最新物业管理案例分析

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 物业管理案例分析视窗

上海市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？

[分析解答]新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。

对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，《若干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。

在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。

建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？

[分析解答]物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《物业管理条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。 《物业管理条例》施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？ [分析解答]对于建设单位而言，一是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。 对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《物业管理条例》施行后，在物业管理区域内召开业主大会会议可以采用何种方式？在一些业主人数较多的物业管理区域内如何召开业主大会会议？

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m [分析解答]业主可通过召开业主大会会议行使在物业管理活动中的权利。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会召开会议，若业主人数超过一百人时，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，也可以幢为单位推选若干业主代表成立业主小组，由业主小组成员参加业主会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

上海市将如何加强对物业管理从业人员的管理？

[分析解答]为逐步提高本市物业管理服务水平，本市物业管理服务从业人员应按照国家和本市的有关规定，取得职业资格证书；区县房地产管理部门对物业管理服务从业人员实行注册年检制度。日前，市房地资源局印发了《上海市居住物业管理小区经理管理暂行办法》，对物业管理小区经理（负责人）实行持证上岗以及注册制度；同时，市房地资源局还将制订其他物业管理从业人员的具体管理办法。 根据《物业管理条例》规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，本市将如何实施？ [分析解答]《若干意见》规定：建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房，这二部分用房合称为物业管理用房。在前期物业管理期间，物业管理用房提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。物业管理用房的产权属全体业主所有。 物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。

建设单位提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料。经审核符合以上条件的，市或者区、县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。

《物业管理条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？

[分析解答]关于前期物业管理招投标事项，《若干意见》规定：业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范，市房地资源局将作进一步的具体规定。

《物业管理条例》施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？

[分析解答]经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。凡符合《物业管理条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。 《物业管理条例》规定，业主在首次业主大会上投票权的规定，由省、自治区、直辖市制定，本市将如何实施？ [分析解答]《若干意见》规定：业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，一百平方米以下有房地产权证的，每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30％。业主大会成立以后，单个业主最高投票权也按照上述规定执行。 《物业管理条例》施行后的业主大会的成立应遵循哪些规定？ [分析解答]《物业管理条例》施行后，物业管理区域内的业主大会应按照下述规定成立： 1、业主大会成立应具备如下条件：一个物业管理区域内房屋出售并交付使

用的建筑面积达50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年。

2、首次业主大会会议的召开。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处（乡镇政府），街道办事处（乡镇政府）在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。筹备组由街道办事处（乡镇政府）、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由街道办事处（乡镇政府）和区县房

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 地产管理部门组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业管理区域召开业主大会，应当邀请居（村）民委员会参加，并接受其指导和监督。

《物业管理条例》与《上海市居住物业管理条例》相比，在业主大会、业主委员会的职责上作了重大调整。《物业管理条例》施行后，本市原按《上海市居住物业管理条例》成立的业主委员会应如何贯彻《物业管理条例》？ [分析解答]业主大会和业主委员会在《物业管理条例》施行后，应分别按照《物业管理条例》规定履行职责。原有的《业主委员会章程》应在下一次业主大会召开时，依照《物业管理条例》的规定修订为《业主大会议事规则》。

业主大会和业主委员会的印章，依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。业主委员会原有印章，应根据《物业管理条例》规定的职责使用。业主大会需对外行使权利的，业主委员会应凭区、县房地产管理部门出具的证明刻制业主大会印章，并按规定使用。 业主委员会在《物业管理条例》施行前订立的物业管理合同末终止的，该合同应继续履行。 违反物业维修基金管理规定的行为应承担何责任？ [分析解答]房地产开发企业或者物业管理企业违反维修基金筹集、使用管理规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。 业主委员会或者业主委员会成员违反规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营性服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。 《办法》施行前维修基金如何筹集？ [分析解答]市政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》于2001年1月1日起施行，《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执

行：

（1）1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。

（2）1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m （3）1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。 （4）《办法》施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会帐户，并报区、县房地局备案；未成立业主委员会的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至区、县房地局指定的专户银行帐户。 本《办法》施行前，业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商品住宅维修基金帐户的，应当在《办法》施行之日起12个月内将帐户转移开至市房地资源局指定的商业银行。在此期间，若定期存款未到期的，可以在到期后再转移至室房地资源局指定的商业银行。

新建外销商品住宅维修基金如何筹集? [分析解答]新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中约定。 新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。 再次筹集维修基金有何规定？ [分析解答]一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。 再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于购房人首期交纳的维修基金金额。 物业维修、更新如何组织实施？ [分析解答]（1）日常维修项目：物业日常维修更新的范围、标准和实施程序等事项应当在物业管理服务合同中予以约定。合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。

（2）急修项目：发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。

（3）大修项目：住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。 （4）保修项目：住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。 （5）危险房屋：经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按规定在维修基金中列支。

利用物业设置的广告等经营性收益如何处理？ [分析解答]业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。 业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意，其余部分应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。 住宅灭失后，维修基金如何处理？ [分析解答]已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、"房屋拆迁许可证"的复件、"商品住宅灭失退款申请书"向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。 已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。 住宅转让时，维修基金如何处理？ [分析解答]因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。 住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。

