06年、07年、09年房地产相关知识试题(第一章)

房地产相关知识试题

（第一章）

一、单项选择题

06

1、承租人拒付租赁合同约定的租金的，出租人的诉讼时效期间是（）年。

A．1B．2

C．10D．2

2、下列选项中，属于民事权利的财产权是（）。

A．生命健康权B．肖像权

C．债权D．姓名权

3、下列关于房地产合同的表述中，正确的是（）。

A．房地产抵押合同与借款合同均属于主合同

B．房屋租赁合同属于单务合同

C．商品房买卖合同属于诺成合同

D．房屋赠与合同属于非典型合同

4、《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的（）。

A．5%B．10%

C．20%D．30%

5、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元/m2；交房比原定时间延期8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住户项目的售价为1800元/m2，如原合同对延期交付无相关约定，则交房时应按（）结算房款。

A．1500元/m2B．1650元/m2

C．1800元/m2D．主管部门主持抽签决定的价格

07

1、签订房地产经纪合同应当首先遵循的基本原则是（）。

A．法定优先B．约定优先

C．法人优先D．自然人优先

2、民法上的物不包括（）。

A．房屋B．土地

C．矿产D．智力成果

3、被撤销的民事行为，从（）无效。

A．被撤销时B．行为发现时

C．行为开始起D．行为造成损害起

4、房地产用益物权不包括（）。

A．房屋使用权B．国有土地使用权

C．地役权D．集体土地承包经营权

5、下列关于合同订立程序中承诺的表述中，错误的是（）。

A．承诺是一种意思表示

B．承诺可以由受要约人作出，也可由第三人作出

C．承诺到达要约人时生效

D．承诺应当在要约确定的期限内到达要约人

6、下列关于合同履行的表述中，正确的是（）。

A．当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同

B．当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点

C．当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间

D．当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担

7、商品房买卖合同中，由当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款是（）。A．定金B．订金

C．违约金D．预付款

8、物权的共同效力不包括（）。

A．公示效力B．排他效力

C．优先效力D．追及效力

9、有关定金和违约金适用的规定是（）。

A．必须适用违约金条款B．必须适用定金条款

C．二者同时并用D．二者选择其一适用

09

1、被撤销的民事行为，从该民事行为（）。

A被撤销时B被发现时

C开始时D造成损害时

2、《民法通则》规定，被代理人知道代理人的行为违法而不表示反对的，由（）。

A被代理人单独承担责任B代理人承担责任

C被代理人承担主要责任D被代理人承担连带责任

3、延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是（）。

A0.5B1

C2D3

4、民法上的物不包括（）。

A房屋B土地

C矿产D智力成果

5、房地产用益物权不包括（）。

A抵押权B建设用地使用权

C地役权D土地承包经营权

6、房屋租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同（）。A对承租人和新房主继续有效B对承租人和新房主无效

