资产评估案例分析

资产评估

案例分析

——房地产评估

（一）估价对象概况

此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。

1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司

坐落：××路××号

土地权属性质：国有出让

土地用途：工业

地号：（略）

3、估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。

（二）影响因素说明

1、个别因素分析

（1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：

站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。

（4）基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海

迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。

上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发

展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间

）

查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的

市场价格。

2、成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业

同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3、估价对象房地产价格测算

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算

术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3

＝196元/m2

合13.07万元/亩

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

五、估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外

“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。

资产评估经典案例分析

资产评估经典案例分析公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53－300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000元 账面净值：100,000元 案例分析过程: 一、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数

公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2～3Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1）购置价格＝188,000元 （2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元 （3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计； 重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本 ＝188,000+9,400+9,400+0+0 ＝206,800元 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 （1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；

资产评估例题与答案

第二章 ?功能价值类比法 ? ?案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 ?评估人员收集的信息： ?（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 ?（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 ?（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 ?分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 ?评估值=160×150/210=114.29(万元) 价格指数法 ?案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 ?在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 ?分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 ?经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： ?资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 成新率价格调整法 ?案例：待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 ?分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 ?经了解，待估设备尚可使用年限为13年，则待估资产成新率为： ?待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13) =57% ?参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 ?参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% ?则待估资产的评估值可通过下式计算： ?资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

资产评估经典案例分析

案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料, 经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53 - 300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000 元 账面净值: 100,000 元 案例分析过程： 、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小圭寸闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2?3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格

经向原制造厂家一一A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1 购置价格=188,000元 （2）运杂费=购置价格X运杂费率=188,000 X 5%^ 9,400元 （3）基础费=购置价格X基础费率= 188,000 X 5%^ 9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成 本不计； 重置价值二购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+9,400+9,400+0+0 =206,800 兀 三、确定综合成新率 1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 （1）根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年； （2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）； （3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99 ①制造质量a1 —1.10 （A机械厂制造，质量优良）； ②利用程度a2—1 .00 （2班/日作业，利用程度正常）； ③维护保养a3—1.00 （正常）； ④修理改造a4—1.00 （无修理改造）； ⑤故障情况a5—1.00 （无故障）； ⑥运行状态a6—1.00 （正常）； ⑦工作环境a7—0.90 （高温、灰尘、振动）； （4）确定已使用（经济）年限5.05 （5-0.99 ）年； 5）确定尚可使用（经济）年限为11.95（17－5.05）年；

资产评估案例分析(一)

万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用１０％，按分段法计算其收益现值。 解：第一段收益现值＝６０?０.９０９１+５０?０.８２６５+４０?０.７５１３+５０?０.６８８０+２０?０.６２０９＝１７２.７４１（万元） 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元） 第二段本金现值=200? 0.6209=124.18（万元） 预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元） ?4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。 解： ?解： ?（1）调整计算现行成本（即更新成本） ?投资日期原始投资额价值变动系数现行成本 ?1985年20000 3.11 62200元 ?1990年3000 1.76 5280元 ?1993年2000 1.25 2500元 ?合计25000 __ 69980元 ?（2）计算加权更新成本 ?投资日期现行成本投资年限加权更新成本 ?1985年62200元10 622000元 ?1990年5280元 5 26400元 ?1993年2500元 2 5000元 ?合计69980元—653400元 ?（3）计算加权投资年限 ?加权投资年限=653400/69980=9.3（年） ?（4）计算成新率 ?成新率=6/（9.3+6）×100%=39.2% ?5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，

