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2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》:市场提取法模拟试题

2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》:市场提取法模拟试题
2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》:市场提取法模拟试题

2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》:市场提取法模拟

试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆除房屋,必须经公证机关公证。

A:共有

B:抵押

C:出租

D:代管

E:房地产估价机构必须加盖公章

2、下列关于民法的内容,说法不正确的是__。

A.在特殊情况下,国家也是民事法律关系的主体

B.智力成果是一种无形资产,是知识产权法律关系的客体

C.物权、知识产权、人身权属于形成权

D.胎儿不具有民事权利能力,不得成为民事法律关系的主体

3、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾,被称为,危害非常大。

A:乙烯

B:光化学烟雾

C:甲烷

D:乙烷

E:执行层的组织协调

4、用于物业大规模维修的资金来自于__。

A.保证金基金

B.资本支出预算

C.年度运营预算

D.季度预算

5、下列有关债券的表述中,不正确的是。

A:债券是一种有价证券,是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B:关于债券的发行,若市场利率高于债券利率,则溢价发行

C:私募债券的最大特点是募集对象特定

D:债券利率的高低,主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

E:执行层的组织协调

6、在测算资本金融资成本时,其资金占用费是按__计算的。

A.综合利率

B.贷款利率

C.折现率

D.机会成本

7、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为.(2005年试题)

A:时间类参数

B:融资类参数

C:评价标准类指标

D:收益类指标

E:借款合同

8、一般来说,与长期投资相比,短期投资__。

A.风险较大

B.收益率较高

C.流动性较好

D.投资回收期较长

9、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是。

A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格

B:在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格

C:在房地产旧场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D:比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价

E:工业用地的监测点评估价格

10、下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是()。

A.时值是资金运动起点的金额

B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额

C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

11、某宗面积为3 000㎡的工业用地,容积率为0.8,相应的楼面地价为700元/㎡,现按城市规划拟变通为商业用地,容积率为5.0,相应的楼面地价为960元/㎡,则应补地价为。

A:300万元

B:30万元

C:4 240万元

D:1 272万元

E:工业用地的监测点评估价格

12、地基面积较大,多用于大型公共建筑,由基板、反梁组成,且在梁的交点上竖立柱子,以支承建筑骨架的基础被称为__。

A.条形基础

B.独立基础

C.整体式筏式基础

D.箱形基础

13、某仓库房地产,建筑面积为800 ㎡,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/㎡,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可.假定改为商业用地后楼面地价为2 000元/㎡,则理论上应补地价的数额为.【2006年考题】

A:93.75万元

B:115万元

C:293.75万元

D:315万元

E:工业用地的监测点评估价格

14、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金,下列__不属于预备费。

A.不可预见费

B.价差

C.勘查设计费

D.包干费

15、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定,行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A:7

B:10

C:15

D:30

E:房地产估价机构必须加盖公章

16、房屋的成本租金不含__。

A.折旧费

B.维修费

C.保险费

D.税金

17、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,不可续期,已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为万元。

A:95.40

B:97.87

C:98.55

D:99.33

E:工业用地的监测点评估价格

18、为了便于监督管理,提高房地产开发机构的工作效率,开发商宜采用__发包。A.专业工程

B.建筑工程全过程

C.分部工程

D.分阶段

19、关于房地产估价误差的说法,错误的是。

A:判断评估价值误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较B:估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C:所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值

D:估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围

E:工业用地的监测点评估价格

20、若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项目房地产投资的实际收益率为。

A:9.26%

B:10%

C:11.32%

D:12%

E:借款合同

21、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为()万元。

A.4580

B.5580

C.6580

D.7580

22、估价时点应与__的日期相一致。

A.签订估价合同

B.开始估价作业

C.完成估价报告

D.估价结果所属

23、居住用途房地产的位置优劣,主要是看和安宁程度。

A:周围环境状况

B:繁华程度

C:临街状况

D:附近是否有矿产资源

E:工业用地的监测点评估价格

24、某宗土地面积10 000 ㎡,土地单位价格800元/㎡,最高容积率为2,固定费用400万元,单位建筑面积建安成本为1 500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3 000 元/㎡,则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

