香港地区土地产权制度

香港土地批租制度的起源

2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。

鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。

在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。

1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。1841年5月，主管殖民事务的第一位英国官员Captain Elliot发布公告，确定了土地批租方针：（1）只向公众租赁而不出售土地；（2）通过公开拍卖授予土地开发权；（3）确定用于拍卖的地块的最低价格；（4）与拍卖中出价最高者签订租约；（5）禁止在未向政府通报的情况下进行任何私人土地交易（《香港年鉴1963》）。此后，这些原则成为指导香港土地批租的准宪法的组成部分。基于这些原则，当时的香港总督成立了一个委员会勘测土地，并成立了土地法院解决有关土地所有权的纠纷。1844年，政府又制定了《土地注册条例（Land Registration Ordinance）》，要求所有的土地交易要在土地办公室（Land office）注册。

土地批租政策的实施不是没有出现过问题，19世纪40年代出现了两个混乱且颇具争议的时期。1843年，土地承租人抱怨租期太短（75年租期且不续租）。1848年香港总督提议把租期从75年延长至999年（《香港年鉴》1963，11；Bristow1984，27）。英国国务秘书勉强接受了总督的建议，因为担心承租人的不满情绪可能激化、土地租金收入可能减少。随后，所有的75年租约都延长为924年，而且不收任何费用。在随后的50年中，香港所有的土地租约，除九龙半岛的一些地块外，都是999年租期。在1997年之前，香港商业中心区的最昂贵的部分地块都是当时批租的，拥有999年租期。

1898年，英国政府开始认识到，租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此，立即命令总督不许再新批999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不

另收费租约。政府只要求承租人在租期期满后支付按新标准制定的租金，租金标准由公共工程局（Public Works）主任确定。此后，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归。1997年后，一般土地租期都为50年，与保持香港现状50年不变的承诺一致。

这段历史表明，租期（从75年变为999年，后变回75年可续租，然后由于政治原因又变为50年）是由政治决定的。这里，政治的定义是：承租人长期影响公共土地批租制度的制定和实施与政府采取应对之策之间的相互作用。此后，随着各方意愿的清晰化，我们仍能找到土地批租制度受政治影响，导致租金支付方式、续租政策变化的证据。

1898年后，香港土地批租制度的结构越来越复杂。基于制度的历史沿革，现在香港政府依据土地批租制度向私营部门分配土地权。在租约中，要陈述私人承租人获得政府授予的土地开发权的数量和类型，明确承租人享有的租期期限。政府拥有土地所有权，而私人承租人只拥有租赁期内的特别土地权。在租期内，承租人可将土地开发权转让给其他人，承租人有权获得来自于土地开发和交易的所有收益，但要向政府缴纳地价、年租金、财产税和物业费[2]。

在首次土地拍卖（或竞标）、修改租约或续租期间，政府要向承租人征收年租金和地价。政府还依照评估的土地和建筑物的应课租值（ratable values）对所有不动产收费。应课租值是业主在市场中出租房屋所能获得的年租金收入的估算值。通常,这笔费用由房屋居住人支付。如果是出租的公寓，业主可以和租户签订协议，明确双方支付这笔费用的责任。每年政府根据财政预算重新确定收费标准。2002年政府确定的收费标准是不动产应课租值的5%，70年代时为11.5%。

财产税由业主支付，税率为来自不动产的实际年租金收入的15%，扣除20%的应纳税收入用于房屋的维修。如果建筑物属于企业，或企业有来自不动产的收入（香港征收企业所得税），那么不征收财产税，不动产收入按企业所得税征收。尽管15%的税率看上去较高，但税基为租金收入，而非财产的资本值。假设租金收入是房屋资本值的6%，那么15%的税率等同于资本值的0.9%。

政策目标与租赁条款

政府依据是否有利于实现公共政策目标来制定土地批租条款。不过，如果公众反对政府的批租政策，不仅会影响批租条款的实施，也会导致政府对政策进行修改.为了有助于读者了解香港公共土地批租制度的特点，我将分析政府实现土地批租目标的尝试与承租人反对政府政策的活动之间的关系。

管理城区扩张

当政府计划通过土地公开拍卖向私人开发商批租土地时，首先，政府要准备起草所谓的《卖地条款（Conditions of Sale）》，政府将确定地块的位置和面积，以及土地使用、建筑物高度和设计要求等附加的限制条款。在准备文件时，土地署（Land Department）的官员还要与其他政府部门签订合同，如规划署（Planning Department）、交通局（Transportation Bureau）

和工程局（Works Bureau），然后，这些政府部门的官员将审查提交上来的批租条款，并就是否修改提出建议。这样，政府可以确保租约条款符合城市的总体规划，并能有效地指导土地开发。此外，根据其他部门的建议，土地署的官员可以与潜在的开发商就街道、停车场等需开发商建设的设施进行谈判。对大型住宅开发来说，这非常重要，因为，私人开发商将负责建设整个社区的所有必要的公共设施。

在准备好《卖地条款》后，政府向所有的感兴趣的开发商发出邀请，根据合同中陈述的条款，私人开发商估算出批租价格，并在公开拍卖时对土地开发权竞标。拍卖中，竞标者的竞争决定了支付给政府的批租地价。通常，拍卖结束后，政府要求中标者支付地价的10%作为首付款。然后，承租人必须在30天内一次付清其余款项。

多年来，政府试图利用租约条款加强对土地使用的管理（Bristow1984；Roberts1975）。1939年香港颁布了《城市规划条例（Town Planning Ordinance）》，但直到1949年后才生效，原因是二次世界大战爆发。与其他国家不同，香港的《城市规划条例》不很完善，条款仅赋予城市规划委员会准备和批准《分区规划大纲（Outline Zoning Plans）》的权利。规划的实施必须依赖于《建筑物条例--建设（规划）办法》和租约条款。租约条款赋予了政府控制每个项目的能力，如果承租人要修改租约条款，必须向土地署和建设署申请，然后由两个部门决定是否批准这一申请。如果申请得到批准，政府将评估承租人需再缴纳多少地价，并根据修改后的合同确定新的租约条款（Robert 1975）。

在过去，依靠租约条款来贯彻《分区规划大纲》是有问题的。在英国政府管理香港的不同时期，城市不同区域的土地租约条款不尽相同。主要问题是，1949年以前，租约条款不依据《分区规划大纲》。1949年后，在一些租约中，明确了对土地使用和开发密度的限制条件，而过去的租约中没有对开发权进行限制（Nissim 1999；Y eh 1994；Rober 1975）。Y eh（1994）和Bristow（1984）认为，没有对土地使用权进行限制，导致了香港一些老城区的环境问题，以及土地应用的不兼容。但是，政府不能在以往的合同中加入新的限制条款，因为修改租约条款只限于开发商提出修改或续租时。如前所述，1997年前，香港的土地租期从75年到999年不等，因此，以前签订的租约不附合当前《分区规划大钢》的要求。由于《分区规划大纲》不断进行修改，土地合同中的某些条款会突然与修改的规划发生冲突，租约条款与政府规划的不一致将导致开发商投资时不知所措，不知应依据哪一标准。尽管长期来看，租约条款可能为政府控制每个项目提供了极大的灵活性，但是，当《分区规划大钢》调整时，也给政府带来了极大的不灵活。除非在合同中规定，如果发生合约条款与政府总体规划不一致时，应依据哪一标准。这一问题类似于永久性产权制度中的“非一致性使用”问题，在这种体制中，政府只能通过征用和赔偿方式使土地开发与政府规划一致，但是，这种方法是有争议的，因此很少使用。

