旧城改造模式探究

旧城改造模式探究

一、引言

作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化，使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题，如生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。

旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。

二、旧城改造存在的问题

旧城改造过程中存在的问题主要有五个：

（一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。

（二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。

（三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出。

（四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。

（五）整个旧城改造过程中，被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。

三、旧城改造模式研究

由以上分析得出，旧城改造过程中存在着很多问题，要完全避免它们是不可能的，但是要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的，因而要从源头开始就对旧城改造可能会出现的问题做以防备。首先，要选择适合自身城市旧城改造的整体运作模式；其次，要针对不同的改造区域类型选择适合的开发模式；再次，在以上二者都具备的情况下，针对当前预计拆迁情况和财政情况选择不同

的拆迁和融资模式；最后，建立健全旧城改造制度体系，从而使得旧城改造工程得以顺利实施并有效地促进城市未来的发展。（图1）

（一）旧城改造整体运作模式。该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。

（二）旧城改造项目开发模式。以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，诸多学者们研究创新了其他旧城改造模式，如模块式开发模式、软性开发模式、改造开发模式、城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）、整合开发模式等。大规模改造属于巴洛克式改造，它是对现有城市进行全盘否定，追求“宏伟”与“巨大”。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发强度和开发效益，导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。因此，雅各布斯认为：“大规模改造并不能解决城市中现存的问题，同时还带来了一系列新的问题”。因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，通过渐进式小规模的整治改造，该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。

模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。

软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造过程中不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。

改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。首先，大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造，将其改造成为大范围的、高

档住宅区；其次，小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上仍有改造优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住宅，以此来换取一些公寓住宅进行出售，从而获得利润；最后，在区位没有优势的区域，房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅，或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。

（三）旧城改造拆迁模式。“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。把政府有关部门的工作毫无保留地摆到群众面前，接受群众的监督，让群众明白拆迁政策、参与评估裁决、受惠补偿安置，坚持拆迁公开，保障群众的知情权，努力从制度环节上杜绝“暗箱操作”。该模式源于成都的旧城改造，在做法上主要有以下两点阳光之处：拆迁评估补偿方面；实施拆迁听证制度，确保拆迁程序的规范化、社会化。

“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。该模式也可以说是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造。该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。

“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前，所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城改造是政府与开发商的单边行为的误解，大大降低了居民在拆迁中可能产生的抵触情绪；避免了群众因不满而可能出现的群体事件等，较好地维护了社会稳定，大大降低了拆迁中的阻力因素，加快了拆迁的进度。

再者是“自主”拆迁模式，政府依法明确被拆迁居民土地和房屋的权益，并在整个过程中进行监督和指导。这种做法的最大优点就是实现了居民、政府、企业的多赢，将“拆”和“被拆”变为利益的共同体。但要注意的是，居民在拆迁中得到的好处主要由居委会主导的拆迁公司掌握，这就对居委会的管理能力提出了很高的要求，而且要防止少数人垄断权力和利益，产生新的损害被拆迁人利益的问题。

（四）旧城改造融资模式。融资模式有很多种，但究竟哪种最适合旧城改造项目，还需要针对项目特质进行分析，通过对西方旧城改造经验的分析，我们知

道旧城改造的发展必然是一种政府主导的，走向三方的合作伙伴关系，因而那些注重各方合作的融资模式就比较适合旧城改造项目，如PPP和PFI模式，资产证券化和产业基金模式。

PPP模式即公私合作模式，是以参与方“双赢”或“多赢”为理念的新型融资模式，是指为了完成某些公共设施服务（包括公共服务领域其他服务内容）而在公共机构与私人机构之间达成伙伴合作关系，签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。旧城改造是一个系统工程，PPP模式与旧城改造项目的结合，以政府作为主导方，可以积极地制定激励政策引导私人机构的进入，一方面可以缓和政府的财政压力，另一方面从公共管理的角度看，私人机构的高效率带入到公共部门，有利于提高政府公共部门的绩效水平。

资产证券化（ABS融资）模式以项目所拥有的资产为基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来筹集资金的一种项目融资方式。实质是将基于旧城改造或资产的现金流收入与原始权益人完全剥离，过户给特设信托机构（Special Purpose Vehicle），SPV通过金融担保、保险及超额抵押等方式取得较高的信用评级，然后以债券的方式发售给资本市场的投资者，筹集项目建设所需资金，并以设施的未来收入流作为投资者收益的保证，不需要以发行者自身的信用做债券的偿还担保。

产业资金模式中，旧城改造基金采用杠杆原理，即通过少量的政府财政投入和国有企业投资吸引大量的中小企业资金、居民储蓄以及旧城改造中被拆迁居民的拆迁补偿费入股投资。

四、结论

针对旧城改造中存在的问题及解决模式的特点，本文得出以下结论：

（一）政府主导、开发商参与的旧城改造整体运作模式是旧城改造发展的必然趋势；

（二）因地制宜选择适合改造地块的旧城改造开发模式；

（三）旧城改造拆迁要树立人为本的观念；拓宽旧城改造融资渠道；

（四）制度创新，建立完备的旧城改造制度体系

旧城改造投融资模式创新案例与分析借鉴

2018-03-08 22:03:13 中国房地产·学术版2017年12期

何芳+张青松+王斯伟

摘要：在国家加大力度控制地方政府债务风险的背景下，传统依赖政府信用的融资模式已无法满足新形势下旧城改造的要求，选取广西梧州河东棚户区改造政府购买服务融资模式、包头北梁棚户区改造PPP融资模式、A市小城镇发展基金融资模式、险资支持上海旧区改造融资模式、徐州棚户区改造土地一二级联动融资模式等成功融资创新案例，剖析每种创新模式的融资渠道、方式、特点与风险，凝练并详细阐述每种融资模式的融资路径。研究结果可为城市旧城改造项目及城市更新融资模式选择提供借鉴，为融资模式进一步创新提供思路。

关键词：旧城改造，投融资模式，融资路径，案例分析

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2017）12-0050-59 收稿日期：2017-10-05

1 背景

近年来，持续的积极财政政策和快速推进的城市化建设，累积了数额日益庞大的各类政府性债务，根据国家审计署2013年全国政府性债务审计结果，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务108859.17亿元，负有担保责任的债务26655.77亿元，可能承担一定救助责任的债务43393.72亿元（后两项统称为政府或有债务）。从举借主体来看，作为举借主体之一的融资平台公司债务量最大，积累的政府负有偿还责任的债务40755.54亿元，占政府负有偿还责任债务总量的37.44%，政府或有债务28948.88亿元，占政府或有债务总量的41.33%。在融资平台出现运营不畅或者资不抵债的情况下，所有债务余额将由政府承担，从而加大了地方政府债务风险；从债务资金来源看，银行贷款、BT是政府性债务的主要来源，其中银行贷款、BT积累的政府负有偿还责任的债务分别为55252.45亿元、12146.30亿元，占比分别为50.75%、11.16%，政府或有债务分别为45934.94亿元、2617.21亿元，占比分别为65.57%、3.73%。融资方式单一，过于依赖于传统信贷渠道，不利于政府债务风险的分散和转移。为此国家下发一系列文件，其中《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）规定“政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借；融资平台公司不得新增政府债务；金融机构不得违法违规向地方政府融资，不得要求地方政府违法违规提供担保，等等”；《财政部关于规范土地储备和资金管理等相关