维修基金对帐和查询有何规定？修基金对帐和查询有何规定？

[分析解答]开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。

业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。

物业维修基金收支帐目应如何公布？

[分析解答]业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次： （1）维修基金交纳、使用和结存的金额； （2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布； （3）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况； （4）维修基金使用和管理的其他有关情况。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。 物业维修基金收支帐目应如何公布？ [分析解答]业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次： （1）维修基金交纳、使用和结存的金额； （2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布； （3）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况； （4）维修基金使用和管理的其他有关情况。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。 物业维修费用的承担有何规定？

[分析解答]物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

（1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修基金的，在物业维修基

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 金中列支。

（3）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。

维修基金如何支取？

[分析解答]业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：

（1）支付凭证（仅为银行贷记凭证）；

（2）加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；

（3）按幢立帐、按户分摊的电脑数据。

其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定（业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额）；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。

维修基金的使用有何规定？

[分析解答]维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。 经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。 办理商品住宅维修基金交纳手续有何规定？ [分析解答]房地产开发企业和购房人应按下列程序办理维修基金交纳等有关续： （1）房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资

质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县房地局办理维修基金交款确认手续。区、县房地局确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（房地产开发企业专用）》。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》。

（2）房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《交款通知》，购房人依据《交款通知》的金额向专户银行交款。 （3）房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知（购房人专用）》，购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》。 （4）房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。 （5）区、县房地局在核准业主委员会登记的同时，应书面通知房地产开发企业按规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县房地局和业主委员会备案。

新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价如何确定？ [分析解答]新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价,成片出让土地的地块,按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。 商品住宅维修基金交纳的标准和时限有何规定？ [分析解答]新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局指定的商业银行。 （1）房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。 （2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。 （3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。 交纳商品住宅维修基金的范围是哪些？

[分析解答]新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位（指产权或使用权接

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 受单位）交纳首期维修基金。物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人交纳首期维修基金。

业主代表大会中非业主代表能否当选业主委员?

[专案简介]某小区召开业主代表大会，在选举产生业委会过程中， 20名业主代表推选业主王某(非业主代表)任业委会委员。其余业主代表则认为王某不是业主代表，没有资格选为业委会委员。业主代表大会上就此事争论不休。

[分析解答]《关于对当然业主代表问题的复函》(沪房地资物[2000]172号)规定： “未被推选为业主代表的业主，经业主代表大会选举直接被选为业主委员会委员的，即应同时取得业主代表资格。”因此，本案中的业主王某可当选业委会委员，也视为业主代表。

如何领会《上海市居住物业管理条例》中有关成立业主委员会方面的规定? [分析解答]某小区业主大会(业主代表大会)筹备组成立后，因不少成员来自不同工作领域，对《上海居住物业管理条例》及相关政策不甚了解，不知按怎样的具体程序成立业委会，并履行其职能。 根据《上海市居住物业管理条例》及《加强业主委员会管理若干规 定》(沪房地资物[20001167号]的相关规定，筹备组应结合小区实际，做好下列工作： 1、协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容。若业主人数在100人以上的，则采用业主代表大会形式。 2、确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表产生的方式、人数和代理的规定，并组织推选和审定业主代表资格。开发商按所拥有的物业建筑面积比例直接产生业主代表大会成员数。产生的业主代表应张榜公布。 3、协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人。 4、起草业主委员会章程和业主公约草案，并在大会召开前7日发给参加会议的成员征求意见，修改完善。 5、做好召开业主大会或业主代表大会的各项会务准备工作。 6、召开第一次业主大会或业主代表大会。由筹备组介绍大会筹备情况和业主委员会候选人情况；业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；审议通过业主委员会章程和业主公约；审议决定其他物业管理重大事项。 7、召开第一次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。 8、业委会在选举产生之日起15日内，将申请书、业主委员会委员名单、章

程和业主公约等文件上报区、县房地产行政管理部门办理登记。

怎样限制业主委员会主任个人的经营行为?

[专案简介]业主张某与小区的开发商素有经济业务往来，而该小区的物业管理单位系开发商的子公司。某日，在业主委员会选举中，张某被推选为业主委员

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 会主任。业委会经区房地局批准成立后，张某即向开发商暗示，要对方“拎拎清”。开发商为下属物业公司能顺利续签物业管理合同，不得已在以后的生意中多次让利给张某。

[分析解答]在本案中，张某作为业委会主任，不应该凭借主任的地位牟取私。是否限制业委会成员与开发商、物业公司的经济业务往来可在业主委员会章程中作出规定。因此，若该小区的业主委员会章程对此尚无限制条件，如业主认为确有必要的，可建议业主代表大会通过法定程序修改章程，增加限制条件，以防类似问题再次发生。

如何解决一个物业管理区域内多家管理的问题?