当前，香港的做法是，所有的土地开发必须依照政府的法定规划，即使租约中对此没有加以限制。在所有新的租约中，都把《建筑物条例》和《城市规划条款》作为土地开发的最终指导方针。政府可以拒绝任何违反开发规划的建议，也不负有给予承租人补偿的责任。不过，针对具体项目也可能有例外。1992年，一个特别委员会对补偿问题进行了审议，结论是：如果城市规划对承租人权利的影响没有导致土地合同的任何减损，那么政府不予以补偿；反之，如果政府法定规划的修改提高了土地的开发潜力，并超过了租约规定的权利，承租人要想重新开发，必须上报土地署对租约进行修改，并支付必要的额外地价。因此说，政府渴望获得任何意外之财，却不愿为分区规划的修改导致的租赁价值减损给予承租人补偿。对开

发商来说，批租制度的优点在于，土地合同明确了租赁权所涉及的开发细节。由于租约中明确的土地使用的所有细节，开发商可以计算出租赁土地的合理地价，这将减少由于规划变化导致的金融风险（Y eh 1994）。但是，特别委员会的审议结果无疑破坏了批租制度所提供的这种确定性。许多开发商认为，政府法定规划变化后，不对由此给承租人造成的损失予以补偿是不公正的（Nissim 1999）。就补偿问题政府与开发商之间还没有达成一致，因此，未来将面临法律挑战。

香港政府也在寻找另一种贯彻土地使用规划的方法，以取代对租约条款的依赖。在政府指定的“发展审批区（Development Permission Areas）”，规划署有权利向承租人或居住人发布政策实施和遵守政策的通告，而且可以要求承租人或居住人停止任何未授权的开发活动。如果承租人不遵守政府通告，即意味着触犯了法律。在香港的一些地区，政府已经逐渐放弃了利用租约条款来控制土地开发。

开发公营住宅

不是所有的土地都经过公开拍卖出租。对于向特殊工业和非政府组织批地，政府通常利用《批地条款( Conditions of Grant )》（也称《私人协约方式批地（private treaty grant）》）授予这些机构土地开发权，并且，通过谈判而非公开拍卖确定地价。潜在的承租人必须先向政府提交一份申请，提供项目开发类型和财务计划等资料。如果政府批准这一申请，政府将与承租人就地价和特别租约条款进行谈判。

《批地条款》分三个类型：（1）名义地价批地；（2）下调地价批地；（3）完全市场价格批地。获得“名义地价批地”的承租人，租期为15-20年，只需向政府支付很少一部分款项。只有非盈利性组织（如学校、宗教机构、保育中心和医院）有资格申请这种批地。它的重要意义在于，通过“名义地价批地”，政府可以以很低的价格向香港房屋署（HKHA）提供土地，这等同于向公屋提供补贴。HKHA是一个准公共机构，负责向香港的低收入群体提供廉租房。其也开展“居者有其屋计划（Home Ownership Scheme）”，以低于市场的价格向中等收入群体提供住房。据估计，90年代初，HKHA的住宅计划覆盖了香港一半的居民（HKHA 1993）。由于土地价格增长过快，对HKHA来说，如果按完全市场价格获得批地，其将不可能提供贫困人口负担得起的住宅。

政府还向香港房屋协会（HS）提供“下调地价批地”，HS是另一个非盈利性组织，它的住宅发售计划(Flat For Sale Scheme)针对中低收入群体。政府按照完全市场价格三分之一的地价向HS兴建的出租住宅批地，政府仅按市价的一半收取费用。

Castells，Goh和Kwok （1990）认为，香港公屋计划的规模位于世界第二位，这得益于土地公有制，其降低了政府向贫困人口提供公屋的土地成本。如果香港土地为永久性产权，政府将不得不耗巨资或通过动用法律手段从私人所有者那是征用土地用于公屋建设。

70年代，当香港工业处于发展中时，由于政府向劳动者提供了有补贴的住房，因而阻止了工资的上涨，从而提高了香港产品在国际市场上的价格竞争力。当香港经济日益成熟后，民众的收入水平得到提高，公营住房计划为那些收入增速低于住宅成本增速的贫困人口提供了安身之所。通过这种方法，一方面，公屋减小了经济发展带来的收入差距，另一方面，也减少了民众对政府“高地价”政策的批评。

这一策略在70和80年代很奏效，但1997年新政府（香港特别行政区政府）成立后，这一策略似乎不再有效。随着90年代居民收入进一步提高，一些中低收入家庭（指中间阶层）由于收入增加再没有资格获得政府的补贴住房，但是，要让这些家庭在私人住宅市场购买自有住宅，他们的收入又显得太少。随着中间阶层的扩大，对住宅成本过高的抱怨越来越强烈。为此，政府许诺增加土地供应量，并要求“居者有其屋计划”兴建更多的住宅。不幸的是，政府宣布这一善意的政策后，亚洲金融危机波及到了香港。住宅需求顿时疲软，加之土地供应量和住宅兴建量增加，导致房地产价格下跌。主要的开发商和大部分业主立即要求政府停止干预私人住宅市场，停止所有土地拍卖活动。突然之间，政府陷入了进退两难之地：占香港人口的一半的有房者让政府维持高地价政策，而没有住房者让政府放松土地供应、更多地兴建住宅。这种进退两难的局面也对政府的公共土地批租制度产生了影响。

促进特殊工业发展

工业（包括造船、燃气、通信、石油提炼和电力）通常都是土地密集型产业，不能在多层建筑中开展生产活动。如果这类企业与其他土地开发商在土地公开拍卖中彼此竞争，那么香港很难吸引这类企业落户。为了促进重要工业的发展，政府通过“完全市场价格批地”方式向其出租土地。尽管承租人不得不支付完全市场价格，但他们可以分期付款，支付一定的利息。此外，地价是由政府与承租人双方协商的结果，因此，可以认为，协商后的地价低于公共拍卖价格。

1969-1981年，政府允许承租人选择是否以年度分期付款方式来支付地价。由于60年代末发生了银行业危机，导致土地开发商很难获得融资，因此，政府认为出台这种新付款方式是必要的。1969年时，这种付款方式只适用于中心商业区的高地价商业用地，这些地区的地价通常超过1000万港币（《香港年鉴1970》）。后来，这种付款方式也应用于住宅、商业和工业用地，承租人可选择10次等额分期付款，年利率为5%。承租人支付的利率很低，这表明，政府通过低成本融资为土地开发商提供补贴。在香港经济从银行业危机中复苏后，政府继续提供分期付款方式直至1981年。这一年，政府取消了分期付款，因为贷款违约案件增加。

获取土地价值

以往的研究表明，政府可以从公共土地批租中获得大部分的财政收入（Hong 1995；1998）。1970-2000年间，通过土地批租获得的财政收入达711亿美元（2000年不变美元价）。加上来自财产税费的收入，土地批租收入达到961亿美元。公共土地批租收入大幅增加，部分原因是香港房地产价格大幅上涨。表1显示了香港土地批租收入大幅增长。1996-2000年，来自公共土地批租的收入超过了基础设施建设和土地开发的成本，只有1998年是例外，当时正值亚洲金融危机爆发。平均来看，租地收入占政府总收入的17%，是继个人和企业所得税之后第二大财政收入来源，占五年政府支出的18%。根据这一信息，似乎香港政府获得了公共土地批租的大部分土地价值。在为基础设施建设提供公共资金方面，政府留存的租地收入发挥着重要作用。

