怀宁碧桂园施组

项目团队建设的五个阶段

项目团队建设的五个阶段 每个团队都会经历团队建设的这五个阶段。首先谈谈团队建设的背景。最初的团队成长四阶段理论是由Bruce Wayne Tuckman于1965年建立并发表的。他的“Tuckman阶段”理论建立在对团队动态的研究上。他相信（今天已普遍公认)一个团队若要成长到能有效合作并产出高质量成果，这些阶段是必经的。在1977年，Tuckman与Mary Ann Jensen一道，将“解散”作为第五个阶段。解散阶段是团队完成项目的阶段。成员们不久就将加入其它团队继续工作。对一个高效的团队而言，当项目结束，配合默契的团队成员们即将各奔前程时，难免让人伤感。 五个阶段如下所述： 第一阶段：形成 第二阶段：震荡 第三阶段：规范 第四阶段：成熟 第五阶段：解散 本文介绍每个阶段的背景，并以一个经历这五个阶段的团队为例。 阶段一：形成 当团队成员第一次碰面时形成阶段就开始了。在初次会面中，团队成员相互认识。他们开始交流各自的背景，兴趣和经验，形成了对彼此的第一印象。他们开始了解团队即将着手的工作，讨论项目的目标并开始思考各自在项目中的角色。他们还没有开始正式的项目工作。他们正有效地“相互感知”，正在寻找合作的方式。在团队成长的这个最初阶段，团队领导对项目的团队目标有清晰的认识，对项目提供明确的方向是很重要的。团队领导必须确保所有成员都参与决定团队角色和责任，同时必须与团队一道努力，帮助他们建立合作的方式（“团队规范”）。团队依赖于团队领导的指导。 阶段二：震荡 当团队开始一起工作时，他们就进入了“震荡”阶段。这个阶段是无法避免的；每个团队- 尤其是过去从未合作过的新团队- 都会经历团队建设的这一个过程。在这个阶段，团队成员为了地位，为了让自己的意见得到采纳而互相竞争。在应该做什么和应该怎么做上，他们都有不同的意见- 这些都会在团队内部造成冲突。在团队领导的带领下，他们在经历这一阶段时会学会如何共同解决问题，既能独立地又能与团队一道发挥作用，并能找到各自在团队中的角色和应担负的责任。对不喜欢冲突的团队成员而言，这是一个难熬的阶段。 团队领导需要这个阶段中熟练地推动团队进步- 确保团队成员学会互相倾听并尊重差异和不同的想法。 阶段三：规范 当团队进入“规范”阶段，他们就开始作为整体更高效地工作。他们不再专注于个人目标，而是专注于建立一种合作的方式（过程和程序）。他们尊重彼此的意见，意识到了差异的重要性。他们开始了解团队中差异的价值。像一支团队一样工作变成一件很自然的事。在这个阶段，团队已经就如何一起工作，如何分享信息和解决团队矛盾，以及使用何种工具和流程来完成工作方面都达成了一致意见。团队成员开始相互信任，主动为他人提供帮助，或向他人

《人事管理手册》碧桂园营销经理人任职管理办法(修订)

碧桂园营销经理人任职管理办法 编制：营销中心人力资源部修订日期： 2016年3 月

加强经理人队伍建设，规范经理人的选拔、培养、任用、考核流程，促进岗位与人员合理、科学、有效配置。 2.定义与基本说明 2.1营销经理人：营销中心经理级及以上管理岗位人员的统称（特指G10及以上职级）。 2.2营销管理人员：特指营销管理序列人员，包括区域营销（副）总经理、助理营销总经理、营销（副）总监、营销（副）经理、营销经理助理等。 2.3专业管理人员：特指前策产品、营销事务（销售事务）、市场策略（策划）、广告创作、人力资源等区域/ 项目专业职能版块管理人员。 2.4新晋营销管理人员: 特指由普通员工（G10以下）晋升为营销管理人员。 2.5新任项目营销第一负责人：特指未担任过项目营销第一负责人的管理人员初次担任项目营销第一负责人。 2.6职能管理人员：特指营销中心总部职能部门管理类人员。 2.7各级人力资源：包括人力资源部、区域人力资源、职能部门人事 3.适用范围 3.1本办法适用于营销中心总部职能部门与各区域/ 项目经理级（含）以上管理岗位（以下统称“经理人”）的选拔与任用工作。 3.2原则上，总部职能部门对于其归口管理的区域/项目专业版块的管理人员任职有特别规定的，参照其规定执行。 4.任用原则 4.1公开、公平、竞争、择优原则。经公告公开竞聘的空缺营销经理人岗位，须确保员工在同等机会下，通过公平竞争，竞聘上岗。 4.2优胜劣汰原则。公司优先选拔任用业绩、能力及潜力突出的优秀人员，对于表现落后者，则严格进行淘汰。 4.3人才培养与发展有效结合原则。建立人才梯队，通过系统的培养与发展计划，为公司业务发展提供具备发展潜质的各级后备营销经理人。

