关于当前农村土地流转问题的法律思考
关于当前农村土地流转问题的法律思考
定远 12春法本 1234001214815 韩毅
内容提要
农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展和农村稳定农民增收,国家长治久安的基石，探索农村土地流转新机制，加快发展新型农业经营主体，针对农村当前在土地经营权流转过程中不断出现的新情况、新问题，在坚持土地承包关系长期不变的前提下，应积极探索建立依法、自愿、有偿的市场化土地承包经营权流转机制，本文从当前农村土地承包和土地流转处于的现状与特点着眼，从我国法律和法规的角度对其进行解析和思考，并借鉴农村土地流转的经验和方法，分析土地流转目前存在的问题，并对当前农村土地流转问题提出一些浅显的建议。
关键词：土地承包土地改革土地流转
目录
一、现阶段农村土地流转的现状与特点 (3)
(一)龙头企业带动型 (3)
(二)主导产业带动型 (4)
(三）合作组织带动型 (4)
(四) 专业大户带动型 (4)
二、农村土地流转的法律思考 (4)
（一）土地流转的法律意义 (4)
（二）土地流转的法律依据 (4)
（三）土地流转的法律原则 (4)
（四）土地流转的权利及义务 (4)
三、现阶段土地流转的发展趋势 (5)
(一)流转进程趋向提速 (5)
(二)流转形式趋向以转包和租赁为主 (5)
(三）流转规模趋向做大 (5)
(四)流转主体日趋多元化 (5)
(五)流转期限趋于延长 (6)
(六)流转效益趋于增长 (6)
四、存在以下问题 (6)
(一) 集中连片难度大，部分土地流转困难 (6)
(二) 流转形式不规范，缺少稳定性 (6)
(三）农村社会保障机制缺失，农民对土地流转尚存担忧 (6)
(四) 金融、财税等涉农政策扶持力度不到位，制约了农村土地流转 (6)
五、农村土地流转的对策与建议 (7)
(一)进一步把握政策导向，积极稳妥推进土地流转工作 (7)
(二)进一步规范流转行为，适度控制单一主体的流转规模 (7)
(三）进一步加大扶持力度，确保新型农业经营主体健康发展 (7)
(四)准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色 (7)
(五)进一步加大土地改革力度，创新土地流转新机制 (7)
参考文献 (8)
关于当前农村土地流转问题的法律思考
中共中央十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》对加强土地承包经营权流转管理和服务工作、健全土地承包经营权流转市场提出了明确要求，为农村土地流转明确了根本依据，维护了新时期农民的权益。
2014年中央1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》指出：稳定农户承包权，放活土地经营权，鼓励通过土地流转，发展多种形式规模经营，扶持发展新型农业经营主体。安徽省根据党的十八大精神，结合我省实际，适时出台了《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，进一步明确了探索农村土地流转新机制，加快发展新型农业经营主体的任务和措施。针对农村当前在土地经营权流转过程中不断出现的新情况、新问题，在坚持土地承包关系长期不变的前提下，应积极探索建立依法、自愿、有偿的市场化土地承包经营权流转机制。
因此，对当前农村土地流转问题的法律思考，成为广大农村工作者的重要课题，现以定远县张桥镇为例，对上述课题作一初析。
一、现阶段农村土地流转的现状与特点
家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，解决了十几亿人口的粮食问题，成为当时农村土地改革的一项创举。但是，随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，整个农村的产业结构、农民就业结构和农村生产力水平与80年代相比已发生了很大变化。定远县张桥镇是一个传统农业大镇，辖16个行政村一个居委会，现有耕地面积109481.67亩，人口5.8万人，目前全镇土地流转面积达19842.87亩，占耕地总面积18.2%。其中：租赁9450亩，占47%，转让5330亩，占27%；转让455亩，占3%，代耕等其他形式4607亩，占23%。经调查发现，早在家庭承包责任制初期，就出现了零星农户①之间为便于耕作而进行的小面积的互换、转包。随着农业和农村经济的不断发展，特别是上世纪九十年代以来，由于张桥镇农民负担相对过重，粮食价值低，农村劳动力大量向二、三产业转移，导致大面积农田抛荒，为改变这种状况，镇村在土地流转方面做了大胆尝试，将抛荒田转包给种田能手②，特别是近期，农村经济结构和社会结构发生了很大变化，农业生产的经营模式也发生了变化，农村土地流转逐渐呈现出面积大、规模化的趋势。土地流转呈现如下特点：
（一）龙头企业带动型
龙头企业带动型即以龙头企业为依托，以经济效益为纽带，以特色农业为主导，实行“公司+基地+农户”的模式进行规模经营，如张桥镇管李村的佩璋葡萄有限公司、禾田蓝莓③有限公司、马湖农场等企业的流转面积达到3790亩以上。
①零星农户：就是极少数农户的意思。
②种田能手及为有农业专业特长或技术人员。
③佩璋葡萄、禾田蓝莓均为姓名加上产品命名方式。
（二）主导产业带动型
主导产业带动型即以主导产业为龙头，结合区域优势，建设标准化、规模化农产品基地，带动和辐射周边，形成规模效益。全镇稻、麦等优质产业流转面积达1万多亩，占耕地流转面积的49%。高塘村的花卉苗木，南杨村的茭白④和多彩马铃薯、街南村的小龙虾等土地流转面积达1000亩以上。
（三）合作组织带动型
合作组织带动型即通过建立农民专业合作社，家庭农场，采取统一产供销等方式，变分散经营为组织化、集约化经营，如张桥为民苗木植保专业合作社、徐江食用菌农民专业合作社等土地流转均在200亩以上。
（四）专业大户带动型
专业大户带动型即种养大户利用自身专业优势流转周边农户土地进行适度规模经营，提高土地产出效益。据统计张桥镇50亩以上种养殖大户约194户，共流转土地15077亩。
二、农村土地流转的法律思考
（一）、土地流转的法律意义。农村土地流转指的是农村土地承包经营权的流转，其实质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从而实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在转让时流转双方协商处理。2008年10月12日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中明确指明，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以各种形式流转土地承包经营权。
