房地产整理资料
第一讲——房地产投资及其风险
第一节投资与房地产投资
第二节房地产投资的形式与利弊
第三节房地产投资的风险
第四节风险与投资组合
1.投资▲
1.1 投资的概念
■概念
◇投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。
■理解（三个角度）
◇通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱
◇金融角度－投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为
◇经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为
1.2 投资的分类（四种分类）
■按投资期限或投资回期长短分
◇短期投资（一年以内）
◇长期投资（一年以上）
■按投资人能否直接控制其投资资金来划分
◇直接投资（直接用资金办实业）
◇间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业）
■按投资对象存在的形式来划分
◇金融投资（预先垫付资金形成金融资产）
◇实物投资（预先垫付资金形成实物资产）
■按投资的经济用途划分
◇生产性投资（投入生产领域）
◇非生产性投资（投入非生产领域）
1.3 投资的特性
■投资是一种经济行为
■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
■投资的目的是获取报酬
■投资具有风险性
1.4 投资的作用
■投资是一个国家经济增长的基本推动力
■投资与企业发展密切相关
■投资可以促进人民生活水平的提高
■投资有利于国家和社会的稳定和国际交往
2.房地产投资▲（重点章节）
2.1 房地产投资的概念(重点)
■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
【2006年真题】
1.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）
A.获取房地产当期收益
B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动
D.间接参与房地产开发经营活动
2.2 房地产投资的分类
■按投资主体划分
◇政府投资
◇非盈利机构投资
◇企业投资
◇个人投资
■按经济活动类型划分
◇土地开发投资－从事土地开发活动
◇房地产开发投资－从事各类房屋开发活动
◇房地产经营投资－从事房地产出租经营活动
■按物业类型划分
◇居住物业投资
◇商用物业投资
◇工业物业投资
◇酒店与休闲娱乐设施投资
◇特殊物业投资
【归纳部分】第一章有关的内容：
■廉租住房－面向低收入家庭出租
■经济适用住房－面向低收入家庭出售
■限价房－面向中等收入家庭出售
■经济租赁住房－面向中等收入家庭出租
【重点】按物业类型划分的房地产投资
1.下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。
A.能为投资者带来经常性的收入现金流
B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C.适合于长期投资
D.常在机构投资者之间进行交易
E.位置对其有着特殊的重要性
2.下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区
2.3 房地产投资的特点（8大特点）
■区位选择异常重要（具体位置+宏观区位）
■适于进行长期投资（两个寿命）
◇自然寿命：从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间
◇经济寿命：地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑
物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间■需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造）
■异质性：物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（价值难以判断）
■变现性差
■易受政策影响
■依赖专业管理
■存在效益外溢和转移（外部性影响）
2.房地产投资▲
1. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）
A.不可移动性
B.适应性
C.弱流动性
D.相互影响性
2. 投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。
A.各异性
B.适应性
C.相互影响性
D.专业管理依赖
2.4 房地产投资的作用
■从社会的角度
◇拉动经济
■从投资者的角度
◇具有收益、保值、增值、消费的多重功能
【本节内容框架】
■直接投资－－投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
◇房地产开发投资－把土地加工成房屋
◇房地产置业投资－直接买建成的物业
■间接投资－－投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作
◇投资房地产企业股票或债券
◇投资房地产投资信托基金
◇购买住房抵押支持证券
第二节房地产投资的形式
1.房地产直接投资
1.1 房地产开发投资
■概念
◇是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程
■性质
◇属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给
■具体种类
◇土地开发投资－土地一级开发为主
◇商品房建设投资－建房屋
1.2 房地产置业投资■
■概念
◇向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资
◇可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）
■目的（三个）
◇自用
◇经营出租获得经常性收入
◇还可以获得转售收益
■置业机构投资者的选择
◇缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者－购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小
◇具备投资管理经验又是风险偏好型的投资者－购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大
本节例题：
1. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营
2.对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（）
『答案解析』适应性强，意味着可转变用途，则风险小，所以是负相关
2. 房地产间接投资■
2.1 投资房地产企业股票或债券
■房地产开发企业通过资本市场直接融资的途径：
◇首次公开发行
◇配股
◇公开增发或定向增发
◇发行可转换债券
2.2 投资房地产投资信托基金
■概念
◇是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具
◇投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人（基金机构代人理财）
■优越性
◇收益相对稳定－主要来源是租金收入，一般高于股票收益
2.2 投资房地产投资信托基金
■类型
◇权益型基金
◇抵押型基金
◇混合型基金
◇流动性很好－可以进行交易
例题：1.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
2.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
『答案解析』相当于基金把钱筹到一块搞一个置业投资，收取租金并把它作为收益分配给投资人
3.下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（）
A.有专业投资管理者负责经营管理
B.收入现金流的主要部分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性好
2.3 购买住房抵押支持证券
■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的
例题：1.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A.购买房地产公司股票
B.购买土地使用权
C.购买新建商品住房
D.购买存量商品住房
2.房地产间接投资得形式主要有（）。
A.投资房地产信托
B.购买住房抵押支持证券
C.购买房地产企业债券
D.购买物业用于出租经营
E.购买土地进行开发
3.房地产投资的利弊（四利三弊）◆
■利
◇相对较高的收益水平
◇易于获得金融机构的支持
◇能抵消通货膨胀的影响－（一般情况下）房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率◇提高投资者的资信等级
■弊
◇投资数额巨大
◇投资回收周期较长
◇需要专门的知识和经验
例题：
1.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）
2.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）
第三节房地产投资的风险
1.风险的相关概念■
■概念
◇风险是未来获得预期收益可能性的大小
■风险的度量
◇标准差－标准差越小，风险越小：标准差与期望值之比－比值越大风险越大
■三个概念
◇风险收益－实际收益超出预期收益
◇风险损失－实际收益低于预期收益
◇风险报酬－实际收益超出预期收益的部分
1.风险的相关概念■
决策的方法（分两种）
◆风险决策（情况不确定，但发生的概率确定）
◇决策准则是最大期望收益
◇一般使用决策树法或决策表法
■不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）
◇小中取大法－悲观看法
◇大中取大法－乐观看法
◇最小最大后悔值法
房地产投资风险的方面（四方面）
◇投入资金的安全性
◇期望收益的可靠性
◇投资项目的变现性
◇资产管理的复杂性
■风险的分类
◇系统风险－对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制，无法避免
◇个别风险－仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制和预防
◆甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（）
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙两个物业投资风险相同
D.无法判断
2.房地产投资系统风险（8+6）■
2.1 房地产投资系统风险的概念与种类
■概念
◇又称为不可分散风险或市场风险
◇系统投资风险无法在投资组合内部分散、抵消
2.1 房地产投资系统风险的概念与种类
■种类（八种）
