管控。 第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则,应当充分发挥村集体经济组织的主导作用,尊重其自主更新意愿。 第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则,应当保留村集体经济发展物业,保障长远收益基础。 第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源,塑造具有珠海特色的城市风貌,并加强对文物 1 古迹、历史建筑的保护,将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。 第七条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区(含横琴新区、各行政区、经济功能区,下同)城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。 市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。 第二章一般规定 第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新,应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。 第九条【实施方式】城中旧村更新可以选择以下方式之一实施: (一)村集体经济组织自行实施。 (二)市场主体实施。 (三)政府组织实施。 第十条【市场主体准入】选择市场主体实施方式的,可以按照以下方式之一公开选择市场主体,并按照有关规定委托实施: (一)公开表决方式。在属地镇人民政府(街道办事处)的监督下,由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。该 市场主体应当在申报城市更新前已与村集体经济组织签订建设用地使用权出 租合同,获得相应土地流转使用权益,土地流转期限未满且符合相关法律、法规、规章要求。 (二)公开交易方式。在属地镇人民政府(街道办事处)的监督下,由村集体经济组织作为委托交易主体,拟订公开交易方案,采取招标、拍卖、挂牌等公开交易方式,进入区级或镇级农村集体资产交易平台公开选择市场主体。

浅析城中村存在的问题及对策

浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。

最新珠海市城中旧村更新实施细则(试行)

珠海市城中旧村更新实施细则（试行） （20150515修订意见稿） 第一章总则 第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。 第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。 本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。 第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。 第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。 第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。 第七条【加强管理的规定】村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。 第八条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。 各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。 市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。 第二章一般规定 第九条【相关规定】城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。 第十条【实施方式】城中旧村更新的实施方式包括：（一）村集体经济组织自行实施。 （二）村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施。 第十一条【组织实施】城中旧村的村民委员会、村集

浅谈“城中村”改造存在的问题与对策

中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日

内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策

目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)

城中村现象及改造新思路

第!"卷!第!期!!!!!!!!!!!西!安!工!业!学!院!学!报!!!!!!!!!!#$%&!"!’$&! !(("年)月!!!!!!!!!*+,-’./+0123.’2’4525,56+05678’+/+9:!!!!!!!!!.;<=!((" 文章编号!!>(((?@A>)!!((""(!?>"!?() 城中村现象及改造新思路" 周雪峰!杨小玲 !西安工业学院建筑工程系"西安A>((B!# 摘!要!!为解决#城中村$对城市的建设质量和发展秩序的影响=以#城中村$为研究对象展开 深入分析%揭示了我国城市化迅速发展中#城中村$产生的内在原因及其外在条件=从城市发展 及其管理层面对o#城中村$问题进行了较为全面&深刻的再认识=指出了#城中村$问题的核心 是#外生型$经济社会机制的结果=提出了以均衡化和利益机制为核心%以智力支持和教育补偿 为支撑%以空间改造和功能重塑为重点的综合化改进策略= 关键词!!城中村’社会问题’外生型经济’改造新思路 中图号!!5,R G)=>>!!!文献标识码!!.!!! !!$城中村%指伴随城市郊区化&产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展"为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落"是乡村’城市转型不完全的&具有明显城乡二元结构的地域实体=简言之"$城中村%是指城市建成区或发展用地范围处于城乡转型中的农民社区"内涵是$市民城市社会中的农民村%(>?!)= R(年代中期以前"中国$城中村%现象和问题尚未显现=R(年代中后期"城市蔓延和郊区化进程加速"城市边缘区土地被大量征用"因政府要在$城中村%土地补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本"为规避巨额成本"城市政府选择了绕开村落的迂回发展思路"导致$城中村%在土地利用&建设&景观&规划管理&社区文化等方面表现出强烈的城乡差异及矛盾"影响城市的建设质量和发展秩序"引起城市政府和社会各界的广泛关注= $城中村%的形成机制具体可归结为以下几点* (快速城市化&城市蔓延及郊区化使$城中村%用地被包围&蚕食+)$城中村%土地的集体所有制造成城乡土地市场脱节"土地流转受阻"收益分配&土地利用混乱++传统农村管理机制使城市政府无法对其行使统一有效的规划和管理"滋生许多社会治安问题+,乡村到城市的急速转型并未改变村民狭隘 封闭的小农意识+-城乡二元体制为$亦城亦乡&亦农非农%的$城中村%提供了城市&乡村的双重优待= >!“城中村”社会经济现状 $城中村%依托优越的地理区位和丰厚的征地补偿金发展"积累了巨额的集体经济"形成以出租屋租赁为主要谋生方式的家庭经济"但外来流动人口的大量涌入和以宅基地为基础所形成竞争性出租屋市场成为$城中村%特有的景观特征"并引发了一系列社会问题"譬如屡禁不止的地下非法经济&难于管理的出租屋和流动人口等问题从而使$城中村%成为一个$社会’经济塌陷带%"以下主要从村集体经济运营&村民及流动人口生存状态来分析= >=>!"寄生型#外生式$的村集体经济 $城中村%村集体经济以第三产业尤其是纯土地出租&物业租赁为主业"经济收入依赖于出租屋租金和政府或开发商征地补偿金"为典型的$寄生型&外生式经济%"经营效益决定于城中村的区位以及周边流动人口的聚集状况= 村集体经济由村委会管理"并由其全面负责社区生活"包括福利及市政基础供给&外来人口管理等"形成$类国有企业的单位制式%的块状管理模式= "收稿日期!!((@?(G?B> 作者简介!周雪峰!>R"B?#"女"西安工业学院副教授"主要研究方向为土木建筑工程=万方数据

