(店铺管理)商圈调查与选址

商圈调查与选店

一、商圈调查的目的

做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：

1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。

2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。

3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。

4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。

5、找出商圈内的障碍，包括：

A、道路设施不便。

B、人口拥挤。

C、交通过度拥塞。

6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。

7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

二、商圈调查作业范围

确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。

三、商圈调查部门的工作职责

寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。

1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。

2、商圈资料之建立，不断修正。

3、商圈之规划、评估、分析报告。

4、未来整体公司发展的布点策略。

5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。

6、租店及选店业务之执行。

7、租金行情之分析了解和呈报。

8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。

9、经营店铺的评审作业规划与推动。

10、和房东之租店谈判。

11、与法务订定租店合同。

12、执行开店管理及制度。

13、不良店之迁移和淘汰。

14、其它有关的开店事项。

简单说说，人口与购买力分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1、常住人口数

2、家庭及构成

3、人口密度

4、教育程度

5、从事行业

6、自然增加率

7、社会增加率

8、家庭人均收人

9、白天流动人口数

10、年龄构成

11、家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

(1)各站上下车乘客人数历年来的变化。

(2)上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

(3)上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

(4)根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。

一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

(1)居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

(2)日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

(3)火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

(4)体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

在选择户外店铺的立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

四、商圈的定义

商圈（trade area）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。

依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分： 1．主要商圈(primary trading area)：商店在此区域内的

顾客数约占总顾客数的55—70%。

2．次要商圈(secondary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的15—25%。

3．边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。

注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

五、商圈调查重点与调查方式

A、商圈范围划分确定

商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划分点：

1.商圈范围

A.集中型商圈，主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米—5000米之间，边缘商圈在5000米以外。

B.分散型商圈，主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米—1000米之间，边缘商圈在1000米以外。

2.马路之分界，凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。

3.铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。

4.高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

5.安全岛之阻隔，因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

6.大水沟，因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商

圈。

7.单行道，因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

8.人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。

B、商圈之界定方法

[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。

接着来说说商圈的界定,上面提到了[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用出租车的里程表便可简单的测出。又提到了商圈的境界点的计算公式。

下面来举例说明,我们准备开的店铺,称为计划店,在计划店的附近已经存在了两家户外用品店,A店距离计划店1,000米,店铺的面积为60平;B店距离计划店600米,店铺的面积为20平。

这里得说明[Compass 法则]的限制：

1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。

并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老钱可承担不起。

C、绘制简图

这个时候开始动手了。

1、集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图

2、标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）

3、著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司）

4、人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场,娱乐区．．．之同等类）

5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店

7、政府重要之行政中心

8、车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所

9、标出街道之行进方向（单行道方向）,不要简单只是车道.

