案例分析房产税常见的七个误区

案例分析房产税常见的七个误区

房产税，一个不再仅仅局限在财务人范围内的税种，在日常生活中，我们非财务人员也会经常接触到买房卖房和租房的问题。因此，了解并掌握房产税是一个非常务实的问题。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

?房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一种财产税。房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收征管实践中也相对容易被忽视。

?税收有以下几个特点：

?1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

?2．征收范围限于城镇的经营性房屋；

?3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

?本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问题并予以分析，以期纠正广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。

?一、委托经营情况下房产税如何缴纳？

?【案例1】

房产税如何计算

上海房产税计算公式 应税面积×单价×70%×0.4%或0.6% ■本市居民家庭定义为夫妻双方+未成年子女；起征点为人均60平方米 ■按年征，不足1年按月计算；未按规定期限缴税要收滞纳金和罚款 ■新买房要提供家庭成员是否有房材料，买卖房要有税务机关出具的文书 公式核心：如何计算应税面积 以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例： （存量+新购，人均仍低于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 （存量+新购，人均已高于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米

的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。 （存量房人均已高于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。 具体适用问题解析 试点范围如何确定？ 答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。 征收对象有哪些？ 答：征收对象具体包括两类： 一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的时间如何确定？

案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税

案例详解土地价计入房产原值如何计算缴纳房产税 案例概况 南方吉祥有限公司(以下简称“吉祥公司”)2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，地价20000万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税?(假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目)? 税务分析 一、政策依据 《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号); 《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)。 二、实务分析 2.1、《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2.2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 2.3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 2.4、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税： 1.账列房产原值; 2.地价(包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等)的会计处理是否已经计入房产原值; 3.容积率。 三、案例解析 计算方法01：未考虑容积率因素（错误）

房产税计算方法实例

房产税计算方法实例 一、房产税的税率 按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为 1.2%;从租计征的税率为12%。 二、房产税的计税依据 房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。 (一)房产的计税余值 按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。 所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。 这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。 (二)租金收入 按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。 三、房产税的计算方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。 其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% (二)按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%) 以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。 举例说明： 1、某企业2009年固定资产帐簿上记载房屋原值为500万元，请计算该企业2006年应交多少房产税?答：该企业2006年应缴纳房产税=500万元×(1-30%)×1.2%=4.2万元 2、某企业2006年7月份购入一房屋用于办公，价值为100万元。请计算此房屋2009年应交纳的房产税是多少?答:2006年该企业购入房屋应纳的房产税=100×(1-30%)×1.2%×5/12=0.35万元 3、甲企业一办公楼的房屋原值为500万元，建筑面积为3000㎡。2009年1月1日，甲企业将办公楼的一部分出租给乙企业，出租面积为600㎡，租金为20万元，租赁期限为一年，该企业于6月1日一次性取得全部租金，则甲企业2006年全年应纳的房产税为多少万元? 答：出租部分房产税=20万元×12%=2.4万元 自用部分房产税=500万元×(1-30%)×1.2%×(3000-600)/3000=3.36万元。 2006年全年应纳房产税=2.4万元+3.36万元=5.76万元房屋租赁企业房产税=房屋租赁收入*12%(每月)房屋自用企业房产税=房屋原值*70%*1.2%(每年)

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。 而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城 镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121

号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。 案例1: C公司是执行《会计制度》的企业。C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额 为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。 分析：

上海房产税计算公式

●上海房产税计算公式.doc ?房价低于28426元房产税税率为0.4% ?上海地税局：高于28426元/平米，应税税率为0.6％ ?纳税人年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税的面积（建 筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70％×税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100×30000×70％×0.6％＝1.26万元。 ?据新华社上海2月22日电记者22日从上海市地税部门了解 到，根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4％，超过这一价格的房产税税率为0.6％。 ?根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办 法》，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4％。 ?上海市统计局最新公布的数据显示，2010年上海市新建商品 住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年各环线区域

新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。 ?上海市地税部门有关负责人22日表示，房产税税率减免依据 以全市平均销售价格14213元/平方米为准，不会根据各环线区域的均价计算。纳税人年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70％×税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100×30000×70％×0.6％＝1.26万元。 ?根据《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有 关事项的公告》，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