◇通货膨胀风险（购买力风险）
◇变现风险
◇利率风险
◇政策风险
◇政治风险－危害最大的一种
◇或然损失风险
◆系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（）
2.2 通货膨胀风险（购买力风险）
■通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险
■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降
■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险
■通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度
2.3 市场供求风险
■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化
2.4 周期风险
■房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
2.5 变现风险
■指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
2.6 利率风险
■利率调升对房地产投资的影响（三方面）
◇折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损
◇加大投资者的债务负担，导致还贷困难
◇还会抵制房地产需求，导致价格下降
■固定利率贷款
◇实质上是把利率风险转嫁给金融机构
例题：1.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）
A.导致房地产实际价值下降
B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担
D.抑制房地产市场需求
E.增加房地产市场需求
2. 下列风险中属于系统风险的是（）。
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险
3.房地产投资的个别风险（6类）■
■收益现金流风险（收入低了）
◇项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险
■未来运营费用风险（费用高了）
◇物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险
■资本价值风险（折现率或报酬率变化）
◇即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化
■比较风险（机会成本）
◇也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险■时间风险（时机与时间）
◇房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短
■持有期风险（持有时间）
◇房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大
1.下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A.变现风险
B.时间风险
C.或然损失风险
D.通货膨胀风险
2. 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场( )
4.风险对房地产投资决策的影响（两方面影响）
■投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平
第四节风险与投资组合
1.投资组合理论▲
■主要论点（不要把鸡蛋放在一个篮子里）
◇在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同
◇把适当的项目组合起来，可以达到一个理想的长远策略
◇寻找一个固定的预期收率下风险最小，或在可接受风险水平下收益最大化的投资组合
■说明
◇通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在【重点难点】
市场风险系数及预期投资收益率的计算
1.资产的预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（市场的整体平均收益率－
无风险资产收益率）
2.无风险资产收益率一般为国债的收益率或银行存款利率
3.资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
1.投资组合理论
■具体方法
◇地区分布
◇时间分布
◇项目类型分布
◆投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A.提高投资收益
B.降低系统风险
C.降低个别风险
D.使投资毫无风险
投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在
【2006年真题】
1. 假设银行一年期存款利率为
2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
『答案解析』注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益
2.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）
A 0.25
B 0.50
C 1.5
D 2.00
『答案解析』公式的变换。
资产的预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数（市场的整体平均收益率－无风险资产收益率）
【2006年真题】
◆假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
『答案解析』注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益
2.资本资产定价模型▲
■一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差■折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）
【典型例题】
◆如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。
A.8%
B.4%
C.14%
D.12%
第二章——房地产市场与市场运行
第一节房地产市场概述
第二节房地产市场结构与指标(重要)
第三节房地产市场的特性与功能
第四节房地产市场的运行规律
第五节房地产市场的政府干预
第一节房地产市场概述
1.房地产市场的概念
■一般的定义
◇指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式
■经济学的定义
◇指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动
■房地产市场体系包括
◇交易当事人－主体
◇作为交易对象的房地产资产－客体
◇交易制度－制度
◇交易组织机构等－组织机构
2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）
■社会环境﹡
■政治环境﹡
■经济环境﹡
■金融环境
■法律制度环境
■技术环境
■资源环境
■国际环境
2【重点】社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场的基本因素
【重点难点】区别社会因素和经济因素
【2008年真题】
◆政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A.产品质量
B.产品性价比
C.规模和结构
D.产品档次
【2006年真题】
◆下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）
A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量和结构
C.土地资源状况
D.建筑技术进步
『答案解析』B 社会因素，C资源环境,D 技术环境。
3.影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量）
■金融业的发展
■信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善
■生产和工作方式的转变
■人文环境的变化
■自然环境的变化
■政治制度的变迁
4.房地产市场的参与者（七类参与者）
■土地所有者或当前的土地使用者
■开发商
■政府及政府机构
■金融机构
■建筑承包商
■消费者或买家
■专业顾问（七师一人）◇建筑师◇工程师◇会计师◇造价工程师◇经济师◇房地产估价师◇律师◇房地产纪纪人
第二节房地产市场结构与指标（6类结构）
1.房地产市场结构
■总量结构－总量（开发与销售总量，供给与需求总量）
■区域结构－不同地区
■产品结构－不同产品
■供求结构－同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）■投资结构－不同投资目的和方式
■租买结构－租赁和购买的比例关系
【注意】租买结构的影响因素
■租金和售价的关系
■偏好
■可供出租数量
■经济发展水平
【2008年真题】
◆某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显
示，套型建筑面积在120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A.均衡
B.周期性失衡
C.结构性失衡
D.区域性失衡
【2005年真题】
◆从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。
A.价格结构
B.区域结构
C.产品结构
D.供求结构
E.投资结构
『正确答案』BCDE
『答案解析』请记清六个结构的名称。价格结构有很大的迷惑性。
2.房地产市场细分（五种分类方式）
2.1 按地域范围细分（区域性市场）
■按城市划分
■按城市内的某一具体区域划分
■按省或自治区划分
■按大片区进行划分
2.2 按房地产用途细分
■居住物业市场
■商业物业市场
■工业物业市场
■特殊物业市场
■土地市场
2.3 按增量存量细分*
■一般的分类
◇房地产一级市场－土地使用权出让市场
◇房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场
◇房地产三级市场－存量房地产交易市场
■土地市场
◇土地一级市场－土地使用权出让市场
◇土地二级市场－土地使用权转让市场
■房屋市场
◇一级房屋市场（增量市场或一手房市场）
◇二级房屋市场（存量市场或二手房市场）
2.4 按交易形式细分*
■房地产交易市场总分
◇转让◇租赁◇抵押
■土地交易市场（土地使用权的交易）
◇土地买卖◇土地租赁◇土地抵押■房地产产品交易市场
◇新建成的房地产产品交易子市场
☆销售（含预售）☆租赁（含预租）☆抵押
◇存量房地产交易子市场
☆租赁☆转让☆抵押☆保险
【2007年真题】
◆房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场.