A:10 000

B:120 00

C:180 000

D:15 000

E:借款合同

25、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币,该市职工张某上一年度月平均工资为2500元,张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。

A:125

B:250

C:300

D:375

E:执行层的组织协调

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分)1、下列气态污染物中,对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题)

A:二氧化硫

B:一氧化氮

C:一氧化碳

D:甲醛

E:碳氢化合物

2、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。

A:定向使用

B:安全运作

C:严格时限

D:按时使用

E:执行层的组织协调

3、根据国家《城市区域环境噪声标准》,3类标准适用于。

A:疗养区

B:居住区

C:工业区

D:大学区

E:执行层的组织协调

4、房地产开发的程序主要分为阶段。

A:决策分析,规划设计,建设,租售

B:决策分析,可行性研究,建设,租售

C:投资机会选择与决策分析,前期工作,建设,租售

D:投资机会选择,前期工作,施工与竣工,物业管理

E:借款合同

5、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

6、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括等,

A:建筑高度

B:建筑结构

C:容积率

D:土地使用权来源

E:土地用途

7、房地产是一种特殊的商品,其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是。

A:专业性

B:各异性

C:不可移动性

D:适应性

E:借款合同

8、产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.竞争充分性

D.交易复杂性

9、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。

A:典型合同

B:实践合同

C:诺成合同

D:主合同

E:从合同

10、边际收益递减规律也称生产要素__规律。

A.边际产量递减

B.边际因素递减

C.边际效果递减

D.边际收效递减

11、如果__,就可以使用平均发展速度,采用该平均发展速度进行预测。

A.房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同

B.房地产价格的变动呈现一定的规律性

C.房地产价格时间序列逐期升高或下降

D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近

12、以出让方式取得土地使用权的房地产,转让后受让人欲改变原约定的用途,应具备的条件为__。

A.必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B.必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C.与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同

D.相应调整土地使用权出让金

E.出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金

13、有一宗房地产总价为100万元,综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A.30

B.40

C.50

D.60

14、下列关于房地产图的比例尺,表述正确的是。

A:城市地籍图比例尺一般为1:500

B:宗地图要求必须按比例真实绘制,比例尺一般为1:500或大于1:500

C:建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺,其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺

D:房产分丘图的比例尺为1:100—1:1000

E:房产分户图的比例尺一般为1:200

15、下列关于基础利率的表述中,正确的有__。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

16、针对不用的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类__。

A.主观合理价值和公开市场价值

B.主观合理价值和非公开市场价值

C.主观合理价值和客观合理价值

D.公开市场价值和非公开市场价值

17、《城市房地产抵押管理办法》规定,房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A.10

B.15

C.20

D.30

18、政府授权开发企业负责实施土地开发时,开发企业的利润率不高于预计成本的__。

A.1%

B.2%

C.3%

D.8%

19、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、__个别因素修正。

A.环境因素

B.质量因素

C.区域因素

D.新旧程度

20、在求取建筑物折旧时,如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的,下列说法中不正确的是__。

A.对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的,应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

B.对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的,应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

C.对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的,应按照土地,使用期限计算建筑物折旧。

D.对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的,应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。

21、会计假设包括。

A:会计主体假设

B:会计客体假设

C:持续经营假设

D:会计分期假设

E:货币计量假设

22、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A:产品的成本状况

B:商品的替代品数目和可替代程度

C:消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例D:商品本身用途的多样性

E:商品本身用途的单一性

23、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。

A.消费价格指数

B.商业零售价格指数

C.上证价格指数

D.建安工程价格指数

E.中房价格指数

24、下列关于会计报表的编制要求,表述正确的是。

A:在编制报表时,应保证内容完整,不得漏填

B:各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动,应加以说明C:账簿记录是编制会计报表的主要依据,在编制会计报表前,要做好对账和结账工作,在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报

D:会计报表之间、各项目之间,凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致E:会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致

