二手房交易信息管理系统
目录
1 系统概述 (3)
1.1 研究背景 (3)
1.2 研究的意义 (4)
1.3 系统设计思想 (4)
2 需求分析 (5)
2.1可行性分析 (5)
2.1.1 技术可行性 (6)
2.1.2 经济可行性 (6)
2.1.3 操作可行性 (6)
2.3系统流程和逻辑 (7)
2.4计算机软硬件配置和开发平台 (10)
2.3.1计算机系统硬件配置 (10)
2.3.2计算机系统软件配置 (10)
2.3.3编程环境与工具 (11)
3系统概要设计 (11)
3.1 概述 (11)
3.2 系统结构 (12)
3.2. 数据库设计 (12)
3.2.1 数据库E-R图 (12)
3.2.2 数据库实体 (12)
3.2.3数据库设计表 (14)
4系统详细设计 (16)
4.1 用户登录模块的实现 (16)
4.2出售房屋信息管理模块 (17)
4.3客户要求信息管理模块 (18)
4.4员工绩效管理模块 (19)
4.5修改密码模块 (20)
5系统测试 (20)
5.1概念和意义 (20)
5.2 特性 (21)
5.3重要性 (21)
5.4 本系统测试描述 (21)
5.5系统测试效果 (22)
6 总结 (25)
（一）本文的研究结论及展望 (25)
（二）研究的不足及发展意见 (26)
（三）在系统设计与实现过程中的收获及后续的改进 (26)
致谢语 (27)
参考文献： (28)
二手房交易信息管理
摘要：
随着信息技术在管理上越来越深入而广泛的应用，管理信息系统的实施在技术上已逐步成熟。本文介绍了在Vs2005环境下采用“自上而下地总体规划，自下而上地应用开发”的策略开发一个二手房交易信息管理的过程。通过分析二手房交易信息管理的不足，创建了一个计算机管理二手房交易信息的方案。文章介绍了二手房交易信息管理的系统分析部分，包括可行性分析、业务流程分析等，系统设计部分主要介绍了系统功能设计和数据库设计及代码设计。
本二手房交易信息管理可以说是一个综合性的二手房交易信息管理系统，这它包含了员工信息管理，房屋信息管理，客户信息管理等多种功能，因而具有一定的实用性。本站是一个B/S模式系统，开发采用了目前流行的https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,技术。系统界面友好，操作简单，比较实用。
关键词：二手房交易信息管理；https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,技术；B/S
Abstract
As information technology in management more and more in-depth and extensive application, the implementation of the management information system has gradually mature in technology. In Vs2005 environment were introduced in this paper USES the "top-down" overall planning, bottom-up application development "strategy to develop a second-hand housing transaction information management process. By analyzing the shortage of the second-hand house transaction information management, to create a computer management of second-hand housing transaction information. This paper introduces the second-hand housing transaction information management system analysis part, including feasibility analysis, business process analysis, system design part mainly introduces the system function design and database design and code design.
The second-hand house transaction information management is a comprehensive second-hand housing transactions and information management system that it contains a employee information management, building information management, customer information management and other functions, and thus has a certain practicality. This site is a B/S mode system, adopts currently popular https://www.sodocs.net/doc/567638442.html, technology development. System friendly interface, easy operation, more practical.
Key words: second-hand housing transaction information management; https://www.sodocs.net/doc/567638442.html, technology; B/S
1 系统概述
1.1 研究背景
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来国家出台了多项针对房地产行业的调控政策，希望能引导房地产市场的健康发展。而房产交易行业是房地产业的重要组成部分，房产交易贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房产交易行业做为一个管理房屋信息的机构，其对信息的管理应该准
确，无误。因此利用所学过的软件工程设计思想，数据库等知识设计一个房产交易管理的系统对于提高该中介公司的工作效率变得尤为重要。
“房产信息网站”的开发定位在一个能够满足数据库管理系统，即具备一个数据库管理系统的基本功能，包括数据的增加，删除，修改，查询等，便于用户查看，操作，和查询房屋登记信息。此外，系统具有会员和管理员登录功能，这样可以提高数据的安全性和可靠性。该系统符合各房产交易公司的要求。在开发过程中注重明确需求分析，遵循用户参与、优化创新、使用高效、处理规范化的原则，使开发模型更加趋于完善。
1.2 研究的意义
