物业公司投标文件

第一部分投标函

沈阳新锦源行物业招投标服务有限公司：

我公司正式投标关于沈阳“中乾商务花园”住宅区前期物业管理的招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣布同意如下：

1、在所附投标报价中规定提供相应的物业管理服务的基础上，物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积元。（后附中乾商务花园住宅区管理费收费标准的测算）

2、我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面不明及误解的权利。

3、如果在规定的开标时间内投标文件撤回，保证金将不要求贵方退回。

4、同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。

5、如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意取消投标资格。

6、我公司严格按照《投标须知》履行应尽义务，遵守招投标纪律。

7、未尽事宜依照《中华人民共和国招投标阀》、《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》等相关法律法规执行。

8、与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：

地址：沈阳市于洪区鸭绿江街43号

邮编：110032

电话：

收件人：闫永伟

投标人：沈阳麦恩物业有限公司（盖章）

2007年11月8日

第二部分商务文件

一、《企业法人营业执照》副本复印件

二、《物业管理企业资质证书》副本复印件

三、法定代表人资格证明书

孙杰系沈阳麦恩物业有限公司的法定代表人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。

特此证明！

投标人：（公章） 2007年11月8日

四、授权委托书

孙杰（姓名）系沈阳麦恩物业有限公司的法定代表人，现委派闫永伟（姓名）参加贵方组织的沈阳“中乾商务花园”住宅区前期物业管理招投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。

代理人无转委托权，特此委托。

本授权书有效期：

2007年11月8日至 2007 年12月 8 日

投标人：（公章）

法定代表人：（签字/盖章） 2007年11月8日

第三部分技术文件

一、企业概况

三、近三年财务状况表

四、拟派管理项目经理自然情况及主要经历

附经理上岗证

五、本管理项目管理人员配备情况表

第四部分物业管理服务方案及管理指标

（一）物业公司简介

沈阳麦恩物业管理有限公司是经工商部门批准成立的专业从事物业管理、物业代理具有独立法人资格的企业，注册资金伍拾万人民币。公司现有员工96人，其中大、中专以上学历27人，

物业管量为36万平方米，供暖管量为3万平方米，物业资质为三级，于2003年通过ISO9001质量管理体系认证。

公司以物业管理和供暖为经营主业，公司管理的人和馨园、祥和家园分别于2005年获得了安全四星级物业小区；人和馨园被评为沈阳市50家业主满意的物业小区荣誉称号；祥和家园被沈阳市评为环保安静小区称号；集智大厦为公司管理的5A智能高档商住写字间，实施了保洁全方位、物业全天候，在高档商住写字间的管理方面实现了高档次、高标准的管理典范。

公司建立了科学、规范和系统的管理体系，并将以科学的管理、良好的形象，为振兴和发展沈阳物业管理经济做出积极的贡献。

（二）中乾商务花园概况

中乾商务花园（简称“小区”）是由辽宁中乾房地产开发有限公司开发建设的中型智能化现代住宅小区，小区建筑设计与建造品位高，配套设施齐备，是沈阳二十一世纪初期具有代表性的住宅区。

（三）设备设施情况

1、供电：

整个小区由单回路8KV供电，由电缆沟或桥架送到各住宅楼单元的应急电源箱。

2、电梯：

整个小区共9部电梯。

3、消防：

在住宅楼公共部位安装感烟、感温探测器、手报按扭等，由消防控制中心集中、联动控制；消防泵、排烟风机等联动控制。设中控消防广播系统。

4、安防：

小区安防系统分为电视监控系统和周界报警系统；对园区出入口、道路、广场、周界及公共场所进行监视并记录。

5、门禁：

小区及单元的门禁系统与可视对讲相结合，并由中控室监

控。

6、有线电视：

接到各户，每户一个端口。

7、电话：

每户两条电话线。

8、宽带：

入小区100兆带宽，入户10兆带宽。

9、供水

（1）生活供水情况（17kw）；分别由市政给水管网及小区自备井供给小区储水池，通过小区微机变频供水系统分高、低压供水。

设备有：低压给水泵 2台

高压给水泵 2台

井水提升水泵 2台

变频控制柜 2台

（2）消防供水系统30kw

小区设有独立消防供水系统和自动喷淋供水系统。设有消防水泵2台，自动喷淋消防水泵2台，并设有高位消防水箱一个，消防气压罐一个，增压水泵2台。

10、排水系统

11、煤气

由煤气公司提供管道煤气。

12、智能化系统概况

中乾商务花园智能化系统包括：

1）防盗、秩序维护与对讲系统

停车场及小区内主要出入口设摄像头，并与秩序维护监控中心联网。

2）火灾自动报警系统

按消防规范在住宅楼内设火灾自动报警系统，并与防排烟、正压送风、电梯等联动控制。

3）远程抄表（水、电、煤气、热）预留接口。

4）小区闭路监控系统。

二、人员构成及招聘计划

小区管理处采取由总公司实行整体管理监督的经理责任制。小区管理处设立“4个部门”，1、客服部 2、保洁部 3、秩序维护部 4、工程维修部。由管理处经理直接对各部室的工作实施领导，以便全面、直接、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制