表1 1996-2000年香港土地批租收入所占比重（100万港币）

1996

1997

1998

1999

2000

平均

租地收入

29,508

65,931

25,686

39,111

32,183

占财政收入%

14

23

12

17

14

16

占财政支出%

16

34

11

18

14

18

占公共工程支出% 101

229

82

133

105

130

财政收入

208,358

281,226

216,115

225,060

财政支出

182,680

194,360

239,356

223,043

232,893

公共工程支出

29,168

28,772

31,267

29,490

30,577

来源：中国国际贸易促进委员会

图1 1970-1995年香港租地收入成份

租地总收入：67，14700万美元（1995年美元价）

来源：香港政府《Commissioner of Inland Review》1970-1996

在公共土地批租制度下，香港政府在四个方面获得土地价值：（1）首次拍卖或竞标；（2）征收土地年租金；（3）修改租约；（4）续租期。通过分析政府如何利用这些机制获取土地价值，我们可以发现另一个有趣的结论：大部分土地批租收入来自首次拍卖。图1显示不同机制获得的租地收入所占比重。

1970-1995年，租地收入75%来自首次拍卖。修改租约获得的地价仅占20%，每年征收的土地租金和续约收费分别占4%。这些数据表明，首次拍卖获得的租地收入占比最高，其他收入（修改租约、续租和年租金）占比很小。这种获取土地价值的方式对土地开放和住宅市场产生了重要影响。总的来说，政府依赖首次公开拍卖获取租赁价值（Hong 1998）。

续租

对政府来说，续租是获取土地增值的一个机会。1984年以前，香港有可续租和不可续租两种租约形式。不可续租租约到期后，承租人必须向政府申请续租，不过，在到期前20年承租人即可提前申请续租。这种方法旨在防止租约快到期时承租人忽视对物业的维护。如果政府不需要这块地用于公共用途开发，其将与承租人签订新的合同，确定新租约和建设公共设施的新要求，并收取额外的续租地价，续租地价是这块土地租期期满时或申请续租时的完全市场价格。如果政府需要这块地用于公共用途，其将不批准承租人的申请，在对承租人进行的物业内部装修给予补偿后，收回土地。与Needham描述的荷兰的类似制度一样，原则上，政府依据两类法律权利收回土地：（1）当租约到期后出租人中止合同的权利，（2）政府根据司法管辖权收回土地用于公共用途开发的法定权利。但是，收回土地以及确定补偿额的过程是漫长且复杂的（Cruden 1986），政府可能面临承租人的强烈反对。因此，没有证据支持这种说法：“公共土地批租制度赋予了政府在合同到期后收回土地的权利”。

可续约租约的延期程序有所不同。如前所述，1898年，政府授予承租人75年可续约租约，以取代999年租约。1973年以前，当这些租约面临延期时，承租人必须按公共工程局主任确定的新租金水平付款，续租期内，土地租金保持75年不变。由于政府没有明确地说明计算新土地租金的标准，其在执行这个规定时遇到了麻烦。60年代末，5000件可续租租约面临续租，政府要求承租人按照完全市场价格支付新的土地年租金。按这种方法计划，其中一个可续租租约的租金从76港币上涨至60,764港币，几乎增加了800倍（Scholes 1967；Wu 1973）。这位承租人已经购买了续租权，但还是拒绝按新租金标准付款，并对政府提起诉讼，这一案件上诉至英国枢密院。虽然承租人最终败诉，但在随后的六年中，发生了一系列公众抗议事件，包括签名运动、集会以及议员间的政治角力（Wu 1973）。最终政府做出了妥协，按评估价值的3%收取年租金，此后，其成为续租的租金标准。这一系列历史事件表明，在香港，公众的抵制运动使得政府通过续租来获得土地价值不可行，所以，这也是为什么续租地价只占租地总收入很小比重的原因。

70年代初，政府通过续租获取土地价值的努力并没有停止。香港回归时，所有的租约都将期满，因此，1997年是政府再次努力的机会。为了保持香港在过渡期内政治和经济的稳定，1984年时中英政府同意，所有的土地租约将自动延长50年，而不收取额外费用。承租人只需按地产应课租值的3%的新标准支付租金。唯一的不同之处在于，政府拥有每年对地产应课租值再估价的权利，1997年的制度规定中没有这一条款。政府要求承租人支付完全市场价格以获得土地价值的另一个机会是2047年。但是，由于政府每隔一段时间就对土地租金进行调整，而且没有在续租期内成功获取土地价值的先例，因此，2047年政府要让承租人为续租支付完全市场价格也是不可能的。

修改租约

当承租人计划对地产进行再开发时，他们必须向土地署申报，以修改土地开发限制条款。如果政府批准这一申请，承租人需要为此支付额外地价，地价根据开发限制条款取消后土地可能的增值计算。要求承租人支付土地补价的理由是：租约限制条件的改变等同于向政府主张额外的开发权，因此承租人必须为新获得的土地权利支付地价。

政府无法通过修改租约来筹集公共资金，因为征集再开发土地面临激烈的谈判。在香港，多层公寓是房地产的主要形式。一片独立土地上耸立的公寓大楼，其所有权属于众多的业主，一份土地合同可能涉及100个承租人。发展商要进行土地再开发，必须与每一个独立的承租

人就土地权转让进行谈判。有时，个别承租人可能会拒绝开发商的出价，从而影响整个项目的实施。由于谈判成本很高，开发商发现，与购买现有承租人的开发权相比，在公开拍卖市场上通过竞标方式获得土地权更有利可图。这也就是为什么，尽管香港土地资源稀缺，但由香港政府或私人发展商开展的城市再开发项目不多的原因。由于没有对城市升级改造的鼓励政策，申请修改租约的案件很少，因此，政府也没有机会通过修改租约来获得土地价值。

土地年租金

过去，政府并不依赖征收土地租金来筹集公共资金，这是因为，土地租金是固定的，名义年租金仅仅是政府与承租人之间“房东—房客”关系的象征。如前所述，1997年，政府改革了土地租金制度。土地租金的计算方式与续租租金的计算方法一样，现在政府官员可以通过每年评估房地产租值来调整实际征收的租金额。理论上，这一新政策可能会导致公开拍卖的竞标地价下降，因为，一部分支付款项从首次地价转变为每年的租金。现在，香港的业主不仅支付物业费，其每年上缴政府的土地赋税达到房地产价值的8%（5%的物业费和3%的土地租金）。迄今为止，对于1997年后每年要多支付土地租金，公众还没有提出明显的反对意见，部分原因可能是亚洲金融危机导致房屋租值大幅下跌，土地租金和物业费也相应下降。然而，未来这一政策仍然可能引发矛盾。

首次拍卖

由于不能通过其他方式筹集公共资金，政府一直依赖首次拍卖带来的收入。在公开拍卖市场中拍卖土地权创造了一个竞争的环境。如果政府官员认为土地竞标价格过低，他们可以撤回土地不拍卖。同样，如果发展商认为竞标价格太高，他们可以停止竞标。首次拍卖也降低了获取土地的成本。如前所述，政府要求中标者在拍卖一结束就支付地价的10%作为首付款，其余部分要在30天内一次付清。如果开发商没有支付剩余款项，政府将没收首付款，并重新拍卖这块土地。总的来说，参与土地批租的各方认为，公开拍卖比私下谈判更透明，也能让政府获得最多的土地收入。