《资产评估》案例分析题汇总

《资产评估》案例分析题 1.某企业因业务发展，向汽车公司租用运输卡车5辆，合同约定租期5年，每年年初支付租金每辆2000元。设利率10%。第二章书本P21［例10］ 要求（1）普通年金与先付年金有何不同？（2）计算每辆汽车5年租金共多少？解答：（1）普通年金是指发生在期末的年金，先付年金是指发生在期初的年金。（2）计算每辆车5年租金车共： 先付年金终值=普通年金终值×（1+I）=2000*(A/P,10%,5)*（1+10%）=13431.22(元 ) 2.某企业欲购置一台设备,当时银行利率10%,以分期付款方式支付,每年年初支付30000元,3年期.若不购置还可以向甲企业租用,租用每年年末支付31000元,3年期,应如何决策?第二章书本P22［例11］解答:1)购置设备所需金额现值(先付年金)=30000*(P/A,10%,3)*(1+10%)=82067.7 2)租用设备所需金额现值(普通话年金)=31000*(P/A,10%,3)=77093.9 故应选用租用方案. 3.某企业有一项投资,需投资120万元,投资该项目后每年可获净利润(现金流量)30万,预付项目寿命5年,若无风险报酬率10%,则应否投资该项目?为什么?第二章书本P21［例9］ 答案:投资该项目，每年可获净利润（现金流量）30万元，5年总额为150万，原始投资额为120万，如果不考虑资金时间价值，也不考虑资金的其它用途，该项目应投资。但考虑到资金的机会成本和资金的时间价值，则应进行分析计算。 5年获得的净利润（现金流量）的现值为：30*（P/A,10%,5）=113.724(万元) 即尽管5年内取得的收益总额为150万，大于原始投资额，但由于5年收益是不同时点上取得，而其总额的现值仅为113.724万元,小于原始投资额,因而不应投资该项目. 4、2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。该车床是于 1995年从英国某公司进口，进口合同中的FOB价格是12万英镑。评估人员通过英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英国国生产厂家进行了询价，了解到当时英国已不再生产被评估自动化车床那种型号机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型自动化车床，新型自动化车床的现行FOB报价为10第五章书本P113［案例分析2］ 针对上述情况，评估人员经与有关自动化车床专家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动化车床

技术资产评估案例解析(doc 7页

技术资产评估案例解析(doc 7页)

无形资产评估案例3.6 技术资产评估案例 案例 一、评估对象 高品质铜金粉属于国家高新技术超微功能粉体材料领域，S公司在借鉴国外先进技术的基础上，运用多学科、多领域前沿技术的交叉综合，于1998年12月成功研制了高品质铜金粉的生产技术。权威部门的检测报告和用户试用报告表明，技术水平达到国际先进水平。 该产品具有分散性好、附着力强、稳定性好、色泽逼真，酷似黄金，且光亮持久等特点，产品各项性能远优于国内低品质产品，可与国外进口产品相比，已成为高档金色包装印刷廉价代金最理想的材

料。 二、评估目的 S科技有限公司研制开发了高品质铜金粉生产技术，为加快公司的高品质铜金粉技术的产业化进程，拟以该技术成果与D上市公司合资，以发挥各自的技术优势和资金优势。为合理确定双方所占的股份，委托评估机构对该技术无形资产的价值进行评估。 三、评估报告用户 该报告委托方为S公司，是报告的主要用户。D公司是拟合资对象，对无形资产评估分析过程及其结果十分重视。因此，本评估报告直接为委托方（技术转让方）提供参考意见，间接为技术受让方投资决策（确定合资方式和认同价值）提供参考依据。 四、评估依据 技术无形资产评估的依据包括法律依据、技术依据。 法律依据主要有评估委托合同、国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及《国有资产评估管理办法实施细则》。 评估技术依据是国资办发（1996）36号文件《资产评估操作规范意见（试行）》，委托方提供的《高品质仿金复合金属粉体材料（铜金粉）生产可行性研究报告》及相关资料、委托单位1998～1999年的会计报表、由中国有色金属工业粉末冶金产品质量监督中心出具的《铜金粉产品检测报告》、由H省分析测试中心出具的《铜金粉产品分析测试报告》、用户意见和产品试用报告、产品购销合同等；评估方收集的资料，包括同行专家对技术水平的评价、市场调查情况等。

资产评估复习题

< 资产评估习题 第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（％＋％＋％＋％＋％）÷5 =％ | 》 [案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的％，维修费为重置成本的％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。 解： （1）选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 六、应用举例 [案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15 万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评 估该宗土地的收益价格。 解： P= 1%)101(15+ + 5 432%)101(20 %)101(15%)101(18%)101(16+++++++ + 5 %)101%(1025 + [1- 5 50%)101(1 -+] ＝万元

