“两权”抵押贷款实际操作中需关注的几个问题

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“两权”抵押贷款实际操作中需关注的几个问题

作者：卢迪

来源：《中国经贸》2016年第09期

【摘要】2016年3月24日，《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》两份重要文件的发布，标志着我国“两权”抵押贷款改革试点工作又取得重大阶段性成果。但在实际操作中，仍存在与现行法律政策存在冲突、价值评估体系不健全、抵押物处置变现难等问题，需要在试点推进过程中逐步解决完善。

【关键词】“两权”抵押贷款；问题

“两权”抵押贷款中的“两权”，即指农村承包土地的经营权和农民住房财产权，开展“两权”抵押贷款，能有效盘活农村资产，促进农业现代化发展和农民增收致富，也能为稳步推进农村土地制度改革提供宝贵的经验和模式。“两权”抵押贷款在具体操作过程中还面临一定的问题，主要表现在以下几个方面：

一、与现行法律法规存在一定矛盾

农民住房是农民最重要的生存保障和财产，农民住房依托于农村宅基地使用权，根据我国“地随房走”的规定，农民住房财产权抵押包括住房所有权和宅基地使用权两项“打包”抵押。根据“农房抵押办法”第四条第三款规定“借款人除用于抵押的农民住房外，应有其他长期稳定居住场所”，但我国《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。既然规定农民是一户一宅，那又如何保障农民有“其他长期稳定居住场所”，是否意味着农民贷款时还需向银行提供租房证明或在城镇拥有房产等有其他长期稳定居所的证明材料，但实际操作中估计有贷款需求的农民较难提供此类证明材料。

二、“两权”价值评估体系不健全

土地承包经营权和地上种植物一起抵押，农村住房财产权与宅基地一同抵押才能真正的体现“两权”的价值，但“两权”价值的评估在操作层面遇到较大障碍。一是土地上的种植物因时令不同、市场价格波动、自然条件影响、地域环境优劣等难以做到准确的评估。二是农民住房评估因为当地市场因素使得价格相对低廉，而宅基地属于集体所有，法律对于宅基地的抵押和买卖没有放开，宅基地的评估也缺乏有效的指导。在目前的状况下，银行自行评估和双方协商评估有一定的纠纷和难度，虽然“两个办法”中均提出可委托第三方评估机构进行评估，但第三方评估机构关于“两权”抵押的评估机制是否合理和完整仍有待观察。

三、抵押物处置变现有一定困难