A.租赁
B.销售
C.保险
D.抵押
2.5 按目标市场细分
■按建造标准或价格水平细分
◇低档◇中低档◇中档◇中高档◇高档
■按目标市场的群体特征细分
◇老年住宅市场◇青年公寓市场
【2006年真题】
◆在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有（）
A.按存量增量细分
B.按交易形式细分
C.按目标市场细分
D.按房地产用途细分
E.按地域细分
3.房地产市场指标（四大类40小项）
3.1 供给指标（10项）
■新竣工量■灭失量■存量■空置量
■空置率■可供租售量■房屋施工面积
■房屋新开工面积■平均建设周期
■竣工房屋价值
【重要指标说明】
■存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量
■空置率＝空置房屋/同期房屋存量
■可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量
■平均建设周期＝施工面积/新竣工面积
3.房地产市场指标（四大类40小项）
◆2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A.9%
B.12%
C.15%
D.20%
3.2 需求指标（11项）
■国内生产总值■人口数量■城市家庭人口规模
■就业人员数量■就业分布■城镇登记失业率
■城市家庭可支配收入■城市家庭总支出
■房屋空间使用数量■商品零售价格指数
■城市居民消费价格指数
3.3 市场交易指标（9项）
■销售量■出租量■吸纳量
■吸纳率■吸纳周期■预售面积
■房地产价格■房地产租金
■房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程度的相对数）
◇房屋销售价格指数◇房屋租赁价格指数
◇土地交易价格指数
【重要指标说明】
吸纳量＝销售量＋出租量
在一定时期内，吸纳率＝吸纳量/可供租售量
吸纳周期：同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数
【2008年真题】
◆吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）
【2007年真题】
◆某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为（）年。
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50
『答案解析』
吸纳周期＝可供租售量/吸纳量
吸纳量＝本期销售＋本期出租＝8万套
可供租售量＝可销售量＋本期新竣工量＝5+13=18
吸纳周期＝18/8=2.25
【2007年真题】
◆我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）
『答案解析』销售面积中不包含已签订合同但未竣工交付使用的面积。未竣工交付使用，但已签订合同的面积属于预售面积
【2006年真题】
◆反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）
A.房地产平均价格
B.房地产中位数价格
C.房地产价格指数
D.房地产同质价格
【2005年真题】
◆城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）
A.0.4月
B.2.5月
C.0.4年
D.2.5年
3.4 市场监测与预警指标（10个）
■土地转化率（反映土地转化为房屋的效率）
■开发强度系数（反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）
■开发投资杠杆率（反映房地产开发投资的风险）指标越低，风险越大
■住房可支付性指数（反映家庭对房价的承受能力）
■住房价格合理性指数（反映住房与城市经济基本面指标的协调关系）
■房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）
■量价弹性（反映市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标）
■个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）
■住房市场指数
■消费者信心指数
【重要指标说明】
土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积
开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资
开发投资杠杆率＝自有资金或权益资本/房地产开发投资
住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格
房价租金比＝房价/租金
量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率
个人住房抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入
第三节房地产市场的特性与功能
1.房地产市场的特性（6特性）
■市场供给的垄断性：土地公有制
■市场需求的广泛性和多样性
■市场交易的复杂性
■房地产价格与位置密切相关
■存在广泛的经济外部性
■市场信息不对称性
【重点难点】经济外部性
■正外部性
◇经济行为活动使他人受益，而受益者无须付出代价（基础设施建设）
■负外部性
◇经济行为个体的活动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降）
【重点难点】市场信息的不对称性
■概念
◇指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的
■一般情况
◇房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，消费者的利益容易受到损害
■解决信息不对称的途径
◇发展房地产估价等专业服务－提高专业水平
◇政府加强房地产市场信息的发布工作－提高透明度
2.房地产市场的功能（五方面）
■配置存量房地产资源和利益
■显示房地产市场需求变化
■指导供给以适应需求变化
■指导政府制定科学的土地供给计划
■引导需求适应供给条件的变化
【要点】配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求
2.房地产市场的功能（五方面）
【重点】引起需求增加或减少的原因
■未来预期收益变化
■政府税收政策的影响
■收入水平变化或消费品味变化
■原用于其他方面资金的介入
■土地供给的变化
2.房地产市场的功能（五方面）
【重点】供给如何适应需求
■新建或改变用途
■可替代物业间的租售价格比发生变化（房价高了，租房的需求就大了）
【2005年真题】
◆如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A.减少
B.增加
C.不变
D.同步递减
第四节房地产市场的运行规律
1.房地产空间市场与房地产资产市场
1.1 房地产空间市场
■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间
■需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业
■供给者－房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者）
1.2 房地产资产市场
■资产市场
◇房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益
■投资收益（两部分）
◇在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金
◇在转售时所实现的增值收益
1.3 空间市场和资产市场的联系
■空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求
◇空间市场的供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求
■资产市场决定空间市场的供给
【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给A:空间市场B:资产市场
【2007年真题】
◆1. 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上
的供给者。（×）
『答案解析』空间市场上的需求者是需要使用空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资本市场，主要是开发商和存量房的所有者
◆2. 房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平（√）
『答案解析』空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。