[分析解答]根据某区房地局的划定，甲小区因历史遗留问题，目前的现状是整个小区有5家业主委员会，分别由3家物业公司管理。 5家业委会和3家物业公司在划定甲小区后，仍坚持按现状管理。 就本案而言，应根据《关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》(沪房地物[200010052号]的精神，在业主委员会换届或改选前，把5家业委会合并组建成一个业主委员会，并按规定向物业所在地的房地产管理部门办理登记手续。 经核准登记的业主委员会再选聘一家物业管理企业实施物业管理，并与之订立物业管理服务合同。 新组建的业主委员会应持有所在地的区县房地产管理部门核准登记颁发的《业主委员会证书》、新订立的《物业管理服务合同》以及原《业主委员会证书》、原《物业管理服务合同》、原银行开户印鉴到经办银行办理各项结算户和维修基金帐户的注销、合并转移手续。 该开发商可否直接派员进入业委会? [分析解答]某内销商品房小区有6幢大楼，计5万平方米建筑面积， 99年4月出售率已面50％，符合成立业委会的条件。而开发商拖延到年底才配合房地产管理部门建立业主代表大会筹备组，着手成立业委会。此时开发商尚未销售的房产部分只占总量的5％，并要求指定人员直接进入业委会。 根据《上海市居住物业管理条例》第十＝条的规定，业主委员会成员数最多是15人。又据《关于加强业主委员会管理的若干规定》(沪房地资物[2000]167号)”中的有关规定，开发商按拥有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员

数，业主委员会成员按业主代表大会中各方代表的比例选举产生。 本案中，如果该开发商在选举业委会成员时拥有1／15的物业，且业主代表大会通过的章程的设定的业委会人数为15人时，则可向业主代表大会通报，指定一人直接进入业委会。而本案中的实际情况是歼发商所拥有的物业只占1／20，不足1／15，故无权指定人员直接进入业委会，只能按上述规定，依照其物业建筑面积比例按比例产生业主代表大会成员数，参与业主委员会成员的选举。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 前期物业管理期间可否使用维修基金？

[分析解答]王先生在1997年12月底购买了本市一套商品房。依照合同约定，王先生付清了全部房款，并且支付了房屋建筑面积成本价3%的维修基金。房产商委托A 物业公司担任商品房的前期物业管理。入住后，由于电梯意外受损，王先生便与其他业主要求房产商修复或更换电梯。房产商因涉及多起诉讼，资金短缺，于是就使用物业维修基金来修理电梯，然而事后却一直未归还这笔钱款事后，业主发现房产商挪用了维修基金，要求其及时归还。但房产商却认为，电梯属于共用设备，其修理可以使用物业维修基金，不应返还。双方就此发生争议，直至诉讼至法院。

本案的关键就是房产商在前期物业管理期间是否有权使用物业维修基金这一问题。根据《上海市居住物业管理条例》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金维修房屋及其他附属设施，其费用由房地产开发企业承担。据此，本案中的房产商显然违反了规定。 政府未作规范前，维修基金如何归集？ [分析解答]A 公寓系某开发公司建设的高层商品房。1996年初，开发公司将公寓委托Y 物业公司管理。双方约定：由开发公司向Y 物业公司一次性缴纳上述楼宇的维修基金共计人民币300万元，Y 物业公司向业主收取购房款额的1%作为维修基金，所交纳的维修基金由Y 物业公司存入专户银行专款专用，基金使用情况定期公布。物业管理合同为期两年，从1996年2月1日起到1998年1月31日止。 1998年7月27日，A 公寓业主委员会成立，并于1998年8月18日在银行设立了物业管理基金专用存款账户。此后，业主委员会与Y 物业公司签订了《物业管理服务合同》，委托服务期限从1998年8月1日至2000年7月31日。由于开发单位公房公司一直未按约定交纳300万元维修基金，业主委员会和Y 物业公司在多次追讨未果的情况下，向法院提起诉讼，请求判令开发公司立即支付物业维修基金300万元并承担延期付款违约金。开发公司辨称，物业管理委托合同的期限是1996年2月1日至1998年1月31日，故委托时间已经过，且当时物业入住户数亦未达到，所以维修基金应当按照现行有关法规所规定的标准缴纳。 法院审理认为：作为开发商的开发公司在物业管理委托合同中对自己及各业主应当交纳的维修基金均作了规定，其与物业公司之间的委托管理合同对各小业主来说是公开的，业主有权利亦有义务遵从该合同的内容，所以被告开发公司有依其承诺交纳300万元维修基金的义务，有关主张其交付300万元维修基金的诉

讼请求应予支持。

物业管理维修基金的缴纳标准，在有关法律法规尚无相应规定的情况下，权利人自行确定并无不当，因此，被告开发公司认为应当按照现行法规规定的标准缴纳维修基金的请求不能成立。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 被告开发公司只承诺交纳300万元作为维修基金，未明确何时应予交纳，故以合同期满为最后期限计算利息，利息应当根据《上海市居住物业管理条例》的有关规定，按照城乡居民存款利率计算。

经过审理，法院判决如下：

1、被告公房公司应当于本判决生效之日起10日内支付有关维修基金人民币300万元，并按照银行同期城乡居民存款利率支付利息，从1998年2月1日起计算至本判决生效之日止。上述款项应当存入有关业主委员会在金融机构开设的物业管理维修基金的帐户中。