在西方发达国家，房产交易管理信息系统已经成熟，尤其是基于Web应用技术环境下的不动产管理信息系统在房产行业中的应用日趋完善，其运作模式已经从连锁店的线性管理转变为跨地区，跨领域的扁平化管理，从而获得了显著的经济和社会效益。在我国，随着国民生活水平的不断提高，房产交易的发展和居民租房需求的多元化带动了房产交易的发展，虽然存在着比较多的中介网站，但中介的信息化管理还不够成熟，不够完善，不能对提高效率、降低成本、共享资源等方面起到至关重要的作用。在我国，房产交易行业的管理仍然限于传统的方式，中介商彼此都是信息孤立，难以为公众提供及时、互动的信息，阻碍了房产交易市场的健康、快速发展。未来，房产交易管理系统将朝着信息化之路前进，从而实现房产交易中共享信息的功能，增加交易的机会，缩短交易的时间。
1.3 系统设计思想
一个成功的网站应明确建设网站的目的，确定网站的功能，确定网站规模、投入费用，进行必要的市场分析等。只有详细的策划，才能避免在网站建设中出现的很多问题，使网站建设能顺利进行。同时，一个大型的计算机网站系统，必须有一个正确的设计指导思想，通过合理选择数据结构、网络结构、操作系统以及开发环境，构成一个完善的网络体系结构，才能充分发挥计算机信息管理的优势。根据现实生活中网民的实际需求，本系统的设计按照下述原则进行。
1.有效性：实际上这里的有效性包括两个方面的意思：有用性和可用性。有用性是指站点潜在的能满足用户需求的功能，而可用性是指能够通过站点的操作实现特定的目标。可以看出一个站点如果不能恰当运行或设计得非常槽糕就不是一个好站点。可用站点的效益应该非常高，并易于学习，在实现用户目标时令人满意而不出错。
2.高可靠性：一个实用的网站同时必须是可靠的，本设计通过合理而先进的网络
设计以及软、硬件的优化选型，可保证网站的可靠性与容错性。
3.高安全性：在设计中，将充分利用网络软、硬件提供的各种安全措施，既可以
保证用户共享资源，充分考虑系统及数据资源的容灾、备份、恢复的要求。为系统提供强大的数据库备份工具。可以保证关键数据的安全性。操作权限级，设置不同的角色确
保每一步的操作权限，可以由管理员进行设置。
4.先进性：采用目前国际上最先进的数据库技术，使用https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,开发工具，SQL Server 2005作为网站后台数据库。采用这些技术是完全基于微软平台进行开发，降低
了以后的系统运营成本，提高了系统的稳定性和易维护性。
5.采用标准技术：本网站的所有设计遵循国际上现行的标准进行，以提高系统的
开放性。
6.外观和技术平衡：系统采用Web风格的界面设计，界面友好、美观，使用方便，易学易用。网站设计的关键问题是外观和技术的平衡。外现不好的网站令人厌烦，站点可以运行很好，但却不能带动用户积极性，相反，如果外观非常有表现力，但技术有限，用户则会感到非常失望。在外观与技术之间需要确定一个清晰而连续的关系，即外观与站点的意图相关，对不同类型的网站处理方法不同。
2 需求分析
2.1可行性分析
技术可行性：计算机配置较高，有足够的空间可以安装运行平台、数据库和各类编程工具，在编程环境上提供了可靠的支持；在编程人员方面，可以运用以前所学的各种开发软件的计算机知识和管理知识，加上不断的学习，为系统的开发提供了必要的技术保障；
社会可行性：目前已有很多成功二手房交易信息管理系统的先例。二手房交易信息管理的开发和运行与国家的政策法规不存在任何冲突和抵触之处。另外，二手房交易信息管理所采用的操作和工作方式符合工作人员的日常习惯，而且操作方便灵活，便于管理。具有可行性；
经济可行性：本系统主要采用https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,开发，免费，开源，登入二手房交易信息管理即可进行操作，使用方便快捷；
2.1.1 技术可行性
技术可行性是最难决断和最关键的问题。根据客户提出的系统功能、性能及实现系统的各项约束条件，从技术的角度研究系统实现的可行性。本系统采用的是.NET家族的https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,技术和https://www.sodocs.net/doc/567638442.html, 技术。众所周知，.NET现在已经日趋成熟、稳定，被认为是计算机领域最有前途的技术之一。同时数据库采用的是SQL2005。将https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,，https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,以及SQL2005结合起来开发一套二手房交易信息管理，必定是可行并且高效的。
2.1.2 经济可行性
经济可行性研究主要进行成本效益分析，包括估计项目的开发成本，估算开发成本是否会高于项目预期的全部利润。看软件所能带来的经济效益与开发设计所需要的投资相比，是否相适宜，同时还要看此软件能否真正给用户带来足够的经济效益，我们开的这套系统正是考虑为用户提高工作效率，节省工作时间，方便操作与管理而设计。本系统的开发在经济上是完全可行的。开发此软件不需要大量的经费，而且是个人独立设计的，可以节省许多费用，同时也可提高个人的实际动手能力。
估算新系统的成本效益分析，其中包括估计项目开发的成本，开发费用和今后的运行、维护费用，估计新系统将获得的效益，估算开发成本是否会高于项目预期的全部经费。
2.1.3 操作可行性
由于现在的科技的飞速发展，计算机早已普及世界的方方面面，便利的科技条件，给人们带来优越的工作环境，这也使人们对工作效率及可操作性都有了更高的要求。因
此，管理形式的计算机是社会发展的必然趋势，各种智能化的软件层出不穷，减少了原来人工操作的费时费力的状况，从而提高了工作效率和准确度。本系统用户平台直接面向学生和系统的管理人员，界面简单、明了，采用可视化界面，普通用户只需用鼠标和键盘就可以查看信息。由于该系统的操作简便、易懂，对于初次使用此系统的用户，不必经过复杂的培训和学习就可以掌握系统的操作流程。由此可见，开发此软件在操作上是可行的。
2.3系统流程和逻辑
图2-1登录流程图
图2-2添加信息流程图
图2-3修改密码流程图
2.4计算机软硬件配置和开发平台
2.3.1计算机系统硬件配置
主板：技嘉GA-G31M-S2C
CPU： Intel奔腾双核E5300(盒)
内存：威刚2GB DDR2 80
硬盘：希捷320GB
光驱：先锋DVR-117CH
显卡：集成Intel GMA 3100显卡
声卡：集成Realtek ALC8838声卡
网卡：集成AR8132百兆网卡
显示器：优派19寸LED显示器
2.3.2计算机系统软件配置
操作系统：Microsoft Windows XP Professional 安装软件：Microsoft Office 2003
金山词霸2010
Adobe Acrobat 10.0 Professional
瑞星杀毒软件防火墙组合版
Internet Explorer 8.0
VS2005+SQL2005
2.3.3编程环境与工具
本管理信息系统采用Microsoft Windows XP Professional SP3作为操作系统平台。