整个管理过程，减少失误，提高工作效率。

为了使管理处的各项工作能有效运作，切实完成物业公司对业主及各项指标的承诺，以及本着精干、一专多能的精神，公司将配备一批高学历、有经验、有责任心的管理人员，结合经过精心挑选、严格培训后上岗的专业人员组成一个业务精、思想好、素质高的集体，总人数为28人，其中管理人员大专学历占80%；所有工作人员分为两期止岗：1、物业筹备期 2、常规期。

三、前期物业管理工作目标及内容

（一）筹备期工作内容

成立中乾商务花园物业管理处筹备组

工作内容：

1、成立筹备组；

2、物业人员招聘；

3、人员培训；

4、管理处设备物资准备；

5、购置用于提供专项服务的物资及装备；

6、编制中乾商务花园物业管理介绍彩页；

7、配合售楼部，从“物业创品牌、中乾添光彩”开展前期物业管理工作；

8、进行中乾商务花园物业管理标识系统策划；

9、联系将向中乾商务花园提供公共配套服务的经营服务单位，如供水、供电、供气、有线电视、，邮政、通讯，环卫等部门，准确掌握开通服输务的条件、方式及收费标准；

10、联系将对中乾商务花园实行公共管理的各种部门，如公安、消防、街道办事处，与他们建立良好的公共关系。

11、跟进小区建设和秩序维护工作。

12、编写印制中乾商务花园公众制度，包括：

●《前期物业管理服务合同》；

●《临时管理规约》；

●《业主手册》；

●《装修指南》

14、完善管理处各项内部运作规章制度。

15、跟进小区建设和秩序维护工作；

16、参与中乾商务花园的房屋、机电、消防、智能系统的安装、调试、竣工验收工作。

17、举行一次以物业管理为主题的业主恳谈会；

18、摄制有关小区物业管理介绍的VCD碟；

19、管理设备进场；

20、智能系统操作、维护的专项培训与实习演练；

21、与沈阳福运房地产开发有限公司进行物业移交工作；

22、入住工作的全面准备和模拟管理；

23、办理入住。

四常规期物业管理工作目标及内容

（一）物业公司的内部管理方案

1、公司运作机制

由经理下达工作指令，由各职能部门执行指令，并把指令细化处理，由各管理人予以实施，各职能部门按分工对管理处的实施情况进行监督并获取反馈信息，反馈信息的另一来源由管理处自行发出，由各部门负责人协助经理或直接出处理，再由经理发出新的工作指令。

2、人员培训计划

培训，是麦恩物业内部管理一直推行的制度，不断地对各级员工进行不同项目、不同阶段的培训，也将是中乾商务花园管理处圆满完成合同期承诺管理目标的重要保证。因此，自管理处成立之日起，即实施一套有效的培训计划，并切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才，公司将依靠这样的一批优秀人才来完成中乾商务花园各项物业管理工作。

（1）培训形式

1）培训分三阶段进行：

★入住前培训

★入住后上岗培训

★正常管理期培训

（2）培训分集中培训和对各类专业人员单独进行特别培训1）集中培训

2）分类培训

★物业助理培训

★秩序维护员培训

★保洁员培训

★维修人员培训

3）重点培训

（2）培训目标

★管理人员持证上岗率100%；

★特种工作人员持证上岗率100%；

★其它员工达到岗位技术精通，50%以上人员熟悉2个部门以下工作；

★完成公司下达的管理目标。

（3）培训计划

★中乾商务花园管理处管理人员培训计划

★中乾商务花园管理处秩序维护员特别培训计划

★中乾商务花园管理处保洁员特别培训计划

★中乾商务花园管理处维修人员特别培训计划（4）人员管理

1)招聘

2)岗位责任制度

3)考核与竞争

考核:

★日考核

★月考核

★季度考核

★年度考核

竞争：

★管理处经理竞选聘任制

★管理人员竞争上岗制

4)末位淘汰制度

3、管理规章制度和小区档案的建立与管理

住宅区档案资料是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区档案资料是物业管理工作的重要内容，中乾商务花园管理处将按小区工程建设资料、小区业主/住户资料和日常管理资料三部分进行档案的建立和集中管理，利用计算机这一现代化的管理手段，不断更新完善提高管理档次，开发多媒体信息查询系统，方便管理及业主住户的查询工作。

（1）管理制度的建立

小区公众制度

为规范小区管理，维护小区公众利益，明确业主/住户公共行为指引，方便业主/住户生活办理，管理处根据市有关物业管理条例及法律法规制定出中乾商务花园一整套小区公众管理制度，主要包括如下：