2、有关其他诉讼请求不予支持。

怎样落实商品住宅共用设备的维修费？ [专案简介]某商品住宅业主房屋内的水池经常发生堵塞现象，经物业公司检查，堵塞原因是由于该大楼内共用管道的老化所致。业主纷纷要求物业公司进行及时维修。 [分析解答]根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的有关规定，维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担，在其维修基金的分户帐中列支。 住宅共用设备的维修，物业管理企业应当在事先征得业主小组的书面同意后，排出维修计划，提交业主委员会审核。业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其它方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者委托的物业管理企业审核。在维修工程完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修的书面报告。 关于维修费用在维修基金中的列支。在维修工程完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关费用方可在维修基金中列支。 住宅小区灭失后，原小区内广告收益如何处理？ [专案简介]某小区被列入市政工程动拆迁的范围。经查，该小区的维修基金除开立业主分户帐外，还设立了广告设置收益的单独账目。 [分析解答]根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的有关规定，因拆迁致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员

会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

因拆迁致使小区住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。设立广告收益等单独账目

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 的，其账目内的剩余款额，由其共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分摊后分别提取。

住宅转让中，双方当事人对维修基金的交割可以约定吗？

[专案简介]李某购买了一套新房，在出售旧房时委托了中介公司进行二手房交易。其后，中介公司顺利地为李某介绍了旧房的买受人。买卖双方在办理住房交接手续时，买受人要求李某减免其应支付的旧房维修基金帐户中剩余的款额。对此，李某误以为维修基金是其已预付的3个月物业管理费用，于是与下家达成了免除其支付维修基金剩余款额的约定。此后，李某从物业公司得知其维修基金帐户中剩余款额为500余元，感到被骗，遂向有关房地产行政主管部门投诉，要求下家返还其“被骗”的500元维修基金。

[分析解答]根据《上海市居住物业管理条例》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》的有关规定，业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中有业主交纳的剩余部分，由住宅受让人向原业主支付，但住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。因此，在住宅转让中，转让方和受让房有权对转让房维修基金帐户中个人交纳的款额根据双方的约定自行处理。

本案中李某是在己方误解的情况下做出的意思表示，不存在其他方面的欺诈和胁迫，因此，李某的意思表示是真实的，其与买受人有关维修基金交界的约定属于合法有效的民事法律行为。李某要求买受人返还“被骗”的500元维修基金的请求不能支持。

车辆停放收益可否作为物业公司利润？

[专案简介]某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1、车辆进出小区，一律收费2元；2、车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时；3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月，助动车150元/月，机动车300元/月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。 [分析解答]根据《上海市居住物业管理条例》第三十一条的规定，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。 根据上述规定，物业公司在小区内停车管理与收费属于在业主委员会许可和委托下提供的服务，并且有关停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业主委员会许可，自行确定车辆在物业管理区域内的行驶、停放规定

及其收费标准，并且把车辆停放收费的收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。

根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修基金。

如何确定维修基金归集的成本价标准？

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m [专案简介]某业主购买了一套外销房。在进户时与开发商就外销房维修基金的设立产生争议。开发商要每位购房人在办理进户手续时，按购房款额的4%缴纳维修基金费用，并存入自己开立的银行账户中代为监管。业主却认为在购房合同中并无此项约定，缴纳维修基金无依据。

[分析解答]根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第四条的规定，新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定。

本案中的开发商在住宅转让合同中与业主没有约定是否设立维修基金以及有关维修基金的设立标准，却在业主进户时按照开发商自定的维修基金缴纳标准向业主收取，且要求将归集的维修基金存入开发商帐户中由其代为监管的这些做法违反了《上海市商品住宅维修基金管理办法》的有关规定。

关于维修基金归集后维修基金专户的开立，依据《办法》第五条的相关规定，维修基金应存入区、县房地产管理局开立的本辖区维修基金专用账户中，在业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。 业主委员会成立后，未销售的房屋如何归集维修基金？ [专案简介]某商品住宅小区开发住房共分三期。其中，一期住房于1995年9月销售，二期住房于1997年6月销售，三期住房在2001年1月竣工，同年2月，开发商办出房屋大产证并将于2001年3月起销售。 [分析解答]根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》及其应用解释的有关规定，1996年6月10日《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》施行前销售的商品住宅维修基金的筹集，按商品房出售合同的约定或房屋买卖双方、开发商与业主委员会协商一致的意见执行；1996年6月10日以后，2000年12月31日以前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价为1198元；2001年1月1日起销售的房屋维修基金每平方米建筑面积成本价，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积的成本价计算。 根据上述规定，该小区1995年9月销售的一期住宅维修基金按当时的房屋销售合同约定归集；1997年6月销售的二期住宅维修基金归集的标准为每平方米建筑面积成本价1198元；将于2001年3月销售的三期住房维修基金归集标准按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积的成本价，即按每平方米建筑面积1198元的标准归集。 维修基金可否经业主代表大会通过用于炒股？

[专案简介]某商品住宅小区内的一公建配套设施损坏，物业公司排出了维修计划和费用预算，经业主委员会审核同意后，按户分摊，在维修基金中列支。开发商则认为，小区内尚有少量房屋未销售完毕，未销售房屋尚未归集购房人应交纳的维修基金，故不应分摊公建配套维修费用。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m [分析解答]根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第七条第一款三项的规定，对于业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，将未出售的房屋维修基金按多层建筑面积成本价5％，高层建筑面积成本价7％的标准归集，并存入专户银行。