资本运营经典案例 解密碧桂园

资本运营经典案例解密碧桂园 碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月，已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。1992年起 家于广东顺德的房地产企业碧桂园，于2007年4月3日确定以上限5.38港元 定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90%)为国际配售，2.4亿股(10%)作公开 认购，集资超过129亿港元。每股招股价4.18至5.38港元，4月20日正式挂牌。碧桂园上市后，总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地 产第一股。报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、 物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。截至 去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店。碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的"历史、重组及集团架构"部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示 人的碧桂园，在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。令观者叹服。4 月20日，碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)在香港联交所挂牌，一大早 开盘报7.01港元，全天最高价达到7.350港元，收市报7.270港元，较其招股价5.38港元高出35.130%，全日成交额为72.26亿港元，成交量10.04亿股。 碧桂园的股价果如之前市场预期，远超每股净资产。可能很多人都不知道，比 起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系 列资本运作同样令人眩目。从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘，因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的 特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。典型 的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步，企业转制，把 原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备。第二步，就是重组 复杂的结构，让公司成为业绩漂亮、业务特色明显、发展有前途、财务状况良 好的企业。第三步，就是调整财务管理体系和会计政策，为上市铺平最后、也 是最关键的道路。剥茧抽丝般的重组方案据粗略统计，碧桂园目前有顺德碧桂 园公司等15家地产公司，增城凤凰城酒店公司等10家酒店，以及1家物业管 理公司广东管理公司，2家建筑公司、装修及装饰公司腾越建筑工程公司和雅 骏装饰公司，以及一家主题公园公司红荔文化村公司。总计28家有名有姓的企

项目团队建设方案

物业管理系统项目团队建设方案 学生 指导教师 年级 专业 系别 学院

一、项目团队人员组织及职能 物业管理系统团队人员组织有：项目经理、系统分析员、系统设计员、数据库管理员、程序员、测试人员。 图一组织结构图 1）项目经理 职能： 开发计划：项目经理要在对所有合同、需求等熟知、掌握的基础上，明确此项目目标，并就该目标与项目客户达成一致，同时告知项目成员，然后为实现项目目标制定基本的实施计划（成本、进度、产品质量），在项目的实施过程中，还要根据项目的实际进展情况，在必要的时候，调整各项计划方案。 组织实施：1. 设计项目团队的组织结构图（图一），对各职位的工作内容进行描述，并安排合适的人选，以及对项目所需的人力资源进行规划、开发；2. 对于项目，项目经理应该决定哪些任务由项目团队完成，哪些任务由承包商完成。 控制项目：项目实施过程中，项目经理要时时监控项目的运行，积极预防，防止意外的发生，及时解决出现的问题，同时要预测可能的风险和问题，保证项目在预定的时间、资金、资源下顺利完成。 2) 系统分析员 职能： 针对《物业管理系统》做出系统功能需求分析、系统组织结构图（图二）、数据流程图、数据字典、整体项目评估和团队组织管理。

图二系统组织结构图 3）系统设计员 职能： 负责设计与开发应用软件系统．其中包括对系统总体构架设计、系统模块设计（图三）、输入设计、输出设计、代码设计、数据库设计。使其正确的反应出有效的信息，协助企业经营者管理、营运公司的运作者。

图三系统模块设计 3）数据库管理员 职能： 一般监视 对数据库的备份监控和管理 规范数据库用户的管理 对SQL语句的书写规范的要求 DBA深层次要求 4）程序员 职能： 熟练掌握各种语言技巧，知道技巧适用性还要对资源做出最恰当安排。 5）测试人员 职能： 利用测试工具按照测试方案和流程对此系统进行功能和性能测试，检查系统是否有缺陷，性能是否稳定。 二、项目人员的选拔、培训 1）选拔 在选拔过程前，先通过心理测评、专业考察、查阅档案等方式获取有关人员的可靠数据，包括专业能力、性格特点、个人经历、人际关系等方面，建立备选人员人才库。在对项目成员配备工作时，具体依据一下原则： 1、人员的配备必须要为项目目标服务 2、“以岗定员”，保证人员配备的效率，充分利用人力资源，不能以人定岗 3、项目处于不同的实施阶段，所需人力资源的种类、数量、质量是不同的。要安排一定比

碧桂园

碧桂园企业概况 超级度假之城缔造者——碧桂园 碧桂园诞生于1992年，历经18年稳健发展，在房地产领域矢志耕耘，于2007年4月20日成功在香港联交所主板上市，现已从一个区域品牌成功蜕变成为全国乃至世界著名的地产品牌。 碧桂园以快速和规模性开发房地产项目著称。从顺德到广东，再拓展于全国，碧桂园首创以度假美墅为载体的大盘大配套度假之城的运营模式，将“大规模社区、优美环境、优质产品、星级服务、超级配套、合理定价”相结合，为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品，在业内外博得“度假美墅专家”的美誉。迄今为止，碧桂园已在全国各地建造了包括顺德碧桂园、碧桂园?凤凰城、碧桂园?假日半岛等经典项目在内的70多个大型人居新城，拥有超过25万业主。2009年，碧桂园销售金额达232亿元，合同销售建筑面积475万平方米，位居2009年度中国房企销售金额、销售面积10强，并接连斩获“建国60年中国人居贡献十大功勋开发商”、“2009CIHAF中国新型社区建设功勋企业”等荣誉，连续三年蝉联“中国蓝筹地产企业”殊荣。2010年前4个月，碧桂园实现销售认购金额约103亿元，合同销售面积约 169 万平方米），同比分别增长约106%及72%。 除了以房地产为主营业务外，碧桂园的业务范围还涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业；碧桂园旗下拥有挂牌五星级或五星级标准酒店达十数间，是国内本土综合实力最强的五星级酒店连锁集团之一。 碧桂园企业文化 一、企业文化核心： 希望社会因我们的存在而变得更美好！ 1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业 2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活 二、企业定位： 快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂 三、企业核心竞争力： “快速开发、快速销售”的运营开发模式 1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源 ﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。 ﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路 交通网络的城郊区域。 ﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。 2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。 ﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程 ﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。