问题的通知》（财综〔2016〕4号）规定“各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务；自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，等等”。新政的主要目的，是通过剥离融资平台的融资功能、禁止土地储备抵押贷款、禁止企事业单位举借政府债务等措施，切割地方政府债务风险并进行有效控制。一系列政策的出台使得棚户区及旧城改造的融资模式受到各种限制。在此背景下，各城市和地区积极探索旧城改造投融资的新路径。

本文在深入分析旧城融资困境基础上，调研整理相关城市创新案例，探析案例城市投融资模式的特点与问题，提出当前政策环境下的旧城改造融资创新模式方向与路径。

2 新政下旧城改造投融资模式面临的困境

新政颁布后，旧区改造投融资面临的主要问题：一是棚户区更新改造的国开行政策性支持融资模式面临无法运行的困境；二是政府原有旧城土地收储抵押的融资模式运营存在困境。

2.1 国开行政策性金融支持的棚户区“三统一平台”融资模式亟需重构

棚户区改造PSL支持的政策性金融融资模式可简称为“三统一平台”，主要以政府平台公司运作为主，即“统一评级、统一授信、统贷统还”模式。一个省只设立一个省级平台公司，负责全省的旧城更新项目融资。对于二级市（县），只能通过省级平台公司（作为借款人）开展融资，省级平台公司承担对二级市（县）融资的统借统还责任。在操作中，省级平台公司作为债务承担的法律主体，从贷款资金发放到还本付息都负有直接责任，二级市（县）政府及市（县）级平台公司作为用款人负有用款和还本付息的实际责任。省级财政及省级平台公司与二级市（县）政府及市（县）级平台公司之间，往往通过《资金管理协议》，落实双方间贷款资金使用及还本付息的责权利关系（见图1）。

该模式下，投融资主体是省级平台公司，地方政府通过与省级平台公司签订《委托代建协议》，承诺以未来财务收入作为项目贷款还款来源。从而省级平台公司能够通过《委托代建协议》项目下权益进行质押的方式，向国家开发银行贷款。但是《关于开展银行业专项治理工作的意见》“46号”文出台之后，剥离了融资平台的融资功能，禁止企事业单位依托于政府信用举债，致使原来的“三统一平台”模式无法进行。

2.2 土地收储型旧城改造融资模式受阻

既有旧城改造项目大多以政府信用做背书融资，城投公司负责旧城改造投融資工作。由城投公司以收储土地作为抵押物从银行获得贷款，政府相关部门进行担保和贴息。而土地的出让收入是银行贷款的主要还款来源。

城投公司作为政府的代理机构，承担旧城改造的具体事务，成为直接的融资平台。此种模式不仅能提高改造的效率，而且有利于融资的完成。从政府的角度而言，城投公司可以较有效地配置资源，提高政府资源的整合和利用效率，大大加快了城镇化进程。从银行的角度而言，由于政府的介入和担保以及地方财政作为后盾，增加了城投公司的信用等级，因此有利于银行将钱投给城投公司。新政出台后，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作，土地储备贷款受阻，致使原有依赖政府信用的土地收储型融资模式受阻。

3 旧城改造投融资模式案例借鉴

解决上述困境的关键可以从两个方面来考虑，一是融资平台融资功能剥离，亟需在新政策背景下确定合适的投融资主体来替代融资平台；二是还款的收入来源单一，依赖于未来的土地财政，致使地方政府债务压力过大。新政策禁止企事业单位举借政府债务之后，亟需创新融资模式，激活全社会可调动要素，选择合适的开发主体，拓宽还款的收入来源。endprint

为此，本文从投融资主体及开发主体角度选取国内旧城更新成功融资案例进行分析和借鉴。

3.1 广西梧州河东棚户区改造政府购买服务融资模式

政府购买棚户区改造服务属于政府分期购买服务的范畴，不列入地方政府债务；河东旧城棚户区改造项目是广西梧州市重点推动的棚户区改造项目之一，项目涉及拆迁居民2700多户，整体投资需要10.25亿元，面对巨大资金压力，梧州市创新工作思路，由市政和园林管理局（购买主体）与市属企业金鼎公司（承接主体）签订了政府购买服务合同；由金鼎公司进行整个河东旧城棚户区的拆迁补偿等工作；所需资金由该公司通过《应收账款质押合同》向国开行贷款；政府购买服务的采购资金纳入财政预算；梧州市市政园林局将在25年内分期将服务费用支付给企业；企业通过还本付息偿债资金专户向国开行还本付息（见图2）。

该模式的特点在于采购资金纳入政府财政预算，分期向企业支付服务费用，购买主体承担风险，而承接主体主要职责是履行合同，收取服务费用；国开行的贷款以承接主体的未来现金流为背书，切割了政府债务风险。

在推广过程中也存在一些问题，由于地方政府会出现“预算下达”“编制政府采购实施计划”“合理测算安排政府购买服务所需支出”等政府购买服务体系

要求事项落实不到位现象，所以将会导致该类项目可能会因为没有明确的资金来源而无法如期纳入预算，进而会加大政府债务负担和财政风险。

3.2 包头北梁棚户区改造PPP融资模式

包头北梁棚户区是包头市乃至自治区面积最大的集中连片棚户区，项目结构复杂、建设周期长及资金缺口大等因素导致传统的“先拆迁，后安置”模式无法维继。为此包头市政府与开发银行联手，探索改造运作方式，编制系统性融资规划，大力拓宽融资渠道，做强多元化的投融资主体，综合运用多种金融工具，创新投融资模式，推进北梁旧城更新项目顺利实施。具体做法如下。

一是拓宽融资渠道，通过多元化融资融智，有效整合财政资金与市场化方式引入的社会资金和专业能力，成立公私合资的项目股份公司，做大做强投融资主体。同时负责整个项目的经营运作，为债权人提供基本的偿债基础以及为公司的股东提供基本的收益保障；二是创新融资方式，结合项目特点和客户需要，发挥开发性金融的引导作用，国开行充分利用银行债券和投贷协同优势，推动“三个专项”为北梁旧城更新项目量身定做产品组合，破解北梁旧城更新融资难题。①专项贷款。国开行加大专项贷款投放力度，确保棚户区改造资金按期足额到位，发放10亿元过桥贷款弥补项目资金短期投入不足，后续再发放100多亿元的中长期贷款解决滚动开发资金需求，有效解决了包头市政府配套资金难以按时到位和后续资金不足等现实问题，对加快北梁旧城更新工作具有重要意义。②专项债券。创新债贷统筹新模式，积极协助包头市发行“债贷组合”专项债券，共同谋划发放20亿元企业债券解决期限错配问题，实现均衡、稳定、平衡的项目现金流。③专项基金。通过会同包头市政府研究探索设立北梁棚户区改造专项基金等措施，引导社会资金投入，加大北梁旧城更新项目支持力度（见图3）。