（二）、土地流转的法律依据。我国早在2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》，并于2003年3月1日起正式实施。该法对农村土地流转作出了规定。第十条:国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转;第十六条第一款:（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品;第二十六条第二款：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户⑤的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转;该法第五节专门对土地承包经营权的流转作了明确规定;该法第三十二条则指出通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。
（三）、土地流转的法律原则。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条确定了土地承包经营权流转应当遵循的五个原则有：第一是平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；第二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；第三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限；第四是受让方须有农业经营能力；第五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
（四）、土地流转的权利及义务。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定了土地承包经营权流转的主体是承包方，第三十五条规定了发包方在合同期间所应遵守的义务，第三
④茭白俗称茭瓜草，是一种水生植物。
⑤落户及为长期居住于某一个地方。
十六条规定了土地承包经营流转的收益归承包方所有，第三十七条规定当事人双方应当签订流转书面合同，并对合同所应包含的七个格式条款做了归纳，第三十八条流转的登记制度，第三十九条、第四十条、第四十一条分别规定了承包关系不变、互耕和承包关系发生变更的情形。值得注意的是第四十二条：承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。这则表明农业生产方式的变化，农业规模化生产将走上一条合法的途径。第四十三条这样说：承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。这就鼓励农民放心对土地加以投入，即使以后转让也能得到相应的报报酬。
我国在2005年1月19日农业部颁发《农村土地承包经营权流转管理办法》，于2005年3月1日起正式实施。《农村土地承包经营权流转管理办法》以《中华人民共和国农村土地承包法》为根据，围绕尊重和保障农民的土地承包经营自主权，土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等5个方面进行规范。国家法律、法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速发展的时期。
三、现阶段土地流转的发展趋势
（一）流转进程趋向提速
近几年来，一方面随着我国城镇化和工业化的快速发展，农村绝大多数的青壮年劳动力走出家门，外出打工挣钱，农村直接从事农业生产的劳动力锐减，不少村庄只剩下老人和留守儿童，成为名符其实的“空心村⑥”；另一方面随着农业产业结构调整和国家各项惠农政策的纷纷出台，使部分企业或大户到农村创办专业合作社、农业示范园、家庭农场，发展规模经营，这在一定程度上助推了土地经营权的加速流动。以张桥镇为例，截至2013年底，全镇土地流转总面积超过19842.87亩，占全镇耕地面积的18.2%，自2010年以来张桥镇土地流转明显加快，仅2012年就新增流转面积5100亩。
（二）流转形式趋向以转包和租赁为主
由于转让涉及土地权属变更，入股又涉及到股权收益不确定情况和风险性，大多数农户在流转中采用转包和出租方式，张桥镇这两种方式流转面积达14780亩，占总流转面积74%，其中转让5330亩，租赁9450亩。
（三）流转规模趋向做大
近年来，土地流转呈现面积大、流入主体数量多、经营规模越来越大的趋势，截止2013年底，张桥镇土地流转规模在百亩以上的达7833亩，其中规模在1000亩以上的面积达4379亩，最大流入主体是安徽省马湖农场，流转土地达3279亩；100亩至1000亩流转面积达4554亩；50亩至100亩流转面积达7240亩。随着“美好乡村”和农村土地整治的不断推进，以村民组、行政村整体流转成为新趋势。
（四）流转主体日趋多元化
随着土地流转进程的加快，原先的农户之间小规模代耕代种现象逐渐被改变，一些农业产业化龙头企业、农民专业合作社、返乡农民、种粮大户参与土地流转，进行规模化经营，农业
产业化、生产订单化、经营组织化水平不断提高。到2013年底，张桥镇流转的土地：流入企业3789亩；流入家庭农场2357亩；流入专业合作社3996亩；流入专业大户8450亩。土地经营权逐步向家庭农场等新型农业经营主体流动成为必然趋势。
（五）流转期限趋于延长
仍以张桥镇为例，土地流转期限在10年以上的7260亩，占总流转面积的37%；土地流转期限在10年以下5年以上的5430亩，占流转总面积的28%；流转期限5年以下的约7150亩，占流转总面积的35%。随着新型农业经营主体和专业大户成为土地流转主体的中坚力量⑦，今后，延长土地流转期限是农民与流入主体的共同意愿和主要趋向。
（六）流转效益趋于增长
据定远县张桥镇农经站统计分析，土地在实行流转前，农户经营一亩田地的净收入最多也就五六百元，再加上劳动力成本后基本上就所剩无几了，据调查统计，土地在流转后，农民不但从土地流转中得到直接流转租金，而且在租赁土地的企业务工还可赚到劳务费，比过去自己经营土地经济效益增加3-5倍，经济效益得到大大改善。
四、存在以下问题
（一）集中连片难度大，部分土地流转困难
1995年二轮地改时由于土地的好坏差异较大，各村组为了减少纠纷，将好田和差田按统一比例搭配调整，绝大多数农民的耕地被分散于不同地段，难以集约化经营，在客观上加大了土地流转的难度和成本，同时也导致部分零散土地流转困难。
（二）流转形式不规范，缺少稳定性
按照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，土地流转没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包地流转。但在实际操作中，多数是以村社或者流转合作社为单位造具花名册，农户在花名册上签字表示自己的意愿，以签字代委托，这种情况容易造成农户反悔，部分农户私下流转，代耕代种，只有简单口头协议，随意性较大特别是在当前农产品价格不断上涨的情况下极易发生流转纠纷，也使土地流入户顾虑重重，缺乏长期发展规划，只能经营一年算一年。流转程序、手续不规范，主要表现在：一是在土地流转过程中未充分征求流转双方的意愿，流转双方的合理要求未能及时协调解决；二是部分流转协议条款不齐全，双方权利义务不够明确，合同未能鉴证和公证；三是合同双方未按法律规定的程度签订合同，引起纠纷不能得到有效的解决方式。这些问题和情况的存在，将使流转双方的权益得不到有效保障，影响土地流转工作的顺利进行。
（三）农村社会保障机制缺失，农民对土地流转尚存担忧
长期以来，土地一直是中国农民最基本的生活保障，由于农村养老、医疗等社会保障机制不健全，农户普遍存在惜租心理。另一方面由于土地征收补偿制度不完善，让土地受让人对保障缺乏积极的心理预期，不敢加大投入，影响农业生产效益。