C对承租人继续有效D对新房主无效

7、无效合同从其（）时起没有法律效力。

A被确认无效B履行

C订立D谈判

8、下列行为中，不属于实际违约的是（）。

A先期违约B拒绝履行

C延迟履行D部分履行

9、《中华人民共和国担保法》规定数额不得超过合同标的额20%的是（）。

A损害赔偿金B保证金

C定金D违约金

二、多项选择题

06

51．下列五人中，具有完全民事行为能力的人有（）。

A．张某，17周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家补贴家用

B．李某，15周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报纸为生

C．王某，19周岁，一直无工作，待业在家

D．赵某，20周岁，患有精神病

E．吴某，19周岁，瘫痪在床，生活起居需人照料

52．下列关于代理的表述中，正确的有（）。

A．基于被代理人选任代理人而发生的代理被称为本代理

B．基于被代理人选任代理人而发生的代理又可归类为指定代理

C．指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理

D．委托代理不可以采用口头形式

E．未成年人的父母作为其代理人属于法定代理

53．下列关于合同的表述中，不正确的有（）。

A．当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行

B．房屋转让合同和房屋租赁合同不一定要采用书面形式

C．限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同

D．严重损害社会公共利益的合同为无效合同

E．履行合同时，对履行用负担约定不明确的，由履行义务一方负担

54．下列关于物权和债权的表述中，正确的有（）。

A．物权的权利主体和义务主体特定

B．物权不能由民事权利主体随意设定

C．物权具有优先性，债权具有平等性

D．物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定

E．物权是一种财产权，而债权不属于财产权

07

51．民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间（）的法律规范的总称。

A．财产所有关系B．财产流转关系

C．行政管理关系D．单位内部上下级关系

E．人身关系

52．下列自然人中，属于限制民事行为能力人的有（）。

A．以钟点工收入维持生活的16周岁在校学生

B．由家长供给一切费用的17周岁在校学生

C．不能完全辨认自己行为的35周岁精神病人

D．正在读大学二年级的11周岁超常儿童

E．腰椎受损瘫痪在床的65周岁退休老人

53．根据代理权发生的依据不同，可将代理分为（）。

A．本代理B．委托代理

C．法定代理D．复代理

E．指定代理

54．特权的特征有（）。

A．物权自愿原则B．物权法定原则

C．物权公示原则D．物权占有生效原则

E．物权登记生效原则

55．下列关于合同违约的表述中，正确的有（）。

A．实际违约仅限于延迟履行、不适当履行和拒绝履行三种类型

B．约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当增加C．收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金

D．合同约定的定金超过了《合同法》规定的定金比例的，整个定金条款无效

E．在既有定金条款又有实际损失时，可以同时执行合同约定的定金责任和赔偿损失责任56．《合同法》规定，违约责任的可能承担方式有（）。

A．继续履行B．赔偿损失

C．给付违约金D．定金罚款

E．扣留预付款

09

51、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有（）。

A.15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家

B.17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工

C.18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人

D.19周岁的间歇性精神病人

E.21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年

52、下列关于法的效力的表述中，正确的是（）。

A．行政法规的效力高于地方性法规

B．地方政府规章的效力高于行政法规

C．地方性法规的效力高于本级地方政府规章

D．部门规章与地方政府规章之间具有同等效力

E．部门规章的效力高于地方性法规

53、下列关于物权的表述中，正确的有（）。

A．物权具有优先效力

B．任何情况下的物权均优先于债权

C．物权的设定必须公示

D．不动产物权的公示方式是登记

E．动产物权的公示方式是占有

54、下列物权中，属于担保物权的有（）。

A．留置权B．所有权

C．抵押权D．质权

E．地役权

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价行业状况以及发展决策

房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均

房地产策划师考试真题卷及答案

房地产策划师 一，单项选择题。 1?企业对员工职业责任的教育主要通过以下途径来实现：以质量观念促责任意识；完善各项 岗位规章制度和（ ） A 、建立健全评价体系 B 、诚实守信 C 、坚持真理 D 、爱岗敬业 2、 现代思维方式的表现形式主要有：相似联想、发散思维、逆向思维、侧向思维和（ ） A 、稳定思维 B 、动态思维 C 、自由思维 D 、定型思维 3、 （ ）是加速新技术、新材料、新工艺的应用，降低产品成本，提高效率和竞争力的 有效途 径。 A 、爱岗敬业 B 、创新 C 、办事公道 4、 创新中强化创造意思首先是创造意思在竞争中培养, 大胆设想。 A 、标新立异 B 、提出问题 C 、发现问题 5、 以下房地产营销现状分析内容有误的一项是（ A 、 应阐明影响未来房地产市场的重要的宏观环境趋势 B 、 应提供目标市场的资料 C 、 人文地理是分析的主要内容之一 D 、分析目标客户群的特征和购买行为，并按一定的因素进行市场细分 6、 房源的变动性主要包括放个方面：一是其（ ）的变动，二是其使用状态的变动。 A 、价格因素 B 、政策因素 C 、经济因素 D 、项目因素 7、 生态住宅在功能上更趋于原始状态和自然状态，主要以造型均为原始人、土著人的部落 形式为主要依据，它是一种提供人回味、体验部落和栖息方式的生态住宅属于（ ）。 A 、生态住宅类 B 、生态智能类 C 、生态宗教类 D 、原始部落类 8、 下列不属于房地产特征的有（ ） A 、位置固定性 B 、大量投资性 C 、保值增值性 D 、区域性 10、项目形象主要、建筑立面形象、视觉识别形象、市场推广形象是楼盘形象（ ）。 12、户外媒体包括看板、旗帜、空中飞行物、指示牌、 （ ） A 、传播媒体 B 、售点广告 C 、印刷媒体 D 、围墙广告 13、房地产策划要使用市场的需求， 吻合市场的需求。要时时刻刻考虑市场的方向问题， 使 房地产经营活动建立在良性循环的轨道上。这体现房地产策划的（ ）特征。 A 、地域性 B 、市场性 C 、系统性 D 、前瞻性 14、房地长市场细分的程序是（ ） 1）、确定粗略市场：针对确定的目标市场特性； 2）、制定进口目标市场的营销策略； 3） 将每个粗略的细分市场按购买者的饿反应程度大小顺序排列； 4）、找出每个粗略细分市场 的特性，从中选择有利于企业的粗略细分市场作为目标市场； 5）、计算目标市场给企业带 来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度； 6）、考虑可供利用的广告媒体、 销售渠道、运输等费用的高低、目标市场的特征和企业期望利润大小。 D 、团结互助 其次有敢于（ ），再次要善 于 D 、有创新精神 9、生态住宅有舒适、（ A 、现代 B 、方便 ）、安全、卫生和美观的要 求。 A 、文化的定位 B 、定位的内容 11、房地产广告媒体要有公共传播媒体、 A 、报纸媒体 B 、户外媒体 C 、广告的内容 D 、楼盘的价格 （ ）和印刷媒体三大类。 C 、电视媒体 D 、售点广告

