07年疑难问题

应中国放地产估价师与放地产经纪人学会之邀,2007年5月13日第二次到黄山讲授房地产估价有关问题.有来自全国各地的200多房地产估价师参加,也问了不少问题.有些问题有一定代表性.个人观点简单概括如下:

1. 登记为住宅的地产被用来做商业使用，如何确定评估用途？

（1）依据评估合法原则，一般情况下必须选用法定登记用途作为评估用途。

（2）由于城市改造和发展，位于特定区域或楼层的地产很适合做商业使用，并且客观价格已经接近商业用途价格的，可以设定为商业用途评估，但必须强调经过主观部门认可后才可以使用估价结果。

2. 目前全国基本上没有地价指数的编制，如何使用期日修正系数？

（1）. 地方主管部门发布或者经过主管部门认可的地价指数可以直接使用。

（2）. 没有地价指数但有房地产价格指数的，可以参照或者适当调整使用。

（3）. 即没有当地地价指数又没有房地产价格指数的，可以参照物价指数适当调整使用，或者自行大量调查测算地价指数使用。

3. 医疗卫生教育交通用地采用哪种用途的基准地价进行评估？

（1）.在全国土地二级分类中，医疗卫生教育用地属于公共建筑用地，交通用地属于交通运输用地，一般情况下，评估中作为公益性用地，参照住宅用地进行评估。

（2）. 对于非公益性的医疗卫生教育交通用地，比如商业性的医院、学校和加油站、洗车场等，则可以参照其他商服用地进行评估。

4. 土地使用证上的用途和年限不规范，如何评估？

（1）. 合法性是土地估价的一个基本原则，只有合法的土地手续才是评估的依据。

（2）. 对于某些地方发放土地使用证不规范的现象，一般要求土地部门换发合法规范的土地使用证。如果因各种原因不能及时换发的，可以按照合法原则设定土地使用条件，进行评估，并在“其他说明事项”中注明。

5. 殡葬用地位置地偏、价高，如何科学评估？

（1）按照全国土地分类，殡葬用地属于特殊用地中的墓葬地。

（2) 一般来说，对于公益性墓葬地，可以参照住宅地进行评估，对于赢利性墓葬地，参照商业地进行评估。