10、标出未来促销活动发DM的可行地点．

D.抽样点及发DM点之选择确定

1. 抽样点之选择

(1) 办公人口或上班族汇集之地点（未来适合设店之地点）

(2) 人潮走向汇集地点

(3) 固定人口较集中流动之地点

(4) 可能形成未来的商店群之地段

(5) 预定三～四个抽样点

(6) 其中尽量以一个抽样点为同性质之商店

2. 发DM点之选择

(1) 主消费群走动频繁之点

(2) 次消费群走动频繁之点

(3) 区分消费群活动频繁之时段

E、商圈特征：

1、商店特色及分布情况

(1)建筑型态

a、于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度

b、新建筑楼与旧式建筑之分布

c、目前之改建情况

d、一～三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。

(2)行业型态

a、于主要商业街、干道之行业类型

b、以何产品为主，贩卖产品的定位档次

(3)分布家数

a、以抽样点之平行道路为主要调查对象

b、主要道路之商店分布明细

a、将商店分门别类记录

b.并将其统计填入明细表

C、于主要干道、大马路、相同商店之家数

D、商店汇集地带之概述

E、以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。

(4)地点类型

A、孤立店

B、未规划商业区

C、规划购物中心

2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）

(1)建物型态

A、实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态

a、建筑高度，楼数

b、建筑型式为新式或旧式

c、分布区域

B、目前之改建情况

C、一～三年内可能改建之趋式

(2)分布情况

A、实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况

B、将该商圈分为

a、商店区，以（甲）为代码

b、辨公区（甲２）为代码

c、新式住宅区以（乙１）为代码

d、旧式住宅区以（乙２）为代码

e、文教区，以（丙）为代码

C、于简图上分别划定区域，制作商圈

D、并于图上注明建筑物之楼别

3、集会场所

(1)场所类型

A.本商圈内汇聚人潮之场所类型

a、商店（肯德基、麦当劳，百货公司）

b、戏院

c、政府之行政机关

d、展览会场

e、学校、文教机关、公园．

f、补习班

g、表演、竞技，比赛场所

h、菜市场，超级市场

i、证券公司

B.聚集人口类型

a、青少年

b、上班族

c、特定行业人士

d、家庭主妇

(2)动线

A、人潮汇集流动之路线

B、人潮汇集流动之主要方向

4、竞争者分析

了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。

(1)卖场气氛，本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度

(2)来客数，该竞争店每日之成交客户数

(3)平均消费额：

A、了解该店之各类客数与消费金额比例

B、根据此比例再分别乘其价格

C、加总后求其平均值即为平均消费额

(4)营业额：

来客数×平均消费额＝每日营业额

每日营业额×每月工作天数＝每月营业额

5.商店组合

商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：

(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。

(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。

F、人潮状况（实地抽样方式）

1、主要人潮走向

(1)平日及假日之女性人潮状况

A、将一周之时间区分为２段

a、周一～周五

b、周六、周日、国定假日

B、以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。

C、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车。

D、抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上．见附件表格四。

E、将每抽样之数，转变成以２个小时之人潮流动数

例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8 ＝ Z，则为其可能之人口流动数。

F、将其数字依时段填入（人潮流动抽样表）

G、将人潮流动抽样之数字以线图表示（人潮分布图）

2、人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）

(1)固定住家

a、该商圈建筑物来推算当地住家户数

b、以户数×3得当地预估人口数

c、将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数

(2)办公户数

a、计算该区之公司家数

b、该区公司家数×（10～20人）＝该区办公人口

c、该区办公人口即为该区之半固定人口．

3、交通状况

(1)公车之往返方向

A、经过该商圈公车之起站与经过路线

B、经蒙倘抵惺宦废哂胫盏阏荆

(2)下车后之走向

A、为转车之目的行经之路线

B、为休闲、购物之目的行经之路线

C、为回家之目的行经之路线

(3)未来交通运输系统之影响

A、捷运系统之出入口，可能带动之人潮

B、重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮

(4)该商圈能停车之场所

G.、消费特征与人口特征，以女性为例

1、该区住户人口女性所得

(A)、高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率

(B)、中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率

2.该区往来、居住人口女性之消费习惯

(A)、对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况。

(B)、习惯消费

(C)、性别分配情形

(D)、教育程度分配表与图

(E)、职业分配表与图

3、外来流动人口女性之消费习惯、特征

A)、年龄分布情况

B)、消费之种类

C)、收入所得的高低

H.商圈类型

1、集中型商圈

a、商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上)

b、商圈内住宅人口(约24000以上)

