科技产业园建设项目可行性研究报告

科技产业园建设项目可行性研究报告（此文档为WORD格式，下载后可编辑）

目录

第一章总论 (5)

1.1项目概况 (5)

1.2可行性研究报告的编制概况 (7)

1.3项目简要结论 (8)

1.4经济技术指标 (9)

第二章市场环境及项目建设的必要性 (11)

2.1市场环境分析 (11)

2.2项目建设的必要性 (19)

第三章行业标杆园区研究 (21)

3.1国际知名产业园区分析 (21)

3.2国内特色产业园区分析 (23)

3.3某某周边国家级高新区研究 (26)

第四章项目建设规模 (31)

4.1指导思想 (31)

4.2建设愿景及目标 (31)

第五章园区选址 (33)

5.1园区现状 (33)

5.2建设条件 (33)

第六章工程技术方案 (36)

6.1项目总体规划 (36)

6.2公用工程规划 (43)

6.3建筑设计方案 (46)

6.4总图运输 (47)

第七章节能节水措施 (49)

7.1编制依据 (49)

7.2能耗状况和能耗指标分析 (50)

7.3节能措施 (51)

7.4节能结论 (53)

第八章环境影响评价 (54)

8.1项目场址 (54)

8.2环境保护设计依据与标准 (54)

8.3项目建设期对环境的影响及环境保护措施 (54)

8.4项目运营对环境的影响及环境保护措施 (56)

8.5环境影响评价 (57)

第九章劳动安全卫生与消防 (58)

9.1设计依据和规范 (58)

9.2主要危害因素分析 (58)

9.3安全措施方案 (59)

9.4消防措施 (60)

第十章组织机构与人力资源配置 (62)

10.1组织机构 (62)

10.2劳动定员 (62)

第十一章项目实施进度 (63)

11.1项目建设期 (63)

11.2项目实施进度表 (63)

第十二章项目招标方案 (65)

12.1招投标依据 (65)

12.2招标 (66)

第十三章投资估算与资金筹措 (70)

13.1投资估算依据 (70)

13.2投资估算 (70)

13.3资金筹措 (75)

第十四章经济评价 (77)

14.1编制依据 (77)

14.2成本费用估算 (77)

14.3营业收入和税金估算 (78)

14.4财务盈利能力分析 (78)

14.5财务生存能力分析 (79)

14.6评价结论 (79)

第十五章社会效益 (80)

15.1社会影响效果分析 (80)

15.2社会适应性分析 (80)

第十六章研究结论 (82)

第一章总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

某某云商科技产业园建设项目

1.1.2 项目建设单位

项目建设单位：某某云商电子商务有限公司

法人代表：

联系电话：

1.1.3 项目建设单位概况

1.1.4 建设地点

某某云商科技产业园建设项目选址于某某市高新技术产业开发区新

南环路以北、杭州路以南、华山路以东、黄山路以西。

项目所在高新区秉承科学发展、绿色发展的原则，确定了全市高新技术产业聚集区、科技创业示范区、高端人才集聚区，科学发展的先行区和

对外开放主窗口的发展定位，按照既要稳扎稳打，又要只争朝夕的要求，

致力打造冀鲁豫三省交界处独具特色的“科技新城创业新城产业新城”。高新区管委会以打造创新型高新区为目标，强化自主创新基础设施，区内拥有国家级高新技术创业服务中心、国家级企业技术中心，省级以上企业技术中心，省级以上工程技术研究中心，省级“一企一技术”研发中心和

