上海零售业态的变迁与城市商业空间结构_何丹

2010/05总第397期商业研究COMMERCIAL RESEARCH 文章编号：1001－148X（2010）05－0191－07

上海零售业态的变迁与城市商业空间结构

何丹，谭会慧

（华东师范大学中国现代城市研究中心，上海200062）

摘要：在经济全球化和城市功能转型的背景下，零售业变得越来越重要，不仅是商业更是经济的重要组成部分。从历史演变、空间布局的角度对上海零售业的发展和现状进行了分析，在此基础上分析上海几个典型零售业中心的形成机制、业态特征、存在问题，并总结概括出零售业态演变对商业空间结构的影响。

关键词：零售业；上海；空间布局

中图分类号：F712 9文献标识码：A

Retailing Transition and Urban Commercial Spatial Structure in Shanghai

HE Dan，TAN Hui－hui

（The Center for Modern Chinese City Studies，East China Normal University，

Shanghai200062，China）

Abstract：With the economic globalization and transformation of urban function，retailing is becoming more and more important，which is an indispensable part of business and the whole economy.This article analyzes the evolution and the spatial structure of retailing development in Shanghai.Besides，it illuminates the formation mechanism，the charac-teristics and the existing problems of some typical retailing districts and summarizes the influence of the retailing forms evolution on the commercial spatial structure.

Key words：retailing；Shanghai；spatial structure

零售业不仅是商业更是经济的重要组成部分，其发展可以反映一个城市甚至是一个国家的经济走向和历程。特别是在经济全球化、城市功能转型以及社会消费文化和行为转变的背景下，零售业态结构也呈现出复杂化和多样化，引起了零售业态空间布局的迅速扩张和调整。

目前国内对零售业态的研究主要集中在零售业态的影响因素、业态结构合理化、发展趋势上。随着零售业态发展的多元化，其他研究视角也逐渐增多，主要体现在以下几个方面：从城市交通的角度研究零售业空间布局（曹嵘、白光润，2002［1］；宋瑛、刘春波，2003［2］；宋培臣，2009［3］）；从消费行为角度研究零售业空间布局（王德、张维庆，2001［4］；王德、周宇，2002［5］）；针对某一零售业态进行空间布局的分析（许学强、周素红等，2002［6］；翟森竞，2005［7］；陶伟、林敏慧等，2006［8］）；研究零售业态对商业空间结构的影响（张水清，2002［9］；徐田强，2008［10］；管驰名、崔功豪，2003［11］；刘承良，2006［12］；马晓龙，2007［13］）；对零售商业网点布局的研究（安成谋，1988［14］；宁越敏，2005［15］）。此外，还有通过案例的方法涉及零售业态的空间布局和商业空间结构的研究（宁越敏，1984［16］；邹永军，2005［17］；蒋海

收稿日期：2009－10－19

作者简介：何丹（1971－），男，昆明人，华东师范大学中国现代城市研究中心副教授，工学博士，研究方向：城市地理与城市规划；谭会慧（1986－），女，山东潍坊人，华东师范大学中国现代城市研

究中心研究生，研究方向：人文地理学。

基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号：50608032；上海浦江人才计划和上海重点学科建设项目，项目编号：B410。

·192·商业研究2010/05

兵，2006［18］；薛娟娟，2006［19］；林耿、周锐波，2008［20］；叶强，2007［21］）。

国外对零售业的研究的领域比较广，包括从经济发展的角度（Colin C Williams，1996［22］）、从交通特别是地铁交通的角度（Erika Nagy，2001［23］；Jose I.Castillo－Manzano，2009［24］）、从消费者（如消费异化和满意度等）角度（Marieke de Mooij，2002［25］；Hans Jorn Juhl，2002［26］）、从大型零售业态与城市更新的角度（Neil Wrigley，2002［27］；Michelle Lowe，2005［28］）等进行的研究；此外还有涉及网络购物（Aron O`Cass，2003［29］；William P.Anderson，2003［30］）的专门研究。

由于之前零售业态演变对商业空间结构的影响这一领域的研究相对较少，并且随着大运量公共交通和消费文化等的进一步发展，其对商业空间结构的影响也呈现出一定的发展转变，在新背景下重新对这一问题研究还是很有必要的。本文首先从空间和业态演变的角度分析了上海零售业的发展历程和布局现状，然后对上海几个典型的零售商业中心的形成机制、业态结构和现存的问题进行了重点研究，最后总结出了零售业态的演变对商业空间结构的影响，并指出公共交通和消费者需求多元化以及新零售业态的出现逐渐成为影响城市零售业态布局和商业空间结构的重要因素。

一、历史回顾：零售业态的发展演变

零售业态是指零售企业为满足不同消费需求进行相应的要素组合而形成的不同的经营形态。按照商务部的《零售业态分类》①标准，现代零售业可以分为有店铺和无店铺两类业态。其中有店铺分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心等12种业态；无店铺的包括电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等5种零售业态。

（一）国外零售业态发展演变

纵观西方零售商业近百年的发展历史，各种商业组织机构与经营形式的产生、发展、衰退，无不体现着市场经济的影响。最为流行的是三次零售革命说，第一次是1852年开始的百货商店革命，主要体现在经营商品扩充方面；第二次是1859年开始到二战后达到高潮的连锁商店革命，是组织形态方面的革命；第三次是1930年代开始的超级市场革命，是自我服务方式方面的革命［31］。

也有学者认为国外零售业的发展经历了八次革命［32］。表1显示国外零售业用了一个世纪才完成了各种业态的演变，并且每种业态的产生都对应着相应的城市化阶段。尽管中国只用了几十年的时间就完成了所有业态的构建，但是与国外相比，中国的零售业态不论是在产生机制还是管理模式上都存在较大的差别［21］。

表1国外零售业经营形式的八次革命

次数名称业态开始时间革命高潮时期特征率先产生的国家对应的城市化阶段1百货商店1852年1860－1940年扩大品种法国集中城市化2一价商店1878年1880－1930年同一价格美国集中城市化3连锁商店1859年1920－1930年组织创新美国集中城市化4超级市场1930年1935－1965年自选购物美国郊区化5购物中心1930年1950－1965年商店聚集美国郊区化6自动售货机二战后1950－1985年自动售货美国逆城市化7步行商业街1967年1967年－漫步购物美国再城市化8网上销售1980年1980年－电视、网上购物美国再城市化资料来源：叶强：《集聚与扩散———大型综合购物中心与城市空间结构演变》，湖南大学出版社，2007。

