解密万科“社区养老”产业模式
解密 | 万科“社区养老”产业模式
2014-11-03知学学院博雅知学博雅知学
zhixuexueyuan【知学学院——房地产创新商学院】总部位于北京，在上海设有分院。特聘教授超过200人，每年培训学员超过2000人。专注地产创新，实战案例教学，创造最佳培
训体验。根据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。在此背景下,近两年的时间内已
有32家房企挺身进入养老地产,而正值而立之年的万科,也宣布了
进军养老地产的决心。
▌“万三好”社区养老理念
9月26日，在万科三十周年媒体见面会北京站上，万科总裁郁亮为“而立之年”的万科谋定了“两个三”计划，一方面做好三个业务——坚持做好住宅地产、消费地产和产业地产；另外一方面是在做传统业务方面，要成为“万三好”——做好房子、好服务、好社区。“三好”是万科对理想居住方式的全面表达，既是客户价值观，更是人居哲学，它以产品还原人居的真实意义，将其物理属性升华到文化层面。
10月23日，“万科·幸福家”养老品牌在北京温情亮相，标志着万科集团第一个社区养老中心诞生。同时亮相的还有北京万科倾力打造的首个社区化养老服务项目——万科·幸福家（窦店）社区养老中心，成为万科拓宽“三好”标准的具体落地举措。其模式就是在传统小区中拿出一幢楼做养老，配备专业的养老咨询师，可以详细安排到每个老人每天每个小时的活动。
“万科要将社区养老打造成产业，而不仅仅是一个配套设施。”万科集团高级副总裁毛大庆对记者表示。其实早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究，目前已经在各地展开养老产业的实践，且模式都不一样。去年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产－－“随园嘉树项目”一亮相就售罄。
北京提出“9064”养老服务新模式，即到2020年，90%的老年人居家养老，6%的老年人在社区机构养老，4%的老年人入住养老机构集中养老。北京万科对老年人需求进行调研的结果也显示，大部分老年人会选择居家养老，这也是中国传统的养老习惯。因此，万科在尊重中国传统习惯的基础上，进行发展和延伸，提出养老不离家，不离社区。
北京万科的“社区化养老”模式就是在传统住宅项目拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。同时，社区养老中心作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老。也就是说，万科用4%的机构养老设施，辐射了96%的居家、社区养老需求。
▌服务老年人群以自理和中度护理的为主
记者：万科幸福家社区养老中心的基本雏形是什么？
毛大庆：设施里有针对老年人餐厅、针对老年人的看护中心和体检等等。在医疗方面，和大型医院、当地医院进行点对点的合作，比如窦店镇中心医院，北京市的友谊医院等。养老中心内主要提供的日常照顾和护理服务，主要群体是能够自理和需要中度护理的老人，这是社区养老中心的一个基本雏形。未来还会有进一步的完善，推动养老制度的完善，比如说就地医疗的社保等。
记者：对老年人客群有没有设置门槛？
毛大庆：万科并没有对老年人的客群设置门坎，目前主要是针对社区老人，但是，我们不是医疗机构，医疗机构能够做很多的医疗上的东西，这个我们做不了。所以还是倾向于聚焦在健康老人，活跃长着，以及需要中轻度护理的老人身上，需要重度护理的老人客观上说不是服务的对象。
初期的这一批老人主要还是在房山以及以窦店为中心的一些社区，整个北京范围内的一些万科业主也有前来问讯的。这个养老中心有315个床位，主要提供了日托型的服务和
寄托性服务。如果全部住满，大概有三四十人左右工作人员，工作人员是万科自己招聘的。
▌“养老”将做成万科的盈利性产业
记者：老人们住进来的费用是多少？
毛大庆：根据市场的调研和考察，希望设置在一个比较中间状态的价位。床位费、看护费和老年人餐饮等三部分构成基础费用，从不需要护理到需要中度护理大概在每月4千到8千元之间。
记者：这个项目未来的盈利情况如何？
毛大庆：这个项目的经营性支出和经营性收入会税后打平。因为国家对养老服务行业在税收上是很支持的，总体是打平后略有盈余。
记者：万科会奖社区养老做成一个盈利性的产业吗？
毛大庆：万科要把养老做成产业，而不是做社会公益，是一个产业就得挣钱盈利。但是，目前处于初始阶段，窦店万科幸福家养老项目是一个测试性项目，不是一个标准的。因此，万科没准备拿这个项目去赚很多钱，只要不亏损就够了。再往后，这个盈利还是看好的。我们先把这个测试先做好了，毕竟之前还没有做过这样的产品，就算是制造一个电话也还要测试一段时间呢。所以，我们现在还是一个投入期，只要第一个项目能够做到不亏损，我认为就相当的优秀了。
▌养老中心是新型商业地产？
记者：万科幸福家一定要依托万科的住宅社区吗？
毛大庆：不一定。窦店有很多的住宅，但不是万科的住宅。不过，建社区养老中心，周围一定要有很多的住宅，一定要有很多的人，要有很多的商业气氛，要有幼儿园，要有小孩，最好旁边有学校。我们当时定这个地方，一是周边有社区，第二是这里位于是窦店镇的中心，紧挨着窦店人民政府。
记者：窦店的万科幸福家社区养老中心商业用房还是住宅用房？
毛大庆：是商业用房。社区养老中心也是一种商业地产，并不是传统意思上的商场才是商业地产。商业地产就是经营性的商业，以商业逻辑来操作的项目都叫商业地产。目前第一个社区养老中心做得比较宽，未来我们会做得更加经济和紧凑一些，这样效率也会更高，从投资角度上也更加划算。
记者：在国内，有一些地产商也在做养老服务，他们和万科的区别在哪？
毛大庆：一些开发商在做高端，而万科一贯坚持的是做主流人群，当然，未来也不会排斥做高端市场，但是我们想把中端做好，中端还是万科的主流客户。
目前业内已经形成共识的是，要解决中国社会老龄化的问题，单纯依靠政府是不可能实现的，而必须在政府的引导之下，引入社会的力量共同去应对。养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。万科在多年的研究后发现其实并不那么简单，其中很多内容还需要社会去填充，同时需要完善和合理的制度设置。