创新企业，博士后科研工作站等公共服务平台，为加快转变发展方式，构

建富有竞争力的区域创新体系提供重要支撑！

高新区秉承“亲商、爱商、安商、扶商”的服务理念，充分发扬“不

畏艰难、科学运筹、团结奋进、敢为人先”的精神，建立了精简、高效、

追求卓越的管理团队，阳光、廉洁、法制化管理运行模式，行政审批全面

提速，为重点项目建设提供“全程保姆式服务”，为产业健康发展提供有力保障！

项目落户高新区，在硬件基础设施和软件管理服务环境上都可以得到

保障。

1.1.5 建设内容及规模

某某云商科技产业园建设完成后，共有云商综合服务中心区、企业定制中心区、云商互联及研发区、线下交易区、智能化体验区、仓储物流区

六大功能区。项目规划用地45.28公顷，总建筑面积近54.7万平方米，总投资逾30亿元。各功能分区用地及相应建筑面积详见下表：

表1-1功能分区用地及相应建筑面积表

序号名称单位建筑面积占地面积备注

1 云商综合服务中心区平方米22400 21146.02

2 企业定制中心区平方米17280 25437.96

3 安装、装饰平方米57857

4 ----

4 云商互联及研发区平方米12374.91 15684.60

5 线下交易区平方米296405.23 321202.82

6 绿化平方米------- 135834

7 智能化体验区（地上）平方米49034.29

26631.11

8 智能化体验区（地下）平方米9806.85

9 仓储物流区平方米127868.24 70784.77

11 合计563276.8452780

1.1.6建设期限

本项目建设期为36个月。

1.1.7 投资估算

该项目计划总投资306107.8万元，其中建设投资305960.4 万元，铺底流动资金为147.4万元。

1.1.8 资金来源

本项目共需资金306107.8 万元，全部由建设单位自筹，自有资金占总投资的比例为100%，所占比例符合国发[2009]27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的要求。

1.1.9收益分析

该项目建成投产后，可销售部分收入总共为62475.0万元，物业收入每年约为548.8万元，可出租部分每年收入为81524.8万元。税后投资回收期为3.57年，税后财务净现值51,525万元，经济收益良好。

1.2 可行性研究报告的编制概况

1.2.1 可行性研究的依据

（1）《产业结构调整指导目录（2013年修正本）》；

（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

（4）《国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；

（5）《某某市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；

（6）《旅游发展规划管理办法》（国家旅游局令第12号）；

（7）国家有关法律及法规；

（8）委托单位提供的有关项目的基本资料；

（9）建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书。

1.2.2 编制范围

（1）项目建设背景及必要性；

（2）市场分析；

（3）建设规模及产品方案；

（4）场址选择；

（5）工程技术方案；

（6）节能节水措施；

（7）环境影响评价；

（8）劳动安全卫生与消防；

（9）项目实施进度；

（10）项目招标方案；

（11）投资估算与资金筹措；

（12）财务评价；

（13）社会评价；

（14）结论及建议。

1.3 项目简要结论

⑴本项目为某某云商科技产业园建设项目，为《产业结构调整指导目录（2013年修正本）》中“允许类”项目，符合《电子商务发展十二五规划》（工信部2012年3月）、《促进电子商务应用的实施意见》（商务部2013年11月21日）等文件的要求，符合国家产业政策。

⑵该项目承办方技术力量强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力，

建设条件良好。

⑶园区建成后预计3-5年可实现50-100亿的产值，带来5-10个亿的税收；5-10年的时间可以实现300-500亿的产值，带来30-50亿的税收；园区建成后可以吸纳近万人就业；园区的建成投产，将带动周边配套的金融、医疗、教育、住宅、购物休闲、餐饮服务等产业的迅速发展，并再带

