河南宜阳县房地产市场调研报告(可编辑)[16页].doc

2012年10月河南宜阳县房地产市场调研报告

宜阳县房地产市场调研报告水岸华都项目

2012年10月28日目录

壹

房地产宏观环境分析

贰

宜阳县城市概况

叁

宜阳县房地产市场概况分析

肆

宜阳县房地产市场总结及未来预测前言: 调查目的:调查方法: 通过对宜阳县房地产市场的通过对各个在售项目进行摸底, 调查,了解宜阳县房地产行情, 了解整个宜阳县房地产行情,

为本项目以后的营销推广,销另到宜阳县土地局,规划局,

售策略的制定提供数据支持。房管局等相关部门,了解相关

数据。

3第一章:房地产宏观环境分析一、国家宏观政策分析1、国十条2010年的“国十条”明确指出,房地产不是支柱产业,不是经济增长

及追求GDP的工具,不是地方政府土地财政的工具,而是保证居民居住

条件改善的工具或民生工具。中国经济要“去房地产化”,要改变以往

房地产运作的暴利模式,挤出房地产企业及地方政府的暴利,不能把

住房成为投机赚钱的工具;不能剥夺绝大多数居民的天赋居住权,并

让全体人民来分享中国经济改革的成果;要把房地产由一个投机炒作

为主导的市场转变为一个居民住房消费主导的市场。但是这几年房地

产宏观调控效果与上述宗旨仍然相去很远,其原因就是没有让这个宗

旨法律化。国十条基本内容:

1 、首付款比例不得低于30%

2 、二套房首付款比例不低于50% , 贷

款利率为基准利率的1.1 倍以上

3 、停止发放三套及以上的购房贷款

4 、对不能提供1 年以上当地纳税证明

或社会保险缴纳证明非本地居民 , 停

止发放住房贷款。2、国务院督查组:不准放松对楼市调控今年7月下旬至8月上旬,国务院派出8个督查组,对北京、天津、河北等16个省市贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查。据央视报道,督查组在督查中发现,近期一些城市房价环比出现上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大。同时,个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式,

刺激住房消费苗头。此外,部分城市今年上半年住房用地供地计划完成率低,个别城市不到10%。为此,督查组已向当地提出明确整改意见,要求出现放松调控苗头的地区立即予以纠正。并强调,各地不得以任何理由变相放松调控,对于督查组提出的整改意见,各地表示将认真加以整改。3、前9月全国保障房开工率达97%10月23日,财政部有关负责人在回答“财政如何稳投资需求”时表

示,将按照“十二五”规划尽快启动一批重大项目,加快中央基建投资预算下达进度,重点支持保障房的建设。财政部有关负责人介

绍,截至目前,2012年中央财政已下达补助资金2330亿元,比上年

全年实际下达数增加617亿元。1至9月全国保障性安居工程支出同

比增长34.1%。截至9月底,保障性安居工程基本建成480万套,新

开工720万套,开工率97%。4、国家宏观政策解读中央政府要求各级政府坚定不移的执行“国十条”控制房价,防

止房地产发展过猛,防止房价上升速度过快,并派出督查组到

各级政府进行暗访督查,对不严格执行“国十条”的各级政府进行批评;并同时加大对保障房的建设力度,增加房地产的供给

渠道,从而缓解老百姓的住房需求,为上涨过快的房价进行釜

底抽薪,因此,在未来两年中,本公司预计房价将会稳定运行,

不会再有大幅度的上涨速度。二、河南房地产市场环境分析

1、今年前三季度河南商品房销售面积和销售额双下降前三季度,河南省房地产开发投资2100.1亿元,同比增长13.7%,

较前8个月回落2.3个百分点。商品房销售面积和销售额双下降。

其中,商品房销售面积3264.9万平方米,下降9.8%;商品房销售额1274.7亿元,下降1.6%。2、建业被曝库存超过百亿,三四线城市销售压力增大二三线城市本应是全国性房地产公司新的销售增长点,但现在却

