北京龙湖-滟澜山项目定位文件2(3)概要

问伟

顾

业

目录

第一篇区域价值及供应市场研究篇

第一章本项目区域价值认知........................... 错误！未定义书签。

一、顺义区功能定位及产业发展概况................................ 错误！未定义书签。

二、顺义新城规划及发展概况............................................ 错误！未定义书签。

三、本项目用地状况............................................................ 错误！未定义书签。

四、区域价值小结................................................................ 错误！未定义书签。第二章顺义普通住宅市场环境研究................... 错误！未定义书签。

一、顺义普通住宅市场供应分析........................................ 错误！未定义书签。

二、顺义普通住宅市场销售分析........................................ 错误！未定义书签。

三、典型个案 ....................................................................... 错误！未定义书签。

四、顺义普通住宅市场小结................................................ 错误！未定义书签。第三章顺义区别墅市场环境研究.. (4)

一、温榆河别墅区 (5)

二、京东别墅区—格拉斯小镇 (16)

三、潮白河别墅区 (18)

四、顺义区别墅市场小结 (25)

第四章本项目市场空间探寻........................... 错误！未定义书签。

一、顺义区普通住宅空间探测............................................ 错误！未定义书签。

二、顺义区别墅市场空间探测............................................ 错误！未定义书签。第五章可借鉴典型案例研究........................... 错误！未定义书签。

一、固安孔雀城 ................................................................... 错误！未定义书签。

二、龙山新新小镇................................................................ 错误！未定义书签。

三、果岭小镇 ....................................................................... 错误！未定义书签。第二篇需求研究、市场定位及产品初步设想篇

第六章需求调查问卷研究............................... 错误！未定义书签。

一、需求调研及深访说明.................................................... 错误！未定义书签。

二、顺义—牛栏山区域拦访调研........................................ 错误！未定义书签。

三、大空港区域拦访调研.................................................... 错误！未定义书签。

四、北京市内(东北四环）区域拦访调研........................... 错误！未定义书签。

五、怀柔区域拦访调研........................................................ 错误！未定义书签。第七章需求深访研究........................................... 错误！未定义书签。

一、金汉绿港策划总监，吕先生........................................ 错误！未定义书签。

二、天竺房地产开发公司副总，朱先生............................ 错误！未定义书签。

三、中房水木兰亭销售总监，冯先生................................ 错误！未定义书签。

四、固安孔雀城策划总监，陈先生.................................... 错误！未定义书签。

五、易郡销售总监，苏小姐................................................ 错误！未定义书签。

六、固安孔雀城成交客户，王先生.................................... 错误！未定义书签。

七、曹先生 ........................................................................... 错误！未定义书签。

八、牛栏山酒厂中层干部，寇女士.................................... 错误！未定义书签。

九、毕女士 ........................................................................... 错误！未定义书签。

十、刘先生 ........................................................................... 错误！未定义书签。十一、翟先生 ....................................................................... 错误！未定义书签。第八章购买意向&购买能力综合分析 ............... 错误！未定义书签。

一、顺义城区－牛山区域.................................................... 错误！未定义书签。

二、后沙峪－天竺之空港区域............................................ 错误！未定义书签。

三、北京市区区域................................................................ 错误！未定义书签。

四、本项目目标客群............................................................ 错误！未定义书签。第九章市场定位及产品设想建议....................... 错误！未定义书签。

一、本项目市场定位............................................................ 错误！未定义书签。

二、产品初步设想................................................................ 错误！未定义书签。

三、中小户型搭配/改造方案............................................... 错误！未定义书签。

顺义区别墅市场环境研究

目前，顺义区域别墅市场主要集中在三个区域，温榆河别墅区、京东别墅区和潮白河别墅区。

顺义别墅区分布图

一、 温榆河别墅区

温榆河别墅区在售别墅项目

1

3

2

纳帕尔湾 本案 1、温榆河别墅区3、潮白河别墅区2、京东别墅区

温榆河别墅与在售别墅项目分布图

（一）顺义温榆河在售别墅项目

2

纳帕尔湾

本案

1

温榆河别墅区在售项目供应情况

该区域是北京最早的别墅聚集区域，早期以外销别墅为主；区域具备温榆河优良的自然景观条件，距离机场较近，涉外氛围浓厚；独栋别墅容积率在0.2-0.6之间，价格相对较高，销售单价平均在18000元/平方米以上，区域主力总价在500-1000万/套。叠拼/联排别墅项目容积率在0.8-1之间，价格8000-10000元，总价在170-250万/套左右。高端别墅客户以外籍或者投资客为主，别墅租赁市场相对看好；