c、区内之建筑物高且密集

d、商店集中且范围大

e、与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）

f、交通频繁，车辆流量大

g、商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住

2.分散型商圈

a、商圈内流动人口少

b、商圈内腹地分散

c、区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下

d、商店分散且范围小

e、与本产业有互补性之商店少，且规模小

f、交通不频繁，车辆流量少

g、商圈类型：住、住商、住办、办、办住

I、预估收入、支出与可能净利

1、以抽样点之实际平方米数与租金之调查

(1)与目前承租人洽询

(2)与所有人洽询

2、预估每次消费金额

(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店

(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位

3、每日来客人数预估

(1)了解各店之人潮数

(2)以各店之来客÷各店之人潮数×100％＝各店之入店率

(3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数

(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正．

4、可能业绩

(1)预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额

(2)可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额

5、固定费用

(1)预估固定薪资费用元

(2)折旧费用预估元

(3)管销费用预估元

(4)预估固定费用元

6、预估变动成本

(1)预估管理月费 %．

(2)销货成本 %．

(3)总变动费用＝ % ×月营业额

7、预估净利

(1)可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利

(2)本预估净利为税前净利

8、损益平衡

（固定费用＋租金）÷（1－变动成本）

J.、建议地点之确定

1、依上面的抽样人潮与抽样地点所得计算出可能净利

2、并分析可能的未来发展情况

3、将可供自己开设门店的地段或区间一一注明

K、商圈未来发展潜力及结论

1.发展情况

(1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造

(2)未来的捷运系统、交通运输中心所在点．

(3)大型办公大楼、商业中心．．．等的建造

(4)该商圈的未来转变情况

a、人口年龄层的转变

b、消费习惯的未来改变情况

c、人潮汇集的可能变动地段

2、竞争情况

(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。

(2)商圈内的饱和程度。

3、结论

根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：

(1)点应设在何处，何阶段合适开店

(2)何种商品组合的配合

(3)顾客的型态

(4)租金状况

(5)集会场所

分析_店铺选址与商圈的关系

分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心

商圈分析报告

商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、

游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相

对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境

商圈分析与选址分析

商圈分析与选址分析

鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从

万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如

采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商

圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾

选址及商圈调查

1.1童学馆开馆筹备工作进度表 1.2 1.2.1宏观选址-大商圈分析 1、各个行政区的人文分析 对人文分析调查和研究的目的是主要是搜集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消 费者生活的特征，从人口结构，家庭户数构成，收入水平，消费水平，购买行为以及选择的交通出行方式等对消费者行为进行定量和定性研究。 人口结构：主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。 家庭户数构成：依据家庭户数变动的情况以及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解。 收入水平：根据收入水平确定消费的可能性，消费能力以及目前的消费处于什么样的状 况。 消费水平：是我们定价的重要衡量指标，据此可以了解每一个家庭的消费情形，特别是 课程的消费购情形，一次计算出消费者购买能力的实际情况。 购买行为：目的了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务，再者知悉消费 者所选择的商品和服务的标准，可以为以后的服务标杆做参考。 交通和出行方式：随着汽车越来越多的进入家庭，交通方式发生了很大的变化，消费者 会因为需求不同，在路上花费的时间有不同而有不同的心理尺度。 2、核心商业中心的商圈分析 通过对城市中心地带以及周围区域城市机构机能的调查，了解现状，规划未来的发展。交通：交通便利的地方自然是馆址的理想地点，所以调查是将交通路线以及车辆往来的班次，载送量作为考虑的重点，对于停车空间也要调查。 繁华地段的位置，形态：繁华地段往往是人流量大，品牌认知度提升较快的地方，但是租金较高，因此在投资成本提高的情况下，如何运作以及将来可能变动的方向，都成为考虑 因素。

各项城市机能：城市的行政管理、经济流通、文化娱乐、商品销售等机能，较高的人流 量究竟是公务人群还是购物社交娱乐为主的人群等。 城市规划：商圈内交通网的开发，社区发展以及商业区的建设计划都是考虑的要素。 商圈划分：商圈分为核心商圈，次级商圈和边缘商圈三部分构成，核心商圈区域目标客 户人群在人口种站的比例最高，图示如下。 3、大型住宅区的分布 分析 中/高档住宅的分 布：各区域 情况。 入住率：每个中高档小 区的入住率，若 若入住率比 较多，但都为年轻家庭无小 孩, 间的积累。 居民服务习惯：习惯购买的服务有哪些，它们的收费是如何的 周围商圈配套设置幼儿园，小学和图书馆的分布：了解中高档小区旁教学单位的具体情 况，有助于计算出此区域内的小区目标客户人数。 4、竞争者选址分析 加盟合作伙伴的正确决策都是建立在对竞争者的充分了解基础上的，通过对竞争对手的 调研，了解竞争者的分布、规模、结构、定价等，为正确选址，决定经营规模提供帮助。 了解高档儿童教育机构的地址分布：调查在同一个城市或者区域内竞争者的分布情况， 制作竞争者分布图，帮助决定是米取避开竞争者战略还是趋近竞争者战略。 了解高档儿童教育机构的规模：主要是指竞争者的营业面积也营业额估算。在对竞争者 的调查基础上，加盟合作伙伴可以考虑自己最佳的童学馆面积， 而且可靠的竞争者营业额是 自己营业额的预测依据。 了解高档儿童机构的结构与定价：作为在总部统一定价的基础上做促销活动的一种依据。 商圈调查表参考附件29—31 1.3广泛谈判 1、 租金 2、 租金给付方式 3、 双方的权力和义务 4、 相关税费 5、 责任的归属 成交客尸占总数 成交客户占总数 边缘商圈 次级商圈 核心商圈 标识出其分布 少则i /高档） 中高档小区的数量，最好做个地图，在 该区域目标潜在客户很少， 那么等待他们成为童学馆的目标客户需要一定时 的 55%— 75% 的 15%— 25%