【案例分析-房产税】出租屋房产税案例分析

【案例分析-房产税】出租屋房产税案例分析 【案例分析】 A企业与风景区B度假村是关联企业，A企业购置了一块地，共花费2000万元（包括地价）兴建了一宾馆，毛坯房以年租金100万元租赁给B度假村，租赁期为5年，B度假村花费了5000万元进行了装修，装修成一五星级酒店。 怎样征收房产税？ 首先，出租房的租金明显偏低，却似乎有合理理由，因此少缴了营业税、房产税。对租赁期短的租入房产，进行大投入装修，出租房收取少量租金少缴营业税、房产税，租入房装修费可以进“长期待摊费用”税前扣除，不失为一个成功的筹划。 【案例分析】 本案中，该企业收回房产时，房产原值依然为2000万元。 对于本案中的情况，总局并无专门规定。根据深圳市税务局《深圳市税务局关于房产税若干政策问题的通知》第七条规定：承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，其费用属租金的组成部份，应并入租金由出租方缴纳房产税。此规定出台已经20多年，但由于是地方规定没有普遍效力，并且难以确定承租人按出租方的要求对租入的房屋进行改造、维修、装修，因此并未对本案类似行为产生重大影响。从目前的政策规定，我们只能按照年租金100万元从租征收房产税，营业税，希望今后有相应的应对之策。因为该企业和度假村是关联企业，适用“特别纳税条款”进行收入调整，调整该企业的应纳税所得额也许是个破解之道。 【温馨提示】 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税

[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。对于租入新房屋的装修支出，根据企业会计准则和企业所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出可以不缴纳房产税。因此，出租的房屋收回时，承租方的装修费用并不计入原值。

内地审计失败案例分析10例

[案例01] 银广夏审计失败案 --案例主题:道德风险\专业判断\职业谨慎 一、案情简介 银广夏股份公司以“倒推”的方法，根据“成本”计算出“销售量”和“销售价格”，并据此安排每个月的进料和出货单以及每月、每季度财务数据，同时采取虚开增值税发票（实际交纳税金）、伪造销售合同、采购合同、银行票据、出口报关单手法： (1) 1999年虚增利润1.7亿元; (2)2000年虚增利润5.2 亿元。 其注册会计师没有发现并出具无保留意见，被移交司法机关侦察，2003年9月16日银川中级法院作出判决： 以出具证明文件重大失实罪分别判处注册会计师刘某某、徐某某有期徒刑２年６个月、２年３个月，并各处罚金３万元。 二、法院审理 (一)公诉人起诉 1.明知YGX及天津GX的财务报告可能虚假，却未实施有效询证、认证及核查程序; 1)指派的审计人员在对天津GX进行审计时，严重违反审计规定，委托天津GX董博等人代替审计人员向银行、海关等单位进行询证，致使董博得以伪造询证结果; 2)两位会计师在不辨真伪、不履行三级复核有关要求的情况下，仍先后为银广夏出具了1999年度、2000年度“无保留意见”的审计报告，致使银广夏虚假审计报告向社会公众发布，造成投资者利益的重大损失。 2.具备了提供虚假证明文件罪的构成要件 1)主体要件:中介机构人员 2)主观要件:属于主观故意 3)客体要件:中介管理制度 4)客观要件: 提供虚假证明 (二)会计师答辩 1.起诉书认定的注册会计师明知财务报表“可能虚假”就存在主观推定； 2.检察机关随意不能以“可能“为理由办案，否则严重当事人合法民权益； 3 .现有审计技术手段难以发现公司系统化造假; 4.会计师行为不具备提供虚假证明文件罪的主观故意要件 1)没有明知行为 2)没有串通舞弊 3)没有证据证明“明知” （三）法院的判决 出具证明文件重大失实罪 三、失败原因

房产税如何计算(举例说明)

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 房产税如何计算 房产税如何计算 房产税计算公式、最新房产税计算方法、企业房产税计算方法 1.从价计征房产税。 1）、从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 2）、房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。 2.从租计征房产税。 1）、从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 2）、房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。 3）、对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。 二手房产税的计算方法、出租房产税计算方法、住房房产税计算方法 1.例子：某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产 税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元？ 2.解析：从价计征的房产税以房产余值作为计税依据，应纳房产税=600000×(1-30%) ×1.2%=5040(元)。 居民房产税、农村房产税、土地使用税计算 1.例子：王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20 万元)。 2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。 已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为( )元？ 2.解析： 1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元)； 2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税； 3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元)； 4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。 上海房产税计算方法、房产税纳税义务人 1.房产产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