1.4 均衡状态
■均衡状态的特点
◇租金和价格都不发生变化
◇价格与重置成本相同
◇新增量和灭失量相等
◇房地产资产存量保持不变
■实质
◇这种均衡状态事实上不存在
◇但市场总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动
2.房地产市场的周期循环
2.1 房地产周期循环的定义和原因
■定义
◇是指房地产业活动或其投入与产出具有相当的波动现象，且此现象重复发生
■原因（七原因）
◇供求因素影响，金融因素变动最关键
◇市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞
◇生产者与消费者心理因素影响
◇政策因素影响，如容积率控制，用途管制等
◇政治冲击
◇制度因素影响
◇生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等
2.2 传统的房地产周期理论
■在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作
■在此期间，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力
■房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程
2.3 房地产市场的自然周期﹡﹡
■平衡点
◇从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点
■自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）
【2008年真题】
◆在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）
◆在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
【2007年真题】
◆下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
【2006年真题】
◆在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段
A.租金增长率上升
B.新增供给小于新增需求
C.新开工项目增加
D.租金增长率下降
『答案解析』空置率超过长期平均空置率的是第一四阶段，是横线下面的两阶段。BC第一阶段没有新增供给，主要是吸纳原有的供给剩余。一阶段租金增长率下降，四阶段租金下降。
【2005年真题】
◆根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。
A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段
E. 第四阶段
2.5 房地产市场的投资周期
■第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目
■第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场
■第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目【2005年真题】
◆（判断题）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。
2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系
■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期
【2008年真题】
◆下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A.自然周期与投资周期同步变化
B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
◆房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）
『答案解析』投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期。
3.房地产泡沫与过热
3.1 房地产泡沫及成困
■概念
◇是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态
◇是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果
■成因
◇土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础
◇投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因
◇金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件
3.2 过度开发及诱因
■概念
◇过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给
增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况
■诱因
◇开发商对市场预测的偏差
◇开发商之间的博弈和非理性行为
◇开发商资金的易得性
3.3 房地产泡沫和过度开发的区别
■泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发
■如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象
3.5 房地产泡沫的衡量
■房地产泡沫指数（综合了以下指标）
◇实际价格/理论价格
◇房地产价格增长率/实际GDP增长率
◇房地产价格指数/居民消费价格指数
◇房价收入比
◇个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率
◇房地产投资需求/房地产使用需求
【2007年真题】
◆下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
第五节房地产市场的政府干预
1.政府干预房地产市场的必要性
1.1 房地产市场失灵（八种原因）
■垄断－要求政府制定反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格
■外部性－需要政府通过税收、补贴、外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率■信息不对称－要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度
■市场不完全
■公共品、失业、通货膨胀及失衡
■再分配和优效品
1.2 住房问题和住房保障
■住房兼具商品和公共品的双重属性
■三种住房保障模式
◇以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式
◇以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式
◇各国普遍采用了的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式
1.3 宏观经济周期循环
■经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏
■前两者为扩张过程，后两者为收缩过程
■波峰（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策
■波谷（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退1.4 房地产价格剧烈波动
■房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预
1.5 房地产市场非均衡
■总量非均衡
◇表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存
■结构非均衡
◇不同子市场之间在供求方面的结构失衡
2.政府干预房地产市场的手段
■土地供应政策（主要是土地供应计划）
■金融政策
■住房政策
土地整理工程验收资料表格全套
第一章项目资料的分类 A类表（监理规范上要求的施工单位用表） 1、工程开工/复工报审表 2、施工组织设计（方案）报审表 3、分包单位报审表 4、施工测量报审表 5、施工进度计划报审表 6、材料/构配件/设备进场报审表 7、工程质量报验表 8、工程计量报验单 9、计日工工程量签证单 10、用工、料、机动态表 11、工程款支付申请表 12、工程延期报审表 13、监理通知回复单 14、竣工移交证书 B类表（监理单位用表） 1、监理通知 2、旁站监理记录表 3、工程暂停令 4、工程款支付证书 C类表（各方通用表） 1、工作联系单 2、工程变更单 D类表（监理用报表）
