钦州市5月市场调查报告
2013年6月
目录
第一部分本月全国资讯和城市新闻
1.1宏观环境
1.1.1多城市公积金贷款收紧北京系统升级停贷超一月1.1.22013年将有新城市开征房产税
1.2 区域环境
1.2.1钦州今年全市住房供地达153公顷
1.2.2 2013年钦州廉租住房保障申请开始受理
1.2.3 广西北部湾经济区正式启动同城化
第二部分本月钦州市土地供应市场
2.1 土地出让信息
2.2 土地出让结果信息
第三部分本月钦州房地产新增预售情况
3.1 东岸阳光
3.2 大华·富贵世家
3.3 三琪·长岛花园
3.4 天和府邸
第四部分本月钦州市房地产市场
4.1市场概述
4.1.1本月河东区重点项目销售情况
4.1.2本月市中心重点项目销售情况
4.1.3 本月钦南区重点项目销售情况
4.1.4 本月城北区重点项目销售情况
4.1.4 本月市场动态
4.2开盘或推新项目分析
4.2.1 青城中央广场
4.2.2 恒祥豪苑
4.2.3 天和府邸
4.2.4 东盟商贸城
第五部分数据分析
5.1 区域楼盘均价
5.2 区域楼盘备案明细
第六部分本月市场总结
第一部分本月全国资讯和城市新闻
1.1宏观环境
1.1.1多城市公积金贷款收紧北京系统升级停贷超一月
2013年05月22日08:08 来源:南方网
南方城市中,苏州规定公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍;借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限,由6个月调整为12个月以上。
福州地区新规也要求公积金贷款申请人及其配偶的任一方已办理过住房公积金贷款且贷款结清未满五年的,暂停申请住房公积金贷款,并且由认房不认贷”改为“认房认贷”。
北方城市中,长春(楼盘)市要求二手房公积金贷款的总额由原来的60万上限改为50万;公积金贷款月供不能超过夫妻双方月缴存基数的50%,如夫妻双方只有一方有公积金,那么只能按照有公积金一方的月缴存基数来计算。
北京(楼盘)公积金贷款系统升级已超月余,至今仍未受理个人公积金贷款,对于何时恢复办理,工作人员却称没有具体时间表。这场没有期限的等待正使得房屋交易双方陷入极度地焦虑当中。
不过,令人费解的是,同样是升级公积金系统的石家庄市和厦门市,均分别在公告截止日第二天已恢复办理公积金相关贷款业务。而网易财经在致电两地公积金管理中心客服后,得到的答复也是均开始办理个人贷款业务,且公积金系统升级也在公告所规定的时间期限内完成。
观点:在新国五条细则落地后,部分一线城市的公积金贷款呈现越来越紧的势态,这预示这新政鞋子落地后,对房地产市场并不如媒体议论的成为空调,它对整个房地产市场存在一定的限制。北京公积金管理中心停办贷款业务究竟是系统问题还是调控手段,值得猜想,但需要注意的是,国内一线城市公积金已然呈现收紧的趋势,这对房地产成交市场产生极大抑制作用,将会使商品住宅成交量大幅萎缩。
1.1.22013年将有新城市开征房产税
2013-05-26 09:21:31 来源:中国广播网
国家发改委昨日亮出今年深化经济体制改革的任务清单,其中首次明确今年要扩大个人住房房产税改革试点范围。发改委经济体制综合改革司有关负责人表示,房产税扩大试点今年会有具体动作。
观点:在去年以来,房产税改革试点范围传言此起彼伏,如今国家部委正式确认了该工作安排,房产税作为房地产调控的长效制机,短期内不会普遍推行,需要相对长的时间来检验,同时房产税的推行,将使得房地产市场得到进一步调控,对不同城市将产生不同的影响,对抑制投资会有一定的成效。
