限购令下借名购房行为的性质

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限购令下借名购房行为的性质

作者：王逸轩

来源：《法制博览》2013年第10期

作者简介：王逸轩，深圳大学法学院硕士研究生，研究方向：经济法学。

【摘要】为了调控日益上涨的住房价格，政府发布了一系列限购政策，其中最主要一项就是限购令。限购令在限制住房投资需求、控制商品房价格上起到了一定的作用，但同时有许多人寻找到了规避限购令的方法比如借名购房，本文试图从民法代理理论的角度分析限购令下借名购房行为的性质。

【关键词】限购令；借名购房；性质

限购令是通过对购买人资格的限制来调控房产投资需求，但国家政策对资格进行限制，人民群众就自己创造资格，于是出现了“假离婚”、“借名购房”等现象。其中以借名购房较为复杂，涉及较多法理，引发了笔者的思考。一、借名购房的完整步骤

既然名为借名购房，那么在借名购房行为中必然存在着一方借另外一方的名义进行购买行为，所以我们将被借名一方称为“名义购房人”，而幕后的实际购房者称之为“事实购房人”。

理论上在限购令存在的情况下，借名购房全部完成需要以下几个步骤：（1）名义购房人与事实购房人签订协议。在协议中明确约定房屋由事实购房人出资，房屋所有权归事实购房人所有，名义购房人在购房完成后需将房产过户到事实购房人名下。（2）签订房屋买卖合同，进行产权登记。具体购房行为可以由名义购房人直接实施，也可以由事实购房人以名义购房人的名义实施。（3）向法院提起确权之诉。事实购房人向法院起诉确认自己实际出资，应当为房屋的实际所有人，通常双方已经合计好，在庭前调解中双方就可以达成协议。（4）变更不动产登记。以法院判决书或调解书为根据进行不动产变更登记，将房屋登记到自己名下。

但是实践中，大多数购房者一般只进行了（1）和（2）两个步骤。这是因为购房者一般选择自己的亲朋好友作为名义购房人，其认为亲戚朋友值得信任，等到限购令撤销时再进行过户。另外，向法院提起确权之诉不能确定法院是否会审查购房者的购房资格，是否有可能以违反法规政策为由认定合同无效。所以在目前的购房实践中主要以先借名购房，但不过户为主。

二、借名购房的性质

借名购房行为表面上看是类似代理的行为构成，但是具体是哪种类型的行为还需具体分析。借名购房行为的实施可以由名义购房人实施，也可以由事实购房人实施，所以我们需要分情况讨论。（一）名义购房人实施购房行为型