碧桂园集团全套管理流程

保密等级:绝密级 流程目录 一、行政部 行政－01 会议管理流程 (04) 行政－02 专项档案管理流程 (05) 行政－03 固定资产采购领用管理流程 (06) 行政－04 公文管理（发文）流程 (07) 行政－05 公文管理（收文）流程 (08) 行政－06 办公用品采购领用管理流程 (09) 行政－07 网络信息管理流程 (10) 行政－08 重要档案借阅管理流程 (11) 行政－09 文书档案管理流程 (12) 行政－10 秘书日常事务管理流程 (13) 人事－01 培训计划管理流程 (14) 人事－02 招聘管理流程 (15) 人事－03 员工定薪管理流程 (16) 人事－04 职位说明书管理流程 (17) 人事－05 绩效考核管理流程 (18) 人事－06－劳动合同管理流程 (19) 二、策划运营部 市场－01 集团年度经营计划制订流程 (20) 市场－02 产品定位报告编写流程 (21) 市场－03 可研分析工作流程 (22) 市场－04 销售计划管理流程 (23) 市场－05 销售价格管理流程 (24) 市场－06 销售工作督察工作流程 (25)

市场－07 物业销售流程 (26) 市场－08 市场推广流程 (27) 市场－09 广告宣传流程 (28) 市场－10 合同签定流程 (29) 市场－11 销售优惠管理流程 (30) 市场－12 销售资料管理流程 (31) 市场－13 房屋交付流程 (32) 市场－14 客户投诉处理流程 (33) 市场－15 信息管理流程 (34) 三、财务部 财务－01 费用报销管理流程 (35) 财务－02 资产购置管理流程 (36) 财务－03 资产入帐管理流程 (37) 财务－04 资产调用管理流程 (38) 财务－05 资产处置管理流程 (39) 财务－06 资产盘点管理流程 (40) 财务－07 资金流入管理流程 (41) 财务－08 资金流出管理流程 (42) 四、工程部 工程管理流程编制说明 (43) 工程－01 方案设计管理流程 (44) 工程－02 初步设计管理流程 (45) 工程－03 施工图设计管理流程 (46) 工程－04 总平面图及室外市政景观综合布线设计管理流程 (47) 工程－05 开工准备工作管理流程 (48)

碧桂园集团成就共享计划激励制度 试行

内部文件 注意保密 碧桂园集团 成就共享计划激励制度 (试行) 时间：2012年12月10日 1

目录 第一章总则 (1) 第二章考核方式及奖励条件 (3) 第三章购股权的管理 (7) 第四章奖励结果申诉 (9) 第五章释义 (10)

第一章总则 1.1目的 本激励制度是为长期忠诚服务碧桂园集团，同时创造较好效益，做出巨大贡献的经营管理人员制定。 1.2案例分析（均为区域主导拓展的项目） 案例一： 某项目，2011年1月1日集团投入自有资金一次性支付地款1亿元，土地综合单价为30万元/亩，地块共333亩，容积率2.0。若通过项目融资（开发贷款、供应商垫资等）支付其他开发费用集团不再投入，并于2011年6月1日开盘销售，6月30日回笼自有资金（可用于购置土地的非受限资金）1亿元（1亿元占用6个月，相当于5000万元占用一年），12月31日前再次回笼自有资金1500万元（集团要求自有资金占用的年化收益30%）。若此后项目可利用融资和销售回款滚动开发，无需集团再投入资金，则本项目净利润的20%可作为股权激励。 综上，楼面地价为225元/平方米，预期利润达到33.8元/平方米后超额的部分，可按照回笼节奏提取20%作为股权激励。 案例二： 案例一项目，其他条件不变，于2011年12月1日开盘销售，12月31日回笼自有资金1.3亿元。 综上，楼面地价为225元/平方米，回笼预期利润达到67元/平方米后超额的部分，可按照回笼节奏提取20%作为股权激励。 案例三： 案例一项目，其他条件不变，但无法获取项目融资，开盘前土地外的开发费用需集团投入共计2亿元（假设年化投入为0.7亿元），6月30日回笼自有资金3亿元，12月31日前再次回笼自有资金3600万元。 综上，楼面地价为225元/平方米，回笼预期利润达到81元/平方米后超额的部分，可按照回笼节奏提取20%作为股权激励。

碧桂园成功背后的原因：营销标准化模式

碧桂园成功背后的原因：营销标准化模式 碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育等多个行业。碧桂园的成功不仅仅在于产品和服务，碧桂园的营销也值得我们学习。“从产品到顾客，再到人文精神，营销革命3.0 的时代，我们可大有作为。”7月24 日，广州碧桂园营销学院院长朱晓波造访重庆，向200 多家中国500 强企业破解了碧桂园的营销标准化模式：全民营销、“人性”营销启媒体营销…… 营销3.0时代“当今的顾客在进行消费选择时，注重的是那些能满足其创意性、群体性和理想性的产品和企业”。朱晓波说，在这种情况下，传统的营销法则已经彻底失去了作用。聪明的企业会开发出能够激发和反映消费者价值观的产品、服务和企业文化。他对营销时代的变迁进行解读，认为营销3.0 时代不是凭空臆造的，而是大时代孕育的产物，是一种趋势。营销1.0 时代：以产品为导向。关注的是为客户提供服务内容和服务手段，如电子类产品，服务商只将产品提供给客户，对于客户购买了产品之后能获得什么样的具体效果等问题，则不会进入深入考虑。朱晓波以曾经风靡一时的“大哥大”为例。上世纪90 年代初，人们都以拥有一台寻呼机为荣，当时手里提着一部“大哥大”走在街上，的确很有派头，特别是他们这些做生意的人。但是，“大哥大”以产品为导向的营销策略，只是以单一的营销策略为企业提供营销服务，单兵作战。营销2.0 时代：以顾客为导向。这是“以消费者为中心的时

