回迁房争议解决

无证”回迁房权属争议的解决

北京格竹律师事务所马俊波律师

回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买的具有优惠条件的商品房，但该商品房在一定期限内，无法取得权属证书“房产证”。实务中，很多回迁户，在回迁购房后，因回迁房的分配问题，产生很多回迁房产权属争议而诉至法院，大部分基层法院皆以权属不明不予解决。本文作者，作为代理律师，近期处理了一些类似案件，经法院庭审，完全采纳本律师的代理意见，明确了被代理人的回迁房的产权归属。

一，案情回顾

王某、周某夫妻二人，共生育王1、王2二子，二人居住地于2009年5月拆迁。2010年11月份回迁，同年12月份

夫妻二人以原告身份诉王1、王2分家析产，在该案中王1、王2一家三口，认可购房确认单为王2之女的涉诉房产为原告夫妻二人之回迁房。2014年8月王某去世，但是自回迁至今，涉诉回迁房一直未办理产权登记。2015年11月份，周

某诉王1、王2要求法定继承，北京某基层法院一审以涉诉

回迁房未办理产权登记为由，认为涉诉回迁房物权未设立，裁定驳回起诉；周某不服上诉至中级人民法院，代理律师充

分论述了“事实物权”与“登记物权”的法律概念及关系，二审法院撤销一审裁定，发回一审重审，后历经近9个月的艰辛诉讼，代理律师据法力争，终于获得法院的支持。

二，案件涉及的法律问题

第一，法律物权、事实物权的概念以及二者的关系。

第二，遗产的范围以及法定继承应当继承的范围。

第三，代理行为产生的法律后果之归属问题。

第四，回迁房回迁过程中的购房确认单，是否构成商品房买卖合同的实质构成要件。

三，庭审回顾

原一审裁定在本院认为中：“目前，涉诉房屋的不动产登记尚未办理完毕，该房屋的物权并未设立，故在现有条件下不具备确认所有权归属的条件”，据此，驳回原告起诉。

收到一审裁定后，原告不服上诉至中级法院，原告在上诉状中提到：第一，“《物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。该条规定的的是物权法定原则，也就是说物权的种类和内容不允许私自创设。”第二，“第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本条规定的是因事实行为而设立或消灭物权，涉诉房产已经因开发商的合法建造行为，而早已设立，上诉人周某和王某通过购买行为也已经取得了涉诉房屋的

所有权，并非一审法院认定的没有设立物权，只是因涉诉房

屋目前没有完成登记而已,没有完成登记不等于涉诉房屋不

具有法律意义上的物权。”第三，“是物权设立是一个法律概念，物权登记是物权法赋予相关登记机关的一个法律义务，对于法定的物权登记机关则是一个则无旁贷的法律义务，两者不能混淆。”这就回答了法律物权、事实物权的概念以及二者的关系。

我国《继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。

第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品。王某去世前未留有任何遗嘱，而通过上述论述，涉案房屋的物权已经设立，故，依据现行法律规定，该房屋依法应当予以分割。

发回重审过程中需要解决的就是，回迁房选房时，依据

回迁方案规定，选房确认单是否构成，法律意义上的商品房购房合同问题。首先，回迁房的购房原则中规定：1.先签订补偿协议的先选房。2.购房人须以整户为单位选购。第二，在选购回迁房现场，王某到达现场。第三，在选房确认单中由王某孙女签字。第四，购房款全部出自拆迁补偿款。第五，选房日和打款日均在王某、周某诉王1、王2分家析产案件

立案之前。第五，回迁后王某、周某一直居住在涉案房屋。第六，涉案房屋的装修与王1、王2居住的回迁房相较明显差。第七，在王某、周某诉王1、王2分家析产案件中，王1、王2均认可涉诉房屋为王某、周某共有。

但是，在庭审中，王2否认了析产案件中说法，变为涉案房屋应为王某孙女所有，其理由就是，确认单中的签字是其孙女。代理律师认为该说法明显错误，理由有：1.王某确已到达选房现场，在确认单中由自己的孙女代为签字，在现场较为普遍，也符合一般生活惯例。2.王某孙女的签字行为属于代理行为，其代理结果依法应当归于被代理人王某。3.该选房确认单不属于法律意义上的商品房购房合同，确认单中缺少了合同的一般条款。4.王2包括王某孙女曾在析产案件中明确认可，涉诉房屋应当归王某、周某共有，且该判决已经生效。

四，一审的判决结果

历经近9个月的审理，法院全部采纳本律师的代理意见，支持了原告的诉讼请求。