无形资产评估及案例分析

无形资产评估及案例分析 季珉 目录 一、无形资产评估的有关问题 二、三种评估方法及案例分析 一、无形资产评估的有关问题 无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。 1、无形资产的确认 什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？ 什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？ （1）可作为无形资产的经济现象 需经专门确认并做可辨识的描述。 应具备合法的存在条件并受法律的保护。 必须具有所有权并能够合法的转让。 必须有无形资产存在的有形证据或证明。 必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。 必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件； 契约权：合同或某种书面协议； 商标、专利、版权：书面注册文件； 集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单； 专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等； 商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。（2）不可作为无形资产的经济现象 无形因素或无形影响力 1、市场份额 2、高盈利能力 3、受保护状态； 4、垄断地位； 5、市场潜力； 1

6、神秘性； 7、可以继承或长期使用； 8、竞争优势； 9、独一无二性； 10、折扣价格； 11、变现性； 12、所有权控制。 （3）表明无形资产价值的经济现象 能为其所有者带来可以计量的经济利益。 一个例子： 1）一个新注册的商标—保持经济存在形式； 2）不使用状态—没有经济价值； 3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。 无形资产的会计处理—新旧会计准则对比 原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。 新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 2、实施无形资产评估的原因—评估目的 1）投资--《公司法》 2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配 3）收购前企业价值的评估 4）购买特定的无形资产 5）其他为管理目的而进行的无形资产评估 1）为什么实施评估 2）评估的预期用途 3）谁将依赖于该项评估 《公司法》对出资范围的相关规定: “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等 2

资产评估案例分析

资产评估案例分析题 1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； （2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； （3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； （4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； （5）企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目行本年累计数 一、主营业务收入1 1 000 000.00 减：主营业务成本3 550 000.00 主营业务税金及附加5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7 减：营业费用8 80 000.00 管理费用9 100 000.00 财务费用10 80 000.00 其中：利息支出11 80 000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列）14 补贴收入15 300 000.00

营业外收入16 减：营业外支出17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为33%）19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 190 950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0； （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 参考答案： 收益调整表 （1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）

资产评估案例分析

资产评估 案例分析 ——房地产评估 2003年 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司

坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 2 45公 路，北为 型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况

根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下： 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。 2、区域因素 估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜

人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海 ×× 经济形到 上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。 由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活

资产评估案例分析报告

资产评估案例分析报告 资产评估报告书反映和体现受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。XX汽车制造厂: 珠海市XX资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，对贵公司因拟合资事宜而涉及的企业股东全部权益价值进行了评估工作，评估基准日为20**年1月1日。根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序对委托评估的企业实施了实地查勘、财务、统计资料分析与询证。根据委托方的要求，以及评估人员对本次评估目的及相关条件的分析，同意将持续经营价值作为本次评估结果的价值类型，评估结果如下: 一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方1、委托方、资产持有方:XX汽车制造厂，主营业务:汽车制造，该制造厂属于本行业同类产品的中型骨干企业，目前经营状况良好。2、评估报告其他使用方:企业合资经营相对应的出资公证机构及法律、法规另有规定的使用方。二、评估目的为委托方合资项目出资公证这一经济行为提供资产价值参考依据。三、评估对象及评估范围本次评估对象为委托方委托评估的以企业持续经营价值反映的企业股东全部权益价值。本次评估的范围为委托方拟进行合资的汽车制造厂整体持续经营价值，具体包含企业近3年来的各项收入支出现金流，以及对未来5年的净现金流量的测算。四、价值类型及定义本次评估所使用的价值类型为持续经营价值。持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时

的用途、经营方式、管理模式等持续经营下去所能实现的预期收益或现金流量的折现值。五、评估基准日本项目评估基准日定为2011年1月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。六、评估依据1、法律法规依据(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》; (2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》; (3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令(2005 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》; (4)其他与本项评估有关的法律法规。2、评估准则依据(1)财政部发布的《资产评估准则-基本准则》、《资产评估职业道德准则-基本准则》、《资产评估准则-评估报告》、《资产评估准则-评估程序》、《资产评估准则-工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》; (2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》; (3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》; (4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》; (5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。3、取价依据及参考依据(1)企业于评估基准日的会计报表; (2)企业最近三年的财务报表; (3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等; (4)企业提供的有关事项说明。七、评估方法本次评估所使用的主要方法为企业永续经营假设前提下的分段收益法。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。由于企业发展