房地产估价师应具备的职业技能

从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评

《房地产估价》课程教学大纲

一、 《房地产估价》课程教学大纲 《房地产估价》课程教学大纲 总学时数：54 周学时： 3 适用专业：工程管理专业与房地产经营与估价 课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质:房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 课程任务：1、介绍房地产的基本概念以及房地产价格的特征; 2、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用. 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。初步具备从事房地产评估工作的能力。 三、程教学的基本要求 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 四、课程教学基本内容

第一章：概述(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的基本涵义； 了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要 求，掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。要求掌握的教学内容：1、房地产概说 2、房地产估价的基本问题 3、房地产估价的势在必行 教学重点和难点： 1、重点：房地产估价的概念、房地产估价的必要性、有关房地产的相关术 语的解释。 1、难点：房地产的特性及房地产的类型。 第二章：房地产价格(4学时) 教学基本要求：理解房地产价格的概念； 了解房地产价格形成的原因，房地产价格的基本特点；掌 握房地产价格的影响因素：一般因素、自然因素、区域因素 及个别因素。 要掌握的教学内容：1、房地产价格的概念与特点 2、房地产价格的形成与形成 3、房地产价格的影响因素分析 教学重点和难点： 1、重点：房地产各种价格的概念、房地产价格的特征、土地生熟程度的区 分及生熟程度的种类。 2、难点：房地产的需求弹性和供给弹性、房地产的均衡价格。 第三章：房地产估价原则与程序(4学时) 教学基本要求：理解房地产估价的经济学原理：稀缺性原理、供求原理、替代原理以及预期原理； 熟悉房地产估价的主要原则； 掌握房地产估价的基本程序。 要掌握的教学内容：1、房地产估价的经济学原理 2、房地产估价的主要原则

房地产项目策划试题一

综合试题一 一、名词解释：（每小题4分，共6分） 1、房地产策划 2、单项策划 3、环境景观设计 4、整合策划 5、多主题策划 6、硬质景观 二、填空题：（每空1分，共8分） 1、房地产策划包括概念主题策划、前期项目策划和（）。 2、对于目标市场而言，房地产企业可以选择三种市场覆盖策略,既无差异性营销策略、（）和集中营销策略。其中房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（）。 3、消费者的购房动机，根据理性程度的差异可以划分为理智动机和情感动机。顾客张先生是个园艺爱好者，一眼看到那栋别墅里面的西洋式花园和里面珍贵的兰花品种，顿生喜爱，一个小时之后，就决定买下该栋别墅。请问他的购买动机属于（）。 4、利达房地产开发公司拟开发一普通住宅，预计该项目的盈亏平衡销售量为20000平方米，每平方建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期的固定成本为1.5亿元，试运用盈亏平衡法计算该开发项目的单位销售价格（）。 5、某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总投资额为10亿元，企业的目标收益率为投资利润率20%，问该小区的单位售价是（）。 6、在家居生活中，人们活动的主要路线包括家务流线、家人流线和（）。 7、房地产市场细分的变量包括人口因素、地理因素、行为因素和心理因素，其中万科地产公司根据客户消费频率的高低和对万科公司贡献的大小，将客户会员分为金卡用户、银卡用户、蓝卡用户。请问这一市场细分的变量是（）。 三、不定项选择题(每题给出若干个选项,选项中有一个或一个以上的答案是正确的，多选、少选或不选均不得分每题中至少有一项是正确的，每小题1分，共20分。) 1、房地产项目策划的基本特征是（） A、地域性 B、社会性 C、创造性 D、市场性 E、前瞻性 2、房地产市场调查的流程依次包括（）几个阶段 A、战略规划 B、确定调研专题 C、确定调研目标