尽管政府筹集公共资金的这种方式很有效，但香港的一些人士认为，依赖租地收入筹集公共建设基金是导致香港高地价的主要因素。由于政府在租地初期就获得了大部分的土地价值，因此，其必须谨慎地制定土地批租时间表。如果在地价较低时政府迅速租出了所有土地，那么，其将失去获取未来土地增值的能力，承租人要修改租约或续租都需支付额外的成本，而这证明是政治上或技术上不可行的。然而，制定土地供应时间表是一个棘手的问题，因为，很难预测土地和住宅的未来需求。一方面，政府不愿太快地批租土地，另一方面，其也不愿由于批地太慢导致住宅成本迅速上升。多年来，香港政府一直试图在二者之间取得平衡，但也仍然引发了长期的斗争和政治矛盾。

中国土地制度的历史变迁

中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment

土地确权改革宣传标语

耕地资源宝贝篇 1、要像保护大熊猫一样，保护好有限的耕地资源。 2、土地是最基础的资源，耕地是我国最为宝贵的资源。 3、保护耕地就是保护我们的生命线。 坚持深化改革篇 1、深入推进农村宅基地管理制度改革。 2、严厉打击违法违规建房行为，确保农村宅基地制度改革试点成功！ 3、尊重群众首创精神，激发群众推进农村宅基地制度改革积极性和创造力！ 4、群策群力推进农村宅基地制度改革试点，齐心协力共建秀美乡村！ 5、支持群众探索创新，调动群众参与宅基地制度改革！ 6、审慎稳妥推进农村宅基地制度改革试点，维护好、实现好、发展好群众的土地权益。 7、审慎稳妥推进农村宅基地制度改革，凝聚社会共识、寻求最大公约数。 8、推进宅基地改革试点加快历史遗留问题处理 1、实施土地登记，明晰土地产权。 2、实行土地权属登记，加强土地产权管理。 3、土地产权承千秋，保障权益兴万代。 4、土地产权明晰，农村农民受益。 5、土地矿产明产权，科学利用到永远。 6、土地确权，利国惠民。 7、土地生命线，产权是关键。 8、规范农村住宅建设，禁止乱占滥用土地。 9、规范土地登记，保护土地财产。 10、国土资源是民生之本，产权制度是管理之基。 11、加强农村土地确权登记颁证，切实保护农民权益。 12、加强土地产权管理，维护公众合法权益。 13、禁止为城镇居民在农村购买和建造住宅颁发土地证。 14、开展集体土地登记，保护土地财产权益。 15、开展农村集体土地登记，依法保护农民土地权益。 16、明晰土地产权，共建和谐家园。 17、明晰土地产权，维护农民权益。 18、农村集体土地确权登记发证，利国惠民。 19、农村宅基地确权调查，人人有责。 20、农村宅基地确权是统筹城乡发展的重要措施。 21、农民有了土地证，好比人有了户口。 22、凭证用地管地，维护农民合法权益。 23、让每一块土地都拥有合法的“身份证”。 24、人人支持，村村配合，确保农村土地确权发证工作顺利开展。 25、社会动员，全民参与，积极搞好农村集体土地调查。 26、深化产权制度改革，促进发展方式转变。 27、推进农村集体土地确权登记，夯实农业农村经济发展基础。 28、推进农村土地确权登记，深化农村土地产权制度改革。 29、完善土地产权制度，促进社会和谐发展。 30、严格土地登记，明确土地权属。

我国土地所有权变迁

从辛亥革命到1949年，在中华民国的法律框架下，土地制度是在衔接清末现实和参照西方私有制基础上发展起来的“有限土地私有制”，这种土地所有权制度使农民在强化土地继承权的同时，也强化了对土地兼并的保护，从而使得丧失土地的流民、贫民和流氓无产者成为加剧社会动荡的重要原因，这也是国民政府后来丧失政权的主要经济原因之一。 1949年以来，农村土地制度先后经历了四次变革。1950年起进行土地改革，废除了国民政府实行土地私有制所形成的土地兼并，实行与传统完全一致的“耕者有其田”的农民土地“私有制”，到1952年，全国范围内土改结束。但这时的土地私有制一是“落地未生根”，二是依然是不完整的私有权。因此，1953年～1956年，在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社，实行农业的社会主义改造，以及1958年～1978年，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社，将原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切私有财产都强制性无偿收归集体所有，在中国社会的历史文化传统中不仅显得顺理成章，而且在社会主义公有制的旗号下的变本加厉行为，也似乎被赋予了某种社会进步意义。1979年至今，全国普遍推行家庭联产承包责任制，依然实行农村土地的集体所有，由农户家庭承包经营。 但1982年宪法规定的农村土地(包括自留山、自留地和宅基地等)属于集体所有，在法律上依然是一个边界非常模糊的概念，自上而下的省、县、乡、村行政组织，都可能依照权力大小，通过权力影响改变这个模糊的“集体所有权”边界，这种方式虽然会造成事实上的权利损害，却并不会在法律上构成明确的侵权。近年各种开发区遍地开花、农用耕地逐年减少的现实，实际上与传统的土地产权边界不清有非常重大的关系。这种权利边界不明确的土地产权安排，使得农民在面对任何一级行政组织的事实侵权行为时，都会丧失任何形式的公力救济权，甚至连最基本的私力救济行为，也常常被行政权与司法权合一的政府归结为“非法”。这样的土地产权制度安排，客观上进一步加剧了人地关系高度紧张的矛盾，同时也使得城乡二元结构矛盾持续恶化。

中国土地产权制度变迁：1949-1998(1)

认为能够遵照人的意愿而控制社会进化过程，这似乎是一种 奢望。 [1]、分析框架 本文用制度经济学的概念和分析框架，对 1949— 1998 年 50 年间中国土地产权制度 [2] 变迁作以系统的分析和阐述。 制度变迁理论告诉大家，制度安排 ( institutionalarrangement )总是由起始时的均衡态势向非均衡态势过渡的，即均衡是暂时的，而非均衡则是常态； 非均衡的出现预示着制度创新和制度变迁，制度变迁 ( institutionalchange ) 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 (inducedchange )和强制性制度变迁 ( compulsivechange )。 结合我们讨论的主题——土地产权制度，每次土地产权制度 非均衡都会引起产权的重组。制度非均衡( institutionalnon-equilibrium )及变迁 理论构成了 本论文的主要架构。我们将 1949— 1998 年以来的土地产权制度变迁看作是由制度均衡到非均衡而引起变 迁的过程。 1949 年前的土地制度安排相对于新掌握政权的共 产党要“实现耕者有其田”的政治意志来说，是非均衡的， 于是便开始了 中国土地产权制度变 迁： 1949-1998(1)