资产评估案例分析例题

资产评估案例 成本法 （一）重置核算法 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元） 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30 （二）物价指数法 例题 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 重置成本计算表

【精编_推荐】资产评估案例分析

资产评估案例分析题 1.被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； （3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； （4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； （5）企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目行本年累计数 一、主营业务收入11000000.00 减：主营业务成本3550000.00 主营业务税金及附加555000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列6395000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7 减：营业费用880000.00 管理费用9100000.00

财务费用1080000.00 其中：利息支出1180000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列）13135000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列）14 补贴收入15300000.00 营业外收入16 减：营业外支出17150000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列18285000.00 减：所得税（所得税税率为33%）1994050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列）22190950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为l0； （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 参考答案： 收益调整表

资产评估案例分析

案例分析 摘要:由安琪管理层与技术骨干控股的日升科技在2006年增资安琪伊犁,投资仅为3489.28万元。三年后,安琪酵母向日升公司发行股份,购买其持有的安琪伊犁30%股权、安琪赤峰10.5%股权和宏裕塑业65%股权,期中安琪伊犁评估值最高,达6.1亿元。3年前以三千多万元从上市公司手中增资过来的资产,现在却要以6亿多卖给上市公司,这次定向增发收购的主要资产竟然大涨了17.5倍,安琪酵母管理层380人的股权实现18倍的增长,这绝对是一笔高收益的投资,而其中最大的受益者就是安琪酵母的高管及骨干。 资产评估,即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员,遵循法定或公允的标准和程序,运用科学的方法,以货币作为计算权益的统一尺度,对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。其评定价格也是一种模拟价格,具有不确定性的特点。因此,资产评估需要规范进行。 作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,资产评估在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用,已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。但在中国还不健全的行业管理体制和不对等的风险收益之下,这座天平已经收到了部分企业股东,高管的操纵。其中一个最好的案例,就是“安琪酵母高管造富:三年十八倍的炼金术”。下面,就对此案例进行分析。 一.安琪收购的始末原因 安琪酵母是一家优质的上市公司,该行业研究员给出的公司动态市盈率估值水平一直在30倍以上,这一方面反映了市场对安琪酵母作为酵母行业龙头以及未来发展的信心,另一方面,较高的市盈率也对应较高的发展预期,如果公司未来的发展不如预期,那么公司股东将会受到损失。 安琪集团和安琪酵母中层管理人员和科技骨干于2006年5月29 日,成立宜昌裕宏投资发展公司和宜昌裕华投资发展公司,两者注册资本分别为902万元和

资产评估案例分析

案例分析 摘要：由安琪管理层与技术骨干控股的日升科技在2006年增资安琪伊犁，投资仅为3489.28万元。三年后，安琪酵母向日升公司发行股份，购买其持有的安琪伊犁30%股权、安琪赤峰10.5%股权和宏裕塑业65%股权，期中安琪伊犁评估值最高，达6.1亿元。3年前以三千多万元从上市公司手中增资过来的资产，现在却要以6亿多卖给上市公司，这次定向增发收购的主要资产竟然大涨了17.5倍，安琪酵母管理层380人的股权实现18倍的增长，这绝对是一笔高收益的投资，而其中最大的受益者就是安琪酵母的高管及骨干。 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。其评定价格也是一种模拟价格，具有不确定性的特点。因此，资产评估需要规范进行。 作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，资产评估在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。但在中国还不健全的行业管理体制和不对等的风险收益之下，这座天平已经收到了部分企业股东，高管的操纵。其中一个最好的案例，就是“安琪酵母高管造富：三年十八倍的炼金术”。下面，就对此案例进行分析。 一．安琪收购的始末原因 安琪酵母是一家优质的上市公司，该行业研究员给出的公司动态市盈率估值水平一直在30倍以上，这一方面反映了市场对安琪酵母作为酵母行业龙头以及未来发展的信心，另一方面，较高的市盈率也对应较高的发展预期，如果公司未来的发展不如预期，那么公司股东将会受到损失。 安琪集团和安琪酵母中层管理人员和科技骨干于2006年5月29 日,成立宜昌裕宏投资发展公司和宜昌裕华投资发展公司,两者注册资本分别为902万元和843万元，资金来源均为自有资金。2006年6月20日,裕东公司与裕宏和裕华三家公司共同出资4000万元成立日升公司。其中，裕宏公司出资898万元,占注册资本22.45%,裕华公司出资839e万元,占注册资本20.975%。 在成立后短短的6天内,日升公司即进行了两次“精准”收购:2006年6月24日,436万元收购了安琪酵母赤峰公司的10.5%股权;2006年6月26日,安琪伊犁召开2006年度第一次股东会,决议增加公司注册资本至9,300万元,其中安琪酵母以安琪伊犁累积资本公积金转增股本10万元,安琪酵母累计出资6,510万元,占注册资本70%,日升公司以现金投3,489万元,其中2,790万元计入出资额,占注册资本30%。 2009年9月，安琪酵母公布增发报告表明,本次增发股票对象为湖北日升科技有限