代”，这时的营销是以顾客为导向，从顾客需求出发为他们提供价值，但这个时代的营销，企业看待与消费者的关系还仅仅是买卖关系。正是顾客导向的技术创新战略成就了诺基亚的曾经的辉煌，“科技以人为本”的广告语几乎无人不知，从“顾客就是上帝”到“科技以人为本”，可以说诺基亚以客户为中心的理念已经深入人心。早些年，诺基亚看到手机行业的产品千篇一律，无法满足消费者多样需求，于是进行技术创新。机身更薄更轻，可免费听音乐的产品一推出，就获得市场的青睐。然而当苹果、三星以“价值为导向”营销横空出世，诺基亚就一败涂地。营销3.0 时代：以价值为导向。所谓的营销3.0 时代，超越了以产品为导向的营销1.0 时代和以消费者为导向的营销2.0 时代，用一种更全面的眼光看待顾客，把顾客视为具有多维性、受价值驱动的人群，甚至是企业的潜在合作者。30 年前，王石的万科也是以产品和顾客为导向的营销，“拿地—挖坑—盖房—卖房—管房”，就按这种初级的模式攫取市场;30 年后的今天，王石倡导的是“让建筑赞美生命”，把营销宣传上升到对人类生存方式、生存环境的思考高 度。“从最初级的生理的需求到最高级的精神层面的需求，这是与马斯洛需求理论紧密吻合的。”朱晓波说，营销3.0 时代要求我们的营销手段从“功能性——感官性——精神性”的过渡。“让听得见炮声的人来指挥战斗。”朱晓波引用华为总裁任正非的话说。碧桂园的营销圈层任何伟大的营销理念都需落到实操，一枚石子投入大海，是掀起惊涛骇浪，还是激不起任何一点涟漪，需要市场的考验。在楼市不景气的情况下，2013 年8月18日，碧桂园十里金滩盛世开盘，当日加推数次，去化房源4800 套，平均15 秒售出一套房，刷新中国地产单日销售新纪录。10 月6 日，碧桂园兰州新城开

碧桂园企业文化与理念

碧桂园企业文化： 希望社会因我们的存在而变得更加美好 碧桂园矢志成为有良心，有社会责任感的阳光企业，衷心希望看到国家富强，民族复兴，人们过上 美好的生活！为此，碧桂园将永远以一颗感恩的心尽己所能回报社会。面向未来，致力于打造"百年名企"宏愿的碧桂园在继续致力于本地市场的开拓和营造的同时，更将与时俱进，放眼全中国，为追求幸福生 活的人实现五星级的生活梦想。 坚守诚信回报社会 "诚信"是碧桂园立身之本，是碧桂园发展的基石，是碧桂园最宝贵的精神财富与核心价值。碧桂园始终以"诚"取"信"于客户，取"信"于伙伴，取"信"于社会，不断发展，追求完美。 碧桂园对业主、对客户高度负责，根据社会发展和客户对生活居住品质提升的需求，提供优质的产品与服务，"为社会建造物超所值的房子"，是碧桂园努力实践的核心竞争力，也是碧桂园追求的最高诚信，碧桂园已售出的物业中大部分是通过业主口碑创下骄人的业绩，这正是碧桂园在消费者心目中的公信力。 碧桂园对合作伙伴高度负责，以诚实守信为交往原则，碧桂园连年被各级政府部门评选为诚信企业代表，就是最好的证明。 碧桂园对社会高度负责，不仅积极纳税，更热心参与社会公益，带领推动行业良性发展。"为社会服务"，这是碧桂园追求企业利益，提高企业发展速度和效率的前提条件。碧桂园认为，对社会的回报，才是最大的成功 推动发展携手共赢 碧桂园所到之处必会给当地的房地产市场注入无限生机；其强烈的社会责任意识，巨大的人文张力，更不断推动了区域环境的提升和经济的飞跃。 全面提升人居品质 先进的"碧桂园家园模式"每到一处，总会成为人居新标杆，给项目所在区域的房地产行业，带来全新人居理念的革命，促使行业整体水平的提高，产品与物业管理服务的升级换代，全面提升当地的居住品质，让当地居民紧随社会发展的步伐，享受更舒适、更优越的生活方式。 创造更佳人文环境 碧桂园以建造绿色人居为己任，对项目开发进行科学的前期规划，结合项目的地形地貌和自然环境，合理进行不同产品和配套的布局，让项目所在区域的人文环境成为真正可持续发展的有效资源。 带动区域经济发展 碧桂园的跨地域发展，推行本土化战略，迅速融入当地，为项目所在区域，提供大量的工作岗位，创造更多的就业机会；作为地方纳税大户，碧桂园凭借卓越的经营业绩积极纳税，直接支援地方财政收入；其巨大的品牌优势，凝聚、培养了大量高素质人材，全方位地拉动了区域经济的发展。 塑造城市综合形象 碧桂园每到一处都将其规模社区、优美环境、五星级酒店、主题公园、商业广场等城市级配套和领先的生活方式带到当地，填补区域高端市场的空白，有效增强城市功能，整体提升了区域的综合形象。

碧桂园房地产营销管理手册

房地产营销管理手册 世联地产 2011年1月1日制定 目录 前言 不依规矩，难成方圆 1.《销售管理手册》是根据公司的规范管理要求，吸收企业文化之精髓，以公 司《员工手册》为基础，适应销售业务特点的管理规范，是销售公司员工工作的依据。 2.本方案宗旨在科学、规范地建立销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构 整体动作能力。 3.《销售管理手册》包含销售公司人员分工，岗位职责要求，部门各种业务制 度，流程，现场管理制度及实施细则，驻外管理制度及实施细则，员工行为规范要求，监督措施，奖金提成规定等等。 4.《销售管理手册》既是销售公司的操作系统，又是销售公司的培训手册，销 售公司全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向销售公司总经理提出，所有人员必须按照相关条款遵照执行。