1、百货商店选址调查与商圈分析

百货商店选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括： 1．常住人口数 2．家庭及构成 3．人口密度 4．教育程度 5．从事行业 6．自然增加率 7．社会增加率 8．家庭人均收人 9．白天流动人口数 10．年龄构成 1１．家庭年支出及支出结构 现就一些主要工程分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4．购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

沃尔玛零售企业选址及商圈分析

沃尔玛零售企业选址及商圈分析 [摘要：]选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节,与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。本文深入分析了沃尔玛选址的可行性及商圈的选择确定。 [关键词：] 沃尔玛、选址、可行性、商圈、商圈实务 一．沃尔玛公司简介 沃尔玛公司（Wal-Mart Stores, Inc.）（NYSE：WMT）是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算为全球最大的公司，其控股人为沃尔顿家族。总部位于美国阿肯色州的本顿维尔。沃尔玛主要涉足零售业，是世界上雇员最多的企业，连续三年在美国《财富》杂志全球500强企业中居首。沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。目前，沃尔玛在全球15个国家开设了超过8,000家商场，下设53个品牌，员工总数210多万人，每周光临沃尔玛的顾客2亿人次。 二．沃尔玛超市的选址可行性分析 选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节。广告、价格、顾客服务、产品及服务种类都能够随着环境的变化较迅速地做出调整，相比之下，商店选址可以说是零售战略组合中灵活性最差的要素，因为零售商店的选址本身资金投入大，同时又与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。 对于沃尔玛而言，假如它为追求投资最小化选择租赁的方式，而不是购买土地自己新建，它的投入仍然会是一笔很大的开销。因为除在合同期内需要支付租金以外，沃尔玛还需在照明、固定资产、门面等方面投入。对于沃尔玛这样的连锁零售店来说，由于其大多数的单店规模较大，位置固定，资金投入量大，合同期长，所以不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营方式。而如果沃尔玛自己购买土地新建商店，更难以变动。合适的买主通常很难寻找，需要花数月，甚至更长时间。一家商店若搬迁，会面临许多潜在问题：首先，可能流失一部分忠诚的顾客和员工，搬迁距离越远，损失越大；其次，新地点与老地点的市场状况不同，可能需要对经营策略进行调整；再次，商店的固定资产及装修不可能随迁，处理时如果估价不当，也会造成资产流失。 这些因素使零售商店的选址变得异常重要，特别是外资零售企业在这方面表现得极为慎重。沃尔玛在进入中国之前，就对中国市场进行了长达数年的深入细致的市场调查。其实早在1 9 92年，沃尔玛就已经被获准进入中国，但是沃尔玛在1 9 9 6年才在深圳落户，在进入中国之前它一直在对当地商圈的交通、人口、竞争状况和市场发展格局进行考察，以便于选择一个好的店址。 随着越来越多的店铺的开发，沃尔玛总结出了一套自己的选址经验，并在新店的选址过程中遵循这些原则。 （一）遵循原则 1.从连锁发展计划出发 沃尔玛设立门店要从发展战略出发，通盘考虑连锁发展计划，以防设店选址太过分散。沃尔玛门店分布有长远规划，并且具有一定的集中度，这有利于总部实行更加精细科学的管理，节省人力、物力、财力，而且每一个门店的设立都为整个企业的发展战略服务。 2.选择经济发达的城镇

(店铺管理)商铺选址分析

商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。

商圈调查与选址教学文稿

商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。 1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。