浅谈城市规划中的城中村问题

浅谈城市规划中的城中村问题 摘要：从20世纪80年代起，随着城市化进程发展速度的加快，在我国特定的政治、经济、社会和文化背景下，各大城市如武汉、广州、深圳、上海等地纷纷出现了我国特有的“城中村”现象。顾名思义，“城中村”就是“都市里的村庄”，是城市经济社会的迅猛发展和城市建成区的急剧扩大所导致的。“城中村”作为我国城市化进程中形成的特殊产物，已对大多数城市的发展产生了严重影响。而城市规划作为城市建设、城市管理的基础和向导以及城市发展的龙头，是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志，更是政府调控城市空间布局强有力的手段。特别在现代城市建设中，城市规划所起的作用越来越大。为了更好地实施城市建设与管理，城中村——城市规划中的核心问题亟待得到更加人性化的处理。 关键词：城市规划；城市化；城中村；形成机制；利弊关系；改造方法1引言 改革开放30多年来，原有城市的空间结构发生了翻天覆地的变化。20世纪90年代中后期，因为大量外来人口涌入城市导致郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，城市地域空间急剧膨胀，经济发展和城市化带来的空间重构引起国内外学者高度关注，城中村研究是其中一个新兴分支。“城中村”指随着城市郊区化、产业分散化及乡村城市化等的迅猛发展，被城建用地包围或被纳入城建用地范围的原有农村聚落，也被称作乡村到城市转型不完全的“具有明显城乡二元结构的地域实体”。简单地说，城中村就是城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区。国内学者对城中村的关注从20世纪80年代的城乡边缘带研究开始，随着城中村问题越发显著，研究逐渐深入。目前已在城中村概念界定、特点归纳、类型划分以及对城中村的评价等方面取得了丰富的研究成果。本文即在已有的学术研究上做浅层次的探讨。 2 城中村形成的机制与合理性 一方面，我国旧有的特殊社会政治制度，如土地、户籍制度与市场经济的确立、城市化进程加快的碰撞，直接导致了城中村的形成。可以说，它的产生和存在都是合理的。另一方面，外来人口作为我国城市人口的重要组成部分，多以低端职业为主，以“城中村”为栖息地，并形成一个庞大的城市聚居区。与此同时，城中村里为外来人口提供的廉价住房从一定程度上削减了城市的负担。如果没有城中村，大部分城市无法容纳大规模的外来人口。因此，应当肯定城中村的存在。 3 城中村在城市规划中的影响 城中村是物质形态、经济形态，更是一种社会形态。它在城市规划中承担着重要的功能。一、依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，被占用耕地的原住人口的日常生活有了保障。部分城市化过程中政府暂时无力解决的问题因此得到了解决。二、其较为廉价的租金为以民工为主的外来人口提供了合适的居住

