房地产产品标准化管理流程

产品标准化管理流程

编制

日期

审核

日期

批准

日

期

修订记录

一、流程图

二、流程概述

三、工作程序

3.1产品研究

1)客户细分

集团规划设计部按【战略规划管理制度】规定，根据集团总体战略编制产品战略；基于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位。

2)细分市场需求调研

集团规划设计部组织开展市场需求调研，向项目公司工程部和营销管理部发放《细分市场

需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分市场调研报告》，调研报告至少要对每类客户的客户特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述：

a)客户特征：细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次置

业率等；

b)产品需求：房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、开发商偏好等；

c)购房价值：购房动机、房屋价值、土地属性等。

3)产品品类规划

集团规划设计部根据《客户分析市场调研报告》和集团的产品战略，规划集团产品系列、产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》，报集团常务副总审核审批，董事长备案。

4)制定产品研究实施计划

集团规划设计部制定《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门与分工、计划安排及研究费用等，报集团常务副总审批后组织实施。

5)产品研究及成果审批

a)集团规划设计部按照计划安排组织进行专题研究，项目公司工程部、营销管理部、

商业管理部、集团成本控制中心、商业运营中心、物业管理中心、营销管理中心参与，集团规划设计部根据产品研究实施计划节点及阶段成果要求，监督考核产品研究工作的进行。

b)集团规划设计部汇总各参与部门的研究成果，形成总体的《产品研究成果报告》，

报集团分管领导审核，决策委员会会审。审批通过的确定成果推广试点项目，暂不应用的成果由集团规划设计部总结备案。

6)产品研究成果推广实施

集团规划设计部与项目公司工程部负责研究成果推广实施。

7)产品研究成果总结改进

试点项目实施各阶段和结束，集团规划设计部组织项目公司工程部进行成果实施的总结改进，并形成《新产品研发成果推广经验总结》。

3.2产品标准化研究

1)制定产品标准化研究策略与计划

集团规划设计部在每年年末制订下一年度《年度产品标准化研究策略与计划》，内容包括但不限于：现行产品标准完善重点、新增产品标准类型或分项重点、改进产品标准制定和执行的

制度与措施，上述内容成果的形式及其起止产品标准建立和完善时间，及原产品标准完善的阶段性工作重点。《年度产品标准化研究策略与计划》报集团常务副总审批后组织实施。

2)产品标准信息调研与研究：

a)市场调研与信息收集：集团研发设计部组织产品标准信息调研，向相关部门发放

《产品标准研究调研表》，由相关部门进行信息收集、整理和研究，填写《产品标准研究调研表》提交集团研发设计部。

（1) 项目发展工作小组：在论证阶段和定位策划阶段进行市场调研时，收集和整理市场优秀项目的产品特色；

（2) 项目公司工程部：日常收集和研究业界优秀项目的产品信息；在考察设计单位时，收集设计单位优秀案例和产品特色；

（3) 项目公司综合部：收集业界优秀项目的产品四新应用信息；

（4) 公司安排的外出项目考察，考察人员在完成考察报告的同时，应完成相应的项目产品标准调研表。

b)专题研究：针对特定类型、特定档次的项目中的某个专项进行论证和分析，集团

规划设计部在产品标准框架内容的范围内选定专题，组织各部门完成研究工作，并将结论落实为相应的产品要求连同处理方法进行整理，作为专题研究成果列入产品标准。

c)项目经营总结：在项目实施过程中，综合考虑产品品质的设计、施工、成本等因

素，按照项目档次和项目类型加以区别，将产品要求和处理方法归纳总结；项目公司项目部提供项目信息的同时，将项目情况按照产品标准案例模版的形式，进行整理，提交集团规划设计部备案，作为项目经验整理列入产品标准。

3)产品标准化实施方案的制定与审批

集团规划设计部收集和整理内外部产品标准，组织各部门及项目公司决策层编制《产品线规划方案》和《产品线实施手册》，报集团常务副总审核，决策委员会会审，颁布执行。

4)产品标准的执行与监督落实

a)项目定位阶段：在项目定位评审同时确定项目采用的产品标准类型，将确定采用

的产品标准类型同时提交审批。

b)规划和建筑方案设计阶段：在规划方案招标阶段，集团规划设计部将产品标准作

为技术标书的输入文件之一进行技术标书编写，如执行标准变更则提交《产品标准实施变更审批表》由集团研发设计部、常务副总审批。在方案评审时，将产品标准在方案中落实情况作为对方案的评价要素进行评审。

c)扩初设计阶段：项目公司工程部将上阶段确定的《项目产品标准》作为编写《扩初设计任务书》的输入条件之一，如执行标准表更则提交《产品标准实施变更审批表》由项目公司总经理、集团规划设计部审核，集团常务副总审批。在扩初设计成果评审时，将产品标准在扩初设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审。

d)施工图设计阶段：项目公司工程部将前阶段确定的项目产品标准作为编制《施工图设计任务书》的输入条件之一，如执行标准变更则提交《产品标准实施变更审批表》，由项目公司总经理、集团规划设计部审核，常务副总审批。在施工图设计成果评审时，将产品标准在施工图设计图纸中落实情况作为评价要素进行评审。

e)采购与招标阶段：项目公司招标采购部将产品标准内明确的相关要求作为招标条件列入招标文件，在招标文件审核时对产品标准落实情况进行审查。

f)施工阶段：在项目施工阶段中，项目公司项目部按照项目设计阶段产品标准的条款内容进行过程监督。在项目过程验收中，对其完成情况进行核对，并填报核对清单。

5)产品标准实施总结

a)在以上各阶段工作完成后，集团研发设计部收集各阶段的评审或验收记录，对产品标准的执行落实情况进行阶段性评估，并填写《产品标准实施跟踪表》。

b)项目结束后，集团规划设计部综合阶段性评估结果，对产品标准在项目中执行情况进行总结评估，形成《产品标准实施总结》，经集团常务副总审核审批后作为产品标准细化和改进依据。

四、引用流程

4.1【战略规划管理制度】

五、支持文件

5.1《2010年构筑首创置业标准化平台--设计标准化工作汇报(学习案例）》