动成千上万的就业机会和数百亿的产值和数十亿的税收。可极大促进某某市，乃至鲁西区域的产业结构升级。

⑷该项目的实施还可提供大量就业岗位，增加就业，有利于优化高

新区乃至某某人力资源配置，使得当地社会稳定因素增加，为高新区和某某经济社会和谐发展做出贡献。

综上分析，实施“某某云商科技产业园建设项目”是可行的。

1.4 经济技术指标

表1-2经济技术指标

序号项目名称数量备注

1 规划总用地面积452780㎡

1.1 云商综合服务中心区21146.02㎡

1.2 企业定制中心区25437.96㎡

1.3 云商互联及研发区15684.60㎡

1.4 线下交易区32120

2.82㎡

1.5 智能化体验区26631.11㎡

1.6 仓储物流区70784.77㎡

2 总建筑面积563276.8m2

2.1 云商综合服务中心区22400㎡

2.2 企业定制中心区17280㎡

2.3 云商互联及研发区12374.91㎡

2.4 线下交易区296405.23㎡

2.5 智能化体验区58841.14㎡

2.6 仓储物流区127868.24㎡

3 总投资306107.8万元

3.1 其中：建设投资305960.4万元

3.1.1 建筑工程费217788.5 万元

3.1.2 辅助设施系统费11900万元

3.1.3 安装费1190万元

3.1.4 前期费用60512.4万元

3.2 铺底流动资金147.4万元

4 土地费13200万元200亩

5 收入

5.1 销售收入62475万元出售部分的全部收入5.2 物业收入548.8万元/年

5.3 出租收入81524.8万元/年

6 投资回收期

6.1 投资回收期（所得税后） 3.57年

6.2 投资回收期（所得税前） 3.30年

7 财务内部收益率

7.1 财务内部收益率（所得税后）15.46%

7.2 财务内部收益率（所得税前）20.45%

8 财务净现值（所得税后）51,525万元

9 项目建设期36个月

10 增值税13952.5 万元正常年

11 所得税17857.7 万元正常年

12 税后利润53573.0万元正常年

13 劳动定员25人

14 资金筹措企业自筹

第二章市场环境及项目建设的必要性

2.1 市场环境分析

2.1.1 中国工业园区发展历程

1、经济特区

自十一届三中全会召开以后，国家的工作重点转移到经济建设上来，

为了发展经济，1979年设立了蛇口加工区，1980年改为深圳特区，同年共设立了深圳、珠海、汕头和厦门四个特区，经济特区实行特殊的经济政策。

2、从沿海开放城市到高新技术开发区

根据经济特区的经验，从1984年开始中国先后开放了14个沿海开放城市，并陆续在部分一二线城市和沿海开放城市开始兴建经济技术开发

区，进一步扩大开放力度，为中国经济的迅猛发展起到了巨大的推动作用。

3、从经技术开发区到高新技术产业园区

进入90年代中期，中国经济进入快速升级和调整期，原有的经济开

发区的模式已经跟不上经济发展的需要，尤其是一线城市和沿海开放城市亟需进行经济升级和结构优化，于是以“技术创新”为主导的高新技术工

业园区开始在全国兴起。

4、从高新技术开发区到特色产业园区

进入21世纪，中国各地成长起来一批龙头企业，各地也出现一批特

色地域经济强县、强镇、强村，依托这些龙头企业、龙头区域，开始涌现

出了大量的特色产业集群式园区。

5、近五年来，以互联网经济为主的特色园区风起云涌。

2.1.2中国产业园区的发展状况

（一）中国产业园区现状

1、园区经济成为驱动地域经济发展的核心手段

到2012年底，国家级经济技术开发区已经达到171个，省级开发区三千多个，各类地市级开发区上数万个，普遍成为所在地区重要的经济和社会发展极。

2、园区建设的重心迅速下沉

园区建设不再是一二线城市及部分沿海开放城市的特权，三四线特色产业集群式园区风起云涌，全国上下涌现了成千上万的各类特色产业园

区，对三四线经济促进起到了巨大的推动作用。

3、一二线城市的产业园区面临全面升级

原有的产业亟需转型和转移，三四线及西北部地区成为一二线城市产业园区进行产业升级和转移的重要承接基地。

4、互联网特色产业园区迅速崛起

互联网浪潮席卷全世界的背景下，各地纷纷抓住互联网经济浪潮，上马一批围绕“电商”、“互联网”经济的特色园区正风靡全国。

5、产业园区已经成为各地人才的聚集地。

（二）中国产业园区存在的问题

1、发展战略不清晰,规划不合理

产业园区产业结构雷同，资源大量浪费。不顾及产业的优化和产业结构的调整，结果是制约了经济的发展，造成社会资源、土地资源的巨大浪费。

2、管理模式及理念落后、服务意识不够，政府办园区现象严重。