此模式特点在于投资主体和开发主体都是政企合作成立的“公私合营”公司，负责“融资+融智”。与开发性金融公司国开行合作实现投资主体多元化、投资运营一体化、融资方式多元化的融资格局。政府和企业“风险共担，利益共享”，企业利益虽然会有政府可行性缺口补助，更主要的是通过高质量、高效率的运营，通过使用者付费获得利益；当然也面临着由于经营不善而无法满足合同要求导致经济损失的风险。政府能够履行为社会提供公共服务的职能及土地价值上升带来的相关收益。

通过“公私合营”模式，整合社会土地、资金、技术等多方面的优质资源，做大做强投融资主体同时提升运营能力，一方面发挥融资增信作用，另一方面提高了盈利潜力，为采取发债、多种形式贷款、专项基金等综合融资路径奠定基础。

此种模式，首先是政府将一部分风险及利益分享出去，如何去风险赚利益，就需要企业通过高效率的运营能力解决。其次是合同结构及流程比较复杂，对于容易融资推进的项目不太适用，因此这种模式适用于项目难度大、资金需求大、有使用者付费环节的项目。

3.3 A市小城镇发展基金融资模式

该基金是在A市政府引导下设立的股权投资基金，由A市政府、国开金融、部分央企、民企、海外资金等共同出资设立。总规模100亿元，首期25亿元。普通合伙人A城镇发展投资基金管理公司国开行金融公司出资80%，市政府出资20%。基金有限合伙人为市级股权引导资金（认缴5亿元）、国开金融指定出资主体及其他投资人（见表1）。

投融资模式主要如下：①A市发展与改革委员会和国开金融有限责任公司作为基金的共同发起人，政府出资作为引导资金，吸引社会资金设立小城镇发展基金；基金积极参与项目公司的实際运作，同时以国开金融城市开发联盟为载体，为项目提供各种增值服务；除此之外，基金还向项目公司提供市政府给予的土地出让“净收益50%返还”优惠政策，保障了土地开发一二级联动的实现。②通过市场化竞争，选取国内外一流城镇开发机构作为基金投资项目公司的运营股东，并对基金投资提供基本的收益保障。③国家开发银行A分行为小城镇配置城镇综合开发贷款，贷款额度超过项目总投资的70%，贷款利率不高于市场平均水平（见图4）。

A市小城镇发展基金特点在于地方财政以较小比例的股权加入投融资项目吸引社会资金成立股权投资基金，对项目特许经营和收取附带权益，按照开放式基金市场化运作原则，撬动银团贷款，达到“四两拨千斤”的目的。股权基金作为投资主体直接控股项目公司，通过市场化选择一流的城镇开发机构负责项目运营，弥补基金股东专业上的不足，实现效益最大化。优点在于政府通过发起小城镇发展基金，以基金的形式筹集资金，实现表外融资，降低政府债务；投资主体与经营主体分离，实现了项目公司的所有权与经营权的分离，达到工作都由“最会做的人”去做的目的，同时对于投资方和经营方的选择也更为灵活。endprint

3.4 上海旧区改造险资支持融资模式

上海市引入保险资金投资区旧区改造和城市建设项目，由区人民政府与某险资企业签订战略合作协议，并设立“旧区建设与改造项目资产支持计划”。

①XX险资企业作为其发起的“XX建设与改造项目资产支持计划”受托管理人，与上海市区土地发展中心、上海市区土地开发有限公司共同设立区城市建设改造与投资管理中心（有限合伙）（下面简称“区改造中心”），通过投资区改

造中心合伙份额的方式投资区旧区改造和城市建设等相关项目的收益权，并依据合伙协议获得相应的投资回报。XX险资企业以该项目资产支持计划募集的资金认购区改造中心的优先级有限合伙份额，代表该项目资产支持计划享有区改造中心的合伙权益。②区改造中心作为旧城改造项目投资收益权的投资主体，区土地发展中心作为土地储备项目实施主体，两者按照合伙协议约定和安排，负责项目的资金筹措和投资，取得项目投资收益权，并根据成本优先返还和“以收定支，收支平衡，余额结转下年”等土地储备收入财政基金预算管理的原则及相关政策规定，落实项目成本的归集、统计和返还，实现区土地发展中心与区房屋征收事务中心操作流程的有效对接。③该项目采用综合增信模式，具体为“预告登记抵押+应收账款质押+账户监管”，同时辅以银行提供流动性支持作为保障措施，充分利用偿债主体的抵押资源。同时在土地发展中心不能实现对XX险资企业投资本金及优先级投资收益的及时足额支付时，年度财政预算安排增加A投资控股有限公司资本金及时足额支付优先级投资收益，并通过回购方式实现投资本金的及时足额支付；若土地发展中心及A投资控股有限公司均不能实现回购资本金足额支付优先级投资收益时，XX险资企业可通过与市土地发展公司签订的保证合同，要求市土地发展公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证（见图5）。

此模式的特点在于“XX建设与改造项目资产支持计划”在风险可控的前提下，开发了创新性工具，解决了项目资本金需求，也不增加政府负债。政府与险资企业成立投资主体向项目投资，由政府下属的事业单位负责实施运作并保障险资企业的投资收益。

此种模式在资本结构上的问题在于表面上企业是通过资产支持计划进入股权，实质上是债权，通过政府单位回购的方式退出，因此没有与政府单位形成风险共担，但是实现了政府的表外融资。

3.5 徐州棚户区改造土地一二级联动融资模式

徐州市在棚户区改造过程中坚持以市场化为导向，将“一个着力，五个结合”作为总体的思路，与国开行合作创立了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚户区改造成本”的融资机制，将棚户区改造与房地产综合开发、经济房建设相结合；土地出让收益封闭运作，在申报年度用地指标时棚户区改造项目单独列出，简化出让手续。

投融资模式：①政府与开发商签订协议，授权开发商市场化运作；②投资主体与运营主体均为社会企业，贷款依靠于企业自身的信用，企业完全承担市场风险，但土地出让金定向返还棚户区改造成本；③企业负责整个拆建流程，政府参与度少（见图6）。

此模式特点在于资金回笼来源于土地二级开发及项目土地出让金定向返还，对地块的商业价值要求较高；征收拆迁难度较大，对于开发商企业的管理能力要求较高；开放商贷款依靠自身信用，对开发商的偿还能力要求较高。

同时该种模式也存在着一些问题，项目土地出让金定向返还只是地方政策的创新，国家层面政策还存在政策障碍，将来需要国家政策的突破。

4 结论与展望

4.1 结论

通过案例分析，可以得到以下结论。

第一，旧城改造融资可以不同方式引入社会资本，提升旧城改造融资能力。以上旧城改造融资案例都有社会资本参与，从项目实际控制者的角度，融资模式可分为政企合作融资模式和市场化融资模式。两种模式在切割政府债务、引入多元化社会资金，通过政策性金融与商业性金融相结合手段，有效分担和控制政府债务风险方面发挥了重要作用（见表2）。