1、监理用报表（见目录） E类表（竣工验收类汇总表） 1、单位（标段）工程质量竣工验收记录 2、单位（标段）工程质量保证资料核查记录 3、土地开发整理项目观感质量检查记录 4、分项工程质量验收记录 5、分部工程验收记录 F类表（记录类表） 1、图纸会审记录 2、设计交底记录 3、设计变更、洽商记录 G类表（施工记录类表） 1、施工测量放线记录表 2、技术交底记录 3、地基验槽记录 4、地基处理记录 5、隐蔽工程检查表 6、砼施工记录 7、砼强度验收记录 8、施工试验记录（通用） 9、管道通水试验记录 10、防水工程试水检查记录 H类表（施工单位质量验收检验评定记录表）
1、土地开发整理项目土地平整单元工程质量评定表（表Ⅰ） 2、土地开发整理项目土地平整单元工程质量评定表（表Ⅱ） 3、土地开发整理项目土方开挖单元工程质量评定表 4、土地开发整理项目土方回填单元工程质量评定表 5、土地开发整理项目浆砌石、挡土墙单元工程质量评定表 6、土地开发整理项目原土开挖沟渠单元工程质量评定表 7、土地开发整理项目砖砌体（渠）单元工程质量评定表 8、土地开发整理项目农田水利砼模板单元工程质量评定表 9、土地开发整理项目砼钢筋单元工程质量评定表 10、土地开发整理项目砼浇筑单元工程质量评定表 11、土地开发整理项目预制U型槽安装单元工程质量评定表 12土地开发整理项目砼预制板（构件）制作单元工程质量评定表 13、土地开发整理项目砼预制面板铺设单元工程质量评定表 14、土地开发整理项目管涵安装单元工程质量评定表 15、土地开发整理项目砼伸缩缝及止水单元工程质量评定表 16、土地开发整理项目扩堰增容单元工程质量评定表 17、土地开发整理项目倒虹吸进、出口段单元工程质量评定表 18、土地开发整理项目管道段施工单元工程质量评定表 19、土地开发整理项目田间道路路面铺设单元工程质量评定表 20、土地开发整理项目生态防护、水土保持单元工程质量评定表 21、土地开发整理项目生态板、生态孔单元工程质量评定表 22、土地开发整理项目（建筑物）石砌体单元工程质量评定表 23、土地开发整理项目（建筑物）砖砌体单元工程质量评定表
(整理)房地产集团全套业务流程图
流程目录 一、人事行政部 行政－01 会议管理流程 (04) 行政－02 专项档案管理流程 (05) 行政－03 固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04 公文管理（发文）流程 (07) 行政－05 公文管理（收文）流程 (08) 行政－06 办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07 网络信息管理流程 (10) 行政－08 重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09 文书档案管理流程 (12) 行政－10 秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01 培训计划管理流程 (14) 人事－02 招聘管理流程 (15) 人事－03 员工定薪管理流程 (16) 人事－04 职位说明书管理流程 (17) 人事－05 绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、市场发展部 市场－01 集团年度经营计划制订流程 (20) 市场－02 产品定位报告编写流程 (21) 市场－03 可研分析工作流程 (22) 市场－04 销售计划管理流程 (23) 市场－05 销售价格管理流程 (24) 市场－06 销售工作督察工作流程 (25)
市场－07 物业销售流程 (26) 市场－08 市场推广流程 (27) 市场－09 广告宣传流程 (28) 市场－10 合同签定流程 (29) 市场－11 销售优惠管理流程 (30) 市场－12 销售资料管理流程 (31) 市场－13 房屋交付流程 (32) 市场－14 客户投诉处理流程 (33) 市场－15 信息管理流程 (34) 三、资金财务部 财务－01 费用报销管理流程 (35) 财务－02 资产购置管理流程 (36) 财务－03 资产入帐管理流程 (37) 财务－04 资产调用管理流程 (38) 财务－05 资产处置管理流程 (39) 财务－06 资产盘点管理流程 (40) 财务－07 资金流入管理流程 (41) 财务－08 资金流出管理流程 (42) 四、总工程师办公室 工程管理流程编制说明 (43) 工程－01 方案设计管理流程 (44) 工程－02 初步设计管理流程 (45) 工程－03 施工图设计管理流程 (46) 工程－04 总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47) 工程－05 开工准备工作管理流程 (48)
房地产电商营销方案
房地产电商营销方案 篇一：房地产电商的销售模式 房地产电商模式 1 房地产电商的发展概况 1.1 初期：开发商自建模拟销售网站 2021年，在网上兴起一种网上售楼的新型购房方式，人们可以通过网上售楼处的文字、图片、视频、音频等演示手段，了解项目的详细情况，与对同一项目感兴趣的网友对话交流，最后挑选户型缴纳定金最终完成网上预订。 1.2 发展期：房地产专业网站的“售楼处” 搜房网、搜狐焦点、新浪乐居等房地产专业网站为方便购房者搜索、浏览楼盘信息，综合了所有新推楼盘的关键信息：立体沙盘、楼盘视频、360度立体样板间/园林、关键信息等。 1.3 近期：房地产销售的电商化 2021年新浪乐居与潘石屹合作网上拍卖SOHO中国旗下商铺产品，正式拉开了房地产电商的帷幕。正是有了这一次的试水，房地产电商如火如荼的迅速发展起来，搜房、365、爱房等迅速推出新产品，出现了团购、搜房狂、团立方等多种新形式。 2021年6月18日经、经过长时间全面细致的研究，新浪乐居终于推出了完全由开发商自己主导的平台，与服务分离的安全、阳光模式”E信通”。 总结：以2021年SOHO中国与新浪乐居联手打造的商铺“无底价竞拍”为序幕，房地产电商开始迅速发展起来，如今已成为房地产项目重要的销售手段。 2 房地产电商的存在形式
2.1房产销售机构分销模式 开发企业与具备在线交易平台的大型房产中介或房产经纪公司合作，将在售产品在合作方的销售平台上进行分销，在确定客户来源后给予房地产中介或房产经纪公司合同约定比例的分成，此种模式虽可以为开发商拓宽分销渠道，但由于成交客户界定较为繁琐与困难，所以适用范围较小。 2.2“房多多”、“好屋中国”等销售模式 由电商平台与开发商进行洽谈，以电商平台强大的客户资源数据与经纪人团队向开发商换取专属优惠，最终电商平台向开发商提供大量优质客户，由电商提供的客户最终成交后获取房款总价5‰左右的佣金，以此实现开发企业、经纪人、客户三方共赢的结果 2.3媒体电商代销模式 媒体电商与房地产开发企业以签订协议的形式，双方约定在特定时间段内由媒体电商代理销售房地产开发企业的全部或部分房源，合作期间由媒体电商负责全面媒体推广与蓄客工作，最终根据合作期间内的实际成交情况由房地产开发企业分阶段向媒体电商支付佣金。 总结：房地产电商的存在形式很多，但是最主要的形式是开发商和电商平台的合作。 3 房地产电商销售模式 3.1 阶梯团购 3.1.1活动形式：与开发商约定一定数量房源，买家以先到先得方式在线抢购房源，优惠折扣随着报名人数的增加而增加，每达到一定的团购套数，所有抢
房地产开发报建相关资料
关于土地一级开发入市交易的相关资料 一级开发验收流程 一、提交验收申请及所需材料： 项目达到“三通一平”土地一级开发验收标准后，项目开发主体向土地储备分中心（以下简称“分中心”）提交《土地一级开发验收结案申请》，并按照材料验收标准的要求提交项目已取得的相关手续文件。对于项目已取得的相关手续文件，项目开发主体须加盖“与原件核实无误”章及单位公章。 二、土地一级开发主体需提交的有关资料： 1、一级开发结案申请 2、一级开发授权批复 3、规划意见书、钉桩坐标成果报告（确定拆迁X围） 4、项目核准 5、建设用地预审及地质灾害危险性评估 6、环境评价 7、交通评价 8、征地或收购协议 9、征地批复 10、征地结案表 11、拆迁许可证
12、拆迁结案表 13、开发单位出具的对拆迁遗留问题补偿的保证书 14、开发单位出具的市政建设承诺书 15、未实施市政建设的提供市政咨询方案、市政综合方案 16、已实施市政建设的提供市政验收文件、市政竣工图纸等 17、根据项目的实际情况，由区县政府出具的意见（如资金平衡、市政建设等方面） 18、项目一级开发成本报告 19、土地一级开发监管委托协议 20、土地一级开发资金监管协议 注：以上材料需按顺序装订成册，要有目录，加盖企业公章。 三、材料及场地验收： 分中心负责对项目开发主体提交的材料进行审核，审核无误后对项目用地进行现场踏勘，依据项目用地钉桩成果报告，对每个桩点进行核实，确定项目用地X围，核验项目用地场地现状是否符合场地验收标准。如不符合场地验收标准，分中心需责令项目开发主体进行整改，完善相关工作后再行进行现场验收。 四、土地一级开发成本审核： 1、直接授权企业为主体实施的项目： 土地一级开发成本需要进行审计的项目可由区县财政或审计等相关职能部门直接审计或委托专业审计单位进行审计，或由分中心委托专业审计单位进行审计。审计结果须经区县政府确认。 2、458历史遗留项目：