5.本手册是第一期版本，随着业务的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出 新版本。 一、销售公司组建、职责分工和岗位职责 二、销售公司经理职责分工和岗位职责 2.1销售公司经理的个人素质要求 1.应了解企业广利的基本原理和知识； 2.掌握财务管理的基本知识及相关技能，了解相关财务制度和法规； 3.了解市场营销的基本知识，具有洞察市场、捕捉商机的能力； 4.了解人力资源管理的基本知识相关法律法规，掌握人力资源广利的基本程序和方法，善 于用人； 5.了解生产管理的基本过程和标准要求：能够很好地制定企业发展的目标，合理有序的组 织企业生产和经营活动； 6.善于协调和改善企业经营的外部环境；； 2.2销售公司经理专业素质要求 1.熟悉行业的相关政策法规，能利用政策法规为楼盘的销售制造声势； 2.熟悉全国及当地房地产市场行情、掌握市场动态、特点也趋势，能根据市场变化及时提 出销售策略，善于抓住机遇； 3.具有较强的分析能力、应变能力、商务谈判能力能够帮助下属解决销售难题； 4.有丰富的市场营销经验，对销售工作有全面的了解。熟悉经营策略了解竞争手段、价格 水平客户情况善于及时提出应变措施； 5.信息来源广泛、善于交际、接触面广，同客户有良好的人际关系，有处理难题的能力； 6.具有一定的组织领导能力，善于沟通快速调动下属的主动性、积极性，能及时唤起销售 人员的工作激情； 7.把企业放在第一位，具有较强的团队精神； 8.形象端庄，气质优雅，能为提高团队士气努力工作； 9.具有市场学和心理学知识； 10.销售公司经理文化素质要高； 11.熟悉当前主流文化倾向，文化信息资源丰富；

碧桂园集团成就共享计划激励制度2015.

碧桂园集团成就共享计划激励制度 一、什么是成就共享计划激励制度 成就共享计划是主席首创的、革命性的激励制度；该制度的实质是“合伙人制度”；秉承“利益共享、风险共担”的原则，对获得成功的项目和区域实行强激励措施。 方案特点： 激励幅度之大——史无前例 方案创新力度——冠绝同行 成就共享计划将极大激发区域项目“当家作主、用心研究”的意识，促进公司持续高速增长。 二、获得奖励的两大前提 前提1：一年内实现集团自有资金投入全部回笼 前提2：项目累计回笼资金＞(自有资金投入+年化自有资金标准收益) 以上两大前提必须同时满足。 说明： 1、自有资金投入，指集团以任何形式向项目投入的资金，以资金到位之日起计。 2、年化自有资金标准收益=自有资金按年折算后的金额×30% 三、奖金计算方法 (1)区域主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×20%

(2)集团主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×（10%~15%） 净利润：指考核项目所实现的净利润，一般为预估净利润。 四、策略和建议:如何尽快达到成就共享条件 1、做好市场研究获取优质土地 , 能否实现成就共享，拿地是关键，必须在拿地期间认真分析当地市场，确保财务测算的真实性、准确性，提前做好现金流规划。只获取预期可获得成就共享计划超额收益的地块。 2、与政府建立良好关系, 土地款延期、分期支付或其他减免政策；建立行政审批的绿色通道，提高报批报建速度，或报建规费的减免；降低预售门槛，尽快销售回款；取消或放宽预售款监管政策。 3、快速开工、快速销售、快速回笼资金,做好项目前期策划和前置工作，做好项目的定位和规划设计，尽可能缩短开盘周期；项目部与营销紧密配合，合理安排营销推广节奏，项目部按时按质按量提供展示区和充足货量，把握好销售窗口期；争取尽快开盘，给销售与回款预留充裕时间。 五、警惕五大风险 1、国家政策、当地支柱产业、当地房地产市场出现较大变动甚至逆转，产品定位不适合当地情况所带来的市场风险。 2、当地政府因各种原因带来的违约风险（如提高预售门槛）。合作方（如股权合作方、施工方、银行、外部供应方等）因各种原因带来的违约风险。

