资产评估学期末复习资料
《资产评估学》
期末复习资料
广州电大财经学院
二○一四年十一月
前?????言
为了便于同学们对《资产评估学》课程的复习和应考，特编写这本复习资料。本年度的《资产评估学》考试题型是单项选择题、多项选择题、简答、计算题和案例分析题。侧重于考查同学们灵活掌握和运用知识以及分析问题和解决问题的能力，使《资产评估学》的考试更适应开放教育学习的特点。本资料包括四部分内容：
第一部分：课程考核说明；
第二部分：复习参考题目；
第三部分：复习参考题目答案；
第四部分：考试样题，
注意：考试的出题范围，基本不超出本复习资料的所列题型与内容。
、
第一部分
《资产评估学》的考核说明
一、考核对象
考核对象是广州市广播电视大学开放教育所有开设《资产评估学》课程的专业(本科)的学生。
二、考核方式
本课程采用形成性考核和终结性相结合的方式。形成性考核包括4次平时作业，平时作业成绩占学期总成绩的20%。期末考试占总成绩的80%。
三、考核形式
形成性考核形式为平时作业；终结性考核(期末考试)形式为开卷笔试。
四、试题类型
分为四个题型：一、单项选择题，10题，每小题1分共10分；二、多项选题，10小题，每题2分，共20分；三、简答题，
3个小题，每小题5分，共15分；四、计算题，3个小题，每小题15分，共45分；五、案例题，一个题目，10分。
五、答题时限
期末考试的答题时限为90分钟。
七、其它说明
本课程期末考试可以携带计算工具。
第二部分
复习题目
一、单项选择题
1．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为合适。
A．剩余法 B．市场法 C．成本法 D．收益法
2．土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于（1）居住用地；（2）工业用地；（3）教育、科研、文化、卫生、体育用地；（4）商业、旅游、娱乐用地；（5）综合或其他用地的最高出让年限正确的是（）。
A．70年，50年，50年，40年，50年 B．70年，50年，50年，40年，40年C．60年，50年，50年，40年，50年 D．60年，50年，40年，40年，50年3．采用价格指数调整法评估进口设备所适用的价格指数是（）。
A．设备进口国零售商品价格指数 B．设备出口国生产资料价格指数
C．设备出口国综合价格指数 D．设备出口国零售商品价格指数
4．无形资产包括自创和外购无形资产，这种分类是按（）标准进行的。
A．可辨识程度 B．有无法律保护 C．内容构成 D．取得方式
5．资产评估中的市场价值类型所适用的基本前提假设是（）。
A．清算假设 B．在用续用假设
C．公开市场假设 D．会计主体假设
6．下列经济行为中，属于以产权变动为评估目的的经济行为是（）。
A．企业兼并 B．财产纳税
C．资产抵押 D．财产担保
7．资产评估最基本的功能是（）。
A．定价 B．管理 C．签订 D．评价和评值
8．用于企业价值评估的收益额，一般不使用（）。
A．净现金流量 B．利润总额
C．净现金流量 D．无负债净利润
9．广义的资产评估报告是（）。
A．公证性报告 B．一种工作制度
C．法律责任文书 D．资产评估报告书
10．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（）。
A．时期价值 B．时区价值 C．阶段价值 D．时点价值
11．我国发布《资产评估准则―评估报告》是根据（）对评估报告进行规范的。
A．要素 B．要素和内容
C．内容 D. 基本内容与格式
12．下列属于评估基准日是过去时点的评估报告书是（）。
A．现实型评估报告书 B．预测型评估报告书
C．追溯型评估报告书 D．以上都不是，不存在这种评估报告书13．将无形资产进行转让、投资、出售后，失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而造成的可能的经济损失属于（）。
A．开发成本 B．交易成本
C．管理成本 D．机会成本
14．下列不属于资产评估假设的是（）。
A．持续使用假设 B．清算假设
C．公开市场假设 D．企业主体假设
15．下列原则中（）是资产评估的经济原则。
A．客观性原则 B．科学性原则
C．替代性原则 D．专业性原则
16．无形资产收益通过分成率按照分成对象的不同，可分为销售收入分成率和销售利润分成率。二者的关系公式是( ) 。
A．销售收入分成率=销售利润分成率＋销售利润率
B．销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率
C．销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率
D．销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