最新房产税计算方法

最新房产税计算方法如下： 一、房产税的税率 按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为 1.2%;从租计征的税率为12%。 二、房产税的计税依据 房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。 (一)房产的计税余值 按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。 所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。 这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。 (二)租金收入 按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。 根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% (二)按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%) 以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。 四、房产税的会计处理方法 施工企业房产税应纳税款，通过“应交税金——应交房产税”科目进行核算。该科目贷方反映企业应交纳的房产税，借方反映企业实际已经缴纳的房产税，余额在贷方反映企业应缴而未缴的房产税。 月份终了，企业计算出按规定应缴纳的房产税税额，作如下会计分录： 借：管理费用 贷：应交税金——应交房产税 企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时，应作如下会计分录： 借：应交税金——应交房产税 贷：银行存款

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

从价计征房产税的计税原值确认技 巧及案例分析 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0）标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税

〔2010〕121 号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121 号文件还规定：“宗地容积率（注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121 号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121 号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121 号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发

房产税计算及纳税申报

房产税计算及纳税申报 第01讲　房产税计算及纳税申报 04　房产税的相关知识及纳税申报 房产税 概念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的纳税人 在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。 2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。 3.产权出典的，“承典人”为纳税人。 【举例】甲向乙借一笔钱，甲将自己的房屋给乙进行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。 4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。 5.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。 6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的情况下，承租人实际受益，因此由承租人代为缴纳。 【记忆提示】受益人纳税。 征税范围 房产税的征税范围 1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，“不包括农村”。 2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。 3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房 产税。 消防器材消防设施要不要交房产税？

国税发【2005 】第173号 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 房屋转租的租金需缴纳房产税？ 【举例】甲公司从其他单位租入房屋一栋，每年支付租金20万元，房屋所有人已按规定缴纳了所有税金。2017年1月1日，甲公司将承租的房屋转租给乙公司，每年收取租金25万元。请问甲公司如何计算缴纳房产税？ 根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）规定，……根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税。 鲁地税函【1999】282号 第三条规定：对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入，扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税 甘肃省、深圳市、云南省、广东省等地转租收入不再征收房产税 房产税的应纳税额计算 计税方法计税依据税率税额计算公式 从价计征房产余值 1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 从租计征房产租金12%全年应纳税额＝（不含增值税）租金收入×12%（或4%） 税收优惠个人出租住房不区分用途，按4%的税率征收房产税 组织出租住房按“市场价格”向“个人”出租用于“居住”，按4%的税率征收房产税 【注意1】扣除比例为10%～30%由省级人民政府确定。（无需记忆） 【注意2】计税租金为不含增值税的租金收入，既包括货币收入也包括实物收入。 1.关于房产原值 （1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。 （2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 【举例】一项房产，2017年7月1日之前为自用，7月1日出租，计算2017年房产税。 情况一：个人拥有该项房产，前半年为自用不计算房产税，后半年出租，不区分承租对象，以租金收入为计税依据，按照4%计算房产税，因为是半年的房产税，注意要再乘以50%。 情况二：企业拥有该项房产，前半年自用，以房产原值为计税依据，按照1.2%计算房产税，因为是半年房产税，要再乘以50%；后半年出租，如果出租给个人，按照4%计算房产税；如果出租给企业，按照12%计算房产税。同时注意乘以50%。 房产税的税收优惠 非经营性房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产； （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产； （4）个人所有“非营业用”的房产； （5）租金偏低的公房出租； （6）公共租赁住房； （7）高校学生公寓； （8）非营利性医疗机构自用的房产； （9）老年服务机构自用房产； 免征 计税依据 房产税的计算有以下从价计征和从租计征两种方式： 1.从价计征 从价计征是按房产的原值一次性减除一定的比率后（10%到30%，具体由地方规定）的余值计征，对应的房产税税率为1.2%，其计算公式如下： 应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 2.从租计征

售后返租税务处理及经典案例分析

售后返租的税务处理及经典案例分析 所谓的售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。售后返租的税务处理主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。[案例]： A公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商品房转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。请问A公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？ [分析] 1、营业税的涉税分析 （1）政策法律依据 ①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无形资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。

②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。 ③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用。 ④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。 江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。 浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并