毛细现象和城中村更新——北京旧城改造中的参数化设计研究

ISSUE 6 DEC. 2014 / JOURNAL OF HUMAN SETTLEMENTS IN WEST CHINA / 036 毛细现象和城中村更新 ——北京旧城改造中的参数化设计研究 Capillarity Phenomenon and the Renewal of Urban Villages —R esearch on the Parametric Design During the Reconstruction of Beijing Old City 徐 丰 王立春 XU?Feng,?WANG?Lichun 摘 要 对北京城中村区域在城市化进程中的演进可能性进行研究。采用参数化技术建立以城市功能模块及人群流动为概念起点的动态化城市区域模型及设计原型, 以此对城中村的激活和城市肌理的演进提出多维度保护与发展的新思路。 关键词 参数化；旧城改造；原型；城中村；动态组织Abstract:?The?Article?is?based?on?the?research?on?Beijing?urban?village?evolution.?The?Aim?of?the?research?is?to?set?up?a?dynamic?urban?organisational?system?driven?by?different?urban?flows?and?distribution?of?urban?programs,?which?lead?towards?an?urban?prototype?model,?as?a?way?to?understand?urban?process?in?order?to?propose?an?alternative?thinking?for?urban?village?evolution. Keywords:?Parametric;?Urban?Evolution;?Prototype;?Urban?Village;?Dynamic?Organisation 1?议?题 北京城如同树木年轮一般，一圈一圈地向外扩张、发展。这种演进式发展的最初可以追溯自金、元至明清时期。在北京这样的古都的演进过程中，如何对待历史上形成的城市中心生活区，保护历史造就的城市特征，处理传统城市空间与现代都市元素的关系，促进传统与现代的共生都是不可回避的问题。笔者针对北京城中村区域进行了相关研究，探索北京在城市化快速发展进程中面临的深刻危机和挑战。在为期两年的研究中，我们试图挑战传统的设计方法，提炼可能控制、影响城市形态的动态因素，诸如城市和经济的发展、环境、人口的流动和迁徙等。城市作为一种连续不断的流动体系，与广义的自然环境存在着一定的差异。我们挑战城市作为一种固化物永久不变的概念，提出城市作为不断流动的体系，在回应诸多影响因素过程中生长、变化和演进。整个研究阶段的重点在于如何回应影响城市发展的动态因素，并在其影响下创造一个流动循环的城市体系。我们探索数字技术，在现存的城市环境中编排动态交互的复杂城市环境；基于对数字工具的探索生成和控制动态模型，设计者可以通过各种经验和假设与参数发生互动。我们的关注点在于让参与者的回馈和评价透过视觉表象去回应生态、土地、水、矿物等各种问题的方法，这样的导出我们称之为建筑（图1-2）。 近些年，随着中国社会的发展，城市化进程的速度越来越快，一些棘手的城市发展问题也随之出现。改革开放以来的30年间，中国的城市规模迅速扩大，原先分布在城市周边的村庄在城市的发展中被迫进入城市规划范围，村子被一栋栋高楼大厦围绕，最终形成了相对闭塞的城中村式的村落形态。 本项目试图通过对某种物理现象（毛细现象和渗透现象）的研究，从中找到一些可以 DOI: 10.13791/https://www.sodocs.net/doc/2c7584616.html,ki.hsfwest.20140608 徐丰, 王立春. 毛细现象和城中村更新——北京旧城改造中的参数化设计研究[J]. 西部人居环境学刊, 2014, 29(06): 36-42. 中图分类号 TU983 文献标识码 A 文 章 编 号 2095-6304(2014)06-0036-07 作者简介 徐丰：W AX建筑工作室，建筑师，xufengnet@ https://www.sodocs.net/doc/2c7584616.html, 王立春：W AX建筑工作室，建筑师

上冲村城更新项目

上冲村城市更新项目 合作合同书 (示范文本) 甲方：珠海市香洲上冲股份合作公司 住址： 法定代表人： 电话： 乙方： 住址： 法定代表人： 电话： 鉴于： 1．甲方为于1987年9月22日依中华人民共和国法律设立并合法存续的股份合作制企业，注册证号：440400000184598； 2．乙方为于【】年【】月【】日依中国（大陆、香港、澳门、台湾或其他）法律设立并合法存续的【】（企业或机构属性），注册证号：【】； 3、依据2012年12月5日市城市更新工作领导小组第二次会议“原则同意上冲村上述旧村场和生产留用地整合后统一实施规划和改造”的决定（珠更新办[2013]7号），根据《城市更新管理办法》规定，按照会议决定精神，甲方现报经珠海市香洲区三旧改造工作领导小组办公室和梅华街道办批准，拟通过在珠海产权交易中心有限责任公司公开招标，委托一家企业作为合作主体共同开展相关改造工作。 4、本次招标于【】年【】月【】日在珠海特区报、珠海产权交易中心有限责任公司网站刊登公告，正式对外公开招标。乙方参加投标，并于【】年【】月【】日经评标委员会评定为中标人。

