提前还房贷不存在某个时间点“更划算”？

提前还房贷不存在某个时间点“更划算”？

关于买房贷款，有个说法：有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点；关于提前还款，也有个说法：选择公积金贷款买房的，或者等额本息还款已经还到中期的，或者等额本金已经还了1/3的，均不适合提前还贷。

不过今天房价君要推荐一篇认为“提前还贷没有所谓最佳时间”的文章，唱一唱反调，或许你能放下那点“房贷到底要不要提前还”“什么时候还最合适”的小纠结。

我们先弄明白银行的贷款利息是怎么算的：

第一步：我们看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：

月利率就是3.25%/12=0.270833%。

看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。

第二步：第一个月要还利息多少

假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。

虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是

2708.33元！

需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。

第三步：第二个月要还利息多少

那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是：997222.22*0.270833%=2700.81元。

第四步：以此类推每个月要还利息多少

我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。

如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。

不再罗列360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。

由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。

虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了方便阅读，取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息如下图：

看着上面这些数字，会很直观发现，贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的。要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还清房贷会比第8年还清吃亏或划算。无论什么时候还清，付出的成本都是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。

结论：提钱还款并不存在某个时间点“更值”

关于提前还贷的事情，关键取决于根据自己的实际情况要不要提前还。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。

关于”房贷提前还“这件事的总结：房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。

有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。

很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。

如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。

相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。

如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。