17．资产评估结果的价值类型与（）直接相关。
A．评估的特定目的 B．评估方法
C．评估程序 D．评估基准日
18．使用年限法估测建筑物实体有形损耗率以（）与建筑物全部使用年限比率求。
A．已使用年限 B．实际已使用年限
C．剩余使用年限 D．已提折旧年限
19．建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（）。
A．实体性贬值 B．经济性贬值
C．功能性贬值 D．有形折旧
20．整体企业中的要素资产评估主要适用于（）原则。
A．贡献 B．供求
C．替代 D．变化
21．资产评估中对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以（）体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值
C．土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值
22．在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是（）。
A．实际总收益-实际总费用 B．实际总收益-客观总费用
C．客观总收益-实际总费用 D．客观总收益-客观总费用
23．当收益额选取企业的净利润，而资本化率选取净资产收益率时，其还原值为( ）。
A．投资资本现值 B．资产总额现值
C．所有者权益现值 D．实收资本现值
24．资产评估说明中的“关于进行资产评估有关事项的说明”是由（ ) 揭示的。
A．委托方 B．受托方
C．资产占有方 D．委托方与资产占有方
25．按现行规定，资产评估报告的有效期为一年，这里的有效期是指（）。
A．自评估报告报出日起一年 B．自评估基准日起一年
C．自评估人员进人评估现场日起一年 D．自评估事务所签订业务约定书日起一年
26．资产评估的主体是指（）
A．被评估资产占有人 B．被评估资产
C．资产评估委托人 D．从事资产评估的机构和人员
27．资产评估和市场的关系是（）。
A．以市场为基础但高于市场 B．模拟市场条件，有时接受市场检验C．模拟市场条件，又必须接受市场检验 D．与市场无关
28．无形资产没有（）。
A．经济性损耗 B．功能性损耗
C．无形损耗 D．有形损耗
29．商标权的价值取决于（）。
A．商标带来的超额收益 B．商标的广告宣传
C．商标的注册 D．商标的设计
30．整体企业中的要素资产评估主要适用于（）原则。
A．贡献 B．供求
C．替代 D．变化
31．在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为合适。
A．成本法 B．市场比较法
C．残余估价法 D．收益法
32．当企业的整体价值低于企业单项资产评估值之和时，通常的情况是（）。
A．企业的资产收益率低于社会平均资金收益率
B．企业的资产收益率高于社会平均资金收益率
C．企业的资产收益率等于社会平均资金收益率
D．企业的资产收益率趋于社会平均资金收益率
33．根据《国有资产评估报告指南》，不属于资产评估报告书附件中的是（）。
A．资产评估业务约定合同 B．关于进行资产评估有关事项的说明C．参加本评估项目的人员名单 D．委托方的承诺函
34．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。
A．时期价值 B．时点价值
C．阶段价值 D．时区价
35．资产评估“交易假设”的设立目的在于使被评估对象（）。
A．人为置于“交易中” B．与准备交易的情况相一致
C．与以后交易的情况相一致 D．与正在交易的情况相一致
36．（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
A．公开市场假设 B．清算假设
C．交易假设 D．在用续用假设
37．下列资产中，不可确指的资产是（）。
A．商标 B．专利
C．商誉 D．土地使用权
38．待估建筑物账面原值150 万元，竣工于1995年年底，假定1995年的价格指数为100％，从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是％、17％、％、％、 % ，问2000年年底该建筑物的重置成本最有可能是（）。
A. 2 650 万元
B. 2 410 万元
C. 265 万元
D. 241 万元
39．下列资源中属于非耗竭性资源的是（）。
A．金属矿产资源 B．非金属矿产资源
C．能源矿产资源 D．土地资源
40．下列资源中属于可再生资源的是（）。
A．森林资源 B．土地资源
C．非金属矿产资源 D．金属矿产资源
二、多项选择题
1．资产评估报告书正文阐明的评估依据包括（）。
A．行为依据 B．法律法规依据
C．产权依据 D．对采用的特殊依据做相应的披露