未来该区域还将有大约近200万平方米的别墅项目投入市场（中海柏联花园、罗马湖别墅、东隆别墅等），均以独栋别墅为主。未来温榆河沿岸别墅的发展趋势是竞争更加激烈，产品更加丰富。从温榆河沿线目前及未来的潜在项目分布来看，龙湾别墅、优山美地二期、丽莱花园都位于温榆河与京承高速交会处的上游，这已经与传统的温榆河别墅沿京顺路而建有所不同，即有逐渐向西移至京承高速沿线的趋势。除了纯独栋的高端别墅产品，温榆河区域也出现走经

济型路线的别墅项目，如水青庭、莫奈花园。

（二） 典型个案－莫奈花园

1、基本情况

占地面积：50万平米

建筑面积：40万平米，一期20万平方米 容积率：0.8

物业类型：双跃、叠拼、联排、双拼

总户数：408户（双跃+叠拼161户，联排189户，双拼58户） 面积销售率：90%

目前均价：叠拼7000元/平方米 联排8000元/平方米 双拼9000-13000元/平方米 物业费：2.45元/平方米/月 装修标准：毛坯

开盘时间：2004年10月16号 入住时间：2005年6月1日

客户情况：客户主要来自机场附近，第一居所

莫奈花园叠拼典型户型图

首层 二层

莫奈花园TH 典型户型图

三层

四层

顶层

上叠建筑面积：212 - 214平米首层

二层

三层

莫奈花园双拼典型户型图

2、销售情况

莫奈花园-碟品销售均价VS 销售套数交叉分析

莫奈花园叠拼项目销售周期28个月，实现销售均价5776元/平方米，成交总价100-130万。

首层

二层

莫奈花园-TH销售均价VS销售套数交叉分析

莫奈花园联排项目销售周期27个月，实现销售均价6358元/平方米，成交总价：150-200万/套。

莫奈花园-双拼销售均价VS销售套数交叉分析

莫奈花园双拼项目销售周期15个月，实现销售均价8005元/平方米，成交总价270-290万/套。

3、产品情况

莫奈花园产品供给情况

莫奈花园产品销售情况

莫奈花园从2004年9月开盘，目前销售率达到90％左右，总价集中在100-300万/套之间，月均销售套数在15套左右。

（三） 典型个案－水青庭

1、基本情况

占地面积：5.03万平米 建筑面积：5.11万平米 容积率：1.02

物业类型：49栋叠拼 总户数：190户 面积销售率：40%

目前均价：10000元/平方米 物业费：5元/平方米/月 装修标准：毛坯

开盘时间：2006年2月20号 入住时间：2006年12月31日

客户情况：客户主要来自北京市内，前期有个别外籍客户，二次置业，第一居所。

水青庭典型户型图

一层

二层

2、销售情况

水青庭-销售套数VS 销售均价交叉分析

水青庭项目销售周期10个月，月均销售套数7套，月均销售面积1838平方米，月均签约额1624万元，销售均价8837元/平方米，成交总价200-260万。

三层

四层

阁楼

（四）小结

温榆河经济型别墅莫奈花园和水青庭均位于后沙峪，与北京市区较近，客户也以北京的客户为主，多为第一居所；作为与中央别墅区高端别墅（500万以上）的差异化产品，经济型别墅总价基本在100-300万之间；目前成交价格在6000-9000元/平米之间。莫奈花园叠拼和联排总价在100-200万元之间，销化状况好于双拼别墅（270-290万）；水青庭叠拼面积较大，总价超过200万以上，总体销售状况不如莫奈花园（月均成交套数18套VS 7套）。

二、京东别墅区—格拉斯小镇

京东别墅区在售项目分布图

本案

纳帕尔湾

2

格拉斯小镇是在“临空经济带”带动下新出现的京东别墅区的代表。

格拉斯小镇关键指标

鲁能地产开发的格拉斯小镇是目前北京最大规模的别墅项目。格拉斯小镇包括六大别墅区，每一个别墅区都相当于一个独立的别墅项目，六大别墅区围绕一个5万平方米的小镇中心－格拉斯香水小镇，小镇中心包括五星级俱乐部酒店、健身俱乐部、图书馆、艺术中心等，还包括餐饮、娱乐等2万平方米步行

街，同时还设置一个国际学校、一个高尔夫球场、3公里长的运动主题公园、5公里长的老河湾休闲公园等；该项目的整体开发周期长达6年。格拉斯小镇的出现，缓和了中央别墅区土地供应匮乏等问题，并且向东南方向扩展了中央别墅区的面积，平衡了机场路南、北的开发差距。

三、潮白河别墅区

潮白河区域在售和即将入市项目

潮白河在售项目分布图

本案

纳帕尔湾

3

（一）顺义潮白河在售别墅项目