（二）国内零售业态发展演变

我国零售业是从改革开放之后才开始迅速发展的，特别是加入WTO之后，零售业作为最先开放的领域，呈现出国外和国内共同发展的局面。第一阶段是以大型百货业态为主体的单一业态阶段；第二阶段是90年代以后超级市场、大卖场从百货业态中分离出来；第三阶段是最近百货业态的高档化以及功能齐

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全、规模庞大的购物中心的兴起［33］。

从空间上看，不同的业态呈现出不同的空间布局形式。百货店仍集聚在城市中心的繁华地带，并逐渐与其他业态集聚布局（如入驻购物中心）；超级市场倾向于与百货商店等其他业态共存，或入驻购物中心，但已经出现了明显的郊区化趋势；购物中心尚处于起步阶段，与国外郊区布局的模式不同，多集聚在市中心。

二、上海零售业态空间布局现状

截止到2004年，上海现行的零售业布局模式基本采用了以“四街四城”八个市级商业中心为核心，十二个区域商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构。其中八个市级商业中心的区域是：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。十二个区域商业中心的区域是：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里。

《2008上海服务业发展报告》又提出了要分别规划布局都市商业中心、区域商业中心、郊区商业中心和社区商业中心（详见表2）。

表22008年商业等级中心一览表

都市商业中心南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园旅游城、新客站不夜城、新上海商业城、江湾五角场、中山公园

区域商业中心老西门地区区域商业中心（黄浦区）、打浦桥功能区（卢湾区）、虹桥商圈（长宁区）、曹家渡商圈（静安区）、大柏树知识创新与服务贸易圈（虹口区）、提篮桥商业中心（虹口区）、松江区域性商业商务中心（松江区）、庙行镇商业中心（宝山区）、大华区域商业中心（宝山区）、七宝商圈（闵行区）

郊区商业中心城桥新城商业中心（崇明县）、欧洲商业广场（金山区）；

社区商业中心金杨商业中心（浦东新区）、大兴街大型社区商业中心（黄浦区）、农工商119店（卢湾区）、田林社区商业中心（徐汇区）、古北国际社区商业中心（长宁区）、大宁国际商业广场（闸北区）、瑞虹生活广场（虹口区）、长阳路社区商业中心（杨浦区）、高境大型社区商业中心（宝山区）、百联南方购物中心（闵行区）、春申万科社区商业中心（闵行区）。

资料来源：《2008上海服务业发展报告》。

上海零售业在经过几十年的发展后，基本形成了以中心城区商业为核心，以郊区城镇商业为呼应点和突破口的商业总体布局模式。整体来看依旧还是单核中心结构，对一个国际化大城市来说，仅凭几个放射性的商业单核对城市发展来说是远远不够的，应该沿着交通发展轴布局新的零售业，寻求一种更开放、更适合成长的新商业布局结构。例如，东京在1960年提出的以城市轴为骨干的城市结构改革方案［34］，将东京的城市中心功能展开在城市轴上，建设副中心、新城镇，力图创建一系列更加具有发展潜力的城市商业开放结构。未来上海也应该着力发展几条交通轴，来引导零售业的合理延伸和布局。

三、上海部分典型零售业中心分析

每个零售业中心的形成与发展一般会有自身的侧重点，如南京西路偏重历史的延续，南京东路的改造注重现代化因素的提升，陆家嘴商业区前期开发偏重政府和规划引导，人民广场和五角场商业区的形成政策作用较强，徐家汇交通支撑作用明显等。下面就以上海部分零售业中心为例，根据其形成机制将其分类，并对各中心的业态结构、存在不足以及措施进行了分析。

（一）历史延续

城市的发展一般是以原有的城市机理为依托，运用现代的规划理念进行开发的，零售业也是如此。因此每一个零售业中心都或多或少的体现了历史的痕迹。例如，现代的商业街依托原有的商业街，丰富了业态形式，减弱了街道居住生活的属性，商业空间借助古老的建筑表达出来，在逐渐被商业化的同时

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仍可以看到原有的历史文化和城市肌理。

南京西路在开发过程中就体现了明显的历史的延续性。南京西路是作为公共租界、法租界和华界的交接地区发展起来的，商业也较早的繁荣起来，到1940年代零售业格局已基本形成，众多规模较小的商铺沿线呈带状分布。并且这一商业传统很好的被保留了下来，与外滩沿线的借助历史建筑改造而成的国际商业品牌专卖店、高级饭店及娱乐会所等形成鲜明的对比。

豫园商业节点更是继承历史的代表。早在20世纪初就是上海宗教、商业、文化等活动的公共空间的豫园，在今天建筑风格、文化氛围、商业气息被保留了下来，并通过现代化的商业活动将零售业空间呈现出来，构成现代城市肌理的一部分。豫园的定位是历史风景旅游区，因此业态形式大都与旅游零售相关。

注重历史因素、保留商业传统的发展机制并不是指完全的保留历史，而是指在不断创新过程中的继承。一方面，原有的零售业中心已经有了一定的集聚度和认知度，在其基础上开发新零售业可以减少成本，获得最大的收益；另一方面，保留商业传统可以承接历史，延续文化，形成完整连续的城市肌理。

（二）政策指导

零售业的发展一定程度上需要政策的引导和保障。如通过对零售业选址的引导可以保障合理的空间布局，避免恶性竞争；对轨道交通的鼓励可以带来各种业态的集聚。

五角场是作为“副中心”定位发展起来的，交通的建设带来了人口的集聚，随之商业中心形成。副中心的定位，使得零售业的辐射范围也是区域性的，零售业主要是满足周边居民的需求，零售结构与市中心多样化的结构相比也较为单一。政策因素在五角场零售业中心的形成中起了较大的作用，但同时也存在弊端，即政策性指令没有做到位———没有实施足够有力的规划建设规范商业的发展［35］。

人民广场是在19世纪的跑马场基础上发着而来的，在20世纪初就是一个商业会所中心。改革开放后在政策性引导鼓励下，着力发展公共事业，建设了大量的公共建筑，加剧了该区城市功能混杂特性。目前人民广场的零售空间不仅在地上，以地铁商业为代表的地下零售空间也是其重要组成部分。