一个真实的招聘失败案例分析

一个真实的招聘失败案例分析 一个公司没有从外界招到合适的员工是因为它没有一个科学的人力资源管理体系造成的。 案例简介： 位于北京东单东方广场的某外资SP公司因发展需要在05年10月底从外部招聘新员工。期间先后招聘了两位行政助理（女性），结果都失败了。具体情况如下： 第一位A入职的第二天就没来上班，没有来电话，上午公司打电话联系不到本人。经她弟弟解释，她不打算来公司上班了，具体原因没有说明。下午，她本人终于接电话，不肯来公司说明辞职原因。三天后又来公司，中间反复两次，最终决定不上班了。她的工作职责是负责前台接待。入职当天晚上公司举行了聚餐，她和同事谈得也挺愉快。她自述的辞职原因：工作内容和自己预期不一样，琐碎繁杂，觉得自己无法胜任前台工作。HR对她的印象：内向，有想法，不甘于做琐碎、接待人的工作，对批评（即使是善意的）非常敏感。 第二位B工作十天后辞职。B的工作职责是负责前台接待，出纳，办公用品采购，公司证照办理与变更手续等。自述辞职原因：奶奶病故了，需要辞职在家照顾爷爷。（但是当天身穿大红毛衣，化彩妆）透露家里很有钱，家里没有人给人打工。HR的印象：形象极好、思路清晰、沟通能力强，行政工作经验丰富。总经理印象：商务礼仪不好，经常是小孩姿态，撒娇的样子，需要进行商务礼仪的培训。 招聘流程： 1.公司在网上发布招聘信息。 2.总经理亲自筛选简历。筛选标准：本科应届毕业生或者年轻的，最好有照片，看起来漂亮的，学校最好是名校。 3.面试：如果总经理有时间就总经理直接面试。如果总经理没时间HR进行初步面试，总经理最终面试。新员工的工作岗位，职责，薪资，入职时间都由总经理定。5.面试合格后录用，没有入职前培训，直接进入工作。 公司背景： 此公司是一国外SP公司在中国投资独资子公司，主营业务是电信运营商提供技术支持，提供手机移动增值服务，手机广告。该公司所处行业为高科技行业，薪水待遇高于其他传统行业。公司的位置位于北京繁华商业区的著名写字楼，对白领女性具有很强的吸引力。总经理为外国人，在中国留过学，自认为对中国很了解。

财产税案例

案例一 某集团公司2000年购入房屋一栋，原值300万元，2005年1月将其联营投资，经营期10年，年租金35万元；该集团自有办公楼2幢，原值共计500万元，请计算2001年该企业应纳的房产税。(该地规定允许按原值一次扣除30％) (1)联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，房屋从租计税，应纳房产税为： 35× 12％=4.2（万元） (2)自有办公楼从价计税，应纳房产税为：500× (1-30%) × 1.2% =4.2(万元）该集团公司当年共纳房产税为8.4万元。 案例二 某国有饭店房产原值2000万元，2005年该饭店内装修，6月份装修完毕办理竣工结算，装修支出250万元(包括中央空调更换支出)，均计人固定资产原值，请计算该企业2005年度应纳房产税。(该地规定允许按原值一次扣除20％) (1)上半年应纳房产税为2000×(1-20%)×1.2%÷2=9.6（万元） (2)下半年应纳房产税为(2000＋250) × (1-20%)× 1.2%÷2= 10. 8（万元） 该企业2005年度共应纳房产税20.4万元。

案例一 某运输公司有货车挂车10辆，净吨位5吨，另有卡车8辆，净吨位3．7吨，仅供内部行驶的平板货车一辆，接送职工面包车一辆(18人座)，1月份还新添3辆卡车，当月投入使用，每辆净吨位为2吨，当地政府规定载货汽车单位税额为60元／吨，30座以内乘人汽车单位税额为250元。要求：计算该单位全年应纳车船税多少? (1)货车挂车，按机动车税额的7折计税：应纳车船税=10× (60×70%)×5＝2100（元） (2)卡车按净吨位征税，净吨位尾数半吨以下按半吨计算；超过半吨，按1吨计算。 应纳车船税=4×60×8=1920（元） (3)仅供内部行驶的平板货车免税。 (4)接送职工面包车按“辆”计税：应纳车船税＝1 × 250=250(元) (5)新添卡车自使用之月纳税应纳车船税额＝3×60×2=360（元） 该单位当年应纳车船税＝2100＋1920＋250＋360=4630（元） 案例二 某商场有送货车6辆，其中1辆出租半年，每辆净吨位3吨，20人座班车2辆，客货两用车2辆，乘客座位6人，载货净吨位2吨。(10人座以下客车年税额180元／辆，11—30人座客车年税额250元／辆，货车年税额40元／吨)。 要求：计算该商场当年应纳车船税税额。 (1)送货车应纳车船税为：6×3×40=720（元） (2)班车应纳车船税为：250× 2 = 500（元） (3)客货两用车应纳车船税为：(180÷2＋40×2) × 2=340（元） 该商场当年共纳车船税为720 + 500+ 340 = 1560（元）。 旧的《中华人民共和国车船使用税暂行条例》规定，客货两用汽车，载人部