渐渐成为龙头企业的“票房毒药”。深耕河南的建业地产近日就被

曝库存过高。二三四线城市楼市的不景气是建业地产库存增多的主因,中国西南省

会城市贵阳就是一个例子。据了解,这个城乡常住人口和流动人口

全部加起来还不到500万人的城市,由于开发量的持续增大,正面临

供大于求的尴尬。“这种现象说明了一二线城市的销售压力正在向

二三线城市转移。”张磊表示。? 房地产业界专家陈晟表示,三四线城市已

经出现了通过降价都无法完成销量的供应

泡沫。据监测数据表明,河南的存货去化

周期在12~15个月之间。在河南省,除了

省会城市和一些相对发达的地区,部分三

四线城市供应压力明显过大。亚豪机构市场总监郭毅表示,三四线城市

的需求只集中在当地人群,吸引力有限。

这些地区土地成本较低,吸引了一些大型

房企往三四线城市发展,并且开发的项目

规模都较大。而当地的房企也在开发楼盘,

使得这些地区房地产规模急剧增加,从而

形成了很多三四线城市项目的滞销。3、河南出台房地产新政策:居民购买首套房贷款利率下

浮30% 新华网郑州6月26日专电(记者郭久辉)记者从河南省政

府获悉,河南省出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康

发展的若干意见》,居民购买首套房可给予贷款基准利率下浮

30%的优惠,对从事中小户型、中低价位普通商品房和保障房

开发的房地产企业给予多方面支持。这一房地产新政策,由河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省

国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心

支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发。

主要内容包括:一是支持群众购买首套商品住房,明确规定凡家庭

名下无房产登记购房的均视为首套房,居民购买首套房可给予贷款

基准利率下浮30%的优惠;降低职工申请住房公积金门槛,购买建筑面积90平方米以下首套自住房,公积金连续缴存时间由原来的12

个月减为6个月,首付款比例由原来的不低于30%下调至20%。二是

对参与开发建设中小户型、中低价位普通商品房的开发商给予政

策

扶持。如鼓励银行业金融机构给予贷款;增加中小户型、中低价位

普通商品房和保障性住房项目的土地供应;开发商竞买土地保证金

的比例按照国家规定的下限20%执行;开发商投入开发建设的资金

达到总投资的25%,即可获得商品房预售许可证。三、房地产宏观环境分析

1、政府将在未来数年坚定不移的走调控道路从各种国家政策,国家新闻中可以看出,中央政府将在

未来数年内坚定不移的走对房地产调控的道路,房地产将

不再成为我国的支柱行业,房地产将去暴利化,投机化,

房地产将回归满足老百姓的居住功能的属性。因此,在未

来数年内,房地产销售价格将会平稳运行,不再可能会出

现大幅度的暴涨。 2、在未来几年,政府将加大保障房建设在未来几年,政府将加大保障房的建设力度,增加住房的供给渠道,改变目前这种商业房地产单一的供给渠道,从而使城市的刚性

需求通过保障房的方式得到解决,从而使对房子的需求减少,维持

当前房价平稳运行。 3、三四线城市供过于求,销售压力大增近年来,因为许多大型房地产企业的地市化,下乡化等,使得河南地市,县城等城市的房地产企业大增,加上本土企业的开