本系统在开发时选用了稳定性较强的Windows XP中文专业版和C#作为开发语言，同时选项用了SQL2005数据库，由于这些软件产品都是Microsoft公司的产品，因此彼此之间的兼容性较好，开发出的应用系统稳定性较高。
VS2005具有可视化的开发环境，可以快速完成系统的开发，内部集成的数据访问通道，使得可以轻松方便的对数据库进行管理。
数据库采用Microsoft SQL2005，要据我们的系统要求，采用它完全可适合我们的工作需求，并且它所支持的类型十分丰富，维护简便，费用比较低，对使用人员的素质要求不是很高，容易升级。
3系统概要设计
3.1 概述
本系统采用B/S结构(Browser/Server,浏览器/服务器结构)和基于Web服务两种模式，是一个适用于Internet环境下的模型结构。只要用户能连上Internet,便可以在任何时间、任何地点使用。系统工作原理图如图3-1所示：
执行过程
图3-1 系统工作原理图
3.2 系统结构
本系统是基于B/S架构的网站系统，本系统的具体功能如下：
图3-2系统功能结构图
3.2. 数据库设计
3.2.1 数据库E-R图
概念模型的设计是为了将现实世界信息进行抽象，实现信息世界的建模，是进行数据库设计的有力工具。数据库概念模型设计可通过E-R图来描述现实世界的概念模型。本系统的E-R图表现了系统中各个实体之间的联系
3.2.2 数据库实体
概念设计的目标是设计出反映某个组织部门信息需求的数据库系统概念模式，数据库系统的概念模式独立于数据库系统的逻辑结构、独立于数据库管理系统（DBMS）、独立于计算机系统。
概念模式的设计方法是在需求分析的基础上，用概念数据模型（例如E-R模型）表示数据及数据之间的相互联系，设计出反映用户信息需求和处理需求的数据库系统概念模式。概念设计的目标是准确描述应用领域的信息模式，支持用户的各种应用，这样既容易转换为数据库系统逻辑模式，又容易为用户理解。数据库系统概念模式是面向现实世界的数据模型，不能直接用于数据库系统的实现。在此阶段，用户可以参与和评价数据库系统的设计，从而有利于保证数据库系统的设计与用户的需求相吻合。在概念模式的设计中，E-R模型法是最常见的设计方法。本系统的E-R图如下图所示：管理员属性图如图3-2所示。
图3-2 管理员信息实体属性图
员工属性图如图3-3所示。
图3-3 员工信息实体属性图
出售房屋信息实体属性图如图3-4所示。
图3-4出售房屋信息属性图
出租信息实体属性图如图3-5所示。
图3-5出租信息实体属性图
3.2.3数据库设计表
此系统需要后台数据库，下面介绍数据库中的各个表的详细信息。
管理员信息表如表3-1所示。
表3-1 管理员信息表
字段名说明类型长度可否为空主键
ID 编号int 8 否是
UserName 用户名varchar 50 否否
password 用户密码varchar 50 否否
员工信息表如表3-2所示。
表3-2 员工信息表
字段名说明类型长度可否为空主键ID编号int 8 否是UserName用户名varchar 11 否否PassWord密码varchar 11 否否XingMing姓名varchar 11 否否Age年龄varchar 11 否否IDCard身份证varchar 11 否否Tel电话varchar 11 否否Address地址varchar 11 否否
出售房屋信息表如表3-3所示。
表3-3出售房屋信息表
字段名说明类型长度可否为空主键ID主键int 8 否是BianHao房屋编号Nvarchar 50 否否WeiZhi位置Nvarchar50 否否MianJi面积Nvarchar50 否否JuShi居室Nvarchar 2 否否LianXiRen联系人Nvarchar50 否否Tel电话Nvarchar50 否否Jiage价格Nvarchar50 否否ReDu热度Int 8 否否
出租信息表如表3-4所示。
表3-3出租房屋信息表
字段名说明类型长度可否为空主键ID主键int 8 否是BianHao房屋编号Nvarchar 50 否否WeiZhi位置Nvarchar50 否否MianJi面积Nvarchar50 否否JuShi居室Nvarchar 2 否否LianXiRen联系人Nvarchar50 否否Tel电话Nvarchar50 否否
Jiage价格Nvarchar50 否否
ReDu热度Int 8 否否
4系统详细设计
本系统才用了https://www.sodocs.net/doc/567638442.html,和SQL结合的结构开发了二手房交易信息管理，本系统是基于现在流行的瘦客户端管理模式既B/S模式。在数据库的连接上面本系统的连接字符串存储在系统的配置文件中，既Web.Config文件中，当系统变化的时候只需要改动本系统的配置文件就可以，不需要在每个页面修改的连接字符串，大大的提高了系统的可以移植性，系统中所以和数据库有关系的操作都通过一个通用类来实现，大大提高了代码的耦合性，当数据库类型等信息变化后直接修改类文件就可以了，不再需要每个页面都修改。另外本系统解决了中文的问题，也是在配置文件中添加了编码方式的形式解决的，本系统的另外一个大的特点是系统对数据库的操作都单独的写在了一个类里，这样对系统的所有数据库操作都只访问这个类就可以了，不要每个页面都去写数据库的操作，提高了系统的集成性。
4.1 用户登录模块的实现
系统后台管理模块需要登入后才能使用，只有等了后才能够进行操作，管理员用户登录的用户名：Admin，密码Admin。后台登入界面如图4-1所示，登入后后台首页管理界面，以简洁大方、方便操作为设计思路：
图4-1系统登录页面
4.2出售房屋信息管理模块
管理员可以管理对应的出售的房屋信息，在出售房屋信息中输入对应的编号，位置，面积，联系人，价格等信息后点击确定按钮，系统判断数据的合法性后确定输入合法后添加数据到数据库中模块界面如图4-2所示：
图4-2出售信息添加页面
出售信息管理在添加信息后返回信息列表给系统的管理人员，界面如图4-3所示
图4-3出售信息管理列表
4.3客户要求信息管理模块
管理员可以管理对应的客户要求信息，在客户要求管理中，输入对应的用户名，联系方式，要求等信息后点击确定按钮，系统判断数据的合法性后确定输入合法后添加数据到数据库中模块界面如图4-4所示：
图4-4客户要求信息添加页面
客户要求信息管理在添加信息后返回信息列表给系统的管理人员，界面如图4-5所示
图4-5客户要求管理列表
4.4员工绩效管理模块
管理员可以管理对应的员工绩效信息，在员工绩效信息中输入对应的员工编号，时间和出售信息以及提出等信息后点击确定按钮，系统判断数据的合法性后确定输入合法后添加数据到数据库中模块界面如图4-6所示：
图4-6员工绩效添加页面
绩效信息在添加信息后返回信息列表给系统的管理人员，界面如图4-7所示
图4-7绩效管理列表
4.5修改密码模块
为了系统的安全，用户要定期的修改自己的密码， 防止被其他用户非法等了和操作给系统带来不良的后果。如图4-10所示：
图4-10密码修改页面
5系统测试
5.1概念和意义
测试的定义：程序测试是为了发现错误而执行程序的过程。测试(Testing)的任务与目的可以描述为：
目的：发现程序的错误；
任务：通过在计算机上执行程序，暴露程序中潜在的错误。