朝阳产业的“银色经济”
根据中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书，2013年我国60岁及以上老年人口已达2亿；根据预测，今后20年，我国将年均增加1000万老年人口；到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿。面对规模大、老龄化速度快的复杂养老局面，养老产业供不应求的局面尤为凸显。
目前，北京万科已初步选定10个项目做社区养老中心布局，其中北京8个项目，分布北京东、南、西、北，形成服务网络，总面积达9万平米，可提供近3000张床位。而这只是北京万科第一阶段的规划，未来，其计划每个新项目都有一幢社区养老中心，为业主提供更贴近需求的服务，也更切实地为社会提供养老的服务。据凤凰房产报道，万科除在北京之外，还在杭州、成都、青岛等地开始尝试建立社区养老模式，其进军“银色经济”的决心由此可见一斑。
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2014年11月21、22日“养老地产如何落地”第二站即将在北京开课，本次课程邀请到亲和源、大爱城、台湾长庚养生文化村、恭和苑等5个典型养老项目的5位一线专家分享实操经验。
→这堂课，有国内首个会员制养老社区——亲和源近五年的开发运营实践；
→这堂课，您可以从著名的台湾“银发社区”——台湾长庚养生文化村的运营经验分享中掌握养养老社区运营的精髓。
→这堂课，您将从北京市首个“医养结合、持续照料”试点养老机构——恭和苑的运营管理经验中学习到高端养老社区的实践经验；
→这堂课，您将到国家级养老示范基地——大爱城考察学习，亲身体验大型、全龄化、多元综合业态组合的养老住区投资开发模式与项目氛围；
→这堂课，实战专家还将从全周期开发运营的7大环节全面讲授养老项目管理，从产业看地产，从全局把握投资。
【经典案例与实战讲师】
第一模块
讲师：华山亲和源股份有限公司副总裁
主题：养老服务业和亲和源模式
大纲：
一、2013年，中国养老元年
1.政府为主导
2.市场为主体
3.社会为主角
4.老人为主人
二、会员制运营模式
三、亲和源的会员制养老运营模式
亲和源养老产品的五大组成部分
1.宜老化住区
2.信息化管理
3.秘书式服务
4.俱乐部资源
5.会员制文化
第二模块
讲师：江杨印丞晨安在宅中心&颐安居协助照护中心总经理（长庚养生文化村运营服务方）
主题：长庚养生文化村的养老服务与实践
大纲：
一、长庚养生村宗旨与理念
二、优质居家规划
三、完善健康照护-健康保健
四、生活适应关怀
第三模块
讲师：李正亮恭和苑养老机构管理有限公司常务副总经理
主题：医养结合，持续照料—恭和苑健康养老服务模式
大纲：
一、恭和苑发展模式-两个原型、三种模式
二、北京双井恭和苑：服务特色-医养结合，以养为主，持续照料医疗中心-特设社区卫生服务中心
养-失能、失智护理
三、海南海口恭和苑：健康疗养度假园区
1.服务特色-医养合+康复疗养+休闲度假
2.服务内容：
康复疗养-健康管理
康复疗养-慢病康复
康复疗养-运动康复
休闲度假
四、健康亲情社区：慈溪项目
第四模块
讲师：陈伟波香河爱晚管理有限公司总经理
主题：大爱城养老模式
大纲:
一、大爱城控股五年发展规划
二、养老核心产业之一：养老医疗
二、养老核心产业之二：全龄教育
三、养老核心产业之三：农业产业
四、养老核心产业之四：养老服务业-实行9073国家模式
大爱城养老服务体系
五、大爱城养老特色分享
第五模块
讲师：赵晓征赛阳国际&金龄联合集团总裁
主题：养老项目的全周期管理
大纲:
一、综述
1.概念介绍：养老项目的全周期管理
2.养老项目全周期：决策立项、策划设计、建设准备、施工安装、竣工验收、交付使用、运营维护
3.全周期管理的组成
4.全周期管理的目标
二、方法和要点
1.养老项目阶段划分：决策阶段、实施阶段、使用阶段
2.各阶段工作内容
3.全周期管理流程
4.管理过程
5.工作内容重点
三、案例分析
1.大爱城
2.哈尔滨某项目
第六模块
互动交流
授课时间：2014年11月21-22日
授课地点：北京
课程费用: 人民币3800元（含学费、教材费、午餐费、茶歇费）报名联系人：
徐凤189********（手机/微信）
田艳186********（手机/微信）
报名截止：2014年11月14日
【知学学院“养老地产如何落地”1期回顾】
本次课程为知学学院“养老地产如何落地”第二站，第一次课程已经邀请到万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、东方太阳城、和佑尊长园等4个项目高管进行分享。本次课程正式报名学员将免费获得第一次课程的案例资料，一网打尽国内已经成功运营的各类养老地产项目！
点击下方“阅读原文”，查看课程详情！
阅读原文
社区商业案例万科
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
中国养老产业背景分析报告
中国养老产业背景分析 据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 养老产业的政策解读 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 （1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
15种养老地产开发模式分析
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
万科商业运营模式及借鉴.介绍
万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。 万科商业模式总结及借鉴： 一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立 从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位 万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区