第二，旧城改造融资应拓展多元化融资渠道，创新融资模式。五个案例引入的是多元化资金，包括企业资金、保险资金、发展基金、商业性金融、开发性金融，等等；实施的是完全不同的五种融资模式，包括开发性金融支持的政府购买服务融资模式（梧州）、公私合作的开发性金融与商业性金融支持的ppp模式（包头）、政府主导、社会资本参与的城市更新基金模式（A市）、险资支持的资产支持计划融资模式（上海）以及政策突破的土地一二级联动融资模式（徐州）。这些创新融资模式为案例城市旧城改造项目的推进与实施发挥了不可替代的作用，也为其他城市旧城改造项目融资提供了可直接借鉴和效仿的案例，为进一步模式创新拓展了思路。

第三，旧城改造融资应根据项目特点和政策规定设置可落地融资路径，防范政府债务风险。五种案例模式都有复杂的融资路径设计，通过路径设计完成了旧城改造项目开发与投融资主体之间复杂的法律、政策、组织、流程等多重关系。因此，在进行旧城更新项目投融资决策过程中，应当充分考虑项目的各方面特点，客观理性地选择合适的投融资模式，并基于利益分享、风险共担原则，为选择的投融资模式设置可以落地的流程与路径，防范政府债务风险，保障旧城改造项目可持续推进。

4.2 展望

旧城改造作为存量土地盘活的重要方式之一，对于推动新型城镇化建设意义重大。我国城镇化快速发展至今，没有改造的旧区或棚户区，往往都是难啃的硬

骨头。资金需求量更大，周期更长，金融环境更复杂。旧城改造的投融资模式创新还应注意以下几点。

第一，我国当下金融产品创新快，金融风险和政府债务风险压力大，政府的金融监管政策和政策规范变化快。因此，各种旧城改造的投融资创新模式必须符合金融新政要求，同时将防范政府债务风险作为首要目标。

第二，旧城改造融資模式创新还应与土地制度、房地产制度、税收制度创新协同。

第三，旧城改造模式必须结合各地实际针对性设计，还应关注各类合同条款的制定、旧城改造效率与公平平衡等方方面面。

参考文献：

1.邓晓亮.棚户区改造项目还款来源机制研究.开发性金融研究.2015.02

2.王守清伍迪梁伟.城市轨道交通融资模式要素：从理论到实践.城市发展研究.2015.05

3.陈芊洁潘荣海.广西2016年棚户区改造全部采用政府购买棚改服务模式进行融资.广西城镇建设.2015.09

4.吴祥裕王姗张洪波.开发性金融支持包头市北梁旧城更新.开发性金融

研究.2015.03

5.刘博.棚户区改造模式与融资问题分析.中国物价.2015.03

作者简介：

何芳，同济大学经济与管理学院教授。主要研究方向为房地产投融资与评估、土地经济与利用规划、土地管理。

张青松，同济大学土地资源管理专业硕士研究生，研究方向为土地经济、房地产投资与策划。

王斯伟，同济大学土地资源管理专业硕士研究生，研究方向为土地经济、房地产开发与管理。

基金项目：

国家自然科学基金项目支持（71473179）。

如何创新旧城改造建设模式

如何创新旧城改造建设模式 如何创新旧城改造建设模式 摘要：旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机与活力的重要手段。科学合理的城市规划，是确定城市发展方向和发展目标，高效利用城市各种资源，促进城市合理布局和有序建设的战略性、先导性和基础性工作。作为城市建设的重要组成部分，旧城改造也一定要重视规划。 关键词：旧城改造；改造拆迁模式；政策研究 Abstract: The transformation of the old city is an important way to improve the living environment, realize the land intensive utilization; it is to stimulate the city of vigor and vitality of the important means. The scientific and reasonable city planning, city is to determine the development direction and goals, and efficient use of city resources, promote the rational distribution and orderly city construction is strategically, guiding and fundamental work. As an important part of city construction, the transformation of the old city also should attach great importance to programming. Key words: Transformation of the old city renovation; model; policy research 中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 改革开放以来，各地通过旧城改造极大改善了城市面貌和人民群众的居住生活条件，提高了城市竞争力。旧城改造和征地拆迁安置历来是各大中城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，也是群众最为关注的热点问题。在深入学习实践科学发展观调研活动中，结合淄博市旧城改造工作实际，就如何创新旧城改造拆迁模式谈几点意见，供大家探讨研究，以希共同推进我市五区三县城市建设与发展，实现经济社会又好又快发展。

棚户区改造成功案例 旧城改造成功案例

棚户区改造成功案例旧 城改造成功案例 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……” 这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明伍德

将上海石库门用原来的材 质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道， 清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖 啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。 “新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，

浅谈城镇化发展背景下的旧城改造问题

浅谈城镇化发展背景下的旧城改造问题 作者：阮燕玲 摘要：在党的十八大会议上，“新型城镇化”也成为当前中国建设的关注重点。同时，在2014年的全国两会上，“城镇化”则依旧作为两会的热点之一而引起重大关注。而随着城镇化的发展，“旧城改造”则成为了中国快速发展所要面对的一个重大问题。本文通过旧型城镇化对旧城改造的负面影响，新型城镇化为旧城改造带来的机遇，对旧城改造提出的策略与建议，以及对新型城镇化发展趋势下旧城改造的相应变化的分析等几个方面提出了一些思路与探讨。 关键词：城镇化；旧城改造；政策措施 一、旧城改造的背景和意义 近年来，我国城镇化在经历了缓慢发展期，加速发展期两个阶段之后，步入了快速发展期的阶段。在经济飞速发展的背景下，城镇化发展速度非常之快。而城镇化的快速发展带动了人口的迁移，城市基础设施的建设需求不断增加，旧城改造成为了当前亟待解决的问题。 旧城是指在城市空间的形态上具有消极的一面的地区，如城中村，废弃的居住区，废旧古建筑等等，它们由于与当代城市面貌风格迥异，或者失去活力，而在整个城市面貌上有脏乱差之嫌，而在这些地方，生活设施是不能满足当代人的使用需求的。 但是，旧城也是城市的一种文脉的传承。它蕴含着城市的人文历史记忆，同时也是中低收入者聚集较多的地方。旧城改造不仅是对城市空间在新时期的再次营造，也是处理利益再分配的一个环节，所以旧城改造问题需要也必须得到良好的解决。 二、旧城改造存在的问题：旧型城镇化的弊端 然而，旧型城镇化存在着诸多弊端，它正在影响着旧城改造。 旧型城镇化的第一个弊端即土地城镇化优先于人口的城镇化，城市建成的城区面积过大，实际人均占地面积过大，这种开发房地产一般的形式，缺乏思想与创意，更加无法保留一个城市的文脉——旧城文化。

以运城市为例浅谈“旧城改造”