土地整理验收资料表格模板
第一章项目资料的分类 A类表（监理规上要求的施工单位用表） 1、工程开工/复工报审表 2、施工组织设计（方案）报审表 3、分包单位报审表 4、施工测量报审表 5、施工进度计划报审表 6、材料/构配件/设备进场报审表 7、工程质量报验表 8、工程计量报验单 9、计日工工程量签证单 10、用工、料、机动态表 11、工程款支付申请表 12、工程延期报审表 13、监理通知回复单 14、竣工移交证书 B类表（监理单位用表） 1、监理通知 2、旁站监理记录表 3、工程暂停令 4、工程款支付证书 C类表（各方通用表） 1、工作联系单 2、工程变更单 D类表（监理用报表）
1、监理用报表（见目录） E类表（竣工验收类汇总表） 1、单位（标段）工程质量竣工验收记录 2、单位（标段）工程质量保证资料核查记录 3、土地开发整理项目观感质量检查记录 4、分项工程质量验收记录 5、分部工程验收记录 F类表（记录类表） 1、图纸会审记录 2、设计交底记录 3、设计变更、洽商记录 G类表（施工记录类表） 1、施工测量放线记录表 2、技术交底记录 3、地基验槽记录 4、地基处理记录 5、隐蔽工程检查表 6、砼施工记录 7、砼强度验收记录 8、施工试验记录（通用） 9、管道通水试验记录 10、防水工程试水检查记录 H类表（施工单位质量验收检验评定记录表）
1、土地开发整理项目土地平整单元工程质量评定表（表Ⅰ） 2、土地开发整理项目土地平整单元工程质量评定表（表Ⅱ） 3、土地开发整理项目土方开挖单元工程质量评定表 4、土地开发整理项目土方回填单元工程质量评定表 5、土地开发整理项目浆砌石、挡土墙单元工程质量评定表 6、土地开发整理项目原土开挖沟渠单元工程质量评定表 7、土地开发整理项目砖砌体（渠）单元工程质量评定表 8、土地开发整理项目农田水利砼模板单元工程质量评定表 9、土地开发整理项目砼钢筋单元工程质量评定表 10、土地开发整理项目砼浇筑单元工程质量评定表 11、土地开发整理项目预制U型槽安装单元工程质量评定表 12土地开发整理项目砼预制板（构件）制作单元工程质量评定表 13、土地开发整理项目砼预制面板铺设单元工程质量评定表 14、土地开发整理项目管涵安装单元工程质量评定表 15、土地开发整理项目砼伸缩缝及止水单元工程质量评定表 16、土地开发整理项目扩堰增容单元工程质量评定表 17、土地开发整理项目倒虹吸进、出口段单元工程质量评定表 18、土地开发整理项目管道段施工单元工程质量评定表 19、土地开发整理项目田间道路路面铺设单元工程质量评定表 20、土地开发整理项目生态防护、水土保持单元工程质量评定表 21、土地开发整理项目生态板、生态孔单元工程质量评定表 22、土地开发整理项目（建筑物）石砌体单元工程质量评定表 23、土地开发整理项目（建筑物）砖砌体单元工程质量评定表
(整理)房地产知识大全
【2011房地产管理资料】 房地产知识大全和房地产基础知识大全 什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 房地产知识大全和房地产基础知识大全 怎样申请房地产登记？ 答：申请房地产登记，应当按照《房地产登记条例》规定的时间向所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记
施工方案(土地整理)
一、施工方案 1.1 工程概况 1.1.1 建设概况 石门县易家渡镇土地整理项目农田水利、田间道路及其附属工程第一标段，该项目总投资为108万元，建设资金来源于土地整理专项资金，已完成施工图设计。施工范围面积广而大，交通较为便利，水、电线路已接至施工现场，具备了开工条件。该施工组织设计主要针对第一标段范围的工程项目进行施工组织的阐述和说明。 1.1.2 设计概况 本此招标的工程项目主要包括：沟渠、涵管、机耕桥、生产桥、渡槽、闸、道路等工程。主要工程量如下： 1.2 施工条件分析 1、该标段位于石门县易家渡镇，交通较为便利，运输材料
的车辆可由原有公路经施工便道运至施工现场(指部分)。 2、施工临时用电 由业主单位负责将三相四线电源沿施工便道送至各标段。我公司项目部从该点引至施工现场用电总配电箱，再由配电箱引至各施工作业点的分配电箱。 3、施工临时用水 施工用水主要为浆砌砂浆和混凝土拌合及保养用水。因整个施工现场都在易家渡镇范围内，选用口径为ф100的潜水泵4台和长150mф50的软管直接抽水，2台供应拌合用水，2台供应保养用水。随砼搅拌机、砂浆搅拌机各配备一个铁制汽油桶装水，以便调节用水量。 4、现场自然条件 ①温度 绝对最高温度41℃ 绝对最低温度-11.4℃ 最热月平均气温34.1℃ 最冷月平均气温5℃ 年平均气温17℃ ②湿度 年平均相对湿度78% ③降水量 历年年平均降水量1411.9m
日最大降水量185.9mm ④风向 常年主导风向NNE，频率17%，年平均风速.5ms。 5、地形与地质 工程沿线施工场地主要是水田、旱地和荒滩，地势形状起伏较大，该标段根据地质勘探资料显示，主要存在地下水，地下水类型主要为第四层孔隙水，多储存于Ⅰ级附地下部砂卵砾石层中，水量中等，大气降水补给，向河床排泄，地下水位受河水位控制，水位埋深一般为2-3m，地下水化学类型为C03-Ca 型，对混凝土无侵蚀性。此外，Ⅰ级阶地上部粉质粘土中部含有上层滞水，水位埋深一般为1.5-2.5m，水量贫乏，对工程影响不大。 1.3 施工特点 1.3.1 本工程为石门县土地开发整理中心投资修建的一个集土地整理、灌溉为一体的中型项目，工期紧，工程社会影响较大，其工程施工的质量、安全文明施工的好坏将直接关系到业主和施工方的社会声誉。 1.3.2 本工程集旅游观光、防洪灌溉为一体的土地整理示范工程，对放线定位及标高要求严，工程施工配合面广、量大，各种设备安装应作到万无一失。 1.3.3 该工程量大，工期较紧，施工中，因周转材料投入量大，施工中必须做到合理规划科学组织、精心部署，以保证
房地产知识点整理
目录 第一章房地产开发与经营概述 第二章房地产开发市场调查与细分 第三章房地产开发项目策划 第四章房地产开发投资 第五章房地产开发可行性研究 第六章房地产用地取得与开发 第七章国有土地上房屋征收 第八章房地产开发项目建设过程 第九章房地产销售经营 第十章房地产租赁经营 第十一章房地产开发经营税收 第十二章房地产经营效益分析 第十三章房地产开发与经营风险 第一章房地产开发与经营概述 １.１.1房地产的概念与分类 概念：房地产是我国独有的概念，国际上一般称之为不动产。所谓不动产是指不能移动的物，移动后会改变原来的性质、形状和失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等，其法律意义在于:不动产转移时，必须到国家指定的机关进行登记，其转移才具有法律效力。不可移动性 分类 按房地产开发程度分类,一般可分为: 生地 毛地 熟地 在建工程 现房（含土地） 3 １．2.2房地产开发的形式 按开发区域的性质分：旧城改造和新区开发 Ａ．旧城改造,实际上是城市功能的再开发 B．新区开发。 1．2.3房地产开发的主要参与者 房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构１.２.4房地产开发程序 1．2.4.2前期准备工作阶段（３）工程勘察与设计 工程设计一般包括初步设计和施工图设计两种，对重大项目、特殊项目或专业性强、要求高的项目可在二者之间加入扩大初步设计(也称技术设计）１．2．４.2前期准备工作阶段(4）施工现场的三通一平与七通一平 所谓三通，是指通电、通水及通道路。七通是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮。一平是指平整土地。 1.３房地产经营概述 １.3.１地产经营
房地产开发的具体工作
前言 房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究的主要内容： 从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系统描述。 对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体工作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 第一章房地产业开发概述 第一节房地产业的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产电商模式
房地产电商模式 Ting Bao was revised on January 6, 20021