2．下列因素中属于影响无形资产评估价值因素的是（）。
A．所有者状况 B．机会成本
C．使用期限 D．技术因素
3．关于无形资产评估中成本法的应用说法正确的有（）。
A．无形资产贬值率确定，可采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行
B．自创无形资产重置成本的估算方法主要有核算法和倍加系数法
C．外购无形资产重置成本估算一般采用市价类比法和物价指数法
D．影响无形资产贬值率的因素是无形资产没有实体性损耗
4．无形资产收益额的估算方法主要有（）。
A．要素贡献法 B．直接估算法
C．差额法 D．分成率法
5．在对评估基准日企业实际收益进行调整时需调整的项目包括（）。
A．应提未提费用 B．企业对灾区的捐款、支出
C．一次性税收减免 D．应摊未摊费用
6．通常情况下可以选择（）作为无风险报酬率。
A．国库券利率 B．行业基准收益率
C．银行利率 D．贴现率
7．下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）。
A．独立性原则 B．科学性原则
C．替代性原则 D．客观公正性原则
8．评估机构撰写出资产评估正式报告并经审核无误后，还需要（）。
A．至少两名负责该项目的注册资产评估师签章 B．加盖评估机构公章
C．评估机构法定代表人签章 D．评估核准机构审定并签章9．资产评估结果的适用性质和使用范围划分资产评估的价值类型，包括（）。
A．继续使用价值 B．市场变现价值
C．市场价值 D．非市场价值
10．关于按资产评估的范围划分资产评估报告书的有关说法正确有（）。
A．整体资产评估报告书的内容不仅包括资产，也包括负债和所有者权益
B．单项资产评估报告书，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产
C．整体资产评估报告书指的就是企业整体评估时的资产评估报告
D．资产评估报告书按评估范围可分为单项资产评估报告书和整体资产评估报告书11．根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。
A．整体资产 B．可确指资产
C．单项资产 D．不可确指资产
12．资产评估报告书的正文包括（）等内容。
A．评估机构资格证书复印件 B．评估结论
C．评估报告的使用范围 D．关于进行资产评估有关事项的说明13．关于商标权评估的说法正确的有（）。
A．未注册的商标即使能够带来经济效益，其经济价值也得不到确认
B．我国《商标法》规定为10 年
C．商标权的价值起决定作用的是商标所能带来的超额收益
D．商标权评估较多采用收益法，但也不排斥采用市场法和成本法
14．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。
A．政策变化 B．使用强度不够
C．市场不景气 D．用途不合理
15．资产评估的经济技术原则包括（）。
A．贡献原则 B．预期（收益）原则
C．替代原则 D．供求原则
16．影响房地产价格的因素包括（）。
A．商服繁华程度 B．经济发展因素
C．交通因素 D．城市规划及开发战略
17．无形资产收益额的估算方法主要有（）。
A．要素贡献法 B．直接估算法
C．差额法 D．分成率法
18．整体资产价值评估包括（）。
A．所有者权益价值 B．债权资产价值
C．总资产价值 D．部分股权价值
19．通过确认无形资产主要解决的问题是（）。
A．确定无形资产存在 B．确定无形资产种类
C．确定无形资产价值 D．确定无形资产有效期限
20．资源资产评估的特点包括（）。
A．资源资产价格是自然资源的使用权价 B．资源资产价格受区位影响较大C．应尊重经济规律 D．资源资产评估遵循自然资源形成21．影响房地产价格的一般因素包括（）。
A．经济发展因素 B．商业繁华程度
C．交通因素 D．城市规划及开发战略
22．在现在的情况下，引起无形资产评估的经济事项或经济业务有（）。
A．无形资产转让 B．无形资产投资
C．无形资产纳税 D．无形资产摊销
23．按资产的构成及获利能力划分，资产可分为（）。
A．有形资产 B．单项资产 C．无形资产 D．整体资产
24．资产评估的经济技术原则包括（）。
A．贡献原则 B．预期（收益）原则 C．替代原则 D．供求原则
25．资产评估中的市场价值以外的价值包括（）。
A．最佳使用价值 B．投资价值 C．保险价值 D．市场价值
26．资产评估报告正文应列的内容有（）。
A．评估对象和评估范围 B．资产评估明细表
C．评估假设 D．特别事项说明
27．一般情况下，重置成本的估测方法有（）。
A．重置核算法 B．收益折现法 C．价格指数法 D．功能价值法
28．进口设备的重置成本包括（）。
A．设备购置价格 B．设备运杂费 C．设备进口关税 D．银行手续费29．运用市场法评估无形资产会受到一定的限制，这个限制主要源于无形资产自身的（）。