25、某居民购买一套价值80万元的住宅,计划自己首付30%,其余向银行抵押贷款,贷款利率为6%,如果在10年内按月等额偿还,该居民月还款额是()元。A.240

B.622

C.312

D.874

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

2017年高考英语真题三套打印版

绝密★启用前 2017年普通高等学校招生全国统一考试 英语 (考试时间:120分钟试卷满分:150分) 注意事项: 1.答卷前,考生务必将自己的姓名、准考证号填写在答题卡上。 2.回答选择题时,选出每小题答案后,用铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑。如需改动,用橡皮擦干净后,再选涂其他答案标号。回答非选择题时,将答案写在答题卡上,写在本试卷上无效。 3.考试结束后,将本试卷和答题卡一并交回。 第一部分听力(共两节,满分30分) 做题时,先将答案标在试卷上。录音内容结束后,你将有两分钟的时间将试卷上的答案转涂到答题卡上。 第一节(共5小题;每小题1.5分,满分7.5分) 听下面5段对话。每段对话后有一个小题,从题中所给的A、B、C三个选项中选出最佳选项。听完每段对话后,你都有10秒钟的时间来回答有关小题和阅读下一小题。每段对话仅读一遍。 例:How much is the shirt? A. £ 19. 15. B. £ 9. 18. C. £ 9. 15. 答案是C。 1. What does the woman think of the movie? A. It’s a musing. B. It’s exciting. C. It’s disappointing. 2. How will Susan spend most of her time in France? A. Traveling around. B. Studying at a school. C. Looking after her aunt. 3. What are the speakers talking about? A. Going out. B. Ordering drinks. C. Preparing for a party. 4. Where are the speakers? A. In a classroom. B. In a library. C. In a bookstore. 5. What is the man going to do ? A. Go on the Internet. B. Make a phone call. C. Take a train trip.

房地产估价报告

房地产估价报告 估价报告编号:GD2018-96-SF58 估价项目名称:北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人:北京市房山区人民法院 房地产估价机构:北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师:尚磊(注册号1120140007) 徐宏彦(注册号1120030037) 估价报告出具日期:2018年7月20日

致估价委托人函 北京市房山区人民法院: 受贵院委托,我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值,为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号],房屋所有权人为邓桂荣,房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房,规划用途为住宅,幢号为30号楼,房屋总层数为4层,估价对象位于第3-4层,估价对象为叠拼别墅,混合结构,建筑面积为279.52平方米,建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上,遵循独立、客观、公正原则,合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则,选用比较法和成本法,确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为(币种:人民币): 房地产总价:840.80万元 大写金额:捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价:30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》,本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人: 2018年7月20日

市场比较法在房地产评估中的运用

市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中,我们能够运用的方法有很多,如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理,更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,通过选取与估价对象有相关性的实例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正,以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下: 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容: 1、交易双方情况及交易目的; 2、交易实例房地产状况; 3、成交价格; 4、成交日期; 5、付款方式; 6、其它一些附加说明(图片资料)。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:

l、估价对象的类似房地产; 2、成交日期与估价时点相近,不能超过一年; 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中,在选取可比实例之后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容: 1、统一付款方式:应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价;常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位:不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方,其实际价值必然有差异,所以我们有必要进行交易情况修正,排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说,有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:l、有利害关系人之间的交易;2、急于出售或购买情况下的交易;3、受债权债务关系影响的交易;4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;6、相邻房地产的合并交易;7、特殊方式的交易;8、交易税费非正常负担的交易;9、其他非正常的交易。 要特别指出的是,当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正,对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

2017年4月房地产投资试卷3

1.房屋以外的建筑物被称为[ ] A. 房地产 B. 建筑物 C. 构筑物 D. 房地 2. 房地产投资的目的是[ ] A. 获得价值增值 B. 保值 C. 消费 D. 居住 3. 房地产投资所形成的建筑物是整个城市中的一个组成部分,它必然要受到_____的制约。[ ] A. 政策影响 B. 银行 C. 环保部门 D. 城市规划 4. 房地产投资分析的方法所依据的基本原理是[ ] A. 财务杠杆 B. 成本与收益分析 C. 现金流分析 D. 多重经济分析 5.按房地产______不同,分为居住物业市场、写字楼物业市场、零售商物业市场等。 [ ] A. 交易层次 B. 市场运行时间 C. 使用类型 D. 交易权属 6.一级市场是由国家垄断的出让市场,________市场是放开的转让市场。 [ ] A. 二级 B. 三级 C. 四级 D. 二、三级 7. 下列哪种方式不属于间接融资。[ ] A. 房地产抵押贷款 B. 租赁融资 C. 开发建设贷款 D. 民间借贷 8.由于单纯的土地并不能带来足够的现金流收益,因此,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的________。[ ] A. 30%~40% B. 40%~50% C. 50%~60% D. 60%~70% 9.我国土地增值率实行_____级超率累进税率。[ ] A. 二级 B. 三级 C. 四级 D. 五级 10.下列选项中不属于税项扣除的是[ ] A. 为取得土地使用权而支付的金额