所以，本案应先归集维修基金，即开发商应按《商品住宅维修基金管理办法》的规定将未出售商品住宅中应交纳维修基金（包括购房人应交纳的部分）划至业主委员会的维修基金帐户。公建配套设施维修所发生的费用按户分摊，经业主委员会同意后，在维修基金中列支。

维修基金可否经业主代表大会通过用于炒股？

[专案简介]1999年5月，某小区成立了业主委员会，住房出售单位按规定将维修基金划入了该业委会帐户。 2000年6月，在召开业主代表大会时，面对数目庞大的维修基金，该业委会主任提议为能使为全体业主共有的维修基金保值增值，将该基金用于某金融项目的炒作。主任的提议在业主代表大会上得到了通过并付诸了实施。 [分析解答]《上海市居住物业管理条例》第三十七条及《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十四条均规定，维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。 沪价房（1996）116号文《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》第十三条对房屋修缮基金的管理作了进一步明确的规定，房屋修缮基金专款专用，不得挪作他用。 因此，该业委会主任的提议是违反有关法律规定的，而该业主代表大会通过上述提议也是错误的。依照《上海市居住物业管理条例》的规定，业主代表大会通过的决定，不得与法律、法规相抵触。维修基金必须专款专用，不得挪作他用。 业主委员会成立后移交维修基金时，应如何计息？ [专案简介]2000年2月，某内销商品房小区的业主委员会成立后，2000年5月业委会主任要求开发商向业委会移交房屋维修基金。次月，开发商将房维修基金的筹集账目交业委会。业委会经查发现，本小区已筹集的维修基金只有本金数额，没有利息款额，遂向开发商提出交涉。 [分析解答]《上海市居住物业管理条例》第三十六条规定：“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。” 本案的开发商应承担维修基金没有按上述规定进行生息的责任。

住宅转让时，维修基金应如何交割？

[专案简介]某小区业主秦某于1998年10月将住房转让给了杨某。次月，秦某向杨某提出结算自己在购买新建商品房时已支付的物业维修基金余额。杨某认

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 为，自己不是向开发商购房，不需要支付维修基金，维修基金的归集理应由秦某负责。

[分析解答]《上海市居住物业管理条例》第四十条规定，业主在转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余的费用不予退还，继续用作住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。 如果在转让住宅时，交易双方另有约定的，从其约定，但物业维修基金帐户中剩余的费用一概不予退还。本案中，杨某应向秦某支付秦某已交纳维修基金的剩余部分。

业主该不该支付房门的维修费？

[专案简介]某小区业主陶某在装修房屋时不慎使得房门无法关闭，遂找物业公司进行维修，物业公司报价20元修理费。陶某认为，自己每个月都交物业管理费，故物业公司不应再向其收取任何维修费用，且即使需支付维修费用，物业公司的报价也过高。 [分析解答]根据《上海市物业管理条例》第三十八条的规定，住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。所以，本案业主陶某应承担实际发生的维修费用。 沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”据此，业主有选择修理单位的权利，本案的陶某如果觉得物业公司对房门20元的维修费报价过高，也可选择其他维修单位修理。 物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？ [专案简介]某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。” [分析解答]沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。” 本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起

的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。

没有设立维修基金的商品房，如何解决其维修费用问题？

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m [专案简介]徐某于1995年12月向开发商购得商品房一套，当时由于没有要求归集房屋维修基金的规定，故徐某及开发商均未交纳维修基金。1998年5月，徐某所在小区的部分共用设备发生维修。物业公司事后向徐某收取分摊后的维修费用。徐某认为，房屋没有设立维修基金，就应由开发商承担维修费用，不能向业主收取。

[分析解答]《上海市居住物业管理条例》第三十八条规定，住宅共用部位和公共设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例承担；依照《条例》设立维修基金的，在维修基金中列支。《条例》施行前已出售的房屋，没有建立维修基金的，房屋维修费用的承担，可以按《城市异产毗连房屋管理规定》第九条第五项中 “房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮，由所有人按份额比例承担”的规定，向业主按实收取。故本案中徐某应向物业公司支付经分摊的维修费用。

因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担？

[专案简介]某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。 [分析解答]沪房地物（2000）75号文《关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复》中规定，凡一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定。《上海市居住物业管理条例》第三十八条规定，住宅的共用设备维修、更新费用，由整幢住宅业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 关于本案维修费用的支出，应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由该业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，费用由责任者承担；在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ [专案简介]王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先

生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。

[分析解答]庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。

小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？ [专案简介]1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。 [分析解答]法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。 至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。 物业管理中公司应承担何种保安职责？ [专案简介]某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。

[分析解答]

原、被告订立的《物业管理合同》发生在《上海市居住物业管理条例》实施以前，系双方自愿，因此，该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、

宿峰培训教材x u f e n g 666@s i n a .c o m 刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。