碧桂园活动方案策划

美文家装公司携手苏宁电器走进碧桂园活动策划 一、活动背景： 值此巢湖望城碧桂园交房之际，本着为客户高度负责的精神，特此邀请巢湖家装界领军企业美文家装及家电巨头苏宁电器巢湖店共同走进碧桂园，进行家装知识宣传和咨询，同时举办系列的促销活动，为客户的新居装修带来更多更好的选择。通过举办这类的活动，也让客户真实的感受到碧桂园真诚为客户服务的理念的精心诠释，从细微处体现碧桂园完美的品质和文化内涵。 二、活动思路： 借巢湖望城碧桂园交房之际，为答谢新老客户，特邀请巢湖家装界领军企业美文家装及家电巨头苏宁电器巢湖店共同走进碧桂园举办现场促销活动。2009年11月1日，碧桂园一期开始交房，业主将陆续拿到房子，届时将掀起家装消费高潮。借此契机，由美文家装公司和苏宁电器在交房前夕, 在售楼处现场布展，为业主提供家装免费咨询、家装、家电材料展示促销等活动，公司将与业主面对面交流，达到销售目的。 整个活动将分为“超级优惠酬宾”、“装修咨询盛会”、“精品样板看房直通车”三个部分进行。 三、活动目的： 1、提高公司的知名度和美誉度，扩大公司在业内的影响力； 2、作为美文家装公司、苏宁电器庆贺巢湖望城碧桂园首期交房契机，一方面向消费者宣传家装知识；一方面通过的超级优惠酬宾形式答谢老客户对美文家装和苏宁电器的厚爱，增强美文家装及苏宁电器的美誉并形成新的人际传播达到增加现场客流的目的。 3、通过活动收集客户资料，扩大公司的客户群体； 4、通过活动，为公司创造直接的经济收益。 四、活动内容： 活动主题：“将装修交给我们，您放心上班去” 活动时间：2009年11月10日 活动地点：碧桂园售楼部 参与对象：碧桂园业主 具体内容： 1、装修咨询盛会 （1）创意：介绍常识、剖析家装，让消费者明白消费、放心托付！ （2）内容及目的： ①用专业的知识，群众语言的讲解家装，介绍家装常识，让消费者明白如何更好的装修房子。 ②分析目前装饰行业正规、品牌装饰公司与小企业和装修“游击队”的本质区别（如后期服务、质量）。 ③介绍美文家装公司的几种装修模式和收费标准，让业主明白钱到底花到哪里去，让消费者更加安心、放心、舒心。 ④揭示目前装饰、建材行业的黑暗面，提醒消费者注意，同时展示美文家装公司是如何做的，增加消费者对公司的信任度，有利于消费者的最终签单！ (3)活动现场： ①作品展示：作品置于业主就座位置的两侧，呈扇面展示。作品上面有设计效果图和实景图进行比较，注明设计说明和业主的基本情况，房型和装修投资额，整体（包括软装饰、灯具、家居）的价格说明。

碧桂园营销策略

海南（楼盘）金沙滩项目的快速营销。碧桂园?金沙滩今年3月一期开盘即推售数千套单位，一反常规的是碧桂园竟在本次重大开盘中追求零广告投入，正式拿出“全民营销”杀手锏，面向客户发动旅游看盘活动。碧桂园包揽客户三天两夜海南游机票及喜来登酒店吃住费用，而每位客户只需象征性交纳600元；仅仅两天内，碧桂园获得约4万名客户报名。金沙滩开盘一个月内，共计2.2万名客户被运送到海南旅游看房，碧桂园此役狂卖1200套洋房和400套别墅； 目前，碧桂园参与全民营销的人员主要分为四类：营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士。据可靠消息称，今年上半年碧桂园新招收销售人员不少于4000名，从各地招收包括房产、汽车等多行业在内的销售冠军。在销售团队激励方面执行严格的奖惩机制：一方面实行末位淘汰，一方面许以销售额千分之六的高佣金标准。碧桂园的营销深度，远不止于此。 碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。 碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。 定位：碧桂园麾下精锐的御林军 碧桂园董事局主席杨国强在上世纪90年代创造顺德碧桂园的营销神话，早已被业界奉为营销大师，也一直是碧桂园营销团队的灵魂人物。由杨国强先生首创的“牵牛篇”、“许愿篇”等碧桂园经典广告也在业界影响深远。碧桂园集团执行董事杨永潮则在杨国强的指导熏陶下，带领营销军团征战沙场长达20年。 鲜为人知的是，十多年前杨永潮初露锋芒执掌碧桂园营销团队时，便亲自撰写广告文案，华南碧桂园赫赫有名的“山语”、“六米阳光”组团的推广名、被奉为地产影视广告经典的“让家成长”等广告片都出自杨永潮之手，其完美意境和文案深深打动客户，在强手如林的华南板块一枝独秀，更成为广告人膜拜学习的经典案例。 有人说，碧桂园营销人背负着比同行更多的压力。其压力不仅来自于业绩要求和严格的考核，更来自于弥漫在团队中的那种时刻要求超越自我的氛围，这种团队文化让每个人不敢有丝毫懈怠，一定要把工作在最短时间做到最好。 当同行将营销视作房地产开发中的“最后一棒”时，碧桂园营销人员早已介入项目前期运作，确保项目提供最适合市场的产品； 当同行还坐在售楼部等客上门时，碧桂园的销售员已经用几天时间铺开数百个外展点，完成超过3.6万次圈层营销活动； 当同行还在考虑该打刚需牌还是吸引改善客户，碧桂园营销已经从资产配置的角度挖掘客户需求，短时间内发动21万客户跨区域甚至跨国看房； 当同行还将销售视作朝九晚五的工作，碧桂园售楼部里的“夜间营销”，“黄金派对”天天登场； 当同行还在研究各种常规推广手段，碧桂园所有项目都已建立了自媒体并确保目标客户关注，每天关注碧桂园销售信息的“碧粉”人数高达数百万……

碧桂园精装合同范本

碧桂园XXX城一期高层住宅装修工程 (合同范本)

装修工程施工合同 合同编号： 发包人：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司 承包人： 工程名称：碧桂园XXXX城一期高层住宅装修工程工程地点： 签约地点： 签约时间：二00八年月日

目录 1.定义 2.合同文件内容及解释次序 3.工程内容和承包范围 4.合同价款、支付与结算 5.双方的人员 6.发包人责任 7.承包人责任 8.工期要求 9.质量与检验 10.现场管理 11.材料设备 12.工程变更 13.工程竣工验收与结算 14.工程保修 15.转让 16.销售配合 17.专利技术及特殊工艺 18.不可抗力 19.保险 20.履约保函 21.违约、争议及诉讼 22.合同解除 23.合同生效与终止 24.合同附件