（三）现代化提升

很多零售业中心在历史延续的基础上，更多地注重现代商业因素的发挥，不断创新，顺应商业全球化的大趋势，在历史因素的烘托下凸显国际化。

淮海路继承了霞飞路的商业传统：种类齐全、功能层次划分细腻，虽经过规划，但痕迹不是很明显。在商业国际化的影响下，淮海路的零售业态也在变化，东段形成国际化品牌专卖店，与西段传统业态共同构筑了一种“混杂”的商业状态，使不同层次的消费者都能找到自己的定位。

南京东路及外滩为主的零售业中心可以说是上海近现代城市化的起源，也是商业的起源。从一百多年前的欧式开发建设，到现在的中西文化交融，期间的历史性印记至今仍可以在景观、功能等方面凸现出来。另一方面，为提升南京总路作为市级商业中心的地位，以及扩大它的消费辐射范围，南京东路商业改造运用“HOPSCA”地产开发模式［36］，改变了业态单一、千店一面的弊端，使南京路步行商业街便得丰富多彩、霓虹璀璨，开创了古老商业街改造的新景象。

（四）交通支撑

零售业的发展离不开交通的支撑。一方面，交通的延伸可以引导零售业空间的发展；另一方面，零售业可以和交通结合在一起，例如日本的“地铁商业”，既可以增强空间的节约效应，也可以分享地铁带来的消费人流。

徐家汇零售业中心是以五条道路交叉、地铁一号线为依托，依靠周围稳定的居民社区、良好的历史氛围下发展起来的城市副中心。从中心辐射出的几条主干道以及附近街区间的支干道构成了商业布局的骨架。主干道旁的业态以大型百货店、购物中心为主，而支干道旁的业态以中低档零售、餐饮为主。这样的布局既可以服务整个区域，提升档次，又可以服务附近的居民。但需要注意的是两者要实现合理性的并存，需相应的规划加以引导。地下零售业方面，因为徐家汇地铁站是上海西南地区换乘枢纽，因此地铁站点本身的空间尺度较大，为地下零售业的发展提供了很好的平台。

另一个典型的交通枢纽型的零售业中心是火车站“不夜城”。火车站、地铁、公交的交汇带来了巨大的人流、物流，这就为零售业的发展提供了充足的消费来源。火车站的零售业布局在附近，与站体本身

总第397期何丹：上海零售业态的变迁与城市商业空间结构·195·脱离，形成一个相互依附的公共空间。业态形式以中低档零售、餐饮为主。但是城乡文明的双重作用下，火车站的零售业空间结构现代化变得更加困难。因此，高质量的商业化要做到机制上的良性积累，而不是仅局限于表面上的繁荣。

（五）政策与规划共同作用

政府的政策和规划对零售业发展的作用主要体现在“空间结构”方面的引导，但在实际中经济主体形成的空间结构与规划的并不完全一致。因此，零售业的发展不但要重视“形态发展”，更要保证“形态功能并重”［35］。

表3上海部分零售业中心概况

零售业中心形成机制业态结构存在问题、改进措施

南京西路历史延续中高档零售+商务办公

+高档餐饮娱乐

保留历史因素的前提下要更加注重创新

豫园旅游零售业形式

五角场政策引导零售+餐饮娱乐规划政策对零售业的规范没有做到位，零售业并不是作为商业中心来定位，服务对象主要是居住区

人民广场地下零售着力发展地铁零售

淮海路现代化商业提升品牌专卖店+中低档

零售+餐饮

零售业混杂，目标消费者多元化

南京东路中低档零售+品牌专卖

店+餐饮娱乐

成功运用HOPSCA商业开发模式

徐家汇交通支撑大型百货店+中低档

零售餐饮

既有服务于区域的业态形式，又有满足

周围居民的低档零售，需要紧密结合

火车站前（南广场）中低档零售+餐饮

存在许多应位于城郊的批发市场，通道

低档零售功能重复

陆家嘴政策引导+规划引导零售+餐饮零售业发展不足，应加强规划引导商业功能

陆家嘴零售业区的发展体现了明显的政府和规划双重作用的痕迹。其规划是借鉴美国曼哈顿的CBD 的“分区规划”，将整个区域划分为不同的功能组团，每个组团以不同的功能为主。因此，零售业区也被单独分离出来，除了正大广场的集中商业区以外，其他小型零售业、餐饮业主要零星分布在写字楼内或旅游区内，所占比例较少。这就凸现出一个问题，陆家嘴最初是以“CBD”和“旅游”为规划重点，对商业的规划不够重视。因此，零售业是作为补充性功能进入的，还未形成规模。在陆家嘴不远规划建成了“新上海商业城”，消费者认同度较高，更减弱了陆家嘴的商业人气。

四、零售业态的变化对商业空间结构的影响

通过以上对上海零售业的分析论述，可以看出零售业态不论是从空间还是业态演变都对商业空间结构产生一定的影响。特别是在零售业国际化、消费者需求多元化、交通日臻完善的今天，这种影响更为明显。

（一）新的业态的出现，促进了新商业空间的形成，呈现一定的郊区化趋势

原来的业态种类较单一，主要为百货店、标准超市、杂货店等，随着经济的发展、消费多元化，购物中心、仓储式商场、便利连锁店的出现，业态逐渐多元化，商业空间也逐渐多样化。分布于城郊的仓储式商场，带动了城郊结合部的城市化进程，有利于形成多核心的商业空间布局；集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的购物中心的出现，满足了消费者一站式的需求，使得以购物中心为核心的商圈在空间结构

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中异军突起，带动了周围土地的升值。例如上海长宁区的龙之梦购物中心，以其便利的交通、良好的设施服务，吸引了大量的人流、物流，特别是在家乐福超市入驻之后，俨然有成为区域性质商业中心的潜质。

人口的外迁，郊区交通基础设施的完善，部分新的业态（综合超市、仓储式商场）形式也逐步延伸到郊区，构成了商业郊区化的“拉力”；中心城区土地资源紧张，地价飞涨，交通拥挤，构成了商业郊区化的“推力”，在两种力量的博弈下，商业空间逐步实现了郊区化，并沿着便利的交通线布局在人口密集的地区。