A．标准性 B．非标准性 C．通用性 D．唯一性
30．评估建筑物需考虑的因素包括（）。
A．产权性质 B．建设单位 C．用途 D．建筑结构
21.资产评估与会计计价的区别主要是( )。
A.会计计价基于会计主体不变，而资产评估基于产权变动
B.会计计价以持续经营为前提，而资产评估以中断生产经营为前提
C.会计计价是就资产论权益，而资产评估是就资产论资产
D.会计计价由企业会计人员完成，而资产评估由社会中介机构完成
22.资产评估的特点是( )。
A.资产评估的主体为具有资产评估资格的中介机构和注册评估师
B.资产评估的客体为法定资产转让
C.资产评估不具有公证性
D.资产评估以历史成本、收益现值、重置成本为主要的价值类型资产评估不具有公证性
23.资产评估时采用的物价指数，一般应是( )。
A.分类(或个别)物价指数
B.综合物价指数
C.评估基准日物价指数
D.年平均物价指数
24.资产评估结果的会计处理方法包括( )。
A.账项调整法
B.附注说明法
C.备抵法
D.报表说明法
25.评估应收账款时，其坏账的确定方法有( )。
A.坏账估计法(应收账款余额百分比法)
B.财务制度规定的3‰～5‰
C.账龄分析法
D.销售收入百分比法
26.材料评估适用的方法有( )。
A.历史成本法
B.收益现值法
C.现行市价法
D.材料交易双方商定
27.资产评估的实施包括的环节是（）。
A.立项
B.签订业务约定书
C.划分资产类别
D.准确进行评定估算
28.设备的技术寿命与（）无关。
A．使用强度 B.使用时间 C.技术更新速度 D.维修保养水平
29.房地分估计主要是针对( )进行的。
A.用地性质不合理的房地产
B.工业用地房地产
C.占地面积不合理的房地产
D.新开发的房地差
30.建筑物重置成本法的估计方法有（）。
A.重编预算法
B.预决算调整
C.价格指数调整法
D.路线估价法
31．森林资源价格的主要构成因素是（）。
A．生产成本 B．评估费用
C．资金时间价值 D．地租
32．资产评估报告书正文阐明的评估依据包括了行为依据还有（）。
A．对采用的特殊依据做相应的披露 B．法律法规依据
C．产权依据 D．取价依据
33．企业整体评估主要采用的方法是（）。
A．成本法 B. 清算价格法
C．收益法 D．割差法
34．用于整体资产价值评估的收益通常可选择（）。
A．息前净现金流量 B．息前净利润
C．利润总额 D．净利润
35．适用于资产评估的假设有（）假设。
A．重置成本 B．公开市场
C．交易 D．清算
36．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。
A．是有形的 B．是由过去的交易和事项形成
C．能够以货币衡量 D．由特定权利主体拥有或控制
37．应用可比销售法评估采矿权价值时需要对作为参照物的采矿权价格进行（ ) 。
A．矿床规模差异调整 B．品位调整
C．矿产品价格调整 D．采矿权差异要素调整
38．评估建筑物需考虑的因素包括（）。
A．产权 B．用途
C．建筑结构 D．建成时间
39．以适用性质和使用范围来划分资产评估结果价值类型，具体包括（）。
A．继续使用价值 B．市场变现价值
C．市场价值 D．非市场价值
40．资源资产评估的特点包括（）。
A．资源资产价格是自然资源的使用权价 B．资源资产价格受区位影响较大
C．应尊重经济规律 D．资源资产评估遵循自然资源形成
三、简答题
1．资产评估的程序通常包括哪些主要环节？
2．简述资产评估使用的一般经济技术原则含义及其基本内容？
3. 收益现值法与重置成本法有哪些区别？
4．什么是收益法？收益法评估是的基本思路？
4．试述资产评估报告书的编制要求。
6．资源资产评估的内涵和特点是什么？
7．在资产评估中如何选择具体的评估方法？
8．资产评估工作底稿的含义是什么？它有哪些作用？
9．如何评估应收账款及预付账款的价值？
10．资产评估的基本评估程序包括哪些内容？
11．如何界定企业整体资产评估的范围？
12．什么是资产评估准则？其主要作用是什么？
13．什么是资产评估？其特点是什么？
14. 收益现值法与现行市价法有哪些区别？
15．资产评估报告的正文主要包括哪些项目？
四、计算分析题
1．已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为120吨，市场价格为10万元，评估对象的年生产能力为90吨。要求：计算评估对象的价值。
2．某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1 000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有600万件，40%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1 800万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为。（计算结果精确到小数点后两位）