B. 开发土地和新建房及配套设施的成本 C. 开发土地和新建房及配套设施的费用 D. 由于城市实行规划,纳税人自行转让的原地产 11.下列属于静态指标的是[ ] A. 投资利润率 B. 净现值 C. 内部收益率 D. 动态投资回收期 12. __________分析法要求把成本分为固定成本和可变成本。 [ ] A. 线性盈亏平衡 B. 回归分析 C. 曲线盈亏平衡 D. 盈亏平衡线 13.在常用的估价方法中,市场比较法的关键是[ ] A. 收集发育健全的房地产市场 B. 选择类似房地产 C. 估算成本 D. 重建收益价格 14.商业、旅馆、写字楼、公寓等房产适合使用______估价法[ ] A. 市场比较 B. 成本 C. 收益 D. 假设开发 15.关于居住规划流程,下列说法错误的是[ ] A. 根据家族人口数量及对环境的要求,制定居住规划目标 B. 如果购买房屋用来投资,那么需要对房产进行估价,制定房地产投资计划 C. 当居住需求确定以后,首先选择租房还是购房 D. 对于居民而言,购房远远优于租房 16.房地产交易原则不包括[ ] A. 平等自愿 B. 协商一致 C. 保值增值 D. 公平合理 17.房地产证券融资的优越性不包括[ ] A. 有利于吸收大众资金 B. 有利于分散投资风险 C. 有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善 D. 有利于扩大收益 18.下列不属于房地产投资决策风险的是[ ] A. 投资时机风险 B. 投资物业位置风险 C. 投资物业类型风险 D. 投资管理水平风险 19.可行性研究的工作有四步,其中第二步是[ ]

2017年高考英语试题卷word版

英语 (考试时间: 120 分钟 试卷满分: 150 分) 注意事项: 1. 本试卷由四个部分组成。 其中,第一、 二部分和第三部分的第一节为选择题。 第三部分的 第二节和第四部分为非选择题。 2. 答卷前,考生务必将自己的姓名、准考证号填写在答题卡上。 3?回答选择题时,选出每小题答案后, 用2B 铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑; 回 答非选择题时,将答案写在答题卡上,写在本试卷上无效。 4. 考试结束后,将本试卷和答题卡一并交回。 第一部分 听力 (共两节,满分 30 分 ) 做题时, 先将答案标在试卷上。 录音内容结束后, 你将有两分钟的时间将试卷上的答案 转涂到答题卡上。 第一节 (共 5小题;每小题 1.5 分,满分 7.5分) 听下面 5 段对话。每段对话后有一个小题,从题中所给的 A 、B 、C 三个选项中选出最 佳选项,并标在试卷的相应位置。听完每段对话后,你都有 10 秒钟的时间来回答有关小题 和阅读下一小题。每段对话仅读一遍。 例: How much is the shirt? A. £ 19. 15. B. £ 9. 18. C. £ 9. 15. 答案是 C 。 1. What does the woman think of the movie? A. It ' s amusing. B. It 's exciting. C. It ' s disappointing. 2. How will Susan spend most of her time in France? A. Traveling around. B. Studying at a school. C. Looking after her aunt. 3. What are the speakers talking about? A. Going out. B. Ordering drinks. C. Preparing for a party. 4. Where are the speakers? A. In a classroom. B. In a library. C. In a bookstore. 5. What is the man going to do? A. Go on the Internet. B. Make a phone call. 2017 年普通高等学校招生全国统一考试(新课标 I )