装修工程承包施工合同 发包人： 承包人： 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。 1.定义 1.1.发包人： 1.2.承包人： 1.3.设计单位： 1.4.监理单位： 1.5.本工程： 本合同： 1.6.合同价款：指双方在本合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约 定完成承包范围内全部工程并承担质量保修责任的款项。 1.7.图纸：由发包人提供或承包人提供（须经发包人审批），满足承包人施工 需要的所有图纸（包括配套说明和有关资料）。 1.8.书面形式：合同书、信件和数据电文（包括传真、电子邮件）。 1.9.通知、同意、批准、证书和决定：除另有规定之外，合同文件中提及的由 任何人发出、给予的任何通知、同意、批准、证书或决定均应是以书面形式体现的，任何这种书面形式均不应以任何理由扣留或延误。 1.10.天：指日历天。 1.11.币种：本合同中的金额币种均为人民币。 2. 合同文件内容及解释次序 2.1.除合同条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释次序如下： 1、本合同签订后双方约定的有关协商、变更等书面协议或文件 2、中标通知书 3、本合同条款 4、招标文件（含招标文件补充文件、答疑文件等）

碧桂园如何做圈层营销(经典案例) 13P

碧桂园如何做圈层营销（经典案例） 房地产业内有一句话是“圈层对了，房就卖了”。说白了，就是利用“圈子”的概念，找到精准客户，实现高转化率。如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？不妨学学碧桂园圈层营销的优秀案例——十里银滩的圈层营销。

二、建立项目总部管控机制

1.十里银滩区域营销分工及架构 主要按市场区域线分为十里银滩本部、深圳、香港、全省、全国几大板块，各市场区域团队有明确分工，例如行政类、策划类等。另设高端客户（别墅）拓展销售组，明确各大市场责任人与销售目标，全力以赴完成销售业务。 深圳区域团队除负责展厅及展点外，兼任双百计划，深挖深圳。 广东区域团队下设15个组，启动“百城千镇”银滩营销计划，以建立高端渠道、人脉关系、路演、投资研讨会、展销会及适量的广告等形式拓客，以每两周为周期，按照战略地图，地毯式扑克覆盖全广东较富裕的县（市）、区、镇。凡拓展及该区域成交的均算入广东区域业绩，广东区域的分组架构将在全广东洗客一遍后再视收效情况进行调整，计划在五一前完成首轮重点区域拓客。具体架构如下： （1）十里银滩本部：产品及体验板块、策划板块、行政板块、人事板块、助理板块、市场研究模块、总部协调 （2）深圳市场：深圳展厅、双百计划；深圳销售拓展包括A组（罗湖区）、B组（罗湖区）、C组（福田区）、D组（福田区）、E组（南山区）、F组（盐田区）、G组（宝安区）、H组（龙岗区） （3）广东市场（深圳以外）： a.西线（拓展经理）、佛山拓展一组、佛山拓展二组、中山拓展组、珠海江门拓展组、粤西拓展组 b.广州（拓展经理）：广州拓展一组、广州拓展二组、广州拓展三组、粤北拓展组、肇庆云浮拓展组 c.东线：惠州拓展一组、惠州拓展二组、东莞拓展一组、东莞拓展二组、粤东拓展组 （4）香港市场：对接香港展厅、对接香港拓客

项目管理中的如何管理团队建设

项目管理的方法相对是现代的，它是以一套独特而相互联系的任务为前提，通过项目经理和项目团队的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目特定目标的管理方法体系。 纵观项目管理的发展史，项目经理在管理项目时一贯参照三条标准：成本、进度和质量。认为其他的考虑都是次要的。实践证明：无论用上述三条标准中的哪条标准去衡量，这种项目管理方法都不是很成功。 用上述三条标准来衡量，为什么结果并不令人满意?问题的答案就在于：只有进度、成本和质量三条标准是不够的，另外一条很重要的标准被忽略了，那就是人力因素。人力因素在保证低成本、快速度和高质量地完成项目的过程中发挥着重要的整合作用。 因此，把握项目管理中人力资源的特点，有针对性地对项目团队形成期的人力资源整合、项目团队震荡期的人力资源协调、项目团队正规、表现期及以后的人力资源激励和安抚进行统筹管理，才会项目管理的成功。 一、项目中的人力资源 对于项目而言，人力资源就是所有同项目有关的人的能力。项目团队成员属于内部人力资源，而其他则为外部人力资源。项目人力资源管理与一般企业和事业单位的人力资源管理不同之处在于项目寿命周期各阶段任务变化大，人员变化也大，相同之处在于都要对人力资源进行外在和内在因素的管理。 对人力资源外在因素进行量的管理主要是根据项目的进展情况进行人员调配，使人力资源及时地满足项目的实际需要，在数量上做到不多也不少。要做到这种程度，项目人力资源管理就要同项目管理的其他方面例如项目进度管理紧密结合起来。