根据上述资料，试计算回答以下问题：
（1）扣除实体性损贬值和功能性贬值后的价值为？
（2）计算经济性贬值。
（3）计算经济性贬值。
3．某评估事务所对A 公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前该产品年实际销量为2万件。评估人员预测，该技术产品的市场优势尚可保持3年，且每年的销量会以10％的速度递增。国库券利率为4% ，风险报酬率为8％。该企业所得税税率为25％。（计算过程请保留4位小数)
根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。
4．2008年3月1日对库存甲种材料进行评估，库存材料共有两批，2006年2月份购进
500千克，单价1200元，已领用400千克，结存100 千克，2007 年10 月购入200 千克，单价1500元，尚未领用。确定该库存材料的评估值。另该被评估企业截至评估基准日止，经核实后的应收账款余额为146万元，该企业前5年的应收账款累计余额8500 000 元，处理坏账累计额610 000 元。（计算过程请保留4位小数)
要求：（1）确定该库存材料的评估值.
（2）按坏账比例法确定该企业应收账款的评估值。
5．被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取
得价格为40万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为，被评估机组
尚可使用3年。假定其他费用可以忽略不计。
试根据所给条件估测：
（1）该机组的现时全新价格；
（2）确定该机组的成新率；
（3）确定该机组的评估值。
6．某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来3 年的收益额分别为13 万元、14 万元、11万元。第3年以后每年的收益为15 万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率均为10％。试采用年金资本化法确定该企业的评估价值。(计算结果请保留2位)
7．被评估生产线年设计生产能力为10000 吨，评估时，由于受政策调整因素的影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6000 吨，或采取产品降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥。假设政策调整将会持续3年，降价将会造成每吨产品净损失100元，该企业正常投资报酬率大10％，假设生产线的规模经济效益指数为1，所得税率25%。
试根据所给条件：
（1）估测所能出现的经济性贬值率；
（2）估测该设备的经济性贬值额。
8．被评估企业甲持有A 企业发行的3 年期一次性还本付息的非上市债券100 000 元，年利率10%，单利计息，评估基准日距债券到期日尚2年。企业甲还持有B 上市公司发行的可流通的股票20万股，每股面值1元，评估基准日市场收盘价15元；。已知A 企业债券风险报酬率为3% , 则甲企业长期投资的价值是多少元？
9．被评估设备购建于1995年，账面价值为50 000元，1997年进行技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资为3 000 元。1998年对该设备进行评估，假设1995年每年该设备的价格上升率为10% ，尚可使用年限为5年。
要求；试根据所给条件估测被评估设备的成新率。（计算结果，请保留整数）
10．某项资产购建于2004年，账面原值为10万元，于2007年进行评估，若以取得时定基物价指数为100% ，评估时定基物价指数140% ，另被评估对象为2005年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用3年，折现率为10% , 所得税税率为25 % ，不考虑其他因素，试确定该资产的评估价值和设备的功能性贬值。
11．某评估机构对一个企业进行整体评估，经预测，该企业未来第一年的收益额为100万
元，第二、三年连续在前一年的基础上递增10% ，从第四年起将稳定在第三年的收益水
平上。若折现率15 % ，则该企业的评估值是多少？（计算过程和结果，请保留2位小数）
12．已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为120件，市场价格为1500元，评估对象的年生产能力为100件。要求：计算评估对象的价值。