（四）金融、财税等涉农政策扶持力度不到位，制约了农村土地流转
一是家庭农场、专业大户等在扩大生产经营规模的过程中，由于金融、财税等涉农政策扶
持力度不够，造成土地流入主体发展后劲不足；二是粮补等国家惠农政策仍由原流出地农户享受，农业保险理赔比例较低，在一定程度上影响了土地流入主体的生产积极性；三是由于农村土地承包经营权暂不能抵押，融资困难也制约了土地流转规模。
五、农村土地流转的对策与建议
（一）进一步把握政策导向，积极稳妥推进土地流转工作
要遵循“依法、自愿、有偿”原则，在大方向上鼓励推进，在具体实施中力求稳妥，避免因盲目追求土地流转主体规模上的“大”和土地流转数量上的“多”，从而导致生产要素和管理水平跟不上而失败，影响农村稳定，真正做到群众自愿、政府引导、操作规范。
（二）进一步规范流转行为，适度控制单一主体的流转规模
对现有的流转主体进行全面调查摸排，对流转面积过大、资金相对不足、管理难到位的大户进行“瘦身”处理，控制流转面积，适度规模经营，以规避流转大户生产经营风险，确保农户利益不受损失。
（三）进一步加大扶持力度，确保新型农业经营主体健康发展
专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体是今后土地流转的主力军，他们的健康发展关系到农户的切身利益，必须大力扶持和培育。一是加大科技培训力度，提升经营主体整体水平，农技、畜牧、农机等部门要积极对接，为新型农业经营主体提供科技支撑。二是加大政策、资金扶持力度。对效益好、示范带动作用明显的家庭农场予以奖补；新增农业补贴优先向新型经营主体倾斜，实行谁种粮，补贴谁；三是建立农村土地流转经营权抵押融资机制，破解流入主体融资难瓶颈；四是提高政策性农业保险的赔付比例，增强农业生产风险防范能力，为新型农业经营主体健康成长保驾护航。
（四）准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色
乡村组织是农村土地的管理者,它监督土地资源的合理运用,监督农户土地使用权的流动,监控土地供需总量的动态平衡,而不应用行政手段去调整土地资源, 去干预甚至取代农户对土地的使用权。因此,乡村组织在土地流转中的定位应该是加强管理和搞好服务。要做好涉及土地流转的资格审查、合同鉴证、档案管理和动态监测等工作。要深化农村社会管理体制的配套改革，大力培养农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。要改革农村户籍制度，打破身份的限制，改变农民的“恋土⑧”观念，减少农民对土地的直接依赖。
（五）进一步加大土地改革力度，创新土地流转新机制
一是在规范现有流转方式的基础上积极探索将土地承包经营权作价入股，使得农户和流入主体成为利益共同体，提高农民在土地收益中的分配比例。二是建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转。三是充分发挥县、乡、村三级土地流转平台的中介作用，规范流转程序，健全服务功能，提高土地流转的成功率。四是健全农村社会保障机制，逐步弱化土地的保障功能，不断增加农民财产性收入，解除农民的后顾之忧，为农村土地流转创造良好的条件。五是建立土地流转风险防范机制，租金价格市场化，地方财政要建立农村土地流转风险基金，及时预防和化解社会风险。
参考文献：
1、安海岗著《关于我国农村土地流转问题的思考》，载自《资源与产业》第9卷第1期，2007年2月。
2、何晓丽著《我国农村土地承包经营权流转制度探析》，载自中国论文下载中心。
3、王玮、梁云龙著《钦南区农村土地流转“转”出一片新天地》，转自《广西日报》2009年7月2日。
4、刘国学著《贺州市八步区农村土地流转的探索与实践》，广西农业信息网，2009-01-24
5、林浩滨、何亦名著《农村土地流转问题初探》，载自《农村展望》，2003年9期，P15-16。
6、班婵著《浅谈当前农村土地流转问题》，载自《农村经营管理》2004年12期，P42-43。
7、甘敏、张敏敏著《农村城镇化建设中的土地流转问题与对策研究》，载自《廊坊师范学院学报(社会科学版)》2014年01期。
农村土地流转存在的问题及对策研究
农村土地流转存在的问题及对策研究 摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是实现城乡统筹发展的有效途径。思想观念不转变、流转制度不完善、操作不规范以及社会保障体系不健全等因素都会影响农村土地流转进程。文章阐述了当前我国农村土地流转存在的主要问题，并提出了解决问题的对策和建议，旨在加快农村土地流转，促进农业规模化经营。 关键词：土地流转；问题；对策 随着市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农村土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。中央专门出台了农村土地流转政策，加强土地流转管理和服务并健全流转市场。农村土地流转是在土地承包期内拥有土地承包经营权的农民有条件地将土地经营权转移给其他农民或经济组织。近年来我国各级政府和农村基层组织在正确引导和推进土地流转方面做了大量工作和有益探索，但仍存在一些问题。开展农村土地流转研究，及时发现问题并采取对策，是顺利开展土地流转工作的保证。 一、农村土地流转中存在的问题 思想认识不到位
第一，基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。 第二，小农经济思想严重。一是部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；二是农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；三是城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 第三，对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感；部分业主担心市场前景不佳，承包无效益，不敢大胆投入和大规模开发，甚至没有真心实意经营，利用土地搞投机。 流转行为不规范 在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分基层干部没有充分尊重农民意愿，擅自将撂荒土地、集体土地和“四荒地”流转给第三方经营，土地发包和经费收支不公开。部分业主借合
2019年农村土地流转市场现状与发展趋势预测-15页文档资料
