晋江东石镇房地产开发项目可行性研究报告

晋江东石镇房地产开发项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

1.1、项目概况 (1)

1.2、投资单位简介 (6)

1.3、报告编制依据与范围 (7)

第二章政策环境分析 (9)

2.1、2009 年房地产调控政策回眸 (9)

2.2、2010年房地产政策 (16)

2.3、政策分析小结 (19)

第三章投资环境与市场分析 (21)

3.1、宏观投资环境 (21)

3.2、2009年泉州市经济运行情况 (28)

3.3、2009年泉州市房地产市场分析 (34)

3.4、未来房地产市场形势判断 (36)

第四章 SWOT分析与项目定位 (38)

4.1、项目SWOT分析 (38)

4.2、项目定位 (39)

第五章项目选址及建设条件 (42)

5.1、项目选址 (42)

5.2、建设条件 (42)

第六章项目规划与设计方案 (45)

6.1、项目基本规划指标 (45)

6.2、项目基本规划 (46)

6.3、建筑设计方案 (47)

第七章环境影响分析 (55)

7.1、环境现状分析 (55)

7.2、环境影响分析 (55)

第八章劳动安全卫生与消防 (62)

8.1、劳动安全卫生 (62)

8.2、消防 (66)

第九章项目实施进度与工程招标 (71)

9.1、建设工期 (71)

9.2、项目实施进度安排 (71)

9.3、项目实施进度横道图 (71)

9.4、工程招标 (73)

第十章投资估算与资金筹措 (76)

10.1、编制依据 (76)

10.2、投资估算 (77)

10.3、资金筹措 (78)

第十一章财务评价 (80)

11.1、评价依据 (80)

11.2、销售收入分析 (81)

11.3、财务评价 (82)

11.4、不确定性分析 (83)

第十二章研究结论与建议 (85)

12.1、结论 (85)

12.2、建议 (86)

相关附表与附件

第一章总论

1.1、项目概况

1.1.1、项目名称

晋江东石镇?xxxx?房地产开发项目。

1.1.2、投资单位

晋江xx房地产开发有限公司。

1.1.3、建设地点

晋江市东石镇永湖村，总用地面积为53816.0平方米，其中实际用地面积为50515平方米，分摊道路面积为3301平方米，用地性质为商住用地。

1.1.4、建设内容与规模

本项目用地性质为商住用地，总用地面积为53816.0平方米，实际用地面积为50515.0平方米，主要建设内容如下表：

1.1.5、投资估算与资金筹措

●投资估算

本项目总投资估算为32080.25万元，其中建设投资为30437.05万元，建设期利息为432.0万元。建设投资包括工程费用为23201.61万元，工程建设其它费用为7235.44万元，基本预备费用为1211.2万元，建设期利息为432.0万元。详见?项目投资估算表?。

●资金筹措

本项目总投资估算为32080.25万元，目前投资方---晋江xx房地产开发有限公司已付清土地出让金及其它相关税费6213.03万元，已办理并取得?国有土地使用权证?，证书编号为：晋国用（2004）第01549号。因此，投资者目前需筹措资金总额为25867.22万元，其中计划向银行贷款8000万元，企业自筹资金17867.22万元。资金筹措与资金计划运用表，如下表：

1.1.6、经济效益分析

通过对项目的财务分析评价得出指标，详见?项目全投资现金流量表?：

静态指标

1）总销售收入为47396.48万元；

2）项目税后利润为7576.96万元；

3）销售利润率为15.99%；

4）投资利润率为23.62%；

●动态指标

1）项目税前财务净现值为1779.16万元（i=12%）；

2）项目税前财务内部收益率为15.59%；

3）项目税前投资回收期为3.4年；

4）项目税后财务净现值为162.86万元（i=12%）；

5）项目税后财务内部收益率为12.35%；

6）项目税后投资回收期为3.96年；

综合以上分析，项目税后财务净现值为162.86万元>0，税后财务内部收益率为12.35%>12%，因此，本项目的各项经济评价指标均达到了同行平均水平，因此，本项目在经济上是可行的。

1.1.7、社会、环境效益

●社会效益

对居民收入的影响：项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理层人员、个体工商业主等，他们平均收入较高，基本不构成较大困难的分期付款；

对居民生活水平与生活质量的影响：良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥；

对当地文化、教育、卫生的影响：补充了周边中、小学校生源，为住户提供信息；

对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建。

?xxxx?项目建成后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高东石镇城镇居民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高当地居住物业档次，提升地价，带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。

项目的建设还有利于改善东石镇城镇形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。

环境效益

本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。

社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。

项目建成后将在当地形成一个环境优美、配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。所以，项目建成后将改善周边居住与商业环境，提升城市品位，具有显著的环境效益。

1.2、投资单位简介

企业名称：晋江xx房地产开发有限公司

企业住所：晋江市东石工业园区

企业注册号：350582100064409

法定代表人：许金举

注册资本：壹仟万圆整

实收资本：壹仟万圆整

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

经营范围：房地产开发。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）

成立日期：一九九三年九月二十八日

营业期限：一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日

1.3、报告编制依据与范围

1.3.1、编制依据

1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；

2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；

3）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；

4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；

5）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；

6）?国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知?

7）?晋江市东石镇总体规划?

8）晋江市城市规划建设?建设项目选址意见书?

9）投资项目可行性研究报告编制指南

10）委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

本报告编制主要根据国家相关部门对项目可行性报告的规范及深度要求，结合项目编制小组调研结果及项目建设单位总体思路，经综合考虑，合理分析编制而成。

1.3.2、编制范围

本可行性研究报告主要对晋江xx房地产开发有限公司投资建设