1.2区域环境
1.2.1钦州今年全市住房供地达153公顷
2013年05月09日来源:钦州日报
自治区国土厅日前公布2013年各市用地供应计划,今年钦州将供应153.7307公顷住房土地,其中保障性安居工程和中小套商品房用地比例占72.87%。
从公布的《计划》显示,今年我市计划供应住房用地比去年增加14公顷;廉租房、公共租赁房、限价商品房安排住宅用地分别为0.2133、4.486、0.95公顷;在商品住房用地中,中小套型商品房用地达106.3746公顷。
同时为确保完成今年保障性安居工程用地任务,自治区国土资源厅发出通知,要求全区各级国土部门优先安排保障性住房用地,稳定住宅用地供应及防止土地价格大幅上涨。同时,全面核查房地产大企业和大地块履约建设情况,督促已供房地产用地及时开发利用。严格审查参加竞买的企业情况,对存在欠缴土地出让价款、未按期开竣工、闲置土地等违规违约行为的竞买企业和存在诚信风险的企业,禁止其在一定期限内参加土地竞买。
观点:随着国家多轮调控政策的实施,住房用地出让管理日益严格。为提供充足的土地满足市场需求,国土局相应的增加了钦州今年的土地供应,相信在充足的土地供应下,钦州的房地产市场能够稳定运行,房价将不会出现大的波动。
1.2.22013年钦州廉租住房保障申请开始受理
2013年05月21日09:09 钦浪网-北部湾晨报
位于钦州市南珠东大街背面(恒祥豪庭东面)的家兴苑五区计划于今年9月份交付使用,该小区共有廉租住房740套。
根据《关于钦州市主城区2013年度廉租住房保障新申请受理及2012年度廉租住房保障对象年审的公告》,今年廉租住房保障新申请受理时间自2013年5月10日起至2013年9月30日止。与去年相比,今年低收入家庭认定标准较去年有所提高,且新增了一条家庭财产的认定标准,即人均拥有家庭财产必须低于人均低收入标准的6倍。
2013年度廉租住房保障申请受理需满足以下条件:一是家庭人均收入低于900元,二是家庭人均住房建筑面积低于15平方米或无自有住房,三是家庭成员均为本市区范围内城镇非农常住户口1年以上。
观点:今年关于廉租住房的申请受理较去年新增了一条审核标准,较去年的申请受理条件有所严格,
相关的保障租赁补贴标准不变。钦州廉租房的受理一直颇受异议,存在违规行为,今年政府的受理工作仍然受到关注。要公正、公开,合理的分配好保障性住房,政府需要加大对受理的审查力度。让正真有需求的人群得到应有的保障。
1.2.3广西北部湾经济区正式启动同城化
2013年05月24日09:01 新华网广西频道
自治区政府于近日正式批准“广西北部湾经济区同城化发展推进方案”,宣告北部湾经济区正式启动同城化进程。至2015年,北部湾经济区内将优先实现通信、交通、产业、城镇体系、旅游服务、金融服务、教育资源、人力资源社会保障、口岸通关一体化等九大领域的同城化建设。
自今年7月1日起,经济区内南宁、钦州、北海、防城港4个城市间取消移动电话通话漫游费和长途费,固定电话自今年10月1日起也将取消通话漫游费和长途费。
根据计划,到2015年底,广西北部湾经济区内4个城市将实现交通同城化、金融服务同城化、口岸通关一体化。在城镇体系建设方面,明年将完成《广西北部湾城镇群总体规划》以及各城市专项规划衔接工作;在旅游服务方面,今年10月将启动北部湾旅游整体规划建设,行业监督、旅游突发事件联合处理机制和旅游投诉机制的建设;在人力资源社会保障方面,到2015年将实现经济区内社会保障“一卡通”及就业信息资源共享;在教育方面,将建立四市统一中考,促进各城市间教育资源共享。