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称：2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号：1577590←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读：http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示，保守估计，农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成，农村土地价值稳步上升，农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查，农地整体租金水平是每亩每年290元。按5％的平均收益率计算，每公顷耕地（仅用于农业项目）的价值约8.7万元，由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上，随着土地租金的逐年增长，以及未统计在册的土地，全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长，2019年约为6372 万亩，仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩，比2019年底增长18.3%；流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%，比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户，占家庭承包农户数的25.3%，比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%，分别是：上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
农村土地流转存在的问题及对策
农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、
经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因
农村土地流转存在问题及对策研究
农村土地流转存在问题及对策研究 李瑞刘兴姝 (陕西省地产开发服务总公司陕西西安710075) 【摘要】当前，我国农村土地流转处于较低层次的发展阶段，在其发展过程中存在着农民缺乏依法转让意识、流转过程不够规范等系列问题，因而，要实现农村土地合理合法流转，政府就必须建立规范有序的土地流转机制，严格保护农民的合法权益，建立健全社会保障制度。 【关键词】农村；土地流转；权益；社会保障机制 一、农村土地流转的内涵 农村土地流转又叫农村土地使用权流转，它是指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的使用权让渡给其他农户或经营组织的过程。它是实现农村资源优化配置的有效形式，促进了土地承包经营权在流转过程中与生产要素的紧密结合，实现农业生产的精细化和现代化。农村土地流转的范围既包括耕地、荒地、鱼塘、山地等其它农业用地。其主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。它是土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素相结合，实现农业生产利润最大化的一种重要方式和途径。 二、当前农村土地流转存在的问题 1、农村土地流转程序不规范 农村土地流转在我国虽然经历了一些岁月，但无经验和规律可循，在摸索中进行，因此在实际土地流转的过程中往往出现流转程序不规范等问题。一方面，农民缺乏依法转让意识，大多数流转的土地往往进行的是口头协议，因而流转双方容易发生争执和纠纷。另一方面，我国虽然颁布了《农村土地承包法》等法律，允许农民依法流转土地，但对农村土地的流转的程序价格和管理缺乏明确的规定，这样就导致许多经营户虽然签订了合同，但合同内容和条款不明晰，流转双方缺乏在责、权、利关系上的明确规定，为以后的合同纠纷留下了许多隐患。 2、在农村土地流转过程中，权益保护意识不强 当前，在农村土地流转过程中，随意改变土地承包关系，破坏土地经营权。有些地方政府将土地流转作为增加收入的手段或作为地方“政绩”的形象工程，严重地损害了农民的利益，更有甚者，有些地方政府为了短期利益，在农民不知情的情况下，引入商户或大户进行经营，如当前很多外来农家乐的经营，使得失地农民的基本生活和生产失去了保障。 3、土地“惜转”现象较为普遍 在我国，由于根深蒂固的思想束缚，农民普遍存在“离土不离地”等现象。这样就使得很大一部分农民人不在，但不愿意放弃土地的经营权，一方面，农民无精力经营土地造成土地的大量荒废也不愿意流转，另一方面，有能力经营土地的人又缺乏经营的土地，存在着土地资源的大量破坏和浪费。“惜转”现象普遍存在。这种现象严重制约着农村生产力的发展，制约着土地资源的优化配置。 4、土地收益较低，招商引资困难较大
农村土地流转存在的问题及建议
农村土地流转中存在的问题及建议 摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。 关键词：土地流转规模经济保障制度 农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。 解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。 一.农村土地流转中存在的主要问题 1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。 2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体
我国农村土地流转的现状与对策研究
我国农村土地流转的现状与对策研究
中国农村土地流转的现状与对策研究 引言 农业、农村和农民问题是中国社会经济发展具有全局性、战略性的重大问题。土地问题是影响“三农”问题解决的关键，而如今土地问题的核心是农村土地流转问题。新中国成立以来，中国农地变迁经历了从土地改革，到农业合作化，再到人民公社，最后到家庭联产承包责任制的过程。家庭联产承包责任制还原了农业家庭经营最优的特征，经过让家庭成为自身经济活动的剩余索取者，家庭成员成为财产的股东，并赋予家长配置资源、协调生产和应用激励手段的权力，其结果是“一个家庭责任制下的劳动者劳动激励最高，这不但是因为她获得了她努力的边际报酬率的全部份额，而且还因为她节约了监督费用”。家庭联产承包责任制的制度绩效是显著的。林毅夫在分析1978－1984年间中国农业增长的源泉时，运用生产函数法测算，此间农业产值增长42.23%，在各种解释变量中，制度变量的贡献约占46.89%，相当于同期化肥、资本、劳动力、土地投入的总效应。可是，作为一项制度创新，家庭联产承包责任制不可能一劳永逸地解决农业增长中的全部问题。因为，家庭联产承包责任制在运行过程中逐渐暴露出一些缺陷和不足：其一，家庭经营规模细小，土地零碎，既妨碍了土地的适度规模经营，又妨碍了农业的机械化；其二，随着第二、三产业的发展，农户兼业化日益严重，农业生产成为许多农户的副业，这既不利于传统农业向高效的现代农业转变，也不利于农地的可持续利用；其三，农民对土地的依恋心理增强，给具有现代意义的农民离土离乡增添了新的困难；其四，农民的组织程度降低，农户分散化，使现代农业科技和先进生产经验、先进耕作技术的传播与推广变得比
浅谈我国农村土地流转出现的问题及探析对策