另一个预测是相关的术语叫纠错(Debugging)。它的目的与任务可以规定为： 目的：定位和纠正错误；
任务：消除软件故障，保证程序的可靠运行。测试与纠错的关系，可以用图5-1的数据流图来说明。图中表明，每一次测试都要准备好若干必要的测试数据，与被测试程序一道送入计算机执行。通常把一次程序执行需要的测试数据，称为一个“测试用例(Test Case)。每一个测试用例产生一个相应的“测试结果”。如果它与“期望结果”不想符合，便说明程序中存在错误，需要用纠错来改正。
最新二手房交易税费明细表
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 最新二手房交易税费明细表 普通住宅: 1、单套建筑面积在144平方米以下。 2、住宅小区建筑容积率在1.0以上。 3、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.44倍以内.非普通住宅： 除普通住宅以外的住宅。 费用名称园区收费标准 手续费 3元/㎡
印花税 0.05%*(成交价与评估价取高值) 契税 普通住宅 2%*(成交价与评估价最高值) 非普通住宅 4%*(成交价与评估价最高值) 工本费 50元 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
二手房土地增值税计算方法
二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？ 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分： (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
二手房交易要交哪些税费,计算标准怎样
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.sodocs.net/doc/567638442.html, 二手房交易要交哪些税费,计算标准怎样 许多的人都会购买二手房，比新房子便宜许多，但是二手房会涉及到许多税款的缴纳。小编今天就带大家来看一下“二手房交易要交哪些税费,计算标准怎样”这个问题及其后续问题。关于这些问题，赢了网小编为你整理以下内容，希望对你有帮助。 一、二手房交易 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。 依据物价局相关文件规定，房产交易额在500万元(含500万元)以下的按3%收取;超过500万元至1000万元金额(含1000万元)的，按3%收取;超过1000万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。
二、二手房交易要交哪些税费,计算标准怎样 1、营业税(税率5.65%卖方缴纳) 根据财政部2017年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2017年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足2年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2、个人所得税：(税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过2年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年 则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
二手房交易的详细流程
二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。 二手房交易的详细流程和注意事项： 1、产权调查 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字; 其 次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关， 《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财 产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 2、交定金 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5% 计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应 该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。风险提示：a）当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; b）卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三 C）为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 3、赎楼 一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的 情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借 款赎楼，产生的是0.8% 的担保费用，以及0 .4% 的短期赎楼利息， 等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要
深圳市二手房交易详细流程
遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 深圳市二手房交易详细流程 房产交易环节 第1步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询
电话25985367)，宝安查档要去前进一路2 9 3号(咨询电话27820119)，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦(咨询电话28918176)。 记者致电上述单位，得到的回复是：查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档，查档完毕后可以打印明细，查档及打单均为免费服务，查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示，买家本人也可以查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
二手房交易流程及操作步骤