至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。

因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？

[专案简介]甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。

[分析解答]对于此案，法院审理经审理判定：

1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。

谁应当承担装修事故的赔偿责任？

[专案简介]某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修，并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财产损失。三方为此发生争执，无法协商解决。 [分析解答]依据《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第二十五条“因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人直接追究被委托人的责任，并由被委托人承担修复和赔偿”的有关规定，孙某应向张某提出赔偿要求。因为该事故的发生在于装潢公司施工操作失误，所以张某在向孙某作赔偿后，有权向装潢公司追偿。 张某与装潢公司的纠纷，根据《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第二十六条的有关规定，可向房屋所在地的区、县建设行政管理部门投诉，也可以

向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁。

谁应承担该起坠楼事件的责任？

物业管理实务案例分析题

1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？ 答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。 答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规划设计图件 3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？ 答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？ 答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重级发展模式。

2016年《物业管理实务》案例分析题

2013年《物业管理实务》案例分析题 一、某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。（25分） 问题： 1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？ 2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？ 3、由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？ 二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议：（20分） 1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？ 2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？

3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？ 4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？ 三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。 1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么? 2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利? 3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？ 四、某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。

物业管理经典案例分析

物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责 物业公司收取了业主得管理费,却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃得物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%得失窃损失3510元。 【案情回放】 何女士夫妇就是湘阴县精密现代城小区得业主。２010年7月２1日,何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自20１０年7月至2011年７月得物业费609元。2010年7月27日上午,怀孕得何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士得父亲回家取东西时,发现家中大门敞开,挂在客厅得液晶电视不见踪影,房间里得衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”,于就是立即报警，湘阴县公安局得干警到达现场后做了询问笔录与现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下得线索有限,该盗窃案至今尚未侦破。 【法院说法】 盗窃案发生之后,何女士家人找到物业管理处,要求物业管理处赔偿损失。但就是由于双方对于过错程度得

认定及损失金额得确定存在较大得分歧,最终未能协商一致。于就是,何女士一纸诉状递交到法院,请求法院给个说法。 何女士认为，被告物业公司收取了业主得管理费，却未尽到应尽得管理职责,致使业主家中失窃,所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理得精密现代城小区１５栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复),物业公司没有对这一段缺口进行修复,而且,物业公司得保安也未对进出小区得车辆与人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽得管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务,没有过错。何女士得损失，应该由犯罪嫌疑人也就就是小偷来承担,而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费,物业公司应当对小区内住户得财产尽到合理、谨慎得注意义务。但就是精密物业公司在其管理得小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要得安全防范措施,而且对进出小区得车辆与人员没有进行适当得管理,门岗值勤形同虚设,其工作存在重大疏漏,对何女士家中财物被盗所造成得损失负有过错,应当承担30％得赔偿责任。遂依法判决作出前

物业管理实务案例分析

1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求，成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？答：主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门，并确定各部门的职责？答：(一)总经理室(二)人力资源部(三)行政管理部(四)财务部(五)品质管理部(六)市场拓展部(七)经营管理部(八)工程管理部(九)安全管理部(十)环境管理部。直线职能制的主要优缺点？答：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序，（分为工商注册登记和资质审批两个阶段）。答：工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？答：物业服务企业的“产品”是服务。物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的？答：它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。物业服务企业的特征是什么？答：物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是是具有一定的公共管理性质的职能。新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗？答：不对。就如何理解？答：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 4、你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对这一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：你的法律依据是什么？答：物业管理报标投标的法律依据主要有《中华人民共和人招投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。你将按怎样的程序开展投标工作？你标书中的主要内容有哪能些？答：投标程序：①获取招标信息②项目评估与风险范防③登记并取得招标文件④准备投标文件⑤送交投标文件⑥接受招标方的资格审查⑦参加开标、现场答辩和评标⑧签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：①公司简介②公司法人地位及法定代表人的证明；③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？答：基本要求(1)遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，

典型物业管理案例分析

典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示

注册物业管理师练习题-物业管理实务案例分析参考资料

《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因

物业管理案例总结(2)

物业管理案例总结(2) 案情分析： 本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。 但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。 构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件： 一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托; 二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有; 三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。 二审判决： 二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。

7、预收物业管理费是否合理 案情介绍: 汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。 汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费?二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。 案情分析： 汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题： 一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费? 购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物(房产)，已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房(如工程质量、面积误差等)，那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。 开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。 二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗? 考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是

物业管理实务案例分析参考资料

案例分析及相关法条 一、物业装修管理相关法条 〈物业管理条例〉第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 【案例一】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。 【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。 问：物业管理员的要求是否错误，为什么？ 【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。 【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合

