《物权法》之建筑物区分所有权法律问题探析

《物权法》之建筑物区分所有权法律问题探析[摘要]:《中华人民共和国物权法》已于今年3月16日公布，并将于2007

年10月1日正式施行。物权法对许多现实中亟待解决的问题作出了规定，而其中对建筑物区分所有权的专章规定更是引人关注。文章力图对《物权法》规定建筑物区分所有权进行一次较全面的剖析，以期更深入地解读《物权法》中的建筑物区分所有权。

[关键词]：物权法; 建筑物区分所有权;物业管理

文章编号：1002-6908（2007）0610102-01

一、建筑物区分所有权的含义

对于建筑物区分所有权的概念，历来也有诸多争议。而我们所熟知的主要有一元论、二元论和三元论说。一元论依专有和共有的不同分为专有权说和共有权说。专有权说认为建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有所有权，而共有权说则认为建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物的一种共有。而二元论则综合一元论的两种观点，认为区分所有权是共有权和专有权的集合。我国台湾的现行民法即采此学说。而三元论说在二元论说的基础之上又增添了一个非常重要的因素，就是因共同管理所产生的成员权。应该说，三种学说的逐步发展代表了理论的逐渐发展和完善，而三元论的学说也比较全面地反映了建筑物区分所有权的概念。我国新颁行的《物权法》第七十条就采用了三元论说，但与传统的三元论说有所不同的是，《物权法》使用了共同管理权说。结合《物权法》的规定，我们可以把建筑物区分所有权定义为：拥有同一高层建筑物的多个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分所享有的专有所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及因共同管理建筑物的维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

二、建筑物区分所有权的内容分析

（一）专有所有权

《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

这里所说的专有部分是指具有独立结构，并能够为区分所有人单独利用的建筑物部分。而区分所有人专有权的权利适用法律对所有权的一般规定，也就是说对专有部分所有人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当然，这种所有权的客体范围有严格的限制，必须是特定的空间及构成空间的四壁、地板以及房顶的特定部分等。但是，与一般物的所有权不同，建筑物区分所有权中的专有权的使用以及处分也有特别的限定，这也是所有权人在承担权利时所必须要负的义