以运城市为例浅谈“旧城改造” 摘要】旧城改造，是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段。实施旧城改造，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对 于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进城市经济社会发展都具有十分 重要的意义。本文结合运城实际，从旧城改造的必要性、现状和存在问题，以及 对旧城改造的建议等方面试谈了一些粗浅看法，以期能给运城的旧城改造工作带 来积极的借鉴。 【关键词】旧城改造必要性对策建议 近年来，针对旧城区普遍存在基础设施水平低、土地利用率低，布局零乱， 环境较差，城镇功能衰落等问题，运城市在旧城改造方面进行了卓有成效的建设，取得了可喜的成绩。如解放路钟楼小区一带等旧城改造项目的建设，使城市区域 面貌大为改观，城市形象得到了很大的改善。横向比较，相对于城市整体的快速 发展，旧城建设速度依然很缓慢；但纵向比较，比前些年还是有很大的改观。基 于这一背景，本文试从旧城改造的必要性、现状和存在问题以及对策建议等方面 作一探讨。 1、旧城改造的必要性 1.1实施旧城改造可以拉动经济发展。旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的问题，一方面可以提高居民的幸福指数，另一方面确保城市社会经济 的持续发展。在当前经济下行压力较大的情况下，房地产市场低迷，库存很大， 通过旧城改造，在完善城市功能的同时，可以有效地缓解房地产库存压力，从而 拉动经济发展。在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旧城改造也是拓展建设 空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约用地、低碳生活的重要内容。 1.2实施旧城改造是是构建和谐社区的需要。旧城改造的目标，是努力寻求 社会效益、环境效益和经济效益的统一。其意义不仅在于保障住户基本的居住条件，简单改善、维持社区秩序，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种 不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，从而构建和谐社区，维护社会稳定，营造 和谐的居住环境。实施旧城改造，已经成为人民群众的普遍期待、成为社会各界 的共同呼声，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助群众解决问题、改善生 存条件，努力顺应群众过上舒适美好生活的新期待，让更广泛群众共享城市发展 红利。 1.3实施旧城改造，是打造宜居城市、改善人居环境的具体体现。随着经济的快速发展，群众对生活居住环境的要求越来越高，要求建设“生态、人文、精致、宜居”城市的愿望越来越迫切。运城是山西的南大门，实施旧城改造工作是打造宜居城市、改善群众居住条件、建设魅力城市的一项十分关键的工作。 1.4实施旧城改造，是改善投资发展环境，促进招商引资的有效手段。一个 地方投资发展环境的好坏，直接关系到招商引资的成败，也影响着经济发展的速 度和质量。一些发达地区之所以能让大项目招得来、留得住，其中一条成功的经 验就是投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、 便利、高效的发展环境。加大旧城改造工作，完善城市功能，可以从根本上改善 投资环境，增强城市吸引力，吸引更多的客商投资，继续加速城市经济发展。 2、运城旧城区的现状和存在问题 运城旧城区总面积约30平方公里，现状人口约28万人，平均人口密度为 0.91万人/平方公里。目前存在的问题主要表现在：

旧城改造开发模式探析

【摘要】旧城及其危旧房改造是城市建设与发展尤其是当今城市化进程中面临的重大课题。当前旧城改造进行得如火如荼，一些城市和地区旧城改造的成功经验值得我们借鉴和学习。本文结合实际规划建设案例——豆芽巷地区旧城改造，对旧城改造中存在的若干问题进行了探索研究，提出了旧城改造规划建设的工作思路和开发模式。 【关键词】旧城改造；经验；开发模式 一、城市老化问题与旧城改造 随着社会和经济的发展，城市的老区即旧城不仅存在物质性老化问题，而且存在结构性和功能性衰退问题。建筑破败不堪，环境恶劣，基础设施很不完善，确有必要加以改造。目前旧城区普遍存在以下问题： １、传统经济和社会基础损耗严重； ２、旧房大多严重老化且居住环境恶化； ３、历史建筑及传统风貌逐渐拆毁和丧失； ４、难以控制的违章搭建使旧城改造更加困难； ５、旧城居民收入不高并成为产生“弱势群体”的潜在根源； ６、改造资金需求巨大与建设资金严重不足。 这些物质、经济、社会和环境问题具有突出的复杂性，相互交叉和影响着。如果不对这些问题引起足够的重视，旧城改造工作很难达到理想的效果。 二、案例简介 豆芽巷——上饶市信州区边缘地带的一个典型传统街区，表现出众多旧城改造中所存在的共性问题。该地区房屋年久破败，交通不畅，基础配套设施严重匮乏。同时该地区由于位于上饶市三江两岸地区南侧和国家森林公园范围以内，其整体面貌极大影响了上饶市的整体城市景观和自然景观。为了给当地居民创造更优的人居环境；为了改善城市面貌，带动城市旧城改造的全面开展，当地政府果断决策对豆芽巷地区进行全面的旧城改造，期望豆芽巷地区的旧城改造能成为上饶市的一个成功范例。 三、经验借鉴 在规划研究前期，笔者认真研究了中外旧城改造的理论成果，吸取了实践中的经验教训。同时发现，成都市在旧城改造方面已经取得了很大的成绩，而且在理论上进行了有益的探索，在此理论基础上进行的各片区旧城改造获得了成功，在经济效益、社会效益和环境效益三个方面获得共赢。针对豆芽巷地区改造的规划研究，成都市有很多经验值得我们研究和借鉴。 第一，树立“以人为本”、改造城市的指导思想。过去人们只认为，旧城和危旧房屋的改造是经济发展和城市建设的需要，这是对的；但忽视了更为重要的一面，那就是不断满足和提高城市居民以及经常在城市流动的人民群众的物质、精神生活和生态环境的需要。 党中央提出的以人为本、全面、协调、可持续发展的科学发展观，也是城市旧城和危旧房屋的改造观，新的现代化城市的建设观。这就告诉我们，旧城和危旧房屋改造也好，城市现代化建设也好，都必须以“以人为本”为宗旨。 第二，采取整体规划、规模改造方式。１、做好城市改造和建设的详细规划，使大规模的改造有明确的指引；２、采取小区配套形式做好新房屋储备，使被拆迁户有住房保障；３、建立市一级的危旧房屋改造指挥部和住房保障中心，由政府机构直接负责危旧房屋的拆迁安置工作。城市土地属于国家所有，征用较易，政府具有资源供给的优势。这三点，是成都旧城改造能够大规模顺利推进并取得良好效果的基本经验。 第三，实施廉租住房政策，扶持弱势群体。在旧城中，危房和居住环境十分恶劣的棚户区全国各个城市几乎都有，比重很大。解决这些危房户和弱势群体以及下岗职工的安居问题，保障他们基本的居住权利是城市政府义不容辞的责任。 第四，实行政府主导、市场化运作相结合的改造模式。提供社会基础设施等公共物品是城市政府的基本职责之一。旧城和危旧房改造是城市社会基础设施的重要组成部分，当然应由政府主导来实施。政府主导核心是解决科学规划和筹集资金的两大问题。制定科学规划是政府的职责，自不必说，就是筹集资金也离不开政府。 旧城改造开发模式探析姚恭平　高世华