联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。 因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队 万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式 万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。 未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。 二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业 社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验 合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。
养老地产的15种开发模式分析
我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发
养老房地产策划方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除养老房地产策划方案 篇一：养老房地产策划方案 （中华老人风情小镇） 目录 摘要 第一章养老问题的现状与发展 一、世界养老问题的现状与发展二、中国养老问题的现状与发展 三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势 1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式第二章项目背景和特点 一、公共关系、土地资源与体制优势1、公共关系2、土地资源3、体制优势 二、利于养老，安于养老的优越自然环境1、海南自古人长寿
2、天然的医疗宝库与疗养胜地三、项目的特点 1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点 2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力 第三章项目的建设内容 一、项目总体规划二、项目的设计理念二、项目的功能与布局三、项目建设内容一览表第四章行业与市场分析 一、养老产业发展的历史机遇 1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 4、老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 5、老年人群中积累了庞大的消费能力 6、政府对老年类项目大力支持二、市场竞争性分析 1、现有养老产业的模式与竞争性 2、竞争对手与竞争模式 3、本项目的竞争优势三、合作与关联行业第五章客户分析 一、主要客户人群二、主要客户来源地三、主要客户状况描述第六章项目主要经济效益分析 一、房产销售收入：
万科养老住宅设计要求
万科养老住宅设计要求 2014-06-21 明源地产研究院 看点 规划要求：设施明细；选址要求；容积率1.0～0.1 建筑设计：楼厅电梯、卫生间、厨房、居室等设计要点环境景观：室外休憩场所、活动场所设计要点 一、规划要求 1、老年住宅应当配备的基础设施明细表
2、住宅选址与场地设计 选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。 (1)靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 (2)场地内的合理规划与设计 a.尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。
b.场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 c.居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； d.处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。 3、容积率 (1)容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发； (2)合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发； (3)低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。需要考虑入住对象的多样性、建筑形式的多样性、老年公用建筑等设施、服务医疗人员的配备。 4、配套设施 (1)健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。 (2)小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下： a.护理室：护理与日常监护活动基地。 b.机能回复训练室。 c.医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。 二、建筑设计 空间布局应体现老年人自立性、健康性、安全性，设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，设计要体现适用性，兼顾
