2016年4月徐州市房地产市场报告

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2016年4月份*甲乙房产徐州市房地产市场研究报告

目录

第一章市场综述 (3)

第二章排行榜 (4)

第三章调控政策 (6)

第四章房地产市场 (8)

一、商品房市场 (8)

1、供求情况 (8)

2、同期供求对比 (9)

3、价格走势 (9)

4、存量及去化周期 (10)

二、土地市场 (11)

1、月度供应 (11)

2、月度成交 (11)

三、商品住宅市场 (12)

1、供求情况 (12)

2、同期供求对比 (13)

3、价格走势 (13)

4、存量及去化周期 (14)

第一章市场综述

荣盛城滞后住宅滞后备案、供应剧增；整体楼市成交火爆，成交集中度高

?2016年4月徐州市区商品住宅新增供应97万㎡，环比上涨411%，当月供应为历史新高：一方面万科城、书香华府、北辰天地等项目首开或推新；另一方面荣盛城、荣盛花语城两项目集中备案，当月两项目商品住宅共备案预售49万㎡。

?2016年4月徐州市区商品住宅新增成交57万㎡，环比增长19%，成交量为历史新高，但实际成交量略低于3月：玉泉雅筑8.82万㎡（面向社会高知群体）、荣盛城8.48万㎡（滞后签约），去除两项目的成交量，4月市区商品住宅实际成交40万㎡。

?2016年4月徐州市区商品住宅成交量前十名楼盘共成交30万㎡，占总成交量53%左右。荣盛、万科、华润五房企当月成交18万㎡，占总量的38%。成交高度集中。

?整体市场健康发展：截止2016年4月末，徐州市区商品住宅存量478万㎡、去化周期12个月。（若剔除保障房、拆迁安置房、别墅等物业，存量约300万㎡左右，去化周期仅为8个月左右）

5月市场预判——供应骤降、成交处于高位、成交集中度进一步提高

供应下降：名企大盘受工程进度限制，新房源供应不足；

高位成交：1、4月荣盛城备案预售41万㎡，当月仅网签8万㎡，5月依然是签约高峰；2、5月将举办两次房展会，各楼盘将推出相当数量特价房。

第二章排行榜

?2016年4月徐州市区商品住宅成交面积排行榜

排名项目名称区域成交套数成交面积

1 玉泉雅筑南区66

2 8.82

2 荣盛城西区806 8.48

3 橡树湾和平路板块233 2.53

4 东方雅园高铁板块179 1.89

5 北宸天地中心区184 1.80

6 和平上东和平路板块173 1.73

7 碧桂园新城区110 1.25

8 淮海天地西区129 1.13

9 云龙华府和平路板块100 1.12

10 中锐星尚城新城区95 1.01

11 雍景新城新城区87 1.00

?2016年4月徐州市区商品住宅成交套数排行榜

排名项目名称区域成交套数成交面积

1 荣盛城西区806 8.48

2 玉泉雅筑南区662 8.82

3 橡树湾和平路板块233 2.53

4 北宸天地中心区184 1.80

5 东方雅园高铁板块179 1.89

6 和平上东和平路板块173 1.73

7 淮海天地西区129 1.13

8 碧桂园新城区110 1.25

9 云龙华府和平路板块100 1.12

10 中锐星尚城新城区95 1.01

11 万科城北区91 0.94

?2016年4月徐州知名房企商品住宅成交面积

?2016年4月徐州市区高端住宅成交面积排行榜

排行项目名称成交套数成交面积（万㎡）

1 北宸天地中心区184

2 淮海天地西区129

3 凯旋门中心区77

4 鼓楼广场中心区64

5 滟澜公馆中心区52

6 风尚米兰中心区40

7 南郊中茵城中心区36

8 锦绣湖畔中心区25

9 翠湖御景中心区22

10 华府天地中心区13

11 云龙观邸中心区9

12 鑫苑景城西区 6

13 金域华庭中心区 4

第三章调控政策

实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险

?上海市：二套普通房首付不低于5成，二套非普通房首付不低于7成，此外购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

?南京市：严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象；加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，对非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款；有效强化个人住房贷款风险管理；营造公平有序的竞争环境；加强住房金融业务的跟踪监测和检查。

?深圳市：二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。

限购政策进一步升级

?上海市：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

?深圳市：本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，此前年限则为1年及以上；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