1952 年的土地改革。而此后的以家庭为单位的小农经济相对于工业化等的制度安排，又显得非均衡。于是，强制性制度变迁——集体化便随之而到。1958 年以后的人民公社制度安排，并没有使它的创制者如愿以偿。制度的非均衡依然显现，60 年代初大饥荒的痛苦经历教育了农民及政府必须在现行制度安排之外寻找生存机会，来自底层的制度创新——“包产到户”又引起短暂的诱致性制度变迁。然而由于意识形态、统治者的有界理性和政治偏好等的作用使得这一短暂调整的流产，于是强制性制度变迁得以重演：人 民公社体制得以保留。低下的n 集体经济效率的长期徘徊，引起农民的再次“反抗” ，在现存的制度安排下，已不能满足农民收益的要求，他们不得不在现存的国家认可的制度安排的边界之外寻找能最大限度地满足自己利益要求的制度安排。有了60 年代初期的经验，“包产到户”作为制度选择集合中一个又应运而生，于是又一波诱致性制度变迁的到来，即70 年代末始于安徽凤阳小岗梨园村的家庭联产承包责任制。然而，故事并不因此而结束，家庭联产承包责任制的制度安排又引起新的非均衡、制度创新及产权的重组。 二、土地改革：强制性制度变迁及其社会、经济绩效 一）强制性制度变迁及其经济社会绩效

唐宋土地产权制度的变革及其效应

唐宋土地产权制度的变革及其效应 一 秦商鞅变法首次承认了土地的私有产权，但在中唐以前，这种私有产权受多种限制，国家干预较强。在中古田制下，土地主要是一种等级的体现，是政治要素，没有取得纯粹经济意义，这一点我们从均田制中可明显看出。均田制源起于鲜卑人的“计口授田”。从表面来看，“计口授田”无疑具有平均思想，但是在当时的历史条件下，“口”就是“人”，而人是具有等级性和阶级性的。所以，均田制下的土地授受，从本质上来说应是一种按等级授田，反映了在当时土地资源的配置过程中，政治力量起着决定性的作用。以往我们多将均田制的瓦解归于土地兼并，这种认识还可进一步推敲，因为土地兼并远在均田制实施以前业已存在。从本质上说，均田制的实质是按等级授田，而等级制是与商品经济的发展背道而驰的，正是这点决定了均田制崩溃的必然性。 ———————————————— 唐代商品经济的发展造就了有利于私有产权成长的社会环境。整个社会，特别是过去处于自然经济之中的农村地区更深程度卷入市场。唐代以前，“诸非州县之所，不得置市”①，广大农村地区还处于较为封闭的自然经济之中。到了唐代，在商品经济发展的推动下，市场关系迅速向农村扩展。于是我们看到，自中唐以来，草市镇雨后春笋般地在全国兴起。到了宋代，这种草市镇已很普遍，“今夫十家之聚，必有米盐之市”②。当时，大多数草市镇是周围农产调剂余缺的场所，因此有一些学者将其仍视为自然经济的范畴。但是，从市场发展的角度来看，草市镇的发展是市场去相就农村生产发展的结果。这种相就，进一步增强了生产与市场的联系，是商品经济在深度和广度上得到重要发展的标志。广大农产与市场的联系日益紧密，这增加了小农的商品意识，使生产朝交换价值方向发展，其重要表现就是社会上形成一股强大的追金逐利之风。对此，唐宋人每每感叹士风日下。商品经济的观念，某种意义上就是产权观念，就是效益观念。这是唐宋社会私有产权展开和深化的宏观历史背景。 在商品经济发展的推动下，农业生产开始突破传统的自给自足生产模式，步入商品性生产阶段，其突出表现就是经济作物不断排挤粮食生产。反映在户籍制度上，则是大量出现了诸如茶户、桑户、药户、漆户、蚕户等新的户籍称谓。这种情况在全国都存在，特别是在经济发展水平较高的江南地区，其发展更为引人注目。以茶叶的种植来说，据史书记载，早在唐代，“伏以江南百姓营生，多以种茶为业”③。到了宋代，茶叶种植更为普遍。在四川， ———————————————— ①《唐会要》卷86《市》。 ②《至顺镇江志》卷10。 ③《册府元龟》卷404《邦计部·山泽》。 “蜀之茶园，皆民两税地，不殖五谷，唯宜种茶，……民卖茶资衣食，与农夫业

中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革

石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日

目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)

中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革

Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System

土地产权制度

土地产权制度 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

第十二章土地产权制度 点击数：1385???????????????????????? 发布时间：2006-9-14 14:33:55 字体〖〗导读 1．本章内容 ????? 在对土地产权制度概述的基础上，着重分析了我国土地产权制度的演变、现状及其对我国社会经济发展的贡献，并分别从城市土地产权制度创新和农村土地产权制度创新两个方面分析了我国土地产权制度进一步改革的难点、目标和方向等。 2．学习要点 ????? （1）现代产权制度的特征及其对土地产权的影响； ????? （2）市场经济条件下土地产权的基本要求； ????? （3）新中国成立以后的土地产权制度的变迁及其主要的动力；????? （4）现行土地产权制度的特征及其对社会经济发展的影响；????? （5）现行土地产权制度改革的目标与主要方向。 3．课外阅读书目 ????? （1）曲福田，中国农村土地制度的理论探索，江苏：江苏人民出版社，1991； ????? （2）曲福田，中国土地制度研究，徐州：中国矿业大学出版社，1997； ????? （3）钱忠好，中国农村土地制度变迁和创新研究，北京：中国农业出版社，1999； ????? （4）毕宝德，土地经济学（第4版），北京：中国人民大学出版社，2001； ????? （5）卢现祥，西方新制度经济学，北京：中国发展出版社，1996； ????? （5）张? 军，现代产权经济学，上海：上海人民出版社，

1996； ????? （6）伍山林，中国农作制度变迁的政治经济学分析，经济研究，1998 .8:67-73 ????? （7）靳相木，对改革开放以来中国农村土地制度研究的述评，中国农村观察，2003.2:14-24 ????? （8）刘守英，土地制度与农民权利，中国土地科学，2000.3:1-9 ????? （9）叶艳妹，我国土地产权制度与耕地保护问题研究，农业经济问题，1997.6：32-37 ????? （10）Chengri Ding, land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy 20(2003)109-120 第一节土地产权制度概述 一、产权 ????? （一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解： ????? 1．产权是财产权（property—rights），是有关财产的各项权利的总称——《现代实用民法词典》 ????? 2．产权是财产所有权。——《辞海》 ????? 3．产权既是权利，又是规则。——刘世锦《经济体制效率分析导论》 ????? 4．产权是财产关系的法律体现。——王国平《公有产权论》????? 5．产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资源的利用和使用问题。——高尚权 ???? ?6．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系。——段毅才。????? （二）西方经典产权经济学家对产权的理解 ????? 1．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。——科斯（Coase. R）

论中国自然资源产权制度的历史变迁 (2)