二手房交易流程及操作步骤 对于想买房的人来说，如果说掏钱是“心痛”之事，那么办理繁琐手续就是“头痛”之事了。无数买房者都高呼“清理手续”口号，渴望拿证“忽如一夜春风来”奇迹的发生。其中，由于二手房牵扯的各类关系较一手房更为复杂，办理“二手房交易”更是让人烦不胜烦。佳旭律师事务所就二手房交易问题联合哈尔滨房产信息网，结合资深房产专家，提出: 盘点一:商品房按揭贷款 商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步由买家自己处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约”;接下来，由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件;之后，需要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额;接下来进行交易过户和抵押登记，接着便是银行向原业主发放贷款;最后由银行将这些文件进行归档。 在办理这些手续过程中，一定要审清、确定申请贷款人的资格: 1、需年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民; 2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定; 3、有稳定的合法收入,具还本付息能力; 4、同意以所购房产作为贷款的抵押物; 5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡; 6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。 在整个商品房二手交易过程中，买家需要提供的资料包括:
1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证; 2、户口簿正本或复印件; 3、婚姻状况证明:结婚证或未婚证明正本; 4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。 业主需要提供的资料有: 1、拟卖房屋的产权证明文件正本; 2、测绘图原件及复印件; 3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见; 4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料; 5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证; 6、户口簿正本或复印件; 7、婚姻状况证明:结婚证(副本亦可)或未婚证明正本。 盘点二:房改房按揭贷款 房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括: 1、拟卖房屋的产权证明文件正本; 2、测绘图原件及复印件; 3、共有的房地产须提交《房地产共有(用)证》及共有人对房地产买卖的书面意见;
个人购买二手房全流程
先说三点最深的体会： 1、购买二手房的流程其实很简单、很规范，如果想省中介费，就自己把整个购买流程熟悉一下吧，毕竟几万块钱对我们老百姓来说还是很有份量的； 2、为了保障买卖双方的利益，购房合同一定要仔细推敲，认真填写； 3、买卖双方一定要加强沟通，建立互相信任的关系，严格按照合同办事。 具体步骤： 1、和房主谈妥房价，明确个人所得税、契税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付。 2、查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。 3、买卖双方去华侨路52号档案馆查验房产，需支付手续费20元，重点看看这个房子是否有抵押，查看房子相关信息是否和房产证、土地证上的信息一致。 4、去华侨路房地产交易市场的二楼商务中心购买五份空白的《南京市存量房交易合同》。 5、买卖双方签订《南京市存量房交易合同》，重点内容包括以下几点： （1）房价以及房款的支付方式，包括定金、首付款（强烈建议使用房产局的监管帐户）、贷款、尾款； （2）送件（就是去房产局过户）的日期； （3）房屋交付的日期； （4）在补充条款中详细说明房屋内设备的归属； （5）协议一式五份，卖方一份，买方一份，房产交易中心收取一份，交契税时收取一份，银行贷款需要一份，办土地证需要一份复印件。 6、买房付定金，卖房出具收条。 7、送件。买方携带身份证，首付款（可以放在一张银行卡中），购房协议；卖方携带身份证、房产证、土地证、购房原始发票、契税完税证明。具体步骤是： （1）去房产交易市场三楼16号窗口，买卖双方签订资金托管协议，买方把首付款打到监管帐户（房屋产权证出件后，卖方凭资金托管协议领取首付款）； （2）去房产交易市场一楼打印房屋配图（手续费20元），填写《南京市存量房交易申请表》；（3）去房产交易市场二楼送件，交纳旧房产证和购房合同一份，若干证件的复印件。 送件后收好送件单，第二天可以在网上查询到送件信息，十个工作日后取件。 8、买卖双方一起去银行办理贷款，需要携带送件单，老房产证和土地证的复印件（在送件以前要先留好），买卖双方需要在银行协议上签字无数。 9、取件。买卖双方携带身份证、合同。 （1）房产交易市场三楼，凭送件单领取契税、个税、手续费的交纳单，然后逐个交纳上述款项，契税、个税最好刷卡，手续费需要付现金； （2）房产交易市场三楼，取件，正式领取新房产证，注意收好契税的完税证明和交税申请单（银行贷款需要）；
二手房交易的详细流程讲课稿
二手房交易的详细流 程
二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。 二手房交易的详细流程和注意事项： 1、产权调查 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 2、交定金 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。风险提示： a)当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; b)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三 c)为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 3、赎楼 一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银
二手房税费计算表.docx
二手房交易税费一览表 卖方篇 印花税 成交价×0.05%（暂免征 收） 购入后超 过5年（含）的普通住 房出售的免征收一营业税 卖方应承担的税收和费用营业税购入后超 过5年（含） 的非普通 住房出售 的 （出售价格 -购入价 格）×5.6% 购入不足5 年的住房 出售的 出售价格 X5.6% 个人所 得税应纳税额=（合同价-购 买成本-合理费用），按照差额20%的个税征
自行申收。目前成本价房如查 报不到原值的可按照合 同价的全额1%征收个税； 关注政策！新浪乐居论坛 $ ]/ g8 I V. B3 X 免税条件：1、自有唯一 一套住房且居住五年以上 免征个人所得税；2、对 出售自有住房与购买价无 差额的，可根据原购买房 产发票免除征收。 应纳税额=成交价的 1% 土地增免税条件：1、普通住值税宅 在其转让时，暂免征（国土收土地 增值税2、转让局）非普通住宅 的，凡居住 满五年或五年以上的，免 予征收土地增值税；