发,使地市开发量巨大,销售压力剧增,在未来几年,这种供

过于求的市场特点将不会改变,因此,房价在未来将保持平稳

增长,将不会再有大幅度的上涨。 4、河南地市房地产价格在未来几年将平稳运行综上所诉,河南房地产市场的销售价格在未来几年将保持平稳

运行,不再会有大幅度上涨的可能性。

未来住宅价格走势概况预测示意图四、房地产宏观环境对宜阳县城的影响预测

1、国家持续坚持对房地产的调控,会造成县城潜

在客户的持币观望心态。

政府宏观调控房地产,虽然主要针对的是省会以上城市,但

这些政策,新闻等大量出现在网络,电视报道中,会给客户

释放出房价将降的信号,虽然县城房价不高,不存在泡沫,

更不可能会降,但这些新闻报道会使县城大量的潜在客户产

生犹豫,观望的态度,造成购买行为的延迟,从而不容易成

交。2、大量大中型开发商会向县城转移政府加大对大中型城市的楼市调控,会使得大量有实力的

开发商到地市,县城拿地开发,目前河南地市开发量已普

遍巨大。因此,在未来两年内,将会有更多的开发商看重

县城市场潜力,到县城开发。因县城土地成本较低,这些

有实力的开发商到县城所开发的项目将都为超级大盘,将

直接提高县城的开发量,因此,未来宜阳县的市场开发量

将会供过于求,去化难度加大。3、未来宜阳县房地产项目品质较高,竞争

将转化为品质的竞争随着宜阳县未来大型房地产企业的到来,将会产生许多超级

大盘,这些超级大盘因为大型企业的开发,将会带来一二线

等大城市的开发理念,及产品规划理念等。因此,在未来几

年内,宜阳县房地产市场的竞争将转化为项目品质的竞争,

品牌的竞争等。4、未来宜阳县将加大保障房的建设力度目前中央政府主要对大中型城市进行大力度的经济适用房,廉

租房等保障房的建设。但随着时间的推移,相信在以后,这些

政策将会迅速的发展的宜阳县,随着保障房的大量建设完成,

那么低收入者,刚性需求等潜在客户将会选择保障房,从而减

少潜在客户,减少潜在需求。5、未来宜阳县房地产销售压力巨大,销售价格将平

稳运行综上所述,未来宜阳县将会有大量的有实力的外地开发商到来,

他们的到来将直接拉高市场的供应量,拉高产品的品质,使宜阳

县房地产出现供过于求的局面,使竞争转为项目品质的竞争;另

外,随着政府进一步调控楼市,并加大对保障房的建设力度,会

使大量的客户产生持币观望的情绪。因此,宜阳县在未来几年内,房地产市场竞争将非常惨烈,

销售压力巨大,会出现大盘,有品牌的楼盘畅销,而小盘,无品

质的楼盘滞销的场面,房地产销售价格将会维持平稳运行。第二章:宜阳县城市概况一、县城地理位置及概况: 宜阳位于河南省洛阳市西部,地跨东经111°45′~112°26′,北

纬34°16′~34°42′,东连洛阳高新区和洛龙区,西接洛宁,南与嵩县、伊川交界,北与新安、渑池为邻。宜阳县总面积1616.8平

方公里,占河南省总面积的1%,洛阳市总面积的11%。全县总人口

69.5万,城镇人口17万;全县平均海拔360米,县城海拔195米。宜阳地处豫西浅山丘陵区,地貌特征为“三山六陵一分川,南山北岭中为滩,洛河东西全境穿”。地理区划大致可分为洛河川区、宜北丘陵区、宜南丘陵区、白杨和赵保盆地、宜西南山区五大

区域。宜北属秦岭余脉,宜南属熊耳山系,境内有花果山、灵

山、锦屏山等22座知名山峰。花果山主峰海拔1831.8米,为全县最高峰。二、宜阳县历史文化宜阳历史源远流长。夏属豫州,商属雒西地,西周为召南地,

春秋归晋,战国属韩,韩国曾以韩城为都,后于宜阳置县,秦

因袭之。汉至晋隶属河南郡、弘农郡,北魏设宜阳郡,辖宜阳、

金门、南渑池三县,另置甘棠县属新安郡,北周废宜阳县置熊

州,继又更名昌洛县。隋改甘棠县为寿安县,增设兴泰县。唐

改宜阳县为福昌县。元代福昌、寿安合并,再称宜阳县。明、

清、中华民国沿袭元制。1947年以洛河为界分宜南、宜北两县, 1949年合并为宜阳县,隶属洛阳专员公署,1986年4月归属洛阳市。境内文物古迹及山水名胜众多,国家级森林公园花果山是

吴承恩所著《西游记》中花果山的创作原型,中州名刹灵山寺

是洛阳白马寺的姊妹寺。宜阳人才辈出。仅县志所载旧时知名度较高的人物就有1000余人,客

籍有显著政绩人物160多人。如有“诗鬼”之称的唐代著名诗人李贺,

明朝兵部尚书王邦瑞,当代著名军旅作家陆柱国,有“天下第一竹笔”

之称的书法家沈安良,著名画家乔玉川等。武则天、李隆基、刘禹锡、

唐伯虎等都曾寄情宜阳山水,留下诸多诗作。

五华寺塔李贺画像灵山庙会福昌阁庙会三、宜阳工业经济工业化进程不断加快。2011年,实施千万元以上工业项目88个,完

成投资37.8亿元。其中华宇公司850吨光伏产品、骏马化工硝

基复合

肥等56个总投资75.3亿元的项目正在建设,强豫农机、迎春电器等

32个总投资10.2亿元的项目竣工投产。实现规模以上工业增加值

51.8亿元,工业对经济增长的贡献率提高到61.3%。民营企业营业

收入超亿元的17家,营业收入、增加值、税金分别达到215亿元、65

亿元和6.8亿元。

中信重工洛阳铁业有限公司洛阳龙羽宜电有限公司重点企业充满活力。洛阳黄河同力干法水泥生产线,年产能达500万吨, 是河南省最大的现代化水泥生产企业。河南前进化工股份有限公司,是

河南省优秀民营企业,民爆器材生产总量名列全国同行业前三强。中信

重工重型装备制造加工基地,可生产200吨/件的亚洲最大灰铁件。?