国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式 虽然房企、险资布局养老地产的热情不断高涨，但运作养老地产的产销模式却并不像国外那么成熟，仍需在实践中不断探索。根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。 模式1：本地出售型社区模式 该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。 相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。 要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。 （代表企业：北京东方太阳城） 模式2：异地出售型社区模式 该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。 这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。 与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。 （代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市） 模式3：租售组合型综合社区模式 该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。 这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8:2。 租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入
国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式
解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式 医养地产——养老地产的必经模式 医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院 就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的 医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提 升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养 地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。 一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树 全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。 万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。 产品定位 健康楼——活力长者自理老人 护理楼——全生命周期的连续性照护
配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套 服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源 规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。 二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。
最新中国养老地产模式经典案例集锦
中国养老地产模式经典案例集锦 目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。
亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。
解密万科“社区养老”产业模式
解密 | 万科“社区养老”产业模式 2014-11-03知学学院博雅知学博雅知学 zhixuexueyuan【知学学院——房地产创新商学院】总部位于北京，在上海设有分院。特聘教授超过200人，每年培训学员超过2000人。专注地产创新，实战案例教学，创造最佳培 训体验。根据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。在此背景下,近两年的时间内已 有32家房企挺身进入养老地产,而正值而立之年的万科,也宣布了 进军养老地产的决心。 ▌“万三好”社区养老理念 9月26日，在万科三十周年媒体见面会北京站上，万科总裁郁亮为“而立之年”的万科谋定了“两个三”计划，一方面做好三个业务——坚持做好住宅地产、消费地产和产业地产；另外一方面是在做传统业务方面，要成为“万三好”——做好房子、好服务、好社区。“三好”是万科对理想居住方式的全面表达，既是客户价值观，更是人居哲学，它以产品还原人居的真实意义，将其物理属性升华到文化层面。 10月23日，“万科·幸福家”养老品牌在北京温情亮相，标志着万科集团第一个社区养老中心诞生。同时亮相的还有北京万科倾力打造的首个社区化养老服务项目——万科·幸福家（窦店）社区养老中心，成为万科拓宽“三好”标准的具体落地举措。其模式就是在传统小区中拿出一幢楼做养老，配备专业的养老咨询师，可以详细安排到每个老人每天每个小时的活动。
“万科要将社区养老打造成产业，而不仅仅是一个配套设施。”万科集团高级副总裁毛大庆对记者表示。其实早在2006年，万科就已经介入养老产业的研究，目前已经在各地展开养老产业的实践，且模式都不一样。去年，万科在杭州良渚文化村试点的高端养老地产－－“随园嘉树项目”一亮相就售罄。 北京提出“9064”养老服务新模式，即到2020年，90%的老年人居家养老，6%的老年人在社区机构养老，4%的老年人入住养老机构集中养老。北京万科对老年人需求进行调研的结果也显示，大部分老年人会选择居家养老，这也是中国传统的养老习惯。因此，万科在尊重中国传统习惯的基础上，进行发展和延伸，提出养老不离家，不离社区。 北京万科的“社区化养老”模式就是在传统住宅项目拿出一幢楼来做养老，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。同时，社区养老中心作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老。也就是说，万科用4%的机构养老设施，辐射了96%的居家、社区养老需求。 ▌服务老年人群以自理和中度护理的为主 记者：万科幸福家社区养老中心的基本雏形是什么？ 毛大庆：设施里有针对老年人餐厅、针对老年人的看护中心和体检等等。在医疗方面，和大型医院、当地医院进行点对点的合作，比如窦店镇中心医院，北京市的友谊医院等。养老中心内主要提供的日常照顾和护理服务，主要群体是能够自理和需要中度护理的老人，这是社区养老中心的一个基本雏形。未来还会有进一步的完善，推动养老制度的完善，比如说就地医疗的社保等。 记者：对老年人客群有没有设置门槛？ 毛大庆：万科并没有对老年人的客群设置门坎，目前主要是针对社区老人，但是，我们不是医疗机构，医疗机构能够做很多的医疗上的东西，这个我们做不了。所以还是倾向于聚焦在健康老人，活跃长着，以及需要中轻度护理的老人身上，需要重度护理的老人客观上说不是服务的对象。 初期的这一批老人主要还是在房山以及以窦店为中心的一些社区，整个北京范围内的一些万科业主也有前来问讯的。这个养老中心有315个床位，主要提供了日托型的服务和
养老创新商业模式
创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构 2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。 品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？ 一、养老产业与养老地产的概念 我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。 复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。 二、养老地产的商业模式 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让；
商业模式国内七大典型的社区商业模式解读
【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读 搏实资本 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客
家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。 万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。
中国养老地产模式经典案例集锦
中国养老地产模式经典案例集锦目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放； 1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；
养老地产五大模式
养老地产五大模式：住宅开发思维下未来如何破？ 核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。 面对中国万亿级的养老地产（专题阅读）市场，传统的房地产（专题阅读）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。 住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？ 根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成为了最先尝试的模式。 1.居家养老模式 简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值。 首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。 位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于2013年5月份开盘，目前售价为16000元/㎡，定位于个性化精装老年公寓，户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60％，租期15年。 有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。” 2.“养老服务+地产开发” 然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。 2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。 在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。 即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急，助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。 在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。” 目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。 但是，即便嫁接进了和熹会专业养老机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别墅等产品，住宅的市场售价为23000元/㎡。 3.2.0版的养老院模式 与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎
万科运营模式五菜一汤
【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等7大社区商业模式 如果您尚未关注我们，您可以点击标题下方的“至道空间”→关注我们。将手机横过来看更方便（敬请留意封底信息） 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。” 【案例】 万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。