（二）消费者需求的多元化，零售业态的多样化，导致了商业区职能的综合化、专业化

消费者需求的多元化，不同消费人群年龄、收入以及来源地的划分，呈现出不同的消费指向性，商业区也满足不同的消费需求实现零售业态的演化，从而呈现出综合化、专业化的趋势，原先提出的各商业中心之间严格的等级体系逐渐弱化，而职能关系更加明显。

南京路、淮海路、四川路等以服饰零售、餐饮为主，陆家嘴以办公商业服务为主，豫园主要是在针对旅游商业消费，以及部分区域性商业中心以家用电器或家具用品大卖场为主要业态形式，这些都在一定程度上体现了商业功能的专业化；而五角场、徐家汇、人民广场等主要服务于区域，是综合型商业中心。

（三）交通指向性在一定程度上影响了零售业态的布局，从而改变了商业空间结构

零售业对交通的依赖性越来越明显，特别是在地铁交通的影响下，人们的购物出行习惯的改变以及市郊大型商场的兴起，改变了以往商业中心只分布于中心城区的格局，呈现出沿交通轴线向外拓展的趋势，使商业空间在较大的区域内延伸。地铁线路的延伸和换乘站的选址，能够产生巨大的外部经济效益和集聚效益，带动周围地价上涨和传统街区商业的复兴，现已成为大城市引导商业空间发展和布局的重要手段之一。

商业空间依托交通轴线在大区域内延伸扩展，同时通过交通节点实现小范围的零售业态的空间集聚，并逐步形成商业中心，最终发展成为网络布局式的商业空间结构。

（四）零售业空间与居住空间相互促进的关系，进一步完善了商业空间结构

居住密集区存在大量的潜在消费能力，可以吸引零售业的布局；零售业集聚的区域又可以反过来促进周围房地产的开发，增强人口的集聚，这是一个相互促进的过程。在中心区，商业地产开发主要以大量的高层商住综合体为主，实现土地的集约度；在城市边缘区，由于业态的扩散主要集中在交通便利、人口密集的区域，因此居住区的分布呈现出追随商业分布的布局形态。这样，不论在中心区还是边缘区，零售业空间和居住空间实现了很好的融合，完善了商业空间结构。

（五）政府投资成为引导商业空间布局的主要动力之一，从而改变商业空间结构

政府的投资主要集中于基础设施、道路交通设施、工业和高科技园区以及政府办公的外迁等。这些政策一方面为城市内部提供了功能转换的空间，另一方面也使城市形态向外扩张。城市内部的功能转换也以商业功能置换出工业、行政办公职能为主，而外部的产生形态的扩张也离不开商业的促进。因此，政府投资成为引导商业空间布局的合理化的动力之一。

注释：

①商务部颁布的2004年10月1号起实施的《零售业态分类》（GB/T18106－2004）.

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（责任编辑：陈树明）

我国商业零售业的发展历程及其业态变迁分析复习进程

我国商业零售业的发展历程及其业态变迁分析 陈敏 一、中国零售业困境分析 西方零售业经历了150年的发展历程,孕育了像沃尔玛、家乐福、麦德隆等一大批巨型零售企业，创造了百货、超市、仓储俱乐部等零售业态，相对于中国零售企业而言，具有规模、资金、技术、管理等多方面的优势。中国加入世贸组织，零售业对外开放的步伐加快，三到五年将逐步取消对地域、数量、外资持股比例等方面的限制，中国的零售业在迎接机遇的同时，面临巨大挑战。中国零售业的现状如何，能否在与强大对手的竞争中获得生存和发展，成为人们普遍关注的问题。 中国零售业经历了自1978年开始的流通体制改革，尤其是在1992年允许外资零售企业进入中国零售领域以后，获得巨大的发展。目前已打破百货商店单一业态的格局，形成了百货、超市、便利店、专卖店等多种业态并存的格局。 引人注目的是在与传统百货业的竞争中，以连锁超市为主的连锁经营形式展示了巨大的生命力。二十世纪九十年代前半期，是中国百货业发展的“黄金时期”。从1997年开始，中国百货业进入全面萎缩阶段，百货业的主导地位被动摇。 面对这些现象，新兴业态、连锁经营模式成为人们讨论的热点，甚至有人认为目前零售业已步入连锁经营的时代。对于处于困境的百货业态为主的企业，人们也纷纷建议企业改变业态形式，实行连锁经营。但从连锁企业的经营绩效来看，结果并不令人满意。 面对外企的巨大冲击，改变业态形式，连锁经营是否能使企业获得生存和发展？连锁超市的经营绩效状况表明，简单的转换业态形式和采用所谓的连锁经营形式并不能使企业的经营状况得到根本的改善，关键是对零售企业进行经营绩效的深入分析，探求业态转换和连锁经营模式内在的影响企业经营绩效的有关因素，借助这些因素的改善，来提高企业的盈利能力，培养自身的竞争优势，争取在竞争中求得生存和发展。 二、我国零售业发展的历程分析 零售作为商品从流通领域进入到消费领域的最后一道环节，有其自身的内涵、特点和功能。 根据我国2001年8月推出的《零售业态分类规范意见》，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。目前，我国零售业的主要业态有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、购物中心等[i] 。中国零售业的发展，如果以业态的发展为标志，可以划分为两个阶段：20世纪90年代以前以国有大型百货业态为主体的单一业态阶段；1992年尤其是1996年以来以连锁超市为主体的多