故，根据《中华人民共和国合同法》规定，本着诚信合作、互惠互利的原则，甲乙双方经协商，一致同意按下述条款和条件签署本合同书（以下简称合同）： 第一条定义与释义 1、除非本合同中另有约定，本合同中的有关词语含义如下： （1）甲方，是指珠海市香洲上冲股份合作公司； （2）乙方，是指； （3）招标代理机构，是指承担招标工作的场所及其主体珠海产权交易中心有限责任公司、深圳市国际招标有限公司。 2、除非另有明确规定，在本合同中，应适用如下解释规则： （1）期间的计算：如果根据本合同拟在某一期间之前、之中或之后采取任何行动或措施，在计算该期间时，应排除计算该期间时作为基准日的日期。如果该期间最后一日为非工作日，则该期间应顺延至随后的第一个工作日终止。 （2）货币：在本协议中，凡提及RMB或人民币时均指中国法定货币。 第二条合作项目概况 1、项目名称：珠海市上冲村城市更新项目合作主体招标（以下简称为本项目）； 2、项目范围：位于珠海市香洲区梅华西路以南、明珠北路以西、人民西路以北、敬业路以东。 3、用地面积：用地总面积32.5万㎡，其中，生产留用地（工业区）面积10.9万㎡，旧村场（村民住宅）用地面积21.6万㎡（具体以政府核发用地文件记载数据为准）。 4、甲方股东（村民）情况：现有股民612人，上冲村现有村民1020人（具体以造册为准） 第三条合作内容 1、按照珠更新办[2013]7号文第二点要求，开展改造意愿征询、房屋确权等前期工作, 包括但不限于： （1）向甲方村民（股民）及合作项目区域内的其他产权人宣传有关城市更新政策，并对他们咨询进行解答，做好、做通他们的思想工作。

珠海市城市总体规划

珠海市城市总体规划(2001－2020) 国务院关于珠海市城市总体规划得批复 (国函[2003]48号) 广东省人民政府: 您省《关于上报审批珠海市城市总体规划(１９９９－２０２０年)得请示》(粤府函〔２００１〕１７７号)收悉。现批复如下: 一、原则同意修编后得《珠海市城市总体规划(２００１－２０２０年)》(以下简称《总体规划》)。 二、珠海就是经济特区,珠江三角洲中心城市之一,东南沿海重要得风景旅游城市。珠海市得城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源与环境相协调得可持续发展战略,通过推动科技进步与优化产业结构,提高经济发展质量与效益,不断完善城市功能,把珠海市建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、环境优美得现代城市。 三、同意《总体规划》确定得全部行政区域７６５３平方公里得城市规划区范围。在城市规划区内,实行城乡统一规划管理。主城区由中心城区(包括新老香洲、吉大、拱北、前山等片区)与南湾城区(包括南屏、湾仔、洪湾等片区)组成。中心城区以发展第三产业为主,继续按照《总体规划》得要求疏散部分工业;南湾城区以发展第二产业为主。 要以主城区为中心,以金湾区、斗门区为次中心,形成由“主城区——次中心——外围新城——中心镇”构成得组团型城镇空间布局,构建合理得市域城镇体系,促进城乡协调发展。 四、严格控制城市得人口与用地规模,节约用地,保护耕地。到２００５年,主城区实际居住人口要控制在７５万人以内,建设用地控制在６３平方公里以内;