浅析新时期下旧城改造的措施

浅析新时期下旧城改造的措施 摘要：近年来在我国，随着土地价格的飙升以及耕地保护政策的出台，大多数城市将建设内容的核心转向旧城改造以及城中村的拆迁与治理。旧城改造工程的涉及面较广，在工作开展过程中需考虑的因素较多，因此新时期的旧城改造需结合当地的实际状况量力而为，只有这样，才能将此工作落到实处。 关键词：新时期；旧城改造；措施 0 引言 旧城改造不仅能够拓展城市的发展空间，提供更多的商机，提升城市整体品位，还能够合理节约土地，为城市居民创建干净舒适的生活以及工作环境，从而促进社会的和谐发展。但从实际工作来看，当前大多数旧城改造工程中还存在许多的问题，还需得到进一步的优化。 1 关于旧城改造 旧城改造主要是指对旧城区进行开发以及再利用，将旧城区中无法与新时期下社会经济发展相适应的区域进行全面的改造，使该城区的价值以及使用功能能够得到有效的提升。旧城改造具有以下几方面的作用：（1）提升居民的生活质量；（2）增强政府部门美化城市形象的决心；（3）充分满

足城市调整经济结构以及产业结构的需求；（4）与现代化城市的快速发展趋势相符合；（5）实现城市土地的有偿使用[1]。 2 当前存在的主要问题 2.1 缺乏深刻的认识 当前旧城改造建设中对其复杂性的认识以及了解还不 够深刻，旧城改造建设过于简单化，在改造过程中未结合当地的实际情况，大多使用推倒重建的方式进行开发，如此一来，改造过程中造成了大量的财力以及物力的浪费，并且对城市的空间结构也造成了一定的破坏。另外，大多数旧城改造均是采用市场化运作的形式，通常将追求高回报率作为主要目的，因此经常会出现因利益问题而违反规定要求的现象，致使城市的传统风貌以及格局肌理都受到不同程度影响。 2.2 过于追求经济效益 在旧城改造建设中，部分开发商将获取利润作为主要目标，过于追求经济效益，将建筑之间的距离缩短，从而加大了建筑的密度。而这一做法则会造成土地的滥用以及开发密度过大，最终导致建设环境的恶化。例如，某城市旧城区在2008年度获得批准的用地面积约为9万平方米，与2007年同期相比减少了约4/5，而获得批准的建筑面积约为90万平方米，与2007年同期相比增长了约80%。用地面积逐渐减少，而建筑工程面积却快速的增长，如此一来，则会导致建

建国初期北京旧城改造与意识形态

浅谈建国初期北京旧城改造与意识形态

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浅谈建国初期北京旧城改造与意识形态 刘驰 （浙江大学建筑工程学院） 摘要：中华人民共和国定都北京，建国初期首都百废待兴，在首都规划与发展之问题上，梁思成、陈占祥二人提出在西郊建立新行政区以保护旧城的梁陈方案被否决，首都实行苏联专家提出的以莫斯科发展为参考的旧城改造方案，其后在中央错误的意识形态影响下，北京旧城改造陷入重重困境，在困境中梁陈等人奋力拯救，多次谏言以求在已成定局的错误中挽救首都之建筑、文化以及发展中将面临的交通、环境、经济等问题，但迎接北京城的是以党的意识形态所裹挟的错误决定，而梁陈等人之命运也因此彻底改变。 关键词：旧城改造；梁陈方案；古建筑存留；大屋顶；整风运动 引言 北京作为一个单中心城市，上世纪80年代，北京市中心区出现了严重的交通堵塞，北京市着手建设城市环路，提出“打通两厢，缓解中央”的口号，期望通过快速环路的建设，吸引中心区的交通，缓解其压力。当下，中心区高强度开发的同时住宅郊区化无限蔓延，暴露出的水资源、土地资源、生态环境、交通设施、能源等日趋严重的问题，技术手段已然不能从根本上应对这个城市可持续发展的需求。本论文从北京发展之源头，及建国初期北京营城之始，重新审视导致如今北京之重重问题的原因，反省祖国建设过程中遭受的挫折。 1、首都规划方案的决定 1.1被礼赞的城市 “明之北京，在基本原则上实遵循隋唐长安之规划，清代因之，以至于今，为世界现存中古时代都市之最伟大者”——《中国建筑史》 北京现存的明清古城，是从元大都的基础上发展演变而来的，遵循了中国古代城市营造经典《周礼·考工记》提出的原则，人与自然相处融洽，方格网框架内具有无限的变化，“像古代铜器一样，俨然有序和巧为构图”，“整个北京城的平面设计匀称而明朗是世界奇观之一”美国规划学家Henry.S.Churchill如是评价。

旧城改造项目策划书

旧城改造项目策划 书

关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不但阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大

的隐患。 第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患

XXX市旧城改造设计方案

对招标项目的理解 随着经济的高速发展，长春市朝阳区旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。因而，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，这无疑是城市规划研究工作者共同探讨的课题，本次项目主要针对旧城改造问题，结合长春市朝阳区的具体情况作一些基本的探讨。 旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。最近在市委、市政府召开全市经济工作会议上，省委书记指出，要用3至5年时间，把主城区的危旧房全部改造，未来几年旧城改造将成为长春市城市建设的重要任务。 总体设计方案 工程总体设计 初步设计原则 (1) 以城市总体规划为指导，确定合适的建设方式，使有限的投资发挥最好的社会效益和经济效益。 (2) 分析各条道路的功能定位和交通流特征，合理确定道路的更新方案及标准。 （3）以城市次干道或支路的技术标准建设园区内部高新大道等五条道路，使

得更新后的道路能充分发挥长春市朝阳区区块内部联系的重要功能，并能迅速疏解区块内部与外部交通联系，并满足未来15年的交通需求。 (4) 结合周围地块的环境，根据规划确定的红线宽度，结合近远期交通量的特点，合理选定横断面的形式，在保证道路使用功能的前提下尽可能地降低工程投资。 (5) 从方案选择到工程实施都要重视对环境的影响和社会效益，对环境敏感路段采用适当的措施和对策。 (6) 通过研究论证，采用新技术、新工艺，既要经济合理，安全可靠，又要适合本工程的建设特点。 (7) 既要考虑沿线单位和居民区的出入交通，同时又要考虑各条道路对外辐射路网的有机联系，以利网络进一步扩展和完善。 设计标准 (1) 道路性质：高新大道为城市次干路，桂丰路等其它道路为城市支路； (2) 设计车速：高新大道为40 km/h，桂丰路等其它道路为30km/h； (3) 设计荷载：BZZ-100型标准轴载； (4) 设计年限：道路、排水 15年，桥梁 100年； (5) 纵坡度：0.3%≤i≤3.5%； (6) 设计洪水位（1/50）：4.3m； (7) 排水体制：雨污分流制。 (8) 暴雨重现期：TE=2.0年； (9) 桥梁设计荷载：公路—Ⅱ级，人群-3.5kN/m2； 设计目标、功能与规模 本次长春市朝阳区中心道路更新工程全部为城市次干路或城市支路。其中高新大道是紧邻杭宁高速公路及杭宁高速铁路的南北向联系通道之一，北侧与东西

最新旧城改造专题调研报告(精选多篇)

旧城改造专题调研报告(精选多篇) 第一篇：旧城改造调研报告 关于商河县城中村改造难题的调查报告 当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下： 一、存在的突出问题 （一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。 （二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。 （三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人