4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大

百货选址调查与商圈分析

百货选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1 ?常住人口数 5 ?从事行业9?白天流动人口数 2.家庭及构成 6.自然增加率10.年龄构成 3.人口密度7.社会增加率 1 1 .家庭年支出及支出结构 4?教育程度8家庭人均收人 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2?人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ?居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ?日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000 个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500— 1000元的占20 %，1000—1500元的占20%，人均月 收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ――商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ――住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ――文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ――办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ――混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，

零售店选址分析报告

零售店选址分析报告 Prepared on 24 November 2020

奇龙百货选址报告摘要：零售商店位置的选择是一项重要的长期投资，因为这不仅影响商店的发展和盈利，同时，也关系到为顾客的购物提供便利。按照地区、商圈、具体位置的顺序，提出 零售商店 选址时需要评估的一些影响因素，这些对于零售商店的选址是十分重要的。 一、新店周围地理位置特征表述 新店位置如图所示：我们的百货店地点选择在瑞京路与西洋坪路的交汇口。 周围地理特征：周边多为平原，以公路运输及住宅学校为主。 二、新店开业后预计能辐射的范围 奇龙百货开业后，我们的辐射范围主要包括漳州高校园区至漳州师范学院，及其 周边的居民小区 三、新店交通条件评估及物业特征 从交通条件上看,此地位于十字路口处交通便利，车流量多。 从物流条件上看：易于商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，从而节省交易成本 四、新店商业圈内商业环境评估和竞争店分析 被选店址位于芗城区西部，与中心区域的新华都百货，中闽百货各占一席，拥有自己的商业范围，虽然不象地处漳州市芗城区内的超市那样竞争激烈，但周边也存在将近8家便利店，须以价格取胜。 五、新店商圈内居民及流动人口特征，收入和消费结构分析

奇隆百货商圈范围内有较多居民小区，高校园区等，大学生人流量多，从自身客流上看，人流量较多，但区域临近郊区，且学生收入较低，收入水平及消费水平一般，不具备高消费水平。 六、新店的市场定位和经营特色以及经营策略建议 我们的奇龙百货主要定位的人群是中等收入水平的家庭及大学生，以经营方便实惠的商品为主，增加学生喜欢的创意及精品小商品，减少高消费物品。适当增加兼职数量，与高校学生互利共赢。 根据周边消费人群特点，我们经营的商品主要包括：日常生活用品、果蔬、食品、运动用品、图书资料、创意精品等。 七、店内经营风险和效益预估 主要商圈居民支出总额：350×30，000=10，500，000 次要商圈居民支出总额：350×16，000=5，600，000 边际商圈居民支出总额：350×20，000=7，000，000 据调查分析，新开超级市场在芗城区的市场占有率在主要商圈为45%，在次要商圈为25%，在边际商圈为10%，则： 主要商圈购买力为：10，500，000×45% = 4，725，000 次要商圈购买力为：5，600，000 ×25% = 1，400，000 边际商圈购买力为：7，000，000 ×10% = 700，000 该新店每月营业潜力可估计为： 4，725，000 + 1，400，000 + 700，000 = 6，825，000元即万元 2.预估各项经营开支（不计前期投资）（每月） 固定费用：员工工资以及福利费用：45，000

宠物商店选址分析报告

宠物商店选址分析报告 成员: 宠物店选址分析报告 我们将要开设的是一家大型连锁式宠物店，集宠物用品超市、活体销售、宠物美容、宠物寄养、宠物医疗、宠物乐园、宠物摄影、待产养护于一体。 具体位置:位于龙凤新天地购物广场内，边上是成吉思汗广场，2013年竣工，背靠龙凤新天地购物广场，拥有充足的客流量。比邻天骄家园高档住宅区，紧挨成吉思汗广场，方便人们带宠物遛弯。 一、新店周围的地理位置特征(如图所示)

店址选择了龙凤新天地购物广场，比邻诺敏路及诺胜利大街繁华的商业区，闹中取静，符合宠物店的特殊需求。 交通便利，附近为诺敏路与胜利大街十字路口，公交线路多， 附近有高档住宅区，居住人口多，人口密度大，消费群体多，潜力大。 附近有成吉思汗广场，为宠物店的人流量以及消费场所提供了极大地便利。 二、新店物业的具体情况 1. 场地:50-70平米店铺5000/月，预付六个月30000元 2. 加盟费:30000元 3. 新店装修10万元(包括货架、宠物商品、宠物美容设施等) 三、新店开张后预计能辐射的范围 主商圈:500米内有天骄家园高档住宅小区。 马路对面是成吉思汗广场。 次商圈:以主商圈边缘辐射500米为次商圈，主要为近几年新建的众多高层小区，以及成名已久的龙凤家园。 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 范围内拥有比较繁华的商业街，居民区密集，消费需求大，消费能力强。