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版(附答案解析)

2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） 目录 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案精华版（附答案解析） (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 (1) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章环境知识 (10) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章建筑工程知识 (17) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章工程造价知识 (25) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章房地产测绘知识 (31) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章经济学知识 (35) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第七章金融知识 (45) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第八章证券知识 (53) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第九章保险知识 (58) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第十章统计知识 (64) 2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章规划知识 第一章规划知识 一、单项选择题(每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于( )。 A.城镇体系规划 B.城市规划

C.区域规划 D.国土规划 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。它讲得是大中小城市之间的关系。参见教材P2。 2.城市总体规划的依据是( )。 A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.城市环境保护规划 D.国土规划 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是规划简介。城市总体规划要与土地利用总体规划衔接;环境保护规划是城市总体规划中的专项规划;国土规划主要是涉及国土资源的开发利用治理保护。参见教材P1～3。 3.区域规划与城市总体规划之间的关系是( )。 A.城市总体规划是区域规划的重要组成部分 B.区域规划是城市总体规划的重要依据 C.区域规划落实城市规划 D.区域规划补充城市规划

房地产估价心得

房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影

响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1） 独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公 平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

房地产营销试卷与答案.doc

一、填空题（每空 1 分，共 20 分） 1. 4C S包括、、方便、沟通等四个方面。 2.房地产市场是市场。由于房地产的，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。 3、密集性成长战略是指企业通过当前产品的以及产品开发三 种策略方式求得成长发展的战略。 4.房地产企业市场营销所面对的经济环境内容包 含、、城市化进程、经济体制、通货膨胀率等五方 面。 5、市场调查是指按照科学的方法和程序，系统地、全面地收集、整理、分 析与市场有关的，为企业的提供依据的全部工作和整个过程。 6.影响消费者购买行为的经济因素主要是＿。 7、写字楼市场可以按照写字楼 的、、、地段、用户等来进行细分。 8．产品整体概念的三个层次是，，附加产品。 9.成本加成定价法包括不同的具体种类，主要有定价法、定价法、目标利润定价法。 10．构成促销组合的各种促销方式既有又有其。 二、单项选择题（每题 1 分，共 10 分） 1、整合营销的核心是（）。 A. 分销商 B. 消费者 C.营销部 D.供应商 2、（）适用于资本密集性产业。这类企业一般有专业固定资产技术和服 务，较难转产。 A. 市场促销 B. 市场渗透 C. 市场开发 D. 产品开发 3. 科技环境是指科学技术对企业（）活动带来的或可能带来的影响。

A. 生产 B. 推销 C. 营销 D.财务 4、（）一般主要使用于政府组织的调查活动，商业性的全面调查很少使 用。 A. 重点调查法 B. 随机抽样调查法 C.全面普查法 D. 非随机抽样法 5.主张人类具有社会性，其需求和购买行为通常受到社会文化和亚文化的影响，并遵从于他所处的相关群体、社会阶层和家庭等特定的行为规范，这种理论就是（）。 A. 刺激反应模式 B. 马歇尔模式 C. 巴甫洛夫模式 D. 维布雷宁模式 6、（）是指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需 求的顾客提供不同类型的产品。 A. 全面覆盖 B. 市场专业化 C.产品专业化 D. 选择性专业化 7.渗透定价策略，通过“薄利多销”，打开销路，加速周转，以强有力的 地位展开竞争，使竞争对手处于不利地位。故被称为（）策略。 A. 高价 B. 折价 C. 低价 D. 限价 8. 属于广告沟通效果评价方法中的广告预先评价法的是（）。 A. 直接评分法与组合测试法 B. 组合测试法与回忆测试法 C. 回忆测试法与组合测试法 D. 识别测试法与回忆测试法 9、（）不仅地位重要，而且责任也重大，他不仅负责楼盘的销售工作，而 且要负责市场研究、新项目开发、编制营销计划、进行营销预算等工作。 A. 销售经理 B. 生产经理 C.营销经理 D.研发经理 10.服务特色化是指服务企业或人员向顾客提供独特的、体现自己个性的服务。服务企业可以在许多方面形成自己的服务特色。其中（）特色的优点有较高的促销价值。