观点:同城化的正式启动,将加速北部湾的经济发展,在未来三年内,不管是人口或者贸易经济上,北部湾经济区将会有明显的提升。而钦州作为连接枢纽,钦州将得到历史性的发展机会,随着经济水平不断提高,大量人口的涌入,钦州房地产市场将迎接一个新的发展机遇,各大房产企业间的竞争将会更加激烈,现应该做好前期土地的贮备和项目前期工作。
第二部分本月钦州土地供应市场
2.1 土地出让信息
本月土地出让共5宗:商服用地2块,其中位于河东新区蓬莱大道的占地86.096亩,小董镇占地2.4287亩;工业用地3块,集中于大垌镇,合约占地129.9446亩。
2.2 土地出让结果信息
本月无土地出让结果信息
第三部分本月钦州房地产新增预售情况
3.1 东岸阳光
3.2 大华·富贵世家
3.3 三祺·长岛花园
3.4 天和府邸
第四部分本月钦州房地产市场
4.1 市场概述
4.1.1 本月河东新区重点项目的销售情况
4.1.2 本月市中心重点项目销售情况
4.1.3 本月钦南区重点项目销售情况
4.1.4 本月钦北区重点项目销售情况
4.1.5 本月市场动态本月短信记录
4.2 开盘或新推项目分析4.2.1 青城中央广场
1、楼盘介绍
建筑面积:80467.97平方米,占地面积:27705.6平方米,容积率:2.68,绿化率17.1%,总套数:560,车位数:234个。目前项目已全部封顶,准现房销售。 2、本次推货量
5月18号推盘,此次所推为该项目最后一期最后一栋5#楼房源,推剩余106套,4月份开始预约共200组,当天认购约20组左右,认购均价4000元/平米左右。
3、本次优惠政策
开盘前预约客户成交100元抵5000元从总价减除,一次性付款97*99折,按揭98*99折;认购客户送抽奖活动,一等奖购物卡1000元,二等奖购物卡500元,三等奖购物卡200元。 4、卖点分析及现场状况
地处市中心商业区,增值潜力大,周边配套设施齐全,户型合理,面积适当,交通方便。该次活动还准备了有奖竞答活动,有精美礼品和各种水果供客户解渴。 5、本次所推户型
6、现场照片
4.2.2 恒祥豪苑
1、楼盘介绍
位于:钦州市扬帆北大道2号,建筑面积:600000平方米,容积率:4.5,绿化率:35%,总户数:2355,共有车位2355个,该项目共12栋楼全部封顶,准现房销售。周边配套有钦州二中、城东菜市场等。 2、本次推量分析量
5月18号推盘,此次推除6#、10#外全部楼剩余房源300来套,以钦州目前市场成交量的情况,所推房源超出市场的需求量,使客户选择面扩大。该次活动协同中太雪佛兰4S 店展开,吸引了众多
客户来访,以抄底末班车2888元/㎡为推广宣传主题进行销售,其中2888元/㎡为单间限3套。5月1号开始预约,截止18号到场预约客户50组,临时预约客户20组,当天认购在30组左右。
3、本次活动优惠政策
单间限三套底价2888元/㎡,通过抽奖方式进行抽取。预约优惠:5月1日-3日内预约客户除可优先选房
外,还可享受额外99折;4日-10日预约客户可享受优先选房,不享受99折。折扣优惠:活动期间认购一次性享原价91折,按揭享92折,首付分期享原价93折;当天成功认购一房、四房享额外98折,二、三房、楼中楼享额外99折。
4、卖点分析
项目地处河东新开发区,是未来的新城区,城市规划好,保值空间大,交通便利;小区内绿化率高,户型合理,价格适中(均价3600元/㎡)
5、本次所推户型
4.2.3 天和府邸
1、楼盘介绍
该项目由发展经验丰富,实力雄厚的钦州天和置业有限公司开发,建筑面积:326799平方米,占地面积:55034平方米,楼高:18-28-32层,总户数:2480户,容积率4.49,绿化率45%。目前该项目工程进度1、2、3、4#在建,建至10层。