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0） 标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的 通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件还规定：“宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面

积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入

企业房产税筹划相关案例

企业房产税怎么计算，如何缴纳房产税 一、企业房产税怎么计算 1、从价计征 房产余值=房产原值×[1-(10%～30%)] 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 2、从租计征 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12% 没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。房产税的税率 (1)按房产余值计征的，年税率为1.2%; (2)按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 二、如何缴纳房产税 鉴于纳税人以分期付款方式购买房地产开发公司的商品房时，房地产开发公司和购买方均未取得房屋产权证的情况，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》中“产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，应由购买方缴纳房产税。 对于纳税人购入的房屋和土地，应自购入的次月起征收房产税。

关于商业综合体房产税问题的分析及建议 2013-12-18 [内容提要]作为“新业态、新模式”的商业综合体既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，深入分析了苏州工业园区若干商业综合体的经营特点及房产税情况，并和北京、深圳的商业综合体税负情况进行比较，进而提出对商业综合体类型的经营性资产房产税统一按从价方式征房产税的建议。[关键词]商业综合体房产税税负比较 近年来随着城市化进程的不断推进，作为“新业态、新模式”的商业综合体呈现出爆发性增长态势。所谓“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高商业效率、发挥投资效益等。然而新的商业形态、新的运营模式，既蕴藏着新的税收潜力，也可能隐含新的税收风险。本文以一个真实稽查案例为切入点，结合一定区域内较具代表性商业综合体的深入调研，就有关商业综合体房产税存在的问题试作分析和建议。

公文写作常见错误案例分析

公文写作中常见的错误 1.×市×区区属图书馆为办好图书事业，满足该区群众读书的要求，特向区政府请示增加经费，并将该请示抄送该区人事局、劳动局、物价局、财政局。 错误。抄送单位应当是与该请示事项有关的单位。“人事局、劳动局、物价局”与区图书馆申请经费无关，不应将该请示抄送给他们。 2.某县人事局向县直属各单位下发年终考核工作通知，抄报于该县政府办公室 正确。根据《国家行政机关处理办法》有关规定，向下级机关的重要行文，应抄报上级机关，目的是为了让上级了解情况，避免出现工作中的被动情况。 3.×省×市×区区属瓷器厂因税务问题受到该区税务所的处罚，该厂认为处罚不符合国家税法，特向市税务局申诉，并同时向×省税务厅申诉，并抄报于×市政府、×区政府。 错误。主送单位应当是一个，同时主送，搞乱了行文关系。抄送单位应当是与该申诉事项有关的单位。“×市政府、×区人民政府”，与税务申诉事项无关，不应将该申诉抄送给他们。 4.某县农林局写例行报告，一向县政府汇报1995年全年工作，二在报告中请示了1996年增建农机站的事项，三建议对困难地区减

免乡政府提留费用。 错误。报告中不能夹带请示，且应“一文一事”。 5.×市×工业总公司因市属重点企业×××电器厂因领导班子个别人贪污犯罪，准备调整该厂领导班子，特向市政府请示。并将该请示抄送于该厂办公室。 错误。请示不能抄送下级机关。 6.×市纪检委员会将1997年纪检情况通报于市各直属机关和各局。 正确。该通报属于情况通报，为知照类文件，可以有多个主送机关。 7.中共××市委与市委宣传部就学习贯彻中共第十七次代表大会精神，建设有特色的社会主义联合向下发出通知。 错误。为了维护文件的权威性和法定效用，联合行文的单位应当是同级单位。 8.×市×区职工大学是受区政府和市成人教育局双重领导的单位。该职工大学就1994年需增加教育经费一事，特向两个上级机关请示。 错误。请示只能够有一个主送机关；若是双重领导机关，则需要