论中国自然资源产权制度的历史变迁 作者：肖国兴点击量：1506 发布日期:2004-3-26 -------------------------------------------------------------------------------- (中国海洋大学法学院肖国兴) 摘要：历经40年的制度变迁，中国自然资源产权制度从公有产权的二元结构安排发展到开发利用产权安排，从开发利用产权无偿委授发展到有偿交易，取得了一定的制度绩效。然而，只有自然资源所有权交易的制度安排才是中国自然资源产权制度从计划经济走向市场经济的必由之路。 关键词：自然资源产权制度市场经济历史变迁 随着中国向市场经济渐进步伐的加快，中国自然资源产权制度也发生了从计划经济向市场经济的制度变迁。然而，这种变迁却是极为缓慢的，以致于中国自然资源市场尚处在“史前时期”。中国自然资源产业长期滞留在计划经济，成为中国向市场经济渐进的死角。因此，对中国自然资源产权制度40 年的历史变迁进行总结与评价，为产权制度创新提供制度选择是必须的。 笔者以为，作为决定一国经济增长与发展的自然资源产权制度，并不都是促进经济增长与发展的制度。然而，无论其作用如何都是一国经济增长与发展的基础。当制度阻碍经济增长与发展时，制度变迁就成为必然趋势。受各种因素的影响，渐进往往成为制度变迁的常态。⑴中国自然资源产权制度从计划经济向市场经济渐进的历史变迁可以分为三个历史阶段，即从单一公有产权的二元结构─开发利用产权的无偿委授─开发利用产权的有偿交易。其中每一个历史阶段都有特定的经济内容与制度形态。某一阶段可能并无实质变化，却有其制度变迁的客观性与必然性。从总体上看，这种制度变迁在向有利于自然资源合理配置方向渐进，但制度变迁的成本太高，以致于人们对这种制度变迁的前景并不乐观。但随着中国向市场经济渐进制度安排的逐步到位，自然资源产权作出市场供给的制度安排只是一个时间问题。 一、自然资源产权制度的初始界定 自然资源及其产权安排是一国经济增长与发展的决定性因素，⑵因而一国自然资源产权制度的安排在任何国度中都具有突出的位置。对于本世纪50 年代的中国，自然资源产权制度安排则具有更为特殊的意义。中国自然资源产权制度是在推翻旧法统确立的自然资源私有产权的基础上确立的公有产权，建立产权的初级目标是“实现耕者有其田”，高级目标是实现自然资源的公有制。因而与以往的自然资源产权制度相比，中国自然资源产权制度安排有着深刻的制度内涵。自然资源产权制度如何安排在中国民主革命时期，就已成为制度创

新农村建设农村产权制度改革的必要性

新农村建设农村产权制度改革的必要性 发表时间：2019-11-08T14:24:09.093Z 来源：《基层建设》2019年第22期作者：刘洪波[导读] 摘要：作为农村改革中的重要组成部分，集体资产产权制度的改革不仅关系着农民现实经济利益的维护，而且对于我国农村自治的实施以及城镇化的发展也具有重要影响。 黑龙江省拜泉县龙泉镇农业经济综合服务中心 164700 摘要：作为农村改革中的重要组成部分，集体资产产权制度的改革不仅关系着农民现实经济利益的维护，而且对于我国农村自治的实施以及城镇化的发展也具有重要影响。 关键词：农村产权制度；改革必要性 随着我国工业化、城镇化进程的加快，农村特别是城郊结合部的农村，集体经济组织资产规模、成员身份及组织构成都出现了新的变化。农村产权制度改革出现了许多棘手问题，需要通过政府与国家对法律和相关制度不断改革，从而提高农民的收入，增强农民的生活幸福度。 一、农村产权制度改革必要性 农村集体产权作为具有中国特色社会主义的产权形式，主要建立在农村社区基础之上，只有农村社区内部成员享有权益，不包括其他外部成员。随着时代的发展进步，农村集体产权主体不完整、不清晰的缺陷逐渐暴露出来，尤其是在实施家庭联产承包责任制改革以后，很大一部分农村集体资源失去了其所属主体—人民公社生产队。有的农村集体资产归所属行政村所有，有的则归当地村民小组所有，农村集体资产到底归谁所有，在法律上尚未有准确清晰的规定，从而致使农村集体资产作用价值发挥遭受了严重的限制，对资产使用效率造成了严重的影响。同时由于一直没有明确的归属主体，导致很多经济纠纷、侵权问题发生，对于农村社会实现和谐稳定发展造成了极为不利的影响。 二、促进农村集体产权制度改革措施 1.利用土地确权，保护农民土地收益分配权 集体产权制度改革重点即是将原先集体成员共同共有的改为集体成员按份共有，集体土地作为集体资产最为重要的资产之一，通过进行土地确权，可以有效解决一些地区集体土地使用混乱、权责不明、利益分配不均等问题。与此同时，还有效巩固了农民土地所有权，尤其是在部分地区，村民小組、村集体调整较为频繁，致使集体土地经营权经常性的变动，而通过落实土地确权后，能够有效提升农民地权的稳定性。同时明确了农民土地承包经营权、宅基地使用权等基本的权利。更为重要的是，在集体土地生产收益上，通过进行土地确权，为农民收益分配提供了有力的保障。与此同时，通过利用土地确权规范土地流转，在村民完全自主的前提之下，打破了土地界限，有利于实现土地的集约化、规模化经营，提升土地资源利用率。除此之外，在土地三权分置政策引导下，通过将土地的所有权、经营权与承包权分开，农民可以利用土地经营权进行贷款，有效解决了农民发展缺少启动资金的问题。 2.完善既有法律和政策 虽然我国现在有很多与农村产权制度相关的法律和政策，可是产权制度改革依旧问题重重，经常发生违法现象。尽管我国有很严格的土地审批法，但是并没有约束政府或者集体经济组织无序流转集体建设用地的法律。所以，要积极完善现有的法律法规，规范土地的使用、流转和补偿行为；尽快通过立法来界定各产权主体的权限和义务，规范政府和其他经济组织的行政行为；对于《土地法》、《土地管理法》和《土地承包法》等法律要根据我国实际情况及时修订。就政策来讲，政府及其相关部门应该对现有的政策进行系统性梳理，废除多余无用的，完善有缺陷或弊端的，并从农村的实际情况出发，制定有效的农地补偿、土地流转交易以及收益分配政策。另外，在农村改革的过程中要支持超前性和创新性的行为，并对这些创新性和超前性的探索要给予政策上的支持。 3.改进资产权益实现方式，保证农村产权增值 3.1完善建设农村产权交易体系。应针对农村产权积极搭建交易平台，在各级社会管理与服务中心的帮助下有机整合农村产权流转平台，充分发挥其市场交易、采集信息、咨询政策和流程、评估资产和一体化办公、一站式服务的功能；明确交易农村产权的范围，由农村综合产权交易所利用出租、转让、抵押、入股等方式进行农村土地承包经营权、集体林地使用权、林木所有权、房屋所有权、闲置宅基地使用权、农业知识产权、农业生产设施使用权等的流转交易；加大监管农村产权交易的力度，督促交易机构规范工作行为，杜绝暗箱操作，依法处罚违规行为；积极培育优质产权交易中介组织，为农民交易产权提供配套服务。 3.2积极探究新的土地流转模式。例如可引入股份合作、企业租赁、自愿互换、种养大户引领等模式，实现农村土地规模经营。或者借鉴部分地区推行的家庭示范农场、土地信托、土地银行等流转模式。 3.3针对资本下乡的行为立门槛、定规矩，包括对大众土地流转设立备案审查制度、预警机制、风险金机制等，使农村土地流转行为不断趋于规范化。 3.4推进农村集体产权制度改革试点，包括：界定农村集体经济组织成员的身份，完善成员登记备案制度，保障他们的权利；集体资产应作价折股量化，按人头把股份配发给农民，同时发放股权证；农民对集体资产应享有股份占有权、收益权、有偿退出权、担保和抵押权、继承权等，完善农村集体资产股权台账管理制度、收益分配制度；如果条件允许应进行农民享有集体资产股份继承权、有偿退出权的改革试点，并慎重进行担保权、抵押权的改革试点。 4.加快确权颁证进程 确权颁证能使农民获得土地的合法权利、保护其财产权，增加农民财产性收入的基础，是建立社会主义市场的必要措施。要想使得农村土地确权颁证工作顺利进行，一要加大宣传力度，让农民意识到土地确权颁证的重要性。二要出台统一的政策，来指导确权颁证工作。三是通过借鉴实践中的成功经验，以此来提高土地确权颁证工作的工作效率。四是要多权同确，对农民和集体经济组织的耕地、宅基地、集体建设用地、滩涂、荒地等产权的确权颁证同步进行。确定农民自留地、耕地、农地等产权的所有权，集体土地的所有权也要明确到每一个具有所有权的农民，以免出现权属不清的情况。五要充分依赖和发动群众，解决历史遗留问题，对不同历史阶段、不同政策环境发生的土地权属不清的情况，要因地制宜。六是要做好确权颁证的相关配套工作，确权颁证需要投入大量的人力、物力、财力，因此要整合各方力量，保障经费，确保确权颁证规范的推进。