2010物业管理实务案例分析题及参考答案

注册物业管理师物业管理实务案例分析题 一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。 16、物业服务企业处理业主投诉的一般程序。（16分） 17、针对以上三个问题的解决措施。（9分） 二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足和物业配套不完善等问题，小区业主多次找到物业公司及开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同并选聘新物业服务公司。全体业主支持拒绝缴纳物业服务费的决定，新物业服务公司也已由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。 18、上述有几点操作违规之处。（10分） 19、假如你作为本小区的项目经理，你将如何处理当前局面。（20分） 三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，每年计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：（一）人工费： 1、人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用： （1）公司分管项目副经理的工资 （2）项目经理的工资 （3）社会保险 2、补充养老金 3、项目人员年终绩效奖励 （二）工程保修费 （三）公共区域清洁卫生材料费 （四）装修工程垃圾清运费 （五）对社会的爱心捐赠 （六）用于项目的固定资产折旧 （七）项目履约保证金 （八）共用设施设备及公众责任保险金 （九）公共区域维修保养费 （十）公共秩序维护费 问题：20、按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？（2分） 21、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司管理资质等级。（3分） 22、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分） 23、假设营业税及附加的总税率是5.5%，项目成本利润率8%，不考虑其他经营支出，计算（保留小数点后两位数）：利润；营业税金及附加；物业服务费总额；物业服务费收费标准（元/平方米·月）。（10分）

物业管理纠纷五大典型案例分析

物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1：老物业公司不愿退出怎么办？ 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期，业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，最终由另一家知名物业公司夺标。之后，原物业公司不愿退出，就这样僵持了三个月后，中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师：根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此上述物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。 当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2：业委会当家人可擅作主张吗？ 2004年2月，浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去，更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅，结果业委会内发生意见冲突。 律师：根据《物业管理条例》有关规定，小区物业维修基金的动用、续筹，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定，这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万，多则上亿的维修基金，像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此，业委会成员本人的品行和素质至关重要，不是随便什么人都可以当的。 事件3：原业委会成员是下届业委会当然成员吗？

2004年6月，闵行一小区业委会任期即将终止，部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员，既不去报名登记参加筹备组选举，又不理睬新一届业委会的选举结果，甚至还把地区房地办告上法院，指责房地办违法行政。 律师：目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定，一般来说这不是换届选举，上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举，而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多，业委会委员自以为是的行为比较普遍，这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开，从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4：开发商能随意更换物业公司吗？ 2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见，但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段，因此，政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理，给他们添上一笔“不诚信”的记录，以儆效尤。 事件5：物业公司与中介为何发生冲突？ 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾，原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高，其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介，中介公司当然于心不甘，双方冲突起来。

物业管理案例分析

物业管理案例分析 1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿 妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公 司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。近日，无锡中院审 结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。 被害人家属： 物业公司疏于管理 2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。此后，许某某每年都按时向物业 公司支付物业管理费。 天有不测风云。2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。虽经全力侦 查，但凶手至今仍没有被抓获。 “房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区 并致犯罪得逞。”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地 产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司 应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。 房地产公司： 管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责 “案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。 “物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。登记、巡逻记 录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。 许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也 就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。 那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？犯罪嫌疑人

物业管理实务案例分析参考资料

物业管理专业（专科）综合实践环节实施细则 综合实践环节是开放教育试点物业管理专业(专科)教学计划所规定的重要教学环节，是四川广播电视大学培养高级应用型人才目标的具体体现。综合实践环节既是培养学生综合运用所学物业管理理论知识和技能分析解决物业管理实际工作中各种问题能力的有效方法，也是对学生学习效果进行综合全面考核的重要方式。为锻炼培养学生的实际应用能力，增强学生完成学业后的工作适应性，在教学中必须重视实践性教学环节。北京电大依据中央广播电视大学“人才培养模式改革和开放教育试点”物业管理专业（专科）综合实践环节教学大纲的要求制定以下综合实践环节实施细则。 物业管理专业综合实践环节由社会实践（主要包括：专业见习、综合实训、毕业实习）和毕业作业两部分构成。 一、社会实践 社会实践是指学生实地从事调查研究或物业管理实践活动，目的是增强学生对物业管理实践活动的了解，锻炼学生的协调能力、沟通能力和对理论知识的综合运用能力，培养学生的专业素养。它是培养学生认识和观察社会、训练应用能力和操作技能的重要教学环节，是素质教育的重要手段。它不仅要求学生对本专业所学知识和技能进行综合运用，而且使学生通过社会实践，进一步提高其分析问题和解决问题的能力,实现培养目标。 （一）目的 1、专业见习的目的 专业见习的目的是从感性上对物业及物业管理有一个全面的认识，增加感性认识。增加对物业管理职业和事业的感情。 2、综合实训的目的 综合实训目的主要是结合所学专业知识与技能进行实际能力的训练。是对所学的专业知识进行全面的系统的了解、理解、掌握，并能灵活应用。 3、毕业实习的目的 毕业实习的目的主要是物业管理员职业岗位的需要，检验学生对专业知识与技能的综合应用能力。 （二）内容 1、专业见习的内容 专业见习的内容主要是针对物业管理专业涉及的基本内容，安排学生到物业管理公司见习，了解物业类型、物业管理的基本制度、基本流程、方法，增加感性认识。 2、综合实训的内容 采用《泰丽森物业管理教学软件》，在教师和计算机的引导帮助下，完成实习内容。通过对该软件各项功能的实践操作，了解使用物业管理系统的必要性，方便和快捷性，适应性，更能对物业管理各部门，各项目的综合管理工作流程及其学科知识架构形成系统化，规模化，网络化的深刻认识，培养学生对物业公司