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案

2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练 题及答案 2019年房地产估价师《相关知识》模拟训练题及答案 1.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，排水用地属于( )。 A.环境设施用地 B.安全设施用地 C.水域 D.公用设施用地 2.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，公共管理与公共服务用地占城市建设用地的比例为( )。 A.3%～5% B.5%～8% C.8%～10% D.10%～12% 3.我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为( )。 A.不低与65㎡/人 B.65.1-85㎡/人 C.85.1-105㎡/人 D.105.1-115㎡/人 4.根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用

地的是( )。 A.存在冲沟、岩溶等现象的地段 B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段 C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段 D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段 5.主要体现城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性的指标是( )。 A.城市用地布局结构是否合理 B.城市用地布局结构能否适应发展 C.城市用地分布对生态环境的影响 D.城市内外交通系统结构的协调性 6.居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模( )相对应。 A.30000～50000人 B.10000～15000人 C.1000～3000人 D.1000人以下 7.在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于( )。 A.公共绿地 B.专用绿地 C.宅旁绿地 D.街道绿地 8.已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/454706496.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议 作者：石磊 来源：《科学大众》2019年第09期 摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。 关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素 造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。 综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析

房地产营销策划试题

房地产营销策划试题 篇一：地产营销策划类笔试题 地产营销策划笔试题 一、填空题： 1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、定位、定位、定位、定位、附加值提升等工作流程。 2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅的“豪”体现 在，郊区豪宅的“豪”体现在。按照物业形态分为别墅物业和高层物业.别墅物业卖的是，高层物业卖的是。 3、传统户型四大分区是指：，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局主要是考虑 到；入户花园的出现其实是分区的体现。 4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：、案 名、、、、、、免责声明、销售许可证 号、、、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即

WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE，具体来讲需要解决等问题。 5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种，从设计的角度，主题概念是一种，从传播的角度，主题概念是，从销售的角度，主题概念是一种，从管理和服务的角度，主题概念是一种，从社区文化的角度，主题概念是一 种。 6、SWOT分析是用的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。 用评价项目现状，扬长避短，规避市场风险，进而选择和确定开发的总体目标和长远目标，制定和选择实现目标的行动方案。 7、市场细分就是根据消费者明显不同的将整体市场划分成若干个消费者群的过程，每一个消费者群都是一个具有相同的细分。 8、房地产销售阶段按照每一批房源的推案节奏一般分为期、期、期、期等四个时段。

房地产策划师模拟题及答案

房地产策划师模拟题及答案 1、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为（C） A、进度图 B、蓝图 C、施工图D设计图 2、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料和（D） A、天然材料B防水材料C、人造材料D、复合材料 3、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为（D） A、孔隙率 B、密实度 C、硬度D强度 4、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和（A）而进行的调查。 A、权属状况B位置C、土地用途D共用情况 5、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别为7%、5%和 （A） A、1% B、2% C、10% D、8% 6、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然、人文、社会、居住和（D）共五个系统的有机统一。 A、艺术 B、生态 C、科技 D、支撑 7、房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、（A）及施工图设计等。 A、初步设计B外立面设计C价格估算D、微观设计 8、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内核发（B） A、《国有土地使用证》 B《商品房预售许可证》 C《建设工程规划许可证》 D《建设工程施工许可证》 9、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将（A）出售给SPV. A、自有资产B资产收益 C租赁合同D股票 10、ABS融资是指（D） A、建设一运营一移交 B互助基金 C按揭贷款 D资产支撑证券化 11、PM2系统以（B）为控制核心。 A、筹资成本 B合同成本 C收支项目 D建安成本 12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（A）三个步骤。 A、分析 B统计 C归纳 D建档

房地产估价师各科目备考技巧

房地产估价师各科目备考技巧房地产估价师各科目如何备考呢，备考的攻略大家了解吗？下面小编为大家介绍房地产估价师各科目备考技巧，希望能帮到大家！ 第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》 看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。” 第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》 此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。必要的时候可以搞一定的题海战术。(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存