2、本次活动推出量分析
主推2#、4#号楼,32层高层住宅
说明:2#和4#户型基本一致,合计推出货量371套房源,货量较大,户型重复,客户选择性大,逼单困难。
天和府邸此次推出货量较大,达到371套,分两栋户型基本一致的楼栋推出,导致客户选择面宽,难以达到逼单效果;此货量等同于一个小楼盘的全部货量,说明天和房地产公司经过长久的建筑和市场摸底,为不流失更多的意向客户,更急于笼络资源,不惜顶着市场的不稳定阻力而大批量的放量,希望可以有所收获,但市场因素影响,项目推盘策略失误,导致此次推盘失败。 ★ 按户型配比分析
此次货源主要为两房和三房,其中以两房为主线,达到310套,占比83.56%,虽以2+1为支撑,但90平米左右的两房,面积较为偏大,所赠送的入户花园面宽较小,皆为2.4米,使用率不高;三房仅占16.44%,面积129㎡,套数较少,整体户型不均匀,且市场上较为畅销的100平米左右的舒适三房。
2#
4#
项目正门
由于项目隶属钦州房地产市场建筑面积较大的项目之一,整体货量大,达到2450户,此次推售为项目首次面市,故在现场活动上较为活跃,力求能够开门红;但因天气原因,当天早上一直绵雨不断,当天到访客户约50组,外围活动取消,临时改为销售现场进行,因此较为混乱:
★舞台搭建,各项娱乐表演:小丑、四川变脸、模特走秀、齐管乐、舞蹈、演唱等活动,但因临时改为室内进行,活动效果较差;
★预约客户与未预约客户到场签到,均可领取小礼品一份(内含:折式雨伞一把,纯净水一瓶、项目基本资料一份、小面包一个),现场为客户提供有特色水果,但明显分量不够,且无饮料提供,现场工作人员(茶水、保洁、保安)都无统一工作服,显得项目物业服务较为混乱,难以体现项目高端形象;
★洽谈区分为两个区域,相距拉升较远,难以形成统一的客户选房聚集力,逼单热销情绪毫无体现;
★据现场销售人员介绍,截止项目开盘,所推楼栋预约客户将近100组左右,但开盘现场销控表上一直未有预约情况的体现,直至11点左右意识到成交率低时才将预约房源控制,但为时已晚,客户信心再次降低。
说明:作为主打品质高端项目而言,此次活动策划较为失败,现场提供客户休息、娱乐、抽奖等活动较少,无基本的早餐、饮料提供,预约客户无礼品相送,虽有抽奖环节,但1000-5000元的奖励折算入放款内,使得较多的预约客户、到场客户较为失望。
正常首付:总价-10000,折后单价*0.95折,再减80元/平米
首付分期(半年):总价-10000,折后单价*0.95折,再减30元/平米
折后起步价3280元/平米,折后均价3600元/平米,层差20元/平米
附:2-1-1901 89.7㎡正常首付折后3661元/㎡(首付分期3711元/㎡)
特价房:2888元/平米,房号为2-1-303号房,92平米
活动销售:低开高走策略
项目首次推售,对市场和活动预期不足,整体活动较为混乱,销售策略略显不足,现场销控表没有很好的把控,导致客户信心一低再低,当天成交约10套,销售率仅为2.7%,较为惨淡。
5、推出户型
4.2.4 广西东盟商贸城
1、楼盘介绍
项目位于钦州市金海湾大道88号,东连黎合江工业园,西接城市交通枢纽(汽车南站)、钦州老城区,南临中马钦州产业园区、滨海新城、钦州港经济开发区,北靠钦州市行政中心。项目规划用地约3000亩,总建筑面积超400万平方米,由广西中裕置业发展有限公司(全国十强知名商业地产发展商上海亿丰集团的高层管理者所组建),斥资人民币150亿元开发建设。商贸城以立足北部湾、面向大西南,对接东南亚,