互联网+大潮下房产电商的三种模式 互联网思维在创造一个又一个商业传奇的同时，也快速打破了行业旧秩序，冲击着传统行业。在逐步渗透了商业贸易、娱乐电影、餐饮出行等行业之后，互联网开始朝重资产型的行业进军，这其中，就有房地产行业。 今年3月李克强总理提出“互联网+”战略，用互联网改造房地产业已成不可逆转的趋势。尤其是房地产电商，纷纷在互联网+的新思维下，锻造各自的商业模式。 目前来看，房地产电商领域已经初步形成了3种类型模式：交易平台型、中介自营型与互联网信息平台型。 1、交易平台型房产电商模式 代表企业：吉屋、房多多、好屋中国等。 吉屋、房多多等交易平台型房产电商的主要特点是：其一，都是新创的平台，没有传统的包袱；其二，搭建平台，聚集房产商、房产代理商、房屋中介、购房者，提供多维交易服务。 以吉屋为例，这个容易让人跟爱屋吉屋混为一谈的房产电商新军，实际模式上跟爱屋吉屋大相径庭。 成立于2011年的吉屋是房产领域“互联网+”概念的领先实践者。基于移动互联网的房产交易平台领导者，吉屋定位“做房产O2O行业的‘天猫’”，主要为房地产开发商和新房代理商构建“互联网+”的开放式房产交易平台，并围绕新房销售提供互联网金融服务。吉屋上的新房房源就像天猫上的商品来自合作的区域新房代理公司，销售则通过平台上的二手经纪人实现，吉屋的价值就是帮助传统房产交易机构能够更高效率低成本的卖房。 吉屋运用移动互联网的力量，成功创新了线上客源、线下渠道以及金融资源的连接模式，率先完成了真正意义上房产交易o2o闭环，让购房更省更放心，让房产交易更高效。目前，吉屋主要通过流量平台“吉屋网”、交易平台“吉屋
土地整理施组1资料
施工组织设计文字说明 1．编制依据 ⊙河南省泌阳县双庙街等（2）个乡土地整理项目（第一年度工程）第一合同段招标文件、参考资料、标前会议纪要及补遗书等； ⊙国家有关部委颁布现行的技术规范、规程及标准等； ⊙现场调查、采集、咨询所获所的有关资料； ⊙我单位拥有的科技成果、企业管理水平和技术装备能力等。 2. 工程概述 2.1 地理位置 ⊙项目区位于河南省泌阳县。 ⊙项目区地属豫东平原黄泛区，地势较平坦，工程地质条件较好。 2.2 自然条件 ⊙项目区位于暖温带，属大陆性季风气候，春季干旱多风尘，夏季炎热雨集中，秋季凉爽时令短，冬季寒冷少雨雪。 ⊙区内植被主要是农作物、用材木、果树等人工栽培植物。 ⊙影响农业发展的主要自然灾害是：旱、洪涝、冰雹、霜冻和干热风，其中以旱、涝和风灾最重。 2.3 总体布局 ⊙项目区内地势平坦，按照规定设计，因地制宜划分方田。经过综合整理，变废居民点及工矿用地、废沟渠、坑塘、未利用地等为耕地和林地，通过水、电、路、林、田综合治理，将域内全部耕地由灌溉标准不高的水浇地变为高标准的水浇地，由原为中低产田变为高产田，土地整理后使耕地面积增加，有效地提高土地质量，改善生产条件和生态环境。。 3. 施工总体组织机构及项目管理 ⊙组织机构：若我单位中标，依据本工程规模及施工特点，我单位将把该项目列入重点工程进行管理。本着“精干、高效”的原则，抽调具有丰富施工经
验的管理人员和技术人员组建“河南省泌阳县双庙街等（2）个乡土地整理项目（第一年度工程）第一合同段项目经理部”，统一指挥本工程的各项施工。项目经理部设项目经理、总工程师各一名，经理部下设九科一室、二个专业工程队和一个预制场，负责本合同段的排水、涵管、桥涵、竖井和生态防护林工程的施工。 为加强管理、方便施工，确保质量和工期，我公司对本工程实行项目法人管理和项目经理负责制，组成项目经理部。项目经理部是整个标段的生产指挥机构，负责与业主联系，接受业主监督，处理对外关系以及整个标段的总体生产计划安排、生产调度、材料供应、工程款结算和分配、协调施工中出现的问题等。 ⊙项目管理目标 1.质量目标：本合同工程的质量目标为优良工程，分项工程合格率100%，优良率95%以上；单位工程合格率100%，优良率90%以上。 2.安全目标:实现“五无、一消灭、一创建”。 3.工期目标:按招标文件明确的90日历天的工期完成本合同段的全部工程。 本合同段工程计划总工期为90日历天，总体施工进度计划分为三个阶段：第一阶段：施工准备阶段，用5天时间，主要完成施工便道、便桥、供水、供电、生产生活用房、交接桩和本合同段线路复测及控制测量、复核技术资业、混凝土配合比的选择及进场材料的试验、办理征地拆迁以及解决通讯、组织机械设备、人员、材料进场等。 第二阶段：主体工程施工阶段，用70日历天时间，主要完成本标段的道路、排水、涵管、桥涵、竖井和生态防护林工等工程。 第三阶段：工程收尾交阶段，用10天时间，主要完成清理、修补及竣工资料的整理、编制、验交等工作。 4.文明施工目标:建成样板工程。 4. 设备、人员、材料运到施工现场的方法 4.1 设备、人员动员周期 我公司若有幸中标，接到中标通知书后，将按照投标书的承诺，在与业主签
土地整理项目工程施工资料
xxxxxxxxxx土地整理项目工程 第（ xxxx）标段 田间道路工程 施工单位： xxxxxxxxxxxx 日期： xxxxxxxxxxxx
目录 一、田间道路工程说明???????????? 二、工程开工 /复工报审???????????? 三、工程定位测量记录?????????????四．工程量签证单??????????????? 五、单位（子单位）工程质量竣工验收记录???? 六、工程竣工报验单?????????????? 七、分项工程检验资料????????????? 八、施工总平面图???????????????
工程开工 /复工报审表 工程名称： xxxxxxxxxxxxxxx编号： 致： xxxxxxxxxxxxxxxxx（监理单位） 我方承担的xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx工程,已完成了以下各项工作 ,具备了开工条件 ,特此申请施工 ,请审核并签发开工 指令 . 附件： 1、开工报告 2、(证明 ) 承包单位（章） 项目经理 日期 审查意见： 项目监理机构 总监理工程师 日期
工程定位测量记录 工程名称xxxxxxxxxxxxxx施测日期 坐标依据xxxxxxxxxxxxxxxxx复测日期 高程依据田块表面及路面使用仪器水准仪、经纬仪允许误差仪器校验日期 定位抄测示意图 : 复测结果 : 签施工单位xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 字建设 (建立单位 ) 栏专业技术负责人复测人施测人
分部工程计量统计签证表 工程名称xxxxxxxxxxxxx施工单位xxxxxxxxxxxx 建设单位xxxxxxxxxx分部工程田间道路 签证事由： xxxxxxxxxxxxx土地整理项目田间道路工程我方已全部完成，具体分项工程完工程量统计如下 : 1.田间道路：根据设计要求完成工程量共计 xxxx 米。 2.生产路：根据设计要求完成工程量共计xxxxxx 米。 建设单位代表：监理单位代表：施工单位代表：
房地产估价复习材料整理版
《房地产估价理论与方法》复习题 1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2) 答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析测算和判断并提供相关专业意见的活动； 特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿服务，他有担当法律责任。 2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)； 答：本质：评估房地产价值 现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建设用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。 3 房地产为什么需要专业估价？(P12) 答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多妨碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行代替市场的估价。房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。 4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13) 1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。 5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49) 答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。 房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。 房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处 6 房地产含义的总结（P46） 房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是建筑物及其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 7 从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有哪些特