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成: ★房地产估价报告书(共8项内容) 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人; 2、估价机构; 3、估价目的; 4、估价对象; 5、价值时点; 6、价值定义; 7、估价原则; 8、估价依据; 9、估价方法; 10、估价结果; 11、注册估价师; 12、估价人员; 13、实地查勘期 14、估价作业时期; 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析:实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析; 3、最高最佳使用分析; 4、估价方法适用性分析; 5、估价测算过程; 6、估价结果确定。 八.附件(重要部份小心遗留) ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图; ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件; ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页,而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下: ①标题:(房地产估价报告名称) ②估价项目名称:(说明本估价项目的全称) ③委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名) ④估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

⑤注册估价师:(说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号) ⑥估价作业日期:(正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) ⑦估价报告编号:(说明本估价报告在本估价讥构内的编号,要与估价结果报告中的编号一致) 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 (标题:)致委托人函 ①致委托方函致函对象(为委托方的全称) ②致函正文(说明估价目的、估价对象(名称坐落范围规模用途权属)、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期) ③致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人(执行合伙人)签名或盖章) ④致函日期(为致函的年月日,即估价报告的出具日期) 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下,对其合法、准确、真实的合理假设;对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设:对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设:因估价目的的特殊需要,所做的与实际情况不一致的合理假设,如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设:缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项,使用期限原则上不超过一年,表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告(必考★★★★★)——注意漏项 A.0.6,估价结果报告应记载下列事项: 标题:房地产估价结果报告 1、委托方(委托人): ①如果是单位(法人)委托评估,要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所; ②如果是个人委托评估,要写明委托人的姓名,住所和身份证号。 2、估价方(估价机构): 必须列明:估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意:房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质,而不是A、B、C级。

市场法在我国房地产估价中的应用论文

题目:市场法在我国房地产估价中的应用 院系:建筑工程系 学科专业:建筑工程技术 班级: 学生: 学号:

市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂,最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法,得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词:房地产估价市场法房地产市场

目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) (一)市场法的含义 (1) (二)市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) (一)市场法的适用对象 (2) (二)市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) (一)房地产市场不规范、不成熟,市场环境变动较大 (3) (二)市场信息不对称,评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) (三)市场法评估理论起步较高,但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) (一)政府应加大力度健全房地产市场机制建设,提供多渠道信息来源 (3) (二)政府和房地产评估机构联合采取措施,弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)

序言 市场法(Market Comparative Method),又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法,是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的既知价格,修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 (一)市场法的含义 市场法(Market Comparative Method),又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法,是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法,较具体地说,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。(二)市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求,当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样,通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场,便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引,趋于一致,因此,估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说,可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格,来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 (一)市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特

房地产估价报告

房 地 产 估 价 报 告 项目名称:益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼委托方:叶女士 估价方:梓桐房地产评估有限公司 估价人员:张xx 指导老师:薛xx 编写日期:2015.1.12—2015.1.22

目录 一、摘要 (2) 二、致委托方函 (3) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、估价结果报告 (6) 六、估价技术报告 (9) 七、附件 (14)

报告摘要 本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室,建筑面积85㎡。用途为转让住宅房,该对象为框剪结构,精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园,美景尽收眼底,往北纵享2000米沿江风光带美景,位置临街,处于相对繁华地段,交通比较便捷,人流量较大。 本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据,估价时点为2015年1月22日,估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整(¥268814元),土地单价为3163元/平方米。

致委托方函 房屋所有权人叶女士: 承蒙委托,我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室(建筑面积85平方米)的房地产进行市场价格评估,估价时点为二○一五年一月二十二日,估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料,我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部,湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范,遵循独立,客观,公正的原则,经过周密准确的测算,在认真分析现有资料的基础上,结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析,对该房地产的公开市场价值做出评定估算,现将估价结果报告如下:该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整(¥268814元),土地单价为3163元/平方米。 梓桐房地产评估有限公司 法定代表人:张xx 2015年1月22日