员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。 （四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。 二、主要原因分析 （一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。 （二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加

旧城改造的浅析

8?城市周刊 CHENGSHIZHOUKAN 2019/17 城乡规划 中心区；在我看过的旧城改造案例中，菊儿胡同也好，上海新天地、798艺术街区等都是把重点放在了历史建筑的保护和延续上，对区块的街道形状及尺度、节点与水文地貌的联系、标志以及组织模式进行分析和规划，从而在后续的工程中打造了独具历史风格的区块特色；在旧城改造规划时，要达到可持续发展，需将功能与区位相匹配，同前文关注区位地理因素同理，每次改造的功能置换都是为了各因素间的有机配合，塑造一个城市的生生不息。 旧城改造需要有机更新。吴良镛先生提出，有机更新最主要的特色是尊重历史，反对大拆大建。在改造方式上，有及更新是一种通过维护性的改造逐步将旧城区中已不能适应现代经济社会生活的用地性质、建筑形式、基础设施等进行更新改造，从而实现可持续的城市发展。在经济投入方面，可通过开发商的介入，以该地区优化升级后创造的经济效益来填补前期改造的投入，即是一种经济上自给自足的更新方式。这种方式对缓解政府财政压力、改善当地居民生活条件和提升城市环境品质等方面有积极意义。有机更新进一步论述了我上文所提及的，旧城改造需从人民、区位条件、历史条件以及可持续发展的角度探索。 四、实例应用 身边近期正有一个旧城改造项目——麓山南路两厢的有机更新。麓山南路曾给万千学子留下美好记忆，但它近日给附近学生的印象就是想逃离那里......麓山南路上的建筑都太老，质量欠佳，住房太矮，建筑密度过大，违章建筑太多，且住房间距又过于“亲密”；麓山南路两厢商业用地太少，大多数被旅馆与培训机构所占领，其余的商业多为零售业与餐饮，连一个像样的购物广场都没有；除此之外麓山南路还有个最大的隐患，它的道路曲折，在湖南大学路段车道突然从四车道转为二车道，且道路边卫生太差，整条街上不是小摊小贩就是拥挤的人群。 建筑方面，为了应和该地的文化特色，建筑应带有“大学红”，建筑高度可根据用地性质或不同商业类型来控制地高低起伏一些。如前文所说的第四种情况，结合当地居民不愿离开麓山南路居住的人占大部分，居住区的房屋应建较小户型为宜，让暂时搬迁的原住民还可以回到故里并可增加住房产权面积，保障人们生存空间最基本的要求。此处不应建设高档住宅，此处住民身份比较复杂，不利于房屋的出售以及该地区文化的传承。另外由于长沙土地权属的规定，土地经批准确定给中南大学该单位后，居民在单位征用或划拨的土地上可兴建住宅用地。这就注定了麓山南路两厢居民区的特殊性，他们若建造造价太高的房屋，会因为房价问题被高校机构导致亏损。 改善人居环境，完善城市功能，优化产业结构，推进能源、资源和土地的集约利用，促进社会的可持续发展，是我们作为规划者进行旧城改造的必须要达到的目的。抓住人民、区位条件、历史文化以及持续发展几个要点，将旧城改造做的更加人性化，规划先行是各种理论运用的良好基石。 一、案例阐述 深圳华侨城于2004年由开发商公益开发改造。本次以保留为主，退二进三，以填空式进行更新。在旧厂房的氛围下，将酒吧、书店、创作室等填充到厂房间空地内，待地价升值后再将锈迹斑斑的厂房置换为新的建筑，最终形成新的社区。 长沙朝阳二村于2006年在市政府的决策下建设起了第一批安置小区。长沙这次最大的旧城改造项目在于增加迁居民的住房产权面积，以旧房换新房，住房面积最小51平方米，特困户还可或物业补贴，所有公共生活设施一应俱全，开创“朝阳模式”建成现代化花园大厦。 中国建筑设计研究院受某国资企业委托于2011年常德市老西门综合片区进行改造。为了实践提出的100%非异地回迁的策略，此次设计制定的每户面积控制在40、60、80平方米内，采取最为集约的方式，不拘泥于正南正北，使得老住户有机会回到老西门社区，避免绅士化现象的发生。 二、案例解析 若改造目标是具有休闲元素的社区，可参照第一个案例。在老旧悠闲的氛围中，引入新兴的符合时代发展的元素，营造休闲浪漫的社区氛围并增加此地区的吸引力，待市民视线逐渐聚集到此地时，再将厂房或原居民楼改建为现代化高楼，逐渐吸引外资与住民。 若想打造历史文化社区，可参照第二个案例。在建筑形式上以保留建筑风格为主，通过保留建筑的形态和符号，来传承老城区的建筑文化。对于特殊建筑和文保建筑则采取保护修缮的方式，并作为旅游观光或商业行为的节点。不能脱离当地的文化以及旧城所在的区域环境，并以文化为主线来表达商业主题。如此这片地区的原住民不能太多，且用地性质将会改变。居民可选择不搬迁，在原址扩建并以前店后宅式居住在原址，抑或获得补偿款后原房屋用作店面，所属权归开发者。 若想发展为区块中心社区，可借鉴第三个案例，从多元化、可持续发展的角度探索。中心地块是一个区块的空间节点，应融合多种元素，充斥形形色色的人和事物。就建筑而言可以有形态、高度、色彩等的多元化，可以利用参数化表达公众的想法，正是这种多元化的中心，引导了其可持续发展的本质。 三、观念阐述 旧城改造大致是产权、政策和居民生活状态的维持，还需解决反绅士化问题，在我看来，旧城改造要成功，必须抓住人民、区位条件、历史文化以及持续发展几个要点。 为人民服务很显而易见，以上五个旧城改造的例子对于保护居民实际利益方面是愈加强烈。旧城的主体是人，所有的设计起点都应源于关于“人（原住民）”的生存空间最基本的质疑和探讨；善于利用改造地区的区位条件能更好的确定改造方向。如上海新天地改造前便离著名景点较近，还紧邻上海的商业中心淮海中路，这样的区位便直接引导新天地成为现在的上海的商业繁华 旧城改造的浅析 蒋皓琛?中南大学建筑与艺术学院

旧城改造成功案例

https://www.sodocs.net/doc/4e1833336.html,/thread-405777-1-1.html 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……”这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明·伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明·伍德将上海石库门用原来的材

质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。

“新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，并带来一个街区的复兴。新天地也是如此，将中国化的元素进行保留，并穿插新的时代符号，在新旧的对比、历史与现代的融合中完成保护并实现创新发展。