3、居住满三年未满五年 的，减半征收土地增 值税；4、居住未满三 年的，按规定计征土地 增值税。 该税在卖方需要交纳 增值税、营业税的情况城市维下交纳，并按照缴纳的护建设增值税、营业税的税费费进行计算，若无需 缴纳 增值税、营业税的，也 无需缴纳该项费用。 该税在卖方需要交纳 增值税、营业税的情况 下交纳，并按照缴纳的教育附 增值税、营业税的税额加费 进行计算，若无需缴纳 增值税、营业税的，也 无需缴纳该项费用。 优惠价以优惠价（标准价）购买补足为房产的，需要补足房产
成本价价款后，改成房屋成本 价： 当年成本价（城八区按 照1560元/平米）×建 面×6%=±市可交易 以成本价购房或转为 成本价的优惠价购房，成本价若需上市的，需要补交上市补土地出让金：交土地当年成本价（城八区按出让金照1560元/平米）×建 面×1%=上市交易后成 商品房 1、2008年4月8号之 前，签订购房合同的，经济适满5年出售的，按照合用房补同价的10%缴纳（综合交土地地价款）土地收益金。收益金 2、2008年4月8日之 后，签订购房合同的，
揭秘东莞二手房完整交易流程
揭秘东莞二手房完整交易流程 二手房交易简易流程详解二手房交易流程 付定金前需做三方面评估 关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估： 1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷，一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。 2、了解所购“二手房”的准确建筑面积：合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。 3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
签订买卖居间合同 1、签订买卖居间合同房屋细节要明晰：交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。 2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。 3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。 4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。 5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。
2019经济适用房二手房交易税费怎么算
2019经济适用房二手房交易税费怎么算 一、卖方应承担的税收和费用 1、印花税 成交价X 0.05嘴免征收） 2、营业税 购入后超过5年（含）的普通住房出售的 免征收一营业税 购入后超过5年（含）的非普通住房出售的。计算方法：（出售价格-购入价格）X 5.6% 购入不足5年的住房出售的。计算方法：出售价格X 5.6% 3、个人所得税 白行申报 应纳税额=（合同价-购买成本-合理费用），按照差额20%的个税征收。目前 朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1%征收个税； 免税条件：（1）白有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税；（2）对出售白有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。 4、土地增值税（国土局） 应纳税额=成交价的1% 免税条件：（1）普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税（2）转让非普通住
宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；（3）居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；（4）居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 5、城市维护建设费 该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 6、教育附加费 该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。 优惠价补足为成本价 以优惠价（标准价）购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价： 当年成本价（城八区按照1560元/平米）建面X 6%=市可交易 7、成本价上市补交土地出让金 以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金：当年成本价（城八区按照1560元/平米）建面X 1%=市交易后成商品房 8、经济适用房补交土地收益金 ⑴2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10% 缴纳（综合地价款）土地收益金。 ⑵2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原 购房价差额的70%缴纳土地收益金。
二手房交易过户和税费的计算
二手房交易过户和税费计算(2010修改版) 二手房交易税费及所需材料 一．正常过户 1、交易税费 1.营业税（税率5.55% 卖方缴纳） 根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。 这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。 另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。 2. 个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳） 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。 注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。 另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 3. 印花税（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。 4. 契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。 5.测绘费 1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积7 5平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。 6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积非住宅10元/平米 7.登记费（工本费） 80元共有权证:20元