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析

从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析2011-07-11 投资理财肖太寿我要评论（0） 标签：企业会计准则企业会计制度小企业会计制度会计制度会计准则案例分析固定资产 从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析 作者；中国财税培训师肖太寿博士 由于我国执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《会计准则》的企业对房屋原值计量的会计方法是不同的，不同的计量方法会导致从价计征房产税的计税原值确认差异，从而导致企业缴纳房产税的差异，针对这种差异在税法上应该如何处理呢？《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”财税〔2010〕121号文件还规定：“宗地容积率(注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率)低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”自财税〔2010〕121号文件下发之日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准。由于税法与会计已经产生了明显的差异，因此，纳税人会计核算的房产原值与财税〔2010〕121号文件规定不一致的，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整。为了让更多的财务纳税人员及广大的税务干部明确从价计征房产税的计税原值确认方法，笔者在此进行分析。 （一）执行《小企业会计制度》和《企业会计制度》的企业对从价计征房产税的计税原值确认方法 《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。

企业失败案例分析

企业失败案例分析 2009-01-17 21:57 纵观现代经济史上著名的企业失败案例昭示的不仅仅是企业战略的失误，更重要的是，公司治理结构从根本上出了问题。独立的、优秀的董事会对以帮助企业纠正错误，渡过危机，从而创造股东回报。而软弱无能的董事会使公司的治理将为之大乱。 1飞龙、三株、秦池，曾经是中国企业界灿烂的明星，在上世纪九十年代辉煌一时。曾几何时，它们相继黯淡隐去，给人们留下无尽的思索。 回顾飞龙、三株、秦池的历史，我们可以发现一些共同特点：第一，抓住了好的契机。飞龙、三株迅速兴起的大背景是人们社会观念的转变和对身体健康、生活质量的关注；秦池则是夺取央视“标王”，抓住了全国人民的“眼球”。第二，利用电视等大众传媒广泛宣传，迅速成名，飞速扩X。飞龙广告投入巨大，1991年为120万元，1992年为1000万元，1993年为8000万元；产出则更为惊人，从1990年注册资金仅为75万元的小企业，飞速发展到1995年累计销售收入20亿，利润达4.2亿元。三株强有力的媒体宣传攻势，推动三株口服液一夜成名，在农村甚至被称为延年益寿的灵丹妙药，销售额急剧飙升，公司成立仅三年，销售额就达到80亿元，资产达48亿元。而秦池在夺标后的第二年，销售额高达9.5亿元，此盛况至今仍为秦池人津津乐道。 飞龙、三株、秦池，在迅速崛起之前都是规模很小、名不见经传的小企业，它们的飞速发展羡煞许多同业，这同时也为自己埋下了日后覆

亡的祸根。第一，没有明确的战略意图。德鲁克认为，企业战略就是企业的发展蓝图，没有战略的组织就好像没有舵的小船，会在原地打转。尽管看起来，三株似乎提出了自己的战略，吴炳辉在新华社年会上曾经宣称，三株到二十世纪末完成900亿到1000亿元的利税，成为中国第一纳税人，言犹在耳，三株却已轰然倒下。第二，没有形成独特的、不易复制、难以替代竞争优势。三家企业的产品单一，科技含量低，舍得花大钱打广告，却舍不得做产品研发，形不成核心竞争力。这不仅是飞龙、三株和秦池的弊病，更是中国众多流星企业的痈疽。飞龙、三株、秦池的竞争手段何其相似，建立起庞大的营销队伍，不遗余力地打广告，短时间声名鹊起，销售量和销售收入大增。从长期来看，这种竞争手段毫无秘密可言，极易被竞争对手模仿和超越。第三，没有危机管理意识，缺乏危机管理机制。表面上看，飞龙、三株和秦池的猝败是由极偶然的因素引发的：公司上市运作暴露了飞龙的弊病，一场人命官司击倒了三株，秦池则源于新闻单位揭密秦池酒勾兑的流程，但从深层次分析，偶然事件打倒一个庞大企业，则反映出该企业内部管理体制不健全，没有危机管理意识和危机处理机制。 从以上三家企业的兴衰我们可以看到，企业间的竞争犹如越野赛跑，一个企业要想在长期的竞争过程中立于不败之地，必须制定出一个长远的发展思路，一个适合本企业的、迥异于他人的发展战略。 X瑞敏认为，一个企业没有发展战略，就是没有发展思路，没有思路也就没有出路。企业的发展战略就像是茫茫大海中的灯塔，为企业指