经过调查发现，该商圈内暂时没有发现类似的大型的宠物商店，仅有一两家不太正规的小型宠物美容商店，与我们相比还有很大的差距，可以说，我们的宠物商店在此范围商圈内具有很强的竞争力，并且，商圈内人口密度大。总体上可以说竞争少集客能力强。 SWOT分析: 优势:a.人口密集，消费群体大，周围小区众多，尤其靠近几个中高档住宅小区，消费能力强，这些是宠物店的主要消费人群; b.交通便利，道路通达。 c.独特性，在店铺辐射范围内，并未出现同类商店，竞争少，集中了客源 劣势:宠物店走的是高端路线，其价格定位比较高 机会:暂无竞争，发展空间大，消费潜力大。 威胁:a.宠物店近年发展迅速，开业后可能出现竞争者 b. 没有竞争未必是好事，如果在物的消费店铺周围没有其他的宠物用品店，就有可能说明这个店铺所在地区的居民对宠并不重视 五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次 宠物的消费人群一般为离退休老人、时尚的白领、富有爱心的孩子等。 主商圈内主要为中高档小区，居民收入比较高。他们不再只关注宠物的基本生存的消费品，他们越来越关注宠物生活的质量，对宠物的消费及要求也比较高，购买名贵品种，对宠物美容频繁，为宠物购买的商品也比较高档，并且他们工作比较繁忙，时常将宠物寄养。消费能力大。 收入一般的居民或是老人，对宠物的要求相对更低，只要求适时的清洁与购买宠物基本的生活品，比较少进行美容。 少数流动人口，在店内购买宠物或宠物美容后，较少再返回店内消费。 六、新店的交通便利情况

初探便利店商圈调查及选址公式精编版

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初探便利店商圈调查及选址公式 前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。 一、店铺类型的划分和有效人流的测算 要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型： 1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。 2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。(其实很多便利店企业称之为“客流店”) 分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间大，是一种战略资源店铺。 在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流(R)的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出――各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大――那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客

商业项目商圈调查与选址知识讲课讲稿

连锁事业 商圈调查与选店

壹、总则 贰、商圈的定义 叁、商圈调查流程 肆、商圈调查重点与调查方式 伍、商圈调查报告方式 陆、立地要素 柒、地点选定主要条件 壹、总则 一、商圈调查的目的 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选 择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。 2、确定产品组合及促销重点。 3、分析商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开几家店。 5、找出商圈内的障碍，包括： A. 道路设施不便。 B. 人口拥挤。 C. 交通过度拥塞。 6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动 趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补 齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。 2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。

三、权责单位及权责的确立 商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。 四、营业展店组织架构 五、展店开发岗位职责 1. 商圈情报之主动收集。 2. 商圈资料之建立。 3. 商圈之规划、评估、分析报告。 4. 执行开店之布点策略制度。 5. 展店计划、活动之推动。 6. 商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 7. 租店及选店业务之执行。 8. 租金行情之分析了解和呈报。 9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。 10. 定期（每季）展店发表会之规划与推动。 11. 展店评审作业之规划与推动。 12. 准加盟店之拜访和公关。 13. 和房东之租店谈判。 14. 与法务订定租店合同。 15. 执行开店管理及制度。 16. 不良店之迁移和淘汰。 17. 其它有关展店事项。 贰、商圈的定义 商圈(trade area )是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客 的百分比将商圈划分为三部分： 1 . 主要商圈(primary tradi ng area) :商店在此区域内的顾客数约占 总顾客数的55 —70%。 2 . 次要商圈(seco ndary tradi ng area) :商店在此区域内的顾客数约 占总顾客数的15 —25%。 3 . 边缘商圈(fringe tradi ng area) :商店在商圈中剔除前两种商圈 后，剩余的顾客所构成区域。