二手房交易的详细流程及注意事项
二手房交易的详细流程及注意事项 导读：本文二手房交易的详细流程及注意事项，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 二手房交易的详细流程及注意事项 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？ 第1步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明"交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约".如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。 风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; 2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明"交由第三方监管即视为卖方收讫"; 3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保
二手房交易的详细流程及注意事项培训资料
二手房交易的详细流程及注意事项
二手房交易的详细流程及注意事项 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢？ 第1步：买卖前的产权审核 担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。 如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。 风险提示： 1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%; 2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”; 3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
二手房买卖税费计算是怎样的
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 二手房买卖税费计算是怎样的 打算买二手房，但是还是不知道二手房买卖要交哪些税。当事人对二手房交易的税费问题是非常看重的，因此有必要事先予以了解。那么，二手房交易税费的标准是怎样的?当事人应带如何计算二手房买卖税费?赢了网小编在下文中一一为您阐述。 一、二手房交易个税是多少 二手房交易个税，可参考《国税总局关于个人住房转让征收个人所得
税的通知》相关规定。 对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 (一)房屋原值具体为： 1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。 4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计
算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为： (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费; (2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费; (3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;
[流程管理]南京二手房交易流程全攻略
（流程管理)南京二手房交易流程全 攻略
南京二手房交易流程全攻略 二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍壹不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等壹系列问题，为广大购房者壹壹解答。 壹、二手房交易基本流程： 1.查询房源、发布房源： 2.实地见房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等关联证件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》： 卖方带房屋产权证、土地证身份证明等； 买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份 4.办理贷款手续： 买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料： 身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款仍需提供公积金缴存单原件 卖方资料： 卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书 若需提前仍贷： 借款合同原件/仍款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证 5.办理交易过户：（产权过户时间为壹周） 买卖双方亲自前往房产局办理，携带关联证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票. 6.办理土地证过户： 买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房屋交验，费用结清： 水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。 二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）： 1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表 2、交易服务费： 房改房：100元 存量房：3元/㎡ 3、产权登记费： 房改房：40元 存量房：80元 4、配图费：
2018年北京二手房税费新政策(附详细计算方式)
2018 年北京二手房税费新政策（附详细计算方式） 二手房，顾名思义不是最新的房产，二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。下面为你讲解2018 年北京二手房税费新政策,二手房税费的计算方式。 一般二手房交易需要交纳的税费主要有： 1、契税：一般是房款的1%（面积在90 平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144 平以下缴纳1.5%，面积在144 平米以上的需要缴纳4%） 2、营业税：房产证未满5 年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。 3、个人所得税，1%（房产证满5 年并且是唯一住房的可以免除） 4、交易费：3 元/平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6 元每平米） 5、测绘费：按各区具体规定 6、权属登记费及取证费：一般情况是在200 元内。 二手房计税基数是房屋评估价，首套房是根据卖家是否首套房。 1 契税计算公式首套90 平米以下： 契税二合同价X 1% 首套90 平米至140 平米：