浅谈我国农村土地流转出现的问题及探析对策农村土地流转是解决“三农”问题的现实选择，是建设现代农业、新农村的 基础工作，促进和规范农村土地流转是全面建成小康社会，提高农民收入水平，缩小城乡差距的重要手段。但是在实施农村土地流转的过程当中，还有许多问题有待解决。 标签：农村土地流转问题对策 一、传统思想观念的束缚 农民把土地作为命根子来看待，认为只要有了土地，生活就有了保障。一部分农民宁可选择分散经营，也不愿将土地流转出去。就目前来看，农业目前还是一个比较效益低、市场竞争力弱的弱势产业，既面临市场风险，又面临自然灾害的风险，投入多、产出少，若依旧一家一户则面临着生产结构单一，缺乏吸纳现代科技的内在动力，农产品科技含量低、农业科技成果转化率低，农民从纯农业中增收的空间极少甚至为负。严峻的现实表明，如果不解决土地分散经营这个根本问题，不抓住农村土地流转这个根本途径，农民增收就只是一句空话。 二、土地流转程序不很规范 个别农户之间只有口头约定，未依据法律程序办理规范的流转手续，订立必要的流转合同，以至于在流转过程中产生较多矛盾，比如土地租赁关系不明确、土地使用关系混乱。在土地流转价格上也没有一个明确的规定，土地流转价格不断上涨，土地承包期限较短且不稳定。大部分土地承包合同的时间为1-3年或3-5年（含口头约定），由于承包期短承包户很难进行长期种养殖计划，承包户很多人不愿意购买大型农业机械、进行农业基础设施的整修，而粮食生产中的大型农业机械购置农业基础设施的改造、农田土壤结构的改良等都需要进行长期投资，这影响了农业的可持续发展。 三、农业科技培训体制不完善 从2012年中央一号文件提出了“科技兴农”至今已经有三年了，但现有的培训体制还不能适应“科技兴农”的新要求，还是单一的有政府部门主管的各类农业科技推广机构进行科技推广，仍停留在办班培训、技术咨询、印发材料等最基本的层面，科技推广服务的深度和广度远远满足不了农民对新农业技术的需要，无法满足新形势下现代农业发展对科技服务的新需要，农业新科技推广的长效机制还没有形成；专业的高素质的农业科技人员比较稀缺；农业科技的中介机构功能不完善；适合农民自身的、易读易学的农业科技书还比较少等等。 四、我国农村土地流转出现的问题，对此提出了以下对策 1.创新观念，提高土地流转的积极性
农村土地流转原因、问题及对策浅析
农村土地流转原因、问题及对策浅析摘要：三十多年的改革开放过去了，我国大体上已进入以工促农、以城带乡的高速发展阶段，进入了传统形式农业向现代农业进发、走中国特色社会主义道路的重要时期，解决土地流转问题也是破除城乡二元结构的必然要求。当前我国农村土地流转存在经营权与所有权问题、权利流转受限，流转合同简陋，耕地面积减少等诸多问题。本作者对此浅析提出从法律，社会认知，整体规划等方面提出解决方案。 关键词：土地流转节约型社会现代农业农村土地制度 土地，从古至今都是人类社会最重要的生产和生活资料。随着社会主义市场经济体制逐步建立和完善，国有土地已建立了一套比较完整的流转制度，但农村集体土地流转仍处于起步阶段并受到很多桎梏和限制。现如今提倡的建立资源节约型、环境友好型社会是一个充分利用各种资源的复杂社会系统工程，而其中重要的是要解决高效集约利用土地稀缺资源问题。 “土地流转将开启城乡一体化的新路径。”华南农业大学教授罗必良认为，一方面通过适当的土地集中和合理的土地置换，可以减少农村居民点由于住房过度分散所造成的土地浪费，推进新农村建设；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移劳动力的稳定性，从而有利于城乡二元体制弱化并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。由此看来，高效集约地利用有限的土地资源，是现实与未来发展的需要，具有深刻的现实意义。 经过资料调查显示，农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因： 1、土地承包经营曾属于高成本，低收益。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。因此许多外出务工、经商的农民纷纷将土地承包经营权流转给亲友或其他农户，也有土地承包经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因之一。 2、由于二、三产业的发展，劳动力大量转移出去。土地执行二轮承包时依照"增人不增地，减人不减地"原则，使得原本存在的人多地少的矛盾更加突出。这导致大量劳动力大都向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家劳动力转移，此时便会将土地承包经营权流转给他人。
我国农村土地流转国内外研究综述与展望
农村土地流转国内外研究综述与展望 ［摘要］随着我国市场经济的发展和新农村建设进程的推进，为了加快实现农业现代化、增加农民收入、深化农村改革、统筹推进城镇化和新农村建设，农村土地流转成为必然趋势。国内外学者从理论构建、现状调查、问题剖析和原因归结等诸多方面展开了深入研究，为我国农村土地流转制度的建立和完善奠定了坚实基础，但在研究视角和内容等方面仍有待拓展和深化。 ［关键词］农村土地流转；土地发展权；供需失衡；农民权益保护 农村土地流转能够有效促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，加快社会主义新农村建设步伐。经过多年试点探索和立法实践，我国越来越重视农村土地流转以及对农民权益的保护。据统计，2006 年全国农村土地流转面积为5551.2 万亩，占家庭承包耕地面积的 4.57%。2008 年 8 月底，全国农村土地流转面积已达1.06 亿亩，占家庭承包耕地总面积的 8.7%。农业部政策法规司副司长王乐君在 2009 年“中国农村法
治论坛”中谈到，截至目前，全国农村土地流转面积已达 1.5 亿亩，超过全国承包耕地面积的 12%。总体而言，我国农村土地流转已经由禁止变成允许，流转方式逐渐多样化，流转区域和范围逐渐扩大化，调整规范由政策性调整逐渐转向法律和政策并重，并以法律调整和规范为主。国内外专家学者对农村土地流转业已从不同角度展开深入研究，为我们进一步完善农村土地流转法律制度奠定了基础。 一、国内研究综述 目前国内学者对于农村土地流转主要从内涵外延、权利变动、流转方式、动力因素等相关理论基础、问题分析、原因归结和解决途径等方面加以研究。 （一）农村土地流转相关理论基础研究现状 农村土地流转的理论基础是具有普遍性意义的理论形态和范式，以对实践的总结和概括为基础，并着力推动土地流转的实践和制度完善。国内学者业已对其内涵外延、权利辨析、流转方式、流转动因和土地发展权等方面进行了研究。①内涵和外延研究现状。 因为农村土地涵盖了集体建设用地、宅基地、耕地林地等，目前学术界对于农村土地流转的内涵外延尚未形成统一意见。从广义的范围而言，农村土地流转包括征收、土
河南省农村土地流转问题探析