房地产开发法律法规全套整理收集
房地产开发法律法规 （一）主要法律： 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)主要法规、规章： (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1
日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的
房地产电商平台评析
房地产电商平台评析 一、背景分析 随着互联网技术的迅猛发展，网络被应用到各个行业，特别是以网络作为通路的营销方式层出不穷。而互联网对实体商业影响最大是电子商务的应用，目前电子商务已从早起应用于零售行业扩散到各个行业，包括房地产。但是，相对于其他行业，房地产对电子商务的应用就相形见拙。 今年以来，房控正常依然严厉并持续深化，房子不好卖了。这迫使地产商们不得不做出一些新的尝试——将房子搬到网上去卖，电子商务的应用逐渐在房地产行业里迈出了步伐。最典型的例子就是SOHO 中国对旗下的银河SOHO和朝阳门SOHO的商铺在网上进行无底价拍卖。而原本致力于房地产网络应用的服务商和电子商务平台提供商也不甘寂寞——搜房网勤力打造全面电子商务平台、新浪乐居上线以https://www.sodocs.net/doc/4215381783.html,为独立域名的电子商务平台、淘宝网与伟业我爱我家集团合作建立房地产交易的电子商务平台等等。为什么在房产低迷的时期，地产商们会热衷于对电子商务的应用呢。 二、房地产电子商务优点 虽然说这次房地产对互联网的应用是在淡市下的一种被动选择，可能只是一种营销突围的方式，但是电子商务对房地产营销促进作用
将是不可估量的。电子商务应用于房地产业行业主要有以下几个优点： 第一、传播范围广、速度快、无时间地域限制。 互联网的传播没有区域限制，而且可以迅速降信息传递给目标受众。消费者可以任何地方任何时间在网上查看房子的信息、通过充分的比较而进行选房，且可以随时出手购买自己相中的房子。这大大突破了传统售楼在地域和时间上的限制，为顾客带来很多的便利性，减低顾客的时间和交通成本，有效提高顾客满意度。 第二、降低开发商的分销成本。 在网上售房所产生的费用远远低于通过代理商卖房的成本。一方面，开发商向电子商务平台提供商所支付费用低于向代理商支付的佣金；另一方面，用于宣传的物料全部电子化了，降低了物料制作成本。当然，其他成本的节省也是显而易见的，比如说，顾客接待成本、售楼中心装修成本等。 第三、提高了宣传效率，提升了品牌影响力。 从产品宣传和品牌宣传的角度来看，以最少成本获得最高的曝光率，利用电子商务平台最大限度地展示商品和扩大品牌的传播范围，这对于地产商来说，无疑是一种很成功的营销模式。
土地整理学习资料
“城乡建设用地增减挂钩”学习资料 一、基本概念 1、土地分类 （第一种分法）农用地、城镇建设用地及工矿用地、未利用地； （第二种分法）一般农田、基本农田、建设用地。 、土地整理 通过对田、水、路、林、村等进行综合整治权属调整的措施，以提高土地利用率、生产率、劳动率和改善环境。当前的土地综合整治包括农用地整理和建设用地的整理。 、拆院并院与挂钩项目 拆院并院和挂钩项目在定义上相差不大，都可泛指城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩。 两者之间主要有三大区别： 一、审批权限不同。挂钩项目由省厅审批，拆院并院（小拆）由成都市国土资源局审批； 二、指标使用范围不同。挂钩项目所得的指标可以在不同区市县范围内使用，拆院并院所得的指标只能在本乡镇使用； 三、土地性质不同：通过挂钩项目所得的土地可以依法征收为国有建设用地，拆院并院所的的土地只能保有集体建设用地的性质，不能报征。 、台账 划分各类用地面积；包括农用地面积、建设用地面积、未利用地面积。、集体建设用地 乡村集体经济组织和农村个人投资或集体，进行各项非农业建设使用的土地。主要包括：乡村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地
、三农 “三农”是农村、农民、农业的总称。“灾后重建城乡建设用地增减挂钩”试点项目的实施解决了三农问题、三个集中、提高生产力、改变生产关系，加快民主进程。 、生产力 人类改造自然的能力叫做生产力，就是人们征服自然、改造自然以获得物质生活资料的能力，是人们改造自然的物质力量，它表示的是生产中人对自然界的关系。 、生产关系 生产关系是指人们在物质资料生产过程中结成的社会经济关系，它是人们最基本、最主要的社会关系，决定了其它社会关系。生产关系有广义和狭义之分：狭义的生产关系是指人们在直接的生产过程中、即物质资料生产四个环节中的“生产”环节中所建立起来的关系；广义的生产关系是指它人们在物质资料生产的全过程中、即生产、分配、交换、消费全部四个环节中所发生和结成的各种经济关系。 、“三个集中” “三个集中”即工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中；“三个集中"实现了社会主义新农村建设，提高生产力，改变生产关系，加快基层政权的稳定，加快民主进程，是统筹城乡发展、推进城乡一体化的根本方法，是解决“三农”问题的治本之策。 、三化联动 “三个集中”的进化，新型工业化、新型城镇化、农业现代化联动。
土地整治工程资料表格
土地整治工程资料表格 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
土地整治工程资料表格要求 为使所有土地整治工程项目的施工资料达到统一、规范的目的，特对所采用的资料表格样式提出以下要求： 一、报审（验）表 采用《土地整治工程施工监理规范》（TD/T1042－2013）附录A中的“施工单位用表”。 1、工程开工报审表 2、施工组织设计报审表 3、施工测量报验表 4、材料/构配件/设备进场报验表（附件里加上 5、进场复试报告） 5、施工机械/安全设施报审表 6、施工进度计划报审表 7、工程质量报验表 8、工程计量报验表 9、工程款支付申请表 10、工程延期报审表 11、分包单位报审表 12、合同工程移交申请表（竣工移交证书采用《土地开工整理项目统一用表》中的A14） 二、单项、单位、分部、单元工程质量评定表 采用《土地整治工程质量检验与评定规程》（TD/T1041－2013）中的表～。 1、单项工程质量评定表（表）（划分详见本规程附录A中的表） 2、单位工程质量评定表（表）（划分详见本规程附录A中的表）
3、分部工程质量评定表（表）（划分详见本规程附录A中的表） 4、单元工程质量评定表（表）（划分详见本规程附录A中的表） 三、工序工程质量评定表 1、首先采用《土地整治工程质量检验与评定规程》（TD/T1041－2013）中的补充表：工序评定表。 2、补充表格里没有的，采用《土地整治工程质量检验与评定规程》（TD/T1041－2013）附录D～H中的表格。 3、再没有的，采用土地整理工程资料软件里的《土地开发整理项目统一用表》中的H 类表格。 4、输配电工程相应资料表格采用《土地开发整理项目统一用表》中的H类表格。 1041－2013）中的补充表中的相应表格报审。 四、土地整治工程项目划分指导意见
房地产行业基础知识资料全套汇编(资料整理政策学习知识资料)
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
全套房地产开发前期手续资料
序言 开发建设项目工作流程(工程类由以下四个部分组成: 一、工作流程(工程类 该流程对自“项目可行性研究”开始至“初始登记”为止的主要工作进行条理化梳理, 使员工对工程类管理的主要工作节点之间的相互关系及彼此联系有所了解, 可以为公司逐步进行规范和整合管理制度提供一种可分割可组合的工作流程。 二、主要节点工作流程: 该部分对主要工作节点的工作目的、主要工作内容、申报要件及办理时限都作了较为详细的介绍, 力图使经办人对办件的目标、办理程序有较全面的了解, 同时也为其岗位责任制的确定和考核给出了较为实际的工作内涵。 三、呈报要件明细表: 该表的制定是为工作人员在办理相关节点所执的要件、办件部门、工作时限、联系电话等均给出了明细,是相关节点工作的办事指南。 四、开发企业收费明细表: 该表的制定可以使工作人员对自己经办的工作节点、应执行的政策、收费标准、文件的索引有一个全面清晰的了解, 对控制开发成本、编制用款计划、查阅相关政策等提供了文件依据, 可以相对提高办理要件的效率。 说明: 1、该工作流程(工程类中凡没有编号的工作节点均未编制节点流程,其主要原因是该节点不属于行政许可的范畴或属于随机的、不确定的技术审查工作,是较机动的工作程序。
2、此次编制流程只反映了主要工作节点的相互关系,而其中一个节点和其他工作节点之间有着比较复杂、重复关联的关系。此种关系很难从工作的流程中体现出来, 因而该流程仅反映主要工作之间概念性的和主要的条理关系。 3、本工作流程仅适用土地经招、拍、挂方式(带规划条件取得土地使用权的开发建设项目。 4、由于部门工作的能力所限,因此在编制过程中还存在着诸多缺陷和有待完善的内容,因此希望相关职能部门予以订正和完善。 开发部 2005年 12月 20日