社区商业业态划分

社区商业业态划分 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

上海零售业态的现状与趋势

上海零售业态的现状 改革开放以来, 上海经过二十多年的发展, 零售业态缩短了与国际零售业态先进水平的差距, 初步形成了多样化、市场化、现代化的业态发展格局。 ( 一) 多样化 我国零售业态分类标准把零售业态分为17 种, 目前这些业态在上海都已出现。不仅如此, 上海还借助于自身的区位优势和良好的商业基础, 引进如品类杀手店、品牌直销购物中心等国外新型业态。 形成了以百货店、大卖场、超市为主力业态的多层次、多形式的业态体系。这个业态体系包括三个层次: 一是以百货店为主辅有各类专卖、专业店形成的主要辐射中心城区的传统商业网络; 二是以一批国际零售商大卖场为主辐射市区和郊区的区域化经营网络; 三是以中小型超市、便利店、烟杂店等形成的零售经营网络。 ( 二) 市场化 上海是推行零售业体制改革和实行对外开放最早、步伐最快的城市之一, 市场化程度很高。一是投资运营的市场化, 各类业态的规模扩张及经营决策基本上都是市场行为; 二是业态的资本类型多样化, 市场供给主体多元化。 ( 三) 现代化 业态现代化的主要表现是以连锁经营带动的现代零售业的飞速发展, 极大地提高了零售业的经营效率和规模效益。 上海是全国率先发展连锁经营的城市, 主要依靠传统型超市为主力业态发展起来, 以华联超市、联华超市、农工商为代表, 三家超市的连锁网点呈高速扩张态势, 行业内竞争十分激烈, 获利空间不断萎缩, 连锁传统型超市的发展已进入成熟饱和期。但是连锁经营的规模经济, 证明了连锁经营具有强大的生命力发展势头强劲。 上海零售业态演化是在转轨型经济和经济全球化背景下的一种跨越式发展, 没有严格遵循国际零售业态演化的一般规律, 表现出独特性: (1) 传统业态向新型业态转变与国外先进业态不断涌入并存, 业态的导入没有明显的阶段性, 各种新型业态呈超常规扩张; (2) 新型业态以引进模仿为主, 业态创新能力不足; (3) 业态经营同质化, 缺乏特色; (4) 连锁超市和便利店盲目扩张, 广设店铺网点, 行业恶性竞争严重。

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺

郑州市城市形态及空间结构分析

城市形态及空间结构分析 ——以郑州市为例 城市规划0902 祝相科200917020215 城市形态是城市建设和规划的重要依据，城市规划者的城市形态理念直接决定了城市规划的效果，以致影响城市的总体布局、城市发展的综合效果、交通组织和城镇群的合理分布，甚至关系到城市生产、生活质量、城市改造、城市合理发展方向等一系列重大问题。 城市空间是各种人类活动与功能组织在城市地域上的空间投影，是城市建设与发展的载体，城市空间结构的研究是城市发展战略规划的核心内容，城市的区域分析、定位研究以及发展目标的实现等研究最终均要落实到空间上。因此，城市空间结构的合理性对城市的可持续发展也尤为重要。 有学者认为城市结构与城市形态互为表里，城市结构表现为城市发展中的内在的动力支撑要素，城市形态则表现为城市发展的外部显性的状态和形式。城市空间结构只是城市结构的一部分，表达的是要素在空间组合上的关系，这种关系即为城市相互作用。城市结构实际上既决定了城市形态，也最终决定了城市空间结构。也就是说，城市空间结构就是能够通过城市相互作用体现为城市形态的那部分城市结构。 其实，目前对城市形态并没有形成统一的概念。纵观学者们对城市形态的理解和表述，从横的方面来看，城市形态具有物质和非物质两种表现形式，物质方面主要指城市各有形要素的空间布置方式，包括街道网的结构形式，各种功能的地域分异、城市土地利用模式和建筑环境以及中心城市和相邻城镇群组之间的空间位置关系和结构变化特征等；非物质的主要包括城市生活方式、文化观念和价值观念等所形成的城市社会精神面貌和城市文化特色。从纵的方面来看，城市形态并不是单一的，而是拼贴式的，是各个历史时期的文化积淀的汇合；城市形态不是一成不变的，它会随历史的变化而产生渐进式、碎片式的变化，通过这种渐变，既可以保持城市文化的延续，又能不断地更新。不过每一个不同时期，都会有一种反映时代特色的占主体的城市形态。 郑州市城市形态演变过程： 郑州市的城市形态经历 了“块状发展一点轴延伸一组 团分散-一体两翼”的过程， 城市的内部填充主要发生于 老城区与京广铁路线之间，井 向南北方向蔓延。而近20年 则是组团分散-一体两翼的转 变。并且随着城市规模的扩大， 两翼“生长臂”的不断延长， 中心城区的中心功能尤其需 要不断强化才能满足两翼生 长的要求。

新产业新业态新商业模式统计分类2018

新产业新业态新商业模式统计分类（2018） 一、分类目的 根据党中央、国务院关于加快发展新产业新业态新商业模式（简称“三新”）的要求，为科学界定“三新”活动范围，满足统计上监测“三新”经济活动规模、结构和质量等需要，制定本分类。 二、分类范围 本分类的范围包括：现代农林牧渔业、先进制造业、新型能源活动、节能环保活动、互联网与现代信息技术服务、现代技术服务与创新创业服务、现代生产性服务活动、新型生活性服务活动、现代综合管理活动。 三、分类原则 （一）以党中央、国务院关于加快发展“三新”的有关要求为指导，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《国务院关于印发〈中国制造2025〉的通知》（国发〔2015〕28号）、《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）和《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）等文件中有关“三新”活动的阐述，确定“三新”活动的范围和分类。 （二）参照《战略性新兴产业分类（2017）》（试行）、《高技术产业（制造业）分类（2017）》《高技术产业（服务业）分类（2018）》《国家科技服务业统计分类（2015）》等

相关统计分类标准，重点体现先进制造业、互联网+、创新创业、跨界综合管理等“三新”活动。 （三）以现行《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）为基础，对其中符合“三新”特征的有关活动进行再分类。 （四）注重实际可操作性，立足现行统计制度和方法，充分考虑数据的可获得性，以保证统计部门能够采集到“三新”活动的数据。 四、结构和编码 本分类采用线分类法和分层次编码方法，将“三新”活动划分为三层，分别用阿拉伯数字编码表示。第一层为大类，用2位数字表示，共有9个大类；第二层为中类，用4位数字表示，共有63个中类；第三层为小类，用6位数字表示，共有353个小类。 本分类代码结构: ×××××× (数字)小类顺序码 小类代码 (数字)中类顺序码 中类代码 (数字)大类代码 五、有关说明 （一）本分类建立了与《国民经济行业分类》的对应关系，在国民经济行业类别中仅部分活动属于“三新”统计分类的，行业