土地产权制度评析

课堂设计（论文） 对我国土地产权制度的评析 年级: 09 学号: 0902090004 姓名: 崔宁 专业:土地资源管理 学院:公共管理学院 二〇一一年十二月十二日

对我国土地产权制度的评析 摘要：本文从我国土地资源的利用状况、土地产权的定义以及土地产权制度的变迁入手，深刻分析了我国集体土地产权和国有土地产权制度存在的问题，并针对上述问题，提出了可行性的解决办法。 关键字：土地土地产权土地产权制度改革 一、中国土地资源现状 （1）土地类型多样。其中湿润、半湿润区土地面积占52.6%；干旱、半干旱区土地面积占47.4%。从地形高度看，从平均海拔50米以下的东部平原，逐级上升到西部海拔4000米以上的青藏高原。 （2）山地面积大。山地（包括丘陵、高原）面积约633.7万平方公里，占土地总面积的66%。全国1/3的人口，2/5的耕地和9/10的有林地分布在山地。 （3）农用土地资源比重小。中国土地总面积很大，按现有技术经济条件，可以被农林牧渔各业和城乡建设利用的土地资源仅627万平方公里，占土地总面积的65%。其他约1/3的土地，是难以被农业利用的沙漠、戈壁、冰川、石山、高寒荒漠等。在可被农业利用的土地中，耕地和林地所占比重相对较小。耕地约1.35亿公顷，占土地总面积的14%；林地约1.67亿公顷，占17%。 （4）后备耕地资源不足。据统计，在天然草地、蔬林地、灌木林地和海涂中，尚有适宜于开垦种植农作物、发展人工牧草和经济林木的土地约3530万公顷，占全国土地总面积的3.7%。 二、土地与土地产权 土地是包含地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤与基础地质、水文与植物，还包含这一地域范围内过去和现在人类活动的种种结果，以及动物就人类目前和未来利用土地所施加的重要影响。 土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。 三、关于对土地产权的法律规定 《土地管理法》规定： 第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第八条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

农村土地产权制度创新探索

农村土地产权制度创新探 索 一.引论：历史的回顾 我国的土地制度，在新中国建立前的漫长的封建社会时期，随着各个朝代的更替，呈现周期性变化。每个王朝新建之初，统治者一般都采取鼓励自耕农发展的政策：随着社会经济的发展，土地兼并日益严重，土地被集中于大小封建地主的手中，此时社会矛盾会逐步激化，统治者就会进行一系列的土地制度调整。在此过程中，形成了较为完整和有效的永佃制和押租制。 新中国建立后，进行了土地改革，废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地私有制，借以解放农村生产力，发展农业生产。土地改革将所有征收和没收的土地及其他生产资料统一、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。之后1952年的大规模的初级农业合作社运动在承认土地私有权的前提下，将使用权由个人使用变为集体共同使用。而到了1955年，开始推行的高级社和人民公社化运动，把农民土地私有、集体统一经营使用的

土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度，也就是“三级所有、队为基础”的制度。在当时生产力水平还很低的条件下，这种制度缺乏多样性和灵活性，无法调动广大农民的积极性。 自1978年秋起，土地家庭联产承包责任制经历了农民自发到国家逐步承认的过程，最终在1984年基本完成在全国范围内的推行。家庭联产承包制虽然没有改变土地的所有权性质，但在土地的使用权方面却发生了实质性的变化。农产通过承包方式获得了独立经营集体土地的权力，他们虽然没有土地所有权，但拥有土地产出的大部分劳动产品的所有权；在农业生产领域中，农户成为独立的和完整的经济核算单位，他们获得了对自己劳动力的支配权，激发了农民的生产积极性，农业产量迅速上升，农民收入大幅度提高，1997年农村居民家庭人均纯收入为2090元，比1978年增加14倍，数百万农产在80年代摆脱了贫困。 土地承包经营使农用土地实现了“两权分离”，土地的所有权和承包经营权可以分别归属于集体和农民两个不同的主体，使原来“一切土地权利归集体”的“单一产权”体制，转变为集体拥有土地所有权，农户享有土地承包经营权的“二元产权”体制。这种体制使农民对土地有了的强烈归属

完整版中国的土地政策变迁

实用标准文案 60年回眸与前瞻中国农村土地制度变迁土地问题无疑是当前中国农村最为基础、最为广泛，也最为复杂和棘手的经济社会 本文着力还原不同历史时而土地制度则是一切土地问题的缘起和总根源。为此，问题之一，政策法规视角来审视中国土地制度的历史变迁过程。期具有代表性的中央决议、法律文件等，由于社会制度是一个渐进式的演进过程，存在必然的“路径依赖”，而很难在短期“脱胎换骨”。从这个意义上来说，农村土地制度变迁不可能脱离历史过程而“另起炉灶”，而这正“制度变迁的社所不能无视的是当前理论工作者在进行理论创新和提供改革路径的过程中，对于历史进程的重新审视有助于我们更好地认识当前农村土地制度和政策因此，会成本”。并能提供更为可行和从而对农村土地问题的现实困境有更加深刻的认识，选择的历史渊源，具有可操作性的政策建议。一、土地集体所有制形成的政策过程 年通过实施的《中国土地法大纲》，这是指导新中国的土地制度最早可以追溯到1947 《大纲》确立了均分农村土地改革的纲领性文件，由此也奠定了日后土地制度变迁的基调。“乡村中一切地化的农民私有制。第三条规定，土地“所有权归农户所有“。第六条规定，按乡村全部人口，不分男女老幼，统一平均分主的土地及公地，连同乡村中其他一切土地，配“，从而彻底实现按人口均分土地的分配形式。年颁布实施的《土地改革法》进一步从法律层面对土地制度进行了规范和细化， 1950由人民政府发给土地所“土地改革完成后，第三十条规定，并进一步保障了农民的所有权。亿多。土改运动使3并承认一切土地所有者的自由经营、买卖及出租其土地的权利”有证，无地或少地农民分到了土地，彻底改变了农村的生产关系。精彩文档．实用标准文案 农业合作化运动加快为应对小农户与大生产之间的矛盾，50年代，20 然而，进入世纪个不同时期：推进，逐步完成了从土地的农民所有制向集体所有制的转变。具体可分为4建立基于农民所有制的农业生产互助合作。 1. 月中共中央颁发的《关于农业生产互助合作的决议（草案）》为标志，全年12 以1951一3种形式：国各地开始普遍发展互助组和试办初级农业生产合作社。这种互助合作主要有三是以土地入股为特点的土地合是临时性的或季节性的简单劳动互助；二是常年的互助组；作社。这种互助合作仍然维持土地的农民所有制。逐步完成所有制转变的农业生产合作社。 2.年中共中央发布《关于发展农业生产合作社的决议》，开始由初级社和互助合作1953 “从临时互助组、常年互助组到实行土向高级农业合作社“阔步迈进”。第一条明确指明，到实行完全的社会主义的集体农民统一经营而有较多公共财产的农业生产合作社，地入股、。，（集体农庄）就是对农业逐步实现社会主义改造的道路”公有制的更高级的农业生产合作社年通过的《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式以1956向高级形式的彻底转变，也完成了由土地的农民所有制向集体所有制的转变。迈向“大集体”的人民公社。 3.月中共中央通过了《关于把小型的农业合作社适当地合并为大社的意见》，年19583 鼓励“有条件的地方，把小型的农业合作社有计划地适当地合并为大型的合作社“，这是人月，中共中央通过了《关于在农村建立人民公社问题的决议》。其8民公社化的前奏。同年“社的组织规模，第二条指出，“政社合一”“巨型化”本质特征是规模和实行的管理体制。精彩文档． 实用标准文案 “有的地方根据自然地形条件和生产发展的需要，两千户左右较为合适”，一般以一乡一社、六