河南省农村土地流转问题探析 农村土地流转是农村生产力发展的必然结果,加速土地流转对改变河南省农村经济十分必要。通过调查发现目前河南省农村土地流转普遍存在传统思想束缚、政策法规不完善、管理服务落后和农村社保不足等一系列问题,最后针对问 题提出了一些相应的对策。 标签：土地流转;规范;发展 土地自古以来都是农民生活的基本保障,土地所有制形式也是解决“三农”问题的着力点。农村土地流转是农村生产力发展的必然结果,党的十七届三中全会《决定》指出“要建立健全土地承包经营权流转市场”。因此,河南省做为中国的农业大省更应该加速农村土地流转,这已经成为加快河南农村经济发展的必然趋势。 1 加速河南省农村土地流转的必要性 1.1 有利于加快河南省新农村建设 如何持续地增加农民的收入,加快新农村建设的步伐,一直是省政府非常重视的民生问题。固然“多给少取”,由政府加大财政转移支付能改善农民的生活。但是,巨额的财政支出分摊到每个农民身上就变得杯水车薪了。因此,在以稳定党在农村的基本土地政策为前提,以优势产业发展为导向,以农业增效、农民增收为核心,以土地集约化、规模化经营为目标的前提下,逐步建立“农民自愿、依法有偿、政府引导、市场调节”和适应市场运作的土地经营权流转机制才能全面推进河南 省新农村建设。 1.2 有利于发展河南省农业现代化 建设新农村的首要任务,就是推进现代农业化,尤其对我们这样一个农业大省而言,农业现代化的地位就更加重要。实现农业现代化就要求我们要有计划地提高农业生产的社经济效益,科学地合理地组织农业生产力;根据现代化农业生产的特点,基本确立适应现代农业发展的土地管理制度,加速土地流转,提升农业经营 产业化、集约化水平。 1.3 有利于增加河南省农民的收入
浅析农村土地流转工作存在问题及对策
龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/4a2864852.html, 浅析农村土地流转工作存在问题及对策 作者：李婷婷陈锦聪苏伟华潘明水林剑英黄晓燕 来源：《农家科技下旬刊》2014年第04期 摘要：根据农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》《农业部关于做好当前农村土 地承包经营权流转管理和服务工作的通知》以及《福建省人民政府办公厅转发省农业厅关于进一步加强农村土地承包管理工作的意见的通知》等文件的精神。我市进一步加快推进农村土地承包经营权流转，促进农业规模化集约化产业化经营，充分利用耕地，有效防止抛荒，实现农业增效，农民增收。 关键词：农村土地；流转；问题；对策 一、南安市农村土地承包经营权流转现状 在做好第二轮土地承包后续完善工作的基础上，全市26个乡镇建立了土地流转服务平台，规范和引导农村土地承包经营权流转，促进发展适度规模经营。近几年来，我市将农村土地经营权流转作为转变农业发展方式的一项重要内容，流转规模扩大，速度加快。据初步调查统计，目前全市参与土地承包经营权流转的农户有16851户，流转面积达26339.9亩，流转方式主要是转包和出租。为进一步规范和引导农村土地承包经营权流转，2011年6月，我市成 立了以市政府分管领导为组长的“南安市农村土地承包经营权流转工作领导小组”，统一指导全市农村土地流转工作。 我市的农村土地流转对发展农村经济起到了积极的作用：一是有利于实现农业的规模经营。通过土地流转，使土地资源向专业大户、种养能手、企业业主集中，形成连片专业规模经营，使农业与专业化、商品化、现代化接轨，实现农业增效、农民增收。二是有利于农业科技的普及和推广。通过土地流转，逐步实现了农业生产的专业化布局，标准化生产，一体化经营，提高了农产品的竞争力，增加了农民收入。三是有利于推进农民的专业化分工。土地流转推动了土地、劳力、资金等生产要素的优化配置，使一些外出经商、打工、办企业的人能安心经营，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，加快农村劳动力向非农产业转移，向城镇集聚，推动农村城市化、农村现代化进程。 二、存在的主要问题 1.土地经营收益水平低下，农民对土地经营信心不足。我市属于丘陵地带，人多地少、农资成本高、抗风险能力差，造成经济效益低下，甚至亏损，使农民对经营土地丧失信心。如康美镇康美村副村长苏建南，立志解决本村的抛荒撂荒问题，联合9人成立农民专业合作社，流转耕地670亩用于种植蔬菜，由于市场菜价低迷，加上农资成本不断升高，已连年亏损。
我国农村土地流转中存在的问题及其对策浅析
我国农村土地流转中存在的问题及其对策浅析 作者：刘鑫妮王英蓉赵家兴 来源：《南方农业·中旬》2020年第08期 摘要在我国农村土地产权制度的改革下，农村的土地流转得到了进一步的发展，在“三权分置”的政策保障下，通过土地流转可以实现农业产业化的发展，增加农产品供给和农民收入，有利于促进乡村振兴战略这一目标的实现。基于此，对目前中国农村土地流转存在的问题进行分析，在此基础上提出一些可行性措施，进一步保障农民的土地权益，为农村更好地进行土地流转奠定基础。 关键词农村土地产权制度;土地流转;三权分置;乡村振兴 中图分类号：F321.1 文献标志码：B DOI：10.19415/https://www.sodocs.net/doc/4a2864852.html,ki.1673-890x.2020.23.046 随着我国经济的发展和社会主义现代化发展进程的加快，农业现代化水平也逐渐提高。“三农”问题一直是我国迫切要解决的问题，农业生产技术显著提高，同时加快了农户承包土地经营权的流转速度，生产经营日趋规模化，国家对农村土地流转非常重视，并在政策、法律和财政资金等方面大力支持。要实现现代化农业这一目标，必须加快土地流转的发展，优化劳动力结构和实现土地的优化配置，提高农产品的有效供给，保障粮食安全，增加农民的收入，稳定农村社会发展。 1 我国土地流转现状 20世纪70年代末，我国开始实施家庭联产承包责任制，当时缺少相关的法律法规和政策，导致农村的土地流转发展缓慢，流转程度较低。随后，我国政府出台了农村土地流转的一系列相关政策法规，提高农村土地流转速度的同时，其规模也不断扩大，促进多元化的流通主体和多样化的经营模式[1]。 2 农村土地流转中存在的问题 2.1 农民的土地流转意识淡薄 农民的生产生活离不开土地，土地也是农民生活的保障之一。土地出让方与受让方积极进行土地流转的前提是拥有合理的风险保障体系。作为土地出让方不愿意进行土地流转，原因有许多，如土地流转之后能否继续进行生产经营、出让金能否可以按时收到、在土地流转之后能否较快恢复其生产能力，但主要原因是担心土地经营权无法按时收回。近年来，我国陆续出台
浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议
安徽农学通报，Anhui Agri. Sci. Bull.2011,17(02) 6 浅谈当前农村土地流转过程中存在的问题及对策建议 代春云 （冠县辛集乡政府，山东冠县252514） 摘 要：分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议，主要包括：提高认识，加大对土地流转政策的宣传；规范土地流转程序；培育土地流转服务中介组织，健全土地流转机制；建立和完善农村社会保障体系等。 关键词：农村土地流转；问题；对策 中图分类号F321.1 文献标识码A 文章编号1007-7731（2011）02-006-002 随着农村经济的发展和市场的完善，以分散经营为主要特征的家庭承包责任制的另一面即分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会《决定》提出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践证明，农村土地流转是我国现阶段农村发展现状的必然结果和现实需要，是推进农业产业结构调整、农业科技水平以及土地产出率的有效手段，也是实现土地适度规模经营、发展现代农业、增加农民收入、解决“三农”问题的必由之路。