★《中乾商务花园业主管理规定》

★《中乾商务花园消防管理规定》

★《中乾商务花园消防指南》

★《中乾商务花园装修管理规定》

★《中乾商务花园停车场管理规定》

★《中乾商务花园精神文明公约》

★《中乾商务花园商铺管理规定》

小区档案管理

A：小区工程建设资料

在管理处成立进驻中乾商务花园后，管理处将立即建立小区工程资料档案，通过设计单位、施工单位，接收完整的小区建筑竣工图纸资料，包括有结构、建筑、电气、消防、给排水等图纸资料。

B: 小区住户资料

小区入住后建立的住户档案属于管理处要建立的重要资料，内容包括业主/住户家庭资料，居住人口变化情况等，主要以“麦

恩物业管理软件”来建立管理。

C: 日常管理资料

本项目资料包括：装修档案、公用设备设施档案、社区文化活动档案、财务档案、员工个人档案、业主/住户意见调查表、服务质量回访、住户投诉记录及处理情况、重大事件等，以科学、完善地记录小区的日常管理工作。

D: 保密工作

在档案资料的保管方面，管理处将本着安全、完整、保密、方便查阅的原则，设专人柜保管，制定完善管理、查阅制度，确保不丢失，不泄密。

2）档案目录

★楼于接管资料；

★专业化管理资料；

★企业发展规划；

★业主委员会资料；

★委托合同；

★目标责任制及有偿服务；

★争创国优规划与实施方案；

★各项管理制度

★现化代管理手段

★人员素质与培训

★房屋管理及维修养护

★设备管理

★市政公用设施管理

★环境卫生管理

★秩序维护管理

★精神文明建设及社会文化活动

★经济效益与便民服务

★质量管理

（二）物业管理工作内容

为配合中乾商务花园的现代化高档次设计特点，管理处将通过推行一套完整的规范化、有重点、有特色的物业管理制度，以维护小区的房屋、设施，美化小区的环境面貌，创造一个安逸、舒适的生活乐园。

1、入住管理

小区交付管理后的入住工作，是管理处与业主/住户正式接

触的时间，入住过程安排、控制的好坏，将直接影响业主/住户对地产公司和物业公司的第一印象，对日后的管理工作、日后的服务管理关系带来关键性的影响，所以，管理处在入住仪式和程序上特作妥善的安排，以护地产公司的影响，方便业主/住户入住。

入住仪式

协助地产公司选择中乾商务花园的入住仪式日期，邀请有关部门领导、同行及部分业主/住户参加，邀请新闻媒介出席，开放现场报道，办求扩大中乾商务花园——这个高档次、配备齐全的现代住宅小区已顺利建成并隆重入住的影响力，以促进销售工作。

入住程序

1）业主/住户提供入住资料：包括入住通知书、购房合同、身份证、相片、指定银行存折及复印件、交款证明、前期物业管理协议。

2) 业主/住户参加听课，看VCD（约15分钟）详细了解小区情况，了解管理处的有关管理制度，运作制度。

3)凭入住通知书领取入住资料，包括《住户手册》《管理公约》《装修指南》入住通知书加盖“已领资料”章。

4)现场填写签订《小区缴费协议书》、《消防安全责任书》、《入住登记表》、《小区入住合约》、《紧急情况联络表》、《业主证申请表》。

5)携入住缴费通知书一财务室交纳有关费用。

6)凭交费收据领取钥匙，签收，交回有资料归档。

7)管理处安排维修人员协同业主/住户验收房屋，双方签名后交回验收单归档。

管理要点

1) 为使每位业主/住户来管理处办事方便，不出现混乱或无所适从的现象，管理处计划分部门、分职能、分步骤、采用指引明确的一条龙流水作业方法为业主/住户办理入住手续。

2) 小区入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁XXX”等，插彩旗，营造热烈的气氛；插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处→”字样；标明管理处办公地址和办公时间。

3) 张贴大型宣传单、入住流程图、办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚、一目了然，方便业主/

住户查阅了解。

4) 设立业主/住户培训课室，专门制作一辑VCD反复播放，

向业主/住户介绍小区的基本情况，房屋楼宇的特点，配备的各种公共设施和智能系统，管理处运作及中乾商务花园的管理制度，让每一位业主/住户从一开始对有关情况有一个清楚的认识。