13．某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为15 000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。（计算结果精确到小数点后两位）根据上述资料，试计算回答以下问题：
（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额。
（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额。
（3）估算其功能性贬值。
四、案例分析题
1、F中外合资公司SCR 铜杆连续生产设备的评估
F中外合资公司的SCR铜杆连续生产设备系2006年9月从美国W公司引进。账面价值5053万元人民币，最大生产能力为12万吨／年，因公司改制，需对此进口设备进行评估，评估基准日为201O 年9月5日。
经过调查了解，M公司有一套新引进的同类生产线，设备的合同价（到岸价）是750万美元，该生产线的生产能力为15万吨／年。银行财务费率 % ，外贸手续费率为% ，
海关监管费率为% ，国内运杂费率为1 % ，安装调试费率为8 % ,其他费率为％。设备从订购到安装完毕投入使用需半年时间，银行贷款利率5 % ，美元兑人民币的汇率为1：。经评估人员对该生产线检侧得知，该生产线运行状态良好，设备运转率在90％以上，属完好设备，还可使用13 年。
问题：如何对该机器设备进行评估和鉴定
2、现有一宗地，占地面积为500平方米，2005年6月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2007年6月建成一座写字楼，建筑面积1 250平方米，现全部用于出租，市场上同类写字楼的正常月租金收入为150元／平方米，每月总费用为88元/平方米。该房屋耐用年限为50年，目前重置价为每建筑平方米4500元，假设残值率为O，土地还原利率为6 %，建筑物还原利率为8 ％，评估该宗土地2010年6月的价格。
请分析:
1．根据上述案例的资料说明该案例运用的评估方法及该方法的基本原理和适用条件。
2. 试分析实际收益与客观收益的区别与联系？
3.有一待估宗地G需要评估，收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，其剩余使用年限和交易实例相同，都是50年，具体情况见表1，表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的的相比较，以评估对象的为基准确定的数值。该城市容积率地价指数表，见表2。该城市2002-2008年，地价指数见表3。表中成交价的单位为：元/平方米。
要求：试根据上述条件评估待估宗地G，2008年1月的价值。（计算结果精确
到小数点后两位）
附表：10%复利系数表
第三部分复习题目参考答案
一、单项选择题
1、C
2、A
3、B
4、D
5、C
6、A
7、D
8、C
9、B 10、D
11．B 12．C 13．D 14．D 1 5．A 16．C 17．A 18．B 19．C 20．A 21．B 22．D 23．C 24．D 25．B 26．D 27．C 28．D 29． A 30．A
31．A 32．A 33．B 34．B 35．D 36．C 37．C 38．C 39．D 40．A
二、多项选择题
1．ABC 2．BCD 3．ABC 4．ABCD 5．ABCD 6．AC
7．ABD 8．ABC 9．CD 10．ABCD 11．BD 12．BC
13．ABCD 14．BD 15．ABCD 16．ABCD 17．ABCD 18．ACD
19．ABD 20．AB 21、AD 22、ABD 23、BD 24、ABCD
25、BC 26、ACD 27、ACD 28、ABCD 29、BD 30、ACD
31．ACD 32．BCD 33．AC 34．ABD 35．BCD 36．CD 37．ABCD 38．ABCD 39．CD 40．AB
三、简答题略
四、计算分析题
1．资产评估价值=10万×（90÷120）=（万元）
2．（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为：
1 800－300－150＝1 350（万元）
（2）计算经济性损耗率：
＝（1－）×100%＝% （3）计算经济性损耗额：（3分）
经济性损耗额＝1 350×%＝（万元
3．（1）评估思路: 用纯收益按等比级递增，收益年限是评估基准日后第一年收益（2）非专利技术的评估值计算
A=10×2×（1-25%）×（1+10%）=万元
则 P=÷（12%-10%）×{1-[(1+10%)÷（1+12%）]3}
=825×
=万元
4．（1）库存材料的评估值=（100+200）×1500=450000元
（2）应收账款的评估值=146-146×610000÷8500000=万元