山东省房地产发展状况调查文档

山东省房地产行业发展状况调查

一、山东省房地产宏观分析调查 (一)山东省房地产市场环境概况 1、人口概况 2、经济发展概况 3、居民生活水平 4、城市规划 (二)山东省房地产消费市场特征 1、购房者人口结构特征 2、房地产市场消费需求总体状况 3、住宅需求特征 4、消费群体特征与购房行为分析 (三)房地产行业政策分析 1、土地市场政策 2、物业管理政策 3、房屋拆迁政策 4、住房保障政策 5、住宅产业化政策 6、税务政策 7、银行政策 8、城市规划政策 9、其他政策 (四)山东省房地产行业竞争态势调查 1、全省主要房地产企业基本情况调查 2、各企业优劣势分析 二、山东省房地产发展现状分析 山东省房地产开发投资于1998年开始驶入快车道,到2002年达到395亿元,比2001年增长32.8%。1995年到2002年,全省房地产业增加值平均每年

增长10.9%,占国内生产总值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%,对国民经济发展的贡献率达到6.1%。 (一)山东房地产业总体景气、运行稳健、态势上升 到2003年底,山东省房地产企业竣工房屋面积2456.81万平方米,同比增长12.3%。虽商品房销售价格同比增长了7.8%,但销售形势较好,空置房面积少于上年同期。据测算,去年12月该省鲁房景气指数值为107.31点,比上年同期上升0.51点,房地产业在景气的空间内健康运行。该省商品房销售形势较好,空置面积一直小于上年同期。到去年12月底,空置商品房总量达529.85万平方米,比上年降低5.5%;从商品房空置率看,2003年空置率为8.3%,比上年降低了2.4个百分点。 山东省统计局的专项调查显示,目前全省商品房售价仍以中低价位为主,每平方米4000元以上的约占5%;3000至4000元/平方米的约占5.4%;2000至3000元/平方米的约占15.2%;1000至2000元/平方米的约占54.6%;1000元以下的为19.8%。省统计局投资处负责人潘光臣对记者说,山东省去年房地产投资在全国排名第六,施工面积也排第六,而价格只列第12位,这说明山东房地产价格处于全国的中等水平。 据山东省统计局最新公布的数据显示,今年一季度,山东省商品房平均售价为1764.3元,比去年同期的1902元下降7.2%。其中青岛房价最高,平均每平方米2639.6元;省会济南次之,平均每平方米2190.3元。房价最低的是菏泽市,平均房价每平方米只有500元。其他沿海城市,威海为1470.1元,烟台为1389.3元,潍坊为1423.3元。从统计数字可以看出,由于区位的差别和经济发展的不平衡,山东东西部地区的房价差有进一步拉大的趋势。 (二)在快速发展的同时,在某些地区也伴随着一些“泡沫繁荣”。 从2002年起,"开发过热"("泡沫论")成了引发中国房地产界广泛议论和严重争议的话题。据山东省统计局统计,山东省商品房空置率为10.7%,这个数字已经进入国际通用标准的警戒区间(10%-15%)内。据济南市统计局统计,济南市