5) 管理处办公环境：挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。

6) 管理人员着装整洁，精神饱满；办公室内资料摆放整齐有序。

7) 管理处的工作准则是入住事情一次办完，不用多次往返，不用浪费时间。

2、小区环境秩序

1）中乾商务花园红线范围内的环境设施。

2）会影响中乾商务花园的美观、安全、交通、安宁的围墙外围。

管理要点

1）维持中乾商务花园的原设计风貌、独特风格。

2）使中乾商务花园环境清新宜人，干净整洁。

3）有一个安全、祥和、融洽、方便、舒适的生活空间。3、保洁管理

保洁管理范围

1）中乾商务花园内公共环境的保洁工作。

2）各楼宇房屋与公共楼梯、过道的清洁保洁工作。

3）各种公共设施、公共设施设备房与配套设备的清洁、保洁工作。

4）小区内的定期消杀、灭虫害的工作。

清洁卫生

●建立清扫保洁制度

●房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象；

●楼道内每天扫一次，拖一次，全天保持清洁。

●水箱一年清洗一次，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；

●定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源；

●保洁班长必须对楼道及公共区域检查一次，保证工作质量。

●保洁班长组织保洁员每月二次园区大清扫，保持园区良好环境秩序。

管理模式与作业要求

A、管理模式：

1）管理处设立保洁人员负责中乾商务花园的清洁、保洁工作。

2）制定健全完善的操作规程，考核制度及激励机制，规范化管理。

B、作业要求：

1）设施设备、楼梯走道、扶手围栏等日扫日拖，保持干净整洁，垃圾日产日洁，确保无乱扔乱放现象。

2）小区内的消杀工作每年进行一次，做好事前通知工作。

管理措施

1）管理处经理是管理工作的指挥者和监督检查者，每日必须对小区内和各项工作进行巡视检查，发现问题立即处理，减少漏洞，扫除管理盲点。

2）所有管理人员、秩序维护员、保洁员都是小区环境与安全的维护员，各尽其责、互相配合，共同搞好小区管理。

3）加强环境安全巡逻整治，确保大门、道路畅通，无公共设备设施损坏及不文明现象发生。

4）建立制度、宣传精神文明建设，使小区内业主/住户自觉维修、自觉遵守，形成一个互动的大家庭。

4、秩序维护管理

安全是小区居民安居乐业的首要保证，也是中乾商务花园一贯相当重视的工作，中乾商务花园的秩序维护管理工作在严格坚持标准化管理的同时，还将有针对性、有重点地加强对防落应急措施和秩序维护员队伍的建设，从而确保中乾商务花园秩序维护工作的万无一失。

业主/住户被盗和车辆丢失的责任和承诺

家居安全是每位业主/住户最为关心的事情，也是管理处最为重视的首要工作，结合中乾商务花园的特点，安全的工作则更为重要。为使入住中乾商务花园的业主/住户可以真正安居乐业，无后顾之忧，共享中乾商务花园大自然设计的环境和麦恩专业物业管理的优越，另外，管理处在积极维护小区安全，扑灭犯罪因素的同时，为住户提供一些额外的信心保证。对于不论是任何原因发生的有关被盗、失车案件，管理处必将全力协助有关部门破案。力求将业主/住户的损失减至最低。

管理要点：

1）无“三无”闲杂人员进出，无可疑犯罪分子游荡。

2）无摩托车、机动车丢失。

3）无抢劫、盗窃事件、火灾发生。

管理方式：

采用相对独立封闭式管理，交叉巡逻的安全管理办法，力求扫除任何的治安盲点、黑点、死点。

（1）建立三层立体交叉的巡查、检查、监控的秩序维护机制。

1）设立门岗：

★固定门岗：严格控制小区人员和车辆的进出。

★流动巡逻岗：负责小区内环境、各楼层、地下室、商铺的巡逻检查，确保无犯案隐患存在，无犯罪案件发生。

★机动快速反应岗：快速处理、控制突发事件的发生及检查，联系各岗位的工作。

2）人员配置

★固定门岗：配置合理适量秩序维护员。

★流动巡逻岗：配置合理适量秩序维护员

★机动快速反应岗：一般由秩序维护部主管或经理担任，起到调度、检查、监督的作用，利用配备的摩托车，不停地

在区内各岗间穿插检查。

3）秩序维护员工作用具

★各固定门岗配备对讲机一部

★流动巡逻岗配备对讲机两部。

★机动快速反应岗和智能监控值班室各配备对讲机一部。

★每位秩序维护员配备记事本、警棍，手电筒。

（2）充分利用智能巡更系统，重点放在每一楼道、天台、出入口、架空隐蔽处，围墙四周均设立巡更登记点。

（3）利用小区的智能监控值班室24小时的闭路电视监控系统，各岗秩序维护员的巡查，对讲网形成一个全面严密、内外结合、立体交叉、动静互补的全方位立体防范系统和突发事件快速处理系统。

住宅区报警的应急处理

信息收集处理

以智能监控值班室为主导的应急信息处理网络，通过监控值班室统一协调、调动所有部门力量，及时处理应急突发事情，并作出快速判断，当内部力量不足时向社会有关公众部门求助支援。