新中国农村土地产权制度大致经历了几个阶段.doc

新中国农村土地产权制度大致经历了几个 阶段 纵观建国五十多年我国农村土地制度的变迁，大致经历了从土地改革、人民公社体制、家庭联产承包责任制及农地流转的出现等几个阶段。 1、土地改革（1949－1952）封建地主土地所有制在我国具有几千年的历史，农民租种地主土地，两权分离。解放后，《中华人民共和国土地改革法》变封建地主土地所有制为劳动人民的土地所有制，农民第一次拥有了自己的土地产权。当然土地改革也带来了一些负面效应，如土地的过于细碎使规模化生产和农业现代化难以进行，更主要的是这种土地制度不符合建国后宏观政治经济形势的要求。 2、人民公社体制（1953－1978）土改完成后，我国农村历经了互助组、初级社和高级社形式的合作化道路的探索，最终确立了人民公社制度，即将农民私有、集体统一经营使用的土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度。这种制度安排导致土地产权的模糊性土地既是集体的，又是国家的，国家在某种程度上以产权主体资格参与分配，农民的利益不可避免被侵占。同时，这种一大二公的单一产权制度必然导致劳动监督成本、组织成本过高和劳动激励过低的弊端。

3、家庭联产承包责任制（1978－）它是将集体所有、统一经营使用的土地制度变革为集体所有、家庭联产承包经营使用的土地制度，确立了多元产权格局，所有权和承包权分离。农民事实上成为生产经营权主体。在这种新的产权制度格局下，农民在分配中是作为拥有部分产权的一方权利主体而存在的，农户通过交够国家的，留足集体的利益承诺，换取了土地的使用权和剩余索取权。但随着农村市场化进程的加快，家庭联产承包责任制的局限性也逐渐显露出来。由于它对传统体制下形成的土地集体所有制的固有缺陷采取了回避态度，试图通过经营形式的改善来克服根源于所有制的产权缺陷，不仅没从根本上解决土地产权制度对农业持续增长的激励问题和对各经济主体的约束问题，还引发诸如集体所有权对经营权的侵蚀、农民土地承包权不稳定等新的矛盾。 4、土地流转的出现。1984年前后随着家庭联产承包责任制对农业激励作用由潜能释放进入消散阶段，农地制度的又一次变革土地流转应运而生。土地流转的实质是让农民不仅拥有土地使用权而且拥有在承包期内的转让权。2002年8月通过的《农村土地承包法》对调整农地承包关系作出了进一步规范，但相关制度不完善和配套措施不健全。目前农地赋予农民以生存保障的福利机制，限制了土地流转；同时由于土地承包经营权属于契约规定的债权性质而不是法律赋予的物权，使农民集体和农户对农地实际上没有交易权、租让权、抵押权，导致一些农村集体土地

香港地区土地产权制度

香港土地批租制度的起源 2002年香港人口达到680万，土地面积总计为1070平方公里，其中80%为丘陵地带不适于开发，香港是世界是人口密度最高的城市之一。尽管香港缺乏自然资源，70-90年代中期香港经济出现了快速增长，被称为亚洲四小龙（其余包括新加坡、台湾和韩国）。一些人认为，香港经济的成功主要得益于英国式的放任型经济管理模式。的确，在企业经营与劳资关系方面，英国政府尽量不予干预；在商品或资本贸易方面，也没有限制措施；企业和个人收入所得税（income tax）很低，以鼓励私人投资。1997年香港回归后，治理经济的上述原则并没有发生改变。香港是世界上资本主义特征最显著的城市，但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源--土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。 鉴于香港独特的历史背景，目前的公共土地批租制度的许多特征源于1884年英国首次入岛时确定的制度。最初，英国政府想保留所有的土地所有权以显示英国皇室对香港的所有权。只有得到英女王签署的“权利证书（Letters Patent）”，香港总督才能颁发皇室租约向私人分配土地（Wesley-smith 1983；Bristow 1984）。 在香港经济处于发展阶段时，政府官员开始把公共土地批租作为实现其他政策目标的工具，这些政策目标包括管理城区扩展、促进工业和公屋开发，以及为基础设施建设筹集资金。尽管政府想实现所有的目标，但鉴于香港的经济政策（政府对经济的干预最小化和低收入所有税政策），以及作为殖民统治者的地位（没有英国政府的财政支持），政府不得不优先考虑通过土地批租获取财政收入。下面我简要地介绍政府在一系列试验与挫折后，如何确立了现在的公共土地批租制度。 1841年，香港大部分地区都是陡坡地不能居住。尽管地形不好，但大批土地尚未开发，英国政府立即意识到控制土地的重要性，以及通过分配土地资源筹集公共资金的可能性。1841年5月，主管殖民事务的第一位英国官员Captain Elliot发布公告，确定了土地批租方针：（1）只向公众租赁而不出售土地；（2）通过公开拍卖授予土地开发权；（3）确定用于拍卖的地块的最低价格；（4）与拍卖中出价最高者签订租约；（5）禁止在未向政府通报的情况下进行任何私人土地交易（《香港年鉴1963》）。此后，这些原则成为指导香港土地批租的准宪法的组成部分。基于这些原则，当时的香港总督成立了一个委员会勘测土地，并成立了土地法院解决有关土地所有权的纠纷。1844年，政府又制定了《土地注册条例（Land Registration Ordinance）》，要求所有的土地交易要在土地办公室（Land office）注册。 土地批租政策的实施不是没有出现过问题，19世纪40年代出现了两个混乱且颇具争议的时期。1843年，土地承租人抱怨租期太短（75年租期且不续租）。1848年香港总督提议把租期从75年延长至999年（《香港年鉴》1963，11；Bristow1984，27）。英国国务秘书勉强接受了总督的建议，因为担心承租人的不满情绪可能激化、土地租金收入可能减少。随后，所有的75年租约都延长为924年，而且不收任何费用。在随后的50年中，香港所有的土地租约，除九龙半岛的一些地块外，都是999年租期。在1997年之前，香港商业中心区的最昂贵的部分地块都是当时批租的，拥有999年租期。 1898年，英国政府开始认识到，租期过长导致政府无法与承租人一同分享土地升值的收益，因此，立即命令总督不许再新批999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不