到２０１０年,主城区实际居住人口要控制在８５万人以内,建设用地控制在７２平方公里以内。到２０２０年,主城区实际居住人口要控制在１０１万人以内,建设用地控制在８５平方公里以内。 五、加强基础设施规划建设。要重视城市道路交通设施建设,大力发展以公共交通为主、多种交通方式有机结合、各种交通枢纽相互衔接得综合交通体系。要统筹规划与建设给排水、城市生活垃圾处理等基础设施,加快城市污水处理厂得建设,提高污水处理率与水得重复利用率。要充分重视城市防灾工作,加强城市重点防灾设施与灾害监测预警系统得建设,建立包括消防、人防、防洪、防风暴潮与抗震在内得城市综合防灾体系。 六、加强城市环境综合治理,保护与改善生态环境。要严格按照规划提出得各类环保标准限期达标,保护好城市得水、大气与声环境,使全市各类污染源得到有效治理,环境污染与生态破坏得到基本控制。要切实保障海洋、土地及空间资源得合理开发与利用,重点加强对近海水体与市内河流等水体得保护,防止水源与海湾水体得污染。要重视自然生态保护区得建设,保护好中华白鳍豚等珍稀濒危物种,大力植树造林,实现山体普遍绿化。 七、重视城市风貌与特色保护。城市得整体布局与建设应充分体现滨海城市得风貌特色,创造良好得城市环境。要加强对市域各级文物保护单位与风景名胜资源得保护,划定保护范围,制定保护措施并严格实施。在城市设计与建设中,要充分利用珠海市山水相间、陆岛相望得自然条件,突出以水为中心得热带滨海城市得景观特色。 八、严格实施《总体规划》。《总体规划》就是珠海市城市建设、发展与管理得依据,城市规划区内一切建设活动必须符合《总体规划》得要求。要抓紧编制详细规划,深化必要得专业规划,进一步建立健全城市规划、建设与管理得各项法规,强化全社会遵守城市规划得意识。城市规划行政主管部门要依法对城市规划区范围,包括开发区在内得一切建设用地与建设活动实行统一、严格得规划管理,切实保障规划得实施。市级规划管理权不得下放。驻珠海市各单位都要遵

城中村特征

1、城中村的界定城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类

珠海市城市绿地系统规划(2004-2020)

珠海市城市绿地系统规划（2004-2020） ----规划文本

规划文本目录 第 1 章总则 (201) 第 2 章规划目标与指标 (202) 第 3 章市域绿地系统规划结构 (203) 第 4 章主城区绿地系统规划结构 (204) 第 5 章主城区生态健康游憩系统规划（康体绿道） (205) 第 6 章主城区绿地分类规划 (206) 第7 章主城区防灾避灾绿地规划 (208) 第8 章树种规划 (209) 第9 章生物多样性保护与建设规划 (209) 第10 章城市水土保持规划 (210) 第11 章古树名木保护规划 (210) 第12 章主城区分期建设规划 (211) 第13 章规划实施措施 (214) 第14 章附则 (215)

珠海市城市绿地系统规划（2004-2020）规划文本 第 1 章总则 第1条为了适应城市的发展目标，加强珠海市园林绿化事业的建设和发展，改善城市生态环境，创造优美的城市景观与可持续的人居环境，把珠海建设成为国际知名、国内一流的国家级滨海生态园林城市，增进市民身心健康，促进城市和谐发展。根据国家有关法律、法规和法令等文件编制此规划。 第2条本规划是对珠海市城市总体规划中绿地专项规划的深化和完善，作为珠海市园林绿地详细规划和建设管理的指导性文件。 第3条规划编制依据 ●《中华人民共和国城市规划法》（1990年） ●《中华人民共和国土地管理法》（1986年颁布，1998年修订） ●《中华人民共和国环境保护法》（1989年） ●《中华人民共和国水土保持法》 ●《中华人民共和国海域使用管理法》 ●《中华人民共和国水法》 ●《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》 ●《全国生态保护纲要》 ●《城市绿化条例》（国务院[1992]100号令） ●《国务院关于加强城市绿化建设的通知》（国发[2001]20号） ●《城市绿化规划建设指标的规定》（建设部，城建[1993]784号） ●《城市绿线管理办法》中华人民共和国建设部令第112号 ●《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90） ●《城市绿地分类标准》（CJJ/T85—2002） ●《国家生态园林城市标准》（暂行建设部[2004] ） ●《国家园林城市评选标准》（建设部，建城[2000]106号） ●《城市古树名木保护管理办法》（建设部，城建[2001]192号） ●《公园设计规范》（CJJ48－92） ●《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93） ●《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75－97） ●《广东省城市绿化条例》（1999年）