对人力资源内在因素进行管理主要指对人力资源进行心理和行动的管理。这就需要运用科学的方法了解项目团队成员和其他利害关系者的心理和思想，进行必要的教育和引导，对其行为进行矫正、控制和协调，充分调动他们的主观能动性、积极性和创造性，进而保证项目目标的实现。这也就是我们平常所说的激励。 二、项目人力资源管理的主要内容项目管理论坛 项目人力资源管理包括三个前后联系的方面：组织规划、建立项目管理团队和进行项目管理团队建设。 1.组织规划。组织规划就是确定项目管理需要的角色，各角色应负的责任以及诸角色之间的从属关系。一是项目同其他组织的联系。项目总是处于一定环境之中，项目团队必然要同环境发生各种联系。二是对项目管理人员的要求。 这些要求包括性别、年龄、品德、性格、经历、学历、专业技术水平、工作能力、责任心、何时需要、需用多长时间等等。三是限制和约束组织规划的各方面情况。组织规划工作会受到各种客观条件的限制。 2.建立项目管理团队。从各种渠道物色团队成员，同有关负责人谈判，将合乎要求的人编人项目团队，将组织规划阶段确定的角色连同责任分配给各个成员并明确他们之间的配合、汇报和从属关系，这就是建立项目团队的工作内容。 这项工作要以人员配备计划为依据。项目团队成员可从组织内部和外部招收。考虑内部来源时，项目团队成员人选除了满足人员配备计划的要求以外，至少还要考虑以下几点：以前的经验、个人性格和爱好。从外部招收项目团队成员有多种方式：兼职、借调、咨询、承包等。人员配备计划要求的项目团队成员全部到位之后，项目团队才算组建完毕。项目管理者联盟文章

房地产内训：《新形势下的房地产实战互联网营销及微信营6大兵法解密》》(内训、公开课)

在日益加剧的2014年房地产市场竞争中，作为房地产企业如何在有限的时间内，开展互联网营销及微信营销快速赢得客户，成功达成交易，需要突破一系列的营销障碍： 这些障碍的突破需要您拥有全新的互联网营销模式和实战的营销技巧，更需要一整套完备的营销战术和经过训练的职业化营销团队，比赛已经开始，时间非常紧迫，不能犹豫，更不能等待，只有一边比赛，一边训练，在比赛中尽快把自己锻炼成为职业选手，只有这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得胜利！ 第一模块：房地产企业网络营销迎来最好时代 1、解析2014房地产市场面临的4大困局！ 2、房地产客户购买信心受挫，市场进入观望期“如何实现破局”！ 3、房地产企业对网络营销的新发展模式的重视! 4、 房地产企业网络营销时机已经成熟的2大优势! 5、房地产传统销售渠道与网络营销渠道O2O 交融共生! 6、中国互联网的发展和优势为房地产企业营销带来全新的机遇! 第二模块：房地产企业网络营销战略制定 ◆ 拓宽地产营销思路；全面提升企业形象； ◆ 掌握实战成交方法；实现业绩倍速增长。 ◆ 实战、实效、实用，即学即用的最高效课程！

2、房地产企业网络营销的5步模型 3、房地产企业网络营销的3步实施策略 4、房地产企业网络营销的2大功能（攻受兼备） 5、房地产传统营销4P到地产网络营销4C战略转变 6、互联网整合营销系统6大策略 互动+案例分析：万科地产及碧桂园 第三模块、房地产企业实战网络营销6大奇兵 一、攻城兵—房地产企业的网络视频营销 1、房地产网络视频营销资源分析 2、房地产网络视频营销优势分析 3、房地产网络视频营销实操3大步骤 视频+案例分析：深度解析万科地产视频营销 二、弓箭兵—房地产企业的网络新闻营销 1、房地产网络新闻营销发布门户分析 2、房地产网络新闻营销撰写软文的注意点 3、房地产网络新闻营销的5大类型解析 案例分析：深度解析碧桂园如何做新闻营销 三、步兵—房地产企业的网络论坛营销 1、房地产网络论坛营销的6大流程 2、房地产网络论坛营销创意解析 3、房地产网络论坛营销实施的4大步骤 案例分析：富力地产如何做论坛营销 四、骑兵—房地产企业的网络微博营销 1、房地产网络微博营销的6大特点

项目团队建设实施方案word精品

. 物业管理系统 项目团队建设方案 学生 指导教师 年级 专业 系别 学院

. . 一、项目团队人员组织及职能 物业管理系统团队人员组织有：项目经理、系统分析员、系统设计员、数据库管理员、程序员、 测试人员。 图一组织结构图 1）项目经理 职能： 开发计划：项目经理要在对所有合同、需求等熟知、掌握的基础上，明确此项目目标，并就该目标与项目客户达成一致，同时告知项目成员，然后为实现项目目标制定基本的实施计划（成本、进度、产品质量），在项目的实施过程中，还要根据项目的实际进展情况，在必要的时候，调整各项计划方案。 组织实施：1. 设计项目团队的组织结构图（图一），对各职位的工作内容进行描述，并安排合适的人选，以及对项目所需的人力资源进行规划、开发； 2. 对于项目，项目经理应该决定哪些任务由项目团队完成，哪些任务由承包商完成。 控制项目：项目实施过程中，项目经理要时时监控项目的运行，积极预防，防止意外的发生，及时解决出现的问题，同时要预测可能的风险和问题，保证项目在预定的时间、资金、资源下顺利完成。 2)系统分析员 职能： 针对《物业管理系统》做出系统功能需求分析、系统组织结构图（图二）、数据流程图、数据字

典、整体项目评估和团队组织管理。 . . 小区物业管理系 查询改改询改询询询改询改询改码录改系统组织结构图图二 系统设计员3）职能：负责设计与开发应用软件系统．其中包括对系统总体构架设计、系统模块设计（图三）、输入设计、输出设计、代码设计、数据库设计。使其正确的反应出有效的信息，协助企业经营者管理、营运公司的运作者。 . . 物业管理系后台功能模前台功能模系统数据访问数据库系统模块设计图三数据库管理员）3 职能：一般监视对数据库的备份监控和管理规范数据库用户的管理 SQL语句的书写规范的要求对深层次要求DBA 程序员4） 职能：熟练掌握各种语言技巧，知道技巧适用性还要对资源做出最恰当安排。测试人员）5 职能：性利用测试工具按照测试方案和流程对此系统进行功能和性能测试，检查系统是否有缺陷，