方案定位分析

第四章项目定位分析

一、影响项目定位的因素

1、土地价值分析

●项目地块规则

●利于充分利用

●易于规划与设计

2、需求分析

●总需求较乐观

●高品质住宅需求大

●需求面积逐渐变小

3、供给与竞争态势

●区域内供给量较大

●土地储备丰富，存在开发潜力

●入市时机较为关键

二、项目市场定位描述

1、本项目主要经济指标

?总建筑面积： 99215平方米

?总占地： 1.53公顷

?绿化率： 30%

?容积率： 4.8

?地上建筑面积： 73440平方米

?商场： 11750平方米

?写字楼： 21290 平方米

?其余为公寓：

?地下建筑面积： 25775平方米

?地下车位： 333辆

?地上车位： 63辆

?自行车： 466辆

2、整体功能布局

建议项目规划为：

一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。

●整个社区采用围合式建筑方案

●公寓采用板式高层

●围合社区中央空间

●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部

分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓

1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧

保持完整外立面。

●社区设计两个出入口，实现人车分流。

商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：

劲松商圈地标性建筑。

（具体规划情况见附图）

三、目标客户群体描述

1、写字楼目标客户群体

●中小型外资企业

●以CBD内大公司为服务对象的各类公司

●留学归国人员创办企业

●投资型买家

2、公寓目标客户群体：

●投资型买家

●首次置业的白领阶层

●单身贵族

●知名企业高层管理人员的工作居所

●外企置业

●留学归国人员

注：

21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同

完成。

第五章项目功能定位建议.

一、整体规划建议

●本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完

整社区的形象。

●尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。

●配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。

●采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时

可利用景观轴线法加以控制。

●鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。

●提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设

计潜力。

二、外观设计建议

●在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半

功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识

别。

●立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达

到的高品质的感觉。

●考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议

在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于

怪诞，分寸和风格的把握极为重要。

●在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的

精致和合理是较为明智的。

●我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议：

写字楼外墙采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。

公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。

三、户型设计建议

●公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较

为合理：一居室：60平方米建筑面积。两居室：100

平方米建筑面积

●在产品设计中，基本遵循上述面积指标，不追求夸张的

居室面积。

●在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上

会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部

保留灵活调整的余地。

单位：平方米

一室户两室户客厅 20 25--35

餐厅8--10

厨房3--5 5--8

卫生间5-6 6-8

主卧13--15 16-18

次卧10-13

储藏室 2 2--4

四、配套设施建议

1、写字楼必要的硬件设施：

●总体结构：采用柱网式结构，以提高楼层使用率。

●层面积：1000--1500平米，这样可以保证较合理的使用率。

●标准层办公区域净高2.7-2.8米；

●地下室净高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心

实验室或安装客户的UPS等

●楼板承载力：某些楼层楼板承载力可以达到或超过400千

克/平方米，以适应高科技企业及研发机构设置服务器/数据

中心等的承重要求。

●空调：建议四管制FCU或V A V空调系统，新风量不低于

50立方米/人/小时，可以提供24小时服务以满足IT公司

加班频繁的要求。

●电力：≥100瓦/平方米，多路或至少双路供电，有后备电机

/UPS保证24小时不间断供电。（高科技企业尤其软件企业

的R&D中心对电力供应和不间断供电要求很高）

●电梯：保证高峰时等候时间不超过30秒

●楼面：设架高地台，高度约10-15厘米。某些楼层于楼层

间预留可拆卸楼板，便于租用二层或多层客户设置内部楼

梯，例如嘉里中心在高层楼层的同一位置预留3米X 4米

可拆卸楼板。

●通讯：楼内铺设光缆进行语音、数据和图象多种信号传输

与宽带网连接（IP或ATM），充足数量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分机拥有直线号码）等独立的无线通讯，卫星通讯设施。

●自然采光：楼层进深不超过15米，以避免自然采光不足。

●楼面布局：应采用柱网结构，用作孵化器的楼层应易于分

割成80-400平方米。

2、写字楼必要的智能化系统

A）楼宇设备监控系统

●供热、通风和空气调节系统

●给排水及中水系统

●照明设备系统

●电梯监控系统

B）停车场管理系统

C）广播音响系统（紧急广播疏散）

D）保安监控系统

●保安监视系统

●巡更系统

●防盗系统

E）消防自动化系统

●消防报警系统

●喷淋灭火系统

●通风排烟系统

F）办公自动化系统

●共享信息系统

●办公与文件处理流程自动化管理系统

●物业管理辅助系统

●电子邮件系统

●设备共享系统

G）信息自动化系统

●网络通讯系统

●电视通讯系统

●无线通讯系统

●程控电话用户交换系统

2、公寓必要的智能设施

●出入口的管理

●闭路电视监控系统

●对讲防盗系统

●水、电、气等远程抄表

●住户报警系统

●物业计算机管理系统

●信息网络系统

●车辆出入、停车管理系统。

五、装修标准建议

1、写字楼平面布局及装修标准的建议。

平面布局：

●标准层建议采用全开间形式

●以电梯间或某个公共区域为分隔区，将整个标准层分为

两大部分，在设计上预留上下水管道

●根据业主的要求，开发商可在大的分区内进行规则性的

排列。

装修标准：

?大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面

?内墙为立邦墙面乳胶漆

?地面为水泥砂浆找平配地毯

?石膏板天花吊顶

?塑钢双层真空内外开窗户

2、公寓装修标准的建议

建议装修价格加室内配套设施，单价为800 元/平方米。

室内装修标准：

?户门：高级装饰三防门或高级木门

?厨房：墙面采用高级瓷砖；地面铺设防滑地砖；铝

扣板吊顶

?配送高级橱柜，洗盆、龙头，抽油烟机

?卫生间：配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、

龙头、花洒。地面铺设高级防滑地砖、墙面采用高

级瓷砖

?外窗：铝合金双层中空喷塑

?室内：墙面：高级环保乳胶漆

?地面：铺设优质实木地板。

六、配套服务建议

1、写字楼配套服务设施根据功能的不同可分为商业设施、娱乐

设施和商务设施三大部分。

商业配套设施

●大型仓储超市

●便利店

●精品专卖店

娱乐配套设施（可设于商场顶层）

●健身休闲

●娱乐设施

商务配套设施

●银行

●商务中心

●服务快递

●机票代理

建议首层设置：银行、商务中心、代理服务。

2、公寓的服务配套设施

●会所是小区的形象中心和心理中心，配套设施应设置于

会所中，以便于使用。

●配套设施：游泳池、网球场、健身房、商务中心、员工

食堂、24小时便利店

七、物业管理建议

●物业管理的水平能影响项目及企业形象，产品的价格。

●物业管理的水平高低将对客户最终消费起重要的影响

知名的物业管理公司将成为项目预售的卖点，并带来部分客户资源。