中国城市空间特征

一、中国城镇体系的空间分布特征 如前所述，长期以来我国城镇分布由于历史、地理和社会经济发展多种因素的影响，其空间分布形态一直呈现自东而西，由密到疏的扩散发展特征。建国后国家尽管加强了中、西部地带城镇的建设，但其分布的地域差异仍然具有如下特征： （一）城镇分布东密西疏 从我国目前城镇网密度看，城镇体系内城镇密集东部的格局基本没有改变，表现为东密西疏的空间分布总特征。 据1985年统计资料，我国现有城镇7928座，平均每万平方公里有8.26座城镇。由于我国正处于城镇经济大发展时期，城镇网密度的分布既继承了历史上城镇分布的基础，又受到了国家生产力布局自东而西推移的影响，表现为代表历史遗存主流的城镇网密度密集于东南的格局基本未变；同时作为新城市（镇）迅速崛起的“三线”建设地区，其城镇网密度正在发生根本的改变这两大特征。 1.城市网密度 从1985年全国城市网密度看（表8-1），台湾省是我国城市分布最密集省区，每万平方公里有5个城市；上海、江苏、山东、安徽、河南、辽宁、浙江等省、市，是我国城市分布次密集地区，城市网密度为每万平方公里1个城市以上；湖南、天津、广东（包括港、澳地区）、福建、湖北、江西、吉林、山西、河北、宁夏、北京等11省、市、区城市网密度居中，达每万平方公里0.5个城市以上；广西、陕西、贵州、黑龙江、四川、甘肃、云南、内蒙古等8省、区城市网密度较低，在每万平方公里0.1～0.5座城市之间；而新疆、青海、西藏三省区城市网密度最疏，每万平方公里还不到0.1座城市。采用中位数法将各省区城市网密度分为四级并绘成“中国城市网密度示意图（1985年）”，可以明显地看出我国城镇体系的城市网分布表现为西疏东密，城市网密度从东向西逐渐递减（除河北、北京地区为低谷外）的规律（图8－1）。 2.镇网密度 从全国镇网密度看，就省区而言，也存在着较大的地域差异（表8－1）。位居东部沿海地带的上海、浙江、山东三省、市，是我国镇网密度最高的省区，每万平方公里镇数均在40以上；其次是中部地带的山西、湖北、湖南等省区，镇网密度也达到了每万平方公里20个镇以上；再次是辽宁、江苏、广东（包括港、澳地区）、台湾、福建等沿海省区和陕西、贵州、云南、四川、江西、吉林、广西等中部地带 省区（它们多为“三线”重点建设地区），镇网密度在每万平方公里10—20个镇之间；其它省区镇网密度最低，一般均在每万平方公里10个镇以下。 从局部地域看，这种差异更大。如经济发展水平较高的江苏省，苏南地区的苏州市域，平均每24.5平方公里就有一个镇；而苏北地区平均69.8平方公里才有一个镇。在经济发展水平较低的山区或边远地区，镇分布更疏，如在东北大兴安岭地区，每1800平方公里才有一个镇，内蒙古的乌拉特草原22000多平方公里仅有一座海流图镇。 3.城镇网密度 然而，值得引起注意的是，建国36年来，由于国家生产力布局的向西转移，旧中国遗留下来的区域经济发展偏集东部的不平衡状况有所改变；尤其60年代中期开始的“三线”建设，在地域广大的西部地带的川、黔、滇、陕等省区和中部地带的“三西地区”（豫西、鄂西、湘西）的广大内地地区，相应建成我国的后方工业基地。据资料统计，共建成29000多个全民所有制企业，形成了一定的生产能力，并建设了一批城市和镇，从而提高了这一地域城镇网密度，表现出我国城镇体系地域空间分布结构日益均衡的巨大潜力所在。 如从全国城镇网密度（表8－1）看，全国平均每1210.6平方公里有一个城镇，而东部地带每438.6平方公里拥有一个城镇，中部和西部则分别为1049.3平方公里和2531.6平方公里拥有一个城镇，总体上仍然表现为东密西疏的城镇网分布规律。而从各省区城镇网密度图看（图8－2），我国“三线”建设的重点地区，如黔、滇、陕、豫、鄂、湘及川等省区，城镇网密度与城市网密度有了明显的变化，尤以湘、鄂、黔、滇四省区最为突出，整个“三线”地区的城镇网密度几乎可与东南沿海及长江下游各省区城镇网密度相伯仲。全国城镇网密度表现为环渤海湾最密，东部、东南沿海、陕、鄂、湘次之，豫、皖、赣、桂、川、黑再次，西部地带最疏的特征。

(中图版)必修二2.1城市的空间结构(一)教案1

必修2 2.1城市的空间结构教案 主备课人：黄志友 一、【教学构思】 结合课本知识，理论联系实际，使学生能够分析城市内部结构及其形成原因 二、【教学目标】 （一）知识与技能 1．了解城市的空间布局特点。 2．联系城市地域结构的有关理论，说明不同规模城市的服务功能差异。 （二）过程与方法 1．在分析当地城市区位和空间结构的过程中，学会运用所学理论分析解决实际问题的方法。 （三）情感、态度与价值观 1．通过学习环境对城市区位的影响，提高学生对地理学科综合性与区域性特点的认识。 2．通过对比学习城市的自然和经济区位，正确认识自然环境对城市的影响，纠正“自然环境决定一切”的片面观点。 3．在学习城市空间结构过程中，认识到因地制宜是城市发展的重要原则， 提高学生探索城市规划的兴趣。 三、【教材分析】 [重点]： 城市各功能区的空间分布规律和特点，影响城市功能分区的因素，不同城市服务功能的差异。 [难点] 城市空间结构的含义，城市各功能区的空间分布规律，形成城市不同空间结构的原因 四、【教学方法】案例分法、归纳法 五、【教学工具】多媒体 六、【课时安排】2课时 七、【讲授过程】 导入：人口最集中的场所就是城市，而城市同时也是人类对自然环境改变最深刻的地方。 本单元即学习城市，主要介绍城市的空间结构和城市化（即乡村聚落转变为城市聚落的过程） 第一节城市的空间结构 一、城市的空间结构：构成城市的各要素在空间上的位置及其组合状况。 要素：商业网点，人口分布、工厂、医院、行政部门等等。 它些要素并不是杂乱无章地混在一起，而是呈现出一定的规律性。如：工厂一般不会与大商场在一起。城市中往往形成不同的功能小区，这些小区有规律的结合，从而构成城市的空间结构。 例：城市中心，交通发达，大商场，大银行，大型娱乐设施特别多，形成城市的中心商务区（CBD），而中心商务区的外围，又依据其不同要素组合形成商业区，工业区，住宅区等。 城市空间结构一般包括以下八方面： [阅读城市的空间结构，思考问题] [问题]各分区的位置、特点和交通状况有何不同 城市功能分区 (1)形成：因同一种土地利用方式对用地空间和位置需求相同，导致同一类活动在城市空间上集聚而形成。特点：无明确界线，某一种功能区以某种土地利用方式为主，可能兼有其他类型的用地。 1、中心商务区：CBD 位置：城市中心部位 特点：1、城市经济活动最为繁忙的地方，建筑物高大稠密,内部分区明显 2、交通便利，通信发达；