2017年高考英语模拟试题

2017届高中毕业班第三次模拟试题 英语 本试卷分第I卷(选择题) 和第II卷(非选择题) 两部分。 第I卷 注意事项: 1. 答第I卷前, 考生务必将自己的姓名、准考证号填写在答题卡上。 2. 选出每小题答案后, 用2B铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑。如需改动, 用橡皮擦干净后, 再选涂其他答案标号。不能答在本试卷上, 否则无效。 第一部分听力(共两节,满分30分) 做题时,先将答案标在试卷上。录音内容结束后,你将有两分钟的时间将试卷上的答案转涂到答题卡上。 第一节(共5小题;每小题1.5分, 满分7.5分) 请听下面5段对话。每段对话后有一个小题,从题中所给的A、B、C三个选项中选出最佳选项,并标在试卷的相应位置。听完每段对话后,你都有10秒钟的时间来回答有关小题和阅读下一小题。每段对话仅读一遍。 1. What are the speakers mainly talking about? A. A skirt. B. A jacket. C. A dress. 2. What does the woman probably think of the new neighbor? A. He’s funny. B. He’s forgetful. C. He’s unfriendly. 3. What time is it in New York? A. 7:00 pm. B. 5:00 pm. C. 10:00 pm. 4. Where does the woman suggest meeting? A. At the bus stop. B. At the stadium. C. At the café. 5. What will the woman do next? A. Go to her office. B. Visit a library. C. Make a phone call. 第二节(共15 小题;每小题1.5 分,满分22.5 分) 请听下面 5 段对话或独白。每段对话或独白后有几个小题, 从题中所给的A、B、C 三个选项中选出最佳选项, 并标在试卷的相应位置。听每段对话或独白前, 你将有时间阅读各个小题, 每小题 5 秒钟;听完后, 每小题将给出5 秒钟的作答时间。每段对话或独白读两遍。 请听第6段材料, 回答第6、7题。 6. Why does the man want to buy a television? A. To enjoy movies. B. To watch news. C. To listen to music. 7. How much will the bigger television be this weekend? A. $230. B. $350. C. $299. 请听第7段材料, 回答第8、9题。 8. What does the woman like best? A. Beef. B. Pork. C. Chicken. 9. What does the woman think of the fish? A. Too sour. B. Too salty. C. Too sweet. 请听第8段材料, 回答第10至12题。 10. How will the speakers travel this time? A. By plane. B. By train. C. By ship. 11. What does the man say about the last trip? A. The schedule was tight. B. It took him too much time. C. It gave him a surprise. 12. What will the speakers do tomorrow morning? A. Meet Joseph. B. Go to the bank. C. Book tickets. 请听第9段材料, 回答第13至16题。 13. What does the woman’s mum like to do in her free time? A. Paint. B. Read. C. Write. 14. What is the woman’s sister? A. An actress. B. A teacher. C. A tour guide. 15. Who is working as a doctor? A. The woman’s dad. B. The woman’s uncle. C. The woman’s aunt. 16. Where does the woman’s cousin work? A. In the kitchen. B. In a school. C. In the hospital. 请听第10段材料, 回答第17至20题。 17. How long is it since the first Harry Potter book was released? A. About twenty years. B. About ten years. C. About seven years. 18. When was the play previewed? A. In February, 2016. B. In June, 2016. C. In July, 2016. 19. Who wrote the script(剧本) of the play? A. J. K. Rowling. B. John Tiffany. C. Jack Thorne. 20. Where was the new book sold best before it was officially released? A. On Amazon. B. In Book World. C. On Barnes & Noble. 第二部分阅读理解(共两节,满分40分)

房地产评估报告

房地产估价报告 估价项目名称:阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方:冯明 估价方:阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员:胡品新 估价作业日期:2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号:阳江市万联房估字[2013]第35号

目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九.估价方法适用性分析 (12) 十.估价测算过程 (13) (一)市场比较法 (13) (二)收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)

致委托方函 冯明: 我们接受您的委托,对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定,本着独立、公正、客观、科学的原则,遵循房地产估价的程序,对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验,并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实,采用科学的方法进行计算,现将估价结果报告如下: 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积:143.00平方米 房地产单价:4241元/平方米 房地产总价:¥606418万元 (大写:人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整) 特此函复! 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字:林瑞伟 2013年12月7日

2017年上半年山东省房地产经纪人房地产价格评估考试试题

2017年上半年山东省房地产经纪人:房地产价格评估考试试题 本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、关于卖方多家代理的说法不正确的是。 A:成功率较高 B:成交时间在三个月左右 C:委托代理关系不明确、脆弱、易中断 D:经纪人的责任感不强、动力不足 E:工厂的生产设备 2、通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是。 A:起价 B:标价 C:成交价 D:均价 E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 3、房源的使用价值是由房源的决定的。 A:法律属性 B:经济属性 C:物理属性 D:心理属性 E:工厂的生产设备 4、销售人员通过在现场向客户进行专业介绍,展示项目资料和样板房等,以及准确的,来判断客户的诚意度及其需求。 A:政府指导分析