扬硅业年产12万吨金属硅项目,主要从事金属硅产品的生产、加工、销

售及研发等,是根据洛阳市“十一五”期间工业规划的重要部署,

建设

国内最大的硅工业基地的重点企业之一。洛阳骏马化工有限公司是河南

省化肥生产骨干企业,也是豫西地区最大的化肥生产企业。

河南?扬硅业科技发展有限公司

同力水泥有限公司四、县城建设宜阳县按照巩固改造老城区,强力开发北城区,启动实施宜东

新区开发的思路,以新型城镇化为引领,按照县城融合发展,

中心镇内涵发展,新型农村社区集聚发展,明确“一带四区”

(沿洛河经济带和东城产业集聚区、西城文化旅游区、南城商

业物流区、北城商住休闲区)县城发展格局,加快实施中心镇

建设、新型农村社区建设,城乡面貌日新月异,一个以洛河为

轴线,南北对应发展,北依香鹿山,南有锦屏山,滨河游园镶

嵌在县城中间,公共设施齐全,山水园林相间,具有现代城市

气息的洛阳市“卫星城”已具雏形。

县城中心广场滨河游园路网设施不断完善。累计投资87亿元,实施了矿口路、滨河路、纬

一路、同力大道等198个项目,新增城区道路67.8公里,铺设管网

160公里。投资2.4亿元的洛宜快速通道在全市“五组团”5条快速通道

中率先通车。纬一路、北环路、滨河南路等6条道路竣工通车,投资

6.2亿元的同力大桥、锦龙大桥和锦屏生态文化广场正在建设。

县城建设有序推进。完成拆迁120万平方米、开工207万平方米,

建成28个新型住宅小区、55栋高层建筑,城市功能不断完善,城市

品位大幅提升。城中村、城郊村改造完成投资12亿元、拆迁42万平

方米、开工69万平方米。投资30亿元的文兴水尚城高档社区开工建

设。国花苑、万嘉花园、水岸名家等10个精品社区加紧建设,累计

建成高层建筑55栋。城市园林

香鹿山城市花园

洛河双桥

污水处理厂城市功能不断完善。投资2200万元的滨河文化活动广场投入使

用。实施阳光水岸开发,建成了3级橡胶坝、6公里长3680亩的水系景观。加快灵山景区开发,华严宝殿、寺院大门、钟鼓楼、水景公园莲花种植等项目全部完工。累计投资4.5亿元,实施农

村电网、移动基站等项目建设,供电、通讯保障能力明显增强。

2012年,宜阳县持续推进宜东新区开发。投资9890万元,新建

一座万吨供水厂和一座2万吨污水处理厂。加快就业服务中心、卫生监督中心等8个项目建设进度。实施“1122”工程,新建经六路、经九路等10条道路,升级改造骏马大道、锦龙大道等10 条道路,确保同力洛河大桥、锦龙洛河大桥按期竣工通车,搞

好锦屏文化广场和红旗广场改造。五、城市规划1、县城在整个区域中的功能定位在《河南省城镇体系规划(2007-2020)》中,宜阳县位于中原城市群的紧密联系圈,地处四大发展轴带“陇

海发展带”和“郑-汴-洛”产业发展带上,是河南省重

要的先进制造业基地、能源基地的一部分;属于伊河、洛

河农业生态亚区,通过建设豫西山地生态建设工程、自然

保护区建设工程等成为中原城市群生态保护屏障的重要组

成部分。在《洛阳市城市总体规划(2008-2020)》中,宜阳

县位于洛阳市市域的中西部产业集聚区,该区要大力推进

工业化进程,实现工业化和城镇化的良性互动。 2、县城城市发展定位《洛阳市城市总体规划(2008-2020)》将宜阳县城定位为:以农

副产品加工、水泥建材、原煤为主的县域中心城市,为洛阳市区制造

业提供配套服务的卫星城;在四级六类城镇职能结构中位于二级,