探究城市“城中村”改造规划设计

探究城市“城中村”改造规划设计 发表时间：2018-08-17T15:47:14.917Z 来源：《基层建设》2018年第21期作者：张宗杰 [导读] 摘要：城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种特殊现象。 广州恒远造价咨询有限公司佛山分公司 510000 摘要：城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种特殊现象。城中村改造势在必行，然而，城中村改造并非易事，在改造过程中它不但要经历集体土地向国有土地的转制的过程，而且还会遇到改造资金瓶颈的制约，政府、开发商、村民在改造具体实施过程的中的利益博弈等诸多问题。诸多问题亟待解决，城中村改造任重道远。 关键词：城市；城中村；改造 一、“城中村”的含义 “城中村”是在我国特有的土地所有制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题。对于“城中村”的定义，个人表述各有差异，实质内涵却基本相同：第一，都涉及“城”和“村”的概念，体现了“城乡二元结构”的基本特征；第二，都指出“城中村”的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制；第三，都指出“城中村”在物质形态构成和生活结构方面已经非农化。城中村的明确概念：城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 二、城中村问题的成因 2.1特有的城乡二元管理体制是体制原因 在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。 2.2“不彻底”的城市化政策是政策原因 在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，政府在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略。一是“征地不管人”的城市化政策，将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地，但并未同步使村民转为市民，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担。二是“分次征用”和“征八留二”的征地政策，希求安抚农民，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情，大片的“城中村”就不可避免地出现了。 2.3不断膨胀的“地下经济”是利益原因 所谓地下经济，即指国家工商税务许可之外的灰色经济或黑色经济。由于良好的区位交通条件和邻近大市场的特殊优势，城中村成为各类地下经济繁衍的“沃土”。这样，在巨大共同利益的驱动下，“地下经济”为城中村带来了丰厚租金，城中村则为“地下经济”的发展壮大提供了必要保护。 2.4规划滞后及违法批地批建是政府原因 在城市化过程中，规划部门没有预测到城市扩张的速度和郊区农村出现的各种新情况，因而在城市规划中未能充分考虑城市的长远发展和土地的统一控制，而当混乱情况出现后，又没有及时加以解决和预防新的类似情况的发生。再加上由于现存土地制度的掣肘和对失地农民的普遍同情，在实际实行中大打折扣。所以多以象征性罚款的手段予以简单处理，导致建设严重背离城市规划标准及大量违章建筑出现。 三、城中村改造存在的主要问题与障碍 3.1实施主体缺位 在改制之前，既具行政权威又有经济力量的村委会是实施改造的当然主体。在改制之后，改造就面临着缺乏适宜实施主体的困境：街道作为政府的派出机构，只能起协调和指导作用，不可能直接承担改造的具体操作；居委会作为城市居民的自治组织，也缺乏承担城中村改造职能的法律依据和现实资源；委托给新组建的公司是各方均可接受的必然选择，但公司是企业法人，在法律上没有承担旧村改造这一类公益性义务，同时受限于原村民股东的利益驱动，在实施改造过程中也容易与公司本身的经济利益绞合在一起，从而使改造计划频频受挫。 3.2土地产权不明确 城中村改造是一项涉及土地产权及其流转的巨大动迁工程。要顺利推进改造，首先必须理顺和界定复杂的土地权属关系。例如，土地转国有之后是否需给予农民征地补偿？改造用地从哪里来，如何定性，应属于划拨用地还是有偿受让用地？改造过程中哪些用地需缴纳出让金？城中村土地是否可以流转，如何流转？改造用地在何种情况下可转变性质用途？改造所需的周转用地如何解决？过去的违法用地如何处理？改造节余土地如何处置？城中村土地能否进入市场？等等这些问题不明确，村民心中无底，利益保障难期，必然成为城中村改造的“拦路虎”。 3.3资金筹措压力大 城中村改造需要巨额的资金投入，庞大的改造资金从哪里来？在改造过程中，多数政府明确表示不允许开发商介入改造，城市财政原则上也不会掏出“真金白银”来补贴，面对巨额的改造资金，即使比较宽裕的村也感到力不从心。因此，完全由村里自筹资金非常困难，他们都一致强烈要求政府在资金筹措方面予以支持。 3.4村民利益缺保障 城中村改造的目标之一是从根本上改善村民的生活居住环境。然而，在改造过程中，由于各种原因，村民的利益不可避免地受到这样或那样的影响，因而造成部分村民在改造问题上持消极、犹豫乃至排斥的态度，使改造工作被动受阻。 四、城中村改造的对策措施及政策建议 4.1进一步加强宣传教育工作，提高村民认识 在城中村改造中，政府应注重培育村民的城市意识和市民意识，加大对城中村改造意义和各项城市政策的宣传，转变村民的传统思想观念，使广大村民逐步适应现代化的城市建设和生活，从而积极支持和配合政府的城中村改造计划。 4.2加强规划控制，禁止乱批乱建 在城中村统一转制并划入城市规划发展区之后，政府必须按照《城市规划法》加强规划方面的控制，禁止城中村内的乱批乱建行为，