什么是商业零售业态

商业业态 什么是商业业态 所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 [编辑] 商业业态的形式及特点 商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 (1)选址在城市繁华区、交通要道。 (2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 (3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 (4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。 (5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。 (6)采取定价销售，可以退货。 (7)服务功能齐全。 2、超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 (1)选址在居民区、交通要道、商业区。 (2)以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

(3)商店营业面积在1000平方米左右。 (4)商品构成以购买频率高的商品为主。 (5)采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 (6)营业时间每天不低于11小时。 (7)有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 (1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 (2)商店营业面积2500平方米以上。 (3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 (4)采取自选销售方式。 (5)设与商店营业面积相适应的停车场。 4、便利店(方便店) 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 (1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 (2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 (3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。 (4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 (5)营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 (6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 5、购物中心 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 (1)由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

零售业态概念与分类

零售业态概念与分类 零售业态概念与分类作者：佚名 时间：2010-1-1 浏览量：一.业态概念 零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店,而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态,即零售业态。近年来,受国际商业发展趋势的影响,零售商店的业态形式发生了很大的变革,并且出现多样化和细分化趋势,尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别,但通常认为,业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,业态是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 目前,我国理论界对零售业态的研究滞后于现实,不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧,而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不管理论上如何争论,实际上,各种新兴业态自九十年代初引入以来发展势头强劲,超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋,对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店构成强大冲击之势。 998年,政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计,作为

试行表,考虑到目前各种业态的发育程度,以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见,按照科学性与可操作性相结合的原则,我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见,即:零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义:其一,确定的目标市场;其二,具体的经营策略,包括:选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 二.业态分类 我国零售业态的统计分类 尽管国际上对零售业态的分类已比较完善,但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时,主要考虑了两方面的因素:一是我国零售各业态的发展水平和所处的生命周期。从八十年代中期开始的商品流通体制改革,促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落,代之而起的是处于成熟期的大型百货店;处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等;处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡,在引进和发展上不同步,比如上海在1991年组建了”联华”超市公司,出现了中小型超级市场新业态;1994年出现了便利店;1995年出现了电视导购和直销;1996年出现了大型仓储式超市,而1994年以后真正规范的连锁

10种商业业态分类和基本要求

10种商业业态分类和基本要求 作者：平沙秋雁出自：沧浪之水浏览/评论：152/0 日期：2009年11月6日 09:58 1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。 3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。 5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结

城市空间结构

材料五: 第三节城市空间结构 学习目标： 知识目标： 1.了解城市功能区的概念和类型。 2.理解并掌握影响城市功能分区的主要因素(★);尤其是经济因 素对城市功能分区的影响(★？) 能力目标： 通过认识城市功能区的特征和区位，学会分析功能区的方法； 掌握分析城市功能区成因的思路和方法。 情感、态度和价值观目标： 通过认识城市，理解四大因素对城市空间结构的形成和合理规划起重要的指导作用，从而进一步热爱自己生活的城市。 学习思路： 为什么分→怎么划分→影响因素→如何评价？ 教学重点与难点： ⒈分析城市不同功能区的分布 ⒉城市功能分区的形成原因，其中经济因素对城市功能分区的影响是重点兼难点。 教具准备：有关图表，课件 播放歌曲《家住临沂》展示大美临沂风光图片，激发学生对家乡的热爱。 导入新课：读教材P44图2-3-1北京市不同功能区，回答： 图中所示的功能区分别以哪种功能为主？请分别给它们取个名字.同时思考导致城市功能分区的主要原因。 （商业区、住宅区、工业区、文教区。 教师总结：在这些功能区中，其中住宅区、工业区和商业区是城市最常见的功能区。）

间 个 二、城市主要功能区的分布特点：（分组讨论交流并选派一名代表发言） 住宅区集中成片；是城市中最基本，用地最广泛的功能区。 工业区呈片状或带状；一般分布在市区外围，并沿交通干线分布。（读图思考） 商业区大多呈团块状和条状；并且分布于交通便捷的市中心和街道两侧。 展示上海中心商务区图片，阅读第46页“知识窗”结合视频回答：1、“中心商务区”为什么叫中心商务区,而不叫中心商业区？ 2、中心商务区的主要特点？ 提示：中心商务区兼有商业职能和服务职能。

商铺分类及主要商业业态租金制定标准

商铺分类及主要商业业态租金制定标准 关于商铺的分类——按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。 "都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！ "都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价

商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点

商业业态分类以及特点商业业态分类以及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。 1、百货店 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。 （2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 （3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 （4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （6）采取定价销售，可以退货。 （7）服务功能齐全。 2、超级市场 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （1）址在居民区、交通要道、商业区。 （2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 （3）商店营业面积在1000平方米左右。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。 （5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 （6）营业时间每天不低于11小时。 （7）有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积2500平方米以上。 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。 （5）设与商店营业面积相适应的停车场。 4、便利店（方便店） 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 （2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 （5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休

零售业态分类标准名词解释

零售业态分类（GB/T18106―2004） （2004年6月9日发布2004年6月30日实施） 零售业：以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。 零售业态：零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。零售业态分类原则：零售业态按零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 零售业态分类：零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 按照零售业态分类原则分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种零售业态。 有店铺零售：是有固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成的零售业态。 有店铺零售业态分为12类： 1、食杂店：是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。 2、便利店：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 3、折扣店：是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 4、超市：是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 5、大型超市：实际营业面积6000?O以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。6、仓储会员店：以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。 7、百货店：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 8、专业店：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。 9、专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。 10、家居建材商店：以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。 11、购物中心：是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。其中分为： ①社区购物中心：是在城市的区域商业中心建立，面积在5万?O以内的购物中心。 ②市区购物中心：是在城市的商业中心建立的，面积在10万?O以内的购物中心。 ③城郊购物中心：是在城市的郊区建立的，面积在10万?O以上的购物中心。 12、厂家直销中心：由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。 无店铺零售业：不通过店铺销售，由厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售业态。 无店铺零售业态分为六类： 1、电视购物：以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的零售业态。 2、邮购：以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。