近年来，随着农村劳动力向非农产业转移，农村土地流转步伐加快，土地流转成效初显，但在农村土地流转过程中也出现了一些问题，亟待解决。 1 存在的主要问题 1.1 土地流转政策宣传不到位 部分干部在思想上对农村土地流转的重要意义认识不足，在工作上缺乏重视，对土地流转工作热情不高，积极性、主动性差，缺乏土地流转政策的宣传和引导。许多农民群众对土地流转的含义感到陌生，大多农户对土地流转相关法规、规章、政策和知识缺乏了解，导致对土地流转政策的认识存在偏差，部分农民甚至认为土地流转就是对承包地的重新调整，担心土地流转后失去承包权。 1.2 土地流转程序尚不规范 随着土地流转规模的不断加大、流转的形式日益多样化，土地流转中出现的纠纷也日渐增多。主要表现在： 1.2.1 流转合同不规范，纠纷隐患多 当前，土地流转大多处于自发和无序状态，多为亲戚朋友和农户之间的流转，这就导致了承包经营权在流转时大都采取口头协议的形式，很少通过签订合同来规范双方的权利和义务。即使有书面合同的，大多也只填写了流转双方姓名、面积、田块座落，没有填写流转土地用途、流转价款、双方权利义务、违约责任及解决纠纷方式等主要条款，内容过于简单，特别是双方责任、权力、义务不明确。不规范的流转和承包合同存在大量的纠纷隐患，加之针对农村土地流转的法律条文比较模糊，难以界定，一旦发生纠纷和矛盾，难以得到解决，由此引发的民事矛盾较多。 1.2.2 土地流转的主体错位 在土地流转过程中，一些地方的村组织主导、行政推动，代替农民进行土地流转，有的采取少数服从多数的原则代替农民自愿原则进行流转。这种做法既是政府行为的错位，同时又忽视了农户在土地流转中的主体地位，造成农民在流转过程中处于被动地位，利益得不到保障，一旦发生自然或市场风险，容易产生纠纷。 1.3 土地流转机构不够健全 许多地方土地流转尚处于自发阶段，缺少土地流转中介服务组织，总体上缺少由上而下的网络状、多功能的服务体系，使得供求双方信息辐射面窄，流动不畅，而要想扩大土地经营规模，形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。土地流转机制的不健全，不仅使土地流转受到局限，影响了土地资源的合理配置，也使土地流转的交易成本提高。一些区（县）、镇（乡）、村虽然建立了土地流转服务机构，但由于工作难度大，很多管理流于形式，无力对土地流转合同进行指导和管理，影响了土地流转的规模和效益。 1.4 失地农民保障问题较为突出 在当前以最低生活保障、养老保障和医疗保障为主的农村社会保障体系不健全的情况下，土地承担着农民就业保障和伤病养老保险功能，对于绝大多数农民来讲，土地仍然是安身立命之本，农民不愿放弃土地，宁可粗放经营，甚至荒芜弃耕，也不愿轻易转包。在土地的这种生存保障功能没有改变之前，土地流转是难以真正实现的。农民离土有后顾之忧，也不会轻易流转土地。尽管《土地管理法》提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则，导致征地范围宽，征地程序不规范，补偿标准较低且不到位等情形大量存在，(下转31页) 收稿日期：2010-12-01
农村土地流转的国内外研究综述_刘莉君
第16卷第1期2013年1月 湖南科技大学学报（社会科学版） Journal of Hunan University of Science＆Technology（Social Science Edition） Vol．16No．1 Jan．2013 ■经济研究 农村土地流转的国内外研究综述 刘莉君 （湖南科技大学商学院，湖南湘潭411201） 摘要：近年来，关于农村土地流转的现状、原因、影响因素及效率等问题的研究受到了国内外专家学者的普遍关注。通过对国外农村土地交易与国内农村土地流转的相关研究文献进行梳理，发现国内外学者对于一些焦点问题看法不一，尤其是针对于农村土地流转的经济绩效、社会绩效及综合绩效的深入实证研究的文献不够丰富，这可以成为日后理论与实践研究的一个重要方向。 关键词：农村土地流转；农村土地交易；绩效 中图分类号：F301．2文献标识码：A文章编号：1672－7835（2013）01－0095－05 一国外关于农村土地流转的研究 国外大部分国家都是实行土地私有化，土地可以直接自由地进入市场进行交易。在国外土地经济学和土地法学的研究中，很少使用农村土地流转这个概念，更多使用的是农村土地交易。虽是如此，在实际当中，国外农村土地交易中既包括农村土地所有权的买卖，也包括农村土地租赁、置换、转让等使用权的流转。因此，国外学者关于农村土地流转的研究主要集中以下方面： （一）国外关于农村土地交易状况的研究 国外关于农村土地所有权交易方面的文献非常丰富，但与农村土地使用权流转方面相关的研究主要集中于前苏联、中东欧和少数发展中国家。Vikas对印度独立后实行土地改革以来的农村土地交易状况进行了研究，20世纪70年代印度政府实行了土地改革，使得没有土地和土地较少的农户可以通过土地分配、佃农登记、土地交易三种渠道得到土地。相比较而言，印度的土地交易远不比土地租赁活跃，大约有20%的印度农户是通过佃农登记而获得土地［1］。Wegern对俄罗斯20世纪90年代实行土地私有化以来的农村土地交易状况进行了实证分析，俄罗斯在实行土地私有化以后，农村土地交易市场迅速发展，农村土地交易异常活跃。1995年俄罗斯约有25%的农户进行了农村土地交易。1998至2000年，各种各样的私人土地交易增长了25%，而在所有的私人土地交易中农村土地交易所占比重较大，例如2000年农村土地交易占所有私人土地交易的42%［2］。Joshua＆Eleonora et al以斯洛伐克为例对中东欧国家自20世纪90年代普遍推行农村土地私有化改革以来的农村土地交易状况进行了分析，中东欧国家尽管实行了土地私有化，但是政府仍然保留了对土地交易的一定干预权。农村土地交易并不活跃，难以实现有效地集中经营。例如斯洛伐克是东欧国家中农村土地交易率最低的国家，1997年农村土地租赁仅占11%［3］。 （二）国外关于农村土地交易影响因素的研究 国外学者对于农村土地交易影响因素的研究，主要是基于产权制度、宏观环境和交易费用等方面。 1．农村土地产权制度因素对农村土地交易的影响 土地作为一种不可再生的稀缺资源，是社会经济发展的基本要素之一。农村土地产权制度安排对于农村经济与社会发展起着极其重要的作用。合理的农村土地产权制度安排不仅能够为促进农村土地流转提供一种约束，而且能够为实现土地资源优化配置提供一种激励，从而最大程度地减少交易成本。因此，农村土地流转是在合理的农村土地产权制度下进行的，二者密不可分。土地交易的本质是产权交易，国外很多学者从产权视角研究农村土地产权制度因素对农村土地流转的影响。马克思通过对资本主义土地私有制下的土地交易进行研究形成地租地价理论，认为地租产生的根源在于资本主义土地所有权和经营权的私人垄断，而地租的高低又影响着农村土地交易。马克思认为在土地等基本生产资料仍然是公有制的前提下，私有家庭对土地具有实际上的占有权和使用权。科斯在 59 *收稿日期：2012－12－01 基金项目：教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（11JZD018）；湖南省软科学研究计划项目（2011ZK3127）；湖南省社科基金人才联合培养项目（湘哲社领（2011）12号） 作者简介：刘莉君（1977－），女，湖南茶陵人，博士，副教授，硕士生导师，主要从事土地经济学、劳动经济学研究。