B:价格分析 C:市场分析 D:信息因素分析 E:工厂的生产设备 5、房地产市场的特性不包括。 A:相互影响 B:用途多样 C:交易的对象非标准化 D:供给有限 E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 6、房地产经纪人直接与目标客户接触,获取房源资料,是目前较为常用的一种开拓房源的渠道,下列不属于其缺点的是。 A:占用时间太多 B:如果经纪人自信心不够容易紧张 C:易受天气影响 D:易受市场波动、政策变化等因素影响 E:工厂的生产设备 7、关于建设监理程序与管理的说法,错误的是。 A:监理单位应根据所承担的监理任务,组建工程建设监理机构 B:《工程监理企业资质管理规定》对监理企业的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细的规定 C:已注册的监理工程师不得以个人名义从事监理业务 D:中外合资的建设项目,可以委托外国监理单位承担监理,同时可向外国监理单位进行技术、经济咨询 E:权利型房地产投资信托 8、将1000元钱存入银行2年,假如银行存款的复利年利率为6%,则到期时的

2017年高考英语试题浙江卷答案

2017年普通高等学校招生统一考试(浙江卷) 英语答案 第一部分听力 1-5 CACBA 6-10 CABCB 11-15 BCABA 16-20 BCACA 第二部分阅读理解 21-25 CDBDA 26-30 CBABC 31-35 DGBAF 第三部分语言运用 36-40 ADABC 41-45 ADDCB 46-50 DBCAC 51-55 BBDCA 第二部分阅读理解 A 【难句分析】While it is likely that he understood very little of the books,they were his introduction to classical paintings. 分析:这是一个复合句。主句是they were his introduction to classical paintings,While it is likely that he understood very little of the books是让步状语从句;that he understood very little of the books是主语从句。 译文:虽然很有可能本杰明对这些书理解甚少,但它们却是他了解古典绘画的入门指导。21.C【解析】根据文章第一段首句“Benjamin West...when he was only six years of age” 以及第四段首句“In 1747,when Benjamin was nine years old”和最后一段,并结合全文可知,全文主要讲述了本杰明·韦斯特少年时代的艺术启蒙,故选C项。 22.D【解析】该句需要结合上下文来理解,第二段提到本杰明剪猫的毛来制作画笔,导致猫惨遭“毁毛破相”,而下文又提到本杰明的堂兄Pennington给他送来了颜料和画笔。 由此可以推知,画线句说明“猫的命运得到了改善”,隐含着“本杰明将得到真正的画笔”,故选D项。A项“猫会被密切关注”,文章中并未提及;B项“猫会得到一些药物治疗”,虽然第二段中提到本杰明父亲认为猫病了,但并没有说明它需要治疗;C项“本杰明将很快离开家”,根据下文可知,本杰明只是9岁的时候离开过家,故与语境不符。 23.B【解析】根据文章第五段首句“In the city,Mr.Pennington gave Benjamin materials for creating oil paintings”可知,为了更好地发展本杰明的绘画天赋,堂兄Pennington给了他很多帮助,提供了创作油画的材料,故选B项。

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告 估价项目名称:阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方:内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方:牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表:***(中国注册房地产估价师)估价作业日期:2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 (一)分户估价报告 (二)《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 (三)房地产价格评估机构资质证书 (四)营业执照 (五)房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司: 我所受贵公司委托,对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西,拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋,计56幢,总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点: 二00七年三月十五日 三、估价结果:

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为:合计:RMB:4,400,430.00元。人民币(大写):肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表:*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人:史

房地产估价之市场比较法

房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法 教学时数:6课时 教学目的与要求:通过本章学习,使学生掌握市场比较法的基本原理,掌握交易实例的收集与可比实例的选取,掌握估价对象房地产比较修正,掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点:交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点:估价对象房地产比较修正 教学手段和方法:以讲授为主,辅以多媒体教学手段,结合案例教学。 教学内容: 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法,交易实例比较法,买卖实例比较法,市场资料比较法,现行市价法等,简称为市场法或者比较法,是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是很成熟的方法,其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产:在用途、建筑结构、所处

地区等方面,与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产:一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提:交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据:替代原理 4、公式:待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用:房地产市场较为发达情况,也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时,才是有效方法。 不适用的情况: ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产,或交易实很少的房地产,如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙 另外,对估价人员要求:广博的知识和丰富的经验(需要进行交易情况,交易日期,区域因素和个别情况的修正) 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例

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