城建案例分析

刘利军：关于城市空间秩序自觉性缺失与管理引导的探讨 1 樊振杰：104国道良渚至古墩路连接线工程的城市化建设 2 丁立本：仁和大道城建案例 5 刘楼华：从重点工程建设看项目代建制度 5 张明：申嘉湖杭高速公路余杭段工程建设管理 6 沈高祥：关于青川县白家乡九年一贯制学校建设的一些粗浅总结8 黄强炜：城建案例三则10 陆文亚：以案说理12 王先成：崇贤新城2426高压线迁改方案比选13 沈胜华：城建案例分析15 张建峰：浅谈南宋御街的改造保护16 巴维玉：规划要科学执行要坚决18 孙志良：城市交通道路基础设施规划建设案例评析19 吴剑平：临平副城地铁经济城市综合体空间整合研究24 胡礼明：运河镇褚家坝社区农村住房改造建设规划25 沈丹萍：旧城改造案例分析29 刘世红：320国道余杭段精彩亮相临平道路整治典范 浅谈320国道余杭段更新改造工程的项目管理30 陈宁钢：超山风景旅游综合体开发分析32 徐永祥：临平第五中学一期工程建设抢工期案例33

任杰：余杭区政府投资项目投资管理案例分析34 金婷：城建案例38 施立强：项目报批是一项系统工程39 邓勤高：城建案例之城区更新39 唐慧强：控规全覆盖的丙方观点46 丁文俊：龙王塘路、木桥浜路立面整治工程48 刘翔：关于我区河道整治工程的案例49 王林峰：浅谈《余杭镇控制性详细规划》修编工作61 何辉：有机更新城市67 周遥：关于星都大道建设的几点体会69 朱炳强：宁波“老外滩”开发案例70 张王深：城郊结合部违章建设的管理案例分析72 谢巨波：申嘉湖杭高速公路余杭段工程的建设74 高水军：城建案例76 沈海勇：西溪湿地综合保护工程78 郑宇：金桂大厦项目工程管理案例79 邱先华：记临平汽车总站（余杭公交停保基地）分析83

旧城改造模式研究

旧城改造模式研究——基于重庆市江北区旧 城改造项目 重庆大学硕士学位论文 学生姓名：贝贝 指导教师：刘贵文教授 专业：土木水利施工 学科门类：工学 重庆大学建设管理与房地产学院 二OO九年五月

Study on Modes of Urban Rebuilding——Based on the Urban Rebuilding Project of JiangBei in the City of ChongQing A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Degree of Master of Engineering By Bei Bei Supervised by Prof. Liu Guiwen Major：Civil Engineering College of construction management and real Estate of Chongqing University, Chongqing, China May 2009

摘要 作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。在我们的悉心经营下，城市在不断的成长壮大中，然而城市发展的如此迅速，以至于我们渐渐发现她出现的这样或者那样的问题：生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。 旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。 本文基于这一背景，通过对国内外旧城改造经验加以总结，同时分析旧城改造对城市发展的影响，以及目前我国旧城改造存在的问题，再结合相关理论研究问题的解决模式，最后，针对重庆市江北区旧城改造项目进行案例分析。论文的结构如下： 第一章绪论，主要阐述旧城改造出现的背景，以及本文的研究目的、内容及技术路线； 第二章文献综述，通过分析国内外旧城改造成败，总结适用于我国的旧城改造经验； 第三章名词解释和理论基础，对旧城改造、城市更新进行解释，同时阐述本文研究过程中运用到的理论，主要包括城市发展理论、城市经济、福利经济理论、城市空间组织理论； 第四章旧城改造对城市发展的影响，通过分析旧城改造对城市经济和城市环境、历史文化等方面的影响，指出旧城改造必要性； 第五章旧城改造的问题及原因分析，通过研究当前我国旧城改造过程中存在的问题及原因，为下一步的模式研究打好坚实的基础； 第六章旧城改造模式研究，通过对旧城改造整体运作模式、开发模式、拆迁模式、融资模式、制度建设的研究，旨在针对每一类旧城改造项目提出具有针对性的改造模式；

对城市更新模式的探讨教学文案

对城市更新模式的探 讨

对城市更新模式的探讨 关键词：城市更新、旧城改造、旧城改造模式、旧城改造存在的问题 所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。城市更新不再沿用城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述，而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的新概念。 作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化，使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题，如生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。旧城改造既是城市局部更新的过程也是个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。 旧城改造存在的问题 旧城改造过程中存在的问题主要有五个： （一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。

（二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。 （三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出。 （四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。 （五）整个旧城改造过程中，被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。 旧城改造模式研究 由以上分析得出，旧城改造过程中存在着很多问题，要完全避免它们是不可能的，但是要将问题出现后所产生的损失降低到最小还是可能的，因而要从源头开始就对旧城改造可能会出现的问题做以防备。首先，要选择适合自身城市旧城改造的整体运作模式；其次，要针对不同的改造区域类型选择适合的开发模式；再次，在以上二者都具备的情况下，针对当前预计拆迁情况和财政情况选择不同的拆迁和融资模式；最后，建立健全旧城改造制度体系，从而使得旧城改造工程得以顺利实施并有效地促进城市未来的发展。 （一）旧城改造整体运作模式。 该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。开发

旧城改造调查报告

关于旧城改造问题的调查分析 摘要 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。 最近几年旧城改造在各大城市进行着，旧城改造的首要目的是改善市民的居住条件，让旧城区居民分享经济社会发展的成果。要按照“修旧如旧，建新如故”的原则推进旧城成片改造和历史文化街区保护工作，使城市记忆得以延续。但旧城改造依然存在很多问题，例如对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费, 以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,过度提高容积率,,造成过密开发和土地滥用,导致环境持续恶化。还有对于拆迁补助问题没处理好导致居民情绪波动等。针对旧城改造的问题，我们进行调查，旨在了解情况，分析具体问题，找出解决方案，为以后旧城改造，规划，拆迁提供合理建议。 关键字：旧城改造城市拆迁补助纠纷经济影响

目录 一、调查题目：关于旧城改造问题的调查分析 二、调查目的：通过对李村、城阳等地旧城改造中若干问题的调查 研究，提出解决问题的对策、方案.为以后的城市规划提供有效信息，利于公正、公平的处理各种矛盾维护弱势群体利，实现" 以人为本"。凸显上海世博“城市，让生活更美好”的主题，建设新城区，构建社会主义和谐社会。 三、调查地点：城阳流亭机场附近改造区李村南庄改造区，崂山 朱家洼改造区 四、调查方法：1、问卷调查(合理设计问卷,采用开放式,封闭式或 混合式问卷收集信息) 。 2 、访问当地拆迁居民和规划局相关负责人，获得我们想要的资料。 3、现场观察,凭借感觉的印象搜集数据资料。 4、请教相关大学教授，政府官员，对旧城改造的问题进行补充，找到解决方案。 五、调查内容： 第一章调查前分析准备 1、广泛了解青岛市旧城改造分布范围 2、探究正在改造的范围是怎样确定的 3、了解青岛市旧城改造的现状

对城市更新模式的探讨

对城市更新模式的探讨 关键词：城市更新、旧城改造、旧城改造模式、旧城改造存在的问题 所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。城市更新不再沿用城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述，而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的新概念。 作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化，使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题，如生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市有土地功能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。旧城改造既是城市局部更新的过程也是个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。 旧城改造存在的问题 旧城改造过程中存在的问题主要有五个： （一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。 （二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。 （三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出。 （四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证。