?廊坊市：非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务

?苏州市：加强P2P、小贷公司以及涉及众筹买房、首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行全面摸底排查，梳理相关企业名单、数量、产品模式；查处银行机构资金变相流入首付房贷情况，限制商业银行间利率竞争及与房产中介违规合作行为，加强贷款人资格审查，清理首付贷等场外加杠杆模式，切实防范金融风险，遏制房地产市场投机行为。

?上海市：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售

?上海市：统一商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。

?苏州市：加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区（不含吴江区）30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。并要求项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售；在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。

?合肥市：房地产管理局等四部门联合出台楼市调控新政，对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。

第四章房地产市场

一、商品房市场

说明：商品房是指市场上销售的全部房产，包括住宅、商业、办公、经济适用房、车库、地下室等物业。

2016年4月徐州市区商品房新增供应104万㎡、环比上涨215%； 2016年4月徐州市区商品房新增成交64万㎡、环比上涨

25%；

2016年4月徐州市区商品房市场供求比为1.63：1，整体市场呈供大于求状态； 2016年4月徐州市区商品房成交均价7240元/㎡、环比下降2%。 1、供求情况

图1-1-1： 2015年4月-2016年4月徐州市区商品房供求情况

表1-1-1：2016年4月徐州市区商品房市场数据指标变化

数据来源：CRIC 系统

2016年4月徐州市区商品房新增供应104万㎡、环比上涨215%；新增成交64万㎡、环比上涨25%，供求比为1.36:1，整体市场呈供大于求状态。

2、同期供求对比

2016年1-4月徐州市区商品房新增供应235万㎡、环比上涨124%，新增成交182万㎡、环比上涨28%，市场需求旺盛。

图1-2-1：1-4月徐州市商品房供求对比

数据来源：CRIC系统

3、价格走势

2016年4月徐州市区商品房成交均价7240元/㎡、环比下降2%。（商品住宅成交均价6461元/㎡、环比下降7%）。

图1-3-1：2015年4月-2016年4月徐州市区商品房成交均价走势

数据来源：CRIC系统

4、存量及去化周期

截止2016年4月末，徐州市区商品房市场存量达1012万㎡，去化周期17个月（其中商品住宅存量478万㎡、去化周期12个月）。商办、地下室、车库车位等存量达534万㎡，商办市场存在的风险较大

图1-4-1：2009年-2016年4月徐州市商品房存量及去化周期走势

数据来源：CRIC系统

二、土地市场

经营性用地指住宅（或部分保障房）、商业（或商务金融）、办公、市场等用地，不包含工业、物流、公建配套、保障性住房等。

1、月度供应

图2-1-1：2015年4月-2016年4月徐州市区经营性用地供应情况

2016年4月徐州市区无营性用地挂牌出让。 2、月度成交

图2-1-1：2015

年4月-2016年4月徐州市区经营性用地成交情况

2016年4月徐州市区经营性用仅成交1幅，为荣盛城后续地块。该地块占地面积4万㎡、总建14万㎡、土地总价1.68亿元、楼板价990元/㎡。

二、商品住宅市场

说明：商品住宅指市场上销售的住宅物业，包含政策性住房、普通住宅、别墅、花园洋房等产品形态。

2016年4月徐州市区商品住宅新增供应97万㎡、环比上涨410%； 2016年4月徐州市区商品住宅新增成交57万㎡、环比上涨18%；

2016年4月徐州市区商品住宅市场供求比1.68：1，整体市场呈供大于求状态； 2016年4月徐州市区商品住宅成交均价6461元/㎡

、环比下降7%。

1、供求情况

2016年4月徐州市区商品住宅新增供应97万㎡、环比上涨410%；新增成交57万㎡、环比上涨18%；成交均价6461元/㎡、环比下降7%。

图3-2-1：2015年4月-2016年4月徐州市区商品住宅供求情况

表3-2-2：2016年4月徐州市区商品住宅市场数据指标变化

数据来源：CRIC 系统

2、同期供求对比

图3-3-1：1-4月徐州市区商住宅供求对比

数据来源：CRIC系统

2016年1-4月徐州市区商品住宅市场新增供应136万㎡、新增成交159万㎡，分别环比上涨74%、上涨36%，供应成交均大幅上涨，市场需求旺盛。

3、价格走势

2016年4月徐州市区商品住宅成交均价6461元/㎡、环比下降7%。

图3-4-1：徐州市区商品住宅成交价格走势

数据来源：CRIC系统

4、存量及去化周期

截止2016年4月末徐州市区商品住宅存量478万㎡、去化周期12个月，库存量呈下降趋势。

图3-5-1：徐州市区商品住宅存量及去化周期情况

数据来源：CRIC系统