5．（1）机组的现时全新价格=40×=32万元
（2）机组的成新率=3÷（3+5）×100%=%
（3）机组的评估值=32×%=12万元
6．（1）将来3年收益折现求和
P=13÷（1+10%）+14÷（1+10%）2+11÷（1+10%）3
=13×+14×+11×
=万元
（2）第3年以后收益额现值
P=（15÷10%）÷（1+10%）3
=150×
=万元
（3）确定资产评估值
评估值=+=万元
7．（1）经济性贬值率=[1-（6000÷10000）1] ×100%=40%
（2）经济性贬值额=10000×100×（1-25%）（P/A10%，3）
=750000×
=1865175元
8．（1）甲企业债券评估值=100000×（1+10%×3）×（P/F，13% 2） =元（2）甲企业可流通股票价值=200000×15=3000000元
（3）甲企业长期投资评估值=+3000000=元
9．（1）评估设备的重置成本为
50000×（1+10%）3+3000×（1+10%）2=70180元
（2）评估设备加权投资成本为
50000××3+3000××2=206910元
（3）评估设备加权投资成本年限为
206910÷70180=3年
（4）设备的成新率=[5÷（3+5）] ×100%=63%
10．（1）资产的评估价值=10×（140%÷10%）=14万元
（2）设备的功能性贬值=（4×2+40×）×（1-25%）×（P/A，10%，3）=24×=万元
11．（1）第2年的收益=100×（1+10%）=110万元
（2）第3年的收益=110×（1+10%）=121万元
（3）企业的评估值=100÷(1+15%)+110÷(1+15%)2+121÷(1+15%)3
+121÷[15%×(1+15%)3]
=万元
12．资产评估价值=1500×（100÷120）=1250（元）
13．（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:
(7－4)×15 000＝45 000元
（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:
45 000×(1—25%)＝33 750元
（3）估算其功能性损耗额: （4分）
33 750×(P/A，10%，3)＝33 750×＝83 元
五、案例分析题
1、（1）接受委托阶段：评估人员要向客户了解被估设备的背景、现状、评估目的和评估报告的用途以及该项评估涉及的其他因素，签订委托评估协议书。
（2）评估准备阶段：①要求委托方提供资产评估的基础资料；②制订具体的评估工作计划；③收集评估所需数据资料。
（3）现场工作阶段：①清查核实评估对象数量和权属；②对机器设备进行勘察技术鉴定
（4）确定设备估价数据与经济参数阶段：一方面，评估人员应对收集到的数据进行筛选、分析和整理，确定适合本次评估的估价数据；另一方面，根据现场勘察和技术检测所掌握的资料，测定各种技术参数，如设备磨损系数、完好率、尚可使用年限、有形损耗率、成新率等。
（5）评定估算阶段：科学地选用评估计算方法对机器设备进行评定估算。
（6）撰写评估报告及报出阶段：进行自查工作，对设备的估价依据和参数再进行一次全面的核对。在重新核对无误的基础上，撰写评估报告书及评估说明。
2、（1）该案例运用的是收益法。其基本原理是：运用适当的还原率或资本化率将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点的现值，然后求其现值之和，得出待估对象房地产价格。其适用条件是：满足纯收益每年不变、资本化率固定、收益为无限期三个假设前提的有收益或潜在收益的房地产价值评估。
（2）实际纯收益是指在现状下待估房地产实际取得的纯收益，实际纯收益由于受多种因素的影响，通常不能直接用于评估。对存在偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，得到在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益（其中包括对未来收益和风险的合理预期）便是客观纯收益，客观纯收益可以作为评估房地产价值的依据。
3．参照物地价修正：（12分）
评估结果=（+++）÷4=（元/平方米）（3分）
第五部分资产评估考试样题
广州市广播电视大学2009-2010年度
《资产评估学》样题
一、单项选择题:﹙选择正确的答案填在括号内，每题
分，共20分﹚
1．已知某证券的风险系数大于１，则该证券（）。
A无风险
B与金融市场所有证券的平均风险一致
C比金融市场所有证券平均风险大
D是金融市场所有证券平均风险的１倍
……
二、多项选择题：（选择正确的答案填在括号内，每题2
20分）
1．企业筹措资金的形式有（）。
A. 银行借款
B. 发行股票
C. 发行债券
D. 企业内部留存收益