资产评估案例分析

资产评估案例分析 ——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。 一、资产评估的基本理论框架体系 （一）资产评估的概念 资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （二）资产评估的基本理论 1、资产评估是对额定产权的评估 资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产 条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。 2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法 （1）资产评估的目的 资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。 （2）资产评估的价值类型 1）公允市场价值。它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。 2）投资价值。它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 3）账面价值。它仅仅是会计和纳税上的概念。 4）内在价值。它是指资产预期创造的未来现金流的现值。 5）重置价值。它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。 6）清算价值。它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 7）在用价值。它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。 （3）资产评估的方法 1）成本法。成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。 2）收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

资产评估经典案例分析

资产评估经典案例分析集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

案例六：国产机器设备评估案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53－300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000元 账面净值：100,000元 案例分析过程: 一、概况 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。

（2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2～3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1）购置价格＝188,000元 （2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元 （3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计； 重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本 ＝188,000+9,400+9,400+0+0 ＝206,800元 三、确定综合成新率

房地产评估案例分析

房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在２004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下: 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：ＸX区XX大道1154号 法定代表人:XXX 注册资本：4500万 经营范围:饮食供应,国内商业,旅馆,舞厅，浴室服务，美容美发,商务服务,礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的２1幢

房产和2块土地使用权。除储运部１6幢仓库位于XＸ区XＸ新村外,委估的房产和地产均位于XＸ区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003）字第1５7号、第１58号、”“Ｗ房字第200205７65号、第２０0２０５76６号、第２０02０5855号、第990０10３号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20０4年７月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院19９1年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; ３、中国资产评估协会“中评协（１996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004]2０号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料；

资产评估案例各种实例

企业价值评估案例一 案例 S 公司是1994年10月经省人民政府批准，由台湾S 集团公司投资设立于英 属百慕大群岛之J 公司100%控股投资的外商独资企业。S 公司位于K 市经济技 术开发区，注册资本2200万美元，经营范围为生产销售陶瓷制品、美术陶瓷、 精密陶瓷。 2001年9月，S 公司董事会决议将公司改制为股份有限公司，遂聘请资产评 估机构对S 公司所拥有的整体资产进行评估。评估人员根据S 公司所处的具体环 境和经济背景，结合特定的评估目的和评估方法的特点，选择收益法进行评估， 并确定评估基准日为2001年8月31日。 具体的评估过程如下： 一、收益法适用性判断 收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被 评估资产价格的一种资产评估方法。收益法的基本原理是资产的购买者为购买资 产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。 收益法的计算公式： 评估值＝未来收益期内各期收益的现值之和，即： ()()∑=+++=n i n i i r r R r R P 111 式中：P ：企业整体资产的评估值； i R ：未来第i 年企业的预期收益； R ：n 年后企业的年等额预期收益； r ：折现率； n ：预期收益年限。 评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业前3年财务报表分析三个方 面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。 1、总体情况判断 根据对S 公司历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率等各 方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的S 公司整体资产具有以下特 征： （1）被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营 条件； （2）被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为企业营 业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流 出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力 所带来的预期收益能够用货币衡量。 （3）被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、 经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。 2、评估目的判断 本次评估目的是为S 公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产提供价值依