我国农村土地流转问题研究
我国农村土地流转问题研究 改革开放后，我国大体上进入城市带动乡镇快速发展的新模式。“三农”问题的解决将成为我国改革成功的试金石，作为“三农”问题的核心，土地问题的解决便需要依靠政府在土地产权等相关制度上进行改善和创新。现存的土地流转问题不容小觑，将会严重影响农村经济建设。 标签：土地流转；土地产权；三农问题 doi：10.19311/https://www.sodocs.net/doc/4a2864852.html,ki.16723198.2017.15.068 改革开放后，我国大体上进入以城市发展带动乡村发展的高速发展阶段，在发展过程中，土地作为农民生存的基础保障。其随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，国有土地的流转制度已经较为完善，但农村集体土地流转仍处于起步阶段。把农民的生存问题和保障问题放在首位，通过合理规划土地的集中利用，将土地高效化利用，不仅可以让农民安心，还可以减少土地浪费，推进新农村建设；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移劳动力的稳定性。由此看来，高效集约地利用有限的土地资源，是现实与未来发展的需要，具有深刻的现实意义。 1农村土地流转现状分析 “三农”问题已变成关系国家民生的重大议题，“三农”问题的核心是农民问题，而土地问题是解决农民问题的关键，土地问题的解决需要土地产权在其相关制度上进行创新。农村土地流转不仅推动城乡一体化建设，也促进现代农业的建设，而现存的土地流转问题也不容小觑，将会严重影响农村经济建设。 1.1土地承包经营成本高收益低 在国家免收农业税前，由于农民耕作负担重，获得回报少，从而承包经营土地的积极性也不高，因此许多外出打工的农民将土地以租赁等方式流转给其他人耕作，这种情况直接影响了土地的有效流转。大部分农民都是在直系亲属或亲戚及邻居之间进行土地的流转。长此以往，土地流转的收益仍然较少，且还会有部分流转是以无偿形式进行的，即使有部分土地是有偿流转的，但也未按协议或合同内的规定兑现收益。 1.2农村内部劳动力虚空 “增人不增地，减人不减地”的原则，更加激化了我国人多地少的矛盾。导致大量的劳动力流失，大部分农民选择到外地打工，还有部分劳动力是全家转移，这时就造成了农村内部劳动力的虚空和大量流失，此时这些转移走的劳动力便会将土地承包经营权流转给他人。从而，农村内部劳动力的大量流失严重阻碍了土地的有效流转。
农村土地流转问题探析
农村土地流转问题探析 ［摘要］开展农村土地流转，是解放农村生产力、拓宽农民增收渠道的一个有效方法，是促进土地规模化经营、提高土地利用率、提升农业科技含量的有力手段，是促进产业结构调整、加快城乡一体化建设的有效措施。分析昌邑市龙池镇的土地流转的现状、土地流转取得的效果、土地流转动因、土地流转存在问题，提出完善土地流转的建议，可以为土地流转的推广提供借鉴。 ［关键词］农村；土地流转；动因；建议 目前关于农村土地的使用在全国各地存在很多种情况，其中存在共性的一面，也存在地域上个性的一面，土地资源的合理使用不仅是三农问题需要解决的重点，也是国家农业发展的重要趋势，深入农村基层考察土地使用情况有利于了解我国现有城乡土地差别的根本原因，同时也为探讨规范农村基础设施建设合理布局，避免重复浪费而导致国家土地资源无形流失，帮助改善农村现有土地使用不规范的现状提供理论依据。 昌邑市龙池镇位于昌邑市的西北部，南北长24.4公里，东西宽9.6平方公里。全镇27个行政村，总人口23955人。龙池镇耕地面积5.9万亩，园地495亩，林地725亩，其他农业用地457亩。龙池镇土地流转总面积951亩，涉及430户农民。龙池镇27个村中，23个村人均土地面积小于3亩，全国平均水平约为3.89亩，世界人均水平是中国的3倍，只有两个村子高于全国平均水平，没有一个村子达到世界人均水平，换算成人均耕地更是远远低于世界人均水平。龙池镇人均土地面积较少，人均占有耕地面积也相应的比较少，农村局部劳动力过剩，过剩的劳动力流入城市寻找工作机会便自然而然了。 一、龙池镇土地流转取得的效果 1.提高土地利用率 龙池镇土地流转使全镇所有的农业用地都得到了利用，利用率达到100%。城市就业机会的增多吸引了镇里越来越多的人外出打工，导致留在村里的大部分是中老年年龄层的人和妇女。面对繁忙的农活时会出现劳动力不足的问题，这就造成了土地没有很好的耕种，甚至出现棄耕的现象。土地流转有效的解决了这个问题。通过土地流转将这部分土地转移到了拥有先进技术、生产具有规模化优势的种植大户、农业龙头企业等的手中，提高了土地利用效率。 2.促进土地规模化经营 细碎分割的土地很难满足农民致富的需求，农民的“弃地出走”使土地可以向种植大户集中，这样通过土地流转使土地可以集中开发，规模经营的发展创造了规模效益。一些公司企业陆续在龙池镇通过土地流转实现了规模化经营，最突出的就是苗木的种植。果元村通过招商引资，一期流转土地300亩用于苗木种植，
土地流转案例分析
土地承包经营权流转案例分析和突破案例1： 2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。 【法庭审理与判决】 原告诉称，根据《农村土地承包法》第32条之规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，以及该法第34条，“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，农村土地承包经营权在满足上述条件下可以进行转让和互换，即本案2001年6月原告之父用转让而来的这5亩承包地互换了被告位于南头的5亩承包地是符合法律规定的，而且互换双方当事人即原告之父、被告及王某又签订了承包地互换协议，是三方真实意思的表示，依《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故此互换协议是合
法有效的。此后原告家耕种该土地7年之久，期间没有出现过任何争议。根据《农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”故原告作为承包地的实际占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用时是有权依法获得相应的补偿。 被告辩称，原告之父虽然与被告签订了互换协议，是真实意思表示，但根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，据此原告之父和被告之间的互换行为应当依法到相关管理部门进行登记，没有合法进行登记的互换行为是无效。既然行为无效，再根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故依无效合同的处理原则，原告应当返还被告位于南头的5亩承包地，所以由此所得的收益理应归于被告所有。 最后，法院认为，原告之父与被告之间关于农村土地承包地的互换行为，是自愿流转的，是双方真实意思表示，是合法有效的，没有登记只是不能对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，以及《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，