2019年物业管理师考试管理实务真题及答案共8页

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A.物业管理项目 B.物业服务企业 C.业主委员会 D.业主大会 2.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A.④→①→②→③→⑤→⑥ B.①→④→②→③→⑤→⑥ C.②→①→④→③→⑤→⑥ D.②→④→①→③→⑤→⑥ 3.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。 A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B.建立消防设备巡视、检查、测试制度 C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D.建立空调系统技术档案 4.某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2019年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是()A.计划 B.通知

C.通报 5.物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析;②职位评价;③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计;⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A.①→②→⑥→⑤→④→③ B.⑤→④→③→①→②→⑥ C.④→③→①→⑤→②→⑥ D.③→①→⑤→④→⑥→② 6.下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。 A.代收的水费和电费 B.代收的专项维修资金 C.代收的房租收入 D.从事代理业务取得的手续费收入 7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A.2.0 B.2.5 C.3.0 D.3.5 8.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。 A.大厦管理规约 B.住宅使用说明书

物业管理案例分析(最全版)

案例十七成功服务业主费用催缴有谱 ［案例描述］ 某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管理处， 且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？ ［处理过程］ 值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。便冷静地安慰道： 您先另1]着急上火，我们马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。 管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。随后 管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。经过物业管理员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。 第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从 此后再也未拖欠过管理处任何费用。 ［案例点评］ 根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主 有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主 对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。 ［案例描述I 某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越凶。 ［处理过程］ 接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾气。但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。 当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处抓破，妻子的脸上被划了一道血口。管理处人员立即上前劝架，把他们分开时，不慎还 遭到误打。但谁也顾不上这些，一边劝导当事人，缓和两人情绪，一边帮着抹净伤口。 由于女方伤势比较重，而且情绪激动，管理处负责人陈小姐亲自送她去医院验伤。排队 挂号，交医药费，东奔西跑，一直陪着至医诊处理完毕。这时已经是下午五点钟了，大 家总算松了一口气。 事后，男业主主动来感谢管理处，特别是感谢陈小姐能够那么精心照料他的妻子。说幸亏管理处人员及时赶到，否则不知会发生什么事。对自己无故向管理人员发火一事表示道歉，希望得到谅解，并表示以后将全力配合管理处做好小区管理工作。 ［案例点评］ 俗话说“将心比心”。在为人处世中，只要我们真心对待别人，必然会换回对方的 真心。物业管理工作也是如此，只要我们全体员工真正将业主当作“上帝”，付出真情， 付出爱心，必将得到业主的认同与支持。

典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规： 《物业管理条例》第七条： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条： 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条： 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时， 根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒

2020年(物业管理)物业管理实务重点资料

（物业管理）物业管理实务 重点资料 1

物业管理实务重点资料 第壹章物业管理企业（出题形式选择、计算） 1、物业管理企业是指依法成立，具备专门资质且具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（单选）P1 2、物业管理企业的特征：壹、独立的企业法人；二、属于服务性企业；三、具有壹定的公共管理性质的职能。（多选）P1 3、物业管理企业俩种分类方式：壹、投资主体的经济成分划分为：1）全民所有制2）集体所有制3）民营4）外资5）其他（多选）P1-2二、按股东出资形式来划分：1）物业管理有限责任X公司2）物业管理股份有限X公司3）股份合作型物业管理企业（多选）P2 4、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批（单、多选）P3 5、工商行政机关发给营业执照后，X公司即告成立。（单选）P4 6、物业管理企业的资质条件：壹级资质，注册资本500万元之上，专职管理和技术人员不少于30人，中级之上职称人员不少于20人；二级资质，注册资本300万元之上，专职管理和技术人员不少于20人，中级之上职称人员不少于10人；三级资质，注册资本50万元之上，专职管理和技术人员不少于10人，中级之上职称人员不少于5人。（单多选）各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（计算题）P5 7、物业管理企业的四种组织形式：直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的壹种形式；事业部型壹般多由那些规模大、物业种类繁多、运营业务复杂多样的大型综合型物业管理X公司借鉴采用。P6 8、物业服务企业资质机构设置的影响因素：1）企业战略因素2）外部环境因素3）技术因素4）组织（P9） 9、物业服务企业机构设置的要求：1）按照规模任务设置）2）统壹领导、分层管理3）分

物业管理实务案例分析题

1、居住在小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？ 答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些容。 答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所再开发容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规划设计图件 3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？ 答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？ 答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重级发展模式。

最新《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准

《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准 案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中： （1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态； （2）部分房屋屋面出现渗漏水； （3）小区周边治安环境恶劣。 请回答： 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。 17．解决上述三个问题的主要措施。（9分） 案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。请回答：18．上述有几点操作违规之处（10分） 19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分） 案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下： （一）人员工工资奖金及福利包括 1．分管此项目的副总经理工资 2．项目经理工资 3．项目员工年终绩效奖金 （二）补充养老金 （二）公共区域维修保养费用 （三）工程保修费用 （四）管理区域保洁材料费用 （五）管理区域装修垃圾清运费用 （六）公共秩序维护费用 （七）项目履约金 （八）公共部位公共设施公众责任保险费用 （九）固定资产折旧费 （十）对社会的爱心捐赠 请回答： 20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）； 21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）； 22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）； 23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）。 《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分） 答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤： （一）记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投