上海零售业态的变迁与城市商业空间结构_何丹

2010/05总第397期商业研究COMMERCIAL RESEARCH 文章编号：1001－148X（2010）05－0191－07 上海零售业态的变迁与城市商业空间结构 何丹，谭会慧 （华东师范大学中国现代城市研究中心，上海200062） 摘要：在经济全球化和城市功能转型的背景下，零售业变得越来越重要，不仅是商业更是经济的重要组成部分。从历史演变、空间布局的角度对上海零售业的发展和现状进行了分析，在此基础上分析上海几个典型零售业中心的形成机制、业态特征、存在问题，并总结概括出零售业态演变对商业空间结构的影响。 关键词：零售业；上海；空间布局 中图分类号：F712 9文献标识码：A Retailing Transition and Urban Commercial Spatial Structure in Shanghai HE Dan，TAN Hui－hui （The Center for Modern Chinese City Studies，East China Normal University， Shanghai200062，China） Abstract：With the economic globalization and transformation of urban function，retailing is becoming more and more important，which is an indispensable part of business and the whole economy.This article analyzes the evolution and the spatial structure of retailing development in Shanghai.Besides，it illuminates the formation mechanism，the charac-teristics and the existing problems of some typical retailing districts and summarizes the influence of the retailing forms evolution on the commercial spatial structure. Key words：retailing；Shanghai；spatial structure 零售业不仅是商业更是经济的重要组成部分，其发展可以反映一个城市甚至是一个国家的经济走向和历程。特别是在经济全球化、城市功能转型以及社会消费文化和行为转变的背景下，零售业态结构也呈现出复杂化和多样化，引起了零售业态空间布局的迅速扩张和调整。 目前国内对零售业态的研究主要集中在零售业态的影响因素、业态结构合理化、发展趋势上。随着零售业态发展的多元化，其他研究视角也逐渐增多，主要体现在以下几个方面：从城市交通的角度研究零售业空间布局（曹嵘、白光润，2002［1］；宋瑛、刘春波，2003［2］；宋培臣，2009［3］）；从消费行为角度研究零售业空间布局（王德、张维庆，2001［4］；王德、周宇，2002［5］）；针对某一零售业态进行空间布局的分析（许学强、周素红等，2002［6］；翟森竞，2005［7］；陶伟、林敏慧等，2006［8］）；研究零售业态对商业空间结构的影响（张水清，2002［9］；徐田强，2008［10］；管驰名、崔功豪，2003［11］；刘承良，2006［12］；马晓龙，2007［13］）；对零售商业网点布局的研究（安成谋，1988［14］；宁越敏，2005［15］）。此外，还有通过案例的方法涉及零售业态的空间布局和商业空间结构的研究（宁越敏，1984［16］；邹永军，2005［17］；蒋海 收稿日期：2009－10－19 作者简介：何丹（1971－），男，昆明人，华东师范大学中国现代城市研究中心副教授，工学博士，研究方向：城市地理与城市规划；谭会慧（1986－），女，山东潍坊人，华东师范大学中国现代城市研 究中心研究生，研究方向：人文地理学。 基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号：50608032；上海浦江人才计划和上海重点学科建设项目，项目编号：B410。

商业业态分类

商业业态分类 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

餐饮的分类： 特色中餐厅：川菜、鲁菜、浙菜、粤菜、皖菜、苏菜、湘菜、滇菜、京菜、东北风味、火锅、麻辣香锅、烧烤吧、鱼餐厅、各类面馆等等。 西餐厅：披萨店、汉堡店、牛排店、 国外风情餐厅：意大利餐厅、泰国餐厅、日本料理、韩国料理、法式餐厅、台湾小吃、夏威夷风情餐厅、印度风味餐厅等等 自助餐：纯自助式、半自助式 快餐业（台湾称为便当业）：馅饼店、永和豆浆 冷饮店：水吧、冰吧、奶茶吧、酸奶吧、茶水店 轻餐饮：咖啡厅、茶餐厅、商务简餐吧 娱乐的分类：KTV、酒吧、迪厅、慢摇吧、动漫厅、影院、网络竞技馆、桌球厅、棋牌室、桌游厅、室内儿童乐园、儿童职业体验馆。 体育健身类：台球俱乐部、卡通赛车馆、室内高尔夫球训练馆、网球馆、羽毛球馆、壁球馆、保龄球馆、乒乓球馆、健身馆、瑜伽馆、拳击馆、泰拳馆、武术馆等等。 精品类：珠宝玉器、黄金首饰、银饰店、工艺礼品、文玩手串、服装配饰店、箱包皮具；化妆品集合店、彩妆店、数码产品店、通讯产品店、精品小家电、钟表眼镜店、烟具店、渔具店；鲜花店、盆景奇石、水族馆、宠物用品店、宠物馆；床品家纺、家居饰品、儿童玩具、百货精品、内衣店等等。 鞋服类：

女装：少女装、淑女装、职业装、家居服、孕妇装、中老年装、太太服、旗袍店、婚纱店等等。 男装：西装礼服、运动服饰、休闲服饰。 童装：宝宝服（0-1岁）、婴儿装（1-3岁）、少儿装（3-5岁）、儿童装（5-7岁）、少年装（7-9岁）。 服务类：美容美发、美甲店、瘦身纤体馆、美肤馆、美容SPA、整形美容、文眉刺身；足疗按摩、修脚店、汗蒸馆；皮具美容店、修衣店、服装定制；网络运营商营业厅、银行、邮局、公用事业水、电、气收费营业厅、药店、卫生机构、牙科诊所。 文化类：文房四宝、书画装裱、书画社、茶艺馆、陶艺馆、手工艺制作、书店画廊、围棋馆、琴艺馆、教育培训。 数码类：手机、数码相机、DV、投影仪、数码相框、数码音乐播放器。