功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。上了战场，时间非常的宝贵。 第四科《房地产估价案例与分析》 要求把前边三科学好了，扎扎实实，第一科的相关制度要掌握熟透了、第三科的估价理论与方法，尤其是四大方法必须做到非常熟练精通，再来学第四科案例，会事半功倍，再掌握一定的技窍和应试的能力，可谓水到渠成。在日程安排上，前三科学到七八成后，再来听本科的课程，会做到四科知识间的相互促进、融会贯通。但必须听课，因为案例教材中所给出的案例例题本身就错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地，所以本科断然不可以自学，那样会迷失方向。另外，在时间安排上，虽然可以稍稍滞后，但绝不可以太晚，至少临考前两个月就要拿起，而且不可以因为是开卷就轻敌，麻痹大意。这是四科中最难的一科。 综上，在以上四科时间的安排上：先学二三科，再学第一科，最后学案例。四科是一个完整的知识体系，最好一年同时报四科，尤其案例要把前三科学好了才能拿得起来。也绝对不可以有畏难情绪，一听说难考，就放到第二年再考，最佳的战略不是“先易后难”，而是“擒贼先擒王”。结果第一年过了两三科，最后只剩下这一科，前边的知识都忘了，考过此科是根本不太可能。况且凡是几年成绩滚动有效的执业本子考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放

房地产策划试题附答案

一、填空题： 1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位（概念性设计）、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。 2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。 3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护；入户花园的出现其实是内外分区的体现；洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的，在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开。 4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售许可证号、销售电话、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求时机以及媒体通路等问题。 5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种：生活主张，（或生活方式），从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。 6、SWOT分析是用市场机遇（OPPURTUNITY）和威胁挑战（THREAT）评价现在和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。 用优势（STRENGTH）和劣势（WEAKNESS）评价项目现状，扬长避短，规避市场风险，进而选

房地产估价师相关知识

第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、

房地产估价报告

房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：

中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析

中小城市房地产项目投资敏感点分析 在项目前期投资研究过程中，一定要重点关注以下敏感问题： 1、城市规划及建设进度计划 中小城市政府方面在城市远景规划方面常常会非常超前，在其城市总体规划文本及城市规划展览馆中大多可以看到气势宏大的规划图纸。值得注意的是，限于其整体经济实力、城市发展水平等方面制约，相关基础设施、共建配套的建设进度可能会远远落后于其规划计划，这可能会在实际房地产项目投资过程中严重拖累投资进度，甚至失败。 2、地方政府的诚信问题 房地产作为一个政府垄断上游土地资源的特殊行业，在异地投资过程中，地方政府的诚信问题可能会带来极大的风险。习惯了珠三角、长三角、京津等地比较规范的房地产市场化操作，许多投资商在远赴异地投资时，呈现出严重“水土不服”现象。地方政府前期承诺不兑现，政府机关办事效率低下，上下级政府在相关政策解读方面出现严重偏差甚至是自相矛盾。这类风险在投资决策过程中必须予以充分考虑，以规避出现“开门招商、关门打狗”的风险。 3、市场容量与投资规模、周期控制 许多投资商大概是竞争激烈的大城市“憋屈”太久，在进入中小城市投资时常出大手笔，少于100亩的地不拿，建筑规模20万方以下不感兴趣，“圈地千里”不是个案。这种“我不做老大很多年”的心态是必须警惕的。一般县市级城市的商品房年去化能力多在20-30万方，分摊到单个项目，年销售4－5万方已经是相当不错的业绩。以一个20万方的投资规模计，销售周期4－5年，再加上前期筹备及后期尾盘处理时间，整体投资周期至少6年以上，随之而来的是长期投资所带来的更多不可预见性风险。这与许多中小投资商的“项目投机”目的是矛盾的。当然，长时间精耕细作一座小城，也许会有可观的收益；但资金和管理精力长时间拖累在一个小地方，可能会错失更多的投资机会。 4、当地市民对距离、交通、风水等传统认知观念 中小城市规模相对偏小，其对距离、交通等因素的更为敏感，一条河、一座桥、一道铁路……这些当地传统性的“城市－郊区”分隔线，可能会导致其对项目价值认知产生较大偏差。在拿地前的考察过程中应对这些因素予以调研分析。 还有一个不可忽视的是“风水”问题，这种心理因素的影响是巨大的。小城市的口碑传播效应很好，这类负面信息也会风传非常快，因此在房地产项目投资及营销过程中应予以重视。 5、各类物业的价值认知及偏好性 一般中小城市中，最受欢迎的物业大多是多层公寓，出于得房率低、物管费用高等考虑，对小高层、高层物业存在一定的抗性。另一方面，由于其购买力相对欠缺，对别墅类高端物业价值认知偏低。这种现象与中大城市的一般投资规律有着根本的差别。