契税=合同价X 1.5% 140 平米以上或者两套： 契税=合同价X 3% 2 个人所得税计算公式 个人住房满5 年且为唯一住房转让免征个税。 个税=（原购买价-现售价）X 20% 3 营业税计算公式 满2 年的普通住宅免征。 满2年的高档住宅征收（大于144 m2）: 营业税=（合同价-原购房价）X 5.6% 不满2 年： 营业税=合同价X 5.6% 4 城市维护建设税计算公式 城市维护建设税=营业税X 7% 5 教育费附加税计算公式 教育费附加税=营业税X 3% 6 综合地价款计算公式 满5 年出售的经济适用房： 综合地价款=成交价X 10% 7 土地增值税计算公式对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。 土地增值税=增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系 数。按照四级超率累进税率进行征收：
二手房交易流程及后期费用详解版
二手房交易流程及后期费用详解版一、二手房交易流程： (一)、二手房标准交易流程： 1.买方看房 2.买方产权调查 3.买卖双方商谈，买方交意向金 4.买卖双方签订合同 5.买方交付首期或履约定金 6.卖方提前偿还银行贷款 7.卖方注销房地产抵押登记 8.买方申请公积金、商业贷款 9.买方与银行签订贷款合同 10.申请过户，取得收件收据 11.买方支持二期房款 12.卖方将房屋交付给买方 13.银行放款 14.水电煤讯和物业管理费交接 15.买方领取产权证 16.买方支付末期房款 (二)、二手房中介交易流程： 1.买方到中介门店看房、选房、咨询 2.交纳意向金、签订意向金协议 3.中介联系卖方收意向金、转定金
4.签署买卖合同、买方首付30%左右 5.卖方还清银行贷款、注销抵押登记 6.买家办理公积金或商业贷款 7.中介陪同过户取得收件收据 8.20天内中介领证、银行审核之后房款 9.买家领取房产证 10.办理水电煤讯等交接、卖家迁出户口 11.付清最后一笔房款 二、二手房交易需提交的证件： 1.买卖双方身份证明原件（仅供核对）及复印件，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证； 2.户口本原件或复印件； 3.房屋所有权转移登记申请书； 4.原房屋所有权证（原件）； 5.买卖双方签署的房屋买卖合同（三份原件）； 6.房屋所有权证附图、登记表复印件一式两份（登记表不复印原产权人姓名）； 7.契税完税证或减免税凭证； 8.已购成本价公有住房交易：补充提交原购房合同原件； 9.已购央产房出售：补充提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明； 10.直管房屋（原房管局产权）：补充提交与房管所签订的物业结清协议； 11.已购经济适用住房：购房不足五年出售的，补充提交买房人的经济适用房购房资格审核表（原件）。 三、二手房交易所需交纳的费用： 1、印花税（买卖双方分别交纳）：万分之五； 2、土地出让金（买方缴纳）：
厦门市二手房交易税费明细表
厦门市二手房交易税费明细表房产性质 项目 个人所得税 印花税 营业税及附加费 土地出让金 交易手续费 契税 公告费 权属变更登记费 交易中介佣金 产权过户代办费 他项权利登记 低押手续费 评估费 保险费已购公有住房 卖 1.5% 0.05% 5.55%
3元/平 1.5% 200元 190元 买方支付（评估价）*0.4‰*买方贷款额*0.85‰*按揭年限买 0.05% 1% 3元/平 1.5% 210元 1% 600元 190元卖 1.5% 0.05% 5.55% 3元/平 1.5% 200元普通住宅
买 0.05% 3元/平 1.5% 200元 210元 1% 600元 190元卖 1.5% 0.05% 5.55% 6元/平 1.5% 200元高档住宅 买 0.05%6元/平3%200元210元1%600元190元注：实际数据以厦门市房地产交易中心最新变更后的数据为准 2、二手房交易流程简图 签订转让协议(设定金)→送件交易29个工作日(申请按揭)→领取产权证缴交相关费用→申请公积金10个工作日→抵押登记10个工作日→商业贷款2天放款→总41个工作日→公积金贷款24天放款→总53个工作日
3、双方签定转让协议需要带的资料 ①卖方：产权证身份证户口本婚姻证明 如没有产权证-----购房合同------- 买方：身份证房款定金不可超过20%最少1000元 中介费要在签协议之前谈好 ②送件交易过程 卖方：产权证身分证(夫妻双方)户口本结婚证 买方：夫妻双方身份证户口本结婚证收入证明 如是公积金贷款要开近12个月的公积金缴交清单 18个工作日产权过户(送件开始算) 境外的要公告一个月加18个工作日(200元公告费) 送件日收取中介费代办费评估费 18个工作日缴交所有费用(除中介费，代办费，评估费) 4、应该了解的贷款知识 A、偿还方式主要分为两种：等额本息还款法（等额还款）和等额本金还款法（递减还款）等额还款的特点 ①每个月的还款额保持不变(遇调整利率除外)，供楼压力平均。 ②方便记忆，准确掌握每月的还款额，便于有计划地安排家庭的财政收支 ③因占用本金时间相对递减法还款方式长，所以所承担的利息较多。 ④适合人群：预期收入稳定但现阶段收入不高，而希望以固定供款额还款的人士。
二手房交易流程及操作步骤
二手房交易流程及操作步骤 1.产权调查 验证房屋相关产权：房屋手续是否齐全;房屋产权是否明晰;土地情况是否清晰 判断房屋出售原因：市政规划是否影响;房屋历史是否清白;房屋质量是否可靠 调查是否合法出售：福利房屋是否合法;单位房屋是否侵权;交易房屋是否在租 2.签署合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同; 3.办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部门产却又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4.缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。 5.办理产权转移过户手续。